ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Έφεση αρ. 93/2022
GORDIAN HOLDINGS LIMITED
Εφεσείουσα
και
1. DOMICANA (LAND AND BUILDING DEVELOPERS) LIMITED
2. ΕΙΡΗΝΗ ΚΟΥΤΣΟΦΤΑ
3. ΔΩΡΑ ΚΟΥΤΣΟΦΤΑ
Εφεσίβλητοι
_____________________
Ημερομηνία: 05 Ιουλίου 2024
Εμφανίσεις:
Κ. Πανάγος για Πανάγος & Πανάγος ΔΕΠΕ, για την Εφεσείουσα.
Καμία εμφάνιση, για την Εφεσίβλητη 1.
Ν. Δημοσθένους, Α. Παρασκευά (κα), για τις Εφεσίβλητες 2 και 3.
Α. Λεωνίδου (κα), για το ενδιαφερόμενο μέρος Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η Έφεση
1. Με την Έφεσή της ημερομηνίας 10.05.2022, που ασκήθηκε με βάση το άρθρο 51 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, η Εφεσείουσα, Κυπριακή εταιρεία, ζητά τον παραμερισμό της απόφασης ή ειδοποίησης του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερομηνίας 05.02.2021 ή και 29.03.2022 (ΠΑ, ΠΒ), στο πλαίσιο της αίτησης ΑΕΑ1564/2016 ή και του ΠΩΕ1986/2005 ή και της συμφωνίας εκχώρησης ΚΕ504/2016, με την οποία η Εφεσείουσα είχε ειδοποιηθεί πως δεν έγινε δεκτή η ένστασή της ημερομηνίας 17.02.2021 και έπειτα ότι ο Διευθυντής θα προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/48119, Φ./Σχ.51/110102, Τεμάχιο 4985, στην Πάφο («το ακίνητο») στο όνομα της Εφεσίβλητης 2, με ταυτόχρονη εξάλειψη των υποθηκών της Εφεσείουσας με αριθμούς Υ2071/1996 και Υ1685/1997. Ζητείται, επίσης, διάταγμα για διαγραφή της ΑΕΑ1564/2016 καθώς και κήρυξη των άρθρων 44ΙΗ-44ΚΖ ως αντισυνταγματικές, κατά παράβαση των άρθρων 23, 25, 26, 28, 29, 30, 144 και 152 του Συντάγματος και των αντίστοιχων διατάξεων της ΕΣΔΑ και του Χάρτη Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ε.Ε..
2. Προβάλλονται πολυάριθμοι λόγοι έφεσης, σε πολύ μεγάλο βαθμό αλληλοκαλύπτονται. Όπως είναι κατανοητό, αποδίδονται στον Διευθυντή τα εξής:
2.1. Ο Νόμος δεν εφαρμόζεται σε συμβάσεις που καταχωρίστηκαν στο Κτηματολόγιο το 2016 χωρίς διάταγμα του Δικαστηρίου, αλλά, στην προκειμένη περίπτωση, ο Διευθυντής ενήργησε βάσει της συμφωνίας εκχώρησης ΚΕ504/2016.
2.2. Όχι μόνον δεν εφαρμόστηκε ο Ν.139(Ι)/2015, που ίσχυε κατά τον χρόνο κατάθεσης της συμφωνίας εκχώρησης, αλλά ο Ν.118(Ι)/2019 , δεν λήφθηκε και υπόψη το γεγονός πως ο Ν.139(Ι)/2015 κρίθηκε ως αντισυνταγματικός.
2.3. Στην απόφαση που εξέδωσε ο Διευθυντής, δεν έδωσε οποιαδήποτε βαρύτητα στους ισχυρισμούς της Εφεσείουσας, ως είχαν προβληθεί στην ένστασή της ημερομηνίας 17.02.2021, και δεν δικαιολογείται η απόρριψή της και, αντίστοιχα, η αποδοχή των ισχυρισμών της Εφεσίβλητης 2. Δεν αξιολογούνται οι αντικρουόμενες εκδοχές και απλώς ο Διευθυντής βασίζεται στις δηλώσεις της Εφεσίβλητης 2, χωρίς να έχει διεξάγει κανονική ακρόαση. Ειδικότερα, παρέλειψε να λάβει υπόψη του πως δεν είχε καταβληθεί το τίμημα πώλησης, την προτεραιότητα και τον σκοπό των υποθηκών, ότι η Εφεσίβλητη παρέλειψε να συμμορφωθεί με τη σύμβαση πώλησης, ότι υπήρχε δικαστική απόφαση αλλά και διαδικασία εκποίησης δυνάμει δικαστικής απόφασης. Υπήρχε ενδεχόμενη παράλειψη συμμόρφωσης με τους όρους της σύμβασης πώλησης ή και ακυρότητα, εφόσον υπήρχε σύμβαση υποθήκευσης του ακινήτου αλλά και παράλειψη σχετικής καταχώρισης κάποιας συμφωνίας στον Έφορο Εταιρειών σύμφωνα με τα άρθρα 90-93 του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ.113. Θα έπρεπε, μεταξύ άλλων, να φροντίσει για το άνοιγμα λογαριασμού, για την πληρωμή του τιμήματος, να εξετάσει την προτεραιότητα και τον σκοπό των υποθηκών έναντι του ΠΩΕ1986/2005, σε συνάρτηση με τα προαναφερόμενα. Συναφώς, παρέλειψε, σε περίπτωση που υπήρχαν ζητήματα τα οποία δεν μπορούσε να επιλύσει ο ίδιος, λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας επίλυσης ουσιαστικών διαφορών, να παραπέμψει τα μέρη ενώπιον του Δικαστηρίου.
2.4. Με δεδομένο ότι η συμφωνία πώλησης ήταν κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο, έπρεπε να εφαρμοστεί το άρθρο 5 § 2 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011. Συνεπώς, να εξεταστεί πρωτίστως κατά πόσο η Εφεσίβλητη 2 δύναται να αποπληρώσει το μέρος του χρέους που αντιστοιχεί στο τίμημα πώλησης, ώστε να μην διαγραφούν οι υποθήκες της Εφεσείουσας χωρίς αντάλλαγμα.
2.5. Η απόφαση του Διευθυντή δημιουργεί ζημιά στην Εφεσείουσα, εφόσον με αυτήν θα χάσει τις υποθήκες της χωρίς να έχει ικανοποιηθεί το χρέος που εξασφαλίζουν.
2.6. Τα άρθρα 44ΙΘ-44ΚΒ Ν.9/65 παραβιάζουν το άρθρο 26 Σ. Παρεμβαίνουν στη συμβατική σχέση μεταξύ της Εφεσείουσας και της Εφεσίβλητης 1, εφόσον ουσιαστικά την ακυρώνουν, επιτρέποντας την εξάλειψη των υποθηκών, επιβραβεύοντας την αντισυμβατική συμπεριφορά της Εφεσίβλητης 1. Παράλληλα, συνιστούν και παραβίαση του άρθρου 23 Σ γιατί επιβάλλεται αδικαιολόγητα στέρηση, επιβάρυνση ή περιορισμός στο δικαίωμα της Εφεσείουσας επί ακινήτου χωρίς αποζημίωση. Παράλληλα, συνιστούν παραβίαση του άρθρου 25 Σ γιατί παρεμβαίνουν στον τρόπο άσκησης των επιχειρήσεων της Εφεσείουσας, περιλαμβανομένου του δικαιώματός της να ικανοποιεί την οφειλή δια της εκποίησης των υποθηκών και να κάνει χρήση της εξασφάλισης που η ίδια έκρινε ότι αρμόζει και επαρκεί. Παράλληλα, συνιστούν και παραβίαση του άρθρου 28 Σ γιατί δημιουργούν αδικαιολόγητη διάκριση αναμεταξύ των πιστωτών, των αγοραστών και των οφειλετών, που δεν βρίσκει αντικειμενική και εύλογη αναλογία. Τέλος, καταστρατηγούν και το άρθρο 30 Σ, εφόσον εάν δεν προσκομιστεί απαγορευτικό διάταγμα, εντός 30 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης του Διευθυντή, η Έφεση δυνατόν να καθίσταται χωρίς αντικείμενο.
3. Η Έφεση υποστηρίζεται από τη μαρτυρία λειτουργού στις υπηρεσίες της Εφεσείουσας, γνώστη των γεγονότων, που εξηγεί τα δικαιώματα της Εφεσείουσας, προσκομίζοντας και σχετική έγγραφη μαρτυρία (Τ1-Τ3) και την ιδιότητα της Εφεσίβλητης 1 (Τ4), ημεδαπής εργοληπτικής εταιρείας. Η Εφεσίβλητη 1 πώλησε στην Εφεσίβλητη 3 το ακίνητο, αξίας, με βάση εκτίμηση του Κτηματολογίου, €58.800,00 (Τ5), τα στοιχεία του οποίου λεπτομερέστερα αναφέρονται, και μετέπειτα, η Εφεσίβλητη 3 εκχώρησε τα δικαιώματά της στην Εφεσίβλητη 2 (Τ9). Ο αρχικός αριθμός εγγραφής άλλαξε, μετά τον διαχωρισμό της πολυκατοικίας που ανεγέρθηκε στο τεμάχιο. Τα γεγονότα ανατρέχουν στο 1996, όταν η Εφεσίβλητη 1 είχε αποφασίσει να αναπτύξει το τεμάχιο, οπότε και έλαβε πιστωτικές διευκολύνσεις από την Τράπεζα, για την εξασφάλιση της αποπληρωμής των οποίων, εγγράφθηκαν οι δύο υποθήκες προς όφελος σήμερα της Εφεσείουσας (Τ6). Με τους όρους των υποθηκών, μεταξύ άλλων, απαγορεύονταν η πώληση και μεταβίβαση οποιουδήποτε μέρους του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση της Τράπεζας. Επειδή η Εφεσίβλητη 1 δεν είχε συμμορφωθεί με τις οφειλές της, κινήθηκαν αγωγές και εκδόθηκαν δικαστικές αποφάσεις εναντίον της, που περιλαμβάνουν και διατάγματα εκποίησης των υποθηκών (Τ7). Παρόλο που είχε ήδη εκδοθεί διάταγμα εκποίησης, η Εφεσίβλητη 3 συμβλήθηκε με την Εφεσίβλητη 1 την αγορά μέρους του ενυπόθηκου ακινήτου, που μετά τον διαχωρισμό του, έλαβε ξεχωριστό αριθμό εγγραφής, ως αναφέρεται και στην Έφεση. Μάλιστα, η σύμβαση πώλησης κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο ως ΠΩΕ1986/2005 (Τ8). Δεν είχε προηγηθεί κατάθεση της σύμβασης πώλησης στον Έφορο Εταιρειών. Η Τράπεζα είχε συμφωνήσει με την Εφεσίβλητη 1 η τελευταία να παραδίδει τυχόν εισπρακτέα από πωλητήρια συμβόλαια στην Τράπεζα. Ενώ η Εφεσίβλητη 3 δεν είχε συμμορφωθεί με τις υποχρεώσεις της, με βάση τη σύμβαση πώλησης, είχε προβεί στην εκχώρηση των δικαιωμάτων της προς την Εφεσίβλητη 2, ενώ υποβλήθηκε και η ΑΕΑ1564/2016. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου ισχυρίστηκε πως εξέτασε την ΑΕΑ και ειδοποίησε την Εφεσείουσα, την 05.02.2021, ότι εκτός εάν καταχωρούσε τεκμηριωμένη ένσταση, εντός 45 ημερών, θα προχωρούσε στη μεταβίβαση (Τ10). Την 17.02.2021, η Εφεσείουσα υπέβαλε ένσταση (Τ11), επισημαίνοντας πως η Εφεσίβλητη 1 οφείλει τεράστια ποσά κι αν ακυρωθούν οι υποθήκες, θα μείνει ανεξασφάλιστη. Όμως, την 04.04.2022 (που εκ των υστέρων αναφέρθηκε πως η ορθή ημερομηνία είναι 12.04.2022), κοινοποιήθηκε επιστολή του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2022, με την οποία την ενημέρωνε πως απορρίφθηκε η ένστασή της (Τ12). Την 19.04.2022, η Εφεσείουσα ζήτησε από τον Διευθυντή να την εφοδιάσει με τα αποδεικτικά στοιχεία (Τ13). Την 27.04.2022 παραδόθηκε η ένορκη δήλωση με την οποία η Εφεσίβλητη 3 είχε αναφέρει πως είχε εξοφλήσει το τίμημα πώλησης και βεβαίωση από την Εφεσίβλητη 1. Δεν δόθηκε οποιαδήποτε απόδειξη είσπραξης (Τ14). Την 20.04.2022, οι δικηγόροι της Εφεσείουσας ζήτησαν την αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή (Τ15), χωρίς ανταπόκριση. Η μάρτυρας αναλύει και επεξηγεί τους λόγους Έφεσης.
Οι ενστάσεις
4. Οι Εφεσίβλητες 2 και 3 καταχώρισαν ένσταση στην Έφεση, με την οποία προβάλλουν αρκετούς λόγους για τους οποίους, κατά τη θέση τους, που υποστηρίζεται ενόρκως στο σύνολό της από τη μαρτυρία της Εφεσίβλητης 2, η Έφεση θα πρέπει να απορριφθεί. Θέτουν πως η Έφεση δεν καταχωρίστηκε παραδεκτά, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, και δεν μπορεί να εξεταστεί. Σε κάθε περίπτωση, είναι, όπως αναφέρουν, νομικά αβάσιμη, ενοχλητική και καταχρηστική και παραβιάζει το δικαίωμα της Εφεσίβλητης 2 να απολαμβάνει απρόσκοπτα την κυριότητα του ακινήτου της. Η Ειδοποίηση ημερομηνίας 05.02.2021, ως προπαρασκευαστική, πληροφοριακού χαρακτήρα, δεν είναι εφέσιμη. Ορθά, κατά τη θέση τους, απορρίφθηκε η ένσταση της Εφεσείουσας στη μεταβίβαση του ακινήτου στην Εφεσίβλητη 2, εφόσον δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις του νόμου. Δεν παραβιάζεται οποιοδήποτε συνταγματικά κατοχυρωμένο δικαίωμα της Εφεσείουσας, η οποία εγκατέλειψε τις υποθήκης της ή οποιαδήποτε εμπράγματα δικαιώματά της, εφόσον δεν έλαβε όλα τα απαραίτητα μέτρα, για να εισπράξει το λαβείν της. Η ίδια κωλύεται να εφεσιβάλλει ή και να εγείρει ζητήματα αντισυνταγματικότητας, εφόσον ενήργησε σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, υποβάλλοντας Έφεση, ή και μη υποβάλλοντας αίτηση για μεταφορά. Η δε μεταβίβαση στην Εφεσίβλητη 2 δεν εξουδετερώνει τις προοπτικές είσπραξης του χρέους του οποίου είναι πιστώτρια η Εφεσείουσα, και το ύψος του οποίου, ούτως ή άλλως, δεν αποδεικνύει. Η σύμβαση πώλησης ΠΩΕ 1986/2005 είναι έγκυρη και εκτελεστή και η παρεμβολή της Εφεσείουσας, για να μην εκτελεστεί, παραβιάζει το περιουσιακό δικαίωμα της Εφεσίβλητης 2. Η Εφεσείουσα γνώριζε πως η Εφεσίβλητη 1 έκτιζε πολυκατοικία και συναινούσε στις πωλήσεις των διαμερισμάτων, έχοντας αποδεχθεί και την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το πωλούμενο ακίνητο, δείχνοντας, με τη συμπεριφορά της, αφενός ότι αποδέχεται τις πωλήσεις, άρα εμποδίζεται τώρα να ενίσταται στην εκτέλεση, αφετέρου ότι είχε εγκαταλείψει οποιαδήποτε δικαιώματά της ως πιστώτρια. Η Εφεσίβλητη 3 είχε πληρώσει όλο το τίμημα πώλησης, όπως και η Εφεσίβλητη 2, και αμφότερες ενήργησαν σύμφωνα με τον νόμο. Οι αποφάσεις του Διευθυντή είναι ορθές και τυχόν αποδοχή της Έφεσης, θα προκαλέσει ανεπανόρθωτη ζημιά.
5. Ένσταση καταχωρίστηκε και από πλευράς του ενδιαφερόμενου μέρους. Με αυτήν, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου υποστηρίζει τη νομιμότητα και ορθότητα της απόφασής του και των ενεργειών του, που ήταν, όπως αναφέρει, εντός του πλαισίου των νόμιμων εξουσιών του. Δεν υπάρχει επέμβαση σε ιδιοκτησιακό δικαίωμα της Εφεσείουσας ανεπίτρεπτα ή δυσανάλογα, δεν επιβάλλεται στέρηση ή περιορισμός που να μειώνει ουσιωδώς ιδιοκτησία της Εφεσείουσας, ενώ η απουσία πρόνοιας για αποζημίωση δεν καθιστά αντισυνταγματικό τον νόμο. Το ποσό για το οποίο συστάθηκε η υποθήκη εξασφαλίζεται από άλλα ακίνητα, που επιβαρύνονται με την ίδια υποθήκη. Δεν υπάρχει παραβίαση οποιουδήποτε συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος της Εφεσείουσας, εκ των όσων αναφέρει, τα οποία δεν αναφέρονται και με σαφήνεια, που να επιτρέπει στο Δικαστήριο την εξέτασή τους. Θεωρεί, το ενδιαφερόμενο μέρος, ότι η Έφεση θα πρέπει να απορριφθεί. Υποστηρίζει τους λόγους ένστασής του και ενόρκως, δια της μαρτυρίας Κτηματολογικής λειτουργού.
6. Δι’ αυτής, αναφέρονται τα εξής γεγονότα, που συνάδουν και με τη μαρτυρία της Εφεσίβλητης 2: Η Εφεσίβλητη 3, με την ΑΕΑ 1564/2016 που υποβλήθηκε την 26.08.2016, ζήτησε να εγγραφεί στο όνομά της το ακίνητο, τα στοιχεία του οποίου αναφέρονται στην υπόθεση, το οποίο είχε αγορασθεί και βάσει της σύμβασης πώλησης ΠΩΕ1986/2005, που είχε κατατεθεί την 22.06.2005, μεταξύ της Εφεσίβλητης 1 και της Εφεσίβλητης 3. Είχε προσκομίσει βεβαίωση εξόφλησης του τιμήματος πώλησης (Τ16, Τ17). Την 29.12.2016, κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο η σύμβαση εκχώρησης ΚΕ504/2016, με την οποία η Εφεσίβλητη 3 εκχωρούσε τα δικαιώματά της που απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο στην Εφεσίβλητη 2 (Τ18). Μετέπειτα, προσκομίστηκε βεβαίωση εξόφλησης (Τ19). Την 03.12.2020, ετοιμάστηκε και στάλθηκε επιστολή ΔΕ278 προς την Εφεσείουσα, που απαντήθηκε με επιστολή ημερομηνίας 29.12.2020 που αναφέρονταν στην πρόθεσή της να ενστεί στη μεταβίβαση (Τ20). Στο μεταξύ, η Εφεσίβλητη 2 προσκόμισε βεβαιώσεις καταβολής φόρων και τελών (Τ21). Την 03.02.2021, ετοιμάστηκε έκθεση με βάρη και φακέλους που επηρεάζουν το ακίνητο (Τ22). Ακολούθως, την 05.02.2021, στάλθηκε Τύπους ΙΕ στην Εφεσείουσα, βάσει των δύο υποθηκών της, της ΑΝΠ75/03, της ΑΝΠ29/04 και δύο ΜΕΜΟ, που παραλήφθηκε την 11.02.2021 (Τ23). Από τον φάκελο οριζόντιου διαχωρισμού ΑΧ899/16, η αρχική εγγραφή αντικαταστάθηκε με νέους αριθμούς εγγραφής που αφορούν σε 22 μονάδες, και οι υποθήκες μεταφέρθηκαν σε συγκεκριμένες εγγραφές. Η Εφεσίβλητη 1 είναι ιδιοκτήτρια εγγεγραμμένης περιουσίας στην Κύπρο (Τ24). Η Εφεσείουσα υπέβαλε ένσταση στη μεταβίβαση, που απαντήθηκε με επιστολή ημερομηνίας 29.03.2022, που παραλήφθηκε την 11.04.2022 (Τ25, Τ26). Ακολούθησε η Έφεση. Για όσα αναφέρει η μάρτυρας, προσκομίζει και περαιτέρω έγγραφη μαρτυρία.
Διαδικασία
7. Η ακρόαση της Έφεσης έγινε στη βάση της έγγραφης μαρτυρίας που συνοδεύει την Εφέσεις και τις ενστάσεις. Δεν υπήρξε αντεξέταση.
8. Οι δικηγόροι των διαδίκων αγόρευσαν, προς υποστήριξη των θέσεων εκάστου.
9. Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου όλες οι αναφορές, στην ολοκληρωμένη τους μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.
Νομικό πλαίσιο
10. «Υποθήκη» σημαίνει την επιβάρυνση που συστήνεται επί ακινήτου με τη βούληση του κυρίου του, προς εξασφάλιση οριστικού, μέλλοντος ή υπό αίρεση χρηματικού χρέους ή υποχρέωσης, και περιλαμβάνει, χωρίς περιορισμό, τις μετά τη διάσπαση υποθήκες[1]. Ο εγγεγραμμένος κύριος ακινήτου μπορεί, μεταξύ άλλων, να το υποθηκεύσει[2]. Κάθε υποθήκευση πρέπει να γίνεται με βάση τις διατάξεις του Νόμου, για να παράγει τα έννομα αποτελέσματά της[3]. Η υποθήκη που εγγράφεται δεόντως συνιστά εμπράγματο βάρος[4]. Συνεπώς, ισχύει καταρχήν ο κανόνας ότι απαγορεύεται η απαλλοτρίωσή του. Μπορεί όμως να υποθηκευτεί περαιτέρω[5].
11. Σε ορισμένες περιπτώσεις, που διαλαμβάνει το άρθρο 12Α Ν.9/65, είναι επιτρεπτή η μεταβίβαση ακινήτου με εμπράγματο βάρος, αρχικά με υποβολή αίτησης στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του, και έπειτα με δήλωση πώλησης και κατάθεση ολόκληρου του τιμήματος πώλησης στο Κτηματολόγιο, το οποίο αποδέχεται την δήλωση αυτή εφόσον το δηλούμενο τίμημα πώλησης δεν είναι χαμηλότερο του ποσού που καθορίστηκε από Δικαστήριο ως αντιπροσωπεύον την αγοραία αξία του ακινήτου, και εφόσον το Κτηματολόγιο δεν έλαβε έγγραφη ειδοποίηση περί καταχώρισης έφεσης κατά της δικαστικής απόφασης που καθορίζει την αγοραία αξία.
12. Το άρθρο 31 Ν.9/65, επίσης, προβλέπει διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου ενώ υπόκειται σε υποθήκη, εάν δεν υπάρχει στη σύμβαση υποθήκευσης ρήτρα για το αντίθετο. Πριν να γίνει δεκτή τέτοια δήλωση, ο δικαιοδόχος βεβαιώνει ενυπογράφως ότι έλαβε γνώση της υφισταμένης υποθήκης και όλων των στοιχείων της. Εάν στη σύμβαση υποθήκευσης υπάρχει απαγορευτική ρήτρα για τη μεταβίβαση του ακινήτου, απαιτείται η έγγραφη συγκατάθεση τόσο του ενυπόθηκου πιστωτή όσο και των εγγυητών στη σύμβαση, οπότε το ακίνητο μεταβιβάζεται επιβαρυμένο με την υποθήκη. Εάν δεν είναι δυνατή η λήψη τέτοιας συναίνεσης ή υπάρχει άρνηση χωρίς εύλογη αιτία να δοθεί, ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί να αποταθεί με αίτησή του στο Δικαστήριο για να επιτρέψει τη μεταβίβαση χωρίς τέτοια συναίνεση. Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου υποκειμένου σε υποθήκη, διαλαμβάνεται σιωπηρά συμφωνία δυνάμει της οποίας ο δικαιοδόχος υποχρεούται να εξασφαλίζει τον δικαιοπάροχο έναντι του ποσού της υποθήκης ως και για κάθε υποχρέωση απορρέουσα εξ οποιασδήποτε ρητής ή σιωπηρής συμφωνίας διαλαμβανομένης σε αυτήν για την οποία βαρύνεται ο δικαιοπάροχος.
13. Κατά τα λοιπά, ενόσω υφίσταται η υποθήκη, το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται για την πληρωμή του ποσού που εξασφαλίζεται με την υποθήκη, κατά προτεραιότητα έναντι κάθε άλλης οφειλής και υποχρέωσης του ενυπόθηκου οφειλέτη ή του εκάστοτε κυρίου αυτού, εξαιρουμένων των οφειλών που εξασφαλίζονται με προηγουμένη υποθήκη, ως και κάθε επιβάρυνσης δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύι νόμου ικανοποιείται κατά προτεραιότητα[6]. Το ακίνητο παραμένει βεβαρυμένο μέχρι να απαλλαγεί από την υποθήκη (άρθρο 34) ή να εξαλειφθεί η υποθήκη (άρθρο 35) ή να ακυρωθεί η υποθήκη (άρθρο 36) ή να πωληθεί με πλειστηριασμό με βάση τις διατάξεις συγκεκριμένων νόμων ή και μέχρι να εξοφληθεί το διά της υποθήκης εξασφαλιζόμενο ποσόν εκ του προϊόντος πώλησης δυνάμει οιουδήποτε εκ των προαναφερόμενων νόμων.
14. Απαλλαγή μπορεί να γίνει μόνο με τις διατάξεις του άρθρου 34 Ν.9/65. Σύμφωνα με αυτές, οποιαδήποτε μερίδα του ακινήτου μικρότερη του συμφέροντος του ενυπόθηκου οφειλέτη που περιλαμβάνεται στην υποθήκευση, ή οποιοδήποτε από τυχόν περισσότερα ακίνητα, μπορεί, σε κάθε χρόνο, να απαλλαγεί από την υποθήκη, από τον ενυπόθηκο πιστωτή, είτε έναντι μερικής πληρωμής γενομένης από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, είτε για οποιονδήποτε άλλο λόγο. Προσάγεται η έγγραφη συναίνεση του ενυπόθηκου οφειλέτη αλλά και κάθε εγγυητή του. Ειδικότερα, ο ενυπόθηκος οφειλέτης μαζί με τον ενυπόθηκο πιστωτή εμφανίζονται ενώπιον του Κτηματολογίου και προσάγουν έγγραφο με βάση τον Τύπο «Δ», στο Δεύτερο Παράρτημα, δια του οποίου ζητείται η απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη, το πιστοποιητικό της υποθήκης, το πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου και την έγγραφη συναίνεση κάθε εγγυητή. Εάν ο Διευθυντής πεισθεί σχετικά με τις ταυτότητες των προσώπων που εμφανίζονται ενώπιον του, προβαίνει στην απαλλαγή, και στις ανάλογες σημειώσεις. Εάν υπάρχουν περισσότερες υποθήκες, θα πρέπει να ληφθούν μέτρα για την απαλλαγή του ακινήτου από κάθε υποθήκη.
15. Η εξάλειψη της υποθήκης είναι διαφορετική διαδικασία, που προβλέπεται στο άρθρο 35 Ν.9/65. Στην περίπτωση που εξοφλείται ή παύει να υφίσταται οποιαδήποτε υποχρέωση η οποία αφορά τη διά της υποθήκης παρασχεθείσα ασφάλεια, ο ενυπόθηκος πιστωτής οφείλει να μεριμνήσει για την εξάλειψη της υποθήκης, εμφανιζόμενος ενώπιον του Κτηματολογίου και προσκομίζοντας έγγραφο κατά τον Τύπο «Ε» του Δεύτερου Παραρτήματος, με το οποίο ζητείται η εξάλειψη της υποθήκης και, νοουμένου ότι ο Διευθυντής πεισθεί για την ταυτότητα του προσώπου που υποβάλλει το έγγραφο, διενεργεί την εξάλειψη της υποθήκης. Με την εξάλειψη της υποθήκης, ενημερώνει σχετικά τον ενυπόθηκο οφειλέτη και τυχόν εγγυητές οι οποίοι είναι καταχωρισμένοι στο οικείο μητρώο του Κτηματολογίου.
16. Η ακύρωση της υποθήκης, επίσης, είναι μια διαφορετική διαδικασία, και γίνεται μόνον από το Δικαστήριο, σύμφωνα με το άρθρο 36 Ν.9/65. Εάν ο ενυπόθηκος πιστωτής αρνείται ή αμελεί να προβεί σε οφειλόμενη εξάλειψη ή ακόμα εάν είναι άγνωστης διαμονής, ή νομικό πρόσωπο που δεν υφίσταται πλέον, ή φυσικό πρόσωπο που αποβίωσε και ο προσωπικός αντιπρόσωπος ή οι κληρονόμοι είναι άγνωστοι, και παράλληλα ο ενυπόθηκος οφειλέτης αδυνατεί, για τους λόγους αυτούς, να πληρώσει στον δικαιοδόχο το ποσό που εξασφαλίζεται με την υποθήκη και είναι πληρωτέο ή κι αν η εξασφαλιζομένη υποχρέωση έχει εξοφληθεί ή έπαυσε, τότε ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται να ζητήσει από το Δικαστήριο την έκδοση διατάγματος ακυρωτικού της υποθήκης. Το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει δίκαιο υπό τις περιστάσεις διάταγμα, αναφορικά προς τη γνωστοποίηση της αίτησης προς οποιοδήποτε πρόσωπο, την ακύρωση της υποθήκης, την κατάθεση χρηματικού ποσού στο Δικαστήριο και τη διάθεσή του ή άλλο συναφές ζήτημα. Ο Διευθυντής, με την προσκόμιση του ακυρωτικού διατάγματος, οφείλει να το εκτελέσει και να γνωστοποιήσει το γεγονός σε κάθε ενυπόθηκο πιστωτή μεταγενέστερης υποθήκης επί του ακινήτου, ως εάν είχε γίνει εξάλειψη.
17. Το Μέρος VIB (προστασία αγοραστών), που περιλαμβάνει τα άρθρα 44ΙΣΤ ‒ 44ΚΖ διαμορφώθηκε ιδίως με τον τροποποιητικό Ν.139(Ι)/2015. Ενώ οι διαδικασίες απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης είναι συγκεκριμένες, όπως αναφέρθηκε μόλις προηγουμένως, με τις ρυθμίσεις του Μέρους VIΒ, μπορεί να επιτευχθεί άρση της υποθήκης με διαφορετικό τρόπο, χωρίς τη συναίνεση του ενυπόθηκου πιστωτή ή των εγγυητών του ενυπόθηκου χρέους και χωρίς την εμπλοκή του Δικαστηρίου για να διασφαλίσει τα δικαιώματα των εμπλεκόμενων μερών όπως στις προαναφερόμενες περιπτώσεις.
18. Δεν είναι για το Δικαστήριο να διερωτηθεί γιατί δεν προτιμήθηκε κάποια διαφορετική νομοθετική λύση, που να εντάσσεται στην ίδια ρυθμιστική λογική της αναγκαστικής εξάλειψης υποθήκης από το Δικαστήριο, βάσει αίτησης αγοραστή που αισθάνεται «εγκλωβισμένος», ώστε το Δικαστήριο να μπαίνει στη διαδικασία να εξετάζει και να ισορροπεί τα δικαιώματα εκάστου.
19. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΗ, ως είχε με τον Ν.139(Ι)/2015, οι διατάξεις των άρθρων 44ΙΘ ‒ 44ΚΖ εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που ακίνητο ή μέρος αυτού βαρύνεται με σύμβαση, η οποία έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέχρι την 31.12.2014 ή έχει κατατεθεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.81(Ι)/2011, με σκοπό τη μεταβίβαση του ακινήτου το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης επ’ ονόματι του αγοραστή. Με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, μεταξύ άλλων, η ημερομηνία 31.12.2014 έγινε 31.12.2019. Με τον τροποποιητικό Ν.195(Ι)/2020, οριοθετήθηκε χρονικά η ημερομηνία έκδοσης δικαστικού διατάγματος ή και υποβολής της αίτησης για δικαστικού διατάγματος με βάση τον Ν.81(Ι)/2011, αρχικά μέχρι την 31.12.2021, που με τον τροποποιητικό Ν.185(Ι)/2021 έγινε 31.12.2022 και με τον τροποποιητικό Ν.76(Ι)/2023 έγινε 31.12.2024.
20. Ο τροποποιητικός Ν.118(Ι)/2019 είχε ένα εκτενάστατο προοίμιο, στο οποίο εξέθετε εισαγωγικές σκέψεις. Δεν απασχολούν. Σημειώνεται, παρενθετικά μόνον, πως, εφόσον η ρυθμιστική παρέμβαση του Ν.118(Ι)/2019 επί του Ν.139(Ι)/2015 δεν ήταν ουσιώδης, ίσως να μην αίρονται τυχόν ζητήματα που είχαν διαπιστωθεί από κάποια Δικαστήρια, με το να εξηγήσει απλώς ο νομοθέτης τις επιλογές του σε προοίμιο· εννοώντας πως, εάν όντως υφίσταται θέμα αντισυνταγματικότητας, δεν επιλύεται με τον τρόπο αυτό.
21. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΘ, ως είχε με τον Ν.139(Ι)/2015, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΙΗ, μεταβίβαση ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή διενεργείται είτε αυτεπάγγελτα από τον Διευθυντή, με βάση διαδικασία η οποία καθορίζεται σε Κανονισμούς, είτε έπειτα από την υποβολή σε αυτόν αίτησης από οποιοδήποτε εκ των προσώπων, που προβλέπονται. Από τον αγοραστή ή τον πωλητή δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης στο Κτηματολόγιο, τον ενυπόθηκο πιστωτή, ή/και τον πιστωτή δυνάμει σύμβασης δανείου με τον αγοραστή. Με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, προστέθηκε απλώς και ο εκδοχέας, στον οποίο, δυνάμει συμφωνίας εκχώρησης με τον αγοραστή, εκχωρήθηκαν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις της κατατεθειμένης στο Κτηματολόγιο σύμβασης. Στην προκειμένη περίπτωση, ενδιαφέρει η διαδικασία εξέτασης αίτησης για μεταβίβαση που υποβάλλεται στον Διευθυντή.
22. Όταν υποβάλλεται τέτοια αίτηση για μεταβίβαση, οποιαδήποτε εκκρεμούσα διαδικασία δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VI και VIA, του περί Πτώχευσης Νόμου Κεφ.5 και του Κεφ.113, καθώς και οποιουδήποτε άλλου εν ισχύι νόμου αναστέλλεται, μέχρι την πλήρη αποπεράτωση της εξέτασης της αίτησης. Η αίτηση υποβάλλεται όταν, πρώτον, έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας για το αντικείμενο της σύμβασης ή όταν δεν έχει εκδοθεί αλλά η έκδοσή του είναι εφικτή, και, δεύτερον, είτε έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, είτε έχει καταβληθεί μέρος αυτού μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης και ο αγοραστής έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβάλει και καταβάλλει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό που προβλέπεται στο άρθρου 44Κ § 2 Ν.9/65.
23. Με βάση το άρθρο 44Κ Ν.9/65, τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44ΙΗ και 44ΙΘ, και συναφώς προς τις προϋποθέσεις υποβολής της αίτησης, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση της υποβληθείσας αίτησης και διερευνά εάν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Πρώτον, εάν έχει καταβληθεί πλήρως το τίμημα πώλησης, και, δεύτερον, εάν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχει καταβληθεί εξ ολοκλήρου το τίμημα πώλησης, επιδίδει στον αγοραστή έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΔ», με την οποία τον καλεί όπως, εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης, καταβάλει σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης. Σε περίπτωση κατά την οποία, μέχρι την ημερομηνία υποβολής της αίτησης, ο αγοραστής έχει καταβάλει μέρος του τιμήματος πώλησης, και για το υπόλοιπο αυτού έχει δηλώσει εγγράφως ότι θα καταβληθεί εντός της προθεσμίας που απαιτείται σύμφωνα με τις συμβατικές του υποχρεώσεις, το υπόλοιπο αυτό καταβάλλεται στον ειδικό προσωρινό λογαριασμό. Η αίτηση παραμένει σε εκκρεμότητα μέχρι την πλήρη υλοποίηση των προϋποθέσεων αυτών.
24. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΑ, ο Διευθυντής, σε οποιοδήποτε στάδιο, δύναται να απαιτήσει, από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, την προσκόμιση, εντός καθορισμένης προθεσμίας, τέτοιων αποδεικτικών στοιχείων, τα οποία ήθελε κρίνει αναγκαία για την εξέταση της αίτησης. Για τους σκοπούς των διατάξεων του άρθρου 44Κ, τα αποδεικτικά στοιχεία τα οποία προσκομίζονται για την εξέταση της αίτησης, καθώς και η διαδικασία για το άνοιγμα και τη διαχείριση του ειδικού προσωρινού λογαριασμού, καθορίζονται σε Κανονισμούς.
25. Με βάση το άρθρο 44ΚΑΑ, που προστέθηκε με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, σε περίπτωση που τηρούνται οι προβλεπόμενες στο άρθρου 44Κ § 1 προϋποθέσεις, ο Διευθυντής γνωστοποιεί εγγράφως στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση την καταχώρηση αίτησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 44ΙΘ, όπως και το γεγονός ότι η εξέταση της εν λόγω αίτησης έχει ολοκληρωθεί.
26. Σύμφωνα με το άρθρο 44ΚΒ § 1, ως είχε με τον Ν.139(Ι)/2015, σε περίπτωση κατά την οποία πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπονται στο άρθρο 44Κ § 1, ο Διευθυντής γνωστοποιεί στον αγοραστή, στον πωλητή, στον ενυπόθηκο δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση, με την επίδοση έγγραφης ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΕ», την πρόθεσή του να προβεί σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή μετά από την παρέλευση 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης. Με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, τέθηκε απλώς η επιφύλαξη του άρθρου 44ΚΑ (απαίτηση προσκόμισης στοιχείων) και το χρονικό διάστημα των 30 ημερών εντός του οποίου ο Διευθυντής, αφού εξετάσει την αίτηση και τα αποδεικτικά στοιχεία, προβαίνει στην εν λόγω γνωστοποίηση. Με την ειδοποίηση, ενημερώνεται ο αγοραστής, ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση ότι, σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (3), ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματι του αγοραστή σύμφωνα με τις διατάξεις του εν λόγω άρθρου.
27. Ο αγοραστής, ο πωλητής ή ο ενυπόθηκος δανειστής, καθώς και οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται, εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, να υποβάλει ένσταση στο Διευθυντή για τους ακόλουθους λόγους: (α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή (β) ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη ή/και έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου. Ο Διευθυντής, σε περίπτωση τεκμηρίωσης της ένστασης, δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του αγοραστή. Ο Διευθυντής, σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της ένστασης, προχωρεί σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπεται από τις διατάξεις του εδαφίου (2).
28. Ο πωλητής, ο ενυπόθηκος δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης. Δεν απασχολεί αυτή η διαδικασία στην προκειμένη περίπτωση, που δεν είναι και υποχρεωτική.
29. Με τον τροποποιητικό Ν.118(Ι)/2019, προστέθηκε το τελευταίο εδάφιο, ότι σε περίπτωση μη τεκμηρίωσης της υποβληθείσας ένστασης, ο Διευθυντής προχωρεί σε έκδοση αιτιολογημένης απόφασης, την οποία κοινοποιεί στο ενιστάμενο πρόσωπο και στον αγοραστή, με την οποία πληροφορεί τον ενιστάμενο για τους λόγους απόρριψης της ένστασής του, καθώς και για την απόφασή του να προχωρήσει στη διαδικασία μεταβίβασης του ακινήτου, εκτός εάν, εντός χρονικού διαστήματος τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της εν λόγω απόφασης, προσκομίσει εκδοθέν δικαστικό διάταγμα που να απογορεύει τη μεταβίβαση του ακινήτου.
30. Η υποχρέωση προσκόμισης στοιχείων που ζητούνται από τον Διευθυντή, για τους σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων αυτού του νομικού κεφαλαίου, ευλόγως, είναι αυστηρή. Αυτό προκύπτει από το άρθρο 44ΚΔ Ν.9/65, που προβλέπει ότι πρόσωπο, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 44ΚΑ, υποχρεούται σε συμμόρφωση με την απαίτηση για προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων εντός της προθεσμίας που αναφέρεται σε σχετική ειδοποίηση. Ο Διευθυντής δύναται να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο.
31. Στην ερμηνευτική διάταξη του άρθρου 44ΚΣΤ, προβλέπεται, μεταξύ άλλων, πως «σύμβαση» έχει την έννοια που δίδεται στον Ν.81(Ι)/2011, και «τίμημα πώλησης» σημαίνει το τίμημα πώλησης, όπως αυτό καθορίζεται στη σύμβαση ή/και οποιαδήποτε συμπληρωματική σύμβαση επί της αρχικής σύμβασης.
32. Με την ΚΔΠ 298/2015, θεσπίστηκαν οι περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμοί. Μεταξύ αυτών, στον Κ.4, προβλέπεται πως, τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44Κ και 44ΚΑ Ν.9/65, για την εξέταση της υποβληθείσας αίτησης, δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44ΙΘ Ν.9/65, ο Διευθυντής απαιτεί από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, ανάλογα με την περίπτωση, την προσκόμιση των ακόλουθων στοιχείων: (α) πρωτότυπων αποδείξεων ή πιστού αντιγράφου αυτών για την πλήρη καταβολή του τιμήματος πώλησης, ή/και (β) απόδειξης κατάθεσης σε πιστωτικό ίδρυμα, σε περίπτωση καταβολής του υπολοίπου σε ειδικό προσωρινό λογαριασμό μετά από υπόδειξή του, ή/και (γ) ένορκη δήλωση από τον αγοραστή ως προς την πλήρη εκπλήρωση όλων των συμβατικών του υποχρεώσεων έναντι στον πωλητή, ή/και έγγραφη βεβαίωση των ενδιαφερόμενων προσώπων ως προς την πλήρη εκπλήρωση των υποχρεώσεων του αγοραστή, ή/και άλλων αποδεικτικών στοιχείων που ήθελε κατά περίπτωση απαιτήσει.
33. Με βάση τον Κ.6, για σκοπούς τεκμηρίωσης της ένστασης, είναι απαραίτητη η προσκόμιση, από οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, των ακόλουθων αποδεικτικών στοιχείων: Έγγραφης απόδειξης εκ μέρους του πωλητή ή του ενυπόθηκου πιστωτή ή οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου προσώπου αναφορικά με τη μη πλήρη εκπλήρωση εκ μέρους του αγοραστή των συμβατικών του υποχρεώσεων, σύμφωνα με τις πρόνοιες της σύμβασης, ή/και δικαστικού διατάγματος ότι η σύμβαση είναι άκυρη ή/και οποιουδήποτε άλλου αποδεικτικού στοιχείου ήθελε απαίτηση ο Διευθυντής.
34. Σύμφωνα με το άρθρο 51 Ν.9/65, κάθε πρόσωπο τα νόμιμα συμφέροντα του οποίου παραβλάπτονται εξ οποιασδήποτε διαταγής, γνωστοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή δυνάμει του εν λόγω Νόμου, μπορεί, εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση σε αυτόν των άνω, να υποβάλει Έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Οι διατάξεις των άρθρων 80 και 81 Κεφ.224 και σχετικών Κανονισμών τυγχάνουν εφαρμογής, τηρουμένων των αναλογιών.
35. Ως έχει νομολογηθεί[7], υπάρχει τεκμήριο πως κάθε νόμος είναι συνταγματικός, εκτός εάν το Δικαστήριο ικανοποιηθεί για το αντίθετο, πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας. Το βάρος να αποδείξει την αντισυνταγματικότητα φέρει το μέρος που εισηγείται πως αυτή υπάρχει. Σε συνάρτηση με το τεκμήριο της συνταγματικότητας, το Δικαστήριο οφείλει να ερμηνεύει τον Νόμο κατά τρόπο ώστε να προσπαθεί να τον εντάξει στο πλαίσιο του Συντάγματος. Ο δικαστικός έλεγχος, σε κάθε περίπτωση, αφορά αυστηρά τη συνταγματικότητα· όχι τα κίνητρα, την πολιτική ή τη σοφία των νόμων ή τις προσωπικές απόψεις και ιδεολογικές προσεγγίσεις του κάθε Δικαστή. Επειδή ο έλεγχος της συνταγματικότητας σημαίνει θεσμική κρίση επί του έργου του νομοθέτη, που είναι το δημοκρατικά νομιμοποιημένο όργανο για να νομοθετεί, χρειάζεται εξαιρετικά μεγάλη ακρίβεια στη διατύπωση των δικανικών συλλογισμών. Κατά τον έλεγχο της συνταγματικότητας, το Δικαστήριο αντιπαραβάλλει με προσοχή τις κρίσιμες διατάξεις του νόμου με τις σχετικές διατάξεις του Συντάγματος, με σκοπό να διαπιστώσει τυχόν σύγκρουση, όχι τυχόν συμφωνία. Δηλαδή, η φορά του ελέγχου – και αυτό είναι σημαντικό – είναι η αντίθεση με το Σύνταγμα. Ουδέποτε αποφασίζει επί ζητημάτων συνταγματικής φύσης αφηρημένα (in abstracto), θεωρητικά, υπό τύπο γνωμάτευσης και επί ματαίω, αλλά μόνον εφόσον αυτό είναι απολύτως απαραίτητο, για την επίλυση της ενώπιον του διαφοράς. Εκεί όπου προβλέπονται περιορισμοί του Συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος, διά νόμου, ο περιορισμός δια της σχετικής νομικής διάταξης θα θεωρηθεί αντισυνταγματικός μόνο αν περιορίζει την άσκηση του δικαιώματος σε όρια που είναι ασυμβίβαστα με την ελευθερία που εγγυάται το Σύνταγμα, βασικά επηρεάζοντας τον πυρήνα του δικαιώματος. Σε περίπτωση αναγνωριστικής διαπίστωσης αντισυνταγματικότητας σε συγκεκριμένη διάταξη του νόμου, το Δικαστήριο, φυσιολογικά, αναφερόμενο στον υπέρτατο νόμο του Συντάγματος, δεν την εφαρμόζει στη συγκεκριμένη υπόθεση, θεωρώντας την ανίσχυρη εξ αρχής (ex tunc) και ως ουδέποτε να είχε αναπτύξει κανόνα δικαίου, αναβιώνει δε ο προγενέστερος κανόνας δικαίου, όπου αυτό είναι εφικτό. Η διαπίστωση αντισυνταγματικότητας πάντως δεν ακυρώνει τον νόμο. Ο νόμος εξακολουθεί να ισχύει και να εφαρμόζεται, όταν με τη εφαρμογή του δεν ανακύπτει ζήτημα αντισυνταγματικότητας.
Εξέταση
36. Έχοντας κατά νου το προαναφερόμενο νομικό πλαίσιο, σε συνάρτηση με τα γεγονότα, που δεν αμφισβητούνται στη μεγαλύτερη τους έκταση, προχωρώ στην εξέταση της Έφεσης.
37. Προέχει η εξέταση του παραδεκτού της. Η Εφεσείουσα είναι αναμφίβολα επηρεαζόμενο πρόσωπο από την απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2022, δια της οποίας απέρριψε την ένστασή της.
38. Η προσβαλλόμενη απόφαση είναι η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2022, με την οποία απορρίφθηκε η ένσταση της Εφεσείουσας. Δεν αμφισβητήθηκε πως η ημερομηνία «29.03.2021» που αναγράφθηκε σε αυτήν είναι καλόπιστο τυπογραφικό λάθος. Προσβαλλόμενη, η τελευταία (σύνθετη) πράξη, επιτρέπει τον έλεγχο της σχετικής διαδικασίας που ακολούθησε ο Διευθυντής, μέχρι εκείνο το σημείο.
39. Η θέση της Εφεσείουσας είναι ότι η απόφαση του Διευθυντή ελήφθη την 12.04.2022 και η θέση του ενδιαφερόμενου μέρους είναι ότι ελήφθη την 11.04.2022. Σε κάθε περίπτωση, δηλαδή οποτεδήποτε και να λήφθηκε, η απόφαση του Διευθυντή επί ένστασης σε αίτηση για μεταβίβαση «κοινοποιείται» και η προθεσμία προσμετρά «από την κοινοποίηση». Η κοινοποίηση είναι σημαντική, καθότι σχετίζεται με το δικαίωμα ακρόασης της Εφεσείουσας. Με δεδομένη τη μαρτυρία σχετικά με την παραλαβή, δεν μπορεί να λειτουργήσει τεκμήριο ότι η κοινοποίηση έλαβε χώρα κατά την ημερομηνία της σύνταξης της απόφασης ή ακόμα και της ταχυδρόμησης, αλλά τοποθετείται είτε την 11.04.2022 είτε την 04.04.2022, και σε κάθε περίπτωση, η Έφεση ασκήθηκε την 10.05.2022, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας των 30 ημερών, και θεωρείται εμπρόθεσμη. Συνεπώς, μπορεί να εξεταστεί και κατ’ ουσία.
40. Από την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Πάφου, Πολιτική Έφεση 285/2018, ημερομηνίας 20.04.2024, προκύπτει πως, εφόσον η Έφεση είναι παραδεκτή και γι’ αυτό έγκυρη, και μπορεί να εξεταστεί και κατ’ ουσία, και τα υπόλοιπα ζητήματα σχετίζονται με την ορθότητα της εφαρμογής των διατάξεων των άρθρων 44ΙΘ-44ΚΒ, εάν προβάλλονται και θέματα αντισυνταγματικότητας των ιδίων διατάξεων, και βασικά όλοι οι λόγοι Έφεσης κατατείνουν στο ότι οι διατάξεις αυτές είναι αντισυνταγματικές, θα πρέπει εκείνα να εξετάζονται πρώτα.
41. Η εν λόγω απόφαση είναι δεσμευτική και επιβάλλει διαφοροποίηση τυχόν άλλης προσέγγισης, με βάση την οποία, εάν ήταν βάσιμος κάποιος άλλος λόγος Έφεσης, σχετικά με την ορθότητα της εφαρμογής του νόμου, το Δικαστήριο θα απέφευγε να μπει στη διαδικασία να εξετάσει και τη συνταγματικότητα του νόμου.
42. Επίσης, στη συγκεκριμένη απόφαση, όπως τουλάχιστον προκύπτει, ο τρόπος παράθεσης των ζητημάτων σχετικά με τη συνταγματικότητα των διατάξεων του εν λόγω νόμου, δεν ήταν λεπτομερέστερος ή πολύ διαφορετικός από τον τρόπο που και εδώ εγείρονται, από την Εφεσείουσα. Η δεσμευτικότητα της απόφασης εκτείνεται και στο ότι δεν θα πρέπει το Δικαστήριο να αναζητήσει μεγαλύτερη ακρίβεια των εγειρόμενων ζητημάτων συνταγματικότητας. Τυχόν προσέγγιση με βάση την οποία αναζητούνταν μεγαλύτερη λεπτομέρεια στην έκθεση συνταγματικότητας, θα πρέπει να διαφοροποιηθεί.
43. Έχοντας προχωρήσει, η εν λόγω απόφαση, να εξετάσει τη συνταγματικότητα των διατάξεων που εισήγαγαν οι ρυθμίσεις για τους «εγκλωβισμένους αγοραστές», κατέληξε πως είναι αντίθετες με τα άρθρα 23, 25 και 26 του Συντάγματος. Από τα γεγονότα της εφετειακής υπόθεσης, δεν μεσολάβησε κάποια τροποποίηση του νόμου, που να τον διαφοροποιεί κατά περιεχόμενο, με τρόπο ώστε να υπάρχει απόκλιση από όσα αποφασίστηκαν στην προαναφερόμενη πολιτική έφεση.
44. Εφόσον ο Διευθυντής βασίστηκε σε διατάξεις νόμου που, με εφετειακή πλέον απόφαση, έχει κριθεί ως αντισυνταγματικός, έστω κι αν η κρίση αυτή δεν υφίστατο με όμοια δεσμευτικότητα κατά τον χρόνο που ο Διευθυντής έλαβε την προσβαλλόμενη απόφασή του, σφραγίζεται, θεωρώ, και το αποτέλεσμα αυτής της διαδικασίας, κατ’ υιοθέτηση όσων εκεί λέχθηκαν.
45. Εφόσον κρίνεται πως υπάρχει επαρκής λόγος για την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή ημερομηνίας 29.03.2022, βάσει των προαναφερόμενων, περιττεύει και η εξέταση οποιουδήποτε άλλου λόγου Έφεσης, εκ των προβαλλόμενων.
Κατάληξη
46. Εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος Α της Έφεσης.
47. Η έκδοση του διατάγματος αυτού εξαντλεί τη θεραπεία που δικαιούται η Ενάγουσα, στο πλαίσιο της υπό εξέταση Έφεσης, με αναφορά στην προσβαλλόμενη πράξη.
48. Όσον αφορά τα έξοδα, η διαδικασία αυτή δεν είναι αντιπαραθετική, ενώ οι Εφεσίβλητοι δεν ευθύνονται για το αποτέλεσμα. Κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδά της.
(Υπ.) ………………………..
Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
[1]. άρθρο 2 Ν.9/65.
[2]. άρθρα 4 § 1, 7 Ν.9/65.
[3]. άρθρο 5 Ν.9/65.
[4]. άρθρο 12 §§ 1, 5, 7 Ν.9/65.
[5]. Άρθρα 24, 29, 30 Ν.9/65.
[6]. άρθρο 23 Ν.9/65.
[7]. Ενδεικτικά, Board for Registration of Architects and Civil Engineers v. Kyriakides (1966) 3 CLR 640, Μαυρογένης ν. Βουλής των Αντιπροσώπων (Αρ.3) (1996) 1 ΑΑΔ 315, Νικολάου v. Βασιλείου (1999) 1 ΑΑΔ 1566, Μαρκιτανής v. Μουζούρη (2000) 1 ΑΑΔ 923, Πιτσιλλίδης ν. Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Κύπρου (2004) 3 ΑΑΔ 7.