ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
 |
Ενώπιον: Σ. Συμεού, Ε.Δ
Μεταξύ: ( i – justice)
ΑΘΗΝΑΣ ΗΡΑΚΛΕΟΥΣ (Α.Δ.Τ ΧΧΧΧΧΧ) από την Λεμεσό
Ενάγουσα
Και
ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ (ΑΕ ΧΧΧΧΧΧ) από την Πάφο
Ως τροποποιήθηκε δυνάμει της Δ.25
ΑΘΗΝΑΣ ΗΡΑΚΛΕΟΥΣ (Α.Δ.Τ ΧΧΧΧΧΧΧ) από την Λεμεσό
Ενάγουσα
Και
ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΑΘΑΝΑΣΙΑΔΟΥ (ΑΕ ΧΧΧΧΧΧ) από την Πάφο
Εναγόμενη
Ημερομηνία: 25/06/24
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα : ΣΤΕΛΛΑ ΜΙΧΑΗΛ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε
Για την Εναγόμενη : κ. ΛΑΖΑΡΟΣ ΚΕΣΙΔΗΣ
Δικογραφημένη εκδοχή Ενάγουσας
Με την με την Έκθεση Απαίτησης της Ενάγουσα είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αρ. ΧΧΧ, δύο υπνοδωματίων που βρίσκεται στον 2ο όροφο της πολυκατοικίας «ΧΧΧΧΧΧ COURT» επί της οδού ΧΧΧΧΧΧ 12, ΧΧΧΧ στην Κάτω Πάφο της Επαρχίας Πάφου, από τώρα και στο εξής «το διαμέρισμα», το οποίο ενοικιάστηκε από την Εναγόμενη η οποία είναι Ελληνίδα υπήκοος και διαμένει στην Πάφο, δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ενοικιάσεως για την περίοδο 01/06/18 - 30/06/19 με βάση τους όρους στους οποίους και γίνεται λεπτομερής αναφορά. Ειδικότερα στην συμφωνία ενοικίασης είχε συμφωνηθεί ότι το μηνιαίο ενοίκιο που θα καταβάλλεται είναι περί τα 300 ευρώ μηνιαίως και θα ήταν πληρωτέο την 1η κάθε μήνα και στην συνέχεια την 1η κάθε εκάστου επόμενου μήνα αρχής γενομένης από την 01/06/18. Μετά την πάροδο της πιο πάνω περιόδου και αφού η συμφωνία ενοικίασης είχε λήξει χωρίς να ανανεωθεί γραπτώς ως ήταν άλλωστε ρητός και ουσιώδης όρος της συμφωνίας ενοικίασης, η Εναγόμενη δεν παρέδωσε την κατοχή του διαμερίσματος στην Ενάγουσα και εξακολουθεί να διαμένει σε αυτό μέχρι σήμερα καταβάλλοντας μέχρι τον Νοέμβριο του έτους 2023 ανελλιπώς το μηναίο ενοίκιο ύψους 300 ευρώ. Σύμφωνα με τους όρους της εν λόγω συμφωνίας, η ενοικίαση θα μπορούσε να ανανεωθεί πριν από το τέλος της ενοικιαστικής περιόδου μόνο με νέα γραπτή συμφωνία των μερών αλλιώς η συμφωνία θα τερματίζεται κατά την λήξη της. Επίσης συμφωνήθηκε ότι όλοι οι όροι της συμφωνίας θα είναι ουσιώδης και παράβαση είτε όλων είτε μέρος τους από οποιοδήποτε μέρος αυτών δίδει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει την ενοικίαση και να απαιτήσει αποζημίωση από τον ανυπαίτιο μέρος.
Με την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης η Εναγόμενη κατέβαλε στην Ενάγουσα και το ποσό των 300 ευρώ ως εγγύηση. Την 01/06/18 η συμφωνία ενοικίασης έληξε χωρίς να ανανεωθεί γραπτώς πλην όμως η Εναγόμενη δεν παρέδωσε την κατοχή του διαμερίσματος και εξακολουθεί να διαμένει μέχρι και σήμερα στο διαμέρισμα καταβάλλοντας το μηνιαίο ενοίκιο ύψους 300 ευρώ ανελλιπώς μέχρι και τον μήνα Νοέμβριο του 2023, καθιστώντας έτσι την ενοικίαση περιοδική από μήνα σε μήνα.
Η Ενάγουσα στην ακολούθως ενημέρωσε την Εναγόμενη αποστέλλοντας της επιστολή μέσω των δικηγόρων της και κατ’ εντολή της ίδιας, ότι επιθυμεί τον τερματισμό της περιοδικής ενοικίασης και επιθυμεί την παράδοση της κατοχής του ακινήτου της δίδοντας της μάλιστα προθεσμία να το πράξει μέχρι και την 30/11/22. Η δε Εναγόμενη παρά την λήψη της πιο πάνω επιστολής σύμφωνα με την Ενάγουσα, παραλείπει και ή αρνείται να παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου και συνεπεία τούτου η Ενάγουσα διεκδικεί τις θεραπείες που αξιώνει στην Έκθεση Απαίτησης.
Μετά την επίδοση της αγωγής, η Εναγόμενη προχώρησε στην καταχώριση εμφάνισης και στην συνέχεια ακολούθησε η καταχώρηση αίτησης με την οποία Ενάγουσα επιζητούσε την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον της Εναγόμενης ως η αξίωσή της η οποία περιέχεται στο ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα. Το Δικαστήριο με ενδιάμεση απόφαση του ημερ. 24/11/23 απέρριψε την Αίτηση της Ενάγουσας ημερ. 26/01/23 και ακολούθως η Εναγόμενη την 10/01/24 καταχώρηση Υπεράσπιση ενώ την 08/02/24 η Ενάγουσα καταχώρηση Απάντηση στην Υπεράσπιση της Εναγόμενης.
Δικογραφημένη Εκδοχή Εναγόμενης
Η Εναγόμενη από την άλλη, μέσω του δικογράφου της Υπεράσπισης που καταχωρήθηκε, εγείρει καταρχήν τρείς (3) προδικαστικές ενστάσεις οι οποίες και στηρίζονται επί το ότι (α) με την έκθεση απαίτησης που έχει καταχωρηθεί η Ενάγουσα δεν αποκαλύπτει οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα εναντίον της Εναγόμενης, (β) ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου στερείται δικαιοδοσίας καθότι δεν είναι καθ’ ύλη αρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση αφού καθ’ ύλη αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, και (γ) ότι η παρούσα αγωγή που έχει καταχωρηθεί είναι καταχρηστική, πρόωρη, κακόπιστη, ενοχλητική, σκανδαλώδης, παράτυπη και αστήριχτη ενόψει του ότι η Ενάγουσα επιδιώκει να αποκομίσει παρανόμως οικονομικό όφελος από την Εναγόμενη και συνεπώς θα πρέπει αυτή να απορριφθεί.
Ακολούθως και άνευ επηρεασμού των ανωτέρω προδικαστικών ενστάσεων που εγείρονται, η Εναγόμενη αμφισβητεί το ιδιοκτησιακό καθεστώς του διαμερίσματος και ισχυρίζεται περαιτέρω ότι στην υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης δεν είχε οποιαδήποτε συμβατική σχέση μαζί με την Ενάγουσα αλλά μαζί με τον συνιδιοκτήτη της Ενάγουσας , Ηρακλή Ηρακλέους , ο οποίος είναι ο σύζυγος της τελευταίας. Επίσης υποστηρίζει ότι η ιδιοκτήτρια του οικοπέδου εντός του οποίου έχει ανεγερθεί και το επίδικο διαμέρισμα ανήκει σε άλλο πρόσωπο και όχι στην Ενάγουσα καθότι στον τίτλο ιδιοκτησίας αναφέρεται άλλο πρόσωπο ως ιδιοκτήτης.
Περαιτέρω η Εναγόμενη υποστηρίζει ότι η αρχική συμφωνία ενοικίασης αναφορικά με το εν λόγω διαμέρισμα που συνάφθηκε με τον συνιδιοκτήτη της Ενάγουσας είχε ισχύ από την 03/06/09 μέχρι και την 02/06/11 ενώ μετά την λήξη της, η Εναγόμενη μαζί με τον Ηρακλέους ανανέωσαν προφορικώς και ή γραπτώς την εν λόγω συμφωνία για περαιτέρω διάρκεια δύο ετών αρχής γενομένης από την 01/06/11. Περί το έτος 2013 που έληξε η πιο πάνω συμφωνία η Εναγόμενη ως ισχυρίζεται ανανέωσε από κοινού με τον Ηρακλέους την ήδη υπάρχουσα συμφωνία ενοικίασης για ακόμη δύο έτη με αποτέλεσμα να συνεχίσει να ενοικιάζει αδιάκοπα το εν λόγω διαμέρισμα μέχρι και το έτος 2018. Έπειτα σύμφωνα με την Εναγόμενη, η ίδια μαζί με τον Ηρακλέους συνήψαν και πάλι άλλη καινούργια συμφωνία ενοικιάσεως του διαμερίσματος γραπτώς και ή προφορικώς από την 01/06/18 μέχρι και την 30/06/19 η οποία αφότου και αυτή έληξε ανανεώθηκε και πάλι για περίοδο δύο ετών ήτοι από την 01/07/19 μέχρι και την 30/06/21. Ακολούθως και μετά από την λήξη της πιο πάνω συμφωνίας, η Εναγόμενη ισχυρίζεται ότι συνήψε και πάλι άλλη νέα συμφωνία ενοικίασης με τον Ηρακλέους η οποία και είχε ισχύ από την 01/07//21 μέχρι την 31/12/23. Ο συνιδιοκτήτης σύμφωνα με την Εναγόμενη δεν της παρέδωσε οποιοδήποτε αντίγραφο της εν λόγω συμφωνίας.
Καταληκτικά η Εναγόμενη δεν αμφισβητεί την αποστολή από πλευράς της Ενάγουσας της επιστολής προς ενημέρωση της αναφορικά με την επιθυμία της για τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίκασης ενώ προβάλλει παράλληλα την θέση ότι η ίδια απέστειλε από πλευράς της απαντητική επιστολή προς την Ενάγουσα απορρίπτοντας τον εν λόγω τερματισμό της ενοικίασης.
Απάντηση στην Υπεράσπιση
Με το απαντητικό της δικόγραφο η Ενάγουσα απέρριψε αρχικά τις προδικαστικές ενστάσεις που εγέρθηκαν από πλευράς της Εναγόμενης καλώντας την ουσιαστικά στην αυστηρή απόδειξη των ισχυρισμών της. Ούτε και έγινε αποδεκτός από πλευράς της Ενάγουσας, ο ισχυρισμός της Εναγόμενης ότι υπάρχει συνιδιοκτήτης, αλλά η Ενάγουσα εμμένει στην δική της θέσης ότι αυτή είναι η μοναδική ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, ενώ περαιτέρω αρνήθηκε και την ύπαρξη οποιουδήποτε ενοικιαστηρίου εγγράφου με την Εναγόμενη επαναλαμβάνοντας την αρχική της θέση ότι η ενοικίαση ήταν περιοδική από μήνα σε μήνα.
Η ακροαματική διαδικασία διεξήχθη με βάση την νέα Δ.30 των Θεσμών Πολιτική Δικονομίας αφού η απαίτηση δεν υπερβαίνει το ποσό των €3.000. Συνεπώς η μαρτυρία κατατέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου εγγράφως μαζί με τα επισυνημμένα τεκμήρια χωρίς να αντεξεταστεί οποιοσδήποτε από τους μάρτυρες. Μαρτυρία δόθηκε από την πλευρά της Ενάγουσας μόνο από την ίδια την Ενάγουσα ενώ από την πλευρά της Εναγόμενης μόνο από την ίδια την Εναγόμενη, ενώ κατά την διαδικασία κατατέθηκαν 5 συνολικά Τεκμήρια.
Μαρτυρία Ενάγουσας
Η θέση της Ενάγουσας ως αυτή προκύπτει τόσο μέσα από την Έκθεση Απαίτησης όσο και από την γραπτή της μαρτυρία, είναι ότι η ίδια, είναι η μοναδική και αποκλειστική ιδιοκτήτρια του ακινήτου εντός του οποίου βρίσκεται και το επίδικο διαμέρισμα καθώς και ότι κατά τον χρόνο που καταχωρήθηκε η υπό κρίση αγωγή δεν υπήρχε σε ισχύ οποιοδήποτε ενοικιαστήριο έγγραφο μαζί με την Εναγόμενη αλλά η ενοικίαση που υφίστατο κατά τον χρόνο αυτό, ήταν περιοδική, δηλαδή ανανεωνόταν από μήνα σε μήνα αφής στιγμής η αρχική συμφωνία ενοικίασης ημερ. 01/06/18 είχε ήδη λήξει. Η Ενάγουσα επιχειρώντας να υποστηρίξει τον ισχυρισμό της ότι είναι η αποκλειστική και μοναδική ιδιοκτήτρια του επίδικου διαμερίσματος παρουσίασε κατά την μαρτυρία της το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας του κτηρίου εντός του οποίου ευρίσκεται και το διαμέρισμα, Τεκμήριο 1, (πιστοποιητικό ακίνητης ιδιοκτησίας ημερ. 22/02/24) ενώ επεξήγησε παράλληλα τους λόγους για τους οποίους δεν ευρίσκεται στην κατοχή της το αρχικό ενοικιαστήριο έγγραφο που είχε συναφθεί από τον σύζυγο της Ενάγουσας, Ηρακλή Ηρακλέους, μαζί με την Εναγόμενη. Η Ενάγουσα ειδικότερα αναφέρει ότι σήμερα βρίσκεται σε διάσταση με τον Ηρακλέους και λόγω του ότι αυτός είχε αναλάβει τότε την διαχείριση των διαμερισμάτων της μεταξύ των οποίων και του επίδικου καθώς και την υπογραφή των συμβολαίων για λογαριασμό της, σήμερα λόγω της οριστικής ρήξης στις σχέσεις τους, αρνείται να συνεργαστεί μαζί της και να της παραχωρήσει το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο που είχε συναφθεί με την Εναγόμενη έτσι ούτως ώστε να δύναται να το παρουσιάσει.
Σε ότι αφορά την συμφωνία ενοικιάσεως που είχε συναφθεί περί την 01/06/18 η Ενάγουσα αναφέρει ότι η Εναγόμενη της κατέβαλε το ποσό των 300 ευρώ αρχικά ως εγγύηση ενώ στην συνέχεια αναφέρει ότι η εν λόγω συμφωνία έληξε χωρίς να ανανεωθεί γραπτώς. Οι ουσιώδης όροι της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης σύμφωνα με την Ενάγουσα ήταν ουσιώδης και καθόριζαν τις μεταξύ των μερών συμβατικές υποχρεώσεις ενώ σε ότι αφορά την ανανέωση της εν λόγω συμφωνίας αυτή μπορούσε να επιτευχθεί κατά ή πριν το τέλος της ενοικιαστικής περιόδου μόνο με νέα γραπτή συμφωνία των μερών αλλιώς θα τερματιζόταν μετά από την λήξη της. Επίσης είχε συμφωνηθεί ότι παράβαση είτε όλων των όρων είτε μέρος από αυτών από οποιοδήποτε μέρος, έδιδε το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει την ενοικίαση και να απαιτήσει αποζημίωση από το υπαίτιο μέρος. Ακολούθως και μετά την λήξη της εν λόγω συμφωνίας η οποία δεν ανανεώθηκε γραπτώς, η Ενάγουσα υποστηρίζει ότι η Εναγόμενη δεν παρέδωσε την κατοχή του διαμερίσματος ενώ εξακολουθεί να διαμένει σε αυτό καταβάλλοντας το μηνιαίο ενοίκιο ύψους 300 ευρώ και καθιστώντας έτσι και την ενοικίαση περιοδική, δηλαδή από μήνα σε μήνα. Προς υποστήριξη του πιο πάνω ισχυρισμού της μάλιστα επισυνάπτει και ως Τεκμήριο 2 την κατάσταση λογαριασμού με αρ. 215-01290174004 για την περίοδο 01/01/21 – 16/11/22. Η Ενάγουσα επίσης υπέδειξε δια της μαρτυρίας που προσέφερε, ότι η Εναγόμενη από τον μήνα Δεκέμβριο του 2023 και μετέπειτα δεν είναι τακτική στις πληρωμές της αλλά εν πάση περιπτώση δεν διεκδικεί πέραν της ανάκτησης της κατοχής του διαμερίσματος της οποιαδήποτε άλλη θεραπεία αναφορικά με την έκδοση απόφασης ανάκτησης ποσών που τυχόν της οφείλονται. Η Ενάγουσα επίσης αναφέρει ότι η ανάκτηση της κατοχής του διαμερίσματος επείγει ενόψει του ότι το εν λόγω κτήριο στο οποίο ευρίσκεται χρειάζεται συντήρηση και η κατάσταση του συνεχώς χειροτερεύει.
Στην συνέχεια της μαρτυρίας της, η Ενάγουσα αναφέρεται στην επιστολή τερματισμού που απέστειλε προς την Εναγόμενη την 28/07/22 η οποία και της επιδόθηκε την 08/08/22 μέσω ιδιώτη επιδότη, και με την οποία την καλούσε να της παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου της μέχρι και την 30/11/22. Σύμφωνα με την Ενάγουσα, η Εναγόμενη παρέλειψε να συμμορφωθεί μέχρι σήμερα και συνεχίζει να κατέχει το ακίνητο παράνομα. Τα εν λόγω έγγραφα που αφορούν το πιο πάνω ζήτημα, κατατέθηκαν εκ μέρους της Ενάγουσας κατά την μαρτυρία της ως Τεκμήριο 3.
Η Εναγόμενη από την άλλη δεν έχει καταχωρήσει μαρτυρία προς υποστήριξη των δικογραφημένων ισχυρισμών που προώθησε και συνεπώς και η μαρτυρία που έχει προσφερθεί εκ μέρους της Ενάγουσας παρέμενε χωρίς αμφισβήτηση.
Προδικαστικές Ενστάσεις
Έχοντας ως βάση τα πιο πάνω μη αμφισβητούμενα γεγονότα τα οποία έχουν προκύψει μέσα από το πλαίσιο της παρούσας υπόθεσης και δη της μαρτυρίας της Ενάγουσας εφόσον δεν παραγνωρίζω ότι εκ μέρους της Εναγομένης δεν παρατέθηκε οποιασδήποτε εκδοχή που να αμφισβητεί το περιεχόμενο της μαρτυρίας της πρώτης, θα προχωρήσω να εξετάσω τις προδικαστικές ενστάσεις που εγέρθηκαν από την Εναγόμενη επί του δικογράφου της Υπεράσπισης που έχει καταχωρήσει, εφόσον αυτές κρίνεται ότι μπορούν να αποφασισθούν στο πλαίσιο της αδιαμφισβήτητης μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου ως ανωτέρω υπέδειξα.
Ξεκινώντας από την εξέταση της δεύτερης προδικαστικής ένστασης που στην ουσία αμφισβητείται η καθ’ ύλη αρμοδιότητα του Δικαστηρίου εφόσον έχει προβληθεί η θέση εκ μέρους της Εναγόμενης ότι το παρών Δικαστήριο είναι καθ’ ύλη αναρμόδιο να εκδικάσει την παρούσα Αγωγή και ότι το αρμόδιο καθ’ ύλη Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, θα πρέπει πρωτίστως να υποδειχθεί ότι η Εναγόμενη δεν προωθεί την πιο πάνω προδικαστική ένσταση που εγείρει ούτως ή άλλως δια της καταχωρήσεως οποιασδήποτε μαρτυρίας από μέρους της, ούτως ώστε το Δικαστήριο να μπορεί να εξετάσει το κατά πόσο συντρέχουν οι προϋποθέσεις της Νομολογίας για να καθίσταται ως αρμόδιο καθ’ ύλη Δικαστήριο το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και όχι το παρών Δικαστήριο. Εξάλλου θα πρέπει να λεχθεί και ότι δεν έχει αμφισβητηθεί από πλευράς της Εναγόμενης ότι η ίδια είναι Ελληνίδα υπήκοος και όχι πολίτης της Δημοκρατίας ως το άρθρο 2 του Ν.23/03 στην ερμηνεία της λέξης « ενοικιαστής» ορίζει. Ειδικότερα το άρθρο 2 του Νόμου αναφέρει:
“ενοικιαστής” σημαίνει παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον το οποίον συνήθως διαμένει ή έχει την έδραν αυτού εν Κύπρω και το οποίον είναι ενοικιαστής ακινήτου, εν σχέσει προς το οποίον υφίσταται ενοικίασις και περιλαμβάνει-
(α) θέσμιον ενοικιαστήν
(β) οιονδήποτε υπενοικιαστήν ή παν έτερον πρόσωπον αποκτών δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον αρχικόν ενοικιαστήν ή υπενοικιαστήν
(γ) τον επιζώντα σύζυγον όστις, ή τέκνον ενοικιαστού το οποίον, διέμενε ή είχε την κύρια απασχόλησή του στο ενοικιαζόμενο υποστατικό μετ’ αυτού κατά τον χρόνον του θανάτου του ή εφοίτα τακτικώς εν τη αλλοδαπή ή εργαζόταν προσωρινώς εν τη αλλοδαπή κατά τον χρόνον του θανάτου του ενοικιαστού ή, εν περιπτώσει ενοικιάσεως κατοικίας, οσάκις ο ενοικιαστής δεν εγκαταλείπη σύζυγον ή ο ενοικιαστής είναι γυνή, τοιούτο μέλος της οικογενείας του ενοικιαστού το οποίον διέμενε μετ’ αυτού διά περίοδον ουχί μικροτέραν των εξ μηνών αμέσως προ του θανάτου του ενοικιαστού
(δ) την εν διαστάσει λόγω εγκαταλείψεως της συζυγικής εστίας από τον σύζυγον της ενοικιαστήν σύζυγον αυτού ως και τα τέκνα αυτών
(ε) την Κυβέρνησιν της Κυπριακής Δημοκρατίας και οιονδήποτε νομικόν πρόσωπον δημοσίου δικαίου,
αλλά δεν περιλαμβάνει μη πολίτην της Δημοκρατίας, εξαιρουμένου του συζύγου ή της συζύγου πολίτου της Δημοκρατίας, ή νομικόν πρόσωπον ελεγχόμενον υπό αλλοδαπών.
Υπό το φως των πιο πάνω η δεύτερη προδικαστική ένσταση απορρίπτεται όχι μόνο διότι είναι αβάσιμη αλλά και ενόψει του ότι δεν έχει προωθηθεί.
Στρεφόμενος στην τρίτη προδικαστική ένσταση που έχει εγερθεί από πλευράς της Εναγόμενης επίσης θα πρέπει να αναφερθεί ότι εξετάζοντας την μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν διαπιστώνεται και πάλι από το Δικαστήριο ότι υπάρχει εκ μέρους της Εναγόμενης η προώθηση της εν λόγω προδικαστικής ενστάσεως ελλείψει μαρτυρίας από μέρους της. Συνεπώς και αυτή η προδικαστική ένσταση απορρίπτεται λόγω της μη προώθησης της.
Αναφορικά με την δεύτερη προδικαστική ένσταση που έχει εγερθεί, εκ μέρους της Ενάγουσας, έχει παρουσιαστεί το Τεκμήριο 1 το οποίο και εκδόθηκε περί την 22/04/24 με βάση το οποίο προκύπτει ότι οικόπεδο εντός του οποίου έχει ανεγερθεί και το επίδικο διαμέρισμα είναι εγγεγραμμένο επί του ονόματος της Ενάγουσας, δηλαδή στο όνομα Κούρουζου – Ηρακλέους Αθηνά με ημερομηνία εγγραφής την 10/09/2002. Σε ότι αφορά δε τον ισχυρισμό της Εναγόμενης ο οποίος και προβάλεται επί του δικογράφου της Υπεράσπισης που καταχώρησε ότι στον τίτλο ιδιοκτησίας αναγράφεται άλλο όνομα από το όνομα της Ενάγουσας επίσης θα πρέπει να αναφέρω ότι ο ισχυρισμός αυτός δεν έχει τεκμηριωθεί με μαρτυρία και επομένως απορρίπτεται λόγω μη προώθησης.
Υπό το φως των πιο πάνω και αφής στιγμής η Εναγόμενη απέτυχε να αποδείξει τον ισχυρισμό της ότι το επίδικο διαμέρισμα ανήκει και στον σύζυγο της Ενάγουσας Ηράκλη Ηρακλέους και άρα η τελευταία δεν θα είχε οποιοδήποτε αγώγιμο δικαίωμα εναντίον της, πού ούτως ή άλλως θεωρώ ότι θα είχε τέτοιο δικαίωμα ως συνιδιοκτήτρια ακόμη και αν ο ισχυρισμός της ήταν βάσιμος, κρίνω ότι ούτε η πρώτη προδικαστική ένσταση που έχει εγερθεί μπορεί να επιτύχει και συνεπώς απορρίπτεται επίσης ως αβάσιμη αλλά και ελλείψη μη προώθησης δια της μαρτυρίας που να την τεκμηριώνει.
Αξιολόγηση μαρτυρίας
Σε αστικές υποθέσεις, όπως και η παρούσα, η απόδειξη κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, με το βάρος απόδειξης να βρίσκεται στους ώμους του Ενάγοντα να αποδείξει τους ισχυρισμούς τους για την αξίωσή του και του Εναγόμενου την Ανταπαίτηση του. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με τη μαρτυρία η οποία κρίνεται αξιόπιστη. Όπως αναφέρθηκε και στη Σοφοκλέους Κυριάκος ν. Γιώτας Κυριάκου (2010) 1ΑΑΔ 665:
«Το βάρος απόδειξης σε μια πολιτική δίκη το φέρει κατά κανόνα ο ενάγων ο οποίος και θα πρέπει να αποδείξει την υπόθεση του στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Έχει κατ' επανάληψη νομολογιακά καθορισθεί η έννοια του κριτηρίου αυτού, αλλά περαιτέρω βοήθεια μπορεί να αντληθεί από το σύγγραμμα του Murphy on Evidence, 8η εκδ. (2003), όπου αναφέρονται στις σελ. 80 - 83, τα βασικά κριτήρια του αποδεικτικού αυτού βάρους. Τονίζεται ιδιαίτερα στη σελ. 81 ότι:
"If the claimant bears the burden of proof, and fails to persuade the Court that this case has been proved on the balance of probabilities, judgment should be given for the defendant. Moreover, the test is not whether the claimant’s case is more probable than the defendant’s, but whether the claimant’s case is more probably true than not true, i.e. the claimant’s case is measured by reference to an objective standard of probability”.»
Τα ίδια κατ’ ουσίαν λέχθηκαν όσον αφορά το τι συνιστά απόδειξη στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και στην Μπούλος Μαρσέλ κ.α. ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 1858, όπου εξηγήθηκε στη σελ. 1868, ότι:
«Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι "πιο πιθανή παρά η αντίθετη”, εκείνης, δηλαδή, του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει την θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι “πιο πιθανή παρά η αντίθετη”, εκείνης, δηλαδή, του αντιδίκου του. (Βλέπε, μεταξύ άλλων, Phipson on Evidence, 14th edition, para. 4-38 και Αθανασίου ν. Κουνούνη (1997) 1 A.A.Δ. 614, όπου γίνεται και εκτενής ανασκόπηση της νομολογίας.).»
Η ουσία της απαίτησης θα πρέπει να κριθεί κατά κύριο λόγο από την αξιολόγηση της ποιότητας της δοθείσας μαρτυρίας και των σχετικών τεκμηρίων. Το Δικαστήριο οφείλει να αξιολογήσει την μαρτυρία που έχει ενώπιον του με σκοπό να μπορέσει να διαπιστώσει και να εξαγάγει ευρήματα επί πραγματικών γεγονότων ώστε να μπορεί τελικώς να καταλήξει κατά πόσον ο διάδικος που φέρει το βάρος απόδειξης έχει αποσείσει αυτό στον απαιτούμενο βαθμό.
Σε διαδικασίες ταχείας εκδίκασης, το Δικαστήριο, με δεδομένο ότι δεν έχει ενώπιον του ζώσα μαρτυρία, οφείλει με περισσή προσοχή να καταλήξει σε στερεά ευρήματα. Αυτό λαμβάνει χώραν μέσω της αξιολόγησης της μαρτυρίας με αντιπαραβολή των θέσεων των διαδίκων, αλλά και των τεκμηρίων που κατατέθηκαν στη διαδικασία. Νοείται βέβαια ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται πάντοτε με κριτήριο τις δικογραφημένες προτάσεις των μερών αφού «Ο επακριβής προσδιορισμός των επίδικων θεμάτων συναρτάται άμεσα με το αντιπαραθετικό σύστημα δίκης που ισχύει στο δικαιϊκό μας σύστημα και απόρροια της φυσικής δικαιοσύνης που επιβάλλει τη διασφάλιση του δικαιώματος του αντιδίκου για ουσιαστική ευκαιρία απάντησης στις θέσεις και ισχυρισμούς του αντιδίκου του» (βλ. Παπαγεωργίου ν Κλάππας Investment Services Ltd (1991) 1 Α.Α.Δ. 24)
Τα ως άνω αποκτούν ιδιαίτερη βαρύτητα σε υποθέσεις ταχείας εκδίκασης όπου η παρουσιασθείσα γραπτή μαρτυρία οφείλει να εξετάζεται σε αυστηρή συνάρτηση με τα γεγονότα που παρατίθενται στα δικόγραφα αφού εκλείπει από τη διαδικασία η ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης. Το Δικαστήριο οφείλει λοιπόν ασκώντας δικαστική κρίση να αξιολογήσει την ενώπιον του μαρτυρία βάσει του περιεχομένου αυτής, της ποιότητας αυτής αλλά και της πειστικότητας της (βλ. Ομήρου ν. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 506)
Προχωρώ να εξετάσω τώρα κατά πόσο η μαρτυρία της Ενάγουσας στο σύνολο της παρά το γεγονός ότι δεν έχουν προβληθεί από πλευράς της Εναγόμενης οποιεσδήποτε θέσεις και η ισχυρισμοί που να την αντικρούσουν, είναι ικανή για να αποδείξει την απαίτηση της έχοντας βεβαίως παράλληλα υπόψη και τους δικογραφημένους ισχυρισμούς που η ίδια άλλωστε έχει προωθήσει. Καταρχήν οφείλω να υποδείξω ότι τα όσα η Ενάγουσα ανέφερε δια μέσω της γραπτής της δηλώσεως, συνάδουν πλήρως με τις δικογραφημένες θέσεις της ενώ ταυτόχρονα η μαρτυρία της χαρακτηρίζεται από σαφήνεια, σταθερότητα συνοχή και πειστικότητα. Συνεπώς αποδέχομαι την μαρτυρία της στο σύνολο της. Ειδικότερα η μάρτυρας άφησε θετική εντύπωση, καθότι ήταν ειλικρινής εφόσον δεν έχω διαπιστώσει ότι έχει υποπέσει σε οποιαδήποτε ουσιώδη αντίφαση. Η βασική της θέση αναφορικά με το ότι η ίδια είναι η μοναδική ιδιοκτήτρια του επίδικου διαμερίσματος και ότι ο Ηρακλέους ουδεμία σχέση έχει με την ιδιοκτησία του, διαπιστώνεται όχι μόνο από το πιστοποιητικό ακίνητης ιδιοκτησίας το οποίο έχει παρουσιαστεί εκ μέρους της και δεν έχει αμφισβητηθεί, δηλαδή το Τεκμήριο 1, αλλά και μέσα από το περιεχόμενου του Τεκμηρίου 2 από το οποίο προκύπτει ότι η ίδια η Εναγόμενη κατέβαλε τα ποσά ύψους 300 ευρώ αναφορικά με την πληρωμή του ενοικίου του επίδικου διαμερίσματος σε λογαριασμό της ίδιας της Ενάγουσας και όχι στον λογαριασμό οποιουδήποτε άλλου προσώπου. Αναφορικά με τον ισχυρισμό της Ενάγουσας ότι δεν έχει σήμερα στην κατοχή της οποιοδήποτε ενοικιαστήριο έγγραφο για να παρουσιάσει ενόψει της ρήξης στις σχέσεις της με τον σύζυγο της Ηρακλή Ηρακλέους τον οποίο και τον τότε καιρό είχε εξουσιοδοτήσει να χειρίζεται την διαχείριση των διαμερισμάτων της καθώς και την υπογραφή των συμβολαίων, επίσης θεωρώ ότι παρέθεσε στο Δικαστήριο με τρόπο σταθερό και κατηγορηματικό την θέση της δίδοντας περαιτέρω προς τούτο και εξήγηση με τρόπο περιγραφικό για το πως είχε εξελιχθεί η σχέση της μαζί με τον Ηρακλέους καθώς και τους λόγους που αδυνατούσε να παρουσιάσει τον εν λόγω έγγραφο.
Σε ότι δε αφορά την θέση της Ενάγουσας ότι δεν υπάρχει σήμερα οποιοδήποτε άλλο ενοικιαστήριο έγγραφο μεταξύ της ίδιας και της Εναγόμενης σε ισχύ αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα και ότι το μοναδικό έγγραφο που ποτέ είχε υπάρξει μεταξύ τους ήταν το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 01/06/18 επίσης δεν έχει αμφισβητηθεί. Συνεπώς αποδέχομαι την θέση της ότι το μοναδικό έγγραφο συμφωνίας ενοικίασης που υπήρξε μεταξύ της Ενάγουσας και της Εναγόμενης ήταν το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 01/06/18 το οποίο αφής στιγμής έληξε και δεν είχε ανανεωθεί γραπτώς ως ήταν ο ουσιώδης όρος της συμφωνίας, η Εναγόμενη δεν παρέδωσε την κατοχή του και έτσι η σύμβαση ενοικίασης είχε καταστεί περιοδική από μήνα σε μήνα με την Εναγόμενη να εξακολουθεί να καταβάλει στον λογαριασμό της Ενάγουσας ανελλιπώς το χρηματικό ποσό των 300 ευρώ μέχρι και τον Νοέμβριο του 2023.
Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειωθεί ότι δεν μου διαφεύγει και ότι, παρά το γεγονός ότι μπορεί από πλευράς της Ενάγουσας να μην παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο οποιοδήποτε ενοικιαστήριο έγγραφο ως ανωτέρω έχει αναφερθεί για τους λόγους που εξήγησε, από την άλλη όμως η ίδια ήταν σε θέση να αναφερθεί με λεπτομέρεια κατά την μαρτυρία της στους όρους και στο περιεχόμενο της συμφωνίας ενοικίασης που είχε συναφθεί με την Εναγόμενη, καθώς και στο ότι οι όροι αυτοί μεταξύ τους είχαν καταστεί ουσιώδης, γεγονός που καταδεικνύει και την γνώση της αναφορικά με τα όσα είχε εξουσιοδοτήσει τον σύζυγος της κατά την διάρκεια του γάμου τους και πριν την ρήξη στις σχέσεις τους να πράττει αναφορικά με την διαχείριση των εν λόγω διαμερισμάτων.
Σε ότι αφορά δε τον τερματισμό της σύμβασης ενοικίασης μέσα από τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου μέσω του Τεκμηρίου 3 και δεν έχουν αμφισβητηθεί, κρίνω ότι η Ενάγουσα κατάφερε να τεκμηριώσει τον ισχυρισμό της αναφορικά με τον νομότυπο τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης δια της ειδοποιήσεως που απέστειλε εφόσον η εν λόγω συμφωνία ήταν περιοδική από μήνα σε μήνα αφού εξάλλου η θέση της δεν αντικρούστηκε δια της προσαγωγής οποιασδήποτε μαρτυρίας από την Εναγόμενη περί του αντιθέτου. Σχετική με το πότε θεωρείται νομότυπος ο τερματισμός μιας σύμβασης ενοικίασης είναι η απόφαση S. SERGIOU REAL ESTATES LTD v. ΠΑΡΑΣΚΕΥΗΣ ΜΠΕΝΤΕΖΗ, ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΤΗΣ ΑΝΘΙΜΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 8593(1995) 1 ΑΑΔ 889 στην οποία και υποδεικνύεται ότι η ειδοποίηση τερματισμού θα πρέπει να εκπνέει στο τέλος της περιόδου της περιοδικής ενοικίασης, όπως και εν προκειμένω έχει συμβεί και ουδέποτε στο μέσο της.
Υπό το φως των πιο πάνω, η μαρτυρία της Ενάγουσας γίνεται αποδεκτή στο σύνολο της, και η μάρτυρας κρίνεται αξιόπιστη.
Ευρήματα
Κατ’ ακολουθία της πιο πάνω αξιολόγησης της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου και δεν έχει αμφισβητηθεί, προχωρώ στη διατύπωση των ευρημάτων του Δικαστηρίου, υπό το φως των επίδικων θεμάτων.
Η Ενάγουσα είναι η ιδιοκτήτρια του κτηριακού συγκροτήματος διαμερισμάτων «ΧΧΧΧΧ COURT» στο οποίο ευρίσκεται και το διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων με αριθμό ΧΧΧ στον 2ο όροφο επί της οδού ΧΧΧΧΧΧ 12, ΧΧΧΧ στην Κάτω Πάφο. Η Εναγόμενη είναι Ελληνίδα υπήκοος και περί την 01/06/18 δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης που υπογράφηκε από τον σύζυγο της Ενάγουσας και την ίδια την Εναγομενη, ενοικίασε το διαμέρισμα για περίοδο από την 01/06/18 – 31/06/19. Σημειώνεται ότι κατά το εν λόγω χρονικό διάστημα την διαχείριση των διαμερισμάτων του εν λόγω κτηριακού συγκροτήματος την είχε αναλάβει ο σύζυγος της Ενάγουσας Ηρακλής Ηρακλέους για λογαριασμό της Ενάγουσας και εν γνώση της, αφής στιγμής ούτως ή άλλως η ίδια από το έτος 2002 ήταν και η ιδιοκτήτρια του εν λόγω ακινήτου. Η Ενάγουσα σήμερα μαζί με τον Ηρακλέους βρίσκεται σε διάσταση και οι σχέσεις τους σε ολοκληρωτική ρήξη με αποτέλεσμα να μην υπάρχει οποιαδήποτε συνεργασία μεταξύ τους και έτσι ο Ηρακλέους να αρνείται να της προσκομίσει την γραπτή συμφωνία ενοικίασης που είχε συναφθεί περί την 01/06/18 μαζί με την Εναγόμενη.
Σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο που είχε υπογραφεί την 01/06/18 το συμφωνηθέν ενοίκιο είχε καθοριστεί στο ποσό των 300 ευρώ μηνιαίως και αυτό θα ήταν πληρωτέο και απαιτητό κάθε 1η ημέρα εκάστου μήνα αρχής γενομένης την 01/06/18 και στην συνέχεια κάθε 1η ημέρα εκάστου επόμενου μήνα. Επίσης μεταξύ των όρων της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης υπήρχε και ο ουσιώδης όρος ότι η ενοικίαση θα ανανεωθεί κατά ή πριν από το τέλος της ενοικιαστικής περιόδου μόνο με νέα γραπτή συμφωνία αλλιώς η συμφωνία θα τερματιζόταν μετά από την λήξη της. Με την λήξη της πιο πάνω συμφωνίας η Εναγόμενη δεν παρέδωσε την κατοχή του διαμερίσματος και συνέχισε να διαμένει στο διαμέρισμα με την σύμφωνη γνώμη της Ενάγουσας καταβάλλοντας το ποσό των 300 ευρώ μηνιαίως στον λογαριασμό της Ενάγουσας με αρ. ΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧ τον οποίο και διατηρεί στην Ελληνική Τράπεζα ανελλιπώς μέχρι και τον μήνα Νοέμβριο του 2023.
Περί την 28/07/22 η Ενάγουσα απέστειλε προς την Εναγόμενη επιστολή τερματισμού της ενοικίασης καλώντας την ουσιαστικά μέχρι την 30/11/22 να της παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του διαμερίσματος της. Η εν λόγω επιστολή παραδόθηκε στην Εναγόμενη με ιδιώτη επιδότη την 08/08/22 ενώ η τελευταία παρέλειψε να συμμορφωθεί με την προθεσμία που της είχε δοθεί και να παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος. Αντί αυτού η Εναγόμενη απέστειλε επιστολή προς την Ενάγουσα με την οποία και απέρριψε την επιστολή τερματισμού που της είχε αποσταλεί. Ελλείψει θετικής ανταπόκρισης εκ μέρους της Εναγομένης, η Ενάγουσα καταχώρησε την παρούσα αγωγή.
Νομική πτυχή - Συμπεράσματα
Σε αστικές υποθέσεις όπως η παρούσα, το βάρος απόδειξης το φέρει ο ενάγων, στο επίπεδο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Στην υπόθεση Μαρσέλ κ.α. ν. Λαϊκή Τράπεζα Λτδ (2001) 1(B) Α.Α.Δ 1858, 1868 λέχθηκε σχετικώς ότι:
«Το κριτήριο δεν είναι αν η θέση ή η εκδοχή του διαδίκου που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) είναι «η πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη δηλαδή του αντιδίκου του. Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not). Αν απέτυχε να αποδείξει τη θέση ή την εκδοχή του σε αυτό το επίπεδο (standard of proof), ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης δεν θεωρείται ότι το απέσεισε, έστω και αν η θέση ή η εκδοχή του είναι «πιο πιθανή παρά η αντίθετη», εκείνη, δηλαδή, του αντιδίκου του. (Βλέπε, μεταξύ άλλων, Phipson on Evidence, 14th Edition, para 4-38 και Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 614, όπου γίνεται και εκτενής ανασκόπηση της νομολογίας).».
Η υπόθεση αυτή περιστρέφεται καταρχήν γύρω από την αρχική συμφωνία ενοικίασης που είχε αρχικά καταρτιστεί και η οποία δεν είχε υπογραφεί από την ίδια την Ενάγουσα και την Εναγομένη αλλά από τον σύζυγο της Ενάγουσας με την Εναγόμενη ο οποίος είχε αναλάβει την διαχείριση του επίδικου διαμερίσματος και την υπογραφή του συμβολαίου για λογαριασμό σύμφωνα με τα ευρήματα μου, της Ενάγουσας.
Με βάση λοιπόν το άρθρο 77 του Περί Συμβάσεως Νόμου Κεφ.149 :
(1) Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν-
(α) είναι γραπτή~ και
(β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 26Α του παρόντος Νόμου, σύμβαση αιτία γάμου που δεν αποτελεί προικοσύμφωνο έγγραφο ή σύμβαση παρόμοιας φύσης, δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν-
(α) είναι γραπτή~ και
(β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου, στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων, ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες:
Νοείται ότι το εδάφιο αυτό δεν εφαρμόζεται σε υποχρεώσεις λόγω γάμου μεταξύ Μωαμεθανών που αναλαμβάνονται σύμφωνα με την πρακτική, που επικρατεί στα Τουρκικά Οικογενειακά Δικαστήρια.
Αναφορικά λοιπόν με την αρχική συμφωνία η οποία καταρτίστηκε για την ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος μέσα από τα ευρήματα του Δικατηρίου προέκυψε ότι η συμφωνία αυτή ήταν γραπτή ενώ υπογράφηκε από άτομο, ήτοι από τον Ηράκλη Ηρακλέους ο οποίος ήταν ο σύζυγος της Ενάγουσας και είχε δεόντως εξουσιοδοτηθεί για να την υπογράψει από την Ενάγουσα η οποία ήταν και η ιδιοκτήτρια του. Επίσης έχει προκύψει ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε διάρκεια ισχύος πέραν του ενός έτους ενώ σε ότι αφορά την υπογραφή της συμφωνίας από δύο μάρτυρες, κάτι τέτοιο δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου αλλά ούτε η άλλως δεν έχει αμφισβητηθεί ότι η συμφωνία είτε για τον λόγο αυτό είτε ακόμη για οποιαδήποτε άλλο λόγο δεν ήταν έγκυρη. Στην συνέχεια και αφού η συμφωνία ενοικίασης έληξε η Εναγόμενη εξακολούθησε να καταβάλλει το συμφωνηθέν με βάση την αρχική συμφωνία ενοικίασης μηνιαίο ενοίκιο ύψους 300 ευρώ και έτσι η ενοικίαση είχε καταστεί περιοδική από μήνα σε μήνα.
Υπό το φως των πιο πάνω προκύπτει ότι μεταξύ των μερών δημιουργήθηκε μια σχέση περιοδικής μηνιαίας ενοικίασης η οποία αναπόφευκτα στηριζόταν και επί των ιδίων όρων οι οποίοι και εμπεριέχονταν στην αρχική σύμβαση ενοικίασης που είχε συναφθεί αφού άλλωστε αυτό συνάγεται και μέσα και από το γεγονός ότι η Εναγόμενη συνέχιζε να καταβάλλει και το ίδιο ποσό του ενοικίου στον λογαριασμό της Ενάγουσας.
Στην υπόθεση Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 CLR 289, λέχθηκε ότι όταν μια σύμβαση ενοικίασης πλήττεται από ακυρότητα ένεκα του ότι δεν πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 77 του Περί Συμβάσεως Νόμου, αλλά ο ενοικιαστής, όπως και εν προκειμένω η Εναγομένη λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και συνεχίζει να παραμένει εντός αυτού καταβάλλοντας το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο ενοίκιο, οι σχέσεις των μερών δεν λύνονται αυτόματα αλλά η ενοικίαση καθίσταται περιοδική από μήνα σε μήνα ή από έτος σε έτος ανάλογα αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο ήταν καταβλητέο κάθε τέλος του μήνα ή κάθε τέλος του έτους. Συνεπώς ακόμη και στην περίπτωση που το συμβόλαιο εν προκειμένω το οποίο είχε συναφθεί θα ήθελε κριθεί ως άκυρο, εντούτοις έχει δημιουργηθεί ούτως ή άλλως μεταξύ των μερών η σχέση περιοδικής μηνιαίας ενοικίασης ως ανωτέρω υπέδειξα.
Σε ότι αφορά τον νόμιμο τερματισμό μιας συμφωνίας ενοικίασης, σύμφωνα με την Νομολογία, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς αυτή θα πρέπει να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο. (Gardner v. Ingram [1886-90] All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220). Τέτοια ειδοποίηση τερματισμού μπορεί να είναι είτε προφορική είτε γραπτή.
Είναι επίσης απαραίτητο, (βλ. Glykys v. Ioannides, ), ότι η διδόμενη ειδοποίηση πρέπει να λήγει την τελευταία ημέρα του μηνός, εάν η ενοικίαση είναι περιοδική από μήνα σε μήνα, όπως δηλαδή συμβαίνει και στην υπό κρίση περίπτωση.
Μέσα από τα ευρήματα του Δικαστηρίου έχει προκύψει ότι η ενοικίαση του επίδικου διαμερίσματος που είχε συμφωνηθεί με την σύμβαση ενοικίασης ημερ. 01/06/18,την 31/06/19 έληξε και άρα και η περιοδική ενοικίαση που είχε μεταξύ τους σιωπηρά συμφωνηθεί άρχισε να ξεκινά την πρώτη ημέρα κάθε εκάστου επόμενου μήνα ως προνοούσε και η σύμβαση ημερ. 01/06/18. Με βάση λοιπόν την επιστολή τερματισμού της περιοδικής συμφωνίας ενοικίασης η οποία αποστάλθηκε εκ μέρους της Ενάγουσας προς την Εναγόμενη την 28/07/22 η τελευταία είχε ενημερωθεί ότι η Ενάγουσα επιθυμούσε τον τερματισμό της ενοικίασης και την καλούσε να παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος μέχρι και την 30/11/22, παρέχοντας δηλαδή έτσι εύλογο χρόνο για να συμμορφωθεί, δηλαδή ακόμη και μετά την τελευταία ημέρα του επομένου μήνα ως θα μπορούσε άλλωστε να πράξει με βάση την Νομολογία που ανωτέρω υπέδειξα και αφής στιγμής η ενοικίαση ως ανωτέρω διαφάνηκε ανανεωνόταν από μήνα σε μήνα.
Στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ v. BABEΛ ΜΠΟΥΤΙΚ ΛΤΔ Πολ. Έφεση 11909, 1 ΑΑΔ 241 (2007) αναφέρθηκε ότι οι κανόνες και οι αρχές με βάση τις οποίες κρίνεται αν μία ειδοποίηση τερματισμού είναι νόμιμη και έγκυρη, σκοπό έχουν κυρίως να πληροφορήσουν σαφώς και εγκαίρως το πρόσωπο προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση, είτε αυτό είναι ο ενοικιαστής είτε ο ιδιοκτήτης, ώστε να μπορεί να προγραμματίζει τις επόμενες ενέργειές του όπως ακριβώς θα έλεγα και στην υπό κρίση περίπτωση έχει συμβεί εφόσον έχει προκύψει ότι η Εναγόμενη είχε πληροφορηθεί κατά τρόπο σαφή και έγκαιρο για την πρόθεση της Ενάγουσας να τερματίσει την περιοδική ενοικίαση που υφίστατο.
Υπό το φως των πιο πάνω προκύπτει ότι η επιστολή τερματισμού που η Ενάγουσα απέστειλε προς την Εναγόμενη ήταν έγκυρη και νομότυπη και η Εναγόμενη θα έπρεπε να είχε συμμορφωθεί με την προθεσμία η οποία της είχε δοθεί.
Κατάληξη
Με γνώμονα τα ανωτέρω και ενόψει της μη προώθησης της θεραπείας 12Β που επιζητεί η Ενάγουσα δια της Εκθέσεως Απαίτησης που έχει καταχωρηθεί, εκδίδεται διάταγμα εναντίον της Εναγόμενης, με το οποίο διατάσσεται όπως η Εναγόμενη εκκενώσει και παραδώσει στην Ενάγουσα εντός 20 ημερών από της επιδόσεως του, ελεύθερη και κενή την κατοχή του επίδικου υποστατικού, δηλαδή του διαμερίσματος με αρ. ΧΧΧ που βρίσκεται στον Χ όροφο επί του κτηρίου με την ονομασία «ΧΧΧΧΧ COURT» στην οδό ΧΧΧΧΧΧ 12 στην Κάτω Πάφο, ΧΧΧΧ.
Σε ότι αφορά τα έξοδα δε της Αγωγής, πλέον Φ.Π.Α και πλέον έξοδα επίδοσης, αυτά επιδικάζονται υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγόμενης ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ).……………………………….
Σ. Συμεού, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο