ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Αγωγή αρ. 359/2023
TALA PANORAMA MANAGEMENT COMMITTEE
Ενάγουσα
ν.
1. ΧΑΡΗΣ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ
2. ΜΑΡΓΑΡΙΤΑ ΜΟΥΣΤΑΚΑ
Εναγόμενοι
_____________________
Ημερομηνία: 25 Ιουνίου 2024
Εμφανίσεις:
Κ. Μιχαήλ για Κ.Ν. Μιχαήλ ΔΕΠΕ, για την Ενάγουσα
Σ. Δίγκα (κα) για Ν. Παπαθεοχάρους & Σία ΔΕΠΕ, για τους Εναγόμενους
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Το πλαίσιο της διαφοράς
1. Η Ενάγουσα ενάγει ως η Διαχειριστική Επιτροπή του συγκροτήματος «Tala Panorama», το οποίο είναι, όπως υποστηρίζει, κοινόκτητη οικοδομή, για τη διαχείριση της οποίας εφαρμόζονται οι πρότυποι Κανονισμοί που περιέχονται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224. Οι Εναγόμενοι είναι οι ιδιοκτήτες μονοκατοικίας που βρίσκεται στο κτιριακό συγκρότημα, συνολικού εμβαδού 193 τ.μ., με ποσοστό συμμετοχής στην κοινόκτητη ιδιοκτησία 3,54%. Η Ενάγουσα αξιώνει €1.525,48 που ισχυρίζεται πως αντιστοιχεί στο ποσοστό συμμετοχής της μονάδας των Εναγόμενων στις κοινόχρηστες δαπάνες, για την περίοδο από τον Μάρτιο 2022 μέχρι τον Φεβρουάριο 2023, που οι Εναγόμενοι, παρά τις σχετικές ειδοποιήσεις, παρέλειψαν να πληρώσουν.
2. Οι Εναγόμενοι προβάλλουν προδικαστικές ενστάσεις, ότι η εναντίον τους αγωγή είναι αβάσιμη, πρόωρη, ελαττωματική, μη αποκαλύπτουσα αγώγιμο δικαίωμα, και ότι η Ενάγουσα δεν έχει εκλεγεί νομότυπα ως η Διαχειριστική Επιτροπή του συγκροτήματος. Περαιτέρω, αρνούνται την αξίωση της Ενάγουσας στο σύνολό της, αναφέροντας πως οι ιδιοκτήτες των μονάδων του συγκροτήματος, αναμεταξύ τους, είχαν υπογράψει, την 22.05.2016, ειδική συμφωνία διαχείρισης, που είναι σε ισχύ, αλλά και ότι μονοκατοικία τους είναι ανεξάρτητη και δεν αποτελεί τμήμα του συγκροτήματος, εφόσον βρίσκεται επί δημοσίου δρόμου, χωρίς άμεση πρόσβαση στο συγκρότημα, από το οποίο διαχωρίζεται με φράκτη 1,75 μ.. Το ποσοστό 3,54%, όπως υποστηρίζουν, όπως προβλέπονταν και στην ειδική συμφωνία, είναι μόνον επί του βιολογικού σταθμού ή αποχετευτικού συστήματος και δεν επεκτείνεται σε άλλες δαπάνες κοινοχρήστων εξόδων του συγκροτήματος, και αυτή η συμμετοχή τους είχε καθοριστεί στο ποσό των €200,00 ετησίως. Δεν υπήρξε οποιαδήποτε συμφωνία των Εναγόμενων με την Ενάγουσα για να ασκεί η τελευταία κάποια διαχείριση. Σε κάθε περίπτωση, όπως θέτουν οι Εναγόμενοι, το ποσό που αξιώνει η Ενάγουσα είναι αυθαίρετο και περιέχει χρεώσεις που δεν δικαιούται να αξιώνει. Ζητούν την απόρριψη της αγωγής της Ενάγουσας.
3. Η Ενάγουσα, με απαντητικό δικόγραφο, αρνείται τις προδικαστικές ενστάσεις και την υπεράσπιση των Εναγόμενων και διατηρεί τη δική της εκδοχή, πως είναι η νόμιμα εξελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή και πως το ποσοστό συμμετοχής της μονάδας των Εναγόμενων στην κοινόκτητη ιδιοκτησία απολήγει στο ποσό που αξιώνεται, και ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε ειδική συμφωνία διαχείρισης αναμεταξύ όλων των ιδιοκτητών, που να έχει εγκριθεί, να είναι σύμφωνη με τις νομοθετικές διατάξεις, και να μπορεί να ισχύει και να παράγει έννομα αποτελέσματα. Εξάλλου, όπως θέτει, οι Εναγόμενοι εγγράφθηκαν ως ιδιοκτήτες της μονάδας τους μεταγενέστερα, συνεπώς δεν μπορούν να είχαν υπογράψει οι ίδιοι κάποια συμφωνία το 2016.
4. Διευκρινίζεται πως οι προδικαστικές ενστάσεις των Εναγόμενων δεν αφορούν αμιγώς νομικά θέματα, που θα μπορούσαν να εξεταστούν πριν από την εξέταση της ουσίας της υπόθεσης, αλλά συνυφαίνονται με τους υπερασπιστικούς ισχυρισμούς των Εναγόμενων. Εκ των δικογράφων, επίδικα θέματα, που θα πρέπει να αποφασιστούν από το Δικαστήριο, είναι εάν η μονοκατοικία των Εναγόμενων είναι μέρος του κτιριακού συγκροτήματος «Tala Panorama» ή ανεξάρτητη· εάν εφαρμόζονται οι πρότυποι Κανονισμοί ή κάποια ειδική συμφωνία· εάν η Ενάγουσα είναι η κανονικά εξελεγμένη Διαχειριστική Επιτροπή αυτού του κτιριακού συγκροτήματος· εάν το ποσοστό συμμετοχής των Εναγόμενων στην κοινόκτητη ιδιοκτησία 3,54% περιορίζεται σε συγκεκριμένα έξοδα ή επεκτείνεται σε όλα τα έξοδα διαχείρισης του συγκροτήματος και εν τέλει, εάν οι Εναγόμενοι οφείλουν κάποιο ποσό για τα κοινόχρηστα έξοδα του συγκροτήματος και το ύψος της οφειλής.
Διαδικασία
5. Η αγωγή εκδικάστηκε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, κατά τη Δ.30,κκ.6-7 των Διαδικαστικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠΔ). Η Cheryl Marie Dybiec (ΜΕ1), για την υπόθεση της Ενάγουσας, και η Εναγόμενη 2 (ΜΥ1), για την υπόθεση των Εναγόμενων, κατέθεσαν δια ενόρκων δηλώσεων και δεν υπήρξε αντεξέτασή τους. Προσκόμισαν περαιτέρω έγγραφη μαρτυρία. Οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν, εκθέτοντας την επιχειρηματολογία τους για τις θέσεις των διαδίκων.
Μαρτυρία και εξέταση
6. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας περιορίζεται στην έκταση των αμφισβητούμενων γεγονότων που προκύπτουν[1]. Σκοπεί στην εύρεση των πραγματικών γεγονότων επί των οποίων το Δικαστήριο μπορεί να βασιστεί. Αξιολογείται το περιεχόμενο της μαρτυρίας[2], από το οποίο δυνατόν να προκύπτουν και κρίσεις αναφορικά με την αξιοπιστία των μαρτύρων. Λόγω και του τρόπου παρουσίασης της μαρτυρίας στις υποθέσεις ταχείας εκδίκασης, το πλέγμα των κλασικών νομολογιακών αρχών προσαρμόζεται ανάλογα, με προσεγγίσεις απαλλαγμένες από εξωτερικές εντυπώσεις εκ της άμεσης συμπεριφοράς ή των αντιδράσεων στο εδώλιο του μάρτυρα[3] ή αντίστοιχα που να παρεμβάλλουν εκ του ύφους, της έκτασης ή των εξωτερικών γνωρισμάτων της γραφής ή της αφηγηματικής ικανότητας του συγγράψαντος την κάθε κείμενη εκδοχή. Η πληρότητα και η σαφήνεια ή η ελλειμματικότητα και η αοριστία επί των αμφισβητούμενων γεγονότων, η αμεσότητα ή η υπεκφυγή, οι συμπτώσεις και η λογική ή η ύπαρξη ουσιωδών αντιφάσεων ή υπερβολών[4], εν τέλει η πειστικότητα ή όχι της εκδοχής, είναι κριτήρια περιεχομένου που μπορούν να εξετάζονται και να λαμβάνονται υπόψη, συναρτώμενα με το σύνολο της μαρτυρίας, ασχέτως του έγγραφου ή έμμεσου τρόπου του λόγου των μαρτύρων, την απουσία πλήρους ζωντανής ατμόσφαιρας και την απόσταση του Δικαστηρίου από τον μάρτυρα και τους τρόπους συμπεριφοράς του (demeanour) ή τα έκδηλα στοιχεία της προσωπικότητάς του.
Η μαρτυρία της ΜΕ1
7. Η ΜΕ1 αναφέρει πως είναι μέλος και εκτελεί χρέη ταμία στη Διαχειριστική Επιτροπή του συγκροτήματος «Tala Panorama», και είναι εξουσιοδοτημένη να μαρτυρήσει (Τ1). Ως εκ της θέσης της, αλλά και επειδή είναι και η ίδια ιδιοκτήτρια μονάδας στο συγκρότημα, γνωρίζει τα γεγονότα. Αναφέρει ό,τι και στην Έκθεση Απαίτησής της η Ενάγουσα. Προσκομίζει αντίγραφα των πρακτικών των ετήσιων Γενικών Συνελεύσεων των ετών 2020, 2021, 2022 και 2023 (Τ2), υποστηρίζοντας τη νόμιμη σύσταση της Διαχειριστικής Επιτροπής. Θέτει, μάλιστα, πως οι Εναγόμενοι, την περίοδο από τον Μάρτιο 2020 μέχρι τον Μάρτιο 2021, είχαν προβεί σε πληρωμές έναντι των κοινοχρήστων εξόδων τους, δεχόμενοι την κατάσταση πραγμάτων (Τ3).
8. Η μονάδα των Εναγόμενων έχει ποσοστό συμμετοχής στην κοινόκτητη ιδιοκτησία 3,54% και συνολικό εμβαδόν 193 τ.μ., όπως προκύπτει και από το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας που εξέδωσε το Κτηματολόγιο (Τ4). Η ΜΕ1 εξηγεί τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων, στη βάση του ετήσιου προϋπολογισμού, με βάση το εμβαδόν όλου του συγκροτήματος και το επιμέρους εμβαδόν της κάθε μονάδας, στο οποίο υπολογίζονται και οι ακάλυπτοι χώροι. Για τις εννέα κατοικίες του συγκροτήματος, η Διαχειριστική Επιτροπή, πράττοντας κατά την κρίση της δίκαια, δεν λάμβανε υπόψη το εμβαδόν των ακάλυπτων χώρων, προς όφελός τους. Διαιρεί τον ετήσιο προϋπολογισμό (€41.945,77) με το συνολικό εμβαδόν των μονάδων, εξαιρουμένου του εμβαδού των ακάλυπτων βεραντών των κατοικιών (5066 τ.μ.) και το πολλαπλασιάζει με το εμβαδόν κάθε μονάδας, στην περίπτωση της μονάδας των Εναγόμενων με 144 τ.μ. (χωρίς το εμβαδόν των ακάλυπτων βεραντών), καταλήγοντας στο ποσό των €1.413,78. Προσκομίζει κατάσταση κατανομής για τα έτη 2022 και 2023 (Τ5) καθώς και πιστοποιητικό έρευνας του συγκροτήματος που εξέδωσε το Κτηματολόγιο (Τ6).
9. Η Ενάγουσα, όπως εξηγεί η ΜΕ1, δημιούργησε και Ταμείο απώλειας εσόδων για την κάλυψη του κενού της είσπραξης των ποσών του προϋπολογισμού λόγω ιδιοκτητών που δεν εντοπίζονται, που έχει υπολογιστεί σε €2.776,97 ετησίως, το οποίοι προστίθεται στο ποσό του ετήσιου προϋπολογισμού (€44.085,80), δίδοντας €46.862,77. Άλλη προσαρμογή που κάνει η Ενάγουσα, θεωρώντας δίκαιο, προς όφελος των κατοικιών, είναι η αφαίρεση του ποσού των €4.917,00, για την ασφάλιση του κτιρίου των διαμερισμάτων, μειώνοντας έτσι το ποσό του προϋπολογισμού, για τις εννέα κατοικίες, στις €41.945,77. Προσκομίζει αντίγραφο του προϋπολογισμού για τα έτη 2022 και 2023 (Τ7).
10. Η ΜΕ1 εξηγεί στο Δικαστήριο και τον τρόπο λειτουργίας με τη διατήρηση λογαριασμού για κάθε μονάδα, στον οποίον καταχωρίζονται οι χρεωπιστώσεις, και η έκδοση τιμολογίων. Εκδόθηκε, όπως αναφέρει, τιμολόγιο, για τη μονάδα των Εναγόμενων, την 21.05.2022, για €1.413,78, πληρωτέο σε 4 δόσεις (Τ8), το οποίο γνωστοποιήθηκε στους Εναγόμενους μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Ωστόσο, δεν εξοφλήθηκε. Ακολούθησε η αλληλογραφία μέσω δικηγόρων (Τ9). Πρόσθετα, εκδόθηκε τιμολόγιο την 03.08.2022 για το ποσό των €111,70 για την κάλυψη των δικηγορικών εξόδων που αναγκάστηκε η Ενάγουσα να πληρώσει για την είσπραξη των κοινοχρήστων (Τ10). Δεν εισπράχθηκαν τα οφειλόμενα ποσά και συνεχίστηκε η αλληλογραφία δια δικηγόρων (Τ11), και πάλι, χωρίς αποτέλεσμα. Πρόσθετα, όπως αναφέρει η ΜΕ1, η Ενάγουσα, για την καλύτερη ενημέρωση των ιδιοκτητών του συγκροτήματος, από το 2021, διατηρεί ηλεκτρονική πλατφόρμα αποθήκευσης δεδομένων, στην οποία έχουν πρόσβαση όλοι οι ιδιοκτήτες, για τον έλεγχο της διαχείρισης του συγκροτήματος.
11. Η μάρτυρας αναφέρει πως οι Εναγόμενοι είχαν αποδεχθεί τη σύσταση της Διαχειριστικής Επιτροπής και ότι, όσα ανέφεραν στο δικόγραφό τους, είναι σκέψεις εκ των υστέρων. Δεν μπορούν να ισχυρίζονται πως η μονοκατοικία τους είναι ανεξάρτητη, ενώ με βάση τα σχέδια επί των οποίων εκδόθηκε άδεια οικοδομής και άδεια διαχωρισμού είναι μέρος κοινόκτητης οικοδομής με συγκεκριμένο ποσοστό συμμετοχής (Τ12). Ουδέποτε υπήρξε ειδική συμφωνία διαχείρισης που να έχει υπογραφθεί από το 75% των ιδιοκτητών και να έχει εγκριθεί και εγγραφεί, ώστε να μπορεί να ισχύει. Η ΜΕ1 προσκομίζει το αντίγραφο των πρακτικών της ετήσιας Γενικής Συνέλευσης ημερομηνίας 22.05.2016, στην οποία είχε παρουσιαστεί από κάποιους ιδιοκτήτες προσχέδιο τέτοιας συμφωνίας, που όμως δεν εγκρίθηκε από το 75% όλων των ιδιοκτητών, αλλά παρόντες ήταν ένα ποσοστό περίπου 32.09% (Τ13). Αποστέλλονταν συχνά δέσμη ηλεκτρονικών ενημερώσεων για θέματα του συγκροτήματος σε όλους τους ιδιοκτήτες (Τ14). Θεωρεί ότι δεν ευσταθεί κάποια υπεράσπιση των Εναγόμενων και ότι θα πρέπει να εκδοθεί δικαστική απόφαση για το ποσό που αξιώνεται από την Ενάγουσα.
Η μαρτυρία της ΜΥ1
12. Η ΜΥ1, στη δική της μαρτυρία, αναφέρει πως αγόρασαν με τον σύζυγό της την μονοκατοικία αυτή το 2021. Προσκομίζει τον τίτλο ιδιοκτησίας που εξέδωσε το Κτηματολόγιο (Τ15[5]). Η μονοκατοικία τους, όπως αναφέρει, είναι ανεξάρτητη από όλο το συγκρότημα και διαχωρίζεται με περίφραξη. Η είσοδος στο σπίτι τους και στον χώρο στάθμευσης είναι από κοινοτικό δρόμο, δεν περνούν μέσα από το συγκρότημα, έχουν δικό τους κήπο, που συντηρούν οι ίδιοι, όπως και δικό τους κάδο απορριμμάτων, αφού, για να χρησιμοποιήσουν τους κάδους απορριμμάτων των διαμερισμάτων, θα πρέπει να διανύσουν απόσταση 200 μέτρων. Το μόνο που μοιράζονται με το συγκρότημα είναι η αποχέτευση και ο βιολογικός σταθμός.
13. Όταν μετακόμισαν στο σπίτι, τους είχαν ενημερώσει από τη Διαχειριστική Επιτροπή ότι έπρεπε να πληρώσουν κοινόχρηστα, τους έστειλαν τιμολόγιο για €365,12 διευκρινίζονταν πως δεν χρεώθηκε οτιδήποτε για τη χρήση της πισίνας, των ντουζ και των τουαλετών και των κήπων και ότι, εάν υπήρχε επιθυμία να χρησιμοποιούνται, η χρέωση θα ήταν αυξημένη (Τ16). Πληρώθηκε το ποσό των €365,12, χωρίς διευκρινίσεις σε τι υπηρεσίες αφορά. Ταυτόχρονα, η Διαχειριστική Επιτροπή είχε αλλάξει τους κωδικούς πρόσβασης στην καγκελόπορτα του συγκροτήματος που οδηγούσε στους κοινόχρηστους χώρους και στην πισίνα, οι οποίοι δόθηκαν στους Εναγόμενους κατόπιν πιέσεων ιδιοκτήτη της διπλανής μονοκατοικίας, αν και δεν υπήρχε επιθυμία χρήσης τους. Λήφθηκε όντως το τιμολόγιο για το ποσό των €1.413,78, που έστειλε η Ενάγουσα, αλλά σ’ αυτό, όπως αναφέρει η ΜΥ1, χρεώνονταν υπηρεσίες συντήρησης €789,56, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας €210,71, υπηρεσίες υποστήριξης €224,53, ασφάλεια κτιρίου €44,65, έξοδα για έναρξη, σχεδιασμό, εκτέλεση, παρακολούθηση, έλεγχο και κλείσιμο έργου €96,72, και για δικηγορική επιστολή €47,60.
14. Λέει, η ΜΥ1: «το σπίτι μου είναι ανεξάρτητο από το συγκρότημα, το μόνο που έχει κοινό είναι ο βιολογικός σταθμός. Δεν χρησιμοποιώ την πισίνα, δεν μπορώ καν να μπω στους κοινόχρηστους χώρους, έχουν αλλαχθεί οι κωδικοί της καγκελόπορτας που αναφέρω ανωτέρω. Δεν ποτίζουν τον κήπο μου, δεν μου τον καθαρίζουν, δεν μου καθαρίζουν τον χώρο στάθμευσης, δεν υπάρχει γύρω από το σπίτι μου φωτισμός κοινόχρηστος. Η διαχειριστική επιτροπή δεν μου προσφέρει καμία υπηρεσία υποστήριξης, ό,τι κι αν εννοούν με αυτό. Ασφάλεια κτιρίου έχω τη δική μου και γνωρίζω ότι την κατοικία μου την έχω ασφαλίσει εγώ και δεν συγκαταλέγεται στην ασφάλιση του συγκροτήματος. Όσο για την τελευταία χρέωση, δεν καταλαβαίνω για ποιο έργο και ποια παρακολούθηση αυτού ζητούν από εμένα ποσό €96,72.».
15. Η ΜΥ1 παραπονείται, επίσης, πως όταν καθαρίζουν τον βιολογικό σταθμό και ψεκάζουν για τρωκτικά και έντομα, ο καθαρισμός και οι ψεκασμοί δεν φτάνουν μέχρι την μονοκατοικία τους ή και σε όλες τις μονοκατοικίες του συγκροτήματος, με αποτέλεσμα να δέχονταν επιθέσεις από κατσαρίδες, παράσιτα, να υποφέρουν από δυσοσμία, που τους εμποδίζει να ανοίξουν και τα παράθυρά τους, οπότε αναγκάζονταν να καθαρίζουν και να ψεκάζουν μόνοι τους τα φρεάτια που είναι στο σπίτι τους. Μυρωδιές αναδύονται και από τις τουαλέτες του σπιτιού, που είναι ενοχλητικές, ιδίως για το μικρό παιδί των Εναγόμενων. Προσκομίζει ηλεκτρονική αλληλογραφία το θέμα με τη Διαχειριστική Επιτροπή (Τ17).
16. Η ΜΥ1 εξηγεί με έμφαση, θέλοντας να καταστήσει κατανοητό, πως το συγκρότημα, όπως είναι δομημένο, από τη μια πλευρά, είναι οι πολυκατοικίες με τα διαμερίσματα και τον δρόμο που οδηγεί στους κοινόχρηστους χώρους, τους κήπους, το πράσινο, τους χώρους στάθμευσης για τους ενοίκους, την πισίνα και όλους τους βοηθητικούς χώρους. Από την άλλη πλευρά είναι που βρίσκονται οι μονοκατοικίες, περιλαμβανομένης της δικής τους, που δεν έχουν καμία σχέση με τους υπόλοιπους χώρους. Δεν βλέπουν τους κήπους, δεν απολαμβάνουν το πράσινο, δεν χρησιμοποιούν τον κοινόχρηστο χώρο, δεν απολαμβάνουν την πισίνα. Οι πολυκατοικίες, όπως αναφέρει, έχουν την καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων τους, τις σκάλες, τους ανελκυστήρες, καθαρίζονται οι χώροι τους και οι χώροι στάθμευσης που χρησιμοποιούν, και η πισίνα συντηρείται. Υπάρχει περίφραξη που χωρίζει τις μονοκατοικίες από το υπόλοιπο συγκρότημα, που είναι ξύλινη, παλαιά, ποτέ δεν συντηρήθηκε, όπως λόγου χάριν η περίφραξη της πισίνας, εφόσον είναι προφανές πως δεν υπάρχει ενδιαφέρον της Διαχειριστικής Επιτροπής για τις μονοκατοικίες. Καθαρίζονται οι στέγες των πολυκατοικιών που είναι τα διαμερίσματα, αλλά όχι η δική τους μονοκατοικία, όπως αναφέρει. Προσκομίζει δέσμη σχεδίων του συγκροτήματος (Τ18).
17. Η εντύπωση που προσπαθεί η Ενάγουσα να δώσει ότι κάνουν και εκπτώσεις στις χρεώσεις, όπως αναφέρει η ΜΥ1, είναι παραπλανητική. Τα διαμερίσματα, όπως αναφέρει, που απολαμβάνουν τους κοινόχρηστους χώρους, επειδή έχουν χαμηλότερο ποσοστό επί της γης, πληρώνουν τελικά λιγότερα κοινόχρηστα από αυτά που πληρώνουν οι μονοκατοικίες, που, εκ των πραγμάτων, έχουν μεγαλύτερο ποσοστό επί της γης. Επίσης, η Ενάγουσα χρέωσε δικηγορικά έξοδα στους Εναγόμενους χωρίς να δικαιούται. Η ΜΥ1 παραπονείται ακόμα και για το γεγονός ότι όλες οι ενημερώσεις για το συγκρότημα είναι στα Αγγλικά, ενώ οι Εναγόμενοι είναι Κύπριοι που ομιλούν την Ελληνική γλώσσα και δεν εισακούστηκαν οι εκκλήσεις τους να γίνονται ενημερώσεις και στην Ελληνική γλώσσα.
18. Στη βάση των στοιχείων που προσκόμισε η ίδια η Ενάγουσα, η μάρτυρας θεωρεί πως δεν ήταν νόμιμη η σύσταση της Διαχειριστικής Επιτροπής. Ο αριθμός των μελών της Διαχειριστικής Επιτροπής καθορίζεται στην πρώτη ετήσια Γενική Συνέλευση και εάν θα πρέπει να αλλάξει, θα πρέπει να τεθεί ως ερώτημα στη σχετική ετήσια Γενική Συνέλευση, για να υπάρχει ψηφοφορία υπέρ της μείωσης των μελών, να καθοριστεί ο νέος αριθμός και μετέπειτα να προχωρήσει η διαδικασία της εκλογής. Επίσης, αν κατά τη διάρκεια της θητείας της Διαχειριστικής Επιτροπής παραιτηθεί μέλος της, πρέπει να συγκληθεί έκτακτη Γενική Συνέλευση, εντός 10 ημερών, για την εκλογή νέου μέλους, για να μείνει αμετάβλητος ο αριθμός. Η Διαχειριστική Επιτροπή που είχε εκλεγεί τον Ιούνιο του 2020, με θητεία μέχρι τον Αύγουστο του 2021, αποτελείτο από πέντε άτομα, που κατονομάζονται. Στη Γενική Συνέλευση που έγινε τον Αύγουστο του 2021, εκλέχθηκαν τέσσερα μέλη, χωρίς να προηγηθεί ψήφισμα μείωσης του αριθμού των μελών. Στη Γενική Συνέλευση του Οκτωβρίου του 2022, αναφέρεται, στην παράγραφο 6, πως ο χρόνος άρχισε με πέντε μέλη και τελείωσε με ένα μέλος. Αυτό αποτελεί λόγο ακύρωσης, όπως αναφέρουν, που επηρεάζει και τις τιμολογήσεις που έγιναν κατ’ εκείνη την περίοδο. Η Διαχειριστική Επιτροπή που προέκυψε μέσα από άκυρη διαδικασία ήταν και αυτή που ήγειρε την αγωγή, η οποία χρήζει, κατά την ΜΥ1, απόρριψης.
19. Όπως αναφέρει, επίσης, η ΜΥ1, γνωρίζει, από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες των μονοκατοικιών, που κατονομάζει, και που ήταν ιδιοκτήτες πριν από τους Εναγόμενους, πως υπήρξε ειδική συμφωνία διαχείρισης για τις μονοκατοικίες, να εισφέρουν σταθερά €200,00 ετησίως. Η εν λόγω συμφωνία εφαρμόζονταν και οι παλαιότεροι ιδιοκτήτες κατέβαλλαν αυτό το ποσό. Η ΜΥ1 θεωρεί πως, με βάση όσα ανέφερε, η αγωγή αυτή θα πρέπει να απορριφθεί.
Ανεξάρτητη μονοκατοικία ή μέρος του «Tala Panorama»
20. Τα θέματα της υπόθεσης αυτής ομοιάζουν με τα θέματα που εγέρθηκαν στις αγωγές 355/2023 και 357/2023 Ε.Δ. Πάφου, στις οποίες εκδόθηκαν επίσης αποφάσεις.
21. Κι εδώ, δεν αμφισβητούνται τα Τ4, Τ6, Τ12 και Τ15, πως εκδόθηκαν από τις αρμόδιες αρχές και ότι οι δηλώσεις γεγονότων που αναφέρονται στα έγγραφα αυτά είναι αληθείς.
22. Από τα Τ4, Τ6, Τ12 και Τ15, προκύπτει ότι η μονοκατοικία των Εναγόμενων δεν είναι ανεξάρτητη από το συγκρότημα «Tala Panorama». Είναι μέρος του συγκροτήματος «Tala Panorama», που εγγράφθηκε στο Κτηματολόγιο, βάσει της άδειας οικοδομής και των στοιχείων που υποβλήθηκαν από την κατασκευάστρια εταιρεία, ως μία κοινόκτητη οικοδομή, με το όνομα «Tala Panorama». Αυτό με σαφήνεια μεταφέρεται και αναγράφεται και στον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου των Εναγόμενων (Τ15), που προσκόμισε η ΜΥ1.
23. Η κοινόκτητη οικοδομή «Tala Panorama», ως εγγράφθηκε, περιλαμβάνει το οικόπεδο και όλα τα blocks “A” (εγγραφές 0/13555 έως 0/13563) “B” (εγγραφές 0/13564 έως 0/13581) “C” (εγγραφές 0/13582 έως 0/13590) “D” (εγγραφές 0/13591 έως 0/13594) “E” (εγγραφές 0/13595 έως 0/13600) και το κτίριο οριζόντια διαχωρισμένο που περιλαμβάνει τις εγγραφές 0/13601 έως 0/13610. Η μονοκατοικία των Εναγόμενων (0/13607) είναι ανάμεσα στις εγγραφές που ρητά περιλαμβάνονται στην κοινόκτητη οικοδομή.
24. Στην άδεια οικοδομής του συγκροτήματος, Τ12, φαίνονται οι χώροι του συγκροτήματος που είναι κοινόχρηστοι. Αυτοί δεν περιλαμβάνουν τον περιβάλλοντα χώρο των μονοκατοικιών. Ως προς αυτόν, οι μονοκατοικίες έχουν «αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης». Δηλαδή, με βάση το άρθρο 38ΣΤ Κεφ.224, συνιστούν περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία (άρα, όχι απόλυτη ιδιοκτησία), που περιλαμβάνεται στις εγγραφές των συγκεκριμένων μονάδων (άρθρο 38ΣΤ § 2). Όπως άλλωστε αναγράφεται και στο Τ15, επίσης ξεκάθαρα, η αυλή και ο χώρος στάθμευσης της μονοκατοικίας των Εναγόμενων δεν είναι απόλυτη ιδιοκτησία των Εναγόμενων, αλλά οι Εναγόμενοι έχουν το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης αυτών των χώρων, που αποτελούν, κατά τον νόμο, περιορισμένη κοινόκτητη ιδιοκτησία. Δηλαδή, έχουν παραχωρηθεί στους Εναγόμενους οι συγκεκριμένοι χώροι για αποκλειστική χρήση από τους Εναγόμενους.
25. Κατανοητά, με αυτά τα δεδομένα, δημιουργείται και η πραγματική αίσθηση στους ιδιοκτήτες των μονοκατοικιών πως οι μονοκατοικίες δεν είναι μέρος του συγκροτήματος «Tala Panorama». Ωστόσο, οι Εναγόμενοι θα έπρεπε να γνωρίζουν τον τρόπο που ανεγέρθηκε, διαχωρίστηκε και λειτουργεί το συγκεκριμένο συγκρότημα. Να διαβάσουν ορθά τον τίτλο ιδιοκτησίας τους (Τ15). Εάν οι Εναγόμενοι, όπως ανέφερε η ΜΥ1, δανειοδοτήθηκαν και μπήκαν σε μια δύσκολη διαδικασία απόκτησης ιδιόκτητης μονοκατοικίας, με την εντύπωση πως αποκτούν ανεξάρτητη μονοκατοικία, και βρέθηκαν αναπάντεχα εκτεθειμένοι σε μια διαδικασία όπου πρέπει να συνεργάζονται για τη διαχείριση του συγκροτήματος και να υποβάλλονται σε έξοδα που δεν βλέπουν να τους ωφελούν, ευλόγως αισθάνονται δυσαρέσκεια, που εξέφρασε η ΜΥ1. Ωστόσο, οι εντυπώσεις ή οι προσδοκίες δεν σχετίζονται και με τα δεδομένα που έχει ενώπιον του το Δικαστήριο, με την πραγματική κατάσταση, ούτε και μπορούν από μόνες τους να την αλλάξουν.
26. Δεν είναι τα ίδια δεδομένα που είχε ενώπιον του το Δικαστήριο, για παράδειγμα, στη Vesta Holidays Ltd v. Κωστή, αγωγή αρ. 2378/2015 Ε.Δ. Πάφου, ημερομηνίας 02.02.2024, και στη Vesta Holidas Ltd v. Κωστή, αγωγή αρ. 2379/2015 Ε.Δ. Πάφου, ημερομηνίας 02.02.2024. Εκεί, είχε διαπιστωθεί, μέσα από την αποδεκτή μαρτυρία, η ύπαρξη ξεχωριστής εγγραφής στο Κτηματολόγιο, ως κοινόκτητης οικοδομής, συγκεκριμένων «blocks» που είχαν ανεγερθεί σε ξεχωριστό τεμάχιο, αλλά για τα οποία δεν είχε γίνει και ξεχωριστή διαχείριση, αλλά η διαχείριση της συγκεκριμένης κοινόκητητης οικοδομής (των συγκεκριμένων blocks) γίνονταν κοινά με τη διαχείριση άλλης κοινόκτητης οικοδομής (των υπολοίπων blocks του ευρύτερου συγκροτήματος).
27. Στην προκειμένη περίπτωση, όλο το «Tala Panorama» είναι μία κοινόκτητη οικοδομή, που περιλαμβάνει όλα τα κτίρια και τις εγγραφές που προαναφέρθηκαν. Βεβαίως, σύμφωνα με το άρθρο 38Ι Κεφ.224, όταν κοινόκτητη οικοδομή αποτελείται από χωριστά οικοδομήματα ή πτέρυγες ή σύμπλεγμα οικοδομών που βρίσκονται στο ίδιο τεμάχιο γης, είναι αυτοτελή και έχουν χωριστές εισόδους, όπως ενδεχομένως να συμβαίνει στην προκειμένη περίπτωση, τότε, εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στους Κανονισμούς, οι κύριοι των μονάδων μπορούν, με απόφαση των κυρίων τουλάχιστον του 75% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, να αποφασίσουν ότι η κοινόκτητη ιδιοκτησία ή οποιοδήποτε τμήμα της, που βρίσκεται σε κάθε οικοδόμημα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα οικοδομών, θα ανήκει μόνο στις μονάδες που βρίσκονται σ' αυτά, και ότι κάθε τέτοιο οικοδόμημα ή πτέρυγα ή σύμπλεγμα οικοδομών και η ευρισκόμενη σ' αυτά κοινόκτητη ιδιοκτησία που ανήκει στις μονάδες αυτές θα θεωρείται ως χωριστή κοινόκτητη οικοδομή. Κοινόκτητη οικοδομή μπορεί να διαχωριστεί με τον τρόπο αυτό, έστω κι αν ορισμένες υπηρεσίες ή εγκαταστάσεις ή άλλη κοινόκτητη ιδιοκτησία που τα εξυπηρετεί δεν μπορούν να διαχωριστούν και πρέπει να παραμείνουν κοινόκτητες απ' όλους τους κυρίους. Σε τέτοια περίπτωση, οι υπηρεσίες αυτές, εγκαταστάσεις ή άλλη κοινόκτητη ιδιοκτησία θα θεωρείται ότι ανήκουν σε όλες τις μονάδες, κατά την αναλογία του μεριδίου τους πάνω στην κοινόκτητη οικοδομή, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου. Είναι ρητή προϋπόθεση της § 2 του ιδίου άρθρου πως καμιά απόφαση διαχωρισμού κοινόκτητης οικοδομής είναι έγκυρη, εκτός αν εγκριθεί από την αρμόδια αρχή. Σύμφωνα με την § 2, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, αφού ικανοποιηθεί ότι τηρήθηκαν οι διατάξεις του άρθρου αυτού, προβαίνει στην κατάλληλη τροποποίηση των σχετικών εγγραφών.
28. Δεν αμφισβητήθηκε πως τα πρακτικά του Τ2 ήταν αυτά που ετοιμάστηκαν κατά τις αναφερόμενες σε αυτά Γενικές Συνελεύσεις. Τυγχάνουν και κοινής επίκλησης από τις δύο πλευρές. Όπως φαίνεται από αυτά, αλλά και από το Τ13, είχαν επιχειρηθεί ορισμένες ενέργειες, προς κάποια κατεύθυνση, προς την οποία να αίρεται ό,τι συμβαίνει και εισπράττεται από τους ιδιοκτήτες των κατοικιών ως «αδικία», αλλά δεν φαίνεται και να έχουν ολοκληρωθεί. Τουλάχιστον, δεν προσκομίστηκαν στο Δικαστήριο κάποιες διαφοροποιημένες από τον Διευθυντή εγγραφές, κατόπιν τέτοιας διαδικασίας.
29. Ειδικότερα, όσον αφορά το Τ13, που προσκόμισε η ΜΕ1 και επικαλέστηκε και η ΜΥ1, δεν προκύπτει, από οπουδήποτε, να είναι συμφωνία διαχωρισμού τουλάχιστον από το 75% των κυρίων των μονάδων του «Tala Panorama», εγκεκριμένη από αρμόδια αρχή.
Συμφωνία διαχείρισης ή πρότυποι Κανονισμοί
30. Το κείμενο που συντάχθηκε για να αποτελέσει συμφωνία διαχείρισης δεν φαίνεται να αποτελεί ούτε και Κανονισμούς διαχείρισης που να έχουν εγγραφεί το Κτηματολόγιο, για να εφαρμόζονται, αντί των πρότυπων Κανονισμών που περιλαμβάνονται στον νόμο.
31. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΘ Κεφ.224, οι κοινόκτητες οικοδομές πρέπει να ρυθμίζονται από Κανονισμούς που να εκδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις του συγκεκριμένου άρθρου. Οι κύριοι μονάδων κοινόκτητων οικοδομών μπορούν να συντάξουν Κανονισμούς και μπορούν να τους τροποποιούν, να τους αναθεωρούν, να τους αντικαθιστούν ή να τους ανακαλούν με απόφαση των κυρίων τουλάχιστον του 75% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, εκτός αν καθορίζεται από ή δυνάμει του νόμου διαφορετική εκατοστιαία αναλογία σε σχέση με οποιοδήποτε συγκεκριμένο θέμα. Κανονισμοί που συντάσσονται από τους κυρίους των μονάδων πρέπει να συνάδουν με τις διατάξεις του νόμου.
32. Όπως ορίζει το άρθρο 38Κ, όλοι οι Κανονισμοί που γίνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 38ΙΘ και κάθε τροποποίηση, αναθεώρηση ή αντικατάσταση τους πρέπει να εγγράφονται και, αφού γίνει η εγγραφή αυτή, θα δεσμεύουν κάθε κύριο μονάδας και κάθε μεταγενέστερο κύριο μονάδας. Παρεμπιπτόντως, εάν ίσχυε η εκδοχή των Εναγόμενων πως η ειδική συμφωνία αποτελούσε ισχύοντες Κανονισμούς διαχείρισης, δεν θα είχε σημασία ό,τι ανέφερε η Ενάγουσα, πως κατά το 2016 οι Εναγόμενοι δεν ήταν ιδιοκτήτες και δεν την υπέγραψαν οι ίδιοι.
33. Η εγγραφή, όμως, διενεργείται αφού ή Διαχειριστική Επιτροπή καταθέσει δεόντως πιστοποιημένο αντίγραφό τους στον Διευθυντή του Κτηματολογίου και ο Διευθυντής του Κτηματολογίου θα καταχωρεί γι' αυτό σημείωση στο Κτηματικό Μητρώο. Στην προκειμένη περίπτωση, σχετικά με τη διαχείριση του «Tala Panorama», δεν μαρτυρείται η έγκριση και εγγραφή Κανονισμών από τους κυρίους των μονάδων, με σχετική σημείωση στο Κτηματικό Μητρώο.
34. Επί του παρόντος, με βάση τα προαναφερόμενα και το άρθρο 38ΚΑ, εφαρμόζονται οι πρότυποι Κανονισμοί που περιλαμβάνονται στον νόμο.
Διαχειριστική Επιτροπή
35. Το «Tala Panorama», ως κοινόκτητη οικοδομή, υποχρεωτικά, θα έπρεπε να διαθέτει Διαχειριστική Επιτροπή, όπως ορίζει και το άρθρο 38ΚΒ.
36. Η Διαχειριστική Επιτροπή έχει τις αρμοδιότητες και ασκεί τα καθήκοντα και τις εξουσίες που προβλέπει ο νόμος, στα άρθρα 38ΚΣΤ – 38ΚΗ. Μεταξύ άλλων, μπορεί να ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την εφαρμογή του νόμου ή και να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Έχει καθήκον να διαχειρίζεται την κοινόκτητη ιδιοκτησία και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για τον σκοπό αυτό, καθώς και να συγκαλεί Γενική Συνέλευση των κυρίων των μονάδων τουλάχιστον μια φορά τον χρόνο και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από τον νόμο ή τους κανονισμούς. Επίσης, να συνάπτει οποιαδήποτε ασφάλιση που καθορίζεται από τον νόμο ή τους κανονισμούς, να καταβάλλει ασφάλιστρα αναφορικά με οποιαδήποτε ασφάλιση που συνήψε και να διαθέτει τα χρήματα της ασφάλισης που εισέπραξε, όπως καθορίζονται από τον νόμο και τους κανονισμούς. Μεταξύ άλλων, έχει εξουσία να ιδρύει και να διατηρεί Ταμείο που κατά την κρίση της είναι επαρκές και που μπορεί να χρησιμοποιεί για τα έξοδα διαχείρισης και για την πληρωμή ασφαλίστρων, και για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιασδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωσης της· να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς αυτούς και τον χρόνο και τον τρόπο καταβολής τους, αλλά και να εισπράττει τα καθορισμένα με τον τρόπο αυτό ποσά με την επιβολή συνεισφοράς στους κυρίους των μονάδων δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ· να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν ή κατά την κρίση της με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, σε σχέση με τμήμα της οικοδομής που περιλαμβάνει τη μονάδα του κυρίου αυτού. Κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται από τη Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά τον χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.
37. Όπως προκύπτει από το Τ2, πραγματοποιήθηκε συνεδρία της Γενικής Συνέλευσης ημερομηνίας 21.06.2020, υπήρξε συμμετοχή και από ιδιοκτήτες επαύλεων, βεβαιώθηκε η απαρτία, και είχαν εκλεγεί από την πλειοψηφία τα μέλη της Διαχειριστικής Επιτροπής, ελέγχθηκαν οι λογαριασμοί, και δεν είχε τεθεί οποιοδήποτε άλλο ζήτημα.
38. Στην ετήσια Γενική Συνέλευση ημερομηνίας 08.08.2021, υπήρξε επίσης συμμετοχή και από ιδιοκτήτες επαύλεων, βεβαιώθηκε η απαρτία, εγκρίθηκαν τα πρακτικά της προηγούμενης Γενικής Συνέλευσης, και συζητήθηκαν τα θέματα της συνεδρίας, μεταξύ άλλων, και η εισήγηση ορισμένων εκ των ιδιοκτητών των επαύλεων να αναθεωρηθούν οι Κανονισμοί διαχείρισης· συνθήκη που αντιμετωπίστηκε θετικά από την Γενική Συνέλευση, δηλαδή το να υποβληθεί και να συζητηθεί κάποιο κείμενο Κανονισμών. Εκλέχθηκαν τα τέσσερα νέα μέλη της Διαχειριστικής Επιτροπής, εξ όσων είχαν εκδηλώσει σχετικό ενδιαφέρον (δεν υπήρχαν περισσότερα μέλη να θέσουν υποψηφιότητα), και εξηγείται στα πρακτικά ο λόγος για τον οποίον δεν χρειάστηκε ειδικό ψήφισμα, καθότι ο μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός μελών που είχαν καθοριστεί ήταν τα πέντε μέλη, χωρίς να είχε οριστεί κατώτατο όριο μελών. Η αμφισβήτηση της διαδικασίας μείωσης των μελών της Διαχειριστικής Επιτροπής χωρίς προηγούμενη ψηφοφορία τέθηκε και στην ίδια τη Γενική Συνέλευση, λήφθηκε νομική συμβουλή για την ορθότητα της διαδικασίας, που αναγράφηκε στα πρακτικά, και ακολουθήθηκε η διαδικασία που κρίθηκε ως η ορθή.
39. Συναφώς, σύμφωνα και με τον Κ.39 των πρότυπων Κανονισμών, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να μεταβάλει τον αριθμό των μελών της, που ορίστηκε κατά την πρώτη Γενική Συνέλευση. Εάν κατά την πρώτη Γενική Συνέλευση ορίστηκε ελάχιστος αριθμός μελών και τα μέλη της Διαχειριστικής Επιτροπής μειώθηκαν κάτω από αυτόν τον αριθμό, τότε θα πρέπει να συγκληθεί έκτακτη Γενική Συνέλευση για την αναπλήρωσή τους. Δεν μαρτυρήθηκε αντίθετα από ό,τι προκύπτει από τα σχετικά πρακτικά και τη μαρτυρία της ΜΕ1 που συνάδει μαζί τους, ότι στην πρώτη Γενική Συνέλευση είχε καθοριστεί ελάχιστος αριθμός μελών και ότι θα έπρεπε να τροποποιηθεί πρώτα εκείνη η απόφαση.
40. Στη Γενική Συνέλευση ημερομηνίας 02.10.2022, συμμετείχε και η μονάδα των Εναγόμενων, βεβαιώθηκε η απαρτία. Υπήρξε αρκετή συζήτηση για τους λογαριασμούς του 2020/2021, που όμως εγκρίθηκαν, όπως εγκρίθηκαν και τα πρακτικά της προηγούμενης Γενικής Συνέλευσης. Στην ίδια συνεδρία, φαίνεται να συζητήθηκε το θέμα της συμμετοχής των επαύλεων με €200,00 ετησίως, ωστόσο επισημάνθηκε πως δεν ήταν εκείνη η συνεδρία στην οποία θα συζητείτο το θέμα της αναθεώρησης των Κανονισμών διαχείρισης, που έμενε σε εκκρεμότητα. Εγκρίθηκαν οι λογαριασμοί για το έτος 2021-2022. Εκλέχθηκε η νέα Διαχειριστική Επιτροπή. Στη Γενική Συνέλευση ημερομηνίας 24.06.2023, υπήρχε απαρτία και, μεταξύ άλλων, εγκρίθηκαν τα πρακτικά της προηγούμενης Γενικής Συνέλευσης και οι λογαριασμοί και εκλέχθηκε η νέα Διαχειριστική Επιτροπή.
41. Δεν προκύπτει, από οπουδήποτε, ως γεγονός, να ζητήθηκε, από οποιονδήποτε κύριο μονάδας, η ακύρωση της σύγκλησης συγκεκριμένης Γενικής Συνέλευσης, να ακυρώθηκε αυτή, ή και τα πρακτικά της. Οι αποφάσεις που λήφθηκαν κατά τη Γενική Συνέλευση και δεν ακυρώθηκαν με οποιονδήποτε τρόπο και καταχωρίστηκαν στο μητρώο αποφάσεων της Γενικής Συνέλευσης, περιλαμβανομένων των αποφάσεων που αφορούν την εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής, δεσμεύουν όλους τους κυρίους, περιλαμβανομένων των Εναγόμενων. Σχετικό είναι και το άρθρο 38Λ Κεφ.224.
42. Η Διαχειριστική Επιτροπή που εκλέχθηκε μέσα από τις Γενικές Συνελεύσεις του Τ2 αναμφίβολα ήταν και αυτή που διενεργούσε την αναγκαία διαχείριση σε πραγματικό χρόνο. Η δε διαχείριση που διενεργούσε, όπως παρατηρείται μέσα από τα πρακτικά του Τ2, αλλά και όλη την έγγραφη μαρτυρία που προσκόμισε η ΜΕ1, ήταν σε επίπεδο επαγγελματικής διαχείρισης, με αυξημένο επίπεδο διαφάνειας και λογοδοσίας, που, όπως εκφράστηκε σε ορισμένες περιπτώσεις, στα πρακτικά του Τ2, όπως και μέσα από την αλληλογραφία που προσκόμισε η ΜΥ1 (Τ17), δημιουργούσε και περισσή πίεση στα μέλη που την ανέλαβαν, εφόσον στο έργο της διαχείρισης προστίθεντο πρακτικές ή παραλείψεις του παρελθόντος, η έλλειψη καλής συνεργασίας όλων των κυρίων των μονάδων, η αντιπαράθεση και η συχνή θέση νομικών ζητημάτων, ώστε η κάθε Γενική Συνέλευση να πρέπει να γίνεται με τη βοήθεια δικηγόρων.
43. Έχοντας εξηγήσει και τα προαναφερόμενα, δεν συμμερίζομαι τις θέσεις των Εναγόμενων περί μη νομιμότητας εκλογής της Διαχειριστικής Επιτροπής.
Ποσοστό και έκταση συμμετοχής στην κοινόκτητη ιδιοκτησία και ύψος οφειλής
44. Η μονοκατοικία των Εναγόμενων έχει ποσοστό συμμετοχής στην κοινόκτητη ιδιοκτησία 3,54%, που επίσης αναγράφεται στο Τ15. Αυτό το ποσοστό καθόρισε, όπως φαίνεται, το Κτηματολόγιο, σύμφωνα με το άρθρο 38Θ Κεφ.224.
45. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 38Θ Κεφ.224, το μερίδιο κυρίου μονάδας στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, που αναλογεί και ανήκει στη μονάδα, θα ορίζεται από τον κύριο του ακινήτου πάνω στο οποίο ανεγείρεται κοινόκτητη οικοδομή (λ.χ. την κατασκευάστρια εταιρεία, εάν σε εκείνην ανήκε το οικόπεδο όπου ανεγέρθηκε το συγκρότημα) και θα είναι αντίστοιχο προς την αναλογία που έχει η αξία της μονάδας αυτής σε σχέση με τη συνολική αξία όλων των μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δύναται να καθορίσει αξία άλλη, αν κρίνει ότι υπάρχει δυσαρμονία μεταξύ αυτής και της πραγματικής αξίας της μονάδας.
46. Τουλάχιστον, κατά τεκμήριο, εφόσον δεν προκύπτει να προσβλήθηκε από κάπου ο καθορισμός αυτός ή να τίθεται συγκεκριμένη επιδικία, το ποσοστό καθορισμού της μονοκατοικίας των Εναγόμενων στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, ως καθορίστηκε στο ποσοστό 3,54%, είναι ορθό.
47. Το ποσοστό συμμετοχής των Εναγόμενων στην κοινόκτητη ιδιοκτησία δεν περιορίζεται, από κάποια συμφωνία, σε συγκεκριμένα έξοδα μόνον. Αφορά στα έξοδα διαχείρισης του συγκροτήματος που έχει επιβάλει, καθηκόντως, η Διαχειριστική Επιτροπή, τα οποία, ενόσω δεν είναι διαχωρισμένη διαφορετικά η διαχείριση, δεν συνδέονται κατ’ ανάγκη με το κριτήριο της ωφέλειας ή της πραγματικής χρήσης ή απόλαυσης των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων. Έτσι, δεν έχει σημασία, για παράδειγμα, εάν η είσοδος στην μονοκατοικία των Εναγόμενων και στον χώρο στάθμευσης είναι από κοινοτικό δρόμο και ότι δεν περνούν μέσα από το συγκρότημα για να εισέλθουν στην μονοκατοικία τους, ότι έχουν δικό τους κήπο ή κάδο απορριμμάτων, και δεν απολαμβάνουν το πράσινο, όπως ούτε την πισίνα. Κάθε μονάδα έχει τα δικά της ιδιωτικά έξοδα, που σχετίζονται με τη δική της αυτοτελή χρήση. Δεν έχει, η Διαχειριστική Επιτροπή, υποχρέωση διαχείρισης των χώρων στους οποίους παραχωρήθηκε αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης στους Εναγόμενους ή στην μονοκατοικία των Εναγόμενων, ή και οποιοδήποτε δικαίωμα παρέμβασης. Ενείχε, ως εκφράστηκε, αχρείαστο κυνισμό η αναφορά της ΜΥ1, μεταξύ άλλων, πως «δεν ποτίζουν τον κήπο μου, δεν μου τον καθαρίζουν, δεν μου καθαρίζουν τον χώρο στάθμευσης…». Ο κάθε ιδιοκτήτης μονάδας μπορεί να διατηρεί ασφάλεια κτιρίου για τη μονάδα του, χωρίς αυτό να αφαιρεί την υποχρέωση από την Διαχειριστική Επιτροπή να ασφαλίζει τους κοινόχρηστους χώρους. Επίσης, κάθε ιδιοκτήτης μονάδας δυνατόν να προβαίνει σε καθαρισμό ή ψεκασμό εντός των χώρων αποκλειστικής χρήσης του ή να προσθέτει φωτισμό ή περίφραξη. Τα διαμερίσματα έχουν, το καθένα μόνο του, χαμηλότερο ποσοστό επί της γης, για ευνόητο λόγο, αλλά το ποσοστό όλων μαζί των διαμερισμάτων ενός κτιρίου επί της γης είναι προφανώς μεγαλύτερο από το ποσοστό της κάθε μονοκατοικίας. Αυτό προκύπτει και από την έγγραφη μαρτυρία που προσκόμισε η ΜΕ1, μεταξύ άλλων, το Τ6.
48. Όπως ήδη αναφέρθηκε, δεν απαγορεύεται η σύναψη κάποιας συμφωνίας, για εξαίρεση από ορισμένα έξοδα κοινοχρήστων που εξυπηρετούν περισσότερο ή αποκλειστικά συγκεκριμένες μονάδες (π.χ. τα εσωτερικά κοινόχρηστα έξοδα των πολυκατοικιών), ωστόσο τέτοια συμφωνία θα πρέπει να συναφθεί με βάση ό,τι προνοεί ο νόμος. Δεν αποδείχθηκε η σύναψη τέτοιας συμφωνίας, με τον τρόπο που προνοεί ο νόμος, αλλά ότι έγιναν προσπάθειες προς εκείνη την κατεύθυνση, που όμως δεν τελεσφόρησαν. Θα μπορούσαν ενδεχομένως και οι ιδιοκτήτες των μονάδων που αντιμετωπίζουν δυσκολία στο θέμα αυτό να αποταθούν στο Δικαστήριο με ανάλογο διάβημα, που να κοινοποιηθεί στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες και στο Κτηματολόγιο, για την εύρεση μιας λύσης.
49. Σύμφωνα με το άρθρο 38ΙΑ Κεφ.224, οι κύριοι όλων των μονάδων πρέπει να συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από τον νόμο ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδόν κάθε μονάδας. Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις αυτές, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος.
50. Η ΜΕ1 εξήγησε με λεπτομέρεια και σαφήνεια τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων και την κατανομή τους, παραπέμποντας, για όλες τις αναφορές της, σε σχετικά έγγραφα, που υποστηρίζουν τα λεγόμενά της. Ανέλυσε και κατέστησε σαφές πώς προκύπτει το ποσό που αξιώνεται από τους Εναγόμενους, με αναφορά στα έξοδα όλου του συγκροτήματος και στο ποσοστό συμμετοχής της μονάδας των Εναγόμενων. Παρέθεσε τις μαθηματικές πράξεις. Ο λόγος καταρχάς για το ποσό των €1.366,18 (Τ5, Τ7, Τ8). Το ποσό των €47,60, που χρεώθηκε πρόσθετα στο τιμολόγιο του Τ8, αφορά σε δικηγορικά έξοδα. Σχετική αναφορά γίνεται στη συνέχεια.
51. Δεν προκύπτει, από οπουδήποτε, η Ενάγουσα να χρέωσε τους Εναγόμενους φανταστικά ή εικονικά έξοδα και δεν ακυρώθηκε οποτεδήποτε η από μέρους της επιβολή συγκεκριμένων εξόδων. Εάν οι Εναγόμενοι θεωρούσαν ότι λανθασμένα τους επιβλήθηκαν συγκεκριμένα έξοδα, θα έπρεπε να επιδιώξουν την ακύρωση της συγκεκριμένης πράξης της Διαχειριστικής Επιτροπής. Εάν οι Εναγόμενοι δεν είχαν κατανοήσει τα έξοδα που τους επέβαλε η Διαχειριστική Επιτροπή, θα μπορούσαν, επίσης, να ζητήσουν σχετικές διευκρινίσεις ή στοιχεία, σύμφωνα με τους Κανονισμούς. Δεν προσκόμισαν σχετικό αίτημά τους, που να έχει απορριφθεί από τη Διαχειριστική Επιτροπή. Αντίθετα, η Διαχειριστική Επιτροπή, όπως προκύπτει και από το Τ17, φαίνεται να είχε τη διάθεση να παρέχει τυχόν αναγκαίες τεχνικές και οικονομικές λεπτομέρειες που τυχόν ζητούνταν, για την ικανοποίηση των Εναγόμενων. Έπειτα, δεν υπάρχει άλλος υπολογισμός για τα έξοδα που έγιναν στο συγκρότημα, που να αντικρούει αυτόν που κατέθεσε η ΜΕ1, και να απολήγει σε κάποιο διαφορετικό ποσό οφειλόμενο από την μονάδα των Εναγόμενων.
52. Το Δικαστήριο δεν ελέγχει από μόνο του τη σκοπιμότητα όλων των εξόδων που επιβάλλει μια Διαχειριστική Επιτροπή, στο πλαίσιο του νομοθετημένου ρόλου της και της άσκησης των καθημερινών καθηκόντων της, ούτε προβαίνει σε λεπτομερή λογιστικό της έλεγχο. Οι λογιστικοί και άλλοι έλεγχοι των εξόδων των κοινόκτητων οικοδομών γίνονται καταρχήν στο πλαίσιο των Γενικών Συνελεύσεων ή και στο πλαίσιο της συνήθους επικοινωνίας της εξελεγμένης Διαχειριστικής Επιτροπής με τους κυρίους των μονάδων. Οι Εναγόμενοι δεν έθεσαν συγκεκριμένη επιδικία, για συγκεκριμένα έξοδα που χρεώθηκαν από τη Διαχειριστική Επιτροπή λανθασμένα, πλην των όσων εμπίπτουν στους γενικούς ισχυρισμούς τους ότι δεν τους ωφελούν γενικότερα οι δαπάνες που γίνονται για το συγκρότημα, λόγω της τοποθέτησης της μονοκατοικίας τους σε σχέση με το συγκρότημα.
53. Υπό το σύνολο των δεδομένων που είναι ενώπιον του Δικαστηρίου, κρίνεται πως η Ενάγουσα, έχοντας αποσείσει το σχετικό αποδεικτικό βάρος που είχε, απέδειξε την απαίτησή της για το ποσό των €1.366,18, που έχει τιμολογηθεί με το Τ8 και αναλυθεί επαρκώς με τη μαρτυρία της ΜΕ1, σε τι αφορά και πώς προκύπτει.
54. Όσον αφορά το ποσό των €47,60, που προστέθηκε στο Τ8, και τα δικηγορικά έξοδα €111,70, που έχουν τιμολογηθεί πρόσθετα από την Ενάγουσα (Τ10), ως δαπάνη για την ανάκτηση των κοινοχρήστων, η Ενάγουσα, ως γεγονός, που φαίνεται και από το Τ9, αποτάθηκε σε δικηγόρο, για να διεκδικήσει τη συνεισφορά των Εναγόμενων, και ευλόγως έχει υποστεί έξοδα γιατί ο δικηγόρος θα έπρεπε να αμειφθεί για να εκτελέσει εργασία. Τα δικηγορικά έξοδα, όμως, τα αξιώνει με την αγωγή της, ως προς τα οποία εφαρμόζονται οι διαδικαστικοί κανονισμοί για τα δικηγορικά έξοδα, που περιλαμβάνουν κάθε αναγκαία επιστολή πριν από την έγερση της αγωγής.
Συμπεράσματα και κατάληξη
55. Έχοντας συμπεράνει πως αποδείχθηκε η απαίτηση της Ενάγουσας για το ποσό των €1.366,18, δεν υπάρχει και λόγος απόκλισης από τον κανόνα ότι τα έξοδα της αγωγής επωμίζεται ο διάδικος που δεν έχει επιτύχει στην υπόθεσή του. Οι Εναγόμενοι δεν έχουν επιτύχει στην υπεράσπισή τους.
56. Παρεμβάλλεται πως δεν αποδείχθηκε και οποιαδήποτε άλλη ζημιά της Ενάγουσας εξαιτίας της μη πληρωμής από τους Εναγόμενους των κοινόχρηστων εξόδων, ενώ δεν είναι υπόθεση της φύσης που το Δικαστήριο θα επιδίκαζε οποιασδήποτε άλλης φύσης αποζημιώσεις, ως αυτές που πρόσθετα αξιώνει η Ενάγουσα.
57. Λαμβάνοντας υπόψη την κλίμακα εξόδων, τη φύση της απαίτησης και τον εκατέρωθεν τρόπο δικογράφησης και χειρισμού, τους διαδικαστικούς κανονισμούς για τα έξοδα, τα διαδικαστικά διαβήματα που φαίνονται στον φάκελο της διαδικασίας όπως και τις εμφανίσεις ενώπιον του Δικαστηρίου και τις δαπάνες, καθώς και όσα στοιχεία έχουν προσκομιστεί στο Δικαστήριο, περιλαμβανομένων των επιστολών που έγιναν πριν από την αγωγή και τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, τα δικηγορικά έξοδα καθορίζονται στο ποσό των €1.200,00, πλέον νόμιμος τόκος, πλέον Φ.Π.Α..
58. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, για το ποσό των €1.366,18, πλέον νόμιμος τόκος, πλέον για τα δικηγορικά έξοδα €1.200,00, πλέον νόμιμος τόκος, πλέον Φ.Π.Α..
59. Η αξίωση της Ενάγουσας για γενικές ή τιμωρητικές ή επαυξημένες αποζημιώσεις, υπό το σημείο Γ του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησής της, απορρίπτεται.
(Υπ.) ………………………
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1] Courtis and Others v. Iasonides (1970) 1 CLR 180, Λεμονάρης ν. Πολεμίτη (1995) 1 ΑΑΔ 530.
[2] Γεώργιος & Σπύρος Τσαππή Λτδ ν. Πολυβίου (2009) 1 ΑΑΔ 339.
[3] Ηρακλέους ν. Πίτρου (1994) 1 ΑΑΔ 239, Joyce v. Yeomans [1981] 2 All E.R. 21.
[4] Αυξεντίου ν. Δίγκλη (2007) 1 ΑΑΔ 1367.
[5] Η αρίθμηση δίδεται από το Δικαστήριο, για σκοπούς συνέχειας.