ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.

 

 

 

Αγωγή αρ.  605/2016

 

 

 

 

 

ΛΟΥΚΑΣ ΚΥΘΡΑΙΩΤΗΣ

 

 

 

Ενάγων

 

 

 

ν.

 

 

 

 

 

ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ

 

 

Εναγόμενος

 

 

 

_____________________

 

 

Ημερομηνία: 12 Αυγούστου 2024

 

Εμφανίσεις:

 

Μ. Βασιλειάδης για Μιχάλης Βασιλειάδης ΔΕΠΕ, για τον Ενάγοντα

 

Α. Μελάς, για τον Εναγόμενο

 

 

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

 

Το πλαίσιο της διαφοράς

 

 

1.        Ο Ενάγων είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης δύο ακινήτων στην Κάτω Πάφο: του ακινήτου με αριθμό εγγραφής [ ], Φ./Σχ.51/10W2, Τεμάχιο [ ] (αρχικός αριθμός 37), συνολικού εμβαδού 795 τ.μ., μερίδια του Ενάγοντος 33/400, και του ακινήτου με αριθμό εγγραφής [ ], Φ./Σχ.51/10W2, Τεμάχιο [ ] (αρχικός αριθμός 39), συνολικού εμβαδού 381 τ.μ., μερίδια του Ενάγοντος 1/12. Πρόκειται για ακίνητα που βρίσκονται στον αρχαιολογικό χώρο, στην ευρύτερη περιοχή του Φάρου και του Αρχαίου Ωδείου. Η Κυπριακή Δημοκρατία, κατά τη θέση του Ενάγοντος, κατέχει και χρησιμοποιεί τα μερίδια του Ενάγοντος στα ακίνητα παράνομα και χωρίς εύλογη και νόμιμη αιτία, αποκλείοντας στον ίδιο την κατοχή και χρήση τους. Επομένως, ζητά αποζημιώσεις, στο ύψος της ενοικιαστικής αξίας τους, και, διαζευκτικά, διατάγματα για άρση της παρανομίας, και αποζημιώσεις για τη στέρηση της περιουσίας του. Όσον αφορά την ανάγκη για αποζημίωση, αλλά και το ύψος της ενοικιαστικής αξίας, που ο ίδιος ισχυρίζεται πως είναι €1.520,00 ετησίως, βασίζεται σε προϋφιστάμενες δικαστικές αποφάσεις, που εκδόθηκαν σε αγωγές που καταχώρισε ο Ενάγων εναντίον του Εναγόμενου.

 

2.        Ο Εναγόμενος, με την υπεράσπισή του, εκ μέρους της Κυπριακής Δημοκρατίας, είχε αρχικά θέσει πως ο Ενάγων εμποδίζεται από το να διεκδικεί αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση, καθότι τα τεμάχια απαλλοτριώθηκαν για αρχαιολογικούς σκοπούς, με σχετικές διοικητικές πράξεις, τα στοιχεία των οποίων αναφέρονται, για τις οποίες διευθετήθηκε η καταβολή αποζημίωσης, με αποτέλεσμα να έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία της Κυπριακής Δημοκρατίας. Είχαν πράγματι καταχωριστεί αγωγές και εκδόθηκαν δικαστικές αποφάσεις, αλλά δεν υφίσταται παράνομη επέμβαση. Θεωρεί, ο Εναγόμενος, πως ο Ενάγων δεν δικαιούται σε οποιαδήποτε αποζημίωση, ενώ το ποσό που αξιώνει είναι υπερβολικό, και δεν ανταποκρίνεται στην ενοικιαστική αξία των ακινήτων. Ο Εναγόμενος είχε αρχικά ανταπαιτήσει την έκδοση αναγνωριστικής απόφασης, ότι τα δύο τεμάχια είναι στην αποκλειστική ιδιοκτησία της Κυπριακής Δημοκρατίας.

 

3.        Ο Ενάγων, με απαντητικό δικόγραφο, αρνήθηκε την υπεράσπιση του Εναγόμενου, θέτοντας πως αυτή αντιβαίνει και τη δικαστική απόφαση που εκδόθηκε την 22.06.2004 στην Προσφυγή 536/2002. Ουδέποτε καθορίστηκε και καταβλήθηκε αποζημίωση στον Ενάγοντα. Η αξία των μεριδίων του στα τεμάχια, με βάση τη γενική εκτίμηση της 01.01.2013, είναι €39.100,00 και €49.000,00, αντίστοιχα, και η ενοικιαστική αξία είναι ακόμα μεγαλύτερη από τη διεκδικούμενη.

 

4.        Εκ των δικογράφων, επίδικα κατέστησαν αρχικά η ιδιοκτησία των δύο τεμαχίων, κι αν η Κυπριακή Δημοκρατία τα κατέχει παράνομα, κατά τρόπο που να οφείλει να αποζημιώσει τον Ενάγοντα. Επίσης, το ύψος της ενοικιαστικής αξίας των δύο τεμαχίων.

 

5.        Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, την 21.02.2024, κατέστησαν παραδεκτά γεγονότα[1]: ότι έλαβαν χώρα οι απαλλοτριώσεις των δύο τεμαχίων, ότι καταβλήθηκαν αποζημιώσεις σε όλους τους συνιδιοκτήτες, περιλαμβανομένου του Ενάγοντος, την 29.08.1986 και την 13.12.1993, αντίστοιχα, για τις απαλλοτριώσεις με τις διοικητικές πράξεις 1311/19.09.1985 (γνωστοποίηση) και 1585/08.11.1985 (διάταγμα) για το Τεμάχιο 37 και με τις διοικητικές πράξεις 1482/11.09.1992 (γνωστοποίηση) και 1908/27.11.1992 για το Τεμάχιο 39. Για την απαλλοτρίωση του Τεμαχίου 37, με τις διοικητικές πράξεις 602/09.06.1978 (γνωστοποίηση) και 1241/10.11.1978 (διάταγμα) και για την απαλλοτρίωση του Τεμαχίου 39 με τις διοικητικές πράξεις 602/09.06.1978 (γνωστοποίηση) και 1241/10.11.1978 (διάταγμα) δεν υπήρξε αποζημίωση. Οι απαλλοτριωθείσες εκτάσεις των δύο τεμαχίων που αποζημιώθηκαν εγγράφθηκαν στο όνομα της Κυπριακής Δημοκρατίας την 02.05.2018. Το Τεμάχιο 37 έχει πλέον αριθμό 152 και το Τεμάχιο 39 έχει νέο αριθμό 155. Με βάση αυτά, η Κυπριακή Δημοκρατία είναι ιδιοκτήτρια των 67/100 μεριδίων του Τεμαχίου 152 (αρχικά Τεμάχιο 37) και των 2/3 μεριδίων του Τεμαχίου 155 (αρχικά Τεμάχιο 39), ενώ ο Ενάγων, μέχρι σήμερα, συνεχίζει να είναι ιδιοκτήτης των 33/400 μεριδίων στο Τεμάχιο 152 (αρχικά Τεμάχιο 37) και του 1/12 στο Τεμάχιο 155 (αρχικά Τεμάχιο 39), ως προς τα οποία προωθείται ήδη διαδικασία απαλλοτρίωσης. Καταχωρίστηκαν οι αγωγές 888/2005 και 2576/2008 Ε.Δ. Πάφου, στις οποίες εκδόθηκαν δικαστικές αποφάσεις.

 

6.        Ως παραδεκτό δηλώθηκε και το περιεχόμενο των δικαστικών αποφάσεων, που είχαν εκδοθεί εκ συμφώνου (Τ1). Επίσης, το περιεχόμενο των βεβαιώσεων ημερομηνίας 08.06.2017 που δόθηκαν από το Κτηματολόγιο (Τ2), στις οποίες αναφέρεται πως, από το Τεμάχιο 39, απαλλοτριώθηκαν, από το Τμήμα Αρχαιοτήτων, για σκοπούς κατασκευής οδού αγούσης προς το Αρχαίο Ωδείο, το Γυμνάσιο και το Ασκληπείο, 381 τ.μ., με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης 602/9.06.78 και το διάταγμα απαλλοτρίωσης 1241/10.11.1978. Η αποζημίωση αναφορικά με τα 5/60 μερίδια του Ενάγοντος δεν διευθετήθηκε. Από το Τεμάχιο 37, απαλλοτριώθηκαν, από το Τμήμα Αρχαιοτήτων, για τον ίδιο σκοπό, 795 τ.μ., και η αποζημίωση, για τα 33/400 μερίδια του Ενάγοντος δεν διευθετήθηκε.  Επίσης, απαλλοτριώθηκαν, από το Τμήμα Αρχαιοτήτων, για σκοπούς κατασκευής, βελτίωσης, ευθυγράμμισης και ασφαλτόστρωσης δρόμου προς το Αρχείο Ωδείο, 61 τ.μ., με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης 371/6.23.1984 και το διάταγμα απαλλοτρίωσης 795/25.5.84 και η αποζημίωση αναφορικά με τα 33/400 μερίδια του Ενάγοντος διευθετήθηκε την 06.12.1984.

 

7.        Επίσης, κατά την ίδια δικάσιμο, 21.02.2024, δόθηκε άδεια στην πλευρά του Εναγόμενου να αποσύρει την ανταπαίτησή της, η οποία απορρίφθηκε, με έξοδα υπέρ του Ενάγοντος και εναντίον του Εναγόμενου, όπως υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στο τέλος της αγωγής.

 

8.        Με τις ως άνω εξελίξεις, κατέστη σαφές πως ο Ενάγων δεν ενάγει για ιδιοκτησία που ανήκει στην Κυπριακή Δημοκρατία, αλλά για δική του ιδιοκτησία, 33/400 μερίδια στο Τεμάχιο 152 (αρχικά Τεμάχιο 37) και 1/12 στο Τεμάχιο 155 (αρχικά Τεμάχιο 39), η οποία ουδέποτε περιήλθε στην αποκλειστική ιδιοκτησία της Κυπριακής Δημοκρατίας, κατόπιν απαλλοτρίωσης, τουλάχιστον μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσης, η οποία, ωστόσο, κατέχεται από την Κυπριακή Δημοκρατία, συνιδιοκτήτρια, η οποία σκοπεύει να προβεί σε απαλλοτρίωση. Παρέμεινε η επιδικία ως προς το εάν η Κυπριακή Δημοκρατία κατέχει, με αυτόν τον τρόπο, παράνομα τα μερίδια αυτά του Ενάγοντος, δεδομένο ως προς το οποίο δεν τοποθετήθηκε ευθέως ο Εναγόμενος, όπως και για το εάν οφείλει αποζημιώσεις, καθώς και το ύψος της ενοικιαστικής αξίας των μεριδίων του Ενάγοντος. Η έμφαση, κατά τη δικαστική διαδικασία, ήταν πάντως στο ύψος της ενοικιαστικής αξίας των ακινήτων.

 

Διαδικασία

 

9.        Για την απόδειξη της υπόθεσης του Ενάγοντος, μαρτυρία έδωσε ο ίδιος ο Ενάγων (ΜΕ1), ο οποίος αντεξετάστηκε από τον δικηγόρο του Εναγόμενου. Για την υπόθεση του Εναγόμενου, μαρτυρία δόθηκε από τον Παναγιώτη Χατζηχριστοφή (ΜΥ1), ο οποίος αντεξετάστηκε από τον δικηγόρο του Ενάγοντος. Το σύνολο της μαρτυρίας που δόθηκε προφορικά καταγράφθηκε στα πρακτικά της δίκης. Έγγραφα ή δέσμες εγγράφων, που προσκομίστηκαν από τους μάρτυρες, σημάνθηκαν ως τεκμήρια (Τ1-Τ3), και είναι ασφαλισμένα στον φάκελο της διαδικασίας.

 

10.    Μετά την παρουσίαση του συνόλου της μαρτυρίας, οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν.

 

11.    Είναι σε γνώση μου ό,τι καταχωρίστηκε και αναφέρθηκε, στην πλήρη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.

 

Μαρτυρία και εξέταση

 

12.    Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα, ως καθοδηγεί η νομολογία[2], γίνεται με βάση το περιεχόμενό της, την ποιότητα και την πειστικότητά της, σε συνάρτηση με την υπόλοιπη μαρτυρία και την αντικειμενική όψη των πραγμάτων. Δυνατόν να λαμβάνονται υπόψη διάφοροι παράγοντες, που δεν εκτίθενται εκ προοιμίου ή εξαντλητικά, όπως η αμεσότητα στις απαντήσεις, η συνοχή και η λογική συνέχειά τους, η απουσία ουσιωδών αντιφάσεων ή υπερβολών, η πιθανότητα όπως κάποια εκδοχή ως προς τα πράγματα να επηρεάζεται από την ευκαιρία γνώσης των γεγονότων ή από το προσωπικό συμφέρον ή την επιθυμία ή από τη μνήμη. Το Δικαστήριο έχει την ευκαιρία να δει και τη συμπεριφορά των μαρτύρων στο εδώλιο του μάρτυρα.  Η εκδοχή του κάθε μάρτυρα δεν προσεγγίζεται μικροσκοπικά, με εστίαση απλώς στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν ή τη σειρά τους, αλλά ως ένα σύνολο, μέσα στη ζωντανή ατμόσφαιρα της προφορικής δίκης, με όσα την περιστοιχίζουν, στην οποία ο προφορικός λόγος των μαρτύρων μπορεί να μην είναι σε τέλεια γλώσσα ή καλά συνταγμένος και εκφρασμένος, ή απόλυτα ακριβής. Το Δικαστήριο μπορεί να δεχθεί μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα και να απορρίψει άλλο, εάν κάτι τέτοιο δικαιολογείται, χωρίς ωστόσο να υπάρχει η δυνατότητα να δέχεται ή να απορρίπτει συστηματικά σημεία της μαρτυρίας κατά το δοκούν ή με επιλεκτικότητα που να παραπέμπει σε κατάτμηση και χρησιμοποίηση της μαρτυρίας, για να υποστηριχθεί συγκεκριμένο αποτέλεσμα. Η αναφορά του Δικαστηρίου σε αξιοπιστία της μαρτυρίας, στο πλαίσιο συγκεκριμένης υπόθεσης, δεν απευθύνεται στο άτομο, την εντιμότητά του ή την ειλικρίνειά του ως γενικότερα χαρακτηριστικά του.

 

13.    Για ορισμένα ζητήματα, που είναι εκτός του πεδίου της κοινής γνώσης και της ανθρώπινης εμπειρίας, το Δικαστήριο δυνατόν να χρειάζεται, κατ’ εξαίρεση, μαρτυρία γνώμης, από εμπειρογνώμονα. Ειδικότερα, το Δικαστήριο δεν είναι επιτρεπτό, για θέματα που αποτελούν αντικείμενο επιστημονικής γνώσης, να ενεργεί ως εμπειρογνώμονας[3]. Τι αποτελεί αντικείμενο κοινής γνώσης και ανθρώπινης εμπειρίας και τι αντικείμενο επιστημονικής γνώσης, δεν αποκλείεται να συγχέεται γιατί, στη σύγχρονη εποχή, είναι διευρυμένη η πρόσβαση των πολιτών στην πληροφορία και η δυνατότητα διάδοσής της, συγκριτικά με παλαιότερες εποχές. Αυτή η πραγματικότητα συχνά αυξάνει και τις απαιτήσεις σχετικά με την εμπειρογνωμοσύνη, ανάλογα. Το προσόν της εμπειρογνωμοσύνης μπορεί να προκύπτει από την εξειδικευμένη μόρφωση ή κατάρτιση ή και την επαγγελματική πείρα ή και την ικανότητα πρόσβασης σε δεδομένα μη προσιτά σε όλους και κατανόησης εξειδικευμένων εννοιών και ζητημάτων. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός εμπειρογνώμονα, ως επίσης καθοδηγεί η νομολογία[4], είναι με βάση τα ίδια προαναφερόμενα κριτήρια, τα οποία εστιάζουν στη βασιμότητα ή την εγκυρότητα της γνώμης του. Περιλαμβάνουν, επίσης, μεταξύ άλλων, που δεν εκτίθενται εξαντλητικά, την πληρότητα της αιτιολογίας που δίδεται για τη συγκεκριμένη γνώμη, τη συνάφεια ή την ακρίβεια ή την επάρκεια στην παρουσίαση και τεκμηρίωσή της, τον βαθμό της μελέτης για τον σχηματισμό της. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι, ενεργώντας κατά κανόνα με ανεξάρτητο και αντικειμενικό τρόπο, να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες επιστημονικές ή εξειδικευμένες πληροφορίες και γνώσεις, ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές στα γεγονότα της υπόθεσης, να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση. Συναφώς, το Δικαστήριο πρώτα αξιολογεί την ειδική μαρτυρία ως προς την αξιοπιστία της, με βάση τους συνήθεις κανόνες απόδειξης, και αφού την κατανοήσει,  με τη γνώση που θα έχει πλέον αποκτήσει, προβαίνει σε ευρήματα επί των γεγονότων που αφορούν την εξειδικευμένη πτυχή της υπόθεσης. 

 

14.    Ο Ενάγων (ΜΕ1), κατά την κυρίως εξέτασή του, ανέφερε, μέσω γραπτής του δήλωσης[5], ό,τι και στην αγωγή του. Πρόσθετα, ανέφερε πως είχε καταχωριστεί και άλλη αγωγή, η 4/2018 στο Ε.Δ. Πάφου, για €8.740,00 ως ενοίκια για την περίοδο μέχρι 31.12.2013, επίσης, με βάση το διάταγμα που είχε εκδοθεί στην αγωγή 2576/2008. Όλες οι δικαστικές αποφάσεις που εκδόθηκαν είχαν εξοφληθεί. Ο Ενάγων προσπάθησε να εξιστορήσει τα γεγονότα, πώς έχουν, από την αρχή: Το 1976, δημοσιεύθηκε γνωστοποίηση και διάταγμα απαλλοτρίωσης για δύο τεμάχια, για αρχαιολογικούς σκοπούς, στην επίδικη τοποθεσία. Το 1978, δημοσιεύθηκε γνωστοποίηση και διάταγμα για μέρος των τεμαχίων, που του ανήκουν, για σκοπούς δημιουργίας δρόμου. Εναντίον της δεύτερης απαλλοτρίωσης, υποβλήθηκε ένσταση, και το 1984, όταν σύμφωνα με τις πρόνοιες της νομοθεσίας έπρεπε να υποβληθεί η προσφορά του ποσού της αποζημίωσης, συζήτησε την ένστασή του με δικηγόρο της Δημοκρατίας. Σε απόφαση του Ανωτάτου Συνταγματικού Δικαστηρίου, λέχθηκε πως «a subsequent notice to treat may increase but may not diminish the extend of the lands acquired», επομένως η απαλλοτρίωση για σκοπούς δημιουργίας δρόμου κρίθηκε ότι παραβιάζει την εν λόγω αρχή. Τότε, το Κτηματολόγιο προέβη σε υποδιαίρεση των τεμαχίων, και η προσφορά για τον δρόμο ήταν μηδενική. Τριάντα περίπου χρόνια μετά, το τμήμα Αρχαιοτήτων αποφάσισε να ενσωματώσει το εμβαδό του δρόμου στο αρχαιολογικό πάρκο και ο δρόμος έπαυσε να υφίσταται αν και δεν είχε εκδοθεί διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου για κατάργησή του. Τότε, ο Ενάγων ζήτησε από το Τμήμα Αρχαιοτήτων να ανακαλέσει την αρχική απαλλοτρίωση για τον δρόμο και να προβεί σε νέα. Το Κτηματολόγιο διαφώνησε με την άποψη αυτή και εισηγήθηκε την έκδοση διατάγματος επίσχεσης και ο Διευθυντής Αρχαιοτήτων πληροφόρησε ότι, σε αυτόν τον τομέα, το τμήμα του ακολουθεί τις απόψεις του Κτηματολογίου. Ο Ενάγων εκδήλωσε τη διαφωνία του. Στην Προσφυγή 536/2002, το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε, για τους λόγους που αναφέρονται στην απόφασή του, την επίσχεση, και τότε το Κτηματολόγιο αποφάσισε να εφαρμόσει την αρχική γνωστοποίηση για τον δρόμο. Είχε παρέμβει όμως ο Γενικός Εισαγγελέας, θέτοντας τέρμα στη διαδικασία αυτή. Τότε, ο Ενάγων υπέβαλε στο Τμήμα Αρχαιοτήτων την απαίτηση με επιστολές ημερομηνίας 08.10.2001 και 03.11.2001, για καταβολή ενοικίου και το εν λόγω τμήμα, με επιστολή του ημερομηνίας 11.01.2002, ανέφερε πως το αίτημα δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό, καθότι η ιδιοκτησία διέπεται από γνωστοποίηση και διάταγμα απαλλοτρίωσης και ως εκ τούτου η απαλλοτρίωση έχει συντελεστεί. Κατόπιν τούτου, κίνησε τις αγωγές στις οποίες αναφέρθηκε, για αποζημίωση υπό μορφή ενοικίου, και έγινε δεκτό το ποσό των €1.520,00. Το ποσό αυτό είχε προκύψει από εκτιμήσεις του Κτηματολογίου, τις οποίες ο Έφορος Φορολογίας εφάρμοζε, ότι τα επίδικα κτήματα είχαν αξία €18.324,00 και €18.465,00, σύνολο €36.798,00, επομένως η ενοικιαστική αξία ήταν προς 5%, που έδιδε €1.839,00, και για σκοπούς συμβιβασμού έγινε δεκτό το ποσό των €1.520,00. Αυτό παρά το γεγονός ότι τα ακίνητά του κατέχονται χωρίς νόμιμη αιτία από την Κυπριακή Δημοκρατία. Το Κτηματολόγιο, με επιστολή ημερομηνίας 12.06.2018, πληροφόρησε τον Ενάγοντα ότι προέβη σε αναθεωρημένη εκτίμηση των ακινήτων προς €3,40 το τ.μ. και €3.50 το τ.μ., προφανώς για να μειώσει το ποσό των €1.520,00. Όμως στην Παραπομπή 98/2005, το Δικαστήριο καθόρισε κατά τρόπο αντικειμενικό και αδιαμφισβήτητο τις αξίες της γης στην περιοχή, και ο Ενάγων είχε αναφέρει στον λειτουργό του Κτηματολογίου πως δεν θα μπορούσε να παραγνωρίσει δικαστική απόφαση και ότι δεν ευσταθεί η νέα εκτίμηση. Το ενοίκιο που προσφέρεται δεν είναι αποδεκτό, επομένως ο Ενάγων θέλει να αρθεί η παρανομία και επιπλέον να αποζημιωθεί, με βάση την ενοικιαστική αξία που μέχρι στιγμής εφαρμόζονταν.

 

15.    Ο ΜΕ1 ήταν αρκετά έντονος κατά τη μαρτυρία του, εκδηλώνοντας με ευκολία τα συναισθήματά του, για το τι έχει βιώσει, σχετικά με αυτήν τη μακρά συνθήκη που επικρατεί με τα ακίνητά του. Είναι, όπως είπε, «ιστορία ο πόνος». Σε κάποια σημεία, στην ανάγκη του να πει τα γεγονότα, όπως συσσωρεύτηκαν τόσα χρόνια, και με δεδομένη την έντασή του, εκφράζονταν με σύγχυση, ως προς το τι ακριβώς συνέβη. Επισήμανε, επίσης, πως δεν πρόκειται για περίκλειστα ακίνητα, όπως ανέφερε ο εκτιμητής της άλλης πλευράς σε εκτίμησή του, με σκοπό να μειώσει την αξία τους, εφόσον υπήρξε απαλλοτρίωση για δρόμο, που δεν ανακλήθηκε, κατασκευάστηκε ο δρόμος, και χρησιμοποιήθηκε για πολλά χρόνια, και de jure είναι εκεί. Στην πράξη μόνον «ξηλώθηκε» και ενσωματώθηκε στο αρχαιολογικό πάρκο. Ανέφερε, με πικρία, πως, εφόσον τα ακίνητα κατέχονται «παράνομα», και δεν μπορεί να υπάρξει συνεννόηση, ο ίδιος, εκτός από αποζημίωση, για τη στέρηση της περιουσίας του, ζητά και τα διατάγματα σχετικά με την ανάκτηση της κατοχής των ακινήτων του και την αποκατάσταση της πρόσβασής του σ’ αυτά.

 

16.    Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΕ1, ανέφερε πως είναι μεν συνιδιοκτήτρια η Κυπριακή Δημοκρατία, ωστόσο ως έχουσα το μεγαλύτερο μερίδιο, δεν θα πρέπει να ενεργεί καταπιεστικά εναντίον των υπόλοιπων συνιδιοκτητών. Σε όλες τις υποθέσεις, όπως και στην υπόθεση τρίτου προσώπου, διαχειριστής της περιουσίας του οποίου είναι ο Ενάγων, εφαρμόστηκε η συμφωνηθείσα αξία των €1.520,00. Υποβλήθηκε στον Ενάγοντα πως οι αξίες του 2013, για σκοπούς φορολογίας, έχουν εκτιμηθεί σε χαμηλότερα ποσά από αυτά που ο ίδιος ανέφερε. Ο ΜΕ1 απέρριψε αυτή την εκδοχή, αναφερόμενος σε υποθέσεις παραπομπών, όπου η αξία καθορίστηκε σε μεγαλύτερα ποσά. Όπως λέχθηκε, δεν αμφισβητείται η έκταση αναφορικά με την οποία θα πρέπει να υπολογιστεί η ενοικιαστική αξία. Συνολικά, ο λόγος είναι για 98 τ.μ. του Ενάγοντος στα δύο ακίνητα, και η αποζημίωση που διεκδικεί είναι για την περίοδο από 01.01.2014 και μετέπειτα. Ερωτήθηκε, ο Ενάγων, εάν έχει προβεί σε οποιαδήποτε εκτίμηση, και ο Ενάγων απάντησε πως δεν χρειάστηκε, καθότι έχει τρεις δικαστικές αποφάσεις στις οποίες υιοθετήθηκε, εκ συμφώνου, η αξία των €1.520,00 (Τ1). Υποβλήθηκε στον ΜΕ1 πως είναι για άλλες περιόδους εκείνο το ποσό, και ο ΜΕ1 ανέφερε πως εξακολουθεί να ισχύει και σήμερα. Ο ΜΕ1 δεν δέχθηκε την υποβολή πως η συνολική ενοικιαστική αξία για τα επίδικα τεμάχια, ετήσια, από το 2014 μέχρι σήμερα, είναι €250,00. Ήταν η εκδοχή που, σε όλη τη διάρκεια της δίκης, προκαλούσε στον Ενάγοντα αναστάτωση. Σε εκείνο το σημείο της δίκης, ωθώντας τον να χρησιμοποιήσει και κυνισμό στην απάντησή του, με αναφορά στο γεγονός ότι η εκτίμηση που καταλήγει σε €250,00 αναφέρεται σε περίκλειστα τεμάχια: «προτίθεμαι να ιδρύσω εταιρεία ελικοπτέρων και γι’ αυτό να μεταφέρω τα οχήματα με ελικόπτερο στον περίκλειστο χώρο μου, εντός του αρχαιολογικού χώρου». Ο Ενάγων επέμεινε στην εκδοχή πως, εφόσον ο δρόμος κατασκευάστηκε και χρησιμοποιήθηκε για πολλά χρόνια, κακώς δεν εγγράφθηκε ως δημόσιος δρόμος, θα ήταν παράνομο, ενώ το Τμήμα Αρχαιοτήτων είχε ενημερώσει πως δηλώθηκε και ενσωματώθηκε στον αρχαιολογικό χώρο, και δεν ζητήθηκε διάταγμα κατάργησής του.

 

17.    Ο Ενάγων κατέθετε στο Δικαστήριο με φυσικότητα, υποστηρίζοντας τα λεγόμενά του σε έγγραφα, που δεν αμφισβητούνται, και δεν υπάρχουν ενδείξεις ανειλικρίνειας στη μαρτυρία του, η οποία είναι αξιόπιστη, για τους σκοπούς της διαδικασίας.

 

18.    Ο ΜΥ1 είναι εκτιμητής. Εργάζεται στο Κτηματολόγιο. Είναι απόφοιτος του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, στο τμήμα Οικονομικής Επιστήμης, και κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου στο Real Estate του Πανεπιστημίου Neapolis, και εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ ως εκτιμητής. Κατέθεσε και υιοθέτησε το περιεχόμενο εκτίμησης που ετοίμασε (Τ3). Στην εκτίμησή του, αναφέρει πως ο σκοπός της είναι να υπολογιστεί το ετήσιο αγοραίο ενοίκιο του μεριδίου των τεμαχίων του Ενάγοντος, που δεικνύονται με κόκκινο χρώμα στο σχέδιο Α, για την περίοδο από 01.01.2014 μέχρι σήμερα. Το μερίδιο του Ενάγοντος στο Τεμάχιο 152 έκτασης 795 τ.μ. είναι 33/400 και το μερίδιό του στο Τεμάχιο 155 έκτασης 381 τ.μ. είναι 1/12, δηλαδή η έκταση που αναλογεί στον Ενάγοντα είναι 98 τ.μ. (795 τ.μ. x 33/400 + 381 τ.μ. x 1/12). Ως προς τα φυσικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, ο ΜΥ1 ανέφερε, στην έκθεσή του, πως πρόκειται για μακρόστενα τεμάχια, που είναι περίκλειστα και εντός της αρχαιολογικής περιοχής της Κάτω Πάφου, κοντά στο Αρχαίο Ωδείο και στον Φάρο. Απέχουν 200 μέτρα από τη θάλασσα και περίπου 600 μέτρα από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου και την τουριστική περιοχή. Καλύπτονται από το Τοπικό Σχέδιο Πάφου και εμπίπτουν εντός της Πολεοδομικής Ζώνης Δα2, με συντελεστή δόμησης 0,01:1, ποσοστό κάλυψης 0,01:1, αριθμό ορόφων 1 και ανώτατο ύψος 5 μέτρα. Χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης. Στον Πίνακα Β, αναφέρονται συγκριτικές ενοικιάσεις, που δεικνύονται και στα σχέδια Γ-Ε. Όλες οι συγκριτικές ενοικιάσεις, όπως αναφέρει, αφορούν οικόπεδα εντός του Δήμου Πάφου, που χρησιμοποιούνται ως χώροι στάθμευσης, και πλεονεκτούν των υπό εκτίμηση ακινήτων, λόγω θέσης και πρόσβασης. Το Τεμάχιο 152 αποτελούσε μέρος του Τεμαχίου 37, το υπόλοιπο μέρος του οποίου απαλλοτριώθηκε και προέκυψαν τα τεμάχια 150, 151 και 152. Η αποζημίωση είχε καταβληθεί στον Ενάγοντα και εγγράφθηκαν στην Κυπριακή Δημοκρατία τα Τεμάχια 150 και 151, την 02.05.2018. Το Τεμάχιο 155 αποτελούσε μέρος του Τεμαχίου 39, το υπόλοιπο του οποίου απαλλοτριώθηκε και προέκυψαν τα Τεμάχια 153, 154 και 155. Η αποζημίωση είχε καταβληθεί στον Ενάγοντα για τα Τεμάχια 153 και 154, και οι απαλλοτριωθείσες εκτάσεις εγγράφθηκαν στην Κυπριακή Δημοκρατία την 02.05.2018. Λαμβάνοντας υπόψη τις συγκριτικές ενοικιάσεις, ο ΜΥ1 υιοθέτησε ως ετήσιο αγοραίο ενοίκιο για την περίοδο από την 01.01.2014 το ποσό των €2.50, τ.μ.. Βάσει αυτού, υπολόγισε για το Τεμάχιο 152 το ετήσιο ενοίκιο στα €165,00 και για το Τεμάχιο 155 στα €79,00, δίδοντας σύνολο €250,00.

 

19.    Στο Σχέδιο Α, δεικνύεται το Τεμάχιο 155, που είναι στενόμακρο ακίνητο ανάμεσα στα Τεμάχια 154 και 153, καθώς και το Τεμάχιο 152, που επίσης είναι στενόμακρο ακίνητο ανάμεσα στα Τεμάχια 151 και 150. Στον Πίνακα Β, με τις συγκριτικές εκτιμήσεις, μόνον τρεις συγκριτικές ενοικιάσεις αναφέρονται, τριών οικοπέδων που χρησιμοποιούνται ως χώροι στάθμευσης στην ενορία Αγίου Θεοδώρου. Το συγκριτικό 1, έκτασης 612 τ.μ., ενοικιάζεται, κατά τον ΜΥ1, για €250,00 μηνιαίως, που αντιστοιχεί σε €4.92 ανά τ.μ.  ετησίως και €0,41 ανά τ.μ. μηνιαίως. Το συγκριτικό 2, έκτασης 358 τ.μ., ενοικιάζεται για €100,00 μηνιαίως, που αντιστοιχεί σε €3,96 τ.μ. ανά τ.μ. ετησίως και €0,28 ανά τ.μ. μηνιαίως, και το συγκριτικό 3, έκτασης 537 τ.μ., ενοικιάζεται για €150,00 μηνιαίως, που αντιστοιχεί σε €3,36 ανά τ.μ. ετησίως και σε €0,28 ανά τ.μ. μηνιαίως. Στους χάρτες Γ-Ε, τα συγκριτικά δεν απεικονίζονται σε συνάρτηση με το συγκρινόμενο, τις αποστάσεις, και δεν αναφέρονται, στο Τ3, τα λοιπά χαρακτηριστικά τους, ούτε αναφέρονται οποιεσδήποτε προφανείς αναπροσαρμογές.

 

20.    Δεν εξηγήθηκε από τον ΜΥ1 γιατί πλεονεκτούν τα συγκριτικά λόγω θέσης, πρόσβασης, σχήματος, και πού αναφέρονται οι αναπροσαρμογές στην έκθεσή του, που κατά τον ίδιο, όπως ανέφερε προφορικά, έγιναν. Ειδικότερα, είπε, προφορικά, πως έλαβε τoν μέσο όρο των συγκριτικών €3,88 ανά τ.μ. ετησίως, και εφάρμοσε προσαρμογή -35%, λαμβάνοντας το 65%, χωρίς να εξηγεί γιατί, καταλήγοντας να υιοθετεί το €2,50 ανά τ.μ. ετησίως. Ερωτήθηκε για τις πολεοδομικές ζώνες των συγκριτικών, και ανέφερε πως τα συγκριτικά 2 και 3 είναι σε εμπορική ζώνη και το συγκριτικό 1 είναι σε οικιστική ζώνη. Όπως ανέφερε ο ΜΥ1, κατά την κυρίως εξέτασή του, δεν εντόπισε οποιαδήποτε άλλη εκτίμηση για τα επίδικα τεμάχια. Η αξία γενικής εκτίμησης, σε τιμές 01.01.2013, ήταν, για το τεμάχιο 155, €1.300,00, και η αξία γενικής εκτίμηση, σε τιμές 01.01.2013, για όλο το τεμάχιο 152, ήταν €2.800,00. Δεν προσκόμισε κάποια στοιχεία γι’ αυτές τις αναφορές του.

 

21.    Κατά την αντεξέτασή του, ο μάρτυρας ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως δεν έλαβε υπόψη του την αγοραία αξία των ακινήτων που συνέκρινε, αλλά ενήργησε απευθείας βάσει της αναφερόμενη σε αυτόν αξίας ενοικίασης. Υποβλήθηκε στον μάρτυρα, πως θα έπρεπε να λάβει υπόψη του την αγοραία αξία των ακινήτων, βάσει της οποίας να υπολογίσει το ετήσιο ενοίκιο. Ο ΜΥ1 ανέφερε πως ο τρόπος αυτός είναι επισφαλής και απαιτεί αρκετές υποθέσεις, και η κύρια υπόθεση είναι το ποιο ποσοστό θα χρησιμοποιηθεί για να πολλαπλασιαστεί ανά την αγοραία αξία, για να προκύψει ένα ποσό, επομένως, δεν θα μπορούσε να καταλήξει σε ασφαλή συμπεράσματα, χρησιμοποιώντας την αγοραία αξία. Δεν εξήγησε, όμως, με σαφήνεια και γιατί η μέθοδος που ακολούθησε καταλήγει σε ασφαλέστερα συμπεράσματα, δηλαδή το να λάβει υπόψη του την ενοικιαζόμενη αξία που θα του αναφέρει προφορικά ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής, από τρία μόνον οικόπεδα που βρίσκονται σε άλλα σημεία της Πάφου. Γιατί έλαβε υπόψη του μόνον τα συγκεκριμένα, που αναφέρει ως συγκριτικά, και όχι άλλα, και κυρίως, γιατί τα θεωρεί συγκρίσιμα. Όταν του υποδείχθηκε πως υπάρχουν και άλλα που ενοικιάζονται, για €700,00 μηνιαίως, απάντησε πως απλώς δεν τα εντόπισε. Ερωτήθηκε, από ποιον έλαβε τις πληροφορίες για τις ενοικιάσεις, από τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή, ποιες είναι οι πηγές του, και απάντησε με ασάφεια. Ερωτήθηκε, γιατί δεν έλαβε υπόψη του τις ενοικιάσεις που δηλώνονται στον Τμήμα Φορολογίας, και η απάντησή του ήταν πως υπήρχε ενδοιασμός για το εάν θα δίδονταν τα στοιχεία γιατί είναι προσωπικά δεδομένα και ότι δεν θα είχαν συμβόλαια. Και ο ίδιος, όμως, δεν αναζήτησε συμβόλαια και λειτούργησε με προχειρότητα, αν και μη δεχόμενος ότι η έρευνά του είναι ελλιπής. Μετέπειτα, δέχθηκε πως δεν θα μπορούσε να κάνει βαθύτερη έρευνα, δεν είναι «ανιχνευτής», την ίδια στιγμή, μη εξηγώντας και γιατί δεν λειτούργησε με ασφαλέστερη μέθοδο εκτίμησης. Ενώ έλαβε υπόψη του ό,τι του αναφέρθηκε προφορικά ως ενοίκιο από αγνώστους, σε τρεις περιπτώσεις ενοικιάσεων στην ευρύτερη Πάφο, θεώρησε «αυθαίρετο» να λάβει υπόψη του ότι λαμβάνονταν συμφωνημένη ετήσια αξία για τα δύο τεμάχια €1.520,00. Ο ΜΥ1 εξήγησε πως θεωρεί περίκλειστα τα Τεμάχια 152 και 155, εφόσον δεν εφάπτονται σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο, για να μεταβεί κάποιος σε αυτά, θα πρέπει να περάσει μέσα από άλλα τεμάχια, ενώ υπάρχει και περίφραξη. Δεν έχει πει πως τα επίδικα μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως χώροι στάθμευσης. Κατά την επανεξέτασή του, θυμήθηκε ξαφνικά και είπε πως ήταν με τους ενοικιαστές που μίλησε και του είπαν τις τιμές ενοικίασης.

 

22.    Ενώ είναι αποδεκτό πως ο ΜΥ1 είναι προσοντούχος εκτιμητής, με βάση όσα ανέφερε και δεν διαψεύστηκαν, σχετικά με τα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά προσόντα και την πείρα του, δεν έπεισε το Δικαστήριο για την ορθότητα της εκτίμησής του (Τ3) και για την αξιοπιστία της μαρτυρίας του. Απαντούσε με ασάφεια και υπεκφυγές σε κρίσιμα σημεία. Δεν εξήγησε γιατί, υπό στις περιστάσεις, έκρινε πως μπορεί να εφαρμόσει τη συγκριτική μέθοδο αποκλειστικά, και έναντι ποιων άλλων διαθέσιμων μεθόδων της επιστήμης του. Η αναφορά του ότι θα ήταν περίπλοκη άλλη διαδικασία άφησε να νοηθεί πως θα μπορούσε να εφαρμοστεί και άλλη μέθοδος ή διαδικασία, στη βάση της συγκριτικής μεθόδου, αλλά θα ήταν κοπιώδης, κάτι που ήθελε να αποφύγει. Η αναφορά του σε μη αξιοπιστία ενός ποσοστού επί της αγοραίας αξίας, για τον καθορισμό της ενοικιαστικής αξίας, παρέμεινε ανεξήγητη. Γιατί δεν μπορεί να βρει το μέσο ποσοστό, αλλά μπορεί να δώσει πίστη σε ό,τι του πει ο καθένας πως λαμβάνει ή πληρώνει ως ενοίκιο, χωρίς άλλες διασφαλίσεις των πληροφοριών του. Έπειτα, γιατί εφαρμόζοντας την συγκριτική μέθοδο, θεωρεί ασφαλώς συγκρίσιμες τρεις μόνον ενοικιάσεις χώρων στάθμευσης, στην ευρύτερη Πάφο, σε διαφορετικές ζώνες, και με διαφορετικά χαρακτηριστικά, χωρίς καν ξεκάθαρη θέση των φυσικών και νομικών χαρακτηριστικών και των αναπροσαρμογών, και βάσει στοιχείων που έλαβε με άγνωστη μέθοδο, ενδεχομένως από τους ενοικιαστές. Δεν ήταν ενδεικτική εμπειρογνωμοσύνης η μέθοδος να ρωτήσει τρία άτομα πόσο ενοικιάζουν χώρους στάθμευσης στην Πάφο, οπουδήποτε, και βάσει ό,τι του πουν, τη δεδομένη χρονική στιγμή, προφορικά, να το θεωρήσει ως ασφαλές δεδομένο, να λειτουργήσει βάσει αυτού και να βγάλει μέσο όρο, έπειτα να αφαιρέσει, για άγνωστους λόγους, το 35%, και έτσι να καθορίσει ετήσιο ενοίκιο. Η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης προϋποθέτει την ύπαρξη διαθέσιμων συγκριτικών στοιχείων, να υπάρχει ανταγωνιστική αγορά και τα στοιχεία που λαμβάνονται να είναι αξιόπιστα. Είναι απλή και κατανοητή μέθοδος, αλλά αξιόπιστη όταν η αγορά είναι σταθερή και ενεργή. Στη μελέτη του, ο ΜΥ1, δεν αναφέρει όλα τα ειδικά κριτήρια που επηρεάζουν την αξία των επίδικων τεμαχίων, δεν εξηγεί τη συγκρισιμότητα των ακινήτων που χρησιμοποίησε ως συγκριτικά, δεν καθόρισε τα κατάλληλα κριτήρια σύγκρισης, δεν οργάνωσε και δεν ανέλυσε κατάλληλα τα δεδομένα σε πίνακα με την διάφανη εφαρμογή αναπροσαρμογών – αναγωγών, δεν αναφέρθηκε στους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία, γενικότερα. Η μαρτυρία του ΜΥ1 δεν είναι αποδεκτή ως αξιόπιστη.

 

23.    Με βάση όσα συνομολούνται και την αποδεκτή μαρτυρία, η Κυπριακή Δημοκρατία κατέχει τα Τεμάχια 152 και 155, ιδιοκτησίας του Ενάγοντος κατά 33/400 και 1/12 ιδανικά μερίδια, αντίστοιχα, χωρίς να έχει, μέχρι στιγμής, πραγματοποιηθεί διαδικασία νόμιμης απαλλοτρίωσης ή διαδικασία νόμιμης επίσχεσης των μεριδίων του Ενάγοντος, τα οποία όμως είναι ιδανικά μερίδια. Η Κυπριακή Δημοκρατία είναι συνιδιοκτήτρια των ιδίων ακινήτων κατά 67/100 και 2/3 ιδανικά μερίδια, αντίστοιχα. Οι διάδικοι είναι νόμιμοι συγκύριοι κατά ιδανικές μερίδες. Εξ αυτού του νόμιμου δικαιώματός τους, δικαιούται, ο καθένας, να χρησιμοποιεί το όλο των ακινήτων. Με τον ίδιο τρόπο, υφίσταται αναγκαστική συνιδιοκτησία και κατ' επέκταση αναγκαστική κοινή μίσθωση (forced co-ownership / tenancy in common). Με βάση το νόμιμο δικαίωμά τους, που κατοχυρώνεται μεταξύ άλλων στο άρθρο 23 § 1 του Συντάγματος, να χρησιμοποιεί ο καθένας το όλο των ακινήτων (γιατί είναι ιδανικές οι μερίδες), δεν μπορεί ο ένας να ζητήσει από τον άλλον «ενοίκιο», για την κατοχή και χρήση οποιουδήποτε συγκεκριμένου επιμέρους μέρους των ακινήτων, ή την έξωσή του, ή να θεωρήσει πως η χρήση του όλου των ακινήτων από τον συνιδιοκτήτη συνιστά αδικαιολόγητο όφελος εις βάρος του. Μόνον εάν αποδειχθεί παράνομος αποκλεισμός ή παράνομη επέμβαση του ενός στην ιδιοκτησία του άλλου, τότε δυνατόν να υπάρχει δικαίωμα σε αποζημίωση, που εκείνη υπολογίζεται στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου[6]. Το τελευταίο, δηλαδή ο υπολογισμός κάποιας αποζημίωσης (εφόσον προκύψει δικαίωμα σε αποζημίωση) στη βάση της ενοικιαστικής αξίας, δεν σημαίνει ταυτόχρονα συμβατικό ή νόμιμο δικαίωμα του ενός έναντι στον άλλον για καταβολή ενοικιαστικής αξίας. Πότε ο ένας συνιδιοκτήτης υπερβαίνει το όριο άσκησης του δικού του δικαιώματος και παρεμβαίνει παράνομα στην άσκηση του δικαιώματος του άλλου, που εκείνο είναι το ζητούμενο, δεν είναι πάντοτε απλό, στις συνιδιοκτησίες κατά ιδανικά μερίδια ή στις συγκατοικήσεις που προκύπτουν αναγκαστικά εξ αυτής της νομικής κατάστασης.

 

24.    Στην προκειμένη περίπτωση, δεν φαίνεται να μπορεί να υπάρξει κάποιος επιμέρους φυσικός διαχωρισμός και διανομή των τεμαχίων. Τα τεμάχια αυτά περιβάλλονται από περαιτέρω έκταση που ανήκει κατ’ ιδιοκτησία στην Κυπριακή Δημοκρατία και συνθέτει τον αρχαιολογικό χώρο στην περιοχή του Φάρου και του Αρχείου Ωδείου, με τέτοιον πολεοδομικό χαρακτηρισμό και χρήση. Δεν είναι λογικά εφικτό, για τον Ενάγοντα, ιδιώτη, να λάβει την κατοχή, ως συγκατοχή, των ακινήτων ή οποιουδήποτε μέρους τους, και να εγκατασταθεί μέσα στον αρχαιολογικό χώρο, να τον χρησιμοποιεί παράλληλα με την Κυπριακή Δημοκρατία, με ιδιωτική χρήση. Η δε έκταση των ακινήτων, από μόνη της, δεν επιτρέπει καν φυσική κατάτμηση και διαχωρισμό.

 

25.    Γι’ αυτό, είναι παραδεκτό γεγονός πως επίκειται (και βασικά είναι και αναγκαία) η αναγκαστική απαλλοτρίωση των μεριδίων του Ενάγοντος, με τη νόμιμη διαδικασία, συνθήκη που θα πρέπει να τύχει επίσπευσης από την αρμόδια Αρχή, εφόσον θα επιφέρει και οριστική λύση σ’ αυτήν τη διαφορά.

 

26.    Η παραδοχή πως επίκειται αναγκαστική απαλλοτρίωση, σε συνάρτηση με το σύνολο των περιστάσεων, είναι μεταξύ των δεδομένων που οδηγούν στο ότι δεν είναι αναγκαία η έκδοση οποιουδήποτε άλλου διατάγματος, όπως, για παράδειγμα, ήταν η λύση που είχε δοθεί στην Α.Μ. ν. Ε.Β., αγωγή αρ. 2818/2015 Ε.Δ. Πάφου, ημερομηνίας 03.06.2024, υπό τις περιστάσεις της εκεί αναγκαστικής συνιδιοκτησίας. Εκεί εξηγήθηκαν, μέσα από ιστορική επισκόπηση, και οι νομικές αρχές, που διέπουν αγωγές που δυνατόν να λαμβάνουν τον χαρακτήρα αγωγών διανομής (partition actions) σε περιπτώσεις αναγκαστικής συνιδιοκτησίας κατά ιδανικές μερίδες και μη συμφωνίας ως προς την κοινή κατοχή και χρήση.

 

27.    Μέχρι να γίνει κάποια διαδικασία αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, ο Ενάγων, εκ των περιστάσεων, υπόκειται, και θα υπόκειται, σε δυσανάλογο περιορισμό του δικού του περιουσιακού δικαιώματος. Ο τρόπος και η έκταση του περιορισμού, που ουσιαστικά συνιστά αποκλεισμό, δεν μπορεί να θεωρηθεί ανεκτός, ως νόμιμος, κατά τρόπο που να μην πρέπει να αποζημιωθεί.

 

28.    Παρεμβάλλεται πως η διαπίστωση της μη νομιμότητας δεν έχει να κάνει με αδικοπραγία της Κυπριακής Δημοκρατίας, ούτε εκφράζεται στη γλώσσα των αστικών αδικημάτων. Απορρέει από το ίδιο το δικαίωμα του Ενάγοντος στην ιδιοκτησία, και με τον τρόπο που παρεμβαίνει, σ’ αυτό, το παράλληλο δικαίωμα της Κυπριακής Δημοκρατίας να κατέχει τα ακίνητα, ως συνιδιοκτήτρια κατά ιδανικές μερίδες· καταλύοντας το δικαίωμα του Ενάγοντος συνιδιοκτήτη της, ο οποίος ουδέποτε είχε συμφωνήσει στην αποκλειστική χρήση των ακινήτων από την Κυπριακή Δημοκρατία χωρίς οποιοδήποτε αντάλλαγμα.

 

29.    Απεναντίας, με βάση τη μαρτυρία του ΜΕ1, υπήρξαν αγωγές και συμφωνία αναμεταξύ του Ενάγοντος και της Κυπριακής Δημοκρατίας, η Κυπριακή Δημοκρατία, εφόσον κατέχει κατ’ αποκλειστικότητα τα ακίνητα αυτά, επί των οποίων και ο Ενάγων έχει δικαίωμα, για τους προαναφερόμενους σκοπούς που σχετίζονται με τη διατήρηση του αρχαιολογικού χώρου, να καταβάλλει στον Ενάγοντα ως αποζημίωση, ένα ποσό σε ετήσια βάση, που, για την περίοδο από 30.03.2008 μέχρι την 31.12.2013, συμφωνήθηκε στα €1.520,00. Η συμφωνία αυτή αποτυπώθηκε και σε δικαστική απόφαση που εκδόθηκε στην αγωγή 2576/2008 Ε.Δ. Πάφου την 12.12.2013 (Τ1), και δεν διαφοροποιήθηκε με κάποια μεταγενέστερη συμφωνία αναμεταξύ του Ενάγοντος και της Κυπριακής Δημοκρατίας. Ο Ενάγων ανέφερε πως θα τον ικανοποιούσε η ίδια αποζημίωση, την οποία πρώτιστα ζητά.

 

30.    Για την περίοδο από την 01.01.2014 και μετέπειτα, δεν φαίνεται, από τις αποφάσεις του Τ1 ή από άλλη μαρτυρία, να υπήρξε κάποια άλλη συμφωνία, ούτε καθορίστηκε διαφορετικά κάποιο ετήσιο αντάλλαγμα. Η Κυπριακή Δημοκρατία εξακολουθεί να κατέχει τα ακίνητα κατ’ αποκλειστικότητα και μετά από την 31.12.2013, μέχρι και σήμερα. Ο Ενάγων, που αναγκαστικά συνεχίζει να στερείται του δικαιώματος κατοχής και χρήσης των ακινήτων του, εξακολουθεί να δικαιούται σε αποζημίωση, και δεν διαφοροποιήθηκε οτιδήποτε επί αυτής της ουσίας.

 

31.    Φαίνεται, όμως, πως η πλευρά του Εναγόμενου, σήμερα, θεωρεί πως η αποζημίωση του Ενάγοντος, που εμμέσως αναγνωρίζει πως θα πρέπει να υφίσταται, θα πρέπει να καθοριστεί σ’ ένα χαμηλότερο ετήσιο ποσό, γιατί αλλάζει κάθε τόσο η ενοικιαστική αξία. Αν και έχει μια λογική διάσταση η προσέγγισή της, έφερε προ εκπλήξεως τον Ενάγοντα, όταν πρότεινε ποσό €250,00, ιδίως στη βάση της εκτίμησης του ΜΥ1, που, για τους λόγους που εξηγήθηκαν, δεν έγινε αποδεκτή ως αξιόπιστη μαρτυρία για την ενοικιαστική αξία των ακινήτων. Δεν φαίνεται στο Δικαστήριο πως εάν ο Ενάγων έρχονταν αντιμέτωπος με αντικειμενικό δεδομένο μείωσης της αξίας των ακινήτων του, θα επέμενε, παράλογα, να λαμβάνει περισσότερα χρήματα.

 

32.    Η ετήσια ενοικιαστική αξία, με βάση τη συμφωνία των μερών που εντυπώνεται στη δικαστική απόφαση ημερομηνίας 12.12.2013 (Τ1), για τα συγκεκριμένα ακίνητα, ήταν €1.520,00, μέχρι και την 31.12.2013. Δεν υπάρχει συγκεκριμένη και επαρκής μαρτυρία του Ενάγοντος για επαύξησή της, από την επομένη, την 01.01.2014, και μετέπειτα, και, όπως ήδη λέχθηκε, δεν έγινε αποδεκτή και η μαρτυρία του Εναγόμενου για μείωσή της, από την επομένη, 01.01.2014, και μετέπειτα. Επίσης, πέρα από τις εκ προχείρου λεκτικές αναφορές, το Δικαστήριο δεν έχει ενώπιον του στοιχεία για την εκτιμημένη από το Κτηματολόγιο ως αγοραία αξία των ακινήτων, για την περίοδο από 01.01.2014 και μετέπειτα. Η ετήσια ενοικιαστική αξία των δύο ακινήτων μαζί, καθορίζεται στο ποσό των €1.520,00, βάσει της προϋφιστάμενης συμφωνίας των δύο πλευρών, που είναι το μόνο στοιχείο που έχει ενώπιον του το Δικαστήριο ως ενδεικτικό της αξίας που τα ίδια τα μέρη συμφώνησαν και απέδωσαν για την συγκεκριμένη περίπτωση.

 

33.    Με βάση το άρθρο 31 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, κάθε Δικαστήριο, κατά την άσκηση της πολιτικής του δικαιοδοσίας, οφείλει, σε κάθε δίκη ή άλλη διαδικασία, να παρέχει, είτε απολύτως είτε υπό τέτοιους όρους και προϋποθέσεις, όπως το Δικαστήριο κρίνει δίκαιο, όλες τις θεραπείες τις οποίες οποιεσδήποτε των διαδίκων θα δικαιούτο, σε σχέση με οποιαδήποτε εγερθείσα από αυτόν αξίωση στηριζόμενη στον νόμο ή στις αρχές τις επιείκειας (equity) κατά τρόπο, εφόσον αυτό είναι δυνατόν, ώστε όλα τα αμφισβητούμενα θέματα μεταξύ των διαδίκων να διαγιγνώσκονται πλήρως και τελικώς, και κάθε πολλαπλότητα της διαδικασίας που αφορά σε οποιοδήποτε θέμα να αποφεύγεται.

 

34.    Με βάση το άρθρο 41 Ν.14/60, κάθε Δικαστήριο, κατά την άσκηση της πολιτικής δικαιοδοσίας του, έχει την εξουσία να εκδίδει δεσμευτικές αναγνωρίσεις δικαιώματος, είτε ζητείται ή μπορούσε να ζητηθεί οποιαδήποτε παρεπόμενη θεραπεία, είτε όχι.

 

35.    Έχοντας υπόψη τα γεγονότα και το νομικό πλαίσιο μέσα στο οποίο προωθήθηκε η αξίωση του Ενάγοντος, κρίνεται πως ο Ενάγων δικαιούται σε θεραπείες. Αυτές καθορίζονται με βάση τις αξιώσεις του Ενάγοντος και με γνώμονα την οριστική επίλυση της συγκεκριμένης διαφοράς και την αποφυγή περαιτέρω αγωγών επί του ίδιου θέματος.

 

Κατάληξη

 

36.    Εκδίδεται αναγνωριστική απόφαση ότι ο Ενάγων, ενόσω είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης κατά ιδανικά μερίδια των πιο κάτω περιγραφόμενων ακινήτων, έχει το δικαίωμα κατοχής και χρήσης τους, στο όλο τους, εκτός εάν τα ακίνητα αυτά διαχωριστούν ή διαιρεθούν και τα μερίδια του Ενάγοντος συγκεκριμενοποιηθούν περιορισμένα σε επιμέρους ξεχωριστά τμήματα των ακινήτων.

 

Λεπτομέρειες ακινήτων

(α) Χωράφι, με αριθμό εγγραφής 47283, Φ./Σχ.51/10W2, Τεμάχιο 152, συνολικού εμβαδού 795 τ.μ., μερίδια του Ενάγοντος 33/400, στην Κάτω Πάφο, στην Πάφο.

(β) Χωράφι με αριθμό εγγραφής 47314, Φ./Σχ.51/10W2, Τεμάχιο 155, συνολικού εμβαδού 381 τ.μ., μερίδια του Ενάγοντος 1/12, στην Κάτω Πάφο, στην Πάφο.

(«τα ακίνητα»)

 

37.    Εκδίδεται διάταγμα δια του οποίου επιτρέπεται στην Κυπριακή Δημοκρατία η αποκλειστική κατοχή και χρήση των πιο πάνω ακινήτων, περιλαμβανομένων των μεριδίων του Ενάγοντος σ’ αυτά, νοουμένου ότι η Κυπριακή Δημοκρατία καταβάλλει στον Ενάγοντα, ετησίως, το ποσό των €1.520,00, κατά τον Δεκέμβριο του κάθε έτους, για το έτος που κλείνει κατά την 31η Δεκεμβρίου.

 

38.    Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Ενάγοντος και εναντίον της Κυπριακής Δημοκρατίας, δια του Εναγόμενου, για το ποσό των €15.200,00, ως αποζημίωση του Ενάγοντος για την αποκλειστική χρήση των ακινήτων από την Κυπριακή Δημοκρατία, περιλαμβανομένων των μεριδίων του Ενάγοντος, και τον αποκλεισμό του Ενάγοντος από τη κατοχή και χρήση τους, για τα έτη 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 και 2023.

 

39.    Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η Κυπριακή Δημοκρατία, δια του Εναγόμενου, για όσο χρόνο κατέχει τα μερίδια ιδιοκτησίας του Ενάγοντος στα ακίνητα, να καταβάλλει στον Ενάγοντα €1.520,00 ετησίως, αρχίζοντας από το 2024, και ακολούθως κάθε επόμενο έτος.

 

40.    Όσον αφορά τα έξοδα της αγωγής, ακολουθώντας το αποτέλεσμά της, επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντος και εναντίον του Εναγόμενου. Λόγω της έκτασης των διαδικαστικών διαβημάτων, να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και να εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα εξόδων στην οποία καταχωρίστηκε η αγωγή.

 

(Υπ.) ……………………….

Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ


[1] Έγγραφο Α, 21.02.2024.

[2]. Χριστοδούλου ν. Αριστοδήμου (1996) 1 ΑΑΔ 552, Ζερβού ν. Χαραλάμπους (1996) 1 ΑΑΔ 447, Καρεκλά ν. Κλεάνθους (1997) 1 ΑΑΔ 1119, Αθανασίου ν. Κουνούνη (1997) 1 ΑΑΔ 614, Παπακοκκίνου ν. Σμυρλή (2001) 1 ΑΑΔ 1653, Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη (2002) 1 ΑΑΔ 401, Χρίστου ν. Khoreva (2002) 1 ΑΑΔ 207, Ιωάννου ν. Παλάζη (2004) 1 ΑΑΔ 576, Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Vlatislaw (2011) 1 ΑΑΔ 55, Τσιντίδης ν. Χαριδήμου (2012) 1 ΑΑΔ 2290.

[3]. Μακρίδης ν. Dharaghji (1990) 1 ΑΑΔ 1013, Πιττάλης ν. Ianira Entr. Ltd (1997) 1 ΑΑΔ 184, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 ΑΑΔ 2298, Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου (2013) 1 ΑΑΔ 832, Α.Α.Ι ν. Χρυσοστόμου, Πολιτική Έφεση 298/2014, ημερομηνίας 14.12.2023.

[4]. Philippou v. Odysseos (1989) 1 CLR 1, Καούρης v. Δημητρίου (2008) 1 ΑΑΔ 967, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 ΑΑΔ 2298, Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου (2013) 1 ΑΑΔ 832.

[5] Έγγραφο Β, 21.02.2024, άρθρο 25 του περί Αποδείξεως Νόμου Κεφ.9.

[6] Βλ. και Κakoullou v. Kakoulli (1985) 1 CLR 355, Ηροδότου ν. Παναγίδου, Πολιτική Έφεση 336/2014, ημερομηνίας 13.07.2023, Α.Μ. ν. Ε.Β., αγωγή αρ. 2818/2015 Ε.Δ. Πάφου, ημερομηνίας 03.06.2024.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο