ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.

 

 

Αγωγή αρ. 2131/2015

 

 

 

1.    GARY ALEXANDER MACDONALD

2.    MOIRA JANE MACDONALD

 

Ενάγοντες

 

 

 

ν.

 

 

 

 

 

1.    ALPHA PANARETI PUBLIC LTD

2.    ALPHA BANK CYPRUS LTD

 

Εναγόμενοι

 

 

___________________________________

 

Ημερομηνία: 26 Αυγούστου 2024

 

Εμφανίσεις:

Γ. Κουζαλής για G. Kouzalis LLC, για την Ενάγουσα 2

Στ. Φλωράκη (κα) με Ρ. Δημητρίου (κα) για Χλωρακιώτης & Φλωράκη ΔΕΠΕ, για την Εναγόμενη 1

 

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Το πλαίσιο της διαφοράς

 

1.         Η αγωγή κινήθηκε από τους Ενάγοντες 1 και 2 (μαζί καλούμενοι «οι αγοραστές») και προωθήθηκε μέχρι τέλους μόνο από την Ενάγουσα 2, λόγω του θανάτου του Ενάγοντος 1. Οι αγοραστές, μόνιμοι κάτοικοι Ηνωμένου Βασιλείου, χωρίς αντικείμενο ενασχόλησής τους την αγορά ακινήτων, ισχυρίζονται πως, από την περίοδο 2006-2007 και μετέπειτα, προσεγγίζονταν πολίτες από το Ηνωμένο Βασίλειο, από αντιπρόσωπους της Εναγόμενης 1, Κυπριακής εταιρείας, προκειμένου να τους διαφημίσουν και εν τέλει να τους πωλήσουν ακίνητη περιουσία στην Κύπρο. Στο πλαίσιο αυτό, η Εναγόμενη 1 είχε παρουσιάσει σ’ αυτούς πως θα προχωρούσε στην ανέγερση κατοικιών σε ακίνητό της στα Κούκλια, τα πλήρη στοιχεία του οποίου περιγράφονται στην αγωγή, που θα συνιστούσαν το συγκρότημα «Quirina», μέρος του έργου «Terra Divina». Σύντομα, όπως τους λέχθηκε, και σε κάθε περίπτωση σε εύλογο χρόνο, θα ολοκλήρωνε και θα παρέδιδε το ακίνητο, που διατίθετο σε χαμηλή τιμή. Η αγορά του θα συνιστούσε, όπως ήταν η εικόνα που εξέλαβαν, καλή επενδυτική ευκαιρία, διαθέσιμη για σύντομο χρονικό διάστημα, που θα έπρεπε να προλάβουν. Ήταν καλή ευκαιρία με δεδομένη την σχετικά πρόσφατη τότε εισχώρηση της Κύπρου στην Ευρωπαϊκή Ένωση, την ευνοϊκή τοποθεσία του ακινήτου και τη δυνατότητα μεταγενέστερης εκμετάλλευσης με ενοικίαση ή μεταπώληση, που θα μπορούσε να συμβεί εύκολα και να αποφέρει κέρδος.

 

2.         Οι αγοραστές, βασιζόμενοι σ’ αυτά, εξέφρασαν το ενδιαφέρον τους για επένδυση σε ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου, με σκοπό τη μεταπώλησή ή την εκμίσθωσή τους. Συνολικά, θα κατέβαλλαν περίπου το 20% του συνολικού τιμήματος ως θα υπολογίζονταν από ανεξάρτητο εκτιμητή, όπως ήταν η παράσταση που δόθηκε, ενώ το υπόλοιπο 80% θα καταβάλλονταν στην Εναγόμενη 1 ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών είτε δια επενδυτικού δανείου, που θα τους παραχωρούσε η Εναγόμενη 2, υποθηκεύοντας το ακίνητο, με την υποστηρικτική συμβολή της Εναγόμενης 1, είτε από δικά τους χρήματα. Σε περίπτωση δανειοδότησης, το δάνειο θα είχε μειωμένο επιτόκιο και θα αποπληρώνονταν σε μακρά χρονική περίοδο. Στην ουσία, θα είχε αποσβεστεί μέσω της συμφέρουσας εκμετάλλευσης του ακινήτου. Εξ ου και δεν θα καλούνταν να καταβάλουν κάποιο ποσό στην Τράπεζα πριν να ολοκληρωθεί το ακίνητο. Στα προτερήματα της επένδυσης, έγινε αναφορά και σε φορολογικά πλεονεκτήματα. Επίσης, προσφέρθηκε η δυνατότητα να τους παράσχουν ανεξάρτητο νομικό σύμβουλο, για να τους δίδει κατάλληλες συμβουλές.

 

3.         Υπογράφθηκε το πωλητήριο συμβόλαιο, την 27.07.2009, για το διαμέρισμα Q204. Οι αγοραστές αγόρασαν από κοινού το ακίνητο, ½ έκαστος, για €245.765,00, περιλαμβανομένου του Φ.Π.Α.. Το ποσό των €2.255,00 θα συνιστούσε την προκαταβολή και το ποσό των €34.610,00 θα καταβάλλονταν με την υπογραφή της συμφωνίας. Το υπόλοιπο ποσό, των €196.612,00, θα καταβάλλονταν απευθείας στην Εναγόμενη 1 με δανειοδότηση, σταδιακά, αναλόγως της προόδου των εργασιών. Συναφώς, και σε περίπτωση που η αίτησή τους για δανειοδότηση δεν γίνονταν αποδεκτή από την Εναγόμενη 2, θα καθίστατο άκυρη και η συμφωνία πώλησης.

 

4.         Η Ενάγουσα 2 ισχυρίζεται πως, στο πλαίσιο της εν λόγω συμφωνίας, οι αγοραστές κατέβαλαν τελικά στην Εναγόμενη 1 το αρχικό ποσό, μέχρι και την υπογραφή της σύμβασης, από δικά τους κεφάλαια, ενώ το υπόλοιπο ποσό θα καταβάλλονταν από την Εναγόμενη 2, με χρέωσή τους. Η παράδοση του ακινήτου θα ήταν μέχρι την 31.12.2011. Η πολεοδομική άδεια θα εξασφαλίζονταν το αργότερο εντός 9 μηνών ή σε εύλογο χρόνο από την υπογραφή της συμφωνίας πώλησης, όπως και οι σχετικές άδειες για παραχώρηση δρόμου και τα σχετικά πιστοποιητικά, ενώ και ο διαχωρισμός και η έκδοση ξεχωριστού τίτλου, για τη μεταβίβαση, θα ήταν σε εύλογο χρόνο από την 30.12.2011. Η δε μεταβίβαση θα ήταν χωρίς εμπράγματα βάρη. Υπογράφθηκε και συμπληρωματική συμφωνία σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους.

 

5.         Μετά από την υπογραφή της συμφωνίας πώλησης, περί την 01.08.2009, προσεγγίστηκαν και από αντιπρόσωπους της Εναγόμενης 2 για το δάνειο, ενώ προτάθηκαν δύο δικηγόροι, που κατονομάζονται, στους οποίους θα μπορούσε να δοθεί πληρεξούσιο έγγραφο, για να υπογραφούν τα σχετικά έγγραφα δανείου. Υπογράφηκαν τα σχετικά έγγραφα δανείου, για ποσό GBP164.000,00. Κατά την υπογραφή των πληρεξουσίων προς τους δικηγόρους, λέχθηκε πως οι δικηγόροι θα ήλεγχαν τους τίτλους, τις συμφωνίες και θα διαβεβαίωναν ότι οι πληρωμές γίνονταν ορθά, αναλόγως των εργασιών, ενώ θα φρόντιζαν για την κατάθεση της συμφωνίας πώλησης στο Κτηματολόγιο και για τη μεταβίβαση.

 

6.         Μετά την υπογραφή όλων των προαναφερόμενων συμφωνιών, οι αγοραστές παρέμειναν στην κατοικία τους, στο Ηνωμένο Βασίλειο, αναμένοντας την εξέλιξη και σχετική ενημέρωση. Πλην όμως, το μόνο που λάμβαναν ήταν καταστάσεις λογαριασμού από την Εναγόμενη 2. Διερωτήθηκαν, γιατί. Τους ανέφεραν πως κι αυτό ήταν τυπικότητα. Όταν φαίνονταν και η επιβολή τόκου στις καταστάσεις λογαριασμού, και πάλι, θορυβήθηκαν, εφόσον υπήρχε η δέσμευση πως, πριν από την παράδοση του ακινήτου, δεν θα χρεώνονταν τόκους το δάνειο. Μετά από παρατεταμένη διαμαρτυρία, οι Εναγόμενοι δέχθηκαν να μην καταβληθεί οποιοσδήποτε τόκος, μέχρι την συμφωνημένη ημερομηνία παράδοσης του ακινήτου, την 31.12.2011.

 

7.         Περνούσε ο καιρός και οι αγοραστές δεν λάμβαναν κάποια ενημέρωση, ρωτούσαν, δεν υπήρχε ανταπόκριση, επομένως, κάποια στιγμή, και πάλι, άρχισαν να ανησυχούν. Στο πλαίσιο αυτό, εξέφρασαν στην Εναγόμενη 1 την πρόθεσή τους να πωλήσουν το ακίνητο στην Εναγόμενη 1 ή σε τρίτο πρόσωπο. Η Εναγόμενη 1, με διάφορες προφάσεις, αρνήθηκε να αγοράσει η ίδια το ακίνητο ή και να βοηθήσει στην εύρεση αγοραστή. Οι ίδιοι, έχοντας πλέον αντιληφθεί ότι δεν υπήρχε πρόοδος στις εργασίες, επιχείρησαν από μόνοι τους να πωλήσουν το ακίνητο, χωρίς επιτυχία. Ήρθαν σε επαφή με άλλους αγοραστές, διαπιστώνοντας ότι ήταν όλοι στην ίδια κατάσταση. Αποτάθηκαν μαζικά σε δικηγόρο στην Κύπρο, για να διερευνήσει το θέμα.

 

8.         Κατά τη διερεύνηση της υπόθεσης, διαπίστωσαν, μεταξύ άλλων, πως το έργο, περιλαμβανομένου του ακινήτου, όχι μόνον δεν είχε ολοκληρωθεί, λόγω τεχνικών ή πρακτικών δυσκολιών της Εναγόμενης 1, αλλά δεν είχαν εκδοθεί και οι σχετικές άδειες για την ανέγερσή του. Η υποθήκη που συστάθηκε επί του ακινήτου ήταν για υπέρογκο ποσό. Η συμφωνία δανείου προέβλεπε αποπληρωμή σε λιγότερο από 30 χρόνια και δεν ήταν επενδυτικό το δάνειο, αλλά οικιστικό. Είχε εκταμιευτεί από την Εναγόμενη 2 ποσό δανείου που πληρώθηκε στην Εναγόμενη 1 καταχρηστικά, εφόσον οι πληρωμές δεν ήταν σύμφωνες με την πρόοδο των εργασιών στο πωλούμενο ακίνητο. Υπήρχε όρος στη συμφωνία δανείου, οποιαδήποτε επίδοση δικαστικού εγγράφου, να γίνεται στους δικηγόρους που είχαν συμμετοχή ως πληρεξούσιοι αντιπρόσωποι. Το επιτόκιο παρουσίαζε συνεχώς αυξομειώσεις, και είχε φτάσει να είναι σε πολύ μεγάλο ποσοστό. Οι Εναγόμενοι βασικά δεν είχαν τηρήσει οποιαδήποτε δέσμευσή τους. Οι δε εκτιμήσεις δεν είχαν γίνει από ανεξάρτητο εκτιμητή, αλλά εκτιμητή που εξυπηρετούσε τα συμφέροντα των Εναγόμενων. Οι αγοραστές, μαζί με άλλους καταναλωτές, στην ίδια θέση, άρχισαν να διαμαρτύρονται. Οι Εναγόμενοι παρείχαν διαβεβαιώσεις καθησυχασμού, κέρδισαν χρόνο, αλλά, εν τέλει, δεν υπήρξε οποιαδήποτε εξέλιξη. Την 12.11.2015, όπως αναφέρει η Ενάγουσα 2, τερμάτισαν καί τη συμφωνία πώλησης καί τη συμφωνία δανείου.

 

9.         Η Ενάγουσα 2, στη βάση των προαναφερόμενων γεγονότων, καταλογίζει στην Εναγόμενη 1 ευθύνη, σε διάφορες βάσεις. Συναφώς, και οι θεραπείες που αξιώθηκαν εξ αρχής εναντίον της Εναγόμενης 1 είναι παράλληλες ή διαζευκτικές. Παράλληλα, αξιώνονται και αποζημιώσεις, για τα έξοδα στα οποία προέβησαν οι αγοραστές, προκειμένου να συμβληθούν, καθώς και τιμωρητικές αποζημιώσεις. Είχε καταλογιστεί ευθύνη και στην Εναγόμενη 2, εναντίον της οποίας, επίσης, αξιώθηκαν διάφορες θεραπείες. Το δικόγραφο της Ενάγουσας 2 καταλαμβάνει 43 σελίδες.

 

10.      Η Εναγόμενη 1 αρνείται το σύνολο των αξιώσεων αυτών. Προδικαστικά, θέτει πως, η Ενάγουσα 2 εμποδίζεται από το να εγείρει τέτοιες αξιώσεις, εφόσον οι αγοραστές εκχώρησαν ανεπιφύλακτα τα δικαιώματά τους στην Εναγόμενη 2 βάσει εγγράφου εκχώρησης, που είχε υπογραφθεί ταυτόχρονα με τη σύμβαση δανείου. Με βάση τους όρους εκείνου του εγγράφου, η μόνη αρμόδια να εγείρει αξιώσεις είναι η Εναγόμενη 2. Χωρίς βλάβη της θέσης αυτής, η Εναγόμενη 1 θέτει πως οι αγοραστές, σε κάθε ουσιώδη χρόνο, δέχονταν ανεξάρτητες συμβουλές από την εταιρεία Roseberry Property UΚ, που εδρεύει στο Ηνωμένο Βασίλειο (ROPUK), με σχετικό αντικείμενο εργασιών, η οποία δεν ενεργούσε ως αντιπρόσωπος ή εκπρόσωπος της Εναγόμενης 1. Είχαν επίσης ανεξάρτητο νομικό σύμβουλο και πεδίο ελεύθερης διαπραγμάτευσης για τις συμφωνίες που συνήψαν, τους όρους των οποίων γνώριζαν. Η Εναγόμενη 1 ουδεμία σχέση έχει με όσα αναφέρονται περί επένδυσης ή επωφελούς επένδυσης, είναι εταιρεία ανάπτυξης γης, όχι σύμβουλος, και ουδέποτε διαφήμισε ή έδωσε συμβουλές επένδυσης, παραστάσεις ή διαβεβαιώσεις. Υπογράφθηκε όντως το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 27.02.2009, για την αγορά του επίδικου διαμερίσματος, με τους όρους που φέρει το κείμενό του, το κύρος του οποίου δεν σχετίζεται με τους λόγους για τους οποίους οι αγοραστές αποφάσισαν να αγοράσουν το ακίνητο. Το περιεχόμενο του πωλητηρίου εγγράφου είχε εγκριθεί από τους αγοραστές ή και τους συμβούλους τους. Έγινε προηγούμενη διαπραγμάτευση μαζί τους, που όμως ήταν περιορισμένη σε θέματα που είχαν να κάνουν με το τίμημα πώλησης, το τι περιλαμβάνει, τα υλικά κατασκευής, εάν στην τιμή περιλαμβάνονται έπιπλα, κ.λπ.. Μόνοι τους ή δια των συμβούλων τους οι αγοραστές είχαν αποταθεί στην Εναγόμενη 2 για να λάβουν δάνειο, και είχαν γνώση όλων των λεπτομερειών που σχετίζονται με τον δανεισμό, αναφορικά με τον οποίο η Εναγόμενη 1 δεν ανέλαβε την πληρωμή τόκων. Η Εναγόμενη 1 υπέγραψε ως «ενυπόθηκος εγγυητής», χωρίς να αναλαμβάνει ευθύνη πληρωμής από την προσωπική της περιουσία. Το τίμημα πώλησης και ο τρόπος αποπληρωμής του είναι αυτοί που περιέχονται στο έγγραφο της σύμβασης πώλησης. Από προσωπική τους περιουσία, οι αγοραστές κατέβαλαν το ποσό των €36.480,97. Ποσό €84.000,00 εισπράχθηκε από την Εναγόμενη 1, σε διάφορες ημερομηνίες, από το δάνειο, σύμφωνα με την πρόοδο των εργασιών, με εξουσιοδότηση των αγοραστών, οι οποίοι ενημερώνονταν μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου για την πρόοδο των εργασιών και τα στάδια οικοδόμησης. Η παράδοση του ακινήτου θα γίνονταν τον Δεκέμβριο του 2011, νοουμένου ότι οι αγοραστές θα είχαν εκπληρώσει όλες τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, και δεν υπήρχαν εξυπακουόμενοι όροι που αντιτίθενται σε γραπτούς όρους. Η Εναγόμενη 1 αρνείται όσα άλλα αναφέρει η Ενάγουσα 2, περιλαμβανομένων των όσων αναφέρονται σχετικά με την καταβολή του τόκου του δανείου τους ή για διαμαρτυρίες και δεσμεύσεις. Αρνείται και την ευθύνη που της καταλογίζεται με διάφορους τρόπους, λέγοντας, μεταξύ άλλων, πως δεν είναι μεσίτρια ακινήτων, ούτε είχε υποχρέωση να αγοράσει πίσω το ακίνητο, και πως είναι οι αγοραστές που είχαν πρώτοι παραβεί τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, μη καταβάλλοντας το τίμημα αγοράς του ακινήτου, ή μη αποδεσμεύοντας χρήματα από την Τράπεζα, για να μπορεί να περατωθεί το ακίνητο, επειδή είχαν δεύτερες σκέψεις, που δεν σχετίζονται με την Εναγόμενη 1, ή και προκειμένου να αποφύγουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις. Το έργο είχε προχωρήσει σε βαθμό που, κατά την 30.10.2010, κατέστη πληρωτέο το ποσό των €51.000,00, βάσει της σύμβασης πώλησης, ωστόσο παρέλειψαν να εξουσιοδοτήσουν την πληρωμή του ή να το πληρώσουν άλλως πώς, παρά τις οχλήσεις. Όλες οι άδειες ήταν εκδομένες και η Εναγόμενη 1 δεν είχε παραβεί οποιαδήποτε υποχρέωσή της. Είχε δικαίωμα, η Εναγόμενη 1, όπως θέτει, να αναστείλει την περάτωση και παράδοση του διαμερίσματος, εάν οι αγοραστές παρέλειπαν την πληρωμή του τιμήματος πώλησης σύμφωνα με την πρόοδο των εργασιών. Ο δε τερματισμός της συμφωνίας πώλησης δεν έγινε ή δεν έγινε νόμιμα από τους αγοραστές. Ανταπαιτεί, η Εναγόμενη 1, δήλωση ότι το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 27.07.2009 εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ, απόφαση εναντίον της Ενάγουσας 2 €51.000,00 πλέον τόκο προς 9% με βάση το πωλητήριο έγγραφο, γενικές αποζημιώσεις για την παράβασή του, και δήλωση πως δεν βλάπτονται τα δικαιώματα της Εναγόμενης 1 να διεκδικήσει βάσει του πωλητηρίου εγγράφου επιπλέον ποσό που δυνατόν να καταστεί απαιτητό, αναλόγως της προόδου των εργασιών.

 

11.      Με απαντητικό δικόγραφο, η Ενάγουσα 2 αρνείται τους ισχυρισμούς και την ανταπαίτηση της Εναγόμενης 1 και επιμένει στη δική της εκδοχή.

 

12.      Εκκρεμούσης της διαδικασίας, η αγωγή που είχε αρχικά εγερθεί και εναντίον της Εναγόμενης 2 αποσύρθηκε. Την 10.05.2023, στο πλαίσιο ανταπαίτησης της Εναγόμενης 2 εναντίον των αγοραστών για το δάνειο, εκδόθηκε εκ συμφώνου απόφαση όπως οι αγοραστές πληρώσουν στην Εναγόμενη 2 ποσό GBP120.681,53, πλέον τόκους, υποχρέωση από την οποία θα απαλλαγούν, εάν μεταβιβάσουν ή άλλως πως διαθέσουν το ακίνητο στην Εναγόμενη 2. Εκδόθηκαν αναγνωριστικές αποφάσεις και διατάγματα σχετικά με το περιεχόμενο της εκχώρησης εξασφάλισης, και αναγνωρίστηκε ότι τα έγγραφα που υπογράφθηκαν από τον δικηγόρο που ενεργούσε ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος των αγοραστών είναι έγκυρα και δεσμευτικά.

 

13.      Λόγω της φερόμενης ως μερικής διευθέτησης της υπόθεσης, η υπόθεση τέθηκε στη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου για εκδίκαση. Η μη επίτευξη συμφωνίας και για τα εναπομείναντα ζητήματα, οδήγησε τελικά σε δίκη, περιορισμένα, γι’ αυτά. Όπως είναι κατανοητό, η πλευρά της Ενάγουσας 2, θεωρώντας ότι η διαφορά με την Τράπεζα επιλύθηκε, θέλησε να επιστραφεί το ποσό που καταβλήθηκε στην Εναγόμενη 1 για την ανέγερση του εν λόγω ακινήτου από ιδία κεφάλαια, καθώς και να υπάρξει αποζημίωση για τα έξοδα που έγιναν. Οι αξιώσεις, εν πάση περιπτώσει, κινούνται πλέον μόνο στο πλαίσιο του δικαίου των συμβάσεων, με αναφορά στη σύμβαση πώλησης.

 

14.      Ενώ η συμφωνία με την Τράπεζα ήταν να διατεθεί το ακίνητο στην Τράπεζα και να υπάρξει απαλλαγή από το χρέος, προωθήθηκε η αγωγή εναντίον της Εναγόμενης 1.

 

15.      Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, ενώ η αγωγή κινήθηκε από τους Ενάγοντες 1 και 2, εν τέλει προωθήθηκε μόνον από την Ενάγουσα 2. Ειδικότερα, η ακροαματική διαδικασία άρχισε την 24.10.2023, συνεχίστηκε την 21.11.2023, νοείται με την ακρόαση μαρτυρίας, και, κατά τη δικάσιμο που είχε οριστεί την 30.11.2023, ο συνήγορος των αγοραστών είχε ενημερώσει το Δικαστήριο πως ο Ενάγων 1 είχε αποβιώσει, σε άγνωστο χρόνο. Ο θάνατός του δεν είναι γεγονός που αμφισβητείται. Η δίκη διακόπηκε για κάποιο χρονικό διάστημα, για να εξεταστεί εάν και πώς θα προωθηθεί. Την 18.12.2023, το Δικαστήριο ενημερώθηκε πως δεν θα γίνει, όπως και δεν έγινε, κάποιο διάβημα συνέχισης της αγωγής προς όφελος ή εναντίον της περιουσίας του Ενάγοντος 1, ενώ η Ενάγουσα 2 συνέχισε την εκδίκαση της δικής της απαίτηση εναντίον της Εναγόμενης 1, όπως και η Εναγόμενη 1 την εκδίκαση της ανταπαίτησής της εναντίον της Ενάγουσας 2.

 

16.      Επιπλέον, στο στάδιο της ακρόασης, εγκαταλείφθηκαν οι ισχυρισμοί που σχετίζονται με ψευδείς παραστάσεις, εξαναγκασμό, δόλο και αμέλεια (παράγραφοι 29 μέχρι και 33 της Έκθεσης Απαίτησης) και προώθησαν μόνον ορισμένες αξιώσεις από την παράγραφο 56. Αυτές που προώθησαν βεβαίως περιλαμβάνουν και αξίωση για αναγνώριση ότι η συμφωνία πώλησης είναι άκυρη και για την ακύρωσή της (I)(II). Περιλαμβάνουν και την αξίωση για αναγνώριση πως η συμφωνία πώλησης τερματίστηκε νόμιμα (V) και την επιστροφή ποσού €38.865,00 (VII) καθώς και την αξίωση για γενικές αποζημιώσεις (VIII), περιλαμβανομένων των εξόδων που έγιναν για την υπογραφή της συμφωνίας πώλησης (XXIX), και για τιμωρητικές αποζημιώσεις (XXX), οποιαδήποτε άλλη θεραπεία (XXXIII), τόκους (XXXIV) και δικηγορικά έξοδα (XXXV). Η Εναγόμενη 1, επίσης, προώθησε την ανταπαίτησή της, για πληρωμή του υπόλοιπου τιμήματος πώλησης.

 

17.      Το Δικαστήριο θα πρέπει να αποφασίσει πώς διαμορφώνονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις εκάστου, εξ αυτής της συμβατικής σχέσης, καθώς και τα επιμέρους πραγματικά και νομικά ζητήματα, ως προς τα οποία υπάρχει διαφωνία.

 

Διαδικασία

 

18.      Η απαίτηση και η ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν. Για την απόδειξη της υπόθεσής της, η Ενάγουσα 2 προσκόμισε μαρτυρία από τον Σάββα Κωνσταντίνου (ΜΕ1), ενώ μαρτυρία έδωσε και η ίδια (ΜΕ2). Αμφότεροι αντεξετάστηκαν από τη συνήγορο της Εναγόμενης 1. Για την απόδειξη της υπόθεσης της Εναγόμενης 1, προσκομίστηκε μαρτυρία από τους Ανδρέα Ιωάννου (ΜΥ1) και Γιώργο Εμφιετζή (ΜΥ2), που επίσης αντεξετάστηκαν από τον δικηγόρο των Εναγόντων. Δεν προσφέρθηκε άλλη μαρτυρία. Έγινε χρήση γραπτών δηλώσεων ως μέρος της κυρίως εξέτασης των ΜΕ1, ΜΕ2, ΜΥ1 και ΜΥ2[1], τα Έγγραφα Β, Γ, Δ και Ε, αντίστοιχα. Το σύνολο της προφορικής μαρτυρίας περιέχεται στα πρακτικά της δίκης. Έγγραφη μαρτυρία, αποτελούμενη από έγγραφα ή δέσμες εγγράφων που σημάνθηκαν ως τεκμήρια (Τ1-Τ32) είναι ασφαλισμένα στον φάκελο της διαδικασίας.

 

19.      Μετά την παρουσίαση του συνόλου της μαρτυρίας, οι δικηγόροι των δύο πλευρών αγόρευσαν, επιχειρηματολογώντας υπέρ των θέσεων των διαδίκων.

 

20.      Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ότι καταχωρίστηκε ή αναφέρθηκε, στην ολοκληρωμένη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται εδώ αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.

 

Μαρτυρία

 

21.      Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα, ως καθοδηγεί η νομολογία[2], γίνεται με βάση το περιεχόμενό της, την ποιότητα και την πειστικότητά της, σε συνάρτηση με την υπόλοιπη μαρτυρία και την αντικειμενική όψη των πραγμάτων. Δυνατόν να λαμβάνονται υπόψη διάφοροι παράγοντες, που δεν εκτίθενται εκ προοιμίου ή εξαντλητικά, όπως η αμεσότητα στις απαντήσεις, η συνοχή και η λογική συνέχειά τους, η απουσία ουσιωδών αντιφάσεων ή υπερβολών, η πιθανότητα όπως κάποια εκδοχή ως προς τα πράγματα να επηρεάζεται από την ευκαιρία γνώσης των γεγονότων ή από το προσωπικό συμφέρον ή την επιθυμία ή από τη μνήμη. Το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να δει και τη συμπεριφορά των μαρτύρων στο εδώλιο του μάρτυρα.  Η εκδοχή του κάθε μάρτυρα δεν προσεγγίζεται μικροσκοπικά, με εστίαση απλώς στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν ή τη σειρά τους, αλλά ως ένα σύνολο, μέσα στη ζωντανή ατμόσφαιρα της προφορικής δίκης, με όσα την περιστοιχίζουν, στην οποία ο προφορικός λόγος των μαρτύρων μπορεί να μην είναι σε τέλεια γλώσσα ή καλά συνταγμένος και εκφρασμένος, ή απόλυτα ακριβής. Το Δικαστήριο μπορεί να δεχθεί μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα και να απορρίψει άλλο, εάν κάτι τέτοιο δικαιολογείται, χωρίς ωστόσο να υπάρχει η δυνατότητα να δέχεται ή να απορρίπτει συστηματικά σημεία της μαρτυρίας κατά το δοκούν ή με επιλεκτικότητα που να παραπέμπει σε κατάτμηση και χρησιμοποίηση της μαρτυρίας, για να υποστηριχθεί συγκεκριμένο αποτέλεσμα. Η αναφορά του Δικαστηρίου σε αξιοπιστία της μαρτυρίας, στο πλαίσιο συγκεκριμένης υπόθεσης, δεν απευθύνεται στο άτομο, την εντιμότητά του ή την ειλικρίνειά του, ως γενικότερα χαρακτηριστικά του.

 

22.      Για ορισμένα ζητήματα, που είναι εκτός του πεδίου της κοινής γνώσης και της ανθρώπινης εμπειρίας, το Δικαστήριο δυνατόν να χρειάζεται, κατ’ εξαίρεση, μαρτυρία γνώμης, από εμπειρογνώμονα. Ειδικότερα, το Δικαστήριο δεν είναι επιτρεπτό, για θέματα που αποτελούν αντικείμενο επιστημονικής γνώσης, να ενεργεί ως εμπειρογνώμονας[3]. Το προσόν της εμπειρογνωμοσύνης μπορεί να προκύπτει από την εξειδικευμένη μόρφωση ή κατάρτιση ή και την επαγγελματική πείρα ή και την ικανότητα πρόσβασης σε δεδομένα μη προσιτά σε όλους και κατανόησης εξειδικευμένων εννοιών και ζητημάτων. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός εμπειρογνώμονα, ως επίσης καθοδηγεί η νομολογία[4], είναι με βάση τα ίδια προαναφερόμενα κριτήρια, τα οποία εστιάζουν στη βασιμότητα ή την εγκυρότητα της γνώμης του. Περιλαμβάνουν, επίσης, μεταξύ άλλων, που δεν εκτίθενται εξαντλητικά, την πληρότητα της αιτιολογίας που δίδεται για τη συγκεκριμένη γνώμη, τη συνάφεια ή την ακρίβεια ή την επάρκεια στην παρουσίαση και τεκμηρίωσή της, τον βαθμό της μελέτης για τον σχηματισμό της. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι, ενεργώντας κατά κανόνα με ανεξάρτητο και αντικειμενικό τρόπο, να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες επιστημονικές ή εξειδικευμένες πληροφορίες και γνώσεις, ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές στα γεγονότα της υπόθεσης, να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση. Συναφώς, το Δικαστήριο πρώτα αξιολογεί την ειδική μαρτυρία ως προς την αξιοπιστία της, με βάση τους συνήθεις κανόνες απόδειξης, και αφού την κατανοήσει,  με τη γνώση που θα έχει πλέον αποκτήσει, προβαίνει σε ευρήματα επί των γεγονότων που αφορούν την εξειδικευμένη πτυχή της υπόθεσης. 

 

23.      Δεν αμφισβητείται η σύναψη και το περιεχόμενο της γραπτής συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 27.07.2009 (Τ1), ούτε η σύναψη και το περιεχόμενο της συμφωνίας δανείου ημερομηνίας 28.12.2009 (Τ3) ή η σύναψη και το περιεχόμενο της συμφωνίας εκχώρησης ημερομηνίας 28.12.2009 (Τ3) ή και η υπογραφή και το περιεχόμενο του πληρεξουσίου εγγράφου ημερομηνίας 18.06.2009 (Τ4). Οι δηλώσεις των γεγονότων που προκύπτουν από τα εν λόγω έγγραφα δεν αμφισβητήθηκαν. Επιπλέον, την 21.11.2023, δηλώθηκαν ως παραδεκτά γεγονότα και τα εξής (Έγγραφο Α):

 

23.1.    Ότι την 09.04.2009, εκδόθηκε για το «Terra Divina» η πολεοδομική άδεια ΠΑΦ/262/2009, που περιλαμβάνει την ανέγερση 354 οικιστικών μονάδων και κολυμβητικής δεξαμενής, η οποία έληξε και στη θέση της εκδόθηκε η ΠΑΦ00632/15·

 

23.2.    Ότι την 22.09.2009, καταχωρίστηκε στην Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου από την Εναγόμενη 1 αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής με αρ.Β575/2009, στη βάση της ΠΑΦ/262/2009.

 

23.3.    Για το «Terra Divina» δεν εκδόθηκε άδεια οικοδομής, μέχρι και την έγερση της αγωγής.

 

23.4.    Εναντίον της Εναγόμενης 1 δεν λήφθηκαν οποιαδήποτε δικαστικά μέτρα για την ανέγερση οικοδομής χωρίς την εξασφάλιση άδειας οικοδομής από την Επαρχιακή Διοίκηση αναφορικά με το «Terra Divina».

 

24.      Το Τ1, που προσκομίστηκε στο Δικαστήριο, δεν είναι το πρωτότυπο και χαρτοσημασμένο πωλητήριο έγγραφο, αλλά ένα αντίγραφο, που δεν φέρει και την υπογραφή και σφραγίδα της Εναγόμενης 1, αλλά την 24.10.2023 δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός πως αυτή είναι η σύμβαση πώλησης που είχε υπογραφεί και από τις δύο πλευρές. Οι αγοραστές την είχαν υπογράψει προσωπικά. Με τη σύμβαση αυτή, επειδή η πωλήτρια εταιρεία είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια ακινήτου, εντός του οποίου θα προχωρούσε με την ανέγερση του «Terra Divina», και οι αγοραστές, δηλαδή η Ενάγουσα 2 και ο σύζυγός της, εξέφρασαν την επιθυμία να αγοράσουν το διαμέρισμα Q204 στο «Quirina», μέρος του έργου, που απεικονίζεται σε σχέδιο που επισυνάπτεται στη συμφωνία, συμφωνήθηκε η εν λόγω πώληση από το σχέδιο (off-plan), έναντι €245.765,00.

 

24.1.             Το τίμημα πώλησης, με βάση τον όρο 2, θα πληρώνονταν σταδιακά, €2.255,00 ως προκαταβολή, που ήδη πληρώθηκε, €34.610,00 κατά τη υπογραφή της σύμβασης, και €196.612,00 απευθείας στην πωλήτρια εταιρεία ανάλογα με την εξέλιξη των εργασιών, είτε από Τράπεζα από την οποία δανειοδοτήθηκαν οι αγοραστές είτε από δικά τους κεφάλαια. Επιπλέον το ποσό των €12.288,00 θα καταβάλλονταν κατά την ανάληψη της κατοχής από τους αγοραστές. Εφόσον πληρώνονταν και το προαναφερόμενο ποσό που ήταν πληρωτέο κατά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, με βάση τον όρο 23, η σύμβαση πώλησης θα μπορούσε να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Το τίμημα πώλησης περιλάμβανε επίσης τον Φ.Π.Α., και άλλες παροχές από την “RΟΡUK After Care” και σχετικά με τα έξοδα διαχείρισης, ως οι όροι 3 και 4. Δεν καθορίζονταν στη συμφωνία τα ακριβή στάδια προόδου των εργασιών, κατά τα οποία θα απαιτούνταν πληρωμές, ούτε και ο τρόπος εξακρίβωσης της ανάγκης τέτοιας πληρωμής.

 

24.2.             Σύμφωνα με τους όρους 5 ‒ 8, η πωλήτρια εταιρεία θα κατασκεύαζε το ακίνητο σύμφωνα με τα σχέδια και τις προδιαγραφές που επισυνάφθηκαν στη συμφωνία, ενώ εάν οι αγοραστές ήθελαν αλλαγές, θα επωμίζονταν τυχόν πρόσθετο κόστος, περιλαμβανομένων των αρχιτεκτονικών εξόδων. Τυχόν διαφοροποίηση των διαστάσεων του ακινήτου μετά από την υλοποίηση, δεν θα υπέρβαινε το 5% από το εικονιζόμενο. Η φύση, η έκταση και τα τοπικά χαρακτηριστικά του ακινήτου θα θωρούνταν γνωστά στους αγοραστές, ώστε να μην προκύπτει ευθύνη εξ αυτών στην πωλήτρια εταιρεία ή στους εκπροσώπους της.

 

24.3.             Σύμφωνα με το όρο 9, το ακίνητο θα ολοκληρώνονταν τα τέλη Δεκεμβρίου του 2011, οπότε, εφόσον και οι αγοραστές θα είχαν εκτελέσει τις δικές τους συμβατικές υποχρεώσεις, θα τους δίδονταν η κατοχή του ακινήτου. Ωστόσο, συμφωνήθηκε δυνατότητα παράτασης έξι μηνών. Περαιτέρω, συμφωνήθηκε εύλογη επιπλέον παράταση σε περίπτωση αλλαγών στα σχέδια από τους αγοραστές, που με βάση και τον όρο 25 συνιστούν μέρος της συμφωνίας, ή επιβαλλόμενων από τη νομοθεσία, ή σε περίπτωση καθυστέρησης προκληθείσας από τους αγοραστές, ή αλλαγών που θα έχουν ζητηθεί από την αρμόδια αρχή που δεν μπορούν να προβλεφθούν στη συμφωνία, ή σε περίπτωση φυσικής καταστροφής, πολέμου, απεργίας, έλλειψης υλικών και άλλων λόγων εκτός της δυνατότητας ελέγχου της πωλήτριας εταιρείας. Σε τέτοια περίπτωση, η κατοχή θα παραδίδονταν κατ’ επέκταση της προβλεπόμενης προθεσμίας, και η πωλήτρια εταιρεία θα ενημέρωνε σχετικά τους αγοραστές. Ο λόγος καθυστέρησης θα πιστοποιούνταν από τον διευθυντή της πωλήτριας εταιρείας, καθώς και η έκταση της παράτασης, με σχετικό πιστοποιητικό.

 

24.4.             Με βάση τον όρο 10, σε περίπτωση που η πωλήτρια εταιρεία αποτύγχανε να παραδώσει το ακίνητο σύμφωνα με τον όρο 9, για λόγους άλλους από αυτούς που προβλέπονται στον όρο 9, οι αγοραστές είχαν το δικαίωμα να επιδώσουν στην πωλήτρια εταιρεία ειδοποίηση, απαιτώντας να ολοκληρώσει το ακίνητο και να παραδώσει την κατοχή εντός 30 ημερών από την παραλαβή της. Εάν η πωλήτρια εταιρεία αποτύγχανε να ανταποκριθεί με τέτοια ειδοποίηση, υπήρχε δικαίωμα αποζημίωσης €513,00 μηνιαίως, αρχίζοντας από την 1η ημέρα μετά την εκπνοή της περιόδου των 30 ημερών, μέχρι την παράδοση του ακινήτου. Με δεδομένα όσα συμφωνούνταν στην παράγραφο 10, με βάση τον όρο 11, οι αγοραστές δεν θα μπορούσαν να ακυρώσουν τη συμφωνία λόγω καθυστέρησης στην παράδοση της κατοχής ή της μεταβίβασης ή να απέχουν από την πληρωμή ή να απαιτήσουν άλλως πώς να αποζημιωθούν.

 

24.5.             Με την πληρωμή ολόκληρου του τιμήματος πώλησης, και οποιουδήποτε άλλου ποσού οφειλόμενου με βάση τη συμφωνία πώλησης, οι αγοραστές θα δικαιούνταν να τη διαθέσουν σε τρίτο πρόσωπο και η πωλήτρια εταιρεία θα όφειλε να προσφέρει τυχόν αναγκαία σύμπραξη, με βάση τον όρο 16. Με βάση τον όρο 20, οποιοδήποτε ποσό που δεν πληρώνονταν από τους αγοραστές κατά την ημερομηνία που κατέστη πληρωτέο, θα έφερε τόκο 9% ετησίως, από την ημέρα που κατέστη πληρωτέο μέχρι εξόφλησης, με το ξεκαθάρισμα της πληρωμής στον λογαριασμό της πωλήτριας εταιρείας. Παράλληλα, με βάση τον όρο 22, η παράλειψη πληρωμής θα συνιστούσε παράβαση της σύμβασης από τους αγοραστές, και σε περίπτωση τέτοιας παράβασης ή οποιασδήποτε άλλης παράβασης όρου της σύμβασης, θα έδινε τη δυνατότητα στην πωλήτρια εταιρεία, πέραν των δυνατοτήτων που προβλέπονται στον νόμο ή στο δίκαιο γενικά, μετά από την αποστολή ειδοποίησης 10 ημερών, και μη ανταπόκρισης στην πληρωμή, είτε να απαιτήσει την πληρωμή των οφειλόμενων ποσών ή άλλη ειδική εκτέλεση, είτε να τερματίσει τη σύμβαση και να κατακρατήσει τα ποσά που πληρώθηκαν ήδη ως αποζημίωση, απαιτώντας τυχόν πρόσθετη αποζημίωση, για ζημιά που προέκυψε εξαιτίας της εξέλιξης αυτής. Με βάση τον όρο 30, η επέκταση του χρόνου ή η ανοχή προς την εκτέλεση των υποχρεώσεων των αγοραστών δεν θα μπορούσε να εκληφθεί ως συναίνεση της πωλήτριας εταιρείας ή εγκατάλειψη των δικαιωμάτων της που απορρέουν από τη συμφωνία.

 

24.6.             Όλοι οι όροι της συμφωνίας είναι αυτοί που περιέχονται στο κείμενό της, και δεν υπάρχει δέσμευση, από οποιοδήποτε μέρος, από παραστάσεις ή υποσχέσεις που δεν μεταφέρθηκαν στο γραπτό κείμενο της συμφωνίας, ως προβλέπει ο όρος 26, ενώ οποιαδήποτε προσθήκη, αλλαγή ή συμφωνημένη ακύρωση θα έπρεπε να είναι γραπτή και υπογεγραμμένη από αμφότερες τις πλευρές για να έχει ισχύ, κατά τον όρο 27.

 

24.7.             Στη συμφωνία, επισυνάπτονται ως παραρτήματα ο κατάλογος με ορισμένες τεχνικές και άλλες προδιαγραφές και η γενική συμφωνία σχετικά με τη διαχείριση του συγκροτήματος.

 

25.      Την 23.01.2024, κατατέθηκε εκ συμφώνου το Τ18, που είναι αντίγραφο της απόδειξης κατάθεσης της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο (ΠΩΕ885/07).

 

26.      Το Τ3 είναι η συμφωνία δανείου και είναι μεταξύ των αγοραστών και της Τράπεζας. Η εκταμίευση του ποσού του δανείου σταδιακά από την Τράπεζα, με βάση τον όρο 2, θα ήταν προς τους αγοραστές. Ήταν οι αγοραστές που θα έπρεπε να αποδεικνύουν στην Τράπεζα την εκτέλεση των εργασιών μέχρι ένα συγκεκριμένο σημείο, για να αποδεσμεύσει κεφάλαια, αναγκαία για την ήδη εκτελεσθείσα εργασία ή για τα υλικά που θα έπρεπε να αγοραστούν, με δυνατότητα της Τράπεζας να μην αποδεχθεί την αποδέσμευση. Η ασάφεια, όμως, είναι πως, στον όρο 2, δεν γίνεται αναφορά για ποιες ακριβώς εργασίες είναι o λόγος, με δεδομένο πως το ακίνητο που αγόρασαν οι αγοραστές και δανειολήπτες δεν ήταν μια ανεξάρτητη κατοικία, αλλά μέρος ενός συγκροτήματος, συνεπώς δεν θα μπορούσε να ανεγερθεί ξεχωριστά από τις εργασίες στο όλο συγκρότημα. Γιατί αποδέσμευσε ή δεν αποδέσμευσε η Τράπεζα κεφάλαια, όμως, στους αγοραστές (και δια των αγοραστών στην Εναγόμενη 1) έπαυσε να απασχολεί, με την έκδοση της δικαστικής απόφασης ημερομηνίας 10.05.2023. Πέρα από τον τρόπο εκταμίευσης του προϊόντος του δανείου, με βάση την παράγραφο 3, η αποπληρωμή του δανείου θα ήταν σε 228 μηνιαίες δόσεις, που θα άρχιζαν είτε ένα μήνα μετά την πλήρη εκταμίευση του δανείου, ή (διασφαλίζοντας την περίπτωση που θα υπήρχε καθυστέρηση στην εκταμίευση του όλου ποσού, για λόγους που σχετίζονται με την εκτέλεση των εργασιών) σε δύο χρόνια από την πρώτη εκταμίευση μέρους του δανείου (με αναφορά στο ποσό που ήδη εκταμιεύτηκε και έπρεπε από κάπου να πληρωθεί στην Τράπεζα).

 

27.      Το Τ2 είναι συμφωνία εκχώρησης εξασφάλισης που αφορά τα δικαιώματα των αγοραστών που απορρέουν από το Τ1. Υπογράφθηκε μέσω πληρεξουσίου αντιπροσώπου των αγοραστών (Τ4), την 28.12.2009, προς εξασφάλιση των δανειακών υποχρεώσεων των αγοραστών (Τ3). Μεταξύ των δικαιωμάτων που εκχώρησαν οι αγοραστές στην Τράπεζα, ήταν και το δικαίωμά τους να ζητήσουν ειδική εκτέλεση της κατατεθειμένης σύμβασης πώλησης ή να λάβουν δικαστικά μέτρα για παράβαση της σύμβασης πώλησης και να αξιώσουν σχετική αποζημίωση. Σχετικός είναι ο όρος 2. Επίσης, σύμφωνα με τον όρο 3, οι εκχωρητές, δηλαδή οι αγοραστές, θα απείχαν από οποιαδήποτε πράξη που θα προκαλούσε την ακύρωση της σύμβασης πώλησης και τη βλάβη των δικαιωμάτων της Τράπεζας. Σε περίπτωση παράβασης από μέρους των αγοραστών, η Τράπεζα, με βάση τον όρο 4, θα δικαιούνταν αλλά δεν θα υποχρεούνταν να επανορθώσει. Η συμφωνία εκχώρησης είναι συμφωνία μεταξύ των αγοραστών και της Τράπεζας και η πωλήτρια εταιρεία υπογράφει για να βεβαιώσει τη λήψη γνώσης, χωρίς να αναλαμβάνει συγκεκριμένη υποχρέωση ή να αποκτά συγκεκριμένο δικαίωμα έναντι στην Τράπεζα και χωρίς να τροποποιείται η σύμβαση πώλησης.

 

Η σχέση της Εναγόμενης 1 με τη ROPUK και η σημασία του Τ5

 

28.      Σχετικά με το θέμα αυτό, υπήρχαν αντικρουόμενες εκδοχές των ΜΕ2 (Ενάγουσα 2) και ΜΥ1. Η ΜΕ2 ανέφερε πως, περί το 2009, είχε ακούσει για την ROPUK και τις επενδύσεις της στην Κύπρο, και ειδικότερα στην Πάφο. Έγινε συνάντηση με την ROPUK αλλά και με την Εναγόμενη 1, στη Σκωτία, όπου τους είχαν δοθεί κάποια διαφημιστικά της Εναγόμενης 1 για το «Terra Divina» (Τ12). Φαίνονταν ξεκάθαρα, όπως είπε, πως η Εναγόμενη 1 συνεργάζονταν με αποκλειστικότητα με την ROPUK. Αμέσως μετά, η ROPUK έστειλε ένα σύγγραμμα με τις λεπτομέρειες της επένδυσης, που είναι το Τ5.

 

29. Το Τ5 κατατέθηκε εκ συμφώνου, ενώ δεν αμφισβητείται η ύπαρξη του Τ12. Η διάσταση των θέσεων της ΜΕ2 και του ΜΥ1 σχετίζεται με τον τρόπο που ερμηνεύουν τα έγγραφα αυτά, και κατά πόσο τα τοποθετούν στο πλαίσιο της μεταξύ τους συμφωνίας, ή όχι.

 

30. Το Τ12 είναι διαφημιστικό στο οποίο αναφέρεται η ιστορία του χωριού Κούκλια, γίνεται αναφορά στον ηλιόλουστο καιρό της Κύπρου για 320 ημέρες μαζί με φωτογραφία μιας περιοχής γηπέδου γκολφ, δίδονται πληροφορίες για την Κύπρο και ειδικότερα για την τοποθεσία ενδιαφέροντος, και απεικονίζεται, για σκοπούς παρουσίασης, το «Terra Divina», με φωτογραφίες, που το δείχνουν περατωμένο, αναφέρεται ως ένα πεντάστερο θέρετρο με ανέσεις, και εκτίθενται οι τρεις φάσεις της ανέγερσης, με προγραμματισμό ολοκλήρωσης το 2012. Το συγκρότημα, όπως είναι η αναφορά, θα αποτελείται από 614 μονάδες, με διαφοροποιήσεις για να ικανοποιούν κάθε ενδιαφέρον, και ανάλογες διαφοροποιήσεις και στις τιμές, που επίσης εκτίθενται, μαζί με την αναβάθμιση του «Deluxe Range». Προστίθενται διάφορες φωτογραφίες που απεικονίζουν εσωτερικούς χώρους περατωμένης οικοδομής, ως δείχνουν πως θα είναι και οι αντίστοιχοι χώροι της συγκεκριμένης. Εκτίθενται σχέδια και φωτογραφίες, γίνεται αναφορά στην εταιρεία ανάπτυξης, που είναι η Εναγόμενη 1, αλλά και στο δίκτυο της ROPUK, με αναφορά: «Since July 2007 Alpha Panareti have sold their property exclusively through the ROPUK Network», φράση με την οποία εισάγεται στην όλη παρουσίαση και το δίκτυο ROPUK. Υπάρχει και πλάνο όλων των φάσεων ανέγερσης του συγκροτήματος, όπου το Quirina φαίνεται να μπαίνει στο συγκρότημα στη δεύτερη φάση.

 

31.      Στο Τ5, αναφέρεται πως ακολουθεί την κράτηση στην ανάπτυξη της Εναγόμενης 1 που έγινε από την 18.05.2009, και πως ετοιμάστηκε από τον BH από την Roxburgh Investments Ltd («Roxburgh»), για να παρέχει πληροφορίες, που θα μπορούσαν να βοηθήσουν τους παραλήπτες, ως πιθανούς αγοραστές, για να κατανοήσουν τα χρονικά όρια, τα στάδια της ανάπτυξης και το οικονομικό κόστος για τους αγοραστές. Αναφέρονται στην υποχρέωση των αγοραστών να πληρώσουν GBR2.000,00 μέχρι την ετοιμασία των συμβολαίων, το οποίο θα ήταν πληρωτέο στα γραφεία της ROPUK μέχρι τη 25.05.2009, ειδάλλως θα ακυρώνονταν η κράτηση και το ακίνητο θα διατίθετο προς πώληση σε άλλους αγοραστές. Το αυτοματοποιημένο σύστημα ενημέρωσε ήδη, όπως αναφέρεται, όλα τα τρίτα πρόσωπα-συνεργάτες του δικτύου, και είχε δρομολογηθεί μια διαδικασία ετοιμασίας της σύμβασης πώλησης, των πληρεξουσίων, της συμφωνίας διαχείρισης. Στάλθηκαν μάλιστα λεπτομέρειες στην Τράπεζα, τις διαδικασίες με την οποία θα ήλεγχε ο δικηγόρος των αγοραστών. Η παραγγελία των επίπλων θα ολοκληρώνονταν μετά την παραλαβή των χρημάτων, οπότε θα δίδονταν και πρόσβαση στην ιστοσελίδα για τα έπιπλα, για την ολοκλήρωση των επιλογών. Μόλις το πακέτο συμβολαίων ολοκληρωθεί, όπως αναφέρεται, θα παρουσιαστεί από τον BH, και θα εκδοθούν τρεις ξεχωριστές επιταγές για το τίμημα πώλησης που είναι πληρωτέο με την υπογραφή της σύμβασης πώλησης (GBR30.699,05) και άλλα έξοδα, που αφορούν στους άλλους συνεργάτες του δικτύου. Και πάλι, η πληρωμή θα έπρεπε να γίνει στα γραφεία της ROPUK μέχρι την 17.07.2009. Το ποσό κράτησης δεν θα επιστρέφονταν, εάν ακυρώνονταν η κράτηση μετά από 14 ημέρες ή την 01.06.2009. Θα λάμβαναν, οι αγοραστές, ενημερώσεις για τη διαδικασία και για τα επόμενα στάδια, ως προς τα οποία θα είχαν την αναγκαία υποστήριξη. Η ROPUK αποποιούνταν την ευθύνη μόνο αναφορικά με πληροφορίες που της παρείχαν τρίτοι, αν και ελέγχονταν, για να διαπιστωθεί η ακρίβειά τους. Η παρουσίαση αποτελείται από 16 μέρη.

 

31.1.             Το πρώτο μέρος είναι οι προσωπικές πληροφορίες των ενδιαφερόμενων επενδυτών και το δεύτερο μέρος είναι οι πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο. Σ’ αυτές, αποτυπώνονται σχέδιο και φωτογραφίες του ακινήτου ως θα είχε μετά την ανέγερσή του, αναφορά στο εμβαδό των χώρων του και στα χαρακτηριστικά του. Υπάρχει εκτυπωμένο και το λογότυπο της Εναγόμενης 1 και αναγράφεται «in association with ROPUK».

 

31.2.             Το τρίτο μέρος είναι ο οικονομικός ορίζοντας της επένδυσης. Σ’ αυτόν, ως αξία αγοράς €245.765,14, πλέον τα υπόλοιπα έξοδα, καθώς και η ανάγκη αγοράς επαγγελματικών συμβουλών από δικηγόρο. Εάν χρειάζονταν η λήψη δανείου για την αγορά, η κατασκευάστρια εταιρεία διέθετε σχετικό σχήμα.

 

31.3.             Στο τέταρτο μέρος, αναφέρονταν ακόμα κάποιες πρόσθετες παροχές και στο πέμπτο μέρος, αναφέρονταν το πακέτο επίπλων της Εναγόμενης 1, που περιλαμβάνονταν στην επένδυση, και αναγράφονταν και τα έπιπλα αναλυτικά.

 

31.4.             Στο έκτο μέρος, εκτίθετο το όλο έργο «Terra Divina» και το σημείο όπου βρίσκονταν το «Quirina» και εξηγείτο πως η διαχείριση θα ασκείτο από την πωλήτρια εταιρεία, σε συνεργασία με τη διαχειριστική επιτροπή, και η ύπαρξη κοινοχρήστων εξόδων. Σχετικό με το θέμα αυτό είναι και το έβδομο μέρος.

 

31.5.             Στο όγδοο μέρος, αναφέρονταν οι πιθανές επιστροφές της επένδυσης. Βασίζονταν σε υπόθεση και δεν ήταν εγγυημένα όσα αναφέρονταν, συνεπώς, όπως επισημαίνονταν, δεν συνιστούσαν συμβουλή ή πρόταση. Αναγράφονταν πως επρόκειτο για δεδομένα που αντανακλούσαν το οικονομικό κλίμα στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, βάσει πληροφοριών που συλλέχθηκαν από διάφορες δημοσιεύσεις. Δεν ήταν απόλυτα ξεκάθαρες και σαφείς οι προβλέψεις.

 

31.6.             Στο ένατο μέρος, εκτίθεντο οι προβλέψεις σε περίπτωση ενοικίασης του ακινήτου μέσω της ROPUK, σε συνάρτηση με το κόστος απόκτησης, και αναφέρονταν πως προβλέπονταν ένα καθαρό ποσό ετήσιου κέρδους GBP10.360,70 που υπερβαίνει το ετήσιο κόστος απόκτησης των GBP9.393,22, αφήνοντας να νοηθεί πως προβλέπονταν καθαρή είσπραξη από τους αγοραστές GBP967.48,00 ετησίως.

 

31.7.             Στο δέκατο μέρος, που καταλαμβάνει και τις περισσότερες σελίδες, εκτίθετο με λεπτομέρεια το σχέδιο ενοικίασης από τη ROPUK.

 

31.8.             Στο ενδέκατο μέρος, αναλύονταν η περίπτωση που τυχόν χρειάζονταν να εξασφαλιστεί ενυπόθηκο δάνειο, βάσει πληροφοριών που είχε δώσει η Εναγόμενη 2, οι οποίες θα μπορούσαν να αλλάξουν, χωρίς ειδοποίηση. Αναφέρονταν με σαφήνεια πως η ROPUK δεν είναι αντιπρόσωπος της εν λόγω Τράπεζας και ότι το σχήμα του ενυπόθηκου δανείου δίδεται ως μη υποχρεωτική επιλογή μέσω της κατασκευάστριας εταιρείας. Στην εν λόγω πρόβλεψη, αναφέρονταν πως θα χρειάζονταν ελάχιστη καταβολή του 15% (€36.864,77), θα μπορούσε να καλύψει το 80% το δάνειο (€196.612,11) και το 5% να παραμείνει πληρωτέο κατά την ολοκλήρωση (€12.288,26). Και το εν λόγω μέρος, που αφορά το ενυπόθηκο δάνειο, είναι εκτενές. Μεταξύ άλλων, αναφέρονταν πως στις αγορές «off-plan», δηλαδή από το σχέδιο, θα χρειαστεί η πληρωμή στην κατασκευάστρια εταιρεία περιοδικά, σύμφωνα με την πρόοδο των εργασιών, οπότε η προτεινόμενη Τράπεζα θα διευκόλυνε αυτή τη διαδικασία, ενώ θα χρησιμοποιούνταν οι υπηρεσίες δικηγόρου, που θα προωθούσε την εξουσιοδότηση των αγοραστών για πληρωμή. Η Τράπεζα δεν θα έκανε οποιαδήποτε πληρωμή χωρίς την εξουσιοδότηση του δικηγόρου. Μάλιστα, αναφέρονταν πως ο δικηγόρος θα πλήρωνε ακόμα κι αν δεν ανταποκρίνονταν οι αγοραστές στην εξουσιοδότηση, ενεργώντας στο πνεύμα της συμφωνίας. Η αποπληρωμή του δανείου δεν θα απαιτούνταν μέχρι την ολοκλήρωση των εργασιών και της συναλλαγής με την πωλήτρια εταιρεία, ωστόσο όταν θα γίνονταν πληρωμές στην κατασκευάστρια εταιρεία, θα υπολογίζονταν ο τόκος. Θα άρχιζε ένα μήνα μετά την ολοκλήρωση των εργασιών και κατά την κατασκευαστική περίοδο, δεν θα χρειάζονταν η πληρωμή οποιουδήποτε ποσού. Η παράδοση του ακινήτου έγκαιρα συνιστά ευθύνη της κατασκευάστριας εταιρείας, αλλά μπορεί να υπάρξει καθυστέρηση για λόγους εκτός του ελέγχου της, περίπτωση στην οποία η Τράπεζα θα προσαρμόσει ανάλογα την ημερομηνία έναρξης της αποπληρωμής, με σκοπό την αποφυγή πληρωμής πριν την ολοκλήρωση. Παρέχονταν παραδείγματα αποπληρωμής και για περαιτέρω πληροφορίες, γίνονταν παραπομπή στην Εναγόμενη 2, μέσω της J-AB, με διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που περιλαμβάνει το όνομα της Εναγόμενης 1. Γίνονταν η αναφορά στους οικονομικούς κινδύνους, διευκρινίζοντας πως η ROPUK δεν επιδρά στις αποφάσεις της Τράπεζας, απλώς διευκολύνει την επιλογή να εμπλακεί η Τράπεζα που προτείνει η κατασκευάστρια εταιρεία. Δεν θα είχε την ευθύνη για τις ενέργειες της Τράπεζας, αλλά θα φρόντιζε οι επενδυτές να είχαν έγκαιρη ενημέρωση για την κατάσταση μεταξύ της πωλήτριας εταιρείας και της Τράπεζας, παρέχοντας τυχόν αναγκαία υποστήριξη.

 

31.9.             Στο δωδέκατο μέρος, επισημαίνεται η ανάγκη διορισμού δικηγόρου ανεξάρτητου από την πωλήτρια εταιρεία και την Τράπεζα, στην οποία μπορεί να βοηθήσει η ROPUK. Αναφέρθηκε στους αγοραστές πως ο τρόπος μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο ομοιάζει με τον τρόπο μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας στο Ηνωμένο Βασίλειο. Εκτίθεται πρόβλεψη σχετικά με τα δικηγορικά έξοδα. Ο ρόλος του δικηγόρου, όπως επίσης εξηγείται, θα είναι ως προς τον έλεγχο των πληρωμών, ώστε να γίνονται ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών. Αναφέρθηκε, μάλιστα, πως η πρόοδος των εργασιών φωτογραφίζεται και οι φωτογραφίες μπορούν να εντοπιστούν στην ιστοσελίδα της ROPUK ή του μεσίτη της πώλησης. Υπήρχε η πρόσθετη συμβουλή να γίνει και παράλληλη κατάρτιση διαθήκης στην Κύπρο.

 

31.10.           Στο δέκατο τρίτο μέρος, αναφέρονται πληροφορίες σχετικές με την ασφάλιση και στο δέκατο τέταρτο μέρος, εκτίθενται οι λεπτομέρειες σχετικά με την εξυπηρέτηση των πελατών από την ROPUK. Επειδή η ROPUK, μέσα από ένα δίκτυο συνεργατών, είχε εξασφαλίσει ειδικές τιμές, ενθάρρυνε την άμεση επένδυση, διαφημίζοντας παράλληλα τις υπηρεσίες της. Το δέκατο πέμπτο μέρος, αναφέρθηκε η διασύνδεση της ROPUK με φιλανθρωπικό ίδρυμα, ενισχύοντας την εκτίμηση των υποψήφιων επενδυτών για τους σκοπούς και τις δράσεις της ROPUK. Στο δέκατο έκτο μέρος, παρατίθεται εκτίμηση σχετική με τα έξοδα χαρτοσήμανσης και τα μεταβιβαστικά τέλη.

 

32.      H ME2, κατά την κυρίως εξέτασή της, επί του θέματος αυτού, ανέφερε όσα αποτυπώνονται και στα Τ5 και Τ12, εκφράζοντας πως ήταν αρεστή και στον σύζυγό της αυτή η συνεργασία, που έδιδε η λειτουργία του δικτύου. Ωστόσο, βάσει όσων έλαβαν χώρα, το μόνο που η ίδια αισθάνεται είναι απογοήτευση. Οι θέσεις της ΜΕ2 διατηρήθηκαν και κατά την αντεξέτασή της. Ωστόσο, αν και η ΜΕ2 ανέφερε, κατά την αντεξέτασή της, πως την ROPUK σύστησε ο οικονομικός τους σύμβουλος, δεν ήταν σε θέση να αναφέρει με βεβαιότητα τη σχέση του οικονομικού τους συμβούλου με το δίκτυο ROPUK, προσπαθώντας να διαχωρίσει τον δικό του ρόλο από την οικονομική συμβουλή για την εν λόγω επένδυση, λέγοντας πως εκείνος τους συμβούλευε κυρίως για τα θέματα της υποθήκης τους στη Σκωτία. Ωστόσο, στο Τ5, αναγράφεται ξεκάθαρα και η εμπλοκή της Roxburgh. Είχε εστιάσει, η ΜΕ2, στο θέμα της «αποκλειστικότητας», χωρίς να μπορεί να εξηγήσει ακριβώς τους λόγους για τους οποίους δίδεται η σημασία εκεί, αλλά αφήνοντας να νοηθεί πως εκείνη ήταν μια ακόμα αναφορά που συνέβαλε στο να εξωτερικεύεται αυτό το δίκτυο συνεργατών ως πιο συνεκτικό, καλό, και αποδοτικό, κατ’ επέκταση πιο ελκυστικό για την ίδια και τον σύζυγό της.

 

33.      Ήταν γενική και αόριστη η αναφορά της ΜΕ2 ως προς το ότι το Τ12 δόθηκε από εκπρόσωπο της Εναγόμενης 1 σε κάποια συνάντηση στη Σκωτία. Αναφέρονταν, επίσης, η ΜΕ2, στο Τ5, ως να ήταν συμφωνία και μεταξύ των αγοραστών και της Εναγόμενης 1 και όλων των συνεργατών που αναφέρονται σε αυτό ως συνεργάτες της ROPUK. Για παράδειγμα, ότι ο δικηγόρος ήταν υπεύθυνος να ελέγχει την συμπλήρωση των σταδίων ανέγερσης και να δίδει οδηγίες για την αποδέσμευση των χρημάτων, δεν ήταν μια συμβατική υποχρέωση που ανέλαβε ο δικηγόρος στο Τ5, αλλά η βάση αναφοράς της ΜΕ2 ήταν το Τ5. Την ίδια συμβατική υποχρέωση καταλόγισε και στην Τράπεζα, με βάση και πάλι το Τ5. Θα έπρεπε, επίσης, όπως ανέφερε, να υπήρχε και ανεξάρτητος εκτιμητής. Γιατί αυτό ήταν το ιδανικό πλάνο, με βάση το Τ5. Κατά την αντεξέτασή της, γενικά, ήταν έκδηλη, σε αρκετά σημεία της μαρτυρίας της, η σύγχυση σχετικά με το τι ακριβώς συνέβη στην πράξη, και πως και εάν συνδέονταν τα διάφορα έγγραφα που τελικά υπογράφθηκαν, μεταξύ τους, ενώ το εγχείρημα ήταν αρκετά πιο απλοποιημένο αλλά και ιδανικό τουλάχιστον στην αντίληψη της ΜΕ2, με τον τρόπο που επεξηγήθηκε στο Τ5, δίδοντας, γι’ αυτό, στο έγγραφο αυτό, κυριαρχικό ρόλο, σε αντίθεση με τα κείμενα των υπογεγραμμένων συμφωνιών, που τα ίδια δεν συνδέονται με το Τ5. Εξάλλου, μέσα από όσα ανέφερε η ΜΕ2 κατά την αντεξέτασή της, σχετικά με το περιεχόμενο του Τ5, είναι αμφίβολο εάν και δι’ αυτού είχε παρουσιαστεί σ’ αυτούς και αποκτηθεί η γνώση αναφορικά με όλους τους κινδύνους από τέτοια «επένδυση», την οποία, όπως ανέφερε η ΜΕ2, οι ίδιοι ήθελαν για να έχουν έσοδα, δια ενοικίων, ως ενός είδους σύνταξη. Ο τρόπος τεκμηρίωσης των διαφόρων αναφορών στο Τ5 δημιουργούσε μια αίσθηση ασφάλειας, η οποία, όμως, δεν θα μπορούσε, δικαιολογημένα, να αντικατοπτρίζεται και στα κείμενα των επιμέρους συμφωνιών που υπογράφθηκαν (Τ1, Τ3, Τ2, Τ4). Δεν μπορεί να δοθεί πίστη στα ανέφερε η ΜΕ2, στον βαθμό που δεν συνάδουν με το περιεχόμενο της έγγραφης μαρτυρίας.

 

34.      Κατά την αντεξέτασή της, η ΜΕ2 έδειξε προφανή δυσκολία να αντιληφθεί την ανάληψη υποχρεώσεων από τους αγοραστές ή την έκθεσή τους σε οποιουσδήποτε συμβατικούς κινδύνους. Έδειξε πως περισσότερο επαφίονταν στο ότι ήταν ένα ασφαλές πλάνο αυτό που τους παρουσιάστηκε, που, οτιδήποτε και να πήγαινε λάθος, οι ίδιοι, δεν θα ήταν εκτεθειμένοι. Προφανώς, αυτή ήταν μια πεποίθηση βασισμένη σε αναληθή γεγονότα και σε λανθασμένες απόψεις. Γιατί κάθε off-plan αγορά έχει εγγενείς κινδύνους, ενώ ήταν και έκδηλο, από το Τ3, πως η Τράπεζα, ευλόγως δηλαδή, είχε διασφαλίσει το λαβείν της, ακόμα και σε περίπτωση που η Εναγόμενη 1 δεν ολοκλήρωνε και δεν παρέδιδε το ακίνητο στους αγοραστές, ενώ έναντι στην Τράπεζα υπόχρεοι ήταν οι αγοραστές, ως πρωτοφειλέτες, ασχέτως των εξασφαλίσεων που υπήρχαν. Δεν υπογράφθηκε μια κοινή συμφωνία, μια «συμφωνία ομπρέλα», που να εμπλέκει όλους τους συμμετέχοντες στο επενδυτικό πλάνο, και οι ξεχωριστές συμφωνίες που υπογράφθηκαν απέκλεισαν η κάθε μια την εξάρτησή της από την άλλη, διατηρώντας την αυτοτέλειά τους, αλλά αποκλίνοντας και από ό,τι παρουσιάστηκε στους αγοραστές από τις αλλοδαπές εταιρείες ως το ευρύτερο επενδυτικό πλάνο.

 

35.      Ο ΜΥ1, από την άλλη, εκ των διευθυντών της Εναγόμενης 1, ανέφερε, με ρεαλιστικό τρόπο, πως το συγκεκριμένο έργο είχε αποφασίσει να το ανεγείρει από το 2009. Η πλειονότητα των πελατών της Εναγόμενης 1, κατ’ εκείνο τον χρόνο, ήταν αλλοδαποί, ειδικότερα από το Ηνωμένο Βασίλειο. Η Εναγόμενη 1 συνεργάζονταν με διάφορες εταιρείες με έδρα στο Ηνωμένο Βασίλειο, για να προωθήσει τα ακίνητά της στην αγορά του Ηνωμένου Βασιλείου. Ήταν εταιρείες που παρουσιάζονταν ως ανεξάρτητοι οικονομικοί σύμβουλοι ή σύμβουλοι ακινήτων (IFA), που παρείχαν επενδυτικές συμβουλές σε φυσικά πρόσωπα, που ήθελαν να επενδύσουν σε ακίνητα σε άλλες χώρες, περιλαμβανομένης της Κύπρου. Οι IFA ετοίμαζαν για τους πελάτες και μελλοντικούς επενδυτές στην Κύπρο ένα επενδυτικό σχέδιο, σύμφωνα με το οποίο θα αγόραζαν μια ή περισσότερες κατοικίες από διάφορες εταιρείες ανάπτυξης γης, περιλαμβανομένης της Εναγόμενης 1, είτε για σκοπούς επένδυσης είτε για προσωπική χρήση, και για τον σκοπό αυτό, χρησιμοποιούσαν τους δικούς τους δικηγόρους και συμβούλους, προκειμένου να ολοκληρώσουν τις έρευνες δέουσας επιμέλειας για έλεγχο του ακινήτου, του έργου και της εταιρείας. Η συνεργασία με τους IFA σήμαινε ότι η πωλήτρια εταιρεία παρουσίαζε τα έργα, εξηγούσε τα χαρακτηριστικά κάθε οικοδομικού συγκροτήματος, τις προδιαγραφές, την τοποθεσία, παρουσίαζε τα αρχιτεκτονικά σχέδια και ενημέρωνε για την τιμή κάθε μονάδας, ή και για τυχόν διαθέσιμα πακέτα επίπλων και εξοπλισμού, ώστε να ενημερώσουν τους επενδυτές και για εκείνη τη δυνατότητα, εάν επιθυμούν να παραλάβουν ένα πλήρως εξοπλισμένο σπίτι. Στο πλαίσιο του επενδυτικού σχεδίου, οι IFA πρότειναν στους επενδυτές πελάτες τους, εάν το επιθυμούσαν, μέρος του τιμήματος αγοράς να το εξασφάλιζαν με δανεισμό από διάφορα τραπεζικά ιδρύματα, περιλαμβανομένης της Εναγόμενης 2. Μια εκ των IFA, με την οποία υπήρχε τέτοια συνεργασία, ήταν και η ROPUK. Η Εναγόμενη 1, την 18.05.2019, έλαβε από τη ROPUK έντυπο, με το οποίο ενημερώνονταν πως οι αγοραστές ενδιαφέρονταν για την αγορά του επίδικου ακινήτου (Τ21). Στο Τ21, αναφέρονται τα στοιχεία των αγοραστών, αλλά και πληροφορίες που περιέχονται και στο Τ5. Την 27.07.2009, ολοκληρώθηκε η αγορά με την υπογραφή του Τ1, και, όπως αναφέρει ο ΜΥ1, η IFA των Εναγόντων είχε προβεί σε κάθε ενδεδειγμένο έλεγχο του ακινήτου. Το Τ12, όπως ανέφερε στην αντεξέτασή του, δεν συντάχθηκε από την Εναγόμενη 1, ενώ ο ίδιος δεν αποδίδει στην «αποκλειστικότητα» που αναφέρεται ίδιο νόημα με αυτό που εκλαμβάνει η ΜΕ2. Η μαρτυρία του ΜΥ1 επί των γεγονότων που σχετίζονται με αυτό το θέμα συνάδει με τα Τ1 και Τ5, είναι ξεκάθαρη, σαφής και λογική.

 

36.      Σε κάθε περίπτωση, ενώπιον του Δικαστηρίου δεν είναι είτε η ROPUK είτε η Roxburgh, και από το περιεχόμενο του Τ5, προκύπτει πως οι αγοραστές βασίστηκαν περισσότερο σε μια τέτοια παρουσίαση που τους έγινε από αλλοδαπές εταιρείες, για να αποφασίσουν να επενδύσουν με αυτό τον τρόπο σε ακίνητο στην Κύπρο. Μια ομολογουμένως εντυπωσιακή παρουσίαση, που, όμως, δεν περιείχε επαρκείς αναφορές και τονισμούς στα ρίσκα, που φυσιολογικά υπάρχουν σε κάθε επένδυση off-plan, ιδίως σε μέρος ενός τόσο μεγάλου σε έκταση συγκροτήματος, στην αλλοδαπή. Παρέμεινε άγνωστο στο Δικαστήριο αυτό ποιος θα προέβαινε στον περαιτέρω έλεγχο, μεταξύ άλλων, της δυνατότητας της Εναγόμενης 1 να προχωρήσει σε τέτοια ανέγερση. Η ROPUK, μέσα από τα κείμενα του Τ5, φάνηκε να κατέχει και να προωθεί ένα ευρύτερο δίχτυο συνεργασίας αναμεταξύ επαγγελματιών, περιλαμβανομένης της Εναγόμενης 1, και άλλων, για να επιτευχθεί το σύνθετο επιχείρημα της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία στο εξωτερικό, με σκοπό το κέρδος, παρέχοντας δικές της εκτιμήσεις και συμβουλές, προς εξυπηρέτηση ενός ξεκάθαρα δικού της ξεχωριστού πεδίου επιχειρηματικής δράσης. Ακόμα κι αν είχε στρατηγικές συνεργασίες με άλλα πρόσωπα, περιλαμβανομένης της Εναγόμενης 1, προς εξυπηρέτηση κοινών ωφέλιμων σκοπών, ή και από πλευράς Εναγόμενης 1 να ήταν «αποκλειστική» εκείνη η συνεργασία, για την προώθηση των ακινήτων στην Σκωτία, δεν φαίνεται, μέσα από το Τ5, να ενεργούσε, έναντι στους αγοραστές, ως εκπρόσωπος της Εναγόμενης 1. Φαίνεται περισσότερο να επέλεξε τους συγκεκριμένους συνεργάτες της, για τη συγκεκριμένη επενδυτική πρόταση, παραπέμποντας σε αυτούς για τα περαιτέρω, αλλά με ανάγκη να διατηρείται και η ίδια η ROPUK στο εγχείρημα, για να αντλήσει από αυτό και το μετέπειτα όφελος της διαχείρισης του ολοκληρωμένου ακινήτου. Οι αγοραστές, παραδεκτά, συμβλήθηκαν απευθείας με την Εναγόμενη 1 το Τ1 και σ’ αυτό απέκλεισαν μάλιστα οποιαδήποτε δέσμευση από όρους ή υποσχέσεις που δεν περιλήφθηκαν στο συγκεκριμένο συμβατικό κείμενο, χωρίς οποιαδήποτε αναφορά στο Τ5, ως μέρος της συμφωνίας τους.

 

Πληρωμές, πρόοδος εργασιών και ποσοστό συμπλήρωσης

 

37.      Η ΜΕ2, σε σχέση με τις αρχικές πληρωμές, προσκόμισε αντίγραφα των σχετικών επιταγών (Τ19, Τ20). Οι αρχικές πληρωμές είχαν γίνει από κοινό λογαριασμό της Ενάγουσας 2 και του αποβιώσαντος συζύγου της. Όταν, κατά την αντεξέταση της, σε σχέση και με τις μετέπειτα πληρωμές, υποδείχθηκε αλληλογραφία που φέρεται να εμπλέκει και την ίδια, η οποία φαίνεται πως λάμβανε γνώση (Τ22, Τ24, Τ27, Τ29), δεν ήταν σε θέση να πει, ξεκάθαρα, εάν η ηλεκτρονική διεύθυνση που περιέχεται στην ηλεκτρονική επικοινωνία ανήκει ή όχι στην ίδια. Ζήτησε να δει την διεύθυνση IP, ενώ εκδήλωσε πολύ αδύνατη μνήμη. Είναι γεγονός ότι παρήλθαν αρκετά χρόνια και η μνήμη εξασθενεί με την πάροδο του χρόνου, αλλά η προφανής προσπάθεια της ΜΕ2 ήταν να μην διαφωτιστεί το Δικαστήριο για το πραγματικό επίπεδο γνώσης των αγοραστών σχετικά με τη διαδικασία των πληρωμών προς την Εναγόμενη 1. Δεν ήταν ειλικρινής η μαρτυρία της ΜΕ2 πως δεν έλαβε τα ηλεκτρονικά μηνύματα που της υποδείχθηκαν, και δεν διαφάνηκε και ο λόγος που φοβήθηκε να πει την αλήθεια, εάν θεώρησε ότι η αλήθεια, σε σχέση με την παραλαβή των ηλεκτρονικών μηνυμάτων, θα επηρεάσει την υπόθεσή της.

 

38.      Δεν αναιρούνται εξ αυτού βεβαίως αυτά από τη μαρτυρία της ΜΕ2 που δεν αμφισβητήθηκαν αλλά και όσα συνάδουν με τα συνομολογούμενα, μεταξύ των οποίων ότι η Εναγόμενη 1 δεν ολοκλήρωσε και δεν παρέδωσε οποτεδήποτε το ακίνητο στους αγοραστές. Ούτε ότι σταμάτησαν οι πληρωμές προς την Εναγόμενη 1. Η ΜΕ2 δεν αρνήθηκε ή δεν τοποθετήθηκε ενάντια στο ότι καλώς σταμάτησαν οι πληρωμές, εφόσον δεν προχωρούσε η εκτέλεση του έργου, ενώ ήδη καταβλήθηκε ένα αρκετά μεγάλο ποσό.

 

39.      Γενικά, δεν αμφισβητείται το γεγονός πως πληρώθηκαν στην Εναγόμενη 1 από το δάνειο των αγοραστών €40.000,00 την 29.12.2009 (Τ13, Τ23), €33.000,00 την 18.03.2010 (Τ13, Τ25) και €11.000,00 την 09.04.2010 (Τ13, Τ26), που ανέρχονται συνολικά σε €88.000,00, που, με τα ποσά που ήδη πληρώθηκαν από τους αγοραστές με ιδία κεφάλαια, που με τις διακυμάνσεις της ισοτιμίας ήταν €2.381,27 και €34.162,70 (Τ19 και Τ20), ανέρχονται συνολικά σε €120.543,97, έναντι του τιμήματος πώλησης των €245.765,00 (Τ1).  

 

40.      Επίσης, όπως ανέφερε η ΜΕ2, με τις επιστολές τους ημερομηνίας 12.11.2015 (Τ14 και Τ15), οι αγοραστές, δια του δικηγόρου τους, τερμάτισαν τις συμφωνίες πώλησης και δανείου, αντίστοιχα. Όσον αφορά τη συμφωνία πώλησης, στο Τ15, εκθέτουν σωρεία λόγων, αρχίζοντας, χρονικά, από το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 ουδέποτε ολοκλήρωσε και παρέδωσε το ακίνητο, παράλληλα αφήνοντάς τους εκτεθειμένους στο δάνειο, και χωρίς να τους αποζημιώσει με οποιονδήποτε τρόπο. Οι Ο ΜΥ1, επίσης, αναφέρθηκε στις πληρωμές που έγιναν σε συνάρτηση και με την αλληλογραφία αλλά και στην απαίτηση για την πληρωμή του ποσού των €51.000,00 (Τ22-Τ29). To γεγονός ότι στάλθηκαν οι επιστολές Τ14 και Τ15 και ότι και η Εναγόμενη 1 απαίτησε περαιτέρω χρήματα δεν αμφισβητήθηκε. Εάν είχαν ο καθένας σχετικά συμβατικά δικαιώματα, είναι διαφορετικό θέμα, που θα εξεταστεί στη συνέχεια. αγοραστές απαίτησαν την επιστροφή των ποσών που πλήρωσαν στην Εναγόμενη 1 πλέον περαιτέρω αποζημιώσεις.

 

41.      Αναφορικά με το ποσοστό συμπλήρωσης των εργασιών, σχετική ήταν και η μαρτυρία του ΜΕ1, εκ μέρους της Ενάγουσας 2, έναντι στην οποία υπήρχαν διαφορετικοί ισχυρισμοί του ΜΥ1 και του ΜΥ2.

 

42.      Ο ΜΕ1 είναι προσοντούχος και πεπειραμένος πολιτικός μηχανικός (Τ6-Τ10). Τα προσόντα του δεν έχουν τύχει αμφισβήτησης. Του δόθηκαν οδηγίες από τον δικηγόρο των αγοραστών, εκ μέρους των, να επισκεφθεί το επίδικο ακίνητο, και να ετοιμάσει έκθεση σχετικά με το εύρος της κατασκευής (Τ11). Για την ετοιμασία της έκθεσής του, του δόθηκε αντίγραφο της πολεοδομικής άδειας, η οποία είχε λήξει, ώστε να διαπιστώσει τι αδειοδοτήθηκε και τι τελικά ανεγέρθηκε στο εργοτάξιο, όσον αφορά το πωλούμενο ακίνητο. Για τον σκοπό αυτό, επισκέφθηκε το ακίνητο την 18.01.2023 και άρχισε να καταγράφει ό,τι είδε. Την 26.01.2023, του στάλθηκαν και το έγγραφο γνωστοποίησης της χορήγησης της πολεοδομικής άδειας, ημερομηνίας 31.10.2017, που περιλαμβάνει όρους σε επτά σελίδες, η επιστολή του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων προς τον Έπαρχο Πάφου ημερομηνίας 05.09.2017 με θέμα «ζημιές σε εγκαταστάσεις του Κυβερνητικού Υδατικού Έργου», σειρά με αρχιτεκτονικά σχέδια του Ιανουαρίου 2008, που κατατέθηκαν στην Πολεοδομία το 2017, καθώς και η αίτηση στην Πολεοδομική Αρχή ημερομηνίας 12.10.2015. Στις σελίδες 2-9 της έκθεσής του, εκθέτει τι προορίζονταν να κτιστεί. Στις σελίδες 10-30, απεικονίζει, μέσα από φωτογραφίες των κατασκευών, τι κατασκευάστηκε.

 

43.      Ο σκελετός του ορόφου στο συγκρότημα στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα (δεύτερος όροφος του Block Q), όπως αναφέρει, δεν έχει περατωθεί. Από το όλο έργο, το μόνο τμήμα που ολοκληρώθηκε, σε επίπεδο σκελετού, είναι το Block F. Τέσσερα από τα Blocks που είχαν αδειοδοτηθεί δεν ξεκίνησαν καθόλου. Μαζί με την ολοκλήρωση του σκελετού, υπολείπονται και όλες οι άλλες εργασίες (ηλεκτρολογικές, μηχανολογικές, υδραυλικές, υγρομονωτικές, θερμομονωτικές, ξυλουργικές, τοποθέτηση αλουμινίων στα εξωτερικά ανοίγματα, τοποθέτηση πατωμάτων, τελικά βαψίματα και όλες οι εξωτερικές εργασίες), για την ολοκλήρωση του συγκροτήματος. Επίσης, είναι αντιληπτό, όπως αναφέρει, πως δεν χορηγήθηκε άδεια οικοδομής και η υφιστάμενη κατασκευή δεν είναι νόμιμη. Κατά την προφορική μαρτυρία του, ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως ο σκελετός, το δομικό κομμάτι κάθε έργου κυμαίνεται μεταξύ 30-40% του ολικού κόστους και εργασιών, ιδιαίτερα σε οικιστικά συγκροτήματα. Εδώ έχει κτιστεί το 20-25% του σκελετού.

 

44.      Νοείται πως ο ΜΕ1 δεν μπορεί να γνωρίζει την κατάσταση του ακινήτου το 2010, εφόσον το επισκέφθηκε το 2023. Συνάγεται, βεβαίως, λογικά, σε συνάρτηση και με την υπόλοιπη μαρτυρία, πως το ακίνητο δεν είχε ολοκληρωθεί το 2010, και μετέπειτα  να είχαν αφαιρεθεί εργασίες που έγιναν, για να είναι στην κατάσταση που ο ΜΕ1 διαπίστωσε το 2023. Άρα, το ότι επισκέφθηκε το 2023 το ακίνητο, και όχι νωρίτερα, δεν διαφοροποιεί οτιδήποτε. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΕ1, εξήγησε πλήρως την έκθεσή του, χωρίς να αποκλίνει από τις αναφορές του αλλά και όσα απεικονίζουν οι φωτογραφίες που περιέλαβε στην έκθεσή του. Ανέφερε, επίσης, πως, ακόμα και η πρόσβαση στο ακίνητο των Εναγόντων είναι δύσκολη, λόγω της βλάστησης, που αφέθηκε και μεγάλωσε. Απαντούσε με βεβαιότητα και σαφήνεια, ξεκαθαρίζοντας τα σημεία στα οποία δεν μπορούσε να απαντήσει γιατί δεν του δόθηκαν σχετικά στοιχεία. Δεν προκύπτει, από οποιοδήποτε σημείο της μαρτυρίας του ΜΕ1, πως το Δικαστήριο θα πρέπει να τη θεωρήσει αναξιόπιστη. Είναι αποδεκτή, στο σύνολό της. Σε τι βαθμό μπορεί να χρησιμεύει, είναι διαφορετικό θέμα.

 

45.      Ο ΜΥ1 ανέφερε πως, τον Σεπτέμβριο του 2010, είχαν προχωρήσει σημαντικά οι εργασίες, και ολοκληρώθηκαν οι εργασίες που αντιστοιχούσαν στο 70% περίπου όλου του έργου, και με βάση αυτή τη συνθήκη, απαιτήθηκε η πληρωμή του ποσού των €51.000,00. Ειδικότερα, η απαίτηση ήταν για ποσό €50.000,00, πλέον €1.000,00 που εκκρεμούσαν από προηγούμενη απαίτηση. Αυτό, όπως αναφέρει, αντιστοιχούσε στο 70% όλου του έργου. Δεν πληρώθηκε η απαίτηση για τις €51.000,00, γι’ αυτό θεωρεί πως υπήρξε παράβαση της σύμβασης πώλησης, και ότι θα πρέπει να δοθούν οι θεραπείες που αξιώνει η Εναγόμενη 1. Αντίστοιχα ότι, εφόσον η Εναγόμενη 1 ανήγειρε το ακίνητο, εκτελώντας την υποχρέωσή της, κανονικά, δεν είχε παραβεί οποιαδήποτε δική της συμβατική υποχρέωση.

 

46.      Στο σχετικό ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 8.03.2010 (Τ24), όπως και στο ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 17.09.2010 (Τ25), όπως και στα ηλεκτρονικά μηνύματα ημερομηνίας 25.10.2011 (Τ28, Τ29), δεν είχε εξηγήσει, η Εναγόμενη 1, γιατί ζητά επιπλέον χρήματα, για ποιες συγκεκριμένες εργασίες, σε συνάρτηση με τις προηγούμενες πληρωμές και την πορεία των εργασιών.

 

47.      Κατά την αντεξέτασή του επί του θέματος του ποσοστού συμπλήρωσης των εργασιών, ο ΜΥ1 ανέφερε, μεταξύ άλλων, ότι το έργο ολόκληρο είναι ενιαία οικιστική ανάπτυξη καθώς και μεικτή ανάπτυξη υπηρεσιών, από εστιατόρια, πισίνες, κ.λπ.. Η ενιαία οικιστική ανάπτυξη θα έπρεπε και πρέπει πάντοτε να κτιστεί στην ολότητά της, δηλαδή το επίδικο δεν θα μπορούσε να υπάρξει από μόνο του, θα έπρεπε να συνυπάρξει με όλη την ανάπτυξη, μέχρι και το τελευταίο λουλούδι που έχει σχεδιαστεί, να βρίσκεται στον συγκεκριμένο χώρο. Το πωλούμενο ακίνητο βρίσκεται στο δεύτερο επίπεδο της πολυκατοικία Q204, το επίπεδο 2 βρίσκεται στην πρώτη γραμμή ολόκληρης της πολυκατοικίας, όπου μπροστά υπάρχουν άλλα επίπεδα, μετά υψομετρική διαφορά, και το κτίριο σπάζει με τρόπο όπου το τέταρτο επίπεδο πηγαίνει προς τα πίσω, δημιουργούνται χώροι στάθμευσης και γίνονται τέσσερα επίπεδα. Τις εργασίες που έγιναν για ολόκληρο το έργο, όπως είπε, δεν τις θυμάται με ακρίβεια, απ’ έξω, όμως έχουν δημιουργηθεί στην κοινόκτητη ιδιοκτησία οι υποσταθμοί της ηλεκτρικής, έχουν γίνει οι εκσκαφές, οι επιχωματώσεις των κτιρίων, ο βιολογικός σταθμός που πήγαινε και τρεις ορόφους κάτω και τα θεμέλια μιας τέτοιας πολυκατοικίας και οι εργασίες ολόκληρου του έργου θα επιβάρυναν όλα τα διαμερίσματα, σε όποιο επίπεδο κι αν βρίσκονταν. Το πωλητήριο ήταν για €245.756,00. Με βάση τις εργασίες που είχαν αυτές καθαυτές συν τα υλικά που είχαν αγοράσει και αποθηκευτεί για το συγκεκριμένο διαμέρισμα, υπολογίζονται γύρω στο 70% της συνολικής δαπάνης, γύρω €170.000,00-€175.000,00. Το έργο, τόνισε, ήταν ένα σύνολο, ήταν και η γη. Για το Q204, με βάση τις μετρήσεις τους, εκείνη την περίοδο, το κόστος ήταν περίπου στις €172.000,00.

 

48.      Υποδείχθηκε στον ΜΥ1 πως το 70% που ανέφερε δεν συνάδει με ό,τι απεικονίζεται στις φωτογραφίες του Τ11, που δεν αμφισβητήθηκε πως απεικονίζουν το συγκεκριμένο έργο. Η απάντηση του ΜΥ1 ήταν ότι στη φωτογραφία της σελίδας 23 του Τ11, όπου ειδικά είχε παραπεμφθεί, δεν φαίνονται οι όροφοι κάτω διότι υπάρχει πυκνή βλάστηση. Από τις κολώνες που φαίνονται, υπάρχουν τρία επίπεδα πιο κάτω, που δεν φαίνονται καθόλου. Σχολιάζει το Τ11, ότι ο μελετητής δεν αναφέρει ότι ο ίδιος προσωπικά είχε πάει στην αρμόδια αρχή, για να παραλάβει οποιαδήποτε σχέδια που αφορούσαν το συγκεκριμένο ακίνητο. Η φωτογραφία «ξεγελά», όπως είπε, και δεν απεικονίζει την πραγματική εικόνα, λέγοντας πως η απάντησή του για το 70% είναι αυτή που έδωσε προηγουμένως. Αν ο βιολογικός σταθμός κοστίζει για παράδειγμα €10.000.000, αυτά θα τα επωμιστούν όλα τα τεμάχια, όλες οι μονάδες της ανάπτυξης. Η αγορά γης που ήταν περίπου στις €50.000,00 για έκαστο, θα το επωμιστεί, είτε γίνουν τα τούβλα είτε γίνουν οι σοβάδες, είτε όχι. Τα θεμέλια, είτε βρίσκεται στο ισόγειο είτε αλλού, θα είναι το κόστος. Τελειώνοντας για το Τ11, δεν μπορεί να βασιστεί κάποιος σε αυτό, όπως είπε, γιατί οι όροι εντολής του ΜΕ1 δεν ήταν να υπολογίσει το κόστος. Στη συνέχεια, θεμελίωσε τον συλλογισμό του στο γεγονός ότι η και Τράπεζα αποδέσμευσε τα χρήματα, άρα ήλεγξε τις εργασίες, η δε ανάμειξή της ήταν η διασφάλιση των αγοραστών, ενώ η Εναγόμενη 1, όπως είπε χαρακτηριστικά, ήταν «ο κτίστης της παρέας». Έπειτα, ο ΜΥ1 παρέπεμψε στη μαρτυρία του ΜΥ2.

 

49.      Ο ΜΥ1, αν και αναφέρθηκε σε ποσοστό 70%, αυτό, όντως, δεν είναι ορατό από το φωτογραφικό υλικό που προσκόμισε ο ΜΕ1 στο Δικαστήριο, δια του Τ11, που δεν αμφισβητήθηκε πως απεικονίζει το ακίνητο. Επίσης, δεν υποστηρίζεται από οποιοδήποτε άλλο στοιχείο, όπως κάποιο πιστοποιητικό από τον επιβλέποντα μηχανικό του έργου ή κάποιον ειδικό, με σημείο αναφοράς όχι τα κόστη για την Εναγόμενη 1, αλλά τις συμφωνηθείσες εργασίες στο Τ1. Η δε εξήγηση που έδωσε ο ΜΥ1 σε σχέση με τον καθορισμό του 70%, με αναφορά στο κόστος όλου του συγκροτήματος, δεν ήταν επαρκής, και κυρίως δεν βρίσκει βάση στο Τ1. Δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η μαρτυρία του ΜΥ1 ότι το ποσοστό συμπλήρωσης του επίδικου ακινήτου, του οποίου αναμφίβολα δεν είχε ολοκληρωθεί ο σκελετός, αντιστοιχούσε σε 70% ποσοστό συμπλήρωσης.

 

50.      Εξαιτίας της διαφορετικής θεώρησης της προόδου των εργασιών από την Εναγόμενη 1, σε σχέση με τη θεώρησή της από τους αγοραστές, ο ΜΥ1 δεν ήταν σε θέση να εξηγήσει γιατί η Εναγόμενη 1 αξιώνει ακόμα €51.000,00 ή το 70% ποσοστό ολοκλήρωσης. Βάζει, σε αυτό το ποσοστό, μερίδιο του τεμαχίου γης, που όμως δεν μεταβιβάστηκε στους αγοραστές, τις κατασκευές στους χώρους που θα ήταν κοινόχρηστοι, κ.λπ.. Συναρτά το ποσοστό ολοκλήρωσης με τα κόστη της Εναγόμενης 1, ακριβώς, γιατί υπάρχει υπερβολική εστίαση της Εναγόμενης 1 στη χρηματοδότηση του όλου έργου μέσω των κεφαλαίων των αγοραστών, αποσυνδεδεμένα από το κείμενο της συγκεκριμένης συμφωνίας, του Τ1. Η πεποίθηση του ΜΥ1 ότι η Εναγόμενη 1 δεν παράβηκε κανένα συμβατικό όρο απορρέει από την ίδια θεώρηση της έννοιας της προόδου των εργασιών, ως προς την οποία υπάρχει η διάσταση.

 

51.      Ως προς τις αντικρουόμενες εκδοχές για το ποσοστό συμπλήρωσης των εργασιών, η μαρτυρία του ΜΥ1 ότι, ως γεγονός, συμπληρώθηκε το 70% του ακινήτου δεν συνάδει με τις φωτογραφίες που αναφέρονται στο Τ11, που αδιαμφισβήτητα απεικονίζουν το ακίνητο, και το κείμενο του Τ1, δεν αναλύθηκε επαρκώς και κατάλληλα από τον ΜΥ1 σε συνάρτηση με το Τ1, και δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, αν και εξηγήθηκε πως η έκθεση ενός τέτοιου ποσοστού από τον ΜΥ1 δεν έγινε επειδή ήθελε να παρουσιάσει μια ψευδή εικόνα στο Δικαστήριο, αλλά γιατί έχει διαφορετική βάση η προσέγγιση της Εναγόμενης 1 σχετικά με την πρόοδο των εργασιών.

 

52.      Ο ΜΥ2 είναι αρχιτέκτονας, υπάλληλος της Εναγόμενης 1. Ανάμεσα στα καθήκοντά του είναι να επιβλέπει τις οικοδομικές εργασίες στα εργοτάξια της Εναγόμενης 1, ώστε να βεβαιώνει πως οι εργασίες είναι σύμφωνες με τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Όταν και εφόσον του ζητείται, από τον διευθυντή της εταιρείας, εκδίδεται βεβαιώσεις για τις οικοδομικές εργασίες που εκτελέστηκαν. Ο ΜΥ2 εξιστόρησε τα γεγονότα, αρχίζοντας από την απόφαση της Εναγόμενης 1 να ανεγείρει το «Terra Divina», με σκοπό την πώληση των διαμερισμάτων. Ανέθεσε σε αρχιτέκτονα τη σχετική μελέτη, εξασφαλίστηκαν οι πολεοδομικές άδειες και υποβλήθηκαν οι αιτήσεις για διαχωρισμό και για άδεια οικοδομής, από το 2009. Οι εργασίες άρχισαν από το 2008, αρχικά με την περίφραξη του τεμαχίου και την εφαρμογή των μέτρων ασφαλείας στο εργοτάξιο. Τα υλικά είχαν προαγοραστεί και φυλάγονταν σε αποθήκες της Εναγόμενης 1, για να μην υπάρξει καθυστέρηση. Περί την 31.07.2009, με επιστολή του ΜΥ2 προς το Κοινοτικό Συμβούλιο Κουκλιών, είχε ενημερώσει για την εξασφάλιση των πολεοδομικών αδειών οικοπεδοποίησης και κτιρίων και για την έγκριση έναρξης των εργασιών μετά από διαβούλευση που είχε το Κοινοτικό Συμβούλιο με την Πολεοδομική Αρχή. Στο πλαίσιο αυτό, δημιουργήθηκε και νέα δίοδος των μηχανημάτων και των αυτοκινήτων, ώστε να μειωθεί κατ’ ελάχιστο η οχληρία και ο επηρεασμός του αρχαίου χωριού των Κουκλιών.

 

53.      Ο ΜΥ2 αναφέρθηκε στις εργασίες που έγιναν, λέγοντας πως έγινε καθαρισμός του επιφανειακού χώματος και χάραξη από τον τοπογράφο, εκσκαφή για καθαρισμό και απομάκρυνση και φύλαξη χωμάτων, επιμέρους εκσκαφή κάθε κτιρίου για εδραίωση των τοίχων αντιστήριξης και της θεμελίωσης, καλούπωμα και οπλισμός των τοίχων και χύσιμο σκυροδέματος, ξεκαλούπωμα, μόνωση και επιχωμάτωση και συμπίεση του χώματος σε στρώσεις, κατασκευή θεμελίου κάθε κτιρίου, τοποθέτηση σωλήνων αποχετεύσεων και άλλων υπηρεσιών, έναρξη κατασκευής της τοιχοποιίας εξωτερικά και εσωτερικά και σοβάντισμα, εκσκαφή καναλιών για τοποθέτηση αγωγών και τοποθέτηση δεύτερου ή τρίτου επιχρίσματος αναλόγως, καθώς και διαμόρφωση εξωτερικών χώρων και κοινόκτητων κατασκευών όπως ο τριτοβάθμιος βιολογικός σταθμός λυμάτων, οι υποσταθμοί της ΑΗΚ, οι υπόγειοι χώροι όμβριων υδάτων, το εστιατόριο, το γυμναστήριο, οι κολυμβητικές δεξαμενές, και άλλα.

 

54.      Ο ΜΥ2 αναφέρθηκε, επίσης, στα κόστη για το επίδικο διαμέρισμα, ως εξής: €50.200,00 για το τεμάχιο γης, €13.130,00 για τον σχεδιασμό και τις μελέτες, €1.500,00 για την εξωτερική επίβλεψη, €1.550,00 για τον καθαρισμό, €6.700,00 για την επιχωμάτωση, €7.650,00 για τους τοίχους αντιστήριξης και τις μονώσεις, €11.800,00 για τα πέδιλα, €7.300,00 για τον καλυμμένο χώρο στάθμευσης, €11.870,00 για τη διαμόρφωση της κοινόχρηστης οικοδομής, €10.950,00 για τα υλικά (stock), €11.700,00 για τον Φ.Π.Α. επί των πωλήσεων, €17.000,00 ως έξοδα γραφείου και €21.000,00 ως έξοδα διαχείρισης. Αυτά τα κόστη που ανέφερε συμποσούνται σε €172.350,00. Το επίδικο διαμέρισμα, κατά τον ΜΥ2, βρίσκεται στη βόρεια πλευρά του συγκροτήματος και εφάπτεται με τον κοινοτικό χώρο πρασίνου. Η κατασκευή βρίσκεται στον σκελετό, ενώ στο επίδικο έχουν κατασκευαστεί και τα τούβλα στους πρώτους ορόφους, όπως σε όλα τα διαμερίσματα στα χαμηλά επίπεδα, ενώ τα υλικά που απομένουν θα χρησιμοποιηθούν για την αποπεράτωση ολόκληρου του κτιρίου, έχουν ήδη αγοραστεί και τοποθετήθηκαν σε διάφορες αποθήκες της εταιρείας. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρει, αγοράστηκαν υλικά που αναλογούν στο επίδικο, ως εξής: τούβλα €1.700,00, σοβάς €700,00, μηχανολογικά €100,00, ηλεκτρολογικά €1.000,00, υδραυλικά €500,00, πατώματα και τοίχοι €1.100,00, ξυλουργικά €500,00, αλουμίνια €300,00, χρωματισμοί €1.000,00 και απρόβλεπτα €1.000,00. Στα ποσά αυτά, όπως αναφέρει, δεν έχει υπολογιστεί το κέρδος της εταιρείας, το κόστος διοίκησης και ο ΦΠΑ. Στη βάση αυτών, ο ΜΥ2 υποστηρίζει πως έχει ολοκληρωθεί το 70% των οικοδομικών εργασιών σε όλο το «Terra Divina» και στο επίδικο διαμέρισμα. Σύμφωνα με τον ΜΥ2, δεν εκδίδονταν διατακτικά πληρωμής εφόσον η Εναγόμενη 1 έκτιζε, επιβεβαίωνε την ποιότητα και την ποσότητα, πλήρωνε υπαλλήλους και υλικά. Εκδίδονταν απλώς πιστοποιητικά εκτέλεσης εργασιών για ενημερωτικούς σκοπούς της εταιρείας (Τ30-Τ32).

 

55.      Κατά την αντεξέταση και του ΜΥ2, αρκετές ερωταπαντήσεις επικεντρώθηκαν στο θέμα της άδειας οικοδομής. Ο ΜΥ2 εξέφρασε τις απόψεις του περί νομιμότητας, σε συνάρτηση με το γεγονός ότι είχαν εξασφαλιστεί οι πολεοδομικές άδειες, γνώριζαν οι αρχές, είχαν εγκρίνει προφορικά την έναρξη των εργασιών και ήταν θέμα χρόνου και γραφειοκρατίας, και ήταν κάτι που συνέβαινε γενικότερα στην πράξη, κ.λπ.. Είναι αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι δεν εκδόθηκε οικοδομική άδεια για την κατασκευή, και τι σημασία έχει ή δεν έχει αυτό, για τη συμβατική αξίωση, είναι θέμα νομικό, που θα εξεταστεί στη συνέχεια. Οι αντιλήψεις του κάθε μάρτυρα περί νομιμότητας γενικά, δεν οδηγούν το Δικαστήριο κάπου. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΥ2, ερωτήθηκε πώς υπολόγισε τα ποσά που ανέφερε στην κυρίως εξέτασή του. Ο ΜΥ2 δεν έδωσε σαφείς απαντήσεις και δεν προσκόμισε περαιτέρω στοιχεία για τις αναφορές του, παραπέμποντας συχνά στο λογιστήριο. Στους υπολογισμούς του, προσπάθησε να προσθέσει ποσά, όπως ακόμα και έξοδα διαχείρισης, προκειμένου να ανέλθει το σύνολο σε ένα ποσό συμβατό με την απαίτηση της Εναγόμενης 1. Χωρίς επεξήγηση των ποσών, του περιεχομένου των Τ30-Τ32, με αναφορά στα ολικά ποσά, τις σχετικές αποδείξεις, σε ημερομηνίες, μετρήσεις, το ποσοστό του οποίου έγινε χρήση για να καταλήξει στην αναλογία του διαμερίσματος, δεν μπορεί να θεωρηθούν αξιόπιστες οι αναφορές του.

 

56.      Στο Τ1, δεν γίνεται αναφορά πως η χρέωση για την κατασκευή του ακινήτου θα είναι αναλογικά με όλο το κόστος της Εναγόμενης 1 για το έργο. Δηλαδή, δεν υπάρχει κάποια συμφωνημένη μέθοδος υπολογισμού με βάση την οποία η Εναγόμενη 1 υπολογίζει το κόστος για όλο το έργο και το διαιρεί στις επιμέρους μονάδες, για να το καλύψει, όπως πράττει λόγου χάριν ένας διαχειριστής κοινόκτητης οικοδομής. Για παράδειγμα, το ποσό των €120.543,97 έναντι στο συμφωνηθέν τίμημα πώλησης (που μάλιστα θα περιλάμβανε και έπιπλα και άλλες παροχές) των €245.765,00, είναι περίπου το 49% του όλου τιμήματος. Να συμπεράνει, κανείς, ότι το υπόλοιπο 51% του τιμήματος θα αφορούσε σε όλες τις άλλες εργασίες, για την ολοκλήρωση του ακινήτου, προφανώς, εκπίπτει από το πλαίσιο λογικής των πραγμάτων. Όπως και το να προκύπτει, με τη μέθοδο αυτή υπολογισμού, εν τέλει, πολλαπλάσιο κόστος για τους αγοραστές, από το ξεκάθαρα συμφωνημένο τίμημα πώλησης.

 

57.      Εάν η Εναγόμενη 1 ήθελε να συμφωνήσει τον τρόπο καταβολής του τιμήματος πώλησης με τη λογική που εξέφρασαν οι ΜΥ1 και ΜΥ2, θα μπορούσε να το προτείνει εξ αρχής στους αγοραστές, να κατανοήσουν ότι χρηματοδοτούν ολόκληρο το συγκρότημα, για ένα μέρος του, ανάμεσα σε άλλους επιμέρους χρηματοδότες. Ενδεχομένως, τότε, να στάθμιζαν διαφορετικά τους κινδύνους. Στο Τ1 είναι άλλο που συμφωνήθηκε. Είναι βεβαίως κατανοητή και η οπτική της Εναγόμενης 1, αν και μη συμφωνημένη.

 

58.      Όπως και ο ΜΥ1, έτσι και  ΜΥ2, συγχέει το κόστος κατασκευής για την Εναγόμενη 1, με το κόστος αγοράς για τους αγοραστές. Το δεύτερο είναι συμφωνημένο. Το πρώτο, απλώς δεν ενδιαφέρει τους αγοραστές. Υπάρχει, αντίστοιχα, η δυσκολία κατανόησης ότι το πρώτο δεν ενδιαφέρει τους αγοραστές γιατί οι ίδιοι δεν συμβλήθηκαν για την κατασκευή ακινήτου σε δικό τους ακίνητο, ως ιδιοκτήτες του έργου. Αγόρασαν μια κατοικία από σχέδιο (off-plan), αναμένοντας το έτοιμο αποτέλεσμα. Εκείνο θα έπρεπε παραδώσει η Εναγόμενη 1 στους αγοραστές, βασικά μη απασχολώντας τους με τα δικά της κόστη. Επιπλέον, ο ΜΥ2, όπως και ο ΜΥ1, συγχέει το κόστος κατασκευής με το ποσοστό ολοκλήρωσης των οικοδομικών εργασιών, που όμως είναι δύο ξεχωριστά πράγματα. Το ποσοστό ολοκλήρωσης των οικοδομικών εργασιών αναφέρεται στην έκταση των εργασιών που εκτελέστηκαν, σε συνάρτηση με όλες τις εργασίες που πρέπει να εκτελεστούν, με βάση τα σχέδια, για την ολοκλήρωση του έργου. Το σύνολο των εργασιών που περιέγραψε ο ΜΥ2, με όση λεπτομέρεια κι αν διάνθισε την περιγραφή, δεν παύουν να αναφέρονται στο αρχικό στάδιο, όπως απεικονίζεται στις φωτογραφίες του Τ11. Δεν προκύπτει, από το Τ11, ότι απομένει μόνο το 30% για την ολοκλήρωση όλου του έργου, με κάθε σεβασμό. Το ίδιο δεν βεβαιώνεται και τεχνικά.

 

59.      Οι «βεβαιώσεις» που προσκόμισε ο ΜΥ2 (Τ30-Τ32), ως τα εσωτερικά έγγραφα με τα οποία ενημέρωνε το ένα τμήμα της εταιρείας το άλλο, δεν αποδεικνύουν τεχνικά την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών μέχρι συγκεκριμένο βαθμό, με βάση τα σχέδια. Αναφέρονται γενικά σε «επιπρόσθετες εργασίες» και εκτίθενται μεγάλα ποσά, γενικά λ.χ. στη βεβαίωση Δεκεμβρίου 2009, αναφέρεται επί λέξη το εξής: «Δια της παρούσης βεβαίωσης που έγινε μετά από επίσκεψη μου στο οικοδομικό έργο Terra Divina και στην μονάδα/διαμέρισμα Quirina (Q204), οι εν λόγω επιπρόσθετες εργασίες που έχουν γίνει στο πιο πάνω διαμέρισμα και οι οποίες πιστοποιούνται ως επιπρόσθετη πρόοδος για την πιο πάνω μονάδα ανέρχονται στο συνολικό ποσό των 40,000 (δεκατριών χιλιάδων ευρώ), τα οποία συμπεριλαμβάνουν και τις αγορές υλικών, πληρωμών εργατικού προσωπικού, κόστος τεχνικού γραφείου, καθώς και ΦΠΑ». Με έκδηλη προχειρότητα, αναφέρονται διαφορετικά ποσά αριθμητικά και λεκτικά, γενικές διατυπώσεις περί προόδου. Αντίστοιχη γενικότητα υπάρχει και στις υπόλοιπες βεβαιώσεις, ώστε να δίδεται η εντύπωση πως πρόκειται για έγγραφα που ετοιμάζονταν και αποστέλλονταν στην Τράπεζα απλώς για να αποδεσμεύει κεφάλαια από τον λογαριασμό των αγοραστών και να χρηματοδοτεί το όλο έργο, τυπικά, αλλά και αδιάφορα από το τι ακριβώς συμφωνήθηκε με τους αγοραστές, στο Τ1, ή και στη συμφωνία δανείου που είχαν συνάψει με την Τράπεζα.

 

60.      Όπου δεν μπορούσε να απαντήσει, ο ΜΥ2, παρέπεμπε, με έντονη αμυντικότητα, στο λογιστήριο της εταιρείας. Ενώ έκανε αναφορά σε σημειώσεις του, δεν ήταν σε θέση να διευκρινίσει τι είδους σημειώσεις ήταν αυτές, να προσκομίσει οτιδήποτε σχετικό. Δεν εξήγησε πειστικά τον λόγο που δεν είχε φωτογραφίες, για κάθε στάδιο ή για τα υλικά που ισχυρίστηκε, να εξηγήσει πού είναι οι αποθήκες που υπάρχουν αγορασμένα υλικά για ένα τεράστιο έργο.

 

61.      Καταληκτικά, επί της μαρτυρίας του ΜΥ2, ως προς τις αντικρουόμενες εκδοχές για το ποσοστό συμπλήρωσης των εργασιών, η μαρτυρία του ΜΥ2 ότι, ως γεγονός, συμπληρώθηκε το 70% του ακινήτου δεν συνάδει με τις φωτογραφίες που αναφέρονται στο Τ11, που αδιαμφισβήτητα απεικονίζουν το ακίνητο, και με το κείμενο του Τ1, δεν αναλύθηκε επαρκώς και κατάλληλα από τον ΜΥ2 σε συνάρτηση με το Τ1, και, όπως και η μαρτυρία του ΜΥ1 επί του ιδίου θέματος, και για τους ίδιους λόγους, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Ισχύει βεβαίως και για τον ΜΥ2 πως δεν υπάρχει η πεποίθηση πως η έκθεση ενός τέτοιου ποσοστού έγινε επειδή ήθελε να παρουσιάσει μια ψευδή εικόνα στο Δικαστήριο. Όπως και ο ΜΥ1, έτσι και ο ΜΥ2, έχει διαφορετική βάση προσέγγισης σχετικά με την πρόοδο των εργασιών. Τα υπόλοιπα που ανέφερε ο ΜΥ2 για τις άδειες, κ.λπ., δεν ήταν σε πλαίσιο αμφισβήτησης. Για τα θέματα που χρειάστηκε η μαρτυρία του, δηλαδή τα θέματα των εργασιών, τα αμφισβητούμενα, ήταν τόσο μεγάλη η απόκλιση των λεγομένων του ΜΥ2 από τη λοιπή μαρτυρία, ιδίως τα Τ1 και Τ11, αλλά και τη λογική των πραγμάτων, τόσο ελλιπής, αόριστη και γενική, με τάσεις υπεκφυγής, έδειξε και ο ίδιος πρόσθετα αδυναμία υποστήριξης των λεγομένων του ή και προσπάθεια εκπλήρωσης απλώς υποχρέωσης δικαιολόγησης της απαίτησης της Εναγόμενης 1 για τέτοια ή και επιπλέον χρηματικά ποσά, που δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή ως αξιόπιστη η μαρτυρία του, για να βασιστεί σε αυτήν, το Δικαστήριο, και να προβεί σε ανάλογα ευρήματα.

 

 

Σύνοψη ευρημάτων

 

62.      Συνοψίζοντας το πραγματικό πλαίσιο που προκύπτει από όσα συνομολογούνται και την αποδεκτή μαρτυρία, η Εναγόμενη 1, ιδιοκτήτρια ακινήτου στα Κούκλια, αποφάσισε να κτίσει εντός αυτού ένα μεγάλο συγκρότημα, το έργο «Terra Divina», και να πωλήσει τα ακίνητα σε ενδιαφερόμενους επενδυτές. Είχαν καταρτιστεί τα σχέδια και οι μελέτες και είχαν εξασφαλιστεί πολεοδομικές άδειες (Έγγραφο Α). Επίσης, κατατέθηκαν αιτήσεις για άδειες οικοδομής, που όμως μέχρι και σήμερα δεν έχουν εκδοθεί. Για την προώθηση της πώλησης των ακινήτων αυτών στο Ηνωμένο Βασίλειο, η Εναγόμενη 1 είχε συνεργασία, μεταξύ άλλων, με την ROPUK, που όμως εξυπηρετούσε και η ίδια δικό της πεδίο επιχειρηματικής δράσης, για δικό της όφελος. Μέσω των συνεργατών της Εναγόμενης 1, και αντίστοιχα των συμβούλων των αγοραστών, η Ενάγουσα 2 και ο σύζυγός της έδειξαν ενδιαφέρον για να αγοράσουν ακίνητο, θεωρώντας την επένδυση καλή, βασιζόμενοι στις πληροφορίες που συνέθεσαν και τους παρουσίασαν οι σύμβουλοί τους (Τ5, Τ12). Προς υλοποίηση του εγχειρήματος, κατέβαλαν GBP2.000,00 που αντιστοιχούσαν σε €2.318,27, για να κρατήσουν το διαμέρισμα (Τ5, Τ12, Τ19, Τ21), και την 27.07.2009, υπέγραψαν με την Εναγόμενη 1 σύμβαση πώλησης του διαμερίσματος (Τ1). Οι Ενάγοντες κατέβαλαν επιπλέον GBR29.572,00 που αντιστοιχούσαν σε €34.162,70 (Τ20) για την υπογραφή της σύμβασης πώλησης. Η σύμβαση πώλησης κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο (Τ18). Κατέβαλαν το συνολικό ποσό των €36.480,97 από ιδία κεφάλαια, από κοινό λογαριασμό. Για να δυνηθούν να πληρώσουν το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, την 28.12.2009, συνήψαν συμφωνία δανείου με την Εναγόμενη 2 (Τ3) και προς εξασφάλιση των υποχρεώσεών τους προς την Εναγόμενη 2, εκχώρησαν τα δικαιώματά τους που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης στην Εναγόμενη 2 (Τ2). Οι συμφωνίες με την Τράπεζα υπογράφθηκαν μέσω δικηγόρου που ενεργούσε ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος τους (Τ4). Με βάση το Τ1, το τίμημα πώλησης θα πληρώνονταν αναλόγως της προόδου των εργασιών στο ακίνητο, αντίστοιχα, η Τράπεζα των Εναγόντων θα εκταμίευε το ποσό του δανείου εάν ικανοποιούνταν ότι πρέπει να πληρωθούν εκτελεσθείσες εργασίες ή υλικά (Τ3). Την 18.12.2009, ζητήθηκε από την Εναγόμενη 1 η πληρωμή του ποσού των €40.000,00 για τις αρχικές εργασίες που έτυχαν περιγραφής σε ηλεκτρονικό μήνυμα που εστάλη από την Εναγόμενη 1 (Τ22). Την 29.12.2009, πληρώθηκε στην Εναγόμενη 1 ποσό €40.000,00 (Τ13, Τ23). Την 08.03.2010, ζητήθηκε από την Εναγόμενη 1 η πληρωμή του ποσού των €45.000,00, χωρίς περιγραφή των εργασιών που μεσολάβησαν από την 29.12.2009 μέχρι την 08.03.2010 (Τ24). Την 18.03.2010, πληρώθηκε στην Εναγόμενη 1 ποσό €33.000,00 (Τ13, Τ25) και την 09.04.2010, πληρώθηκε στην Εναγόμενη 1 ποσό €11.000,00 (Τ13, Τ26). Την 17.09.2010, ζητήθηκε από την Εναγόμενη 1 η πληρωμή του ποσού των €51.000,00, μετά από ανεπιτυχείς προσπάθειες επικοινωνίας, χωρίς περιγραφή των εργασιών που έγιναν από την 08.03.2010 μέχρι την 17.09.2010 (Τ27). Δεν καταβλήθηκε το ποσό αυτό από τους αγοραστές ή από την Τράπεζα των Εναγόντων. Την 25.10.2010, η Εναγόμενη 1 απαίτησε εκ νέου την πληρωμή του ποσού των €51.000,00, ενημερώνοντας ότι θα αξιώσει και τόκο και ότι υπάρχει παράβαση σύμβασης (Τ28, Τ29). Οι αγοραστές ή η Τράπεζα δεν ανταποκρίθηκαν. Η Εναγόμενη 1 άρχισε και έφτασε τις εργασίες μέχρι την κατασκευή του σκελετού και έπαυσε τις εργασίες στο ακίνητο. Οι αγοραστές αποτάθηκαν σε δικηγόρους, που την 12.11.2015 απέστειλαν επιστολές με τις οποίες τερμάτισαν τις συμβάσεις πώλησης και δανείου (Τ14, Τ15). Μέχρι και σήμερα, το ακίνητο είναι σε στάδιο σκελετού (Τ11). Την 10.05.2023, για σκοπούς εξώδικης διευθέτησης της διαφοράς με την Τράπεζα, εκδόθηκε εκ συμφώνου δικαστική απόφαση.

 

Νομικές πτυχές και εξέταση

 

63.      Σύμφωνα με το άρθρο 37 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149, οι συμβαλλόμενοι (έγκυρη συμφωνία) έχουν υποχρέωση να εκπληρώσουν ή να προσφερθούν να εκπληρώσουν τις υποσχέσεις τους, εκτός αν απαλλάσσονται ή εξαιρούνται από την εκτέλεση αυτή, δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε νόμου.

 

64.      Σύμφωνα με το άρθρο 39, εάν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να εκπληρώσει, ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει την υπόσχεση του στο σύνολο της, ο δανειστής δύναται να τερματίσει τη σύμβαση, εκτός αν εκδήλωσε προφορικά ή με συμπεριφορά, τη συγκατάθεση του για συνέχιση της σύμβασης.

 

65.      Σύμφωνα με το άρθρο 56(β)(γ), σύμβαση προς τέλεση πράξης, η οποία μετά την κατάρτιση της σύμβασης καθίσταται αδύνατη, ή παράνομη λόγω γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθίσταται άκυρη μόλις η πράξη καταστεί αδύνατη ή παράνομη· αν η υπόσχεση αφορά πράξη αδύνατη ή παράνομη και ο οφειλέτης γνώριζε ή αν κατέβαλλε εύλογη επιμέλεια, μπορούσε να γνώριζε το αδύνατο ή το παράνομο αυτής, ο δε δανειστής δεν γνώριζε ότι αυτή ήταν αδύνατη ή παράνομη, ο οφειλέτης υποχρεούται να αποζημιώσει τον δανειστή για κάθε ζημιά, την οποία αυτός ήθελε υποστεί λόγω της μη εκπλήρωσης της υπόσχεσης.

 

66.      Σύμφωνα με το άρθρο 65, αν η συμφωνία αποδειχτεί εξ υπαρχής άκυρη, ή η σύμβαση καταστεί άκυρη, το πρόσωπο που προσπορίστηκε οποιοδήποτε όφελος δυνάμει της εν λόγω συμφωνίας ή σύμβασης υποχρεούται να αποκαταστήσει το όφελος αυτό ή να καταβάλει αποζημίωση στο πρόσωπο από το οποίο προσπορίστηκε αυτό.

 

67.      Σύμφωνα με το άρθρο 73, σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης. Κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας η οποία προκλήθηκε συνεπεία της μη εκτέλεσης της σύμβασης.

 

68.      Όταν υπάρχει αμφισβήτηση του νοήματος μιας συμφωνίας, αυτή χρήζει ερμηνείας. Για σκοπούς ερμηνείας, η πρόθεση ή βούληση των συμβαλλομένων μερών είναι αυτή που δείχνουν οι εκφρασμένες λέξεις, παρά εκείνη που προκύπτει από τις ανέκφραστες επιθυμίες, και εντοπίζεται με βάση το κείμενο, εκ του ιδίου του νοήματος των λέξεων.

 

68.1.             Όπως υποδεικνύεται μέσα από πλούσια νομολογία[5], ερμηνεία είναι ο καθορισμός του νοήματος που το έγγραφο θα μπορούσε να μεταδώσει σ’ έναν λογικό άνθρωπο που γνωρίζει ό,τι ευλόγως θα γνώριζαν και τα συμβαλλόμενα μέρη, και βρίσκεται στην ίδια θέση στην οποία βρίσκονταν τα συμβαλλόμενα μέρη, κατά τον χρόνο συνομολόγησης της σύμβασης. Τυχόν εμπορικός χαρακτήρας της σύμβασης, λαμβάνεται υπόψη, οπότε, όταν ένας όρος επιδέχεται διαφορετικές ερμηνείες, υιοθετείται η ερμηνεία που συνάδει με την κοινή επιχειρηματική λογική, απαντώντας στο ερώτημα τι θα κατανοούσε ένας λογικός άνθρωπος ότι αυτά τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν συμφωνήσει, εάν αυτός διέθετε το ίδιο γνωστικό υπόβαθρο και βρισκόταν στην ίδια θέση με τα συμβαλλόμενα μέρη κατά τον χρόνο της σύμβασης. Το πλαίσιο μέσα στο οποίο τοποθετείται ο λογικός άνθρωπος δεν δίνεται αφηρημένα και αόριστα, αλλά σε μια συγκεκριμένη ολότητα, που περιλαμβάνει οτιδήποτε (σχετικό) θα μπορούσε να έχει επιδράσει στον τρόπο με τον οποίον η γλώσσα του εγγράφου, ως διαμορφώθηκε, θα μπορούσε να τύχει κατανόησης. Δεν περιλαμβάνονται οι προσυμβατικές διαπραγματεύσεις, ούτε οι διακηρύξεις των προθέσεων. Το νόημα που αναζητείται δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκη με το νόημα των λέξεων στα λεξικά. Είναι αυτό που τα μέρη, χρησιμοποιώντας αυτές τις λέξεις, ευλόγως θα κατανοούσαν ότι σημαίνει. Ο προαναφερόμενος κανόνας αντανακλά τη θέση πως, όταν τα μέρη μπαίνουν στη διαδικασία να διατυπώσουν γραπτώς ό,τι συμφώνησαν, δεν γίνονται με ευκολία λάθη. Η πρωταρχική πηγή για να καταστεί κατανοητό τι εννόησαν τα συμβαλλόμενα μέρη στη γλώσσα που χρησιμοποίησαν είναι το συνηθισμένο νόημα των λέξεων, επομένως, όταν δεν υπάρχει ασάφεια στο νόημα, αυτό ισχύει, οπουδήποτε κι αν οδηγεί. Εάν διαπιστώνεται ότι συνέβη λάθος όσον αφορά τη γλώσσα ή τη χρήση της, δεν απαιτείται από το Δικαστήριο να δώσει στα μέρη πρόθεση που δεν θα μπορούσαν να έχουν[6]. Το Δικαστήριο, ερμηνεύοντας μια σύμβαση, δεν θα βελτιώσει τη διαπραγματευτική ή συμβατική θέση οποιουδήποτε συμβαλλόμενου μέρους[7], δεν θα παράγει τη σύμβαση με βάση ό,τι νομίζει πως ήθελαν τα μέρη κατά τον χρόνο σύναψής της, αν και μπορεί να διαγνώσει τη βούληση των μερών μέσα από τη διερεύνηση του πλαισίου ή μέσα από την ίδια να «διορθώσει» δια ερμηνείας προφανή λάθη (χωρίς να πλάθει τη σύμβαση).

 

68.2.             Όταν οι όροι μιας συμφωνίας τέθηκαν γραπτώς, δεν επιτρέπεται η εξωγενής μαρτυρία (extrinsic evidence) για να αντικρούσει ή να διαφοροποιήσει το περιεχόμενό της (parol evidence rule). Ωστόσο, η εξωγενής μαρτυρίας μπορεί να είναι αποδεκτή αποκλειστικά και μόνο για σκοπούς υποβοήθησης της ερμηνείας, όταν υπάρχει πραγματικά αμφίβολο ή ασαφές νόημα[8] ή όταν δημιουργείται αντίφαση με το νόημα της ίδιας λέξης ή φράσης που περιέχεται σε άλλο έγγραφο που συνεξετάζεται[9] ή όσον αφορά τη σημασία τεχνικών όρων, για τη διάγνωση, τέλος πάντων, του πλαισίου, αλλά και τούτο υπό δύο εξαιρέσεις (που επαναφέρουν τον κανόνα). Η πρώτη εξαίρεση αφορά στις προηγούμενες διαπραγματεύσεις και στη διάγνωση των προθέσεων των μερών. Οι προηγούμενες διαπραγματεύσεις μπορούν, όμως, να εισαχθούν στη μαρτυρία, για την απόδειξη ότι ένα γεγονός είναι σχετικό και εμπίπτει στο πλαίσιο που ήταν γνωστό στα μέρη[10] ή για την απόδειξη του ότι τα μέρη έχουν προσδώσει σε συγκεκριμένες λέξεις ή φράσεις συγκεκριμένο (διαφορετικό από το συνηθισμένο) νόημα (“private dictionary rule”)[11] ή ότι υπάρχει προηγούμενη συμφωνία μεταξύ των μερών μη προπαρασκευαστική της υπό κρίση συμφωνίας και εφόσον η προσκόμιση της μαρτυρίας είναι ουσιαστική[12], σε κάθε περίπτωση με τρόπο ώστε η μαρτυρία αυτή (όσον αφορά το ερμηνευτικό πλαίσιο στο οποίο εισέρχεται το Δικαστήριο) να διαχωρίζεται από οποιαδήποτε άλλη μη επιτρεπτή μαρτυρία που τυχόν αφορά στο τι συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων μερών. Η δεύτερη εξαίρεση αφορά στη συμπεριφορά των μερών μετά την υπογραφή της σύμβασης. Μπορεί να προσκομιστεί, όμως, μαρτυρία προς απόδειξη του γεγονότος ότι η συμφωνία τροποποιήθηκε με μεταγενέστερη συμφωνία ή για την έγερση κωλύματος (estoppel), αλλά όχι για να αλλοιωθεί το αρχικό νόημα της σύμβασης. 

 

68.3.             Δίδονται περαιτέρω ερμηνευτικές οδηγίες, που συνοψίζονται εγκυκλοπαιδικά[13]: Οι  γενικές λέξεις ερμηνεύονται σύμφωνα με τη φύση των περιστάσεων ή το πρόσωπο· σε περίπτωση αμφιβολίας, οι λέξεις στο λειτουργικό μέρος της σύμβασης ερμηνεύονται υπό το φως του λοιπού μέρους της σύμβασης· όταν μια λίστα συγκεκριμένων πραγμάτων ή μια συναφής τάξη ακολουθείται από γενικές λέξεις, τεκμαίρεται ότι οι γενικές λέξεις ερμηνεύονται υπό το φως των προηγούμενων ειδικών· όταν συγκεκριμένο πρόσωπο, δικαίωμα ή πράγμα περιλαμβάνεται στη σύμβαση, ενδεχομένως να ενδείκνυται πρόθεση εξαίρεσης οποιουδήποτε άλλου προσώπου, δικαιώματος ή πράγματος· σε συμβάσεις που καταρτίζουν άτομα χωρίς ειδικές γνώσεις, δεν υπάρχει τεκμήριο κατά του πλεονασμού· η διατύπωση των προνοιών υπερτερεί έναντι της διατύπωσης των επικεφαλίδων· οι εμπορικές συμβάσεις ερμηνεύονται σύμφωνα με την πρακτική και τα έθιμα των εμπόρων, νοουμένου ότι αυτά δεν είναι αντίθετα με το περιεχόμενο της σύμβασης· όταν είναι διατυπωμένες σε σταθερές φόρμες, χρήζουν και ομοιόμορφης ερμηνείας· οποιαδήποτε διάσταση μεταξύ του νοήματος των λέξεων και του νοήματος των εικόνων, επιλύνεται υπέρ του νοήματος των λέξεων· τεκμαίρεται ότι ένα πρόσωπο δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει κάποια συμβατική πρόνοια για να βασίσει δική του αντισυμβατική συμπεριφορά.

 

68.4.             Ο κανόνας contra proferentem ή verba fortius accipiuntur contra proferentem (οι λέξεις πρέπει να ερμηνεύονται κυρίως εναντίον εκείνου που τις χρησιμοποιεί), κατά την παλαιά Davies v. Williams (1788) 1 Hy Bl 25, επίσης, προκύπτει από το αμφίβολο νόημα των προνοιών μιας σύμβασης. Έχει την έννοια ότι η ερμηνεία, σε τέτοια περίπτωση, τείνει να είναι εις βάρος εκείνου που επιχειρεί να βασιστεί στην αμφίβολη πρόνοια, προκειμένου να εξουδετερώσει κάποια βασική υποχρέωσή του ή ένα νόμιμο καθήκον επιμέλειας που έχει ανεξάρτητα από τη σύμβαση. Έχει, επίσης, την έννοια ότι η ερμηνεία τείνει να είναι εναντίον και του μέρους που επιχείρησε την ένταξή της (κατόπιν ερμηνείας) αμφίβολης πρόνοιας στη συμφωνία, δηλαδή εναντίον του συντάκτη της[14].

 

69.      Αντί απλώς να αποτύχει να εκπληρώσει την υποχρέωσή του στον καθορισμένο χρόνο, ένα συμβαλλόμενο μέρος μπορεί να θέσει τον εαυτό του σε παράβαση (in breach) με την απόδειξη της πρόθεσης, με λόγια[15] ή συμπεριφορά, να αποκηρύξει τις υποχρεώσεις του βάσει της σύμβασης (repudiating), σε κάποιον ουσιαστικό βαθμό[16].

 

69.1.             Η συμπεριφορά μπορεί να συνίσταται σε αδυναμία εκπλήρωσης προγενέστερων υποχρεώσεων, όταν η παράλειψη δεν επαρκεί από μόνη της για να δώσει ουσιαστική αποτυχία εκτέλεσης· σε τέτοιες περιπτώσεις, η γραμμή μεταξύ τερματισμού για ουσιαστική αδυναμία εκτέλεσης και αποκήρυξης μπορεί να θολώσει αρκετά. Η αποκήρυξη των συμβατικών υποχρεώσεων είναι πάντως σοβαρή υπόθεση[17]. Μπορεί να συμβεί τη στιγμή που έχει καθοριστεί για την εκτέλεση[18] ή και πριν από αυτήν. Στην τελευταία περίπτωση, γίνεται λόγος για «προληπτική παράβαση» ή «προκαταβολική παράβαση».

 

69.2.             Η προληπτική παράβαση, μπορεί (και συνήθως) συνεπάγεται και αποκήρυξη (repudiation), μπορεί, όμως, και να μην συνεπάγεται αποκήρυξη. Εάν ναι ή όχι, είναι ζήτημα πραγματικό, που εξαρτάται από το σύνολο των εκάστοτε περιστάσεων. Το αν υπήρξε αποκήρυξη της σύμβασης, εκτιμάται αντικειμενικά, αλλά το κίνητρο του μέρους που βρίσκεται σε παράβαση μπορεί να είναι ένας σημαντικός παράγων, εάν ήταν γνωστό στο αθώο μέρος[19].

 

69.3.             Η αποκήρυξη, ρητή ή υπονοούμενη[20], δίδει στο αθώο μέρος το δικαίωμα να θεωρήσει τη σύμβαση ως εκπληρωθείσα (as discharged)[21], και να διεκδικήσει αποζημιώσεις. Στη ρητή αποκήρυξη, το συμβαλλόμενο μέρος δηλώνει ξεκάθαρα πως δεν θα εκπληρώσει την υποχρέωσή του. Συνηθέστερα, προκύπτει σιωπηρά ή υπονοείται από την αδυναμία εκπλήρωσης. Στις περιπτώσεις προληπτικής παράβασης, το συμβαλλόμενο μέρος παραλείπει να προβεί σε ενέργειες για να φέρει τον εαυτό του σε κατάσταση να μπορέσει να εκπληρώσει τη συμβατική υποχρέωση όταν θα έρθει η ώρα, οπόταν θα είναι προφανώς ανίκανος να εκπληρώσει. Το μέρος που επιδιώκει να επικαλεστεί την αποκήρυξη που συνεπάγεται η συμπεριφορά θα πρέπει να δείξει ότι το μέρος που αθέτησε έχει συμπεριφερθεί έτσι ώστε να οδηγήσει ένα λογικό άτομο να πιστέψει ότι δεν θα προβεί σε εκπλήρωση ή δεν θα μπορέσει να εκτελέσει στον καθορισμένο χρόνο. Το γεγονός ότι μια παράβαση είναι σκόπιμη, δεν επαρκεί, αλλά είναι ένας παράγων που μπορεί να ληφθεί υπόψη, ως απόδειξη ότι δεν υπάρχει πλέον πρόθεση δέσμευσης από τη σύμβαση. Δεν επαρκούν ούτε λόγια και συμπεριφορές που δεν ισοδυναμούν με παραίτηση από τη σύμβαση.

 

69.4.             Όταν τα μέρη διαφωνούν ως προς την έννοια της σύμβασης, ένα μέρος δεν θα αντιμετωπίζεται απαραίτητα ως να έχει αποκηρύξει, εάν αρνηθεί να εκτελέσει εκτός με βάση τη δική του καλόπιστη ερμηνεία, ακόμα κι αν ερμηνεία αυτή αποδεικνύεται εσφαλμένη. Ένα μέρος δεν δεσμεύεται πριν από την ώρα για εκπλήρωση να δώσει οριστική απάντηση, εάν προτίθεται να εκπληρώσει τη σύμβαση ή όχι. Εν πάση περιπτώσει, δεν είναι κάθε άρνηση εκπλήρωσης που ισοδυναμεί με αποκήρυξη και που δίνει το δικαίωμα στο άλλο μέρος να αντιμετωπίζει τη σύμβαση ως καταγγελθείσα· πρέπει να υπάρχει άρνηση εκπλήρωσης που να αφορά στη ρίζα ή στην ουσία της σύμβασης. Εάν η άρνηση εκτέλεσης μέρους της σύμβασης ισοδυναμεί με αποκήρυξη του συνόλου της σύμβασης εξαρτάται από την κατασκευή της σύμβασης και τις περιστάσεις της υπόθεσης.

 

69.5.             Το «τεστ» είναι το ίδιο τόσο για την αποκήρυξη όσο και για την προληπτική παράβαση. Εάν η συμφωνία είναι μία ενιαία σύμβαση, το «τεστ» εφαρμόζεται για οποιοδήποτε μέρος της. Εάν ερμηνεύεται ως μια σειρά χωριστών συμβάσεων, εκ πρώτης όψεως, η παράβαση της μιας σύμβασης δεν μπορεί να αποτελεί απόρριψη των άλλων, ενώ, εάν η σύμβαση είναι διαιρετή, το ερώτημα είναι εάν η απόρριψη ενός διαιρετού μέρους δείχνει και πρόθεση αποκήρυξης της σύμβασης στο σύνολό της. Εάν η παράβαση αποτελεί αποκήρυξη του συνόλου της σύμβασης ή εάν μπορεί να διαχωριστεί το μέρος της σύμβασης που μολύνεται με την παράβαση, μπορεί να καθορίσει και εάν το αθώο μέρος οδηγείται σε αξίωση αποζημίωσης μόνον, αλλά όχι σε δικαίωμα να θεωρήσει όλη τη σύμβαση αποκηρυχθείσα. Λαμβάνεται υπόψη η ποσοτική αναλογία της παράβασης σε συνάρτηση με το σύνολο της σύμβασης και η πιθανότητα επανάληψης. Εάν οι παραβάσεις είναι τέτοιες που καταστρέφουν την εμπιστοσύνη του αθώου μέρους όσον αφορά λόγου χάριν την πιστοληπτική ικανότητα του υπερήμερου αντισυμβαλλομένου του, η παράβαση μπορεί να θεωρηθεί ότι αφορά στη ρίζα της σύμβασης. Το γεγονός και μόνο ότι παρόμοιες παραβάσεις, όσο μικρές και αν είναι, απειλούνται στο μέλλον, δεν σημαίνει απαραίτητα πως ισοδυναμούν με αποκήρυξη[22].

 

70.      Το Τ1 υπογράφθηκε για την αγορά κατοικίας από το σχέδιο (off-plan). Ήταν δεδομένο ότι, κατά την υπογραφή της, δεν υπήρχε άδεια οικοδομής, αλλά ότι θα έπρεπε να εξασφαλιστεί από την Εναγόμενη 1, ως ήταν η υποχρέωσή της με βάση την νομοθεσία. Μια συμφωνία για αγορά ακινήτου από το σχέδιο και πριν από την έκδοση αδειών δεν είναι παράνομη ως προς τον σκοπό ή το αντικείμενό της. Ότι η Εναγόμενη 1 άρχισε τις οικοδομικές εργασίες χωρίς προηγουμένως να εξασφαλίσει και άδεια οικοδομής, ακόμα κι αν μπορεί να κρούει σε νόμιμες υποχρεώσεις της (κάτι που δεν είναι επίδικο εδώ), δεν συνιστά και μη εκπλήρωση συμβατικής υποχρέωσής της έναντι στους αγοραστές. Η υποχρέωσή της έναντι στους αγοραστές ήταν να τους παραδώσει μια νόμιμη οικοδομή, ζήτημα που θα απασχολούσε κατά τον χρόνο της παράδοσης, εάν είχε ανεγερθεί σύμφωνα με τα σχέδια ή εάν υπήρχαν όλες οι απαιτούμενες άδειες της. Δεν απασχολεί εκείνο το συμβατικό στάδιο. Η μη ύπαρξη άδειας οικοδομής δεν καθιστά τη σύμβαση πώλησης ακινήτου off-plan παράνομη, ούτε έχει άλλως πώς επίδραση στο κύρος της.

 

71.      Το Τ1 δεν χρειάζεται ερμηνεία στο σημείο της παραγράφου 2.3, της φράσης σχετικά με την πληρωμή του τιμήματος πώλησης «progressively in stages on demand by the Vendor and according to the progress of the construction work on the property», ενώ ως «property», στη συμφωνία, στην παράγραφο C του προοιμίου της συμφωνίας, όπως και στην παράγραφο 1 της συμφωνίας, εννοείται το επίδικο διαμέρισμα, προς διαφοροποίηση από τον όρο «project», που εκείνος αναφέρεται σε όλο το έργο «Terra Divina». Αυτό που συμφωνήθηκε, με το Τ1, είναι η πληρωμή του τιμήματος ανάλογα με το στάδιο των εργασιών στο επίδικο διαμέρισμα και όχι ανάλογα με το στάδιο των εργασιών σε όλο το έργο. Αυτό ασχέτως εάν το διαμέρισμα ήταν μέρος του έργου και το αυτονόητο ότι, για να ολοκληρωθεί το διαμέρισμα, θα πρέπει να ολοκληρωθεί και το συγκρότημα. Αυτό ασχέτως επίσης εάν η Εναγόμενη 1 υπολόγισε, με τα χρήματα κάθε επιμέρους αγοράς, να οικοδομήσει όλο το συγκρότημα. Η συμβατική αυτή πρόνοια, στη συνήθη ανάγνωσή της, δεν εξωτερικεύει το νόημα πως το συγκεκριμένο μέρος του τιμήματος πώλησης καταβάλλεται κατόπιν υπολογισμού της αναλογίας του κόστους που αντιστοιχεί στη συγκεκριμένη μονάδα, εκ του κόστους του συνόλου του έργου. Εάν υπήρχε πρόθεση της Εναγόμενης 1 να συμφωνηθεί κάτι άλλο, θα έπρεπε να είχε συμφωνηθεί.

 

72.      Οι αγοραστές εκπλήρωσαν την υποχρέωσή τους για την πληρωμή των ποσών μέχρι και την υπογραφή της σύμβασης πώλησης. Η συμβατική υποχρέωση ήταν πλέον στην πλευρά της Εναγόμενης 1, να ανεγείρει το ακίνητο, και, ανάλογα με το στάδιο της ανέγερσης, είχε δικαίωμα να απαιτήσει χρήματα, στην αξία των εργασιών που εκτελέστηκαν. Θα υφίστατο τότε η αντίστοιχη συμβατική υποχρέωση των αγοραστών να καταβάλουν το μέρος του τιμήματος που ισούται με την αξία των εργασιών που εκτελέστηκαν. Σε εκείνο το συμβατικό στάδιο, που το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος πώλησης θα ήταν πληρωτέο ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών στο επίδικο ακίνητο, υπήρχε συνεχής εναλλαγή του συμβατικού βάρους. Ενώ πληρώθηκε από τους αγοραστές στην Εναγόμενη 1 ποσό €88.000,00 (Τ13), δια του προϊόντος του δανείου, η Εναγόμενη 1 δεν απέδειξε, αρχικά στους αγοραστές, αλλά ακόμα και σήμερα, στο Δικαστήριο, με σχετική και κατάλληλη μαρτυρία, πως εκτέλεσε εργασίες στο επίδικο ακίνητο αξίας €88.000,00 που πληρώθηκε ήδη, στο χρονικό διάστημα μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, και επιπλέον εργασίες €51.000,00 που απαιτεί, στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την μόλις προηγούμενη πληρωμή. Εκτέλεσε εργασίες μέχρι και τον σκελετό της οικοδομής (Τ11), ο οποίος, επίσης, δεν ολοκληρώθηκε. Δεν απέδειξε πως οι εργασίες που συνολικά εκτέλεσε στο επίδικο ακίνητο αξίζουν συνολικά €139.000,00. Δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία, για συγκεκριμένες εργασίες στο ακίνητο, αξίας €51.000,00, που απαιτεί η Εναγόμενη 1, τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο της απαίτησης πληρωμής ενός τέτοιου ποσού. Υπό τις περιστάσεις, οι αγοραστές δεν είχαν την υποχρέωση να καταβάλουν στην Εναγόμενη 1 ποσό €51.000,00 ή οποιοδήποτε περαιτέρω ποσό με βάση τη σύμβαση πώλησης. Η δε παράλειψη πληρωμής του απαιτούμενου από την Εναγόμενη 1 ποσού, που όμως κατάδηλα δεν αντιστοιχεί σε συγκεκριμένες εργασίες που εκτελέστηκαν για το πωλούμενο ακίνητο, δεν συνιστά παράβαση σύμβασης από μέρους των αγοραστών. Απεναντίας, είχε υποχρέωση η Εναγόμενη 1 να εκτελέσει το έργο μέχρι οι εργασίες στο επίδικο ακίνητο να ανταποκρίνονται στην αξία που ήδη έλαβε από τους αγοραστές, υποχρέωση που η ίδια παρέλειψε να εκπληρώσει.

 

73.      Η Εναγόμενη 1 έπαυσε τις εργασίες στο ακίνητο, για λόγους που δεν σχετίζονται με τους αγοραστές. Η παύση της εκτέλεσης των εργασιών δεν συνιστά συμβατικό δικαίωμα της Εναγόμενης 1, με δεδομένη τη λήψη, από την ίδια, ποσού €88.000,00, για εκτέλεση εργασιών στο πωλούμενο ακίνητο μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης μέχρι την αξία των €88.000,00, που  όμως δεν εκτέλεσε, αλλά και το εντελώς αδικαιολόγητο της απαίτησής της για επιπλέον €51.000,00. Δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία ότι η παύση των οικοδομικών εργασιών ή κάποια παρατεταμένη καθυστέρηση ήταν αναγκαία, σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης, Τ1. Υπό το σύνολο των περιστάσεων, οι αγοραστές είχαν το δικαίωμα να θεωρήσουν ότι η Εναγόμενη 1 δεν είναι πλέον σε θέση να εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις απέναντί τους, και να επιλέξουν να τερματίσουν τη σύμβαση πώλησης. Εξάλλου, παρήλθε και η προβλεπόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης και παράδοσης του ακινήτου, και οποιαδήποτε ευλόγως αναμενόμενη επέκτασή της, και η Εναγόμενη 1 απλώς ανέμενε χρηματοδότηση από τους αγοραστές, χωρίς να έχει εκτελέσει αντίστοιχης αξίας εργασίες στο ακίνητο των αγοραστών, σε συνάρτηση με το συμφωνημένο τίμημα πώλησης για την ολοκλήρωση του ακινήτου. Η μόνη επιλογή των αγοραστών, για να απεμπλακούν από την αδιέξοδη κατάσταση στην οποία περιήλθαν, από τις μελλοντικές υποχρεώσεις, ενόψει της μη εκπλήρωσης ουσιώδους υποχρέωσης της Εναγόμενης 1 σε σχέση με την εκτέλεση των εργασιών στο ακίνητο, που απέληγε σε παράβαση της σύμβασης, ήταν ο τερματισμός της σύμβασης αυτής. Δεν ήταν υποχρεωμένοι να ανεχθούν την εξακολούθηση της ισχύος της, ούτε να πληρώσουν στην Εναγόμενη 1 χρηματικά ποσά για εργασίες που η Εναγόμενη 1 δεν μπορούσε να αποδείξει, και δεν μπορεί να αποδείξει μέχρι και σήμερα, πως πράγματι εκτέλεσε. Ο τερματισμός που, ως γεγονός, έγινε, ήταν νόμιμος.

 

74.      Όταν μια σύμβαση πώλησης αφορά ακίνητο off-plan, περιλαμβάνει ένα σκέλος που είναι η ανέγερση, για να διαμορφωθεί πρώτα το αντικείμενο, το πωλούμενο ακίνητο, το διαμέρισμα Q204, θα πρέπει να εκτελεστεί πρώτα το μέρος της συμφωνίας που αφορά την ανέγερση. Τα δικαιώματα που έχει ο συμβεβλημένος ως αγοραστής στο στάδιο της ανέγερσης, είναι να απαιτήσει την εκτέλεση των εργασιών, όπως συμφωνήθηκαν και στην αξία που συμφωνήθηκε και καταβλήθηκε, προκειμένου να ολοκληρωθεί η ανέγερση.

 

75.      Όταν γίνεται εκχώρηση με έγγραφη σύμβαση, που περιέχει τους όρους της, ερμηνεύεται εκείνη, με βάση τους όρους ερμηνείας των γραπτών συμβάσεων, στους οποίους έγινε αναφορά και προηγουμένως.

 

76.      Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του Τ2:

 

«The Assignor, for better and further security of the obligations of the Principal Debtor, by this document assigns for the benefit of the Bank all his rights which derive from the Contract of Sale and especially his right for specific performance of the Contract of Sale and registration of the Property in his name, as well as in case the Contract of Sale has not been lodged at the District Lands Office for the purpose of its specific performance, he has the right to take legal action as a result of breach of the Contract of Sale and demand compensation. Provided that the Bank has the right to institute legal proceedings without the prior approval of the Assignor who is obliged to become a party to the proceedings and to furnish any evidence which is necessary for the effective exercise of the Bank’s rights».

 

Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του Τ2:

 

«The Assignor by this contract declares:

(a)That the Contract of Sale is and shall be valid and that he will not commit any act in any way or omission to render it null and void or voidable or to take any action which aims at preventing the Bank from exercising its rights according to this Assignment Contract;

(b)That in case the Contract of Sale for any reason becomes null and void, the Assignor at his own expenses will himself undertake to establish a new contract of sale for the replacement of the one cancelled, in such a way as the Bank might require. The new contract of sale will be of a sum not smaller than the sale contract, which has been cancelled and will be subject to all the conditions and provisions of this contract of assignmen.»

 

Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του Τ2:

 

«If the Assignor fails to execute any of the conditions of the Contract of Sale, the Bank shall be entitled, without being obliged, to take any action to restore the omission, and all expenses… …»

 

Σύμφωνα με την παράγραφο 6 του Τ2:

 

«Provided that if at any time the Principal Debtor fails to perform any of its obligations secured by this assignment and/or fails to comply with any of the terms and conditions under which the banking facilities secured by this assignment were granted, the Assignor hereby grants to the Bank the irrevocable authority to cancel the Contract of Sale and to appear before the District Land Office and sign any deed, declaration, or document as may be necessary in order to cancel the Contract of  Sale or any other contract of sale which is now or may in the future be deposited with the Land Registry Office, and free the Property from the encumbrance created on the Property thereby and as a result of the deposit of the Contract of Sale. Further, the Assignor acknowledges and declares that he shall not object to the Bank exercising its rights under the present clause and that he shall have no claim whatsoever against the Bank arising in any way out of or in connection with the exercise by the Bank of its present right.»

 

77.      Πρόκειται για εκχώρηση εξασφάλισης (by way of security). Δεν μεταβιβάστηκαν οριστικά τα δικαιώματα του εκχωρητή/αγοραστή στον εκδοχέα/πιστωτή. Δεν ήταν απόλυτη (absolute). Ήταν υπό όρους. Είναι ενός είδους πρώιμη υποθήκευση επί του επίδικου ακινήτου, με βασική λειτουργία της, να υποχρεώσει τους αγοραστές να υποθηκεύσουν πραγματικά το ακίνητο, εάν και όταν μεταβιβαστεί σε αυτούς, προς εξασφάλιση του δανείου, ή (εάν οι ανάγκες του δανείου το απαιτούν) να ορίσει η Τράπεζα τη μεταχείριση του δικαιώματος ιδιοκτησίας επί του ακινήτου. Ό,τι εκχωρήθηκε, είναι τα δικαιώματα που απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο· τίποτε περισσότερο. Σε αγωγή για ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου, ή για αποζημίωση λόγω παράβασης της σύμβασης πώλησης από την Τράπεζα εάν δεν είναι κατατεθειμένο το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, που έχει τη δυνατότητα να ασκεί η Τράπεζα χωρίς την προηγούμενη  έγκριση του αγοραστή – χωρίς οποιαδήποτε αναφορά σε αποκλειστικό δικαίωμά της –, ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος να συμμετέχει ως διάδικος. Εκ των όρων της σύμβασης εκχώρησης, δεν απαγορεύεται στον αγοραστή να ενάγει ο ίδιος τον πωλητή γενικά, για οποιονδήποτε λόγο δεν σχετίζεται με την εκτέλεση της σύμβασης πώλησης, και εάν δεν βλάπτει τα δικαιώματα της Τράπεζας σε συνάρτηση με το πωλούμενο ακίνητο. Η επιλογή του πιστωτή να κάνει χρήση της συγκεκριμένης εξασφάλισης (ή να μην κάνει) συναρτάται με τη μη εξυπηρέτηση της πιστωτικής διευκόλυνσης ή και με τις υπόλοιπες εξασφαλίσεις που διαθέτει.

 

78.      Σε κάθε περίπτωση, δεν αίρεται η συμβατική υπαιτιότητα του πωλητή, σε σχέση με τη μη εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών στο ακίνητο, σε αξία αντίστοιχη με το χρηματικό ποσό που έλαβε από τους αγοραστές. Κατά τον χρόνο που οι αγοραστές τερμάτισαν τη σύμβαση πώλησης, δεν υπήρχε δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης πώλησης, για να λάβουν οι αγοραστές ή η Τράπεζα το ακίνητο, εφόσον δεν είχε ακόμα ανεγερθεί, ούτε συνιστά ξεχωριστή μονάδα. Οι αγοραστές δεν ενήγαγαν για τον εξαναγκασμό της εκτέλεσης συγκεκριμένων εργασιών στο ακίνητο, ενώ είχαν εκχωρήσει το δικαίωμά τους αυτό στην Τράπεζα. Δεν άσκησαν συγκεκριμένο δικαίωμα που απορρέει από το πωλητήριο έγγραφο, το οποίο είχαν εκχωρήσει στην Τράπεζα. Τα δε γεγονότα τερματισμού, περιλαμβανομένης της μη πληρωμής του πωλητή λόγω μη προόδου των οικοδομικών εργασιών, σύμφωνα με τη μαρτυρία, ενέπλεκαν και την Τράπεζα. Η απαίτηση πληρωμής της Εναγόμενης 1 έγινε και προς την Τράπεζα, και δεν υπήρξε ανταπόκριση. Δεν διαφαίνεται από κάπου έλλειψη συγκατάθεσης της Τράπεζας στον τερματισμό και επιθυμία της για συνέχιση της σύμβασης πώλησης, με προοπτική να ανεγερθεί το ακίνητο. Το δάνειο είχε ήδη καταστεί μη εξυπηρετούμενο, ενόσω η συγκεκριμένη εξασφάλιση παρέμεινε ατελής.  

 

79.      Η Λουκά ν. Eurolife (2009) 1 ΑΑΔ 1524, στην οποία παραπέμπει, κάπως εμφατικά, η πλευρά της Εναγόμενης 1, ως και η νομολογία επί της οποίας βασίζεται, δεν έχει όμοια γεγονότα. Όπως ούτε οι πιο πρόσφατες Φασαρία ν. American Life Insurance Company, Πολιτική Έφεση 325/2012, ημερομηνίας 20.01.2022, ECLI:CY:AD:2022:D155 ή Ηρακλέους ν. Phar Lap Estates Ltd, Πολιτική Έφεση 237/2014, ημερομηνίας 16.05.2022, ECLI:CY:AD:2022:A187. Στην προκειμένη περίπτωση, κατά τον ουσιώδη χρόνο της έγερσης της αγωγής, η Τράπεζα είχε συνενωθεί στην αγωγή των αγοραστών, στη θέση Εναγόμενης 2. Ήταν διάδικος. Δεν ήταν σε θέση ενάγουσας καθότι συνενώθηκαν στην ίδια αγωγή και αξιώσεις που αφορούν τη σύμβαση δανείου, αλλά και γιατί οι θεραπείες που ζητούνταν δεν ήταν για την εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου, για το ακίνητο. Ήταν δε προφανές από το περιεχόμενο της αγωγής πως, οποιαδήποτε χρήματα θα επέστρεφε η Εναγόμενη 1, που είχαν ληφθεί από το δάνειο, θα πληρώνονταν στο δάνειο, γιατί μέρος της ζημιάς των αγοραστών ήταν η έκθεση σε αυτόν το δανεισμό και ήταν κοινή με αυτήν της Τράπεζας, η οποία, και η ίδια, στο πλαίσιο της ίδιας υπόθεσης, άσκησε ανταπαίτηση για το χρεωστικό υπόλοιπο του δανείου, και εναντίον της πωλήτριας εταιρείας, ζητώντας, μεταξύ άλλων, την απόσυρση του πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο. Δεν έχει περατωθεί η οικοδομή και δεν υπάρχει ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής για το πωλούμενο ακίνητο. Έπειτα, ενώ η Τράπεζα είχε συνενωθεί και ως διάδικος στην αγωγή, δεν επιδίωξε να παραμείνει στη συνεχιζόμενη διαδικασία μεταξύ των αγοραστών και της Εναγόμενης 1. Την 10.05.2023, οι αγοραστές δέχθηκαν δικαστική απόφαση για το δανειακό (εξασφαλιζόμενο) χρέος προς την Τράπεζα και ανέλαβαν την υποχρέωση πληρωμής του. Διατάχθηκε και η απόσυρση του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο. Δεν θα μπορούσε να υποτεθεί, με όλα αυτά τα δεδομένα, πως οι αγοραστές παραβιάζουν τη σύμβαση εκχώρησης που συνήψαν με την Τράπεζα, με το να ενάγουν οι ίδιοι τον πωλητή, ή ότι η Τράπεζα δεν είχε συγκατατεθεί στην αγωγή εναντίον του πωλητή. Η Εναγόμενη 1, υπό όλες τις περιστάσεις, ως τουλάχιστον παρουσιάστηκαν στο Δικαστήριο, δεν μπορεί να επικαλείται τη σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης μεταξύ των αγοραστών και της Τράπεζας, για να αποφύγει τις συνέπειες μη εκπλήρωσης ή και συμβατικής παράβασης ή την αποζημίωση των αγοραστών· και δη για προσωπική ζημιά, που δεν έχει σχέση καμία απολύτως σχέση με το δάνειο που είχε εξασφαλιστεί, αλλά με την ανάκτηση ιδίων κεφαλαίων που καταβλήθηκαν στην Εναγόμενη 1 μέχρι και την υπογραφή της σύμβασης πώλησης (Τ1).

 

80.      Επίσης, το τι συμφωνήθηκε μεταγενέστερα με την Τράπεζα, την 10.05.2023, δεν παραλλάζει το περιεχόμενο ή το νόημα των συμφωνηθέντων στα Τ1 και Τ3, ούτε επηρεάζει την απαίτηση έναντι στην Εναγόμενη 1, με δημιουργία ως ενός είδους κωλύματος. Παρεμβάλλεται πως το επίδικο ακίνητο, αναμφίβολα, δεν περατώθηκε, δεν παραδόθηκε, και δεν είναι στην κατοχή ή την ιδιοκτησία των αγοραστών, αλλά της Εναγόμενης 1. Δεν μπορούν, οι αγοραστές, να μεταβιβάσουν το ακίνητο στην Τράπεζα, προς εξόφληση του εξ αποφάσεως χρέους τους, ή να παραδώσουν την κατοχή του. Εξ αντικειμένου, δηλαδή, ορισμένα εκ των διαταγμάτων που εκδόθηκαν την 10.05.2023, εκ συμφώνου, δεν είναι δυνατό να εκτελεστούν. Έπειτα, η σύμβαση πώλησης, ως γεγονός, τερματίστηκε από τους αγοραστές, με τον τρόπο που προαναφέρθηκε. Η συμφωνία μεταξύ των αγοραστών και της Τράπεζας δεν αναβιώνει την ισχύ της, ενώ είναι δεδομένο πως δεν μπορεί να εκτελεστεί με ειδική εκτέλεση, καθότι δεν υφίσταται μεταβιβάσιμο διαμέρισμα Q204, ούτε δημιουργεί έννομες συνέπειες για τις οποίες οι αγοραστές και η Τράπεζα δεν θα μπορούσαν εξ αρχής να είχαν συμφωνήσει μεταξύ τους, περιλαμβανομένης της ισχύος του πωλητηρίου εγγράφου. Ότι η παύση της ισχύος του πωλητηρίου συμβολαίου δεν επηρεάζει την ισχύ της σύμβασης εκχώρησης, είναι πρόδηλο, από το ίδιο το περιεχόμενο των παραγράφων 2 και 3 του Τ2.

 

81.      Το ότι αναγνωρίστηκε δικαστικά το περιεχόμενο της σύμβασης εκχώρησης εξασφάλισης και το κύρος της πληρεξουσιότητας με την οποία υπογράφθηκαν τα έγγραφα με την Τράπεζα, βάσει των κοινών δηλώσεων, δεν σημαίνει και αναγνώριση της εξακολούθησης της ισχύος της σύμβασης πώλησης, που τερματίστηκε ήδη από τους αγοραστές την 12.11.2025 (Τ15). Η διάγνωση των γεγονότων, που είναι επίδικα, όπως και του τερματισμού, ανατρέχει στον χρόνο που αυτά έχουν συμβεί, δεν γίνεται με βάση μεταγενέστερες συμφωνίες με τρίτους ή εξελίξεις στην πάροδο του χρόνου, και δη εμμέσως, από μια συμβιβαστική λύση, στην οποία προέβησαν σήμερα οι αγοραστές με την Τράπεζα για τη μεταξύ τους διαφορά, κατανοητά, βάσει της πλέον διαφορετικά διαμορφωμένης βούλησής τους.

 

82.      Σχετικά με την αξίωση της Ενάγουσας 2, πράγματι, η Ενάγουσα 2 και ο σύζυγός της κατέβαλαν στην Εναγόμενη 1 από ιδία κεφάλαια μέχρι και το στάδιο της υπογραφής της σύμβασης πώλησης (Τ1), ποσό €36.480,97. Με βάση το Τ12, που προσκόμισε η ΜΕ2, και δεν αμφισβητήθηκε, το ποσό των  €2.318,27 που καταβλήθηκε για την κράτηση του ακινήτου, δεν θα ήταν επιστρεπτέο, καθότι υπήρξε η αντιπαροχή, έγινε η κράτηση. Το υπόλοιπο ποσό των €34.162,70 (Τ20) ήταν από κοινό λογαριασμό που ανήκε και στην Ενάγουσα 2, αλλά και στον αποβιώσαντα σύζυγό της, η περιουσία του οποίου δεν εκπροσωπείται στη διαδικασία αυτή. Η Ενάγουσα 2 νομιμοποιείται να αξιώνει την επιστροφή του ½ του ποσού αυτού, €17.081,35, προς αποζημίωσή της. Δεν υπάρχει μαρτυρία πως ανήκε στην ίδια όλο το χρηματικό ποσό που ήταν κατατεθειμένο στον κοινό λογαριασμό. Δεν έλαβε οποιοδήποτε συμβατικό αντάλλαγμα από την Εναγόμενη 1 έναντι στο ποσό αυτό. Έχει ζημιωθεί σε σχέση με την πληρωμή του ποσού αυτού και η ζημιά της οφείλεται σε υπαιτιότητα της Εναγόμενης 1, για τους λόγους εξηγήθηκαν. Η ζημιά της δεν σχετίζεται με την μετέπειτα εμπλοκή της Τράπεζας στην υπόθεση, με τον δανεισμό και την εκχώρηση, ούτε περιορίζεται από τη συμβιβαστική λύση στην οποία έχουν καταλήξει οι αγοραστές με την Τράπεζα (ή η Εναγόμενη 1 με την Τράπεζα).

 

83.      Η Ενάγουσα 2 αξιώνει πλέον €10.000,00 αποζημιώσεις ετησίως, μέχρι τον τερματισμό της συμφωνίας πώλησης, πλέον ταξιδιωτικά έξοδα και έξοδα διαμονής και GBR2.000,00 για τα δικηγορικά έξοδα, για την κατάρτιση του πωλητηρίου εγγράφου. Για τα ταξιδιωτικά έξοδα και τα έξοδα διαμονής, δεν προσκομίστηκε οποιοδήποτε στοιχείο. Το Τ17 για τα έξοδα διαμονής της ΜΕ2 στην Κύπρο με τον υιό της, για σκοπούς μαρτυρίας της στη δίκη, μαρτυρεί μεταγενέστερα έξοδα. Ήταν εξ αρχής γνωστό στην Ενάγουσα 2, πως εγείροντας αγωγή στην Κύπρο, θα έπρεπε να υποστηριχθεί με μαρτυρία. Έπειτα, θα μπορούσαν και να είχαν αποφευχθεί, με τη χρήση των δυνατοτήτων του περί Αποδείξεως Νόμου Κεφ.9. Το Τ16 δεν αφορά έξοδα που πληρώθηκαν στην Εναγόμενη 1, ενώ η υπηρεσία που έλαβε από τον δικηγόρο της η Ενάγουσα 2, προφανώς, λήφθηκε, καθότι είχε υπογραφθεί το πωλητήριο έγγραφο (Τ1). Δεν πρόκειται για ποσό ανακτήσιμο από την Εναγόμενη 1 ούτε ως άμεση ζημιά της, εκ της παράβασης της σύμβασης.

 

84.      Έπειτα, για την απώλεια κέρδους, του αναμενόμενου επενδυτικού οφέλους, η Ενάγουσα 2 βασίζεται αποκλειστικά στο Τ5, το οποίο, όμως, όπως προαναφέρθηκε, δεν είναι συμφωνία που συνάφθηκε με την Εναγόμενη 1. Εξάλλου, είναι προδήλως άγνωστο εάν οι αγοραστές, σε περίπτωση που ολοκληρώνονταν το ακίνητο και παραδίδονταν σ’ αυτούς έγκαιρα, θα είχαν, όντως, τέτοιο κέρδος, χωρίς τη μεσολάβηση οποιωνδήποτε άλλων παραγόντων. Για μια τέτοια διαπίστωση, περί απώλειας κέρδους, αποτυχημένης επένδυσης, η Ενάγουσα 2 δεν μπορούν να βασιστεί απλώς και μόνο στο Τ5, σε ένα ελκυστικό εγχειρίδιο, με δεδομένα που υποτέθηκαν το 2009, συντεθειμένα από τον οικονομικό σύμβουλο των αγοραστών, αδιάφορα από οποιουσδήποτε άλλους παράγοντες. Εξάλλου, και στο ίδιο το Τ5, αναφέρονταν πως δεν πρόκειται για εγγυημένη επιστροφή της επένδυσης.

 

85.      Με βάση τα προαναφερόμενα, προκύπτει πως μπορεί να εκδοθεί αναγνωριστική απόφαση ότι η σύμβαση πώλησης τερματίστηκε νόμιμα από τους αγοραστές την 12.11.2015 λόγω υπαιτιότητας της Εναγόμενης 1. Επίσης, προκύπτει πως η απαίτηση του Ενάγοντος 1 εναντίον της Εναγόμενης 1 θα πρέπει να απορριφθεί λόγω μη προώθησής της. Επίσης, ότι η απαίτηση της Ενάγουσας 2 εναντίον της Εναγόμενης 1 για το ποσό των €17.081,35, που της αναλογεί και αποδείχθηκε πως πληρώθηκε από τους αγοραστές στην Εναγόμενη 1 μέχρι και την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, έναντι του τιμήματος πώλησης, αλλά χωρίς οι αγοραστές να λάβουν οποιοδήποτε αντάλλαγμα, επιτυγχάνει. Δεν μπορεί να επιτύχει οποιαδήποτε άλλη χρηματική αξίωση εναντίον της Εναγόμενης 1· από αυτές που προωθούνται. Επίσης, προκύπτει ότι η ανταπαίτηση της Εναγόμενης 1 εναντίον της περιουσίας του Ενάγοντος 1 δεν προωθήθηκε, ενώ η ανταπαίτηση της Εναγόμενης 1 εναντίον της Ενάγουσας 2 δεν έχει αποδειχθεί, και δεν μπορεί να επιτύχει.

 

86.      Όσον αφορά τα έξοδα, δεν διαφαίνεται λόγος απόκλισης από ό,τι εφαρμόζεται ως ο συνήθης κανόνας, ότι δηλαδή ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας στην οποία έχουν προκύψει.

 

Κατάληξη

 

87.      Καταληκτικά, η Ενάγουσα 2 έχουν αποδείξει ότι την 12.11.2015 τερματίστηκε νόμιμα η σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 27.07.2009, που συνάφθηκε με την Εναγόμενη 1, για λόγο που ανάγεται σε υπαιτιότητα της Εναγόμενης 1, ειδικότερα στην παύση εκτέλεσης των εργασιών και μη εκτέλεσή τους στο επίδικο ακίνητο έως την αξία του τιμήματος πώλησης που έλαβε. Έχει αποδειχθεί, επίσης, ότι καταβλήθηκε στην Εναγόμενη 1 ποσό €17.081,35 από ιδία κεφάλαια της Ενάγουσας 2, χωρίς να έχει ληφθεί οποιοδήποτε αντάλλαγμα ή όφελος, ποσό ως προς το οποίο η Ενάγουσα 2 παρέμεινε προσωπικά ζημιωμένη, μέχρι και σήμερα. Η Ενάγουσα 2 δεν έχει αποδείξει οποιαδήποτε περαιτέρω αξίωσή τους.

 

88.      Η Εναγόμενη 1, η οποία δεν προώθησε και την απαίτησή της εναντίον της περιουσίας του Ενάγοντος 1, δεν απέδειξε πως η σύμβαση πώλησης, μετά από όσα μεσολάβησαν, εξακολουθεί να ισχύει και να δεσμεύει εκατέρωθεν τα μέρη, για μελλοντικές παροχές, ο ένας στον άλλο, ή ότι οι αγοραστές έχουν παραβεί οποιαδήποτε συμβατική τους υποχρέωση ή και ότι δικαιούται σε επιπλέον χρήματα για εκτελεσθείσες εργασίες βάσει της σύμβασης πώλησης. Σε κάθε περίπτωση, είναι εργασίες που μένουν στη διάθεσή της ή στη διάθεση των δικών της πιστωτών, στους οποίους υποθήκευσε το ακίνητό της. Η Εναγόμενη 1 δεν μπορεί να διεκδικεί επί του παρόντος χρηματικά ποσά βάσει της σύμβασης πώλησης.

 

89.      Ως εξ αυτών:

 

Α. Η απαίτηση του Ενάγοντος 1 εναντίον της Εναγόμενης 1 απορρίπτεται, λόγω παράλειψης προώθησής της. Καμία διαταγή για έξοδα.

 

Β. Η ανταπαίτηση της Εναγόμενης 1 εναντίον του Ενάγοντος 1 απορρίπτεται, λόγω παράλειψης προώθησής της. Καμία διαταγή για έξοδα.

 

Γ. Εκδίδεται απόφαση με την οποία αναγνωρίζεται πως οι αγοραστές, την 12.11.2015, τερμάτισαν νόμιμα τη σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 27.07.2009 για το διαμέρισμα Q204 στο Block «Quirina», μέρος του έργου «Terra Divina» που άρχισε να ανεγείρεται στο τεμάχιο με αριθμό εγγραφής 0/5133, αρ. τεμαχίου 45, Φ./Σχ.51/48, στα Κούκλια, της Επαρχίας Πάφου.

 

Δ. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας 2 και εναντίον της Εναγόμενης 1 για το ποσό των €17.081,35, πλέον νόμιμος τόκος, πλέον για τα έξοδα της αγωγής, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

Ε. Οι υπόλοιπες αξιώσεις της Ενάγουσας 2 εναντίον της Εναγόμενης 1 απορρίπτονται.

 

ΣΤ. Η ανταπαίτηση της Εναγόμενης 1 εναντίον της Ενάγουσας 2 απορρίπτεται στο σύνολό της, με έξοδα υπέρ της Ενάγουσας 2 και εναντίον της Εναγόμενης 1, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

(Υπ.) …………………………

Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

 

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ


[1] Άρθρο 25 περί Αποδείξεως Νόμου Κεφ.9.

[2]. Χριστοδούλου ν. Αριστοδήμου (1996) 1 ΑΑΔ 552, Ζερβού ν. Χαραλάμπους (1996) 1 ΑΑΔ 447, Καρεκλά ν. Κλεάνθους (1997) 1 ΑΑΔ 1119, Αθανασίου ν. Κουνούνη (1997) 1 ΑΑΔ 614, Παπακοκκίνου ν. Σμυρλή (2001) 1 ΑΑΔ 1653, Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη (2002) 1 ΑΑΔ 401, Χρίστου ν. Khoreva (2002) 1 ΑΑΔ 207, Ιωάννου ν. Παλάζη (2004) 1 ΑΑΔ 576, Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Vlatislaw (2011) 1 ΑΑΔ 55, Τσιντίδης ν. Χαριδήμου (2012) 1 ΑΑΔ 2290.

[3]. Μακρίδης ν. Dharaghji (1990) 1 ΑΑΔ 1013, Πιττάλης ν. Ianira Entr. Ltd (1997) 1 ΑΑΔ 184, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 ΑΑΔ 2298, Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου (2013) 1 ΑΑΔ 832, Α.Α.Ι ν. Χρυσοστόμου, Πολιτική Έφεση 298/2014, ημερομηνίας 14.12.2023.

[4]. Philippou v. Odysseos (1989) 1 CLR 1, Καούρης v. Δημητρίου (2008) 1 ΑΑΔ 967, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 ΑΑΔ 2298, Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου (2013) 1 ΑΑΔ 832.

[5] Συνοπτικά στην Investors Compensation Scheme Ltd v West Bromwich Building Society [1998] 1 All E.R. 98, σελ. 114-115, και Chartbrook Ltd v Persimmon Homes Ltd [2009] UKHL 38, και στην εγχώρια νομολογία ενδεικτικά: Panayiotou v. Island Beach Development (1985) 1 CLR 623, Λαζούρας ν. Σκυλλουριώτου (1992) 1 ΑΑΔ 168,  Γεωργική Εταιρεία Δ.Γ. Φούτας ν. Εταιρεία Βάσος, Έμποροι Γεωργικών Προϊόντων Λτδ (1993) 1 ΑΑΔ 168, Mιχαήλ ν. Kωμοδρόμου (1997) 1 ΑΑΔ 576, Θεολόγου ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1 ΑΑΔ 407, Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ ΛΤΔ (1998) 1 ΑΑΔ 2335, Πουγιούκα ν. Θρασυβούλου (1998) 1 ΑΑΔ 2014, Ευθυμίου  ν. Δημητρίου (2001) 1 ΑΑΔ 1721, Ζήνωνος ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ (2002) 1 ΑΑΔ 927, Καραολή ν. Λαούρη (2008) 1 ΑΑΔ 225,  Amethyst Distributors Ltd ν. Iεράς Mονής Kύκκου (2011) 1 ΑΑΔ 199,  Μarfin Popular Bank Public Co Ltd ν. Χατζηνεοκλέους και Άλλων (2013) 1 ΑΑΔ 595, και άλλες. 

[6] Sirius International Insurance Co (Publ) v FAI General Insurance Ltd [2004] UKHL 54 σελ. 19 και Rainy Sky SA v kookmin Bank [2011] UKSC 50.

[7] Wood v Capita Insurance Services Ltd [2017] UKSC 24.

[8] Bank of New Zealand v Simpson [1900] AC 182.

[9] BOC Group Plc v Centeon LLC [1999] 1 All E.R. (Comm) 970.

[10] Oceanbulk Shipping and Trading SA v TMT Asia Ltd [2010] UKSC 44.

[11] Proforce Recruit Ltd v Rugby Group Ltd [2006] EWCA Civ 69· και Jones v Bright Capital Ltd [2006] All E.R. (D) 87 (Dec)· ο Lord Hoffmann ήταν επικριτικός στη χρησιμοποίηση ενός τέτοιου ιδιωτικού λεξιλογίου στην Partenreederei MS Karen Oltmann v Scarsdale Shipping Co Ltd, The Karen Oltmann [1976] 2 Lloyd’s Rep 708.

[12] 8 Static Control Components (Europe) Ltd v Egan [2004] EWCA Civ 392· και KPMG LLP v Network Rail Infrastructure Ltd [2007] EWCA Civ 363· και HIH Casualty and General Insurance Ltd v New Hampshire Insurance Co [2001] EWCA Civ 735· και St Ivel Ltd v Wincanton Group Ltd [2008] EWCA Civ 1286· και Youell v Bland Welch & Co Ltd [1992] 2 Lloyd’s Rep 127.

[13] Halsbury’s Laws of England/Contract (Volume 22 (2012))/5. Contractual Terms/(1) Representations and Terms/(ii) Interpretation of Express Contractual Terms/362. Particular rules, or guidelines.

[14] John Lee & Son (Grantham) Ltd v Railway Executive [1949] 2 All E.R. 581· και Pera Shipping Corpn v Petroship SA, The Pera [1984] 2 Lloyd’s Rep 363 σελ. 365· και Tam Wing Chuen v Bank of Credit and Commerce Hong Kong Ltd [1996] 2 BCLC 69 σελ. 77, PC· και Royal and Sun Alliance Insurance Plc v Dornoch Ltd [2004] EWHC 803 (Comm).

[15] Stocznia Gdanska SA v Latvian Shipping Co [2002] EWCA Civ 889, [96], (παραίτηση από μια σιωπή που μιλά), White Rosebay Shipping SA v Hong Kong Chain Glory Shipping Ltd; The Fortune Plum [2013] EWHC 1355 (Comm).

[16] Mersey Steel and Iron Co v Naylor, Benzon & Co (1884) 9 App Cas 434 at 438, HL, από Lord Selborne LC.

[17] Ross T Smyth & Co Ltd v Bailey, Son & Co [1940] 3 All ER 60, 71, από Lord Wright, Tigris International NV v China Southern Airlines Co Ltd [2014] EWCA Civ 1649 (δραστηριότητες που δεν ισοδυναμούν με κρυφή συμπεριφορά που συνιστούσε αποκήρυξη).

[18] Heyman v Darwins Ltd [1942] AC 356, 397, από Lord Porter.

[19] Eminence Property Developments Ltd v Heaney [2010] EWCA Civ 1168, [63], Tullett Prebon plc v BGC Brokers LP [2011] EWCA Civ 131, [22]-[29].

[20] Halsbury's Laws of England/Contract (Volume 22 (2019))/8. Discharge of Contractual Promises/(4) Discharge by Termination for Breach of Contract/(iii) Repudiation/353. Express and implied repudiation.

[21] Freeth v Burr (1874) LR 9 CP 208, 214, Thompson v Caroon (1993) 66 P & CR 445, PC.

[22] Halsbury's Laws of England/Contract (Volume 22 (2019))/8. Discharge of Contractual Promises/(4) Discharge by Termination for Breach of Contract/(iii) Repudiation/352. Repudiation must go to the root of the contract.

 

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο