ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Αγωγή αρ. 595/2023
ΑΝΔΡΟΥΛΛΑ ΜΙΤΑ
Ενάγουσα
ν.
ΧΑΡΗΣ ΘΕΟΧΑΡΟΥΣ
Εναγόμενος
_____________________
Ημερομηνία: 01 Ιουλίου 2024
Εμφανίσεις:
Γ. Θεοχάρους για Γιώργος Σ. Θεοχάρους ΔΕΠΕ, για τον Εναγόμενο/Αιτητή
Χρ. Παναγιώτου (κα) για Michael Kyprianou & Co LLC, για την Ενάγουσα/Καθ’ ης η αίτηση
Αίτηση ημερομηνίας 23.02.2024 και προσωρινά διατάγματα ημερομηνίας 23.02.2024
Α Π Ο Φ Α Σ Η
1. Η Ενάγουσα, ιδιοκτήτρια υποστατικού στην Πέγεια, τα πλήρη στοιχεία του οποίου αναφέρει στην αγωγή της, την 02.08.2019, το εκμίσθωσε στο Εναγόμενο, για περίοδο 10 ετών, από την 02.08.2019 μέχρι την 02.08.2029, με δικαίωμα ανανέωσης για περαιτέρω 10 χρόνια, ώστε ο Εναγόμενος να ασκήσει εντός αυτού την επιχείρησή του. Το μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των €2.000,00 μηνιαίως, από την 01.11.2019, με εξαίρεση τον Ιανουάριο κάθε έτους. Η Ενάγουσα δεν ήταν ικανοποιημένη με τη λειτουργία της σύμβασης μίσθωσης, από την αρχή της, ενώ από τον Δεκέμβριο του 2022, δεν καταβάλλονταν κανονικά τα συμφωνηθέντα μισθώματα, με αποτέλεσμα να υπολογίζει την ύπαρξη καθυστερήσεων που ανέρχονται στο ποσό των €57.450,00. Υπήρξε επίσης παράλειψη του Εναγόμενου να πληρώσει τέλη οφειλόμενα στην κοινοτική αρχή, ενώ προκλήθηκαν, όπως αναφέρει, και ζημιές στο εξωτερικό του υποστατικού. Η Ενάγουσα προχώρησε με τον τερματισμό της σύμβασης, και αξιώνει με την αγωγή της διάταγμα ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου και παύσης οποιασδήποτε επέμβασης σε αυτό, τα οφειλόμενα ποσά, και αποζημιώσεις.
2. Ο Εναγόμενος, με την Έκθεση Υπεράσπισής του και την Ανταπαίτησή του, αρνείται την αξίωση της Ενάγουσας. Ισχυρίζεται πως, λόγω της πανδημίας, που εμπίπτει στη ρήτρα ανωτέρας βίας (force majeure), είχε απαλλαγεί προσωρινά από την υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων ή θα κατέβαλλε μειωμένα μισθώματα. Το υποστατικό ήταν σε κακή κατάσταση, που εμπόδιζε τον Εναγόμενο να ασκήσει τις εργασίες του, οπότε, συχνά, ο Εναγόμενος προέβαινε σε επισκευές, με ενημέρωση της Ενάγουσας, και συμφωνία να αποκόπτονται από τα μισθώματα. Μέχρι σήμερα, προέβη σε επισκευές αξίας €35.000,00, εν γνώσει και με την αποδοχή της Ενάγουσας. Η Ενάγουσα, κατά καιρούς, παρόλο που το υποστατικό είχε εκμισθωθεί στον Εναγόμενο, προέβαινε σε διαφήμισή του, με διάφορους τρόπους, γεγονός που προκάλεσε ζημιά στον Εναγόμενο, καθώς πελάτες του ακύρωναν κρατήσεις για δεξιώσεις, λόγω αυτού. Η Ενάγουσα, κατά παράβαση της σύμβασης μίσθωσης, δεν είχε διασφαλίσει την ακεραιότητα του κτιρίου, εφόσον υπήρχαν συνέχεια προβλήματα υδατοστεγάνωσης και φθορών, που εξανάγκαζαν τον Εναγόμενο να προβαίνει σε έξοδα, για επισκευές. Επίσης, η Ενάγουσα, κατά παράβαση της σύμβασης μίσθωσης, δεν πλήρωνε τις φορολογίες του ακινήτου που επωμίζεται ο ιδιοκτήτης, με αποτέλεσμα να εμποδίζεται ο Εναγόμενος να εξασφαλίσει τις άδειες του από την κοινοτική αρχή, για τη λειτουργία της επιχείρησής του. Θεωρεί την αγωγή της Ενάγουσας αβάσιμη και εκβιαστική, ενώ, ανταπαιτητικά, αξιώνει διάταγμα με το οποίο να απαγορεύεται στην Ενάγουσα να επεμβαίνει στο μίσθιο, το ποσό των €35.000,00, πλέον γενικές αποζημιώσεις.
3. Δεν θα γίνει αναφορά στην περαιτέρω δικογράφηση, έγινε όμως η πιο πάνω αναφορά, για να δοθεί το πλαίσιο της διαφοράς των δύο πλευρών.
4. Εκκρεμούσης της αγωγής και της ανταπαίτησης, ο Εναγόμενος καταχώρισε αίτηση, με οποία ζήτησε, σε κατεπείγουσα βάση, την έκδοση προσωρινού διατάγματος, με το οποίο να απαγορεύεται στην Ενάγουσα και σε πρόσωπα που σχετίζονται μαζί της ή και εκτελούν οδηγίες ή ενεργούν ως εκπρόσωποί της, μέχρι την τελική εκδίκαση της αγωγής ή νεότερη διαταγή του Δικαστηρίου, να επεμβαίνουν στο υποστατικό όπου ο Εναγόμενος λειτουργεί την επιχείρησή του. Ζήτησε, επίσης, την έκδοση προστακτικού διατάγματος, με το οποίο να διατάσσεται η παύση οποιωνδήποτε εργασιών στο υποστατικό αυτό, καθώς και οι αρχές να μεταβιβάσουν τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας στο όνομα του Εναγόμενου.
5. Ο Εναγόμενος, με τη μαρτυρία του, που υποστηρίζει την αίτησή του, ανέφερε τα γεγονότα που ανέφερε και στο δικόγραφό του. Πρόσθετα, ότι την 30.12.2023, πριν να του επιδοθεί η αγωγή της Ενάγουσας, είχε μεταβεί στην επιχείρησή του, όπου αντίκρυσε ζημιές στο εξωτερικό μέρος, τις οποίες κατήγγειλε στον Αστυνομικό Σταθμό Πέγειας, με την υποψία ότι εμπλέκονται σε αυτές πρόσωπα οικεία της Ενάγουσας. Από τον Αστυνομικό Σταθμό, είχαν επικοινωνήσει με το ένα εκ των προσώπων που σχετίζεται με την Ενάγουσα. Ανέφερε στα μέλη της Αστυνομίας πως είχαν παραδοθεί τα κλειδιά και πως εγκαταλείφθηκε το υποστατικό, γι’ αυτό όντως εισήλθε σε εκείνο και άλλαξε και τις κλειδαριές. Το άλλο πρόσωπο, εκ των οικείων της Ενάγουσας, είχε αναφέρει στα μέλη της Αστυνομίας πως, επειδή υπήρχαν ληξιπρόθεσμα μισθώματα, θεώρησε πως μπορούσε να γίνει έξωση. Την 01.01.2024, ο Εναγόμενος μετέβη εκ νέου στον Αστυνομικό Σταθμό, από όπου ενημερώθηκε πως οι οικείοι της Ενάγουσας ανέφεραν πως είχαν βίντεο στο οποίο φαίνεται ο Εναγόμενος να παραδίδει τα κλειδιά. Πρόβαλαν βίντεο με δύο χέρια να ανταλλάσσουν κλειδιά και είχαν ισχυριστεί πως ήταν ο Εναγόμενος. Μάλιστα, ενημερώθηκε, ο Εναγόμενος, πως είχαν ήδη εκμισθώσει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο, από το οποίο, μάλιστα, είχαν λάβει και ποσό €20.000,00. Την 02.01.2024, μετά από παρέμβαση του δικηγόρου του Εναγόμενου, προωθήθηκε η καταγγελία του στην Αστυνομία για διάρρηξη. Την 04.01.2024, εισήλθε στο υποστατικό, άλλαξε τις κλειδαριές, είδε ότι τα περισσότερα από τα πράγματά του ήταν εκεί, αλλά χρειάστηκε να προβεί σε καταμέτρηση, για να δει εάν και τι λείπει. Την 06.01.2024, προέβη σε νέα καταγγελία, καθότι διαπίστωσε πως απουσίαζε μία πινακίδα του, που ήταν έξω από το υποστατικό, ενώ προχώρησε ξανά με αλλαγή των κλειδαριών. Η Αστυνομία του είπε να μην μεταβαίνει στο υποστατικό, μέχρι να διαλευκανθεί η υπόθεση, και ο Εναγόμενος προσπάθησε να ακολουθήσει τη συμβουλή τους, εφόσον δεν είχε κάποια κράτηση για δεξίωση στον άμεσο χρόνο. Την 21.02.2024, ο Εναγόμενος ενημερώθηκε από άτομο που έχει μηχανήματα με παιχνίδια στην επιχείρηση του Εναγόμενου πως είχε περάσει από την επιχείρηση και εκεί εντόπισε άλλο άτομο, που του συστήθηκε ως ο νέος ενοικιαστής και τον ενημέρωσε πως θα αρχίσουν εργασίες κατεδάφισης, για να γίνει παιχνιδότοπος. Μετέβη στην ΑΗΚ και στην Υδατοπρομήθεια, από όπου διαπιστώθηκε πως η παροχή ρεύματος είχε μεταβιβαστεί σε άλλο πρόσωπο, ενώ ο ίδιος διέθετε το ενοικιαστήριο, και πως η υδατοπρομήθεια διακόπηκε από την ιδιοκτήτρια. Ο Εναγόμενος εξήγησε πως χρειάζεται την άμεση παρέμβαση του Δικαστηρίου, ώστε να διακοπούν άμεσα όλες αυτές οι ενέργειες, με τις οποίες, βασικά, επιχειρείται εξαναγκασμός της έξωσής του, πριν να εκδικαστεί η αγωγή και η ανταπαίτησή του, για να διαπιστωθεί το συμβατικό δικαίωμά του στη διατήρηση της κατοχής του ακινήτου, επί του οποίου βασίζει την ανταπαίτησή του.
6. Την 23.02.2024, το Δικαστήριο επιλήφθηκε της αίτησης του Εναγόμενου και, έχοντας ικανοποιηθεί πως συνέτρεχε κατεπείγων λόγος, και ως εκ της φύσης της υπόθεσης, επιλήφθηκε της αίτησης χωρίς προηγούμενη ειδοποίηση προς την Ενάγουσα. Έχοντας ικανοποιηθεί πως συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις και πως θα ήταν δίκαιο, υπό την επιφύλαξη της αναθεώρησης των δεδομένων κατόπιν ακρόασης και της Ενάγουσας ή οποιουδήποτε επηρεαζόμενου προσώπου, εξέδωσε προσωρινό απαγορευτικό διάταγμα με το οποίο, μέχρι την εκδίκαση της αγωγής ή νεότερη διαταγή, εμποδίζεται η Ενάγουσα και εντολείς ή εκπρόσωποί της να εισέρχονται στο υποστατικό που κατέχει ο Εναγόμενος και να εκτελούν οποιαδήποτε κατασκευαστική ή άλλη εργασία, ή άλλως πώς να επεμβαίνουν στην χρήση του υποστατικού από τον Εναγόμενο. Επίσης, εκδόθηκε προσωρινό διάταγμα με το οποίο διατάσσονται η ΑΗΚ και το Τμήμα Υδατοπρομήθειας Πέγειας να επαναφέρουν τους λογαριασμούς στο όνομα του Εναγόμενου, που κατέχει και χρησιμοποιεί το υποστατικό, και να απέχουν από μεταβιβάσεις τους σε άλλα πρόσωπα, μέχρι την εκδίκαση της αγωγής ή νεότερη διαταγή του Δικαστηρίου.
7. Η Ενάγουσα, εμφανιζόμενη στη διαδικασία του προσωρινού διατάγματος, προβάλλει λόγους, για τους οποίους, κατά τη θέση της, τα προσωρινά διατάγματα δεν θα πρέπει να οριστικοποιηθούν, αλλά θα πρέπει να ακυρωθούν. Όπως θέτει, η αίτηση του Εναγόμενου δεν υποστηρίζεται από μαρτυρία ικανή να αποδείξει πως πληρούνται οι προϋποθέσεις που θα πρέπει να συντρέχουν για την έκδοση των διαταγμάτων, ενώ φαίνεται πως αποκρύφθηκαν και ουσιώδη γεγονότα. Εξάλλου, η Ενάγουσα θεωρεί πως τα διατάγματα παραβιάζουν το δικαίωμά της στην ιδιοκτησία, και δεν είναι δίκαιο και εύλογο να υφίστανται. Προβάλλει πως η αίτηση του Εναγόμενου έγινε καταχρηστικά, προκειμένου να διατηρήσει την κατοχή του ακινήτου αντινομικά και προκαλώντας στην Ενάγουσα υπέρμετρη αδικία, και έχει αλλότριο σκοπό.
8. Και η ένσταση της Ενάγουσας υποστηρίζεται από τη μαρτυρία της ίδιας, η οποία αναφέρει όσα και στην αγωγή της. Πρόσθετα, δέχεται πως ασκούνταν πιέσεις προς τον Εναγόμενο να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια και να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου, οι οποίες θα μετρίαζαν τη ζημιά της Ενάγουσας, χωρίς, όμως, αποτέλεσμα. Εξηγεί, η Ενάγουσα, πως με τις δόσεις των ενοικίων πλήρωνε και η ίδια υποχρεώσεις της προς πιστωτή που έχει υποθηκευμένο το ακίνητο. Ωστόσο, με τις καθυστερήσεις, υπήρξαν αντίστοιχες καθυστερήσεις προς τον πιστωτή της. Την 04.12.2023, της επιδόθηκε ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», για τον πλειστηριασμό του ακινήτου. Δέχεται πως έγινε προσπάθεια, υπό τις περιστάσεις, εύρεσης νέου αγοραστή ή ενοικιαστή, αλλά και με τη γνώση πως τερματίστηκε η σύμβαση και την εντύπωση πως ο Εναγόμενος εγκατέλειψε το μίσθιο. Εξ αρχής όφειλε να μεταβιβάσει τους λογαριασμούς στο όνομά του, με βάση τη σύμβαση μίσθωσης, κάτι που δεν έπραξε, και παραπλάνησε το Δικαστήριο, παρουσιάζοντας πως μεσολάβησε κάποια αλλαγή, και επιχειρώντας σήμερα να ενεργήσει βάσει του μισθωτηρίου, που η Ενάγουσα επέλεξε να τερματίσει, λόγω υπαιτιότητάς του. Ο Εναγόμενος, από την αρχή της μίσθωσης, είχε παραλείψει να πληρώσει οποιοδήποτε λογαριασμό κοινής ωφέλειας. Τους περισσότερους μήνες, διατηρούσε το υποστατικό κλειστό, χωρίς να ασκεί κάποια δραστηριότητα, και αυτό φαίνεται από τις καταναλώσεις ρεύματος που έχουν καταγραφεί. Συνολικά, το λειτούργησε περίπου πέντε φορές. Εναντίον του Εναγόμενου εκκρεμούν εντάλματα είσπραξης, γεγονός που, κατά την Ενάγουσα, δείχνει ασυνέπεια στη διεκπεραίωση των οικονομικών του οφειλών. Την 14.12.2023, ο Εναγόμενος είχε ενημερώσει τον σύζυγο της Ενάγουσας πως είχε αφήσει το κλειδί κάτω από την πόρτα. Τότε ο υιός της πήγε στο υποστατικό, άνοιξε με το κλειδί, και αντίκρυσε έναν ερημωμένο χώρο, με πολλές ζημιές. Έβγαλε φωτογραφίες. Το υποστατικό ήταν άδειο, σε άθλια κατάσταση και δεν υπήρχαν αντικείμενα ιδιοκτησίας του, όπως ισχυρίζεται. Οι ζημιές στο υποστατικό, σύμφωνα με εκτίμηση που εξασφάλισε, υπερβαίνουν τις €200.000,00. Όταν ο Εναγόμενος ενημερώθηκε πως το υποστατικό εκμισθώθηκε σε άλλο πρόσωπο, τότε προσπάθησε να παραβιάσει την πόρτα, για να εισέλθει εντός αυτού. Όσα ανέφερε, αποτελούν ύστατη προσπάθειά του να πείσει το Δικαστήριο για μια διαφορετική κατάσταση, ενώ και ο ίδιος δεν είναι φερέγγυος και η εκμίσθωση του υποστατικού είναι βασική πηγή εισοδήματος για την οικογένεια της Ενάγουσας. Η Ενάγουσα δέχεται πως, εάν οριστικοποιηθεί το διάταγμα, θα δημιουργηθεί πρόβλημα με τον νέο μισθωτή, που είναι σε θέση να της καταβάλλει μισθώματα, ενώ μπορεί να απωλέσει την περιουσία της σε πλειστηριασμό. Επιχειρηματολογεί υπέρ της απόρριψης της ακύρωσης του προσωρινού διατάγματος και της απόρριψης της αίτησης.
9. Η ακρόαση έγινε με βάση τις ένορκες δηλώσεις της αίτησης και της ένστασης, αντίστοιχα. Οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν, προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου το περιεχόμενο της αίτησης και της ένστασης και των αγορεύσεων στην πλήρης τους μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.
10. Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο της αίτησης, και δέχονται και οι δύο πλευρές, η αίτηση του Εναγόμενου είναι αίτηση βασιζόμενη στο άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960 και ο Εναγόμενος είχε κινηθεί μονομερώς με βάση το άρθρο 9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ.6 και αμφότερες οι διατάξεις εφαρμόζονται.
11. Το Δικαστήριο, στο πλαίσιο άσκησης της πολιτικής δικαιοδοσίας του, έχει τη δυνατότητα να εκδίδει προσωρινά διατάγματα. Όπως προκύπτει από το άρθρο 9 § 1 Κεφ. 6, όταν ένα διάταγμα εκδίδεται μονομερώς, κατά παρέκκλιση από τον κανόνα ότι όλα τα εμπλεκόμενα μέρη θα πρέπει να ακούγονται για να αποδοθεί κάποια θεραπεία[1], θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι πρόκειται για επείγουσα ή άλλη ιδιαίτερη περίσταση· ειδάλλως, το Δικαστήριο δεν έχει την εξουσία να εκδώσει τέτοιο διάταγμα, και εάν διαφανεί εκ των υστέρων, μετά πλέον και την ακρόαση των επηρεαζόμενων προσώπων, ότι τα δεδομένα που στήριξαν τέτοια επείγουσα ή ιδιαίτερη περίσταση δεν ήταν ορθά, οφείλει να το ακυρώσει[2]. Κατεπείγον θεωρείται το ζήτημα που περιέρχεται σε γνώση του αιτούντος την ενδιάμεση θεραπεία σε χρόνο που δεν του παρέχεται η δυνατότητα κίνησης των νενομισμένων διαδικασιών προς γνωστοποίηση του αιτήματος του στον αντίδικό του και εξασφάλιση του δικαιώματος του δευτέρου να ακουστεί[3]. Ο χρόνος δεν έχει μία συγκεκριμένη ημερολογιακή προσέγγιση, αλλά εκτιμάται σε συνάρτηση με το είδος της ενδιάμεσης θεραπείας που ζητείται, το πολύπλοκο της υπόθεσης, την όλη διαφορά, και άλλους παράγοντες[4]. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου μπορεί να υπάρχει ο χρόνος να επιδοθεί η αίτηση στην άλλη πλευρά, για να ακουστεί, αλλά οι περιστάσεις να είναι «ιδιαίτερες», ώστε να καθιστούν λογικά ασυμβίβαστη την προηγούμενη ειδοποίηση της άλλης πλευράς[5].
12. Έπειτα, όταν ένας διάδικος κινείται μονομερώς για να εξασφαλίσει προσωρινό διάταγμα, οφείλει – και συνιστά υποχρέωσή του προς το Δικαστήριο ύψιστης πίστης – να αποκαλύψει όλα τα σχετικά γεγονότα, είτε ευνοούν είτε όχι την υπόθεσή του, στον βαθμό που είναι δυνατόν να επιδράσουν στην κρίση του Δικαστηρίου ως προς το εάν θα δώσει την θεραπεία που ζητά[6].
13. Στην προκειμένη περίπτωση, ο Εναγόμενος παρουσίασε στο Δικαστήριο, με συγκεκριμένα στοιχεία, προσπάθεια εξαναγκασμού ή και μεθόδευσης της έξωσής του από το υποστατικό που αποτέλεσε το μίσθιο, πριν από την εκδίκαση της υπόθεσης, με τρόπους που συνηγορούσαν πως, εάν δίδονταν προηγούμενη ειδοποίηση προς την Ενάγουσα, κατά πάσα πιθανότητα, δεν θα είχε νόημα η προσπάθεια του Εναγόμενου να ανακόψει αυτήν την ενεργή προσπάθεια, που, σύμφωνα με τον ίδιο, δεν ήταν νόμιμη. Η μαρτυρούμενη προσπάθεια αποφυγής της εκδίκασης της αγωγής συνηγορούσε στο ότι θα γίνονταν προσπάθεια αποφυγής και της ακρόασης της ενδιάμεσης αίτησης. Μετά από την ακρόαση της Ενάγουσας, και μέσα από τη δική της μαρτυρία, προκύπτει, ομοίως, πως η Ενάγουσα δεν είναι διατεθειμένη να αναμένει την εκδίκαση της υπόθεσης, επειδή, και για τους λόγους που εξήγησε, επείγει το να γίνει η έξωση του Εναγόμενου, χωρίς να ακουστεί οποιαδήποτε υπεράσπισή του στην αγωγή της ή και η ανταπαίτησή του γιατί, κατά την ίδια, η δική της υπόθεση είναι ξεκάθαρη.
14. Έπειτα, τα όσα ανέφερε και η Ενάγουσα, δεν διαφοροποίησαν ουσιωδώς τη γενική εικόνα που αποκόμισε το Δικαστήριο και είχε κατά την έκδοση των προσωρινών διαταγμάτων, ώστε να μπορεί να λεχθεί πως, εάν το Δικαστήριο είχε υπόψη του τα ίδια δεδομένα που έχει και τώρα, κατά την έκδοση των προσωρινών διαταγμάτων, θα διαφοροποιείτο σημαντικά η κρίση του. Το Δικαστήριο εξ αρχής γνώριζε τις δικογραφημένες θέσεις της κάθε πλευράς. Αυτό που διαφοροποιήθηκε είναι η γνώση του Δικαστηρίου όσον αφορά τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, ότι δεν ήταν εξ αρχής στο όνομα του Εναγόμενου. Δεν μπορεί να λεχθεί ωστόσο πως υπήρξε παραπλάνηση, όπως το θέτει η Ενάγουσα. Η διαπίστωση αυτή δεν επηρεάζει δικαιοδοτικά, καθότι το ζητούμενο του διατάγματος υπό το σημείο Β ήταν να διασφαλιστεί και η εφαρμογή του διατάγματος υπό το σημείο Α και βασικά να μην εξαναγκαστεί η έξωση του Εναγόμενου χωρίς προηγουμένως να υφίσταται δικαστικό διάταγμα που να ορίζει αυτή την εξέλιξη. Ότι ο Εναγόμενος δεν ήταν συνεπής, είναι μια θέση της Ενάγουσας εξ αρχής γνωστή, έναντι στην οποία, όμως, ο Εναγόμενος ανέφερε πως λογίστηκε ως ασυνέπειά του η δυσκολία του να καταβάλει τα μισθώματα λόγω της πανδημίας και κατά τη διάρκειά της, σε συνάρτηση με το είδος της επιχείρησής του, που είναι οι δεξιώσεις, που, σε κάθε περίπτωση, και εκτός πανδημίας, δεν λαμβάνουν χώρα με τρόπο που να προκύπτει φανερή εικόνα συνεχούς και αδιάκοπης λειτουργίας του υποστατικού. Για διάφορα άλλα επιμέρους ζητήματα, οι δύο πλευρές έχουν διαφορετικές θέσεις, όπως και για τη νομιμότητα του τερματισμού της σύμβασης μίσθωσης, που θα εξεταστούν κατά την εκδίκαση της αγωγής. Δεν συντρέχει δικαιοδοτικός λόγος ακύρωση των προσωρινών διαταγμάτων.
15. Συνεχίζοντας την εξέταση, το άρθρο 32 Ν. 14/60 ορίζει το ίδιο τις προϋποθέσεις που θα πρέπει να συντρέχουν, για να μπορεί να εκδοθεί και κατ’ επέκταση να διατηρηθεί σε ισχύ παρεμπίπτον διάταγμα, καταρχάς απαγορευτικό. Οι προϋποθέσεις αυτές αναλύθηκαν σε πάγια νομολογία[7].
15.1. Θα πρέπει ο αιτών διάδικος να αποδείξει ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση, που αφορά σε συγκεκριμένο πράγμα, σε χρέος ή αποζημίωση, ορισμένα ή οριστά. Το σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση διαπιστώνεται με βάση τα καταχωρισμένα δικόγραφα ή, όπου δεν υπάρχουν, την ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση. Ό,τι εξετάζεται σε σχέση με αυτή την προϋπόθεση, είναι κατά πόσον αποκαλύπτεται κάποια γνωστή στον νόμο αιτία αγωγής, η οποία, εάν επιτύχει, θα έχει ως συνέπεια τη χορήγηση ανάλογης ουσιαστικής θεραπείας[8].
15.2. Δεν αρκεί να τίθεται ένα δικάσιμο θέμα. Θα πρέπει να υπάρχουν καλές πιθανότητες ο αιτών να δικαιούται σε θεραπεία και έκδοση δικαστικής απόφασης. Εκείνο που χρειάζεται δεν είναι η απόδειξη του ουσιαστικού δικαιώματος, αλλά σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξής του[9]. Απαιτείται κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα, αλλά και κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων[10]. Η διακρίβωση πιθανότητας επιτυχίας γίνεται στη βάση της προσαχθείσας μαρτυρίας, η οποία πρέπει να αναφέρεται με ακρίβεια σε γεγονότα από τα οποία να καταδεικνύεται η πιθανότητα, υπό την πιο πάνω έννοια[11].
15.3. Εκτός από αυτές τις προϋποθέσεις, θα πρέπει, εκτός εάν εκδοθεί το διάταγμα, να υπάρχει το ενδεχόμενο πρόκλησης ανεπανόρθωτης ζημιάς, οπότε θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη. Αυτή η τρίτη προϋπόθεση έχει την έννοια ότι τυχόν αποζημιώσεις δεν θα αποτελούσαν επαρκή θεραπεία στην ίδια την αγωγή[12].
15.4. Το ισοζύγιο της ευχέρειας ή της δικαιοσύνης (balance of justice) συνυπολογίζεται σε περίπτωση που πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 Ν 14/60, και απαντά στο εάν είναι εν τέλει δίκαιο να δοθεί η ενδιάμεση θεραπεία.
16. Ανάλογες προϋποθέσεις ισχύουν και για την έκδοση ενδιάμεσων προστατικών διαταγμάτων. Ωστόσο, επειδή τα προστατικά διατάγματα δεν απαγορεύουν απλώς τη συνέχιση μιας συμπεριφοράς που ο αιτών διάδικος θεωρεί άδικη, αλλά το Δικαστήριο παρεμβαίνει δραστικά και διαμορφώνει θετικά συγκεκριμένη συμπεριφορά του προσώπου προς το οποίο απευθύνονται, όπως λόγου χάριν το να προβεί σε συγκεκριμένη παράδοση, απομάκρυνση, επισκευή ή δαπάνη ή πληρωμή, εκδίδονται με ιδιαίτερη φειδώ και αρκετά πιο ισχυρό βαθμό βεβαιότητας ότι έχει πληγεί σοβαρά δικαίωμα και θα υπάρξει υπέρμετρη ζημιά του αιτούντος, που μόνο με την έκδοση του διατάγματος μπορεί να αποφευχθεί και να διασφαλιστεί η δυνατότητα απονομής της δικαιοσύνης, χωρίς να επαρκεί κάποια αποζημίωση[13]. Ευλόγως, χρειάζεται να τηρηθεί επίπεδο αναλογικότητας ανάμεσα στη ζημιά που υπόκειται το πρόσωπο το οποίο, πριν να ακουστεί πλήρως στη δίκη, διατάσσεται να πράξει, και στη ζημιά που θα υποστεί ο αιτών, εάν δεν χορηγηθεί η ενδιάμεση θεραπεία. Στο πλαίσιο της αναλογικότητας εμπίπτει και η ανάγκη για σαφήνεια και ακρίβεια στις πράξεις που προστάζονται, όπως και στον χρόνο. Η πρώιμη προσταγή, ως μορφή ενδιάμεσης θεραπείας, δεν θα πρέπει να παρεμβάλλει ως μορφή τιμωρίας[14], αλλά ως μέσο διασφάλισης της απονομής της δικαιοσύνης. Ο κίνδυνος ένα ενδιάμεσο προστατικό διάταγμα να υπερβεί το μέτρο αυτό πάντοτε υφίσταται. Ο επείγων χαρακτήρας ενός τέτοιου διατάγματος είναι εγγενής στη φύση του.
17. Όσον αφορά την πρώτη προϋπόθεση, ο Εναγόμενος πρόβαλε ως υπεράσπιση στην αγωγή πως ο πρόωρος τερματισμός της πολυετούς σύμβασης μίσθωσης, η οποία δεν έληξε με άλλον τρόπο, δεν είναι νόμιμος, και ότι εξ αυτού αντλεί δικαίωμα κατοχής του ακινήτου, μέχρι τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, που διεκδικεί να ασκεί χωρίς αδικαιολόγητες οχλήσεις. Επίσης, ότι προέβη σε επισκευές στο μίσθιο που έπρεπε να αποκοπούν από τα μισθώματα, ενώ, για την περίοδο της πανδημίας, ίσχυε συμβατική ρήτρα που τον προφύλαξε από το να καταστεί συμβατικός παραβάτης. Τα θέματα που εγείρει είναι δικάσιμα, εξ ου και η αγωγή προχωρά προς εκείνη την κατεύθυνση, της εκδίκασής της. Ικανοποιείται η πρώτη προϋπόθεση του άρθρου 32 Ν.14/60.
18. Σχετικά με τις πιθανότητες επιτυχίας της υπεράσπισης και της ανταπαίτησης του Εναγόμενου, χωρίς να αξιολογείται η μαρτυρία σε αυτό το στάδιο, για τους σκοπούς αυτής της διαδικασίας, δεν αμφισβητείται η μη λήξη της σύμβασης σύμφωνα με τους όρους της (αρχική ισχύς μέχρι την 02.08.2029) και ο σκοπός που συνάφθηκε, ως πολυετής σύμβαση μίσθωσης, για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας του Εναγόμενου στο υποστατικό. Πώς ασκεί αυτήν την επιχειρηματική δραστηριότητα, εφόσον δεν συμβαίνει κάποια παρανομία, δεν είναι υπό τον έλεγχο της Ενάγουσας, λ.χ. γιατί μένει κλειστός κάποιες ημέρες. Ο Εναγόμενος δίδει κάποιες εξηγήσεις σε σχέση με τους λογισμούς των μισθωμάτων, με αναφορά στις εργασίες που έγιναν στο ακίνητο αναγκαστικά, και έπρεπε να γίνονταν από την ιδιοκτήτρια, αλλά και για την περίοδο της πανδημίας, που αναμφίβολα ακολούθησε σύντομα μετά τη σύναψη της σύμβασης, θεωρώντας, ο ίδιος, ότι ισχύει η σύμβαση, από την οποία εξακολουθεί να αντλεί δικαίωμα κατοχής του υποστατικού, μέχρι τη λήξη της μίσθωσης. Δεν είναι μια κοινά αποδεκτή θέση πως ο Εναγόμενος παρέδωσε την κατοχή του ακινήτου ή ότι το εγκατέλειψε. Αυτή είναι η θέση της Ενάγουσας, την οποία, όμως, ο Εναγόμενος αρνείται. Τι αντικείμενα έχει μέσα στο υποστατικό και κατά πόσο είναι χρήσιμα ή μη για τον ίδιο, που η θέση του ιδίου είναι πως έπρεπε να προβεί σε καταμέτρηση, για να δει εάν λείπει κάτι, δεν είναι δυνατόν να περνά από την αξιολόγηση της Ενάγουσας. Για τους σκοπούς αυτής της διαδικασίας, υπάρχουν επαρκείς πιθανότητες επιτυχίας, που επιτρέπουν στον Εναγόμενο να επιδιώξει ενδιάμεση θεραπεία, του είδους αυτού, δηλαδή για να αποτραπεί η βίαιη ή έμμεση έξωσή του, πριν από τη διάγνωση των εκατέρωθεν δικαιωμάτων.
19. Η Ενάγουσα δέχθηκε πως, εκτός εάν υπάρχει το προσωρινό διάταγμα που εκδόθηκε υπό το σημείο Α, θα προχωρήσει με την ολοκλήρωση της έξωσης του Εναγόμενου, ασχέτως της δικαστικής διαδικασίας που εκκρεμεί, θέτοντας χωρίς αντικείμενο την αξίωση του Εναγόμενου για παραμονή στο ακίνητο, είτε μέχρι τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, είτε μέχρι το Δικαστήριο να αποφασίσει σχετικά με τη νομιμότητα του πρόωρου τερματισμού της σύμβασης μίσθωσης από την Ενάγουσα. Θα το πράξει, η Ενάγουσα, όπως ήδη επιχειρήθηκε βάσει της δικής της εντύπωσης πως παραδόθηκε το ακίνητο, γιατί θέλει άμεσα χρήματα, που μπορεί να της δώσει άλλος εκμισθωτής. Ασφαλώς και ο Εναγόμενος θα πρέπει να καταβάλλει είτε τα μισθώματα (εάν αποφασιστεί πως δεν τερματίστηκε νόμιμα η σύμβαση) είτε τα οφέλη βάσει της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου (εάν αποφασιστεί πως τερματίστηκε νόμιμα η σύμβαση) στην Ενάγουσα. Δεν εξετάζεται θεραπεία ενδιάμεση στο πλαίσιο της απαίτησης της Ενάγουσας, για να εστιάζει η Ενάγουσα στην οικονομική δυνατότητα του Εναγόμενου να ανταποκριθεί σε απόφαση που δυνατόν να εκδοθεί εναντίον του. Εκτός εάν υφίστανται τα προσωρινά διατάγματα που έχουν εκδοθεί, δεν θα μπορέσει να ικανοποιηθεί πλήρως τυχόν απόφαση προς όφελος του Εναγόμενου, ο οποίος θα έχει ήδη εκδιωχθεί από το υποστατικό. Υπό τις περιστάσεις, ικανοποιείται και η τρίτη προϋπόθεση του άρθρου 32 Ν.14/60.
20. Στο ισοζύγιο της ευχέρειας, το γεγονός ότι η Ενάγουσα χρειάζεται άμεσα χρήματα, που είναι βεβαίως κατανοητό από τη δική της οπτική, δεν δικαιολογεί την εκδίωξη του Εναγόμενου από το υποστατικό που αποτέλεσε το μίσθιο, χωρίς δίκη. Ό,τι απαγορεύεται, είναι η επέμβαση, με οποιονδήποτε τρόπο, στην κατοχή και χρήση του υποστατικού από τον Εναγόμενο με σκοπό την έμμεση αφαίρεσή της. Ο Εναγόμενος ασκεί την επιχείρησή του εκεί, μετά από μια δύσκολη περίοδο πανδημίας, προσπαθώντας να ορθοποδήσει, για να δυνηθεί και ο ίδιος να αντιμετωπίσει τις οικονομικές υποχρεώσεις του, προς την Ενάγουσα και προς τρίτα πρόσωπα. Όπως η Ενάγουσα έχει πιστωτές, έτσι και ο Εναγόμενος. Η ίδια η Ενάγουσα επέλεξε ως αντισυμβαλλόμενό της τον Εναγόμενο, και η ίδια η Ενάγουσα είχε αποταθεί στο Δικαστήριο για να εκδικαστεί η υπόθεση· αρχικά στο ειδικό Δικαστήριο ελέγχου ενοικιάσεων, που διαπίστωσε την αναρμοδιότητά του, παραπέμποντας την υπόθεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Ο Εναγόμενος πρόβαλε υπεράσπιση και ανταπαίτηση. Δεν έχουν θέση οποιεσδήποτε μορφές αυτοδικίας. Θα πρέπει η Ενάγουσα, ακόμα κι αν αισθάνεται πως (και λόγω δικών της χειρισμών) υπάρχει καθυστέρηση στο να προκύψει ένα αποτέλεσμα, να επιδείξει υπομονή. Η Ενάγουσα, πάντως, συγκεχυμένα ανέφερε πως χρειάζεται τα χρήματα από τη μίσθωση για τον βιοπορισμό της, επειδή δεν έχει άλλα εισοδήματα, αλλά τα ίδια χρειάζεται και για την πληρωμή του ενυπόθηκου πιστωτή της, που έχει επισπεύσει τον πλειστηριασμό του υποστατικού. Βεβαίως, και ο Εναγόμενος, εφόσον επιθυμεί να κατέχει και να χρησιμοποιεί το ακίνητο της Ενάγουσας, θα πρέπει να υπόκειται στο κόστος που είχε συμφωνηθεί ως η ενοικιαστική του αξία. Δεν νοείται η χρησιμοποίηση, από τον Εναγόμενο, του χρόνου που λογικά απαιτείται για την εκδίκαση της υπόθεσης, ώστε να επωφεληθεί δωρεάν χρήσης του ακινήτου. Υπό όσα ανέφερε και η Ενάγουσα, και πλέον υπό το σύνολο των περιστάσεων, κρίνεται δίκαιο, να εξακολουθήσουν να υφίσταται να προσωρινά διατάγματα, αλλά να τεθεί πρόσθετος οικονομικός όρος στην εξακολούθηση της ισχύος τους, όπως και να διευκρινιστεί πως η ισχύς των προσωρινών διαταγμάτων δεν επηρεάζει τα δικαιώματα οποιουδήποτε ενυπόθηκου πιστωτή.
21. Για τους λόγους που εξηγήθηκαν, τα προσωρινά διατάγματα, ως εκδόθηκαν την 23.02.2024, καθίστανται απόλυτα και ισχύουν οριστικά μέχρι την τελική εκδίκαση της αγωγής αυτής ή μέχρι νεότερη διαταγή του Δικαστηρίου, υπό τον όρο ότι ο Εναγόμενος καταβάλλει στην Ενάγουσα ποσό €2.000,00 μηνιαίως, από την 1η έως την 15η ημέρα κάθε μήνα, αρχίζοντας από τον Ιούλιο του 2024. Σε περίπτωση παράλειψης του Εναγόμενου να καταβάλει στην Ενάγουσα οποιαδήποτε μηνιαία δόση, τα προσωρινά διατάγματα αυτομάτως παύουν να ισχύουν. Ενόσω ισχύουν τα προσωρινά διατάγματα, δεν επηρεάζουν τα δικαιώματα οποιουδήποτε ενυπόθηκου πιστωτή.
22. Τα έξοδα της αίτησης, λαμβάνοντας υπόψη το αποτέλεσμα της διαδικασίας αυτής αλλά και τη φύση της υπόθεσης, να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της κυρίως υπόθεσης, αλλά να μην είναι εναντίον του Εναγόμενου.
23. Το ευλόγως αναμενόμενο, με βάση όσα απασχόλησαν, είναι οι δύο πλευρές να είναι έτοιμες να προχωρήσουν με την εκδίκαση της κυρίως υπόθεσης άμεσα.
(Υπ.) ………………………
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[2] Odysseos ν. Pieris Estates Ltd and Another (1982) 1 CLR 557, Staνros Hotels Aprts Ltd (Αρ.2) (1994) 1 ΑΑΔ 836· Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ (1995) 1 ΑΑΔ 947· In Re B.P. Cyprus Ltd (1996) 1 ΑΑΔ 861· Ιερά Μητρόπολη Πάφου ν. Aristo Developers Ltd (2011) 1 ΑΑΔ 1377· Αμβροσιάδου ν. Martin Coward, Έφεση 3/2011, ημερομηνίας 15.1.2013· Aspis Liberty Life Insurance Public Co Ltd v. Σιακατίδου, Πολιτική Έφεση 52/2010, ημερομηνίας 19.03.2014.
[5] Χατζηβασιλείου ν. White Knight Holdings Ltd (2004) 1 ΑΑΔ 203· Aspis Liberty Life Insurance Public Co Ltd v. Σιακατίδου, Πολιτική Έφεση 52/2010, ημερομηνίας 19.03.2014.
[6] Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου (1995) 1 ΑΑΔ 248, Δήμος Πάφου ν. Βοσκού (2001)1 ΑΑΔ 1168.
[7] Βλ. και Odysseos v. Pieris Estates Ltd (1982) 1 CLR 557.
[8] American Cyanamid v. Ethicon (1975) 1 All E.R. 504· Resola (Cyprus) Ltd v. Χρίστου (1998) 1(Β) ΑΑΔ 598.
[10] Πουργουρίδη ν. Μέζου (1994) 1 ΑΑΔ 201.
[11] Βλ και Κυτάλα ν. Χρυσάνθου (1996) 1 ΑΑΔ 253.
[12] Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita-Aluminium Co. Ltd (2002) 1 ΑΑΔ 2015.
[13] Clerk & Lindsell on Torts, 16η εκ., παραγ. 7-06, Morris v. Redland Bricks Ltd (1970) A.C. 652, 665, 666, και ενδεικτικά RKB Leathergoods Limited ν. Αγγελίδη (2004) 1 ΑΑΔ 1071.
[14] Colls Home and Colonial Stores [1904] A.C. 193.