ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Γ.Ιωαννίδου - Παπά, Ε.Δ.
Γεν.Αίτηση Αρ.:74/2022
Αναφορικά με τον ΑΝΤΩΝΗ ΠΕΡΙΚΛΕΟΥΣ, από τη Λεμεσό,
Ως Διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντα ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΑΝΑΓΗ στην υπό τον αριθμό Αίτηση Διαχείρισης 86/2015 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού
Αιτητής
-και-
Αναφορικά με τον Περί Πωλήσεως ΑΚΙΝΗΤΩΝ (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο Ν.81(Ι)/2011 όπως τροποποιήθηκε από τους Νόμους 32(Ι)/2012, 139/15 και 48(Ι)/2017
ΑΙΤΗΣΗ ημερ. 14.4.22
από τον ΑΝΤΩΝΗ ΠΕΡΙΚΛΕΟΥΣ, από τη Λεμεσό, ως Διαχειριστή της περιουσίας
του αποβιώσαντα ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΠΑΝΑΓΗ, τέως εκ Λεμεσού, βάσει διατάγματος του
Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού, ημερ.8/5/2019, στην Αίτηση Διαχείρισης
αρ.86/2015
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 19 Ιουνίου 2024
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για τον Αιτητή: κ. Σ.Σωφρονίου
Για τους Καθ΄ων η Αίτηση – Ενδιαφερόμενο μέρος: κα Ρ.Καραμανή για Χρ.Ιωάννου Δ.Ε.Π.Ε
Για Κώστα Φραντζή – Εκκαθαριστή του Συγκροτήματος Εταιρειών Α.Πιερή συμπεριλαμβανομένης της A.PIERIS ESTATES LTD και της A.PIERIS (SUN SEA) DEVELOPMENT LTD και της διάδοχης τους εταιρείας Α.HOTELS LTD: Καμία εμφάνιση
Για Διευθυντή Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού: Καμία εμφάνιση
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με την παρούσα Αίτηση ο αιτητής αξιώνει διάταγμα και/ή άδεια του Δικαστηρίου που να του επιτρέπει να καταθέσει εκπρόθεσμα:
1. το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 16/06/1978 που αφορά το κατάστημα («κατάστημα» στο εξής»), με σημερινό αριθμό 55, σε μπλοκ του συγκροτήματος ‘’SUN SEA COMPLEX’’, στον Άγιο Τύχωνα, εντός τριάντα (30) ημερών από τη σύνταξη του αιτούμενου διατάγματος, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού.
2. οποιαδήποτε άλλη θεραπεία το δικαστήριο ήθελε κρίνει εύλογη και δίκαιη υπό τις περιστάσεις.
Το αιτητικό 2 της αίτησης αφορούσε και το κατάστημα με σημερινό αριθμό 54 για το οποίο δεν έχει ανευρεθεί το αγοραπωλητήριο έγγραφο του και αυτό αποσύρθηκε κατά την ακρόαση της.
Η Αίτηση βασίζεται στον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 (81(Ι)/2011) άρθρα 3(1), 6, 7 και 12, όπως έχει τροποποιηθεί με τους Νόμους 32(Ι)/2012, 48(Ι)/2017 και 139/15. Επίσης στους Περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς Δ.2, Δ.48, Θ.1-4 και Δ.63 Θ.1, στις Αρχές της Επιείκειας και της Φυσικής Δικαιοσύνης και επίσης στις συμφυείς εξουσίες και πρακτικές του Δικαστηρίου.
Τα γεγονότα πάνω στα οποία στηρίζεται η αίτηση, εκτίθενται στην ένορκη δήλωση του κ.Αντώνη Περικλέους, από τη Λεμεσό, ημερ.14/4/22 στην οποία επισυνάπτονται 12 Τεκμήρια. Στις 8.6.23 καταχωρίστηκε συμπληρωματική ένορκη δήλωση του αιτητή με το περιεχόμενο της οποίας διαφωνούν οι καθ΄ων η αίτηση.
Ειδικότερα στην Ε/Δ του αιτητή μεταξύ άλλων αναφέρονται τα ακόλουθα:
Αυτός είναι ο Διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντα Γ.Παναγή, τέως από τη Λεμεσό, βάσει Δικαστικού διατάγματος του Ε.Δ. Λεμεσού στην Αίτηση Διαχείρισης με αρ.86/2015 (ΤΕΚΜ.1 το Διαχειριστικό διάταγμα).
Από της ανάληψης του από αυτόν (ως αντικαταστάτης της προηγούμενης διαχειρίστριας), της διαχείρισης της περιουσίας που ο πιο πάνω αποβιώσας καταλείπει μέχρι και σήμερα, προσπαθεί να βρει και να μαζέψει κάθε είδους περιουσιακό του στοιχείο για να προχωρήσει και περατώσει, αφού διανείμει τη περιουσία του στους νόμιμους κληρονόμους του, τη διαχείριση που έχει αναλάβει.
Έχει κατορθώσει και ανηύρε όλη τη περιουσία του αποβιώσαντα, πλην του ενός (1) (με αρ.54) από τα δύο (2) από αυτόν αγορασθέντα επίδικα καταστήματα με τα στοιχεία που εκθέτει στην Αίτηση του.
Λόγω του από τις 4/2/2014 θανάτου του αποβιώσαντα και ένεκα και της αντικατάστασης της, και αυτής αποβιώσασας, προηγούμενης διαχειρίστριας και συζύγου του Αγνής Παναγή (ΤΕΚΜ.2 το διαχειριστικό διάταγμα), του ήταν δύσκολο αν όχι ακατόρθωτο να ανεύρει και ταξινομήσει όλα τα έγγραφα και άλλα περιουσιακά στοιχεία του αποβιώσαντα.
Λόγω των πιο πάνω δυσκολιών και της παρόδου αρκετού χρόνου, της αλλαγής του διαχειριστή και όλα αυτά ένεκα του θανάτου του αποβιώσαντα, δεν γνώριζε και δεν μπόρεσε έγκαιρα να διαπιστώσει αν ο αποβιώσας κατάθεσε τα δύο (2) αγοραπωλητήρια έγγραφα του στο Κτηματολόγιο. Μόλις πρόσφατα επιβεβαίωσε το γεγονός αυτό, εξ΄ού και άμεσα προχώρησε στα αναγκαία διαβήματα χαρτοσήμανσης του ενός (1) ανευρεθέντος αγοραπωλητήριου εγγράφου, ημερ.16/6/1978 (ΤΕΚΜ.3(Α) που αφορούσε το κατάστημα με αρ.55 (ΤΕΚΜ.3Β το αγοραπωλητήριο έγγραφο) και ακολούθως καταχώρησε και για τα δύο (2) καταστήματα, τη παρούσα Αίτηση του.
Αυτός δεν γνώριζε ότι ο Νόμος (Τροποποιητικός του 2011) του παρείχε το δικαίωμα να αιτηθεί και εμπρόθεσμα να καταχωρήσει τα έγγραφα που ανηύρε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης. Μόλις όμως το πληροφορήθηκε από τον Δικηγόρο του προχώρησε στα αναγκαία διαβήματα, ως ανωτέρω εκθέτει.
Από πληροφορίες που έλαβε από τους κληρονόμους και άλλα συγγενικά πρόσωπα του αποβιώσαντα, με την αποπεράτωση του κτιρίου ο αποβιώσας έλαβε τη πραγματική και αδιάλειπτη κατοχή και των δύο καταστημάτων του, τα οποία και κατέχονται μέχρι και σήμερα από τους κληρονόμους του. Τα καταστήματα αυτά τα ενοικιάζουν σε τρίτους ως εστιατόριο με την ονομασία ‘’ΚΙΣΣΟΣ’’.
Στις 27/2/2013 μετά την από τους πωλητές συμπλήρωση των κτηματολογικών και άλλων διαδικασιών και την έκδοση χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας για κάθε ένα διαμέρισμα και κατάστημα του συγκεκριμένου κτιρίου των καταστημάτων που αγόρασε ο αποβιώσας, η πωλήτρια εταιρεία A. Pieris (Sun Sea) Development Ltd, τα ενέγραψε στο όνομα της αδελφής εταιρείας της A.PIERIS HOTELS LTD και αυτή τα μεταβίβασε (διαμερίσματα και λοιπά καταστήματα) στους αγοραστές της A.PIERIS (SUN SEA) DEVELOPMENT LTD, πλήν του επίδικου καταστήματος του αποβιώσαντα, το οποίο δεν πρόλαβε να μεταβιβάσει λόγω του θανάτου του, που επεσυνέβη μετά από μακράν ασθένεια, στις 4/2/2014 (τίτλος ιδιοκτησίας ΤΕΚΜ.5).
Ο αποβιώσας έχει εξοφλήσει το τίμημα αγοράς του καταστήματος από τις 2/12/1982 (ΤΕΚΜ.6,7 αποδείξεις). Στην Ε/Δ του επισύναψε και άλλες αποδείξεις πληρωμής διαφόρων τελών γι΄αυτό (Τεκμ. 11,12).
Ως εκ τούτου και επειδή καμιά οικονομική ή άλλη εκκρεμότητα υφίσταται, στη περίπτωση που το Δικαστήριο εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα, κανείς δεν θα υποστεί οποιαδήποτε ζημιά η απώλεια.
Συνεπώς πιστεύει ότι το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα βασιζόμενο σήμερα πέραν της σχετικής Νομοθεσίας και στις Αρχές της Επιείκειας και της Φυσικής Δικαιοσύνης αλλά και σύμφωνα με τον Τροποποιητικό Νόμο Ν.139/15 με τον οποίο τροποποιήθηκε ο Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 έως 2015 (άρθρο 9).
Κατ΄αυτό το τρόπο θα μπορέσει ως ο Διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντα και προς κατοχύρωση των κληρονομικών δικαιωμάτων των κληρονόμων του, να αποταθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού και να καταθέσει για το κατάστημα αρ.55 το αγοραπωλητήριο έγγραφο του και μετά να αιτηθεί ακολουθώντας πάντα τις νόμιμες διαδικασίες τη μεταβίβαση και εγγραφή τους στο όνομα των νόμιμων κληρονόμων του αποβιώσαντα καθ΄ότι είναι δίκαιο, εύλογο και δικαίως αναγκαίο.
Η ΕΝΣΤΑΣΗ
Οι καθ΄ων η αίτηση καταχώρησαν ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης στις 26.6.23 με 34 λόγους ένστασης. Στην ένσταση επισυνάπτεται η ένορκη δήλωση της Μάρθας Γεωργίου, υπαλλήλου της εταιρείας Altamira Asset Management (Cyprus) Ltd, ίδιας ημερομηνίας, η οποία δεν χρειάζεται να καταγραφεί ως έχει, αφού θα σχολιασθεί στη συνέχεια εάν κριθεί αναγκαίο. Σ΄αυτήν επισυνάπτονται 11 τεκμήρια. Απλά ν΄αναφέρω ότι οι καθ΄ων η αίτηση μεταξύ άλλων επικαλούνται ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος και ειδικότερα στον πρώτο λόγο ένστασης τίθεται προδικαστικά ότι αυτή είναι άκυρη εξ’ υπαρχής (ab initio) και/ή θνησιγενής και/ή δέον όπως απορριφθεί, καθότι δεν εξασφαλίστηκε άδεια έγερσής της από το αρμόδιο Δικαστήριο, ως οι πρόνοιες του άρθρου 220 του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ. 113, εφόσον η κατ’ ισχυρισμό πωλήτρια εταιρεία είναι υπό εκκαθάριση.
Η ένσταση βασίζεται μεταξύ άλλων στον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν.81(Ι)/2011) άρθρα 1 έως 18, ως έχει τροποποιηθεί, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 (Ν.9/1965) άρθρο 44ΙΗ έως 44ΚΖ, στα άρθρα 2, 4, 40, 79, 80, 81 και 85 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος (ΚΕΦ.224), στα άρθρα 2 και μέρος V του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ.113, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ. 9 Θ 1 έως Θ 13, Δ. 39 Θ5-6, Δ. 48 Θ1-4,8,9, Δ. 63, Δ. 64, Δ. 22, Δ. 45, Δ. 47 και Δ. 55, στις Γενικές ή/και Συμφυείς Εξουσίες του Δικαστηρίου, στους Κανόνες της Επιείκειας, στα άρθρα 23, 26 και 30 του Συντάγματος, στο άρθρο 6 και άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτόκολλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, στις αρχές φυσικής δικαιοσύνης, στο δίκαιο της Επιείκειας, στη διακριτική εξουσία, στη Νομολογία και Πρακτική του Ανωτάτου Δικαστηρίου και στις Συμφυείς Εξουσίες του Δικαστηρίου.
Δέον ν΄αναφέρω ότι ο Εκκαθαριστής του Συγκροτήματος Εταιρειών Α.Πιερή συμπεριλαμβανομένης της A.PIERIS ESTATES LTD και της A.PIERIS (SUN SEA) DEVELOPMENT LTD και της διάδοχης τους εταιρείας Α. PIERIS HOTELS LTD και ο Διευθυντής του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού ουδέποτε παρουσιάστηκαν στο δικαστήριο, ούτε και στην ακρόαση της παρούσας αίτησης παρά την επίδοση σ΄αυτούς της παρούσας αίτησης, στις 18.4.22 και στις 20.4.22 αντίστοιχα (σχετικές επιδόσεις στον παρόντα ηλεκτρονικό φάκελο).
ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ
Η ακρόαση της παρούσας αίτησης διεξήχθηκε στη βάση γραπτών αγορεύσεων των συνηγόρων και προφορικών διευκρινήσεων και κανένα μέρος δεν αιτήθηκε την αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων.
Οι εν λόγω αγορεύσεις και όσα τέθηκαν ενώπιον μου έχουν μελετηθεί επισταμένα, λαμβάνονται υπόψη και αναφορά σε κάποιες εκ των θέσεων που προβάλλονται θα γίνει πιο κάτω κατά την εξέταση της αίτησης.
Θα πρέπει να λεχθεί ότι η εξέταση αυτής θα γίνει στη βάση της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου και η οποία περιλαμβάνεται στις ενόρκους δηλώσεις και στα τεκμήρια που επισυνάπτονται σε αυτές. Οι αναφορές στις αγορεύσεις των διαδίκων σε γεγονότα που δεν περιλαμβάνονται στα πιο πάνω δεν θα ληφθούν υπόψη καθότι ως είναι νομολογημένο δεν μπορεί να εισάγεται μαρτυρία μέσω αγορεύσεων.
ΓΕΓΟΝΟΤΑ
Πρωτίστως κρίνεται σκόπιμο να παραθέσω γεγονότα της υπόθεσης, ως αυτά προκύπτουν από τα ενώπιον μου κατατεθέντα έγγραφα/τεκμήρια.
Το 1978 ο Γεώργιος Παναγή αγόρασε δύο καταστήματα ήτοι το επίδικο με αρ.55 και το υπ.αρ.54 από την εταιρεία A.Pieris (Sun Sea) Development Ltd (δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου) η οποία τα ενέγραψε στο όνομα της αδελφής εταιρείας της A.PIERIS HOTELS LTD. Το επίδικο δεν μεταβιβάστηκε επ΄ονόματι του πιο πάνω ο οποίος απεβίωσε στις 4.2.14.
Το 2008 η πωλήτρια εταιρεία μέσω του εκκαθαριστή της Κ.Φραντζή έλαβε πιστωτικές διευκολύνσεις από το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού ΛΤΔ και για σκοπούς εξασφάλισης του τελευταίου, υποθηκεύτηκαν ακίνητα της, περιλαμβανομένου και του επίδικου (τεκμ.3 ένστασης).
Το Ταμιευτήριο Λεμεσού Λτδ (με απόφαση της Γενικής Συνέλευσης του και με έγγραφη συμφωνία) είχε μεταφέρει στην Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ ως αποδεχόμενη εταιρεία όλα ανεξαιρέτως τα στοιχεία του ενεργητικού και παθητικού του. Αυτή μετονομάστηκε σε Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ και στη συνέχεια σε Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ με ημερομηνία ισχύος την 03/09/2018. Δυνάμει των προαναφερομένων συγχωνεύσεων, η Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ, ως αποδεχόμενη εταιρεία, αντιμετωπιζόταν ως να είναι το ίδιο πρόσωπο με το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λεμεσού Λτδ σε σχέση με τα περιουσιακά στοιχεία, τους τίτλους, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του. Κατά την 07/10/2022, η Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ μεταβίβασε στους Αιτητές δυνάμει του ΠΕΡΙ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΠΙΣΤΩΤΙΚΩΝ ΔΙΕΥΚΟΛΥΝΣΕΩΝ ΚΑΙ ΓΙΑ ΣΥΝΑΦΗ ΘΕΜΑΤΑ ΝΟΜΟΣ ΤΟΥ 2015 (N. 169(I)/2015), ως τροποποιήθηκε, όλες τις πιστωτικές διευκολύνσεις και συναφείς εξασφαλίσεις που κατείχε ως δανειστής κατά τον «χρόνο μεταβίβασης». Ο χρόνος μεταβίβασης είναι η 7η Οκτωβρίου 2022 και ώρα 2:30 μ.μ. Σχετική δημοσίευση δυνάμει των προνοιών του Νόμου έγινε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ημερομηνίας 10/10/2022 αριθμός 5671.
Αρχικά η αίτηση δεν επιδόθηκε στους Καθ’ ων η Αίτηση ως εμπράγματους δανειστές – ενδιαφερόμενο μέρος.
Στις 23/06/2022 εκδόθηκε διάταγμα από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού ως το Α1 της κυρίως/παρούσας αίτησης το οποίο επέτρεψε την εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερ.16/06/1978 για το επίδικο κατάστημα με αρ.55. Το αιτητικό Α2 για το κατάστημα αρ.54 παρέμεινε για εξέταση.
Κατόπιν τούτου το Κτηματολόγιο ενημέρωσε τους Καθ’ ων η Αίτηση ως ενυπόθηκους δανειστές για την ύπαρξη της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο γενικής αίτησης. Οι Καθ’ων η Αίτηση προέβησαν στη λήψη μέτρων για ακύρωση του διατάγματος ημερομηνίας 23/06/2022 για την εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου, όπως φαίνεται και από το φάκελο της παρούσας.
Συγκεκριμένα οι καθ΄ων η αίτηση κατόπιν διαβημάτων τους στο Ανώτατο Δικαστήριο και μετά από σχετική άδεια που δόθηκε στα πλαίσια μονομερούς αίτησης καταχώρησαν την πολιτική αίτηση με αρ.165/22 με την οποία επιδιώχθηκε η έκδοση εντάλματος certiorari για ακύρωση του Διατάγματος που εκδόθηκε από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού ημερ.23/6/2022 με το οποίο επιτράπηκε η εκπρόθεσμη κατάθεση του πωλητήριου εγγράφου ημερ.16/6/1978 στα πλαίσια της παρούσας.
Στις 24/11/2022 εκδόθηκε το προνομιακό ένταλμα τύπου certiorari ακυρώνοντας την απόφαση του Δικαστηρίου για την εκπρόθεσμη καταχώρηση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου για το κατάστημα αρ.55 (τεκμ.Α συμπληρωματική Ε/Δ).
Ο αιτητής καταχώρησε τροποποιημένη Γενική Αίτηση και οι καθ΄ων η αίτηση προσετέθηκαν ως ενδιαφερόμενο μέρος.
Επίσης στις 15.5.23 ο Αιτητής καταχώρησε μονομερή αίτηση για έκδοση προσωρινού διατάγματος το οποίο ν΄απαγορεύει την πώληση του καταστήματος αρ.55 και του υπ.αρ.54 διά δημόσιου πλειστηριασμού από τους καθ΄ων η αίτηση. Αυτό εκδόθηκε στις 17.5.23 και στις 15.6.23 κατόπιν ακρόασης το διάταγμα ημερ.17.5.23 κατέστη απόλυτο μόνο για το κατάστημα με αρ.55 ενώ ο πλειστηριασμός μπορούσε να προχωρήσει για το κατάστημα με αρ.54 για το οποίο σύμφωνα με τον αιτητή δεν ανευρέθηκε το αγοραπωλητήριο έγγραφο.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Η σχετική νομοθεσία έχει, κατά καιρούς, τροποποιηθεί. Στην παρούσα όμως περίπτωση, δεν προκύπτει αμφιβολία ότι σε ισχύ είναι οι πρόνοιες, ως υφίστανται σήμερα, και συνεπώς ισχύ έχουν τα άρθρα 3 και 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(1)/2011, ως έχουν τροποποιηθεί και προνοούν τα ακόλουθα:
3(1) Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν -
(α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία-
(i) η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή
(ii) στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης:
(Νοείται ότι.....)
(β) η σύμβαση είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη· και
(γ) η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία:
(Νοείται ότι ....)
Το Άρθρο 12 του Νόμου, δίδει εξουσία στο Δικαστήριο να επιτρέψει την εκπρόθεσμη καταχώρηση ενός πωλητηρίου εγγράφου. Παραθέτω αυτούσιο το εν λόγω Άρθρο:
12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.
Τονίζεται, όλως ιδιαιτέρως, ότι ο Νόμος άλλαξε ακριβώς για να μπορεί κάποιος που δεν κατέθεσε εμπρόθεσμα το πωλητήριο έγγραφο τότε έγκαιρα να αποταθεί στο Δικαστήριο για την έκδοση σχετικού διατάγματος. Περαιτέρω, ακριβώς, με τη νέα τροποποίηση δίδεται εξουσία στο Δικαστήριο να εκδώσει σχετικό διάταγμα.
Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου σκοπό έχει να μπορεί ο Αιτητής να προβεί σε περαιτέρω διαβήματα και δη στην ειδική εκτέλεση της σύμβασης.
Όπως προκύπτει λοιπόν από το λεκτικό του πιο πάνω Άρθρου 12 του Νόμου, η έκδοση διατάγματος που να επιτρέπει μια εκπρόθεσμη καταχώρηση ενός πωλητηρίου εγγράφου επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το κριτήριο άσκησης αυτής της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου είναι το δίκαιο και εύλογο ανάλογα με τις περιστάσεις κάθε περίπτωσης με γνώμονα όμως πάντοτε την προστασία του αγοραστή. Φαίνεται δηλαδή ότι η βούληση του νομοθέτη ήταν η προστασία του αγοραστή (βλ.αναφορικά με την Αίτηση της BELGIAN CORPORATE FINANCE ADVISORY BVBA κ.α. Πολ. Αίτ. Αρ. 156/2019, 20.9.19 και αναφορικά με την Αίτηση της BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD Πολ. Έφεση 68/2019 ημερομηνίας 08/05/2020).
Πέραν των πιο πάνω, θα πρέπει να αναφερθεί ότι η κατάθεση ενός πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο επενεργεί ως εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης περιουσίας (βλ. Κίρζη κ.α. ν. Δημοκρατίας, Π.Ε. 34/2011, ημερ. 19.5.2017). Στην «Αναφορικά με την Αίτηση της BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD» (ανωτέρω) αποφασίστηκε κατά πλειοψηφία ότι ναι μεν οι πρόνοιες του Άρθρου 12 του Νόμου στοχεύουν στην προστασία του αγοραστή ακινήτου, αλλά δεν μπορεί να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Κατά συνέπεια αποφασίστηκε ότι η Αίτηση θα έπρεπε να είχε επιδοθεί προς όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα.
ΕΞΕΤΑΣΗ ΤΗΣ ΑΙΤΗΣΗΣ
Οι καθ΄ων η αίτηση θέτουν με τον πρώτο λόγο ένστασης ως προδικαστικό ζήτημα ότι η αίτηση είναι άκυρη εξ’ υπαρχής (ab initio) και/ή θνησιγενής και/ή δέον όπως απορριφθεί, καθότι δεν εξασφαλίστηκε άδεια έγερσής της από το αρμόδιο Δικαστήριο ως οι πρόνοιες του άρθρου 220 του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ. 113, εφόσον η κατ’ ισχυρισμό πωλήτρια εταιρεία είναι υπό εκκαθάριση.
Προχωρώ επί του προκειμένου να εξετάσω αυτή τους την θέση κατά προτεραιότητα ήτοι ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα λόγω παράλειψης λήψης άδειας για καταχώρηση της παρούσας διαδικασίας σε βάρος της υπό εκκαθάρισης εταιρείας.
Σύμφωνα με την θέση του αιτητή η πωλήτρια εταιρεία A.Pieris (Sun Sea) Development Ltd, ενέγραψε το κατάστημα στο όνομα της αδελφής εταιρείας της A.PIERIS HOTELS LTD. Αυτή τα μεταβίβασε (διαμερίσματα και λοιπά καταστήματα) στους αγοραστές της A.PIERIS (SUN SEA) DEVELOPMENT LTD, πλήν του καταστήματος του αποβιώσαντα (και το υπ.αρ.54), το οποίο δεν πρόλαβε να του το μεταβιβάσει λόγω του θανάτου του που επεσυνέβη μετά από μακράν ασθένεια, στις 4/2/2014.
Σύμφωνα με την θέση των καθ΄ων η αίτηση η εταιρεία A. Pieris Hotels Ltd είναι υπό εκκαθάριση στα πλαίσια της αίτησης εκκαθάρισης με αριθμό 399/1987 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, ημερομηνίας 18/12/1987. Την 15/06/2001 εκδόθηκε διάταγμα διορισμού του Κώστα Φραντζή ως εκκαθαριστή της εν λόγω εταιρείας (σχετικό το τεκμ.1 ένστασης). Επίσης διατείνονται ότι η κατ’ ισχυρισμό πωλήτρια εταιρεία βρίσκεται ακόμα σε καθεστώς εκκαθάρισης, και ο Αιτητής όφειλε βάση του Νόμου να είχε εξασφαλίσει άδεια από το Δικαστήριο το οποίο εξέδωσε το διάταγμα εκκαθάρισης της εταιρείας, πριν την έγερση της παρούσας αίτησης εναντίον της υπό εκκαθάριση εταιρείας γιατί σε αντίθετη περίπτωση η διαδικασία που ξεκίνησε χωρίς την λήψη αυτής της άδειας, είναι θνησιγενής εξ’ υπαρχής και πρέπει να απορριφθεί.
Το Άρθρο 220 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ.113 προνοεί ότι όταν εκδοθεί διάταγμα εκκαθάρισης καμία αγωγή ή διαδικασία συνεχίζεται ή αρχίζει εναντίον της εταιρείας αυτής εκτός μετά από άδεια του Δικαστηρίου και με τέτοιους όρους που το Δικαστήριο δυνατό να επιβάλει.
Είναι κοινώς αποδεκτό ότι η εταιρεία A.PIERIS HOTELS LTD είναι υπό εκκαθάριση κατόπιν διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας και διορίστηκε εκκαθαριστής ο Κ.Φραντζής.
Είναι επίσης κοινώς αποδεκτό ότι δεν λήφθηκε άδεια για καταχώρηση της υπό κρίση διαδικασίας από το Δικαστήριο της Εκκαθάρισης. Μάλιστα ο αιτητής ούτε καν αναφέρεται στην ένορκη δήλωση του για κάτι τέτοιο.
Το άρθρο 220 του Κεφ. 133 αντιστοιχεί με το άρθρο 213 του παλαιότερου Companies Act 1948 αλλά, και, το άρθρο 130(2) του Insolvency Act 1986. Συνεπώς τα αγγλικά συγγράμματα και δικαστικές αποφάσεις αναφορικά με τα πιο πάνω άρθρα του αγγλικού νόμου, δύνανται να είναι καθοδηγητικές για το υπό κρίση ζήτημα (Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών Κεάν Λτδ (Αρ.1) (1998) 1 ΑΑΔ 1806) ("Andreas Cold Stores").
Η ανάγκη εξασφάλισης άδειας για έναρξη ή συνέχιση οποιασδήποτε διαδικασίας είναι επιτακτική και απόλυτη δια νόμου. Τούτο σαφώς επιμαρτυρείται και από τις λέξεις «καμία διαδικασία». Πέραν του ρητού και σαφούς λεκτικού της σχετικής νομοθετικής πρόνοιας, το ζήτημα δεν είναι ζήτημα τύπου. Η ανάγκη λήψη άδειας για έναρξη ή συνέχιση οποιασδήποτε διαδικασίας αποτελεί ζήτημα ουσίας και άπτεται της ανάγκης ελέγχου της διανομής των περιουσιακών στοιχείων μίας υπό εκκαθάριση εταιρείας, ούτως ώστε τα εναπομείναντα περιουσιακά στοιχεία μίας τέτοιας εταιρείας να διοχετευτούν σύμφωνα με τον νόμο, ακριβοδίκαια και τη σειρά προτεραιότητας που θα πρέπει να τηρηθεί.
Προς τούτο παραθέτω τις πιο κάτω αυθεντίες:
Στην απόφαση του High Court (Chancery Division) στην υπόθεση Re Carillion plc (in liquidation) Financial Conduct Authority v. Carillion plc (in liquidation) [2021] EWHC 2871 (Ch) ("Carillion") το Αγγλικό Δικαστήριο εξετάζοντας το αντίστοιχο άρθρο 130(2) του Insolvency Act 1986 ανέφερε στην παρ.23 ότι:
"As the company is in the hands of a liquidator who could be expected to carry out their duties in respect of the collection, realisation and distribution of the company's assets in an orderly and responsible way in the best interests of creditors, those assets should not have to be used and depleted in dealing with unnecessary actions and proceedings outside of the liquidation process."
Στην Ταμείο Προνοίας Προσωπικού Βιομηχανιών Συνομοσπονδίας Εργατοϋπαλλήλων Κύπρου (ΣΕΚ) ν. Samoa Clothing Industry (2000) 2 ΑΑΔ 289 ("Samoa Clothing Industry") λέχθηκε ότι ο σκοπός του άρθρου 220 Κεφ. 113 είναι η προστασία των συμφερόντων των πιστωτών, ενώ στην Andreas Cold Stores λέχθησαν τα εξής:
«Σκοπός των προνοιών αυτών για αναστολή, είναι η παροχή προστασίας στους πιστωτές και στην περιουσία της υπό διάλυση εταιρείας με στόχο την ίση πληρωμή των πιστωτών της ίδιας τάξης και την αποτροπή προώθησης διαδικασιών από ορισμένους πιστωτές προς απόκτηση ωφελημάτων (βλ. Bowkett v. Fullers United Electric Works Ltd [1923] 1 K.B. 160, In re Dynamics Corpn. (Ch. D.), [1973] 1 W.L.R. 63).
Σχετική είναι η αγγλική απόφαση Langley Constructions (Brixham) Ltd v. Wells (1969) All E.R. 46, 47, 48 η οποία υιοθετήθηκε στην Samoa Clothing Industry, και αναφέρεται ότι ο σκοπός του άρθρου 231 του Companies Act 1948, το οποίο αντιστοιχεί με το άρθρο 220 του Κεφ.113 είναι ο εξής:
"It is to ensure that when a company goes into liquidation the assets of the company are administered in an orderly fashion for the benefit of all the creditors and that particular creditors should not be able to obtain an advantage by bringing proceedings against the company. What is contemplated is that the Companies Court shall be seized of all these matters and shall see that the affairs are wound up in a dignified and orderly way."
Στην αγγλική απόφαση Mortgage Debenture Ltd v Chapman [2016] EWCA Civ 103 αναφέρθηκαν τα εξής:
"In the case of liquidation and bankruptcy, the purpose of these provisions is essentially twofold. First, given that the property of the company or individual stands under the statute to be realised and distributed, subject to any existing interests, among the creditors on a pari passu basis, the moratorium prevents any creditor from obtaining priority and thereby undermining the pari passu basis of distribution. Secondly, given that both a liquidation and bankruptcy contain provisions for the adjudication of claims by persons claiming to be creditors, the moratorium protects those procedures and prevents unnecessary and potentially expensive litigation."
Τα πιο πάνω αποσπάσματα προσδιορίζουν το ορθό πλαίσιο διά του οποίου είναι απόλυτος ο περιορισμός του άρθρου 220 του Κεφ.113 για έναρξη ή συνέχιση διαδικασίας εναντίον μίας υπό εκκαθάριση εταιρείας, χωρίς προγενέστερη άδεια του Δικαστηρίου. Είναι εξάλλου στη βάση της ανακύπτουσας ανάγκης για έλεγχο της διοχέτευσης των περιουσιακών στοιχείων μιας υπό εκκαθάρισης εταιρείας που η νομολογία επιπλέον επιβάλλει όπως τέτοια άδεια θα πρέπει να ζητείται και να εξασφαλίζεται αποκλειστικά από το Δικαστήριο της Εκκαθάρισης, ενώπιον του οποίου υπάρχει «το απαραίτητο υλικό ώστε να μπορεί να αποφασίσει κατά πόσο ενδείκνυται ή όχι η χορήγηση άδειας για να προχωρήσει η οποιαδήποτε διαδικασία ή αγωγή εναντίον της υπό εκκαθάριση εταιρείας» (Νικολάου κ.ά. ν. A & G Property Wise Development Ltd (2013) 1 ΑΑΔ 872).
Το δικαστήριο διαπιστώνει ότι στην ένορκη δήλωση του ο αιτητής προβαίνει σε μία απλή και μόνο αναφορά και αποδέχεται ότι η εταιρεία που πώλησε το κατάστημα στον αποβιώσαντα τέθηκε υπό εκκαθάριση. Στην αίτηση μάλιστα προστέθηκε ο Κ.Φραντζής εκκαθαριστής της εταιρείας. Ακόμη στην συμπληρωματική ένορκη δήλωση του ημερ.8.6.23 αναφέρει ότι δόθηκαν πιστωτικές διευκολύνσεις στην πωλήτρια εταιρεία και το κατάστημα αλλά και άλλα ακίνητα υποθηκεύτηκαν προς εξασφάλιση των καθ΄ων η αίτηση. Συνεπώς ο αιτητής εγνώριζε και ενημερώθηκε ότι η εταιρεία τελούσε υπό εκκαθάριση.
Η επιλογή των λέξεων «άλλη διαδικασία» σε αντιπαραβολή με την «αγωγή», πέραν της φυσικής και συνηθισμένης της έννοιας, καθιστά σαφή την πρόθεση του νομοθέτη να περιλάβει στην εμβέλεια του πιο πάνω άρθρου κάθε λογής δικαστική διαδικασία η οποία στρέφεται εναντίον μιας υπό εκκαθάριση εταιρείας. Η ευρύτητα της χρήσης των πιο πάνω λέξεων είναι εύλογα συνυφασμένη και με το σκοπό του εν λόγω άρθρου, ως έχει παρατεθεί πιο πάνω. Μάλιστα δε, η σύγχρονη αντίληψη επί του όρου «άλλη διαδικασία» είναι ότι περιλαμβάνει εύρος διαδικασιών
(α) ακόμα και ποινικές διαδικασίες (βλ. Samoa Clothing Industry, R v Dickson [1991] BCC 719 και Re Briton Medical & General Life Assurance Association (1886)32 Ch D 503) ενώ
(β) δύναται να περιλαμβάνει και διαδικασίες που δεν εκκρεμούν ενώπιον Δικαστηρίου, όπως για παράδειγμα μια διαδικασία διαιτησίας (βλ. Bristol Airport Plc v. Powdrill (1990) Ch 744 και Mortgage Debenture Ltd v. Chapman [2016] 1 WLR 3048 όπως ερμηνεύθηκε στην Carillion) και
(γ) και ποινικές διαδικασίες εναντίον υπό εκκαθάρισης εταιρείας σε αλλοδαπή δικαιοδοσία (βλ. Re ARM Asset Backed Securities SA [2014] 2 BCLC 364 όπου το Αγγλικό Δικαστήριο έκρινε ότι θα έπρεπε να είχε ληφθεί άδεια του Αγγλικού Δικαστηρίου της Εκκαθάρισης προτού κινηθεί ποινική διαδικασία της εκεί υπό εκκαθάριση στο Λουξεμβούργο).
Στη βάση όλων των πιο πάνω θεωρώ ότι η υπό κρίση διαδικασία θα πρέπει να θεωρείται ότι εμπίπτει στον όρο «άλλη διαδικασία» του άρθρου 220 Κεφ.113 η οποία στρέφεται εναντίον της υπό εκκαθάριση εταιρείας.
Από μια ανάγνωση του Νόμου προκύπτει ότι τυχόν έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα δημιουργήσει εμπράγματο βάρος στα περιουσιακά της στοιχεία και κατ' επέκταση δυνατόν να επηρεάσει και τα συμφέροντα άλλων πιστωτών της. Ως εκ τούτου όφειλε ο Αιτητής να προωθήσει την παρούσα μέσω, και όχι εκτός, του πλαισίου της εκκαθάρισης με τη λήψη άδειας του από το αρμόδιο Δικαστήριο ήτοι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας.
Συνεπεία όλων των πιο πάνω καταλήγω ότι η παράλειψη του Αιτητή να λάβει άδεια από το Δικαστήριο της Εκκαθάρισης για προώθηση της υπό κρίση διαδικασίας αποστερεί από το παρόν δικαστήριο την εξουσία για έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων (βλ. Αναφορικά με την Αίτηση του κ. Ανδρέα Ι. Τσαγγάρη (1999) 1 ΑΑΔ, 326).
Τα πιο πάνω επισφραγίζουν την αποτυχία της υπό κρίση αίτησης και παρέλκει η εξέταση οποιωνδήποτε άλλων λόγων ένστασης.
Υπό το φως των πιο πάνω η παρούσα Γενική Αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των καθ΄ων η αίτηση και εναντίον του Αιτητή, όπως αυτά υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ....................................
Γ. Ιωαννίδου – Παπά, Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ