ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.

 

Αγωγή αρ. 2887/2015

 

 

 

A.N. STASIS ESTATES PLC

 

Ενάγουσα

 

 

ν.

 

 

 

1.    PAULINE CARRUTHERS

2.    ANTZELA SARIDOU

 

 

Εναγόμενες

 

 

_____________________

 

Ημερομηνία: 26 Αυγούστου 2024

 

Εμφανίσεις:

Γ. Ζυμπουλάκη (κα) με Α. Αθανασίου για Μέρκουρης Τελώνης & Γιολάντα Ζυμπουλάκη Τελώνη ΔΕΠΕ, για την Ενάγουσα

Καμία εμφάνιση, για την Εναγόμενη 1

Κ. Χιταρίδου (κα) με Α. Νοβριάδης, για την Εναγόμενη 2

 

 

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Η διαφορά

 

Η εκδοχή της Ενάγουσας

 

1.         Η Ενάγουσα, Κυπριακή εταιρεία, πώλησε στην Εναγόμενη ακίνητο που είχε ανεγερθεί στο Block E, μέρος του «Kings Park», που ανεγέρθηκε σε τεμάχιο γης ιδιοκτησίας της Ενάγουσας, τα στοιχεία του οποίου περιγράφονται πληρέστερα στην αγωγή. Η σύμβαση πώλησης κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με αριθμό ΠΩΕ279/1990. Κατά τη θέση της Ενάγουσας, η κατοχή του ακινήτου παραδόθηκε στην Εναγόμενη 1 τον Ιανουάριο του 1990. Έκτοτε, η Εναγόμενη 1 είχε αναλάβει την πληρωμή όλων των εξόδων και τελών που σχετίζονται με τη χρήση του ακινήτου. Η μεταβίβαση του τίτλου του ακινήτου στην Εναγόμενη 1 θα γίνονταν από την Ενάγουσα όταν θα εκδίδονταν ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής για το πωλούμενο ακίνητο και εφόσον θα είχε εξοφληθεί το τίμημα πώλησης των €57.285,00 (Λ.Κ.33.500,00) και όλες οι οφειλές βάσει της σύμβασης πώλησης, ειδικότερα οι φόροι και τα τέλη που αφορούν τη χρήση του ακινήτου που τυχόν είχαν επιβαρύνει την Ενάγουσα. Ο τίτλος για το πωλούμενο ακίνητο εκδόθηκε την 18.05.2015. Είναι η θέση της Ενάγουσας πως η Εναγόμενη 1 πλήρωσε μεν το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης €57.285,00, αλλά όχι και τις υπόλοιπες οφειλές με βάση το πωλητήριο έγγραφο, που, κατά τη θέση της, ανέρχονται σε επιπλέον €89.637,79, περιλαμβανομένων των κοινοχρήστων εξόδων και των τόκων.

 

2.         Ειδικότερα, το πωλούμενο ακίνητο ήταν μέρος κοινόκτητης οικοδομής. Η Ενάγουσα, ασκούσε και τη διαχείριση του συγκροτήματος και τηρούσε τους σχετικούς λογαριασμούς. Ο λογαριασμός που τηρείτο για την Εναγόμενη 1, την 31.12.2019, έδειχνε υπόλοιπο €89.637,79, για την περίοδο από 17.01.1990 μέχρι 31.12.2019. Η Ενάγουσα ισχυρίζεται πως είχε και το δικαίωμα να επιβάλλει τόκο υπερημερίας, από 6,5% έως 9%, ανάλογα με τη ζημιά της, εφόσον δεν είχε απόθεμα για την καταβολή κοινοχρήστων εξόδων, φόρων και τελών, και έπρεπε να δανείζεται από πιστωτικό ίδρυμα, επιβαρυνόμενη έτσι με χρεωστικό τόκο. Είναι η θέση της Ενάγουσας πως η Εναγόμενη 1, με τη μη πληρωμή του ποσού των €89.637,79 είχε παραβεί τη σύμβαση πώλησης, τη συνέχιση της οποία η Ενάγουσα δεν επιθυμεί. Η σημερινή αξία του ακινήτου ισχυρίζεται πως είναι €49.000,00 και η αξία του σε καταναγκαστική πώληση είναι €39.200,00 που, σε συνάρτηση με το ύψος του χρέους, καθιστά δικαιότερο να παραμείνει το ακίνητο στην Ενάγουσα.

 

3.         Είναι η θέση της Ενάγουσας πως, ενώ εκκρεμούσε η αγωγή (η οποία τροποποιήθηκε μετέπειτα, κατόπιν προσθήκης της Εναγόμενης 2), αλλά και αίτηση για ενδιάμεση θεραπεία, το 2018, εν γνώσει της Εναγόμενης 2 για τη διαφορά μεταξύ της Ενάγουσας και της Εναγόμενης 1, υπογράφθηκε συμφωνία εκχώρησης μεταξύ της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2, που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο αναφορικά με το ΠΩΕ279/1990, με αριθμό ΕΣ/1000/2018, δια της οποίας η Εναγόμενη 1 πώλησε το ακίνητο στην Εναγόμενη 2. Θεωρεί, η Ενάγουσα, πως η εν λόγω διάθεση είναι άκυρη γιατί είναι καταδολιευτική.

 

4.         Σε κάθε περίπτωση, η Ενάγουσα θεωρεί πως η Εναγόμενη 2 ευθύνεται από κοινού και ξεχωριστά με την Εναγόμενη 1 για την καταβολή όλης της οφειλής στην Ενάγουσα, εφόσον πρόκειται για οφειλή που προκύπτει από την αρχική σύμβαση πώλησης, η οποία εκχωρήθηκε στην Εναγόμενη 2, χωρίς βλάβη των δικαιωμάτων της Ενάγουσας.

 

5.         Η Ενάγουσα αξιώνει είτε το ποσό των €89.637,79, πλέον €500,00 ειδικές αποζημιώσεις, πλέον δικηγορικά έξοδα και διατάγματα για να μεταβιβαστεί ταυτόχρονα το ακίνητο στην αγοράστρια, είτε, διαζευκτικά, διάφορες θεραπείες σχετικές με τον τερματισμό των συμφωνιών για το ακίνητο, την απόσυρση τους από το Κτηματολόγιο, και την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου, και προκειμένου η απόσυρση των συμβάσεων και η ανάκτηση να καταστούν πρακτικά εφικτές.

 

Η Εναγόμενη 1 και η θέση της Εναγόμενης 2

 

6.         Κατά το στάδιο της ακρόασης, κι ενώ εμφανίστηκε στη διαδικασία η Εναγόμενη 2, η Εναγόμενη 1, κατόπιν προηγούμενης απόσυρσης και των δικηγόρων της, έπαυσε να εμφανίζεται.

 

7.         Η Εναγόμενη 2, με την υπεράσπισή της, αρνείται τους ισχυρισμούς και τις αξιώσεις της Ενάγουσας. Η Εναγόμενη 2 αποδέχεται πως η Εναγόμενη 1 είχε αγοράσει το επίδικο ακίνητο από την Ενάγουσα, και πως η Εναγόμενη 2 αγόρασε το επίδικο ακίνητο δια εκχώρησης από την Εναγόμενη 1, και ότι η σύμβαση εκχώρησης κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με τον αριθμό ΕΣ/1000/2018, δυνάμει της οποίας όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης ΠΩΕ279/1990 μεταφέρθηκαν στην ίδια. Η σύμβαση πώλησης δεν είχε ημερομηνία 17.01.1990, αλλά υπογράφθηκε την 01.05.1990. Το έργο στο οποίο ανήκει το ακίνητο είναι το «Stasis Kings Park». Όντως, έχει εκδοθεί ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής για το ακίνητο, αλλά δεν υπάρχει οφειλή ποσού €89.637,79 στην Ενάγουσα, ούτε το ποσό αυτό, που θεωρεί εξωφρενικό, μπορεί να δικαιολογηθεί με οποιονδήποτε τρόπο ως χρέος του ακινήτου. Η ίδια, όπως θέτει, απέκτησε το ακίνητο νόμιμα και καλόπιστα και δεν οφείλει οτιδήποτε στην Ενάγουσα. Ζητά την απόρριψη της αγωγής της Ενάγουσας, η οποία επέμεινε στη δική της εκδοχή.

 

Επίδικα θέματα

 

8.         Από την όλη δικογραφία, δεν αμφισβητείται πως, με σύμβαση εκχώρησης που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με αριθμό ΕΣ/1000/2018, πωλήθηκε δια εκχώρησης το επίδικο ακίνητο από την Εναγόμενη 1 στην Εναγόμενη 2, το οποίο η Εναγόμενη 1 είχε αγοράσει από την Ενάγουσα με σύμβαση πώλησης που είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο με αριθμό ΠΩΕ279/1990. Επιμέρους επίδικο θέμα είναι πότε ακριβώς συνάφθηκε η σύμβαση πώλησης μεταξύ της Ενάγουσας και της Εναγόμενης 1 και οι όροι της, περιλαμβανομένων των όρων παράδοσης και πληρωμής τυχόν άλλων εξόδων που σχετίζονται με τη χρήση του ακινήτου· κατ’ επέκταση, κατά πόσο υπάρχει υπόλοιπο οφειλόμενο με βάση τη σύμβαση πώληση, και το ύψος του, η μη πληρωμή του οποίου να συνιστά παράβαση της σύμβασης πώλησης. Έπειτα, κατά πόσο η σύμβαση εκχώρησης συνάφθηκε με σκοπό την καταδολίευση της Ενάγουσας, κατά τρόπο που να πάσχει και να χρήζει ακύρωσης. Τέλος, κατά πόσο η Εναγόμενη 2 ευθύνεται για τυχόν υπόλοιπο οφειλόμενο στην Ενάγουσα με βάση τη σύμβαση πώλησης και κατά πόσο η Ενάγουσα νομιμοποιείται να διεκδικεί τέτοιο χρέος.

 

Διαδικασία

 

9.         Λόγω της φύσης της υπόθεσης και των θεραπειών που αξιώνονται, η Ενάγουσα παρουσίασε τη μαρτυρία της προς απόδειξη της υπόθεσής της εναντίον της Εναγόμενης 1 σε κοινή διαδικασία με την παρουσίαση της υπόθεσής της εναντίον της Εναγόμενης 2.

 

10.      Για την Ενάγουσα, μαρτυρία δόθηκε μαρτυρία από τον Ανδρέα Στασή (ΜΕ1), τον Γιώργο Ανδρέου (ΜΕ2) και τη Νίκη Στασή (ΜΕ3), που αντεξετάστηκαν από τους δικηγόρους της Εναγόμενης 2. Για την Εναγόμενη 2, δόθηκε μαρτυρία από την ίδια (ΜΥ1), τον Εδουάρδο Σαρίδη (ΜΥ2) και την Ελίνα Αλμάνωβα (ΜΥ3), που, επίσης, αντεξετάστηκαν από τους δικηγόρους της Ενάγουσας. Έγινε χρήση γραπτών δηλώσεων ως μέρος της κυρίως εξέτασης των ΜΕ1, ΜΕ2, ΜΕ3, ΜΥ1, ΜΥ2 και ΜΥ3[1], που είναι τα Έγγραφα Β, Γ, Δ, Ε, ΣΤ και Ζ, αντίστοιχα. Το σύνολο της προφορικής μαρτυρίας είναι καταγεγραμμένο στα πρακτικά της δίκης, που είναι στον φάκελο της διαδικασίας. Έγγραφα ή δέσμες εγγράφων που κατατέθηκαν από τους μάρτυρες, σημάνθηκαν ως τεκμήρια (Τ1-Τ24) και είναι ασφαλισμένα στον φάκελο της διαδικασίας.

 

11.      Μετά την παρουσίαση του συνόλου της μαρτυρίας, οι δικηγόροι της Ενάγουσας και της Εναγόμενης 2 αγόρευσαν, προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων.

 

12.      Είναι σε γνώση του Δικαστηρίου ό,τι καταχωρίστηκε και αναφέρθηκε, στην πλήρη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.

 

Μαρτυρία και εξέταση

 

13.      Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα, ως καθοδηγεί η νομολογία[2], γίνεται με βάση το περιεχόμενό της, την ποιότητα και την πειστικότητά της, σε συνάρτηση με την υπόλοιπη μαρτυρία και την αντικειμενική όψη των πραγμάτων. Δυνατόν να λαμβάνονται υπόψη διάφοροι παράγοντες, που δεν εκτίθενται εκ προοιμίου ή εξαντλητικά, όπως η αμεσότητα στις απαντήσεις, η συνοχή και η λογική συνέχειά τους, η απουσία ουσιωδών αντιφάσεων ή υπερβολών, η πιθανότητα όπως κάποια εκδοχή ως προς τα πράγματα να επηρεάζεται από την ευκαιρία γνώσης των γεγονότων ή από το προσωπικό συμφέρον ή την επιθυμία ή από τη μνήμη. Το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να δει και τη συμπεριφορά των μαρτύρων στο εδώλιο του μάρτυρα. Η εκδοχή του κάθε μάρτυρα δεν προσεγγίζεται μικροσκοπικά, με εστίαση απλώς στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν ή τη σειρά τους, αλλά ως ένα σύνολο, μέσα στη ζωντανή ατμόσφαιρα της προφορικής δίκης, με όσα την περιστοιχίζουν, στην οποία ο προφορικός λόγος των μαρτύρων μπορεί να μην είναι σε τέλεια γλώσσα ή καλά συνταγμένος και εκφρασμένος, ή απόλυτα ακριβής. Το Δικαστήριο μπορεί να δεχθεί μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα και να απορρίψει άλλο, εάν κάτι τέτοιο δικαιολογείται, χωρίς ωστόσο να υπάρχει η δυνατότητα να δέχεται ή να απορρίπτει συστηματικά σημεία της μαρτυρίας κατά το δοκούν ή με επιλεκτικότητα που να παραπέμπει σε κατάτμηση και χρησιμοποίηση της μαρτυρίας, για να υποστηριχθεί συγκεκριμένο αποτέλεσμα. Η αναφορά του Δικαστηρίου σε αξιοπιστία της μαρτυρίας, στο πλαίσιο συγκεκριμένης υπόθεσης, δεν απευθύνεται στο άτομο, την εντιμότητά του ή την ειλικρίνειά του, ως γενικότερα χαρακτηριστικά του.

 

14.      Για ορισμένα ζητήματα, που είναι εκτός του πεδίου της κοινής γνώσης και της ανθρώπινης εμπειρίας, το Δικαστήριο δυνατόν να χρειάζεται, κατ’ εξαίρεση, μαρτυρία γνώμης, από εμπειρογνώμονα. Ειδικότερα, το Δικαστήριο δεν είναι επιτρεπτό, για θέματα που αποτελούν αντικείμενο επιστημονικής γνώσης, να ενεργεί ως εμπειρογνώμονας[3]. Τι αποτελεί αντικείμενο κοινής γνώσης και ανθρώπινης εμπειρίας και τι αντικείμενο επιστημονικής γνώσης, δεν αποκλείεται να συγχέεται γιατί, στη σύγχρονη εποχή, είναι διευρυμένη η πρόσβαση των πολιτών στην πληροφορία και η δυνατότητα διάδοσής της, συγκριτικά με παλαιότερες εποχές. Αυτή η πραγματικότητα συχνά αυξάνει και τις απαιτήσεις σχετικά με την εμπειρογνωμοσύνη, ανάλογα. Το προσόν της εμπειρογνωμοσύνης μπορεί να προκύπτει από την εξειδικευμένη μόρφωση ή κατάρτιση ή και την επαγγελματική πείρα ή και την ικανότητα πρόσβασης σε δεδομένα μη προσιτά σε όλους και κατανόησης εξειδικευμένων εννοιών και ζητημάτων. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός εμπειρογνώμονα, ως επίσης καθοδηγεί η νομολογία[4], είναι με βάση τα ίδια προαναφερόμενα κριτήρια, τα οποία εστιάζουν στη βασιμότητα ή την εγκυρότητα της γνώμης του. Περιλαμβάνουν, επίσης, μεταξύ άλλων, που δεν εκτίθενται εξαντλητικά, την πληρότητα της αιτιολογίας που δίδεται για τη συγκεκριμένη γνώμη, τη συνάφεια ή την ακρίβεια ή την επάρκεια στην παρουσίαση και τεκμηρίωσή της, τον βαθμό της μελέτης για τον σχηματισμό της. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι, ενεργώντας κατά κανόνα με ανεξάρτητο και αντικειμενικό τρόπο, να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες επιστημονικές ή εξειδικευμένες πληροφορίες και γνώσεις, ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές στα γεγονότα της υπόθεσης, να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση. Συναφώς, το Δικαστήριο πρώτα αξιολογεί την ειδική μαρτυρία ως προς την αξιοπιστία της, με βάση τους συνήθεις κανόνες απόδειξης, και αφού την κατανοήσει,  με τη γνώση που θα έχει πλέον αποκτήσει, προβαίνει σε ευρήματα επί των γεγονότων που αφορούν την εξειδικευμένη πτυχή της υπόθεσης. 

 

Οι όροι της σύμβασης πώλησης και η υποχρέωση σχετικά με τα έξοδα του ακινήτου

 

15.      Ο ΜΕ1, διευθυντής της Ενάγουσας, αναφέρθηκε στην Ενάγουσα, στο αντικείμενο των εργασιών της, τη σύσταση και τις μετονομασίες της (Τ1), που δεν αμφισβητήθηκαν, και αναφέρθηκε σε σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 17.01.1990. Προσκόμισε αντίγραφό της (Τ2) που σε κατοπινό στάδιο, συμπληρώθηκε με το πρωτότυπό της. Έγινε όμως εν τέλει αποδεκτό πως η ορθή ημερομηνία της σύμβασης πώλησης που κατατέθηκε ως ΠΩΕ279/1990 είναι η 01.05.1990 (Τ9). Το περιεχόμενο των Τ2 και Τ9 είναι το ίδιο, με εξαίρεση την ημερομηνία υπογραφής και παράδοσης.

 

16.      Αν και είναι παραδεκτό, εκ των δικογράφων, πως η Εναγόμενη 1 αγόρασε από την Ενάγουσα το επίδικο ακίνητο το 1990 και η σύμβαση πώλησης κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο ως ΠΩΕ279/1990, η πλευρά της Εναγόμενης 2 έδωσε σημασία στις αναφορές του ΜΕ1 στο έγγραφο ημερομηνίας 17.01.1990. Ο ΜΕ1 όμως εξ αρχής ανέφερε πως ο λόγος του είναι για τη σύμβαση πώλησης που κατατέθηκε ως ΠΩΕ279/1990. Δεν προκύπτει πως ήθελε να αποκρύψει οτιδήποτε. Η ύπαρξη και του εγγράφου ημερομηνίας 17.01.1990 πάντως δεν αμφισβητήθηκε. Ήταν σχετική με τον ισχυρισμό του ΜΕ1 πως η κατοχή του ακινήτου ήταν από τον Ιανουάριο του 1990 που παραδόθηκε στην Εναγόμενη 1. Θέση που αμφισβητήθηκε.

 

17.      Όπως φάνηκε, ο ΜΕ1 ήταν εκ του Τ2 που θυμόταν ότι η κατοχή παραδόθηκε τον Ιανουάριο του 1990, δηλαδή δεν είχε άλλο σημείο αναφοράς η μνήμη του. Κατά την αντεξέτασή του, ανέφερε πως παραδόθηκε το ακίνητο όταν πληρώθηκε το τίμημα πώλησης, χωρίς όμως να αναφέρει πότε πληρώθηκε το τίμημα πώλησης. Ο ίδιος δεν μπορούσε να θυμηθεί τον ακριβή λόγο για τον οποίο τα μέρη συνέταξαν ξανά συμφωνία, εάν είχε να κάνει με τον χρόνο κατάθεσης ή με άλλο λόγο, αναφέροντας πως, για τον ίδιο, δεν είναι κάτι που έχει σημασία.

 

18.      Η ΜΕ3, υπάλληλος στην Ενάγουσα από το 1989 με σχετικά καθήκοντα, και υποδιευθύντρια του ξενοδοχείου Avlida, ανέφερε πως η δεύτερη συμφωνία, του Μαΐου 1990, είχε υπογραφθεί γιατί δεν είχε προλάβει η Εναγόμενη να εξασφαλίσει άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο για να μπορεί να κατατεθεί το πωλητήριο, όπως χρειάζονταν τότε. Δεν αναφέρθηκε σε ημερομηνία παράδοσης της κατοχής ή και πληρωμής του τιμήματος πώλησης από την Εναγόμενη 1.  Κατά την αντεξέτασή της, ανέφερε πως δεν θυμόταν πότε παραδόθηκε η κατοχή του ακινήτου, αλλά ότι η Εναγόμενη 1 άρχισε να πληρώνει από τον Ιανουάριο του 1990, δεχόμενη την πιθανότητα να αποπλήρωσε τον Μάιο του 1990, οπότε και να παραδόθηκε η κατοχή.

 

19.      Η μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ3 σχετικά με τον χρόνο παράδοσης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Πέραν της αβεβαιότητας που τη διακατείχε, αντιτίθεται στο περιεχόμενο του Τ9. Έχοντας υπόψη την παραδοχή πως η συμφωνία που συνάφθηκε και κατατέθηκε είναι εκείνη του Τ9, η διαπίστωση είναι πως και η παράδοση της κατοχής στην Εναγόμενη 1 είναι κατά την ρητά δεδηλωμένη ημερομηνία που αναγράφεται σ’ αυτήν, στην παράγραφο 5, δηλαδή κατά την 01.05.1990.

 

20.      Πότε το ακίνητο παραδόθηκε στην Εναγόμενη 1, σχετίζεται με τον χρόνο από τον οποίο η Εναγόμενη 1 θα όφειλε να καταβάλλει τα έξοδα που σχετίζονται με τη χρήση του ακινήτου. Σύμφωνα με τον όρο 7 της σύμβασης πώλησης (Τ9) (η υπογράμμιση πρόσθετη):

 

«The purchasers shall be responsible for the payment of all Government and Local Authority rates and taxes if any, which become due and payable on the property as from the day of delivery (as paragraph 5). If before transfer such rates or taxes are requested to be paid by the vendor but concern the sold property (analogically) the purchaser is entitle to pay them to the vendor, immediately.»

 

21.      Δεν υπάρχει ασάφεια από το κείμενο του προαναφερόμενου συμβατικού όρου, ότι η Εναγόμενη 1, ως η αγοράστρια, από την παράδοση της κατοχής του ακινήτου σ’ αυτήν, δηλαδή από την 01.05.1990, θα όφειλε να καταβάλλει τα τέλη και τους φόρους του ακινήτου, αναλαμβάνοντας σχετική υποχρέωση έναντι στον πωλητή, εάν πριν από τη μεταβίβαση ζητήσει την πληρωμή τους, και δη να τα καταβάλει άμεσα. Η συμβατική ρύθμιση, μέσα στο όλο συμβατικό κείμενο, έχει τη λογική ότι, εφόσον το ακίνητο πωλείται στην αγοράστρια η οποία κατέβαλε ολόκληρο το τίμημα πώλησης και έλαβε την κατοχή του ακινήτου και το μόνο που εκκρεμεί για να εκτελεσθεί πλήρως η σύμβαση πώλησης είναι η έκδοση του ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής για το πωλούμενο ακίνητο και η μεταβίβασή του, δεν θα ήταν δίκαιο η αγοράστρια να επωφελείται ουσιαστικά της κυριότητας του ακινήτου και τα κόστη που αφορούν την κατοχή και χρήση του να επιβαρύνεται η Ενάγουσα.

 

22.      Έπειτα, με βάση τον όρο 15 του Τ9:

 

«The purchasers acquire the right to use the common areas, as per the vendors rules and regulations, and accept the liabilities arising consequently. The purchasers agree to pay any amount becoming payable to the managing company, provided that the books kept by such company will be annually audited and signed by auditors. All common areas remain vendor’s property. The management company or any other ruling body is appointed by the vendor. On the presentation of a management agreement the purchaser will sign it».

 

23.      Ο όρος της παραγράφου 15 δεν περιλαμβάνει ανάληψη υποχρέωσης της Εναγόμενης 1 έναντι στην Ενάγουσα να πληρώνει στην ίδια κοινόχρηστα έξοδα. Η αγοράστρια αναγνωρίζει ότι αποκτά ακίνητο που είναι μέρος κοινόκτητης οικοδομής και αναλαμβάνει έναντι στην Ενάγουσα την υποχρέωση να πληρώνει η ίδια τα κοινόχρηστα έξοδα που αναλογούν στη μονάδα που αγοράζει, στην εταιρεία διαχείρισης που θα ορίσει η Ενάγουσα, μετά τον έλεγχό τους από εγκεκριμένο λογιστή, ασχέτως εάν η κοινόκτητη ιδιοκτησία παραμένει στο σύνολό της εγγεγραμμένη στην πωλήτρια εταιρεία· με την έννοια ότι δεν θα τα πληρώνει η Ενάγουσα, επειδή παραμένει η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του πωλούμενου ακινήτου μέχρι τη μεταβίβασή του, ενώ το ακίνητο χρησιμοποιεί η αγοράστρια· αποδεχόμενη τον έλεγχο και την έγκρισή τους από λογιστή ή γενικά τη διαδικασία που θα ορίσει η Ενάγουσα σε σχέση με τη διαχείριση. Η σύμβαση πώλησης ρυθμίζει το θέμα αυτό αναμεταξύ των συμβαλλομένων, ενόσω το ακίνητο παραμένει στην ιδιοκτησία της Ενάγουσας αλλά η αγοράστρια έχει ουσιαστικά την κυριότητα της μονάδας.

 

24.      Ο όρος 15, σε αντίθεση με τον όρο 7, δεν δίδει δικαίωμα στην Ενάγουσα να μην μεταβιβάσει το ακίνητο στην αγοράστρια, εάν και επειδή οφείλονται κοινόχρηστα έξοδα. Έπειτα, το περιεχόμενο της σύμβασης πώλησης δεν επηρεάζει την εφαρμογή του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224.

 

25.      Η Ενάγουσα, στην προκειμένη περίπτωση, δεν ενάγει ως η εταιρεία διαχείρισης που μπορεί να ασκεί ή που εξουσιοδοτήθηκε από Διαχειριστική Επιτροπή να ασκεί διαχείριση κοινόκτητης οικοδομής με βάση το Κεφ.224, για να εισπράξει οφειλόμενα κοινόχρηστα από ιδιοκτήτη/κάτοχο μονάδας, εκ της νομικής υποχρέωσης πληρωμής τους. Ενάγει με βάση τη σύμβαση πώλησης Τ9 και τη συμφωνία που περιέχει τα έξοδα που θα επωμιστεί η Ενάγουσα ενόσω το πωλούμενο ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο όνομά της και αφορούν τα κοινόχρηστα έξοδα που αναλογούν στη μονάδα, να τα επωμιστεί εν τέλει η αγοράστρια. Με αυτή την προσέγγιση, το χρέος που διεκδικεί η Ενάγουσα είναι χρέος απορρέον από τη σύμβαση πώλησης.

 

26.      Νοείται ότι, από τη στιγμή της περίληψης της κοινόκτητης οικοδομής στο Κεφ.224, η διαχείριση θα έπρεπε να ασκείται με βάση ό,τι ορίζει ο νόμος εκείνος και οι Κανονισμοί. Σε κάθε περίπτωση, ποσά που αφορούν κοινόχρηστα έξοδα που αναλογούν στο πωλούμενο ακίνητο, που καταβλήθηκαν από την Ενάγουσα, οποιοσδήποτε και οπωσδήποτε κι αν ασκήθηκε η διαχείριση, η Ενάγουσα μπορεί να τα αξιώσει με βάση τη σύμβαση πώλησης, ως τη νομική της βάση. Αντίστοιχα, κάθε κύριος μονάδας, περιλαμβανομένου του δικαιούχου εγγραφής της ιδιοκτησίας της μονάδας, μπορεί να αμφισβητήσει τη νομιμότητα του χρέους, ιδίως από την 18.05.2015 και μετέπειτα. Περαιτέρω εξέταση της αξίωσης της Ενάγουσας για τα κοινόχρηστα, θα γίνει στη συνέχεια.

 

27.      Μένοντας επί του παρόντος στο δεδομένο πως τα κοινόχρηστα, ως χρέος οφειλόμενο από την Εναγόμενη 1 στην Ενάγουσα με βάση τη σύμβαση πώλησης, μπορεί να εκχωρηθεί, εάν η Εναγόμενη 1 εκχωρήσει τα δικαιώματα αλλά και τις υποχρεώσεις της έναντι στην Ενάγουσα που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης, κατά τρόπο ώστε η Ενάγουσα, που δεν επηρεάζεται από οποιαδήποτε εκχώρηση, να μπορεί να διεκδικήσει τα οφειλόμενα ποσά είτε από την Εναγόμενη 1 είτε από την Εναγόμενη 2. Αυτή η προσέγγιση συνάδει και με τη φύση των κοινόχρηστων εξόδων ως εξόδων που ακολουθούν το ακίνητο, όπως αυτό προκύπτει από το άρθρο 38ΚΗ § 2 Κεφ.224, με βάση το οποίο, εάν κατά τον χρόνο επιβολής της συνεισφοράς και κατά τον χρόνο ανάκτησης η κυριότητα της μονάδας αλλάξει, τότε οι δύο κύριοι ευθύνονται από κοινού και χωριστά.

 

28.      Με βάση τα προαναφερόμενα, η Εναγόμενη 1, ως η αρχική αγοράστρια, είχε τη συμβατική υποχρέωση να καταβάλλει, από την ανάληψη της κατοχής του ακινήτου, τον Μάιο του 1990, όλα τα τέλη και όλους φόρους και κοινόχρηστα έξοδα για το επίδικο ακίνητο. Εάν τα κοινόχρηστα έξοδα καταβλήθηκαν από την Ενάγουσα για περίοδο κατοχής και χρήσης του ακινήτου από την Εναγόμενη 1, η Ενάγουσα έχει το δικαίωμα να ανακτήσει τα έξοδα αυτά από την Εναγόμενη 1, με βάση τη σύμβαση πώλησης. Εάν κατά τον χρόνο της ανάκτησης, η κυριότητα της μονάδας μεταβιβάστηκε με εκχώρηση στην Εναγόμενη 2, η Ενάγουσα έχει το δικαίωμα να ανακτήσει τα κοινόχρηστα έξοδα από την Εναγόμενη 1 και από την Εναγόμενη 2, οι οποίες, έναντι στην Ενάγουσα, ευθύνονται από κοινού και χωριστά, χωρίς βλάβη των δικαιωμάτων της Εναγόμενης 2 να διεκδικήσει εναντίον της Εναγόμενης 1, ώστε να μπορεί να γίνει ανάλογη κατανομή της ευθύνης, με βάση τη μεταξύ τους σύμβαση. Στην προκειμένη περίπτωση, δεν υπάρχει τέτοια αξίωση της Εναγόμενης 2 και σχετικό δικονομικό πλαίσιο. Εάν η Ενάγουσα, υπό την ιδιότητά της ως η πωλήτρια εταιρεία, ζήτησε τα τέλη και τους φόρους που σχετίζονται με το ακίνητο πριν από τη μεταβίβαση, για να γίνει η σχετική φοροαπαλλαγή, ώστε να προχωρήσει η μεταβίβαση, η Εναγόμενη 1 και/ή η Εναγόμενη 2 θα πρέπει να τα καταβάλει, προκειμένου να μπορέσει να γίνει η μεταβίβαση.  

 

29.      Ο ΜΕ1 αναφέρθηκε πρώτος στη συμφωνία εκχώρησης που συνάφθηκε μεταξύ της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2, την 16.11.2018, προσκομίζοντας το σχετικό έγγραφο (Τ3). Είναι παραδεκτό, εκ των δικογράφων, πως συνάφθηκε συμφωνία εκχώρησης αναμεταξύ των Εναγόμενων 1 και 2, κι ότι κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο ως ΕΣ/1000/2018, και ότι αυτή συνιστά το Τ3. Η συμφωνία εκχώρησης Τ3, πρόδηλα, αφορά τη σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 01.05.1990 (Τ9). Με βάση τον όρο 7 του Τ3:

 

«The Assignors undertake to obtain a certificate concerning the payment of the capital gains tax as well as receipts showing settlements of all Governmental, local or other Authority taxes, duties, charges and burdens of whatsoever nature relating to the Property up until the date the Contract of Assignment is deposited and registered with the District Land Office in Paphos. All Governmental fees, rates and taxes shall become the responsibility of the Assignees as from the date the Contract of Assignment is deposited and registered with the District Land Office in Paphos. Any preexisting debts or outstanding payment related to the Property, existing prior to the deposition of the Assignment Agreement at the Land Registry and the completion of the sale transaction, remain solely the responsibility of the Assignor and shall not be transferred to the Assignee».

 

30.      Με την προαναφερόμενη συμβατική ρύθμιση, η Εναγόμενη 1 δεν είχε μεταβιβάσει στην Εναγόμενη 2 την υποχρέωσή της για τα προϋφιστάμενα της κατάθεσης του Τ3 στο Κτηματολόγιο τέλη και φόρους του ακινήτου, ως προς τα οποία παρέμενε η ίδια υπεύθυνη για την πληρωμή τους, με βάση την αρχική συμφωνία πώλησης, έναντι στην Ενάγουσα. Αυτή η ρύθμιση, όμως, όπως εξηγήθηκε, αφορά τη συμβατική σχέση μεταξύ της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2, που είναι οι συμβεβλημένες, όχι την Ενάγουσα. Η Ενάγουσα, εφόσον πληρωθούν τα τέλη και οι φόροι του ακινήτου, που απαιτήθηκαν, είτε από την Εναγόμενη 1 είτε από την Εναγόμενη 2, οφείλει να μεταβιβάσει το ακίνητο προς την Εναγόμενη 2 (εκδοχέα), νοουμένου ασφαλώς ότι η σύμβαση εκχώρησης είναι νόμιμη και δεν πάσχει ως προς το κύρος της.

 

Το κύρος της σύμβασης εκχώρησης

 

31.      Επ’ αυτού του θέματος, ήταν πολύ έντονος ο ΜΕ1, ότι η Εναγόμενη 2 γνώριζε για το χρέος και ότι η Εναγόμενη 1 και η Εναγόμενη 2 συμφώνησαν και έπραξαν έτσι, για να καταδολιεύσουν την Ενάγουσα.

 

32.      Παρεμβάλλεται αρχικά πως η γνώση της ίδιας της Εναγόμενης 1 δεν αμφισβητείται από την ίδια. Η Ενάγουσα, με επιστολή της ημερομηνίας 12.03.2015 (Τ4), που σύμφωνα με τον ΜΕ1 εστάλη στην Εναγόμενη 1 ηλεκτρονικά, ενημέρωνε την Εναγόμενη 1, αναφέροντας ότι είναι επαναλαμβανόμενη ενημέρωση, για την έκδοση του ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής για το πωλούμενο ακίνητο και την ανάγκη να πληρώσει τα χρέη του ακινήτου, ως τα είχε υπολογίσει τότε, για να μπορέσει να προχωρήσει η μεταβίβαση. Όπως αναφέρει ο ΜΕ1, η Ενάγουσα είχε προβεί σε ό,τι απαιτείτο για την έκδοση του ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής, ακόμα κι αν αυτό εκδόθηκε τόσα χρόνια μετά, το 2015. Προσκομίστηκε και μεταγενέστερη επιστολή της Ενάγουσας προς την Εναγόμενη 1, που σύμφωνα με τον ΜΕ1, εστάλη επίσης ηλεκτρονικά (Τ6), για να πληρώσει την οφειλή και να καθορίσει ημερομηνία για τη μεταβίβαση.

 

33.      Παρεμβάλλεται, επίσης, πως, σύμφωνα με τον ΜΕ1, η αξία του πωλούμενου ακινήτου είναι €49.000,00, με βάση εκτίμηση που εξασφαλίστηκε (Τ7). Η εκτίμηση προσκομίστηκε εξ ακοής και δεν εξηγήθηκε ο λόγος για τον οποίο δεν προσήλθε ο εκτιμητής να μαρτυρήσει επί αυτής. Ο σκοπός προσκόμισής της, όμως, δεν ήταν για αν αποδειχθεί η αγοραία αξία του ακινήτου, ως αυτό να είχε σημασία για τα επίδικα θέματα, αλλά επειδή ο ΜΕ1 προέβη στον συλλογισμό πως υπάρχει χρέος €89.637,79 κι η αξία του ακινήτου είναι €49.000,00, οπότε το να αφεθεί στην Ενάγουσα το πωλούμενο ακίνητο, είναι μια «δίκαιη» λύση.

 

34.      Επειδή ο ΜΕ1 θεωρεί πως θα ήταν «δίκαιη» λύση να παραμείνει το ακίνητο στην Ενάγουσα είναι που εκθέτει και προσπαθεί να καταδείξει πως και η Εναγόμενη 2 γνώριζε για την οφειλή και την αγωγή, ενώ εκκρεμούσε και αίτηση για έκδοση προσωρινού διατάγματος, ημερομηνίας 04.09.2018. Η προσπάθειά του αυτή βρίσκει έρεισμα, όπως ο ίδιος θεωρεί, στο ότι η Εναγόμενη 2, όπως ανέφερε, είχε επισκεφθεί το ακίνητο «πολλές φορές», με σκοπό την αγορά του, και μάλιστα διαπληκτίστηκε μαζί του, καθότι ο ΜΕ1 είχε αναρτήσει πινακίδες έξω από το ακίνητο, στις οποίες αναγράφονταν πως τα διαμερίσματα δεν είναι προς πώληση γιατί οι κάτοχοι οφείλουν χρήματα στην Ενάγουσα (Τ8). Επεκτείνοντας αυτόν τον συλλογισμό του, ο ΜΕ1, ανέφερε πως το ακίνητο πωλήθηκε στην Εναγόμενη 2 σε πολύ χαμηλή τιμή, προκειμένου, με συμφωνία μεταξύ των Εναγόμενων 1 και 2, ν’ επιχειρηθεί η αποφυγή του χρέους προς την Ενάγουσα, αλλά και για να υπάρξει κέρδος από τη μετέπειτα μεταπώληση του ακινήτου.

 

35.      Αυτή η εκδοχή του ΜΕ1, όμως, δεν συνάδει με το γεγονός ότι υπάρχει το Τ3, που χαρτοσημάνθηκε και κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, στο οποίο αναγράφεται και η τιμή πώλησης προς την Εναγόμενη 1, για €50.000,00, με καθορισμένο τρόπο πληρωμής, συνδεόμενο με την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης εκχώρησης στο Κτηματολόγιο. Έπειτα, το ποσό των €50.000,00 είναι ελαφρώς υψηλότερο του ποσού που με βάση το Τ7 ο ΜΕ1 ισχυρίζεται πως είναι η αγοραία αξία του ακινήτου. Δεν τέθηκε πως το Τ3 είναι εικονικό, πως ουδέποτε η Εναγόμενη 2 κατέβαλε τέτοια χρήματα στην Εναγόμενη 1 για ν’ αποκτήσει το ακίνητο. Η αναφορά του ΜΕ1 σε πολύ χαμηλή τιμή δεν ευσταθεί, εκτός εάν δεν ευσταθεί και το Τ7 ή εάν ο ΜΕ1 διατηρεί αντίφαση. Εκκρεμούσε βεβαίως η αγωγή και η αίτηση για ενδιάμεση θεραπεία που, όπως φαίνεται από τον φάκελο του Δικαστηρίου, υποβλήθηκε την 04.09.2018 μονομερώς, αλλά κατέστη δια κλήσεως. Η Εναγόμενη 2 δεν ήταν διάδικο μέρος σ’ εκείνη τη διαδικασία, ούτε μπορεί, εκ του δεδομένου ότι εκκρεμούσε η δικαστική διαδικασία και μόνον, να εξαχθεί γνώση και της Εναγόμενης 2.

 

36.      Η θέση του ΜΕ1 περί σκοπού να ξεγελαστεί η Ενάγουσα ή να κερδοσκοπήσει η αγοράστρια δεν βασίζεται οπουδήποτε, και έρχεται σε αντίθεση και με το γεγονός πως στο Τ3, αμφότερες οι Εναγόμενες 1 και 2, που η καθεμιά πλήρωσε ολόκληρο το τίμημα πώλησης, αναφέρθηκαν σε χρέη του ακινήτου, που μπορεί να μένουν σε εκκρεμότητα και να μην έχουν πληρωθεί λόγω της μη έκδοσης ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής, μέχρι την ημερομηνία κατάθεσης της σύμβασης εκχώρησης, περίπτωση στην οποία διατηρήθηκε, στην αναμεταξύ τους σύμβαση, η ευθύνη της Εναγόμενης 1 προς την Ενάγουσα, για την πληρωμή τους. Σε κάθε περίπτωση, η Ενάγουσα, μη επηρεαζόμενη από την σύμβαση μεταξύ της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2, δεν υποχρεούται να μεταβιβάσει το ακίνητο, εάν δεν καταβληθούν τα έξοδα που οφείλονται γι’ αυτό σχετικά με τα τέλη και τους φόρους.

 

37.      Οι πινακίδες του Τ8 με τις οποίες η Ενάγουσα επιχείρησε, μεταξύ άλλων, να γνωστοποιήσει ευρύτερα στην περιοχή του Block E τις εκκρεμοδικίες για ορισμένα ακίνητα, περιλαμβανομένου του επίδικου ακινήτου στις οποίες αναφέρθηκε ο ΜΕ1, έχουν υπερβολικό περιεχόμενο, εφόσον υπάρχει προειδοποίηση ότι θα αποκλειστεί δικαίωμα χρήσης κοινοχρήστων χώρων. Προφανώς, η προσπάθεια της Ενάγουσας ήταν οι εν λόγω πινακίδες να λειτουργήσουν αποτρεπτικά ως προς το να διατεθούν σε άλλα πρόσωπα τα ακίνητα, χρησιμοποιώντας το γεγονός ότι παραμένουν ακόμα στη δική της ιδιοκτησία, και δεν μπορούν να μεταβιβαστούν από την ίδια, λόγω των χρεών τους. Εάν οι πινακίδες δεν λειτούργησαν με τον τρόπο αυτό, δεν εξάγεται, εξ αυτού και μόνον, δολιότητα, συγκεκριμένα της Εναγόμενης 2. Ούτε προκύπτει ως λογικό ακόλουθο να δει κάποιος το έντονα εκφρασμένο μήνυμα των πινακίδων αυτών και να δεχθεί να εμπλακεί σε δικαστικές διαμάχες, επειδή θεωρεί τον εαυτό του πιο πονηρό και ικανό να ξεγελάσει την Ενάγουσα. Αυτή όμως ήταν η πεποίθηση του ΜΕ1, ο οποίος, κατά την αντεξέτασή του, ανέφερε πως οι πινακίδες αυτές δεν τοποθετήθηκαν μετά την αγορά του ακινήτου από την Εναγόμενη 2, όπως ήταν η υποβολή, αλλά «χρόνια πριν» να γίνει η αγορά, κι όταν τον επισκέφθηκε η Εναγόμενη 2, της είπε γι’ αυτές, και όταν εκείνη του είπε πως δεν ξέρει Αγγλικά, της είπε πως είναι γραμμένα και στα Ρωσικά, και της εξήγησε και της έδειξε. Δεν μπορούσε, ο ΜΕ1, να αναφερθεί με ακρίβεια στον χρόνο τοποθέτησής τους. Δεν είχε καθόλου ηρεμία, καθ’ όλη τη διάρκεια της μαρτυρίας του, απαντούσε βεβιασμένα, με τρόπο ερειστικό και άκρως αντιπαραθετικό, λόγω της αδικίας που αισθάνεται πως συνέβη, εκ της αντίληψης ότι γίνεται προσπάθεια να ξεγελαστεί η Ενάγουσα ή να τύχει εκμετάλλευσης, να της αποσπάσουν χρήματα.

 

38.      Πάντως, σε ένορκη δήλωση του ΜΕ1, ημερομηνίας 04.09.2018, που είναι στον φάκελο της υπόθεσης, συνοδεύουσα την αίτηση της Ενάγουσας για ενδιάμεση θεραπεία, στην οποία αναφέρθηκε κατ’ επανάληψη ο ΜΕ1, παραπέμποντας σχετικά, ο ΜΕ1 είχε αναφέρει πως τοποθέτησε τις εν λόγω πινακίδες περί την 24.08.2018, θέλοντας να προστατεύσει τα δικαιώματα της Ενάγουσας, εφόσον είχε αντιληφθεί διαφημίσεις για πώληση ακινήτων γενικά, όχι μόνον του επίδικου. Κάποιος, μάλιστα, είχε επιχειρήσει να καταστρέψει τις πινακίδες, σχεδόν αμέσως μετά την τοποθέτησή τους. Η συμφωνία μεταξύ της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2 υπογράφθηκε την 16.11.2018, λίγους μήνες μετά από τα συμβάντα που αναφέρει. Στην ίδια ένορκη του δήλωση, ο ΜΕ1 είχε αναφέρει στο Δικαστήριο πως σε μία από τις επισκέψεις του στον επίδικο χώρο, αμέσως μετά τα συμβάντα της καταστροφής των πινακίδων, ο ΜΕ1 συνάντησε μια άγνωστη γυναίκα, η οποία του επιτέθηκε φραστικά, λέγοντάς του, μεταξύ άλλων, ότι με τις ως άνω ενέργειες (δηλαδή την τοποθέτηση των πινακίδων), επηρεάζονται οι πωλήσεις της. Αναφέρθηκε σε ένα τρίτο πρόσωπο, που εργάζεται σε κτηματομεσιτικό γραφείο, που προσπαθούσε να πωλήσει ακίνητα στο Block E, είχε προσκομίσει στο Δικαστήριο πωλητήριο συμβόλαιο για άλλο ακίνητο. Η Εναγόμενη 1 είχε καταχωρίσει ένσταση στην αίτηση της Ενάγουσας και την 06.11.2018, μεταξύ άλλων, εκδήλωνε την πεποίθηση πως είχε εξοφλήσει το τίμημα πώλησης του ακινήτου, που της ανήκει, μη αποκαλύπτοντας πως ήταν σε οποιεσδήποτε διαπραγματεύσεις για την εκχώρηση του ακινήτου δέκα ημέρες μετά ή και για την επιθυμία της να πωληθεί το ακίνητο, του οποίου, όμως, εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια ήταν και είναι η Ενάγουσα. Είχε προηγηθεί προσπάθεια της Εναγόμενης 1, το 2015, να λάβει τον τίτλο του ακινήτου που αγόρασε από την Ενάγουσα μέσω της διαδικασίας των εγκλωβισμένων αγοραστών.

 

39.      Απ’ όλα τα δεδομένα που, κατά καιρούς, παρουσίασε στο Δικαστήριο ο ΜΕ1, δεν προκύπτει δολιότητα της Εναγόμενης 2, η οποία συμβλήθηκε με την Εναγόμενη 1 την 16.11.2018. Δεν μπορεί να προβληθεί μόνον εξ αυτού του γεγονότος, ότι συμβλήθηκε με την Εναγόμενη 1. Οι αναφορές του ΜΕ1 σε επισκέψεις της Εναγόμενης 1 στο συγκρότημα «πολλές φορές» πριν από την αγορά και σε διαπληκτισμό ήταν κάπως γενικές κι αόριστες. Κατά την αντεξέτασή του, όταν ερωτήθηκε σχετικά, έδωσε κάπως διαφορετική εκδοχή· διαφορετική από την αρχική αναφορά του σε «πολλές φορές». Είπε πως ο ίδιος είδε μόνο μία φορά την Εναγόμενη 2, όταν πήγε στο ξενοδοχείο, και της υπέδειξε πως είναι παράνομη η αγορά γιατί η Εναγόμενη 1 οφείλει μεγάλο ποσό, και της είπε ότι είναι κρίμα, θα χάσει τα λεφτά της. Του είπε, όπως αναφέρει, πως «δεν έχει να πάρει μία», δεν ότι του χρωστά κανένας τίποτε. Την ρώτησε αν ήλεγξε τα υπόλοιπα του νερού και του ρεύματος για το διαμέρισμα, του απάντησε βεβαίως, διότι δεν θα πληρώνει τις υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1. Της υπέδειξε ότι, σύμφωνα με τη νομοθεσία, θα πρέπει να εξοφληθούν και τα κοινόχρηστα, και του είπε «αυτά τα παραμύθια να μην μου τα πουλάς εμένα, δεν έχεις να πάρεις μία». Ερωτήθηκε, πότε έγινε η συνάντηση, και ανέφερε πως του τηλεφώνησε και του είπε (προσπαθώντας να μεταφέρει στο Δικαστήριο και αυτούσιο διάλογο) «εσύ είσαι ο Στασής;», της είπε «παρακαλώ, τι θέλετε», του είπε «αγόρασα ένα διαμέρισμα και θέλω να μιλήσουμε», της είπε να πάει στο ξενοδοχείο, και πήγε. Δεν γνωρίζει από ποιον αριθμό τηλεφώνησε, ούτε ζήτησε την ταυτότητα του προσώπου με το οποίο συναντήθηκε, όπως λέει, δεν είχε λογικό λόγο να το πράξει, ως να ήταν αστυνομικός. Όταν του υποβλήθηκε πως η Εναγόμενη 2 δεν ήταν καν στην Πάφο εκείνη την περίοδο, ο ΜΕ1 απάντησε πως αυτά δεν τον αφορούν· έτσι του είπε, έτσι έγινε.  Ο ΜΕ1 ήταν κάπως απόλυτος και απότομος, εκδηλώνοντας, σε διάφορα σημεία της μαρτυρίας του, ότι το βασικό είναι να ακυρωθεί η «παράνομη» πράξη, για να μείνει στην Ενάγουσα το ακίνητο.

 

40.      Είναι κατανοητό πως ο ΜΕ1 θεωρεί πως δεν μπορούν να πληρωθούν οι οφειλές του ακινήτου, για να μεταβιβαστεί, στο ύψος βεβαίως που τις έχει υπολογίσει και τις απαιτεί η Ενάγουσα, ότι αυτές αυξάνονται συνεχώς, χωρίς την ίδια στιγμή η Ενάγουσα να μπορεί να ανακτήσει και να αξιοποιήσει διαφορετικά το συγκεκριμένο ακίνητο. Δηλαδή, βλέπει μια συνεχή ζημιά της Ενάγουσας, που για να επιλυθεί, θα πρέπει να υπάρξει δραστική παρέμβαση. Επειδή ο ΜΕ1 είναι πεπεισμένος πως η Εναγόμενη 2 φέρθηκε δόλια, σε συνεργασία με την Εναγόμενη 1, όλες οι εκφράσεις του γι’ αυτήν, ενείχαν κυνισμό, αλαζονεία και υποτίμηση, αλλά και προβολή αρκετού εγωϊσμού ή και αισθήματος εκμετάλλευσης. Σε κάποια σημεία της αντεξέτασής του, ο ΜΕ1 έχανε τη ψυχραιμία και την υπομονή του, αναφερόμενος, με ένταση, σε «παράνομη αγορά» και σε προσπάθεια της αγοράστριας «να οικονομήσει», ότι «έκανε business» με δικό του κεφάλαιο και πλούτισε, εκδηλώνοντας αρνητικά συναισθήματα ακόμα και για το γεγονός ότι η Εναγόμενη 2 εκμισθώνει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο και λαμβάνει μισθώματα, ξεφεύγοντας από κάθε ρεαλιστικό πλαίσιο, με το να βλέπει αμφότερες τις Εναγόμενες 1 και 2 να γνωρίζονται μεταξύ τους και να προσπαθούν να κλέψουν χρήματα από την εταιρεία του.

 

41.      Τη μαρτυρία του ΜΕ1 ότι η Εναγόμενη 2 επισκέφθηκε «πολλές φορές» το ακίνητο και διαπληκτίστηκε, και δη «πολλές φορές» με τον ΜΕ1, επιχείρησε να ενισχύει η ΜΕ3, λέγοντας πως συνέβη κάτι τέτοιο και πώς ήταν και η ίδια παρούσα. Αναφέρθηκε και η ίδια επίσης στην ανάρτηση των πινακίδων. Εξίσου γενικές και αόριστες οι αναφορές της ΜΕ3. Δεν υποστήριξε την εκδοχή αυτή κατά την αντεξέτασή της, δεχόμενη πως δεν είχε δει πριν τη συνάντηση με τον ΜΥ2 την Εναγόμενη 2, την όψη της οποίας, εξάλλου, δεν γνώριζε, εάν πρόκειται για την ίδια ή για άλλο πρόσωπο. Η ΜΕ3 ανέφερε πως το 2019 παρουσιάστηκε στα γραφεία της Ενάγουσας ο ΜΥ2 και ενημέρωσε πως η Εναγόμενη 2 είχε αγοράσει το ακίνητο, ερωτώντας πώς να πληρώνονται τα κοινόχρηστα. Δέχθηκε πως ήταν η πρώτη φορά εκείνη που συνάντησε τον υιό της, και ότι ουδέποτε μέχρι τότε είχε συναντήσει την Εναγόμενη 2. Πέρα από την ξεκάθαρη αντίφαση αλλά και αναλήθεια στη μαρτυρία της ΜΕ3 επ’ αυτού, με την οποία διέψευσε και τη μαρτυρία του ΜΕ1 επί του ιδίου σημείου, που δεν επιτρέπει στο Δικαστήριο αποδοχή της εν λόγω μαρτυρίας των ΜΕ1 και ΜΕ3 ως αξιόπιστης, εάν υπήρχε δολιότητα της Εναγόμενης 2, δεν θα υπήρχε λόγος να γίνει μια τέτοια ενέργεια, ο υιός της να ψάχνει τον τρόπο πληρωμής των κοινοχρήστων. Ωστόσο, η ΜΕ3 υιοθέτησε την ίδια φρασεολογία, ύφος και ιδέες με τον ΜΕ1, ιδίως κατά την κυρίως εξέτασή της, λέγοντας πως η Εναγόμενη 2 εκμισθώνει το ακίνητο και το καρπούται καταδολιευτικά έναντι στην Ενάγουσα, σε συνεργασία με την Εναγόμενη 1. Κατά την αντεξέτασή της, η ΜΕ3, δεν ήταν καν σε θέση να υποστηρίξει δόλο της Εναγόμενης 2, αλλά αφέθηκε να νοηθεί και πως μπορεί να την «πάτησε», παρά τις προσπάθειες της Ενάγουσας να ενημερώσει με πινακίδες για το τι συνέβαινε, καθότι φαίνεται και ως απίστευτο να αγόρασε το ακίνητο χωρίς να ζητήσει σχετικές βεβαιώσεις ή εξοφλήσεις και χωρίς ν’ αντιληφθεί την ύπαρξη του χρέους.

 

42.      Ακόμα, όμως, και η Εναγόμενη 2 να πληροφορήθηκε για την ύπαρξη χρέους της Εναγόμενης 1, λόγος για τον οποίο συμφωνήθηκε μαζί της να μην επιβαρύνεται η ίδια για τυχόν προηγούμενα χρέη του ακινήτου, αλλά να διατηρήσει την ευθύνη η Εναγόμενη 1, δεν προκύπτει, από οπουδήποτε, συνεννόηση αναμεταξύ της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2 να μεσολαβήσει η Εναγόμενη 2 γιατί από τέτοια μεσολάβηση θα μπορούσε (πραγματικά ή νομικά) να επηρεαστεί η Ενάγουσα. Ότι ήταν κάποιο δόλιο σχέδιο εξαπάτησης της Ενάγουσας. Και η μαρτυρία της ΜΕ3, όπως και η μαρτυρία του ΜΕ1 δεν βασίστηκαν σε απτά στοιχεία, που να δείχνουν δόλο είτε της Εναγόμενης 1 είτε της Εναγόμενης 2.

 

43.      Εκ της ανάγκης της Ενάγουσας να μεταβιβαστεί το ακίνητο αλλά και να εξοφληθεί πλήρως ό,τι αξιώνει, ή να παραμείνει τουλάχιστον το ακίνητο στην ίδια, δεν μπορεί να αποδοθεί τέτοια δολιότητα. Όλη η εικόνα της Εναγόμενης 2, την οποία επιχείρησε να παρουσιάσει ο ΜΕ1 ή και η ΜΕ3, με όμοιο τρόπο, που δείχνει μια γυναίκα με περισσή τόλμη έως θράσος, είναι αντιφατική με ό,τι αντίκρυσε μπροστά του το Δικαστήριο, βλέποντας και ακούγοντας την Εναγόμενη 2, τους τρόπους της, τον τρόπο σκέψης και έκφρασής της, αλλά και το περιεχόμενο της μαρτυρίας της Εναγόμενης 2 (ΜΥ1). Περαιτέρω αναφορά στη μαρτυρία της ΜΥ1 θα γίνει στη συνέχεια.

 

44.      Η ΜΕ3 αναφέρθηκε στη διαδικασία που είχε ακολουθήσει η Εναγόμενης 1 για μεταβίβαση, με βάση τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65, η οποία ανακόπηκε με Έφεση (Τ14, Τ15). Αποδίδει την ενέργεια αυτή σε κάποιου είδους προσπάθεια της Εναγόμενης 1 να αποφύγει τις υποχρεώσεις της προς την Ενάγουσα, εφόσον ήταν την χρονική περίοδο που είχαν σταλεί και σχετικές ειδοποιήσεις για την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας και εφόσον προηγηθεί σχετική πληρωμή (Τ12, Τ13), το 2015, και το αναμενόμενο θα ήταν η Εναγόμενη 1 να επικοινωνήσει με την Ενάγουσα. Δεν αμφισβητείται πως η Εναγόμενη 1 έκανε χρήση της διαδικασίας «εγκλωβισμένου αγοραστή» με βάση τον Ν.9/65, το 2015 (ΑΕΑ938/05), που προωθήθηκε το 2017. Ωστόσο, η ενέργειά της αυτή δεν σημαίνει καταδολίευση της Ενάγουσας, εφόσον, εάν υπήρχε υπόλοιπο με βάση τη σύμβαση, και πάλι, δεν θα μπορούσε να προχωρήσει εκείνη η διαδικασία, εάν προηγουμένως δεν διασφαλίζονταν η πληρωμή του. Ενδεχομένως να θεώρησε, η Εναγόμενη 1, πως θα μπορούσε να διευθετηθεί γοργότερα η σχετική εκκρεμότητα, ενώ είναι άγνωστο εάν υπήρχαν (ή εάν υπάρχουν) και τυχόν άλλα βάρη επί των ακινήτων. Η ανακοπή της προσπάθειας της Εναγόμενης 1 να λάβει τίτλο του ακινήτου της μέσω της διαδικασίας «εγκλωβισμένου αγοραστή» με βάση τον Ν.9/65 δεν μαρτυρεί ότι η Εναγόμενη 1 αποτράπηκε από το να πράξει εν αγνοία της Ενάγουσας κάτι για να τη βλάψει. Δεν φαίνεται να επήλθε κάποια λύση, μέχρι το 2018, οπότε η Εναγόμενη 1 θέλησε να πωλήσει το ακίνητο που αγόρασε από την Ενάγουσα το 1990, δια εκχώρησης. Η ίδια τάση, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία του ΜΕ1 στον φάκελο του Δικαστηρίου, στην οποία ο ίδιος παρέπεμψε το Δικαστήριο, και με βάση το Τ8, υπήρχε και όσον αφορά άλλους αγοραστές. Θέλησαν να πωλήσουν τα ακίνητα που απέκτησαν από την Ενάγουσα. Συναφώς και η αναφορά της ΜΕ3 πως μετά την καταχώριση της αγωγής αυτής και ενώ εκκρεμούσε αίτηση για προσωρινό διάταγμα, πώλησε στην Εναγόμενη 1 το ακίνητο, για να καταδολιεύσει την Ενάγουσα, επίσης, δεν βασίζεται οπουδήποτε αλλού, όπως ούτε και η μαρτυρία του ΜΕ1 επί του ιδίου θέματος. 

 

45.      Όπως αναφέρθηκε, το ίδιο το περιεχόμενο του Τ3 δεν δείχνει πρόθεση να καταδολιεύσει η Εναγόμενη 1 την Ενάγουσα, εφόσον είχε εξοφλήσει το τίμημα πώλησης, και διατήρησε την υποχρέωσή της για πληρωμή τυχόν υπολοίπου. Πιθανότερο είναι να μην ήθελε πλέον να ταλαιπωρείται με την κατάσταση που επικρατεί σχετικά με το ακίνητο αυτό, του οποίου η μεταβίβαση παρέμεινε μια εκκρεμής συμβατική υποχρέωση της Ενάγουσας, με την οποία δεν μπορούσε να υπάρξει συνεννόηση, για την επίλυση της διαφοράς. Ο καθένας, στη θέση της Εναγόμενης 1, θα μπορούσε να περιέλθει σε μια τέτοια θέση, αισθανόμενος «εγκλωβισμό», κυρίως λόγω του ύψους του χρέους που αξίωνε η Ενάγουσα για να μεταβιβάσει, μη υποχρεωμένος να παραμένει σε αυτή τη θέση, χωρίς, την ίδια στιγμή, ενεργώντας με τον τρόπο που ενήργησε η Εναγόμενη 1, να βλάπτει, με οποιονδήποτε τρόπο, τα συμβατικά ή άλλα νόμιμα δικαιώματα της Ενάγουσας.

 

46.      Ενώ δεν μπορεί να δοθεί πίστη στους ισχυρισμούς των ΜΕ1 και ΜΕ3 περί δόλου ή κακοπιστίας των Εναγόμενων 1 και 2, από την άλλη πλευρά, ήταν και πειστική η εκδοχή της ΜΥ1 πως, εάν γνώριζε όλη αυτή την κατάσταση, δεν θα επέλεγε τη συγκεκριμένη αγορά, εφόσον δεν είχε οποιονδήποτε λογικό λόγο να περιέλθει σε μια τέτοια θέση και να υποστεί ταλαιπωρία. Ειδικότερα, η ΜΥ1, στη δική της μαρτυρία, ανέφερε ότι διαμένει μόνιμα στην Ελλάδα και έρχεται στην Κύπρο δύο με τρεις φορές ετησίως, για να επισκεφθεί τους φίλους της και τον υιό της, ΜΥ2, ο οποίος διαμένει μόνιμα στην Κύπρο με την οικογένειά του. Το ίδιο ανέφερε και ο ΜΥ2. Ήθελε πάντοτε να αποκτήσει ακίνητο στην Κύπρο με σκοπό να μετακομίσει και να είναι κοντά τον υιό της. Για τον σκοπό αυτό, είχε ενημερώσει μία φίλη της, που κατονομάζει. Εκείνη της ανέφερε, κατά τον Οκτώβριο του 2018, πως άκουσε για την πώληση ενός ακινήτου για €50.000,00 στον Μούτταλλο και της πρότεινε να το δει, στο επόμενο ταξίδι της. Είχε επισκεφθεί την Κύπρο για πέντε ημέρες, τέλη Οκτωβρίου του 2018, και επισκέφθηκε το ακίνητο. Εκεί ήταν μόνο μία κοπέλα, που εκπροσωπούσε την πωλήτρια. Ουδέποτε είδε την πωλήτρια και ουδέποτε μίλησε κάποιο εκπρόσωπό της. Δεν υπήρχε οποιαδήποτε πινακίδα, όταν εκείνη μετέβη στην περιοχή. Εσωτερικά, το ακίνητο ήταν καλό, εξωτερικά ο χώρος ήταν παραμελημένος και βρόμικος. Υπήρχαν σπασμένες λάμπες, σκουπίδια, σπασμένα φυτά, χόρτα ανάμεσα στα πλακίδια των διαδρόμων, δυσωδία από τον χώρο της πισίνας. Φαίνονταν ότι δεν υπήρχε φροντίδα για τους χώρους. Παρά τα προβλήματα, αποφάσισε να προχωρήσει με την αγορά, εφόσον δεν είχε και χρήματα για κάτι καλύτερο. Την 19.10.2018, επισκέφθηκε το γραφείο της ΜΥ3, δικηγόρου, και της υπέγραψε πληρεξούσιο έγγραφο για να χειριστεί την υπόθεση (Τ18). Τις επόμενες ημέρες, επέστρεψε στην Ελλάδα. Κατά τις αρχές Νοεμβρίου του 2018, η ΜΥ3 είχε την ενημερώσει τηλεφωνικώς πως το ακίνητο είχε πωληθεί αρχικά από την Ενάγουσα στην Εναγόμενη 1 και το τίμημα πώλησης είχε εξοφληθεί και το πωλητήριο είχε κατατεθεί (Τ9). Επιπλέον, της είχε αναφέρει πως, όταν η Εναγόμενη 1 είχε αγοράσει το ακίνητο, το συγκρότημα ήταν υπό κατασκευή και δεν υπήρχαν ξεχωριστοί τίτλοι. Οι τίτλοι εκδόθηκαν το 2015, αλλά η Εναγόμενη 1 δεν είχε ζητήσει τη μεταβίβαση του τίτλου στο όνομά της γιατί δεν ήθελε να πληρώσει μεταβιβαστικά. Της εξήγησε πως η πράξη θα μπορούσε να γίνει με εκχώρηση. Όταν η δικηγόρος ετοίμασε τη συμφωνία, την ενημέρωσε για τους όρους της και, όπως θυμάται, της είχε αναφέρει πως η Εναγόμενη 1 θα ήταν υπεύθυνη για τις τυχόν οφειλές πριν από την κατάθεση, όπως ήταν και το περιεχόμενο του Τ3, που τελικά υπογράφθηκε και κατατέθηκε. Η ίδια δεν γνώριζε εάν είχε οφειλές το ακίνητο, αλλά κι αν υπήρχαν θα επιβάρυναν την Εναγόμενη 1. Κατά την υπογραφή της συμφωνίας, είχε καταβληθεί ποσό €1.500,00 στη δικηγόρο της Εναγόμενης 1 (Τ19). Την ίδια ημέρα, εκδόθηκε τραπεζική επιταγή στο όνομα της Εναγόμενης 1 για το ποσό των €48.500,00 (Τ20) που παραδόθηκε στους εκπρόσωπους της Εναγόμενης 1 ταυτόχρονα με την κατάθεση του Τ3 στο Κτηματολόγιο (Τ21). Λίγες ημέρες μετά την παράδοση της κατοχής, ο υιός της, ΜΥ2, που διαχειρίζεται το ακίνητο, το επισκέφθηκε, για να ξεκινήσει κάποιες εργασίες ανακαίνισης. Διήρκησαν αρκετό καιρό. Ο ΜΥ2, όπως όμοια κατέθεσε και ο ίδιος, άρχισε να συζητά τα προβλήματα στους κοινόχρηστους χώρους με τους διαμένοντες στα γειτονικά ακίνητα και ενημέρωνε την ΜΥ1 γι’ αυτές τις συζητήσεις. Ο ΜΥ2 προσκόμισε και φωτογραφίες (Τ22) που έλαβε ο ίδιος την 21.11.2018 και 22.11.2018, στις οποίες φαίνεται η κατάσταση του χώρου. Για τις εργασίες, ο ΜΥ2, όπως αναφέρει, κατέβαλε περίπου €17.000,00. Περί το 2019, ο ΜΥ2 επισκέφθηκε με τρίτο πρόσωπο τον ΜΕ1, για να συζητήσει το θέμα των κοινοχρήστων και της μεταβίβασης. Όπως πληροφορήθηκε η ΜΥ1, και όπως κατέθεσε και ο ΜΥ2, ο ΜΕ1 άρχισε να του φωνάζει και να απαιτεί να πληρωθούν €100.000,00 για κατ’ ισχυρισμό οφειλές για κοινόχρηστα, και να απειλεί. Αποχώρησαν. Ουδέποτε προηγουμένως υπήρξε ενημέρωση για τέτοια αξίωση. Από το 2019, στο ακίνητο διαμένουν μισθωτές, συγγενείς των ΜΥ1 και ΜΥ2, που επίσης είχαν παραπονεθεί για απειλές από εκπροσώπους της Ενάγουσας, για τα κοινόχρηστα, τονίζοντας ότι δεν γίνεται οποιαδήποτε εργασία καθαρισμού ή συντήρησης. Ουδέποτε λήφθηκε κάποια επιστολή για χρέωση κοινοχρήστων ή για οφειλές. Τον Ιανουάριο του 2023, είχε επιδοθεί στον ενοικιαστή η αγωγή. Όπως αναφέρει η ΜΥ1, δεν αγόρασε το ακίνητο για να καταδολιεύσει την Ενάγουσα ή οποιονδήποτε, αλλά ούτε και συνεργάστηκε ή μίλησε με την Εναγόμενη 1. Όλη η επικοινωνία ήταν μέσω δικηγόρων. Εξόφλησε το τίμημα και θεωρεί πως μπορεί να κατέχει και να χρησιμοποιεί το ακίνητο, μεταξύ άλλων, εκμισθώνοντάς το.

 

47.      Κατά την αντεξέτασή της, η ΜΥ1 δεν απέκλινε από αυτή τη μαρτυρία της, παρόλη τη σύγχυση που είχε, σε ορισμένα σημεία, λόγω της όλης κατάστασης στην οποία περιήλθε, να δίδει ξαφνικά μαρτυρία σε Δικαστήριο. Σε γενικές γραμμές, απαντούσε με φυσικότητα, ηρεμία, λέγοντας, μεταξύ άλλων, πως πρώτη φορά βλέπει η ίδια τον διευθυντή της Ενάγουσας, τον ΜΕ1, στο Δικαστήριο. Διατήρησε την ηρεμία της, ακόμα κι όταν της υποβάλλοντας πως καρπώνονταν το ακίνητο, δια των μισθωμάτων, εισπράττοντας πολλά χρήματα. Διατήρησε και την ηρεμία αλλά και τη λογική όλων των αναφορών της, παρόλες τις πιεστικές υποβολές. Είχε εμπιστοσύνη στη δικηγόρο, ΜΥ3, και της υπέγραψε το πληρεξούσιο έγγραφο που της είχε δώσει, εκείνη χειρίζονταν την υπόθεση, καθώς η ίδια δεν γνωρίζει την Αγγλική γλώσσα. Δεν είχε προσωπική εμπλοκή, να ζητήσει η ίδια αποδείξεις, ούτε καταλάβαινε εκείνα που της είπε, για ακίνητα χωρίς τίτλο. Δεν πλήρωσε χρήματα για να τα χάσει, όπως ανέφερε. Εάν γνώριζε ότι υπήρχε χρέος για το ακίνητο, δεν θα το αγόραζε. Πήρε το σπίτι για να το χαρεί, όπως είπε, αναμένοντας να μπορέσει να μετακομίσει κάποια στιγμή, όχι για να έρχεται από την Ελλάδα στα Δικαστήρια. Η ίδια, για να μαζέψει τις €50.000,00, είχε εργαστεί. Εργάζεται ως καθαρίστρια και ο σύζυγός της σε συνεργείο. Εργάζεται, όπως είπε, σκληρά, όχι για να πληρώνει τις οφειλές των άλλων. Η μαρτυρία της ΜΥ1 δεν είχε σημεία αναξιοπιστίας και είναι αποδεκτή στο σύνολό της, ως μαρτυρία της αλήθειας.

 

48.      Και ο ΜΥ2, κατά την αντεξέτασή του, εξήγησε γιατί δεν έβγαλε φωτογραφίες και σε άλλες ημερομηνίες. Δέχθηκε με ειλικρίνεια πως οι άλλες φωτογραφίες που του υποδείχθηκαν (Τ23) απεικονίζουν τον χώρο σε πολύ καλή κατάσταση, χωρίς να προσπαθεί να εμμένει και με σκοπιμότητα να υποστηρίξει συγκεκριμένη εκδοχή. Δέχεται πως, για να υπάρχει συντήρηση των χώρων, υπάρχουν έξοδα, ωστόσο, όπως ανέφερε, όχι και πάντα. Ήταν σταθερός στην εκδοχή του πως, για τα μεγάλα ποσά, είχε πληροφορηθεί, για πρώτη φορά, και είχε πληροφορήσει και την ΜΥ1, κατά την επίσκεψή του στον ΜΕ1, μετά την αγορά. Ουδέποτε είχε συναντήσει τον ΜΕ1 πριν από την αγορά του ακινήτου, και στη μητέρα του, έδειξε ο ίδιος τον ΜΕ1, στον χώρο του Δικαστηρίου, ότι ήταν εκείνος που φώναζε. Η ενημέρωση που είχαν, από τη δικηγόρο, ήταν ότι ο λόγος που δεν γίνονταν η μεταβίβαση ήταν γιατί δεν ήθελε η Εναγόμενη 1 να πληρώσει μεταβιβαστικά και ότι αυτό ήταν κάτι συνηθισμένο στην Κύπρο, και ότι μπορεί να γίνει απευθείας εκχώρηση. Ήταν ειλικρινής ο ΜΥ2, αναφέροντας πως ο ίδιος είδε τις πινακίδες του Τ8, ήταν, όπως είπε, στον κοινόχρηστο χώρο,  αλλά μετά που αγόρασαν το ακίνητο, όχι προηγουμένως. Η μητέρα του, όπως είπε, δεν υπάρχει περίπτωση να συνεννοήθηκε με μια Αγγλίδα, ενώ δεν γνωρίζει τη γλώσσα της, κι ενώ, όπως την ξέρει, δεν θα έπραττε για να εξαπατήσει την Ενάγουσα. Ανέφερε και ο ίδιος, πως, εάν γνώριζαν πως υπήρχαν τέτοια προβλήματα, δεν θα αγόραζαν το ακίνητο. Ούτε η μαρτυρία του ΜΥ2 είχε σημεία αναξιοπιστίας και είναι αποδεκτή στο σύνολό της, ως μαρτυρία της αλήθειας.

 

49.      Η ΜΥ3, δικηγόρος, ανέφερε πως δεν εντόπισε τον φάκελο της υπόθεσης της ΜΥ1 και η σχετική αλληλογραφία με την πελάτισσά της ήταν εντός αυτού. Πέρασαν αρκετά χρόνια από το 2018. Όπως όμως μπορεί να θυμάται, και ανέφερε, περί τα τέλη Οκτωβρίου 2018, επισκέφθηκε το γραφείο της η ΜΥ1 με τον ΜΥ2, για τους βοηθήσει στην αγορά του επίδικου ακινήτου. Η ΜΥ1 θα έφευγε στο εξωτερικό και γι’ αυτό υπέγραψε πληρεξούσιο. Η ΜΥ3 επικοινώνησε με τους δικηγόρους της Εναγόμενης 1, που ήταν η πωλήτρια, και τους ζήτησε να της στείλουν τα αναγκαία στοιχεία για τον έλεγχό τους. Της έστειλαν εξοφλητικές αποδείξεις και διαβεβαιώσεις, όπως αναφέρει, και ενημέρωσε τους πελάτες της για την αρχική συμφωνία πώλησης και για το γεγονός ότι δεν υπήρχαν ξεχωριστοί τίτλοι. Η ενημέρωση που είχε η ίδια ήταν πως οι τίτλοι ήταν έτοιμοι αλλά η Εναγόμενη 1 δεν ήθελε να πληρώσει τα μεταβιβαστικά τέλη, γι’ αυτό δεν ζήτησε τη μεταβίβαση στο όνομά της. Εξήγησε στην ΜΥ1 ότι θα μπορούσε να γίνει εκχώρηση, όπως και έγινε. Στο Τ3, περιλήφθηκε όρος ότι η Εναγόμενη 1 θα ευθύνεται για τυχόν οφειλές πριν την ημερομηνία κατάθεσης, διασφαλίζοντας ανάλογα την πελάτισσά της. Η συμφωνία εκχώρησης κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, είχε πληρωθεί το τίμημα και τελείωσε η πράξη. Δεν θυμάται πότε ακριβώς ενημερώθηκε για την αγωγή και τις αξιώσεις της Ενάγουσας, αλλά σίγουρα, όπως αναφέρει, είχε λάβει όλες τις διαβεβαιώσεις από τους δικηγόρους της Εναγόμενης 1.

 

50.      Κατά την αντεξέταση της ΜΥ3, της υποδείχθηκε έγγραφο που περιλαμβάνει ηλεκτρονική επικοινωνία (Τ24) και συνημμένη επιστολή της Ενάγουσας προς την Εναγόμενη 1 για το χρέος, που η ΜΥ1 είχε βρει κάτω από την πόρτα της. Πρόκειται για ηλεκτρονική επικοινωνία μεταξύ της ΜΥ3 και των δικηγόρων της Εναγόμενης 1, στο πλαίσιο εκπροσώπησης των Εναγόμενων 1 και 2 αντίστοιχα. Δεν προκύπτει από οπουδήποτε πως λήφθηκε παράνομα, διαρρηγνύοντας κάποιο απόρρητο ή προνόμιο. Θα μπορούσε η Εναγόμενη 1, παραλήπτρια, να την δώσει στην πελάτισσά της, ή και να την χρησιμοποιήσει δια της δικηγόρου της στο πλαίσιο της αντιδικίας της με την Ενάγουσα. Όπως προκύπτει από το Τ24, εκτυπώθηκε από υπολογιστή των δικηγόρων της Εναγόμενης 1, στους οποίους είχε σταλεί και χωρίς οποιαδήποτε ένδειξη πως η επιθυμία της ΜΥ3 ήταν να καταστεί απόρρητο ή προνομιούχο έγγραφο. Ανεξάρτητα από την ύπαρξη του Τ24, σε σχέση με το περιεχόμενο του οποίου δεν έγινε σχετική υποβολή στην ΜΥ1, ότι βρήκε κάτω από την πόρτα του ακινήτου, πριν την υπογραφή του Τ3, επιστολή της Ενάγουσας προς την Εναγόμενη 1 για το χρέος, σε κάθε περίπτωση, η ΜΥ3 ήταν σταθερή ως προς την εκδοχή της ότι η ίδια ζήτησε εξοφλητικές αποδείξεις και διαβεβαιώσεις, για τυχόν οφειλές, και πρόσθετα, διασφάλισε την πελάτισσά της με σχετικό όρο στο Τ3. Δεν θεώρησε πως υπήρχε κάποιος κίνδυνος, ικανός να την οδηγήσει στο να αποτρέψει την ΜΥ1 από την αγορά.

 

51.      Οι αναφορές της ΜΥ3 ότι ζήτησε εξοφλητικές αποδείξεις και διαβεβαιώσεις βεβαίως δεν μπορούν να ιδωθούν με πίστη ως προς το ότι δεν συνάδουν με το γεγονός ότι η ΜΥ3 δεν εντόπισε τον φάκελο της υπόθεσης, και δεν θα μπορούσε να θυμάται ότι ζήτησε και έλαβε συγκεκριμένες αποδείξεις, ακόμα κι αν αυτή ήταν μια συνηθισμένη πρακτική της. Η ίδια δέχθηκε ότι δεν θα μπορούσε να πει λεπτομέρειες για τα δεδομένα της υπόθεσης, αλλά δεν θα άφηνε και την πελάτισσά της να χρεωθεί τυχόν χρέος, εάν υφίστατο. Οι αναφορές της βασίζονταν στην εμπιστοσύνη που έχει στην πρακτική της και όχι σε συγκεκριμένα στοιχεία, αλλά και στο γεγονός, που διευκρίνισε κατά την επανεξέτασή της, ότι, για να κατατεθεί η σύμβαση εκχώρησης στο Κτηματολόγιο, είχαν προσκομιστεί φοροαπαλλακτικά και για τα τέλη του ΣΑΠΑ και τα δημοτικά τέλη. Όμως στο Δικαστήριο δεν προσκομίστηκαν τέτοια φοροαπαλλακτικά που συνόδευσαν την κατάθεση της σύμβασης εκχώρησης στο Κτηματολόγιο. Εάν ο φάκελος της ΜΥ3 έχει χαθεί, ενδεχομένως να  μην είχε χαθεί και ο φάκελος του Κτηματολογίου. Έπειτα, εάν δόθηκαν τέτοια φοροαπαλλακτικά για τέλη ΣΑΠΑ και δημόσιους ή δημοτικούς φόρους για το ακίνητο, γνήσια, δεν θα σχετίζονταν κατ’ ανάγκη με την απαίτηση της Ενάγουσας, εάν τα κατέβαλε η ίδια, να τα ανακτήσει. Δεν είναι αξιόπιστη η μαρτυρία της ΜΥ3, όσες φορές κι αν την επανέλαβε, μηχανικά, ότι υπήρχαν και προσκομίστηκαν εξοφλητικές αποδείξεις και διαβεβαιώσεις πριν από τη διενέργεια της συγκεκριμένης πράξης. Τι όφειλε ή δεν όφειλε η ίδια, ως δικηγόρος, δεν είναι επίδικο σε αυτή την υπόθεση, όμως η προσπάθεια της ΜΥ3 ήταν αμυντική, να μην διαφανεί ότι έπραξε η ίδια οτιδήποτε που να είναι επαγγελματικά λανθασμένο.

 

52.      Εν πάση περιπτώσει, καταληκτικά, έχοντας υπόψη όσα προαναφέρθηκαν αλλά και με βάση την αποδεκτή μαρτυρία, η Εναγόμενη 1 δεν πώλησε στην Εναγόμενη 2 το ακίνητο δια εκχώρησης με σκοπό να καταδολιεύσει την Ενάγουσα, η οποία, αφενός, δεν είναι εξ αποφάσεως πιστωτής, αφετέρου, θα λάμβανε ούτως ή άλλως τυχόν οφειλόμενα χρήματα βάσει της σύμβασης πώλησης, για να μεταβιβάσει το ακίνητο στη δικαιούχο. Το δε ακίνητο ήταν και είναι εγγεγραμμένο στην Ενάγουσα και απλώς εκκρεμεί η επίλυση της διαφοράς σχετικά με το χρέος που διεκδικεί η Ενάγουσα προκειμένου να μεταβιβάσει το ακίνητο στη δικαιούχο, οποιαδήποτε κι αν είναι, χρέος που μπορεί, επίσης, να εξασφαλιστεί με εγγραφή επιβάρυνσης επί του ιδίου του ακινήτου, ταυτόχρονα με τη μεταβίβασή του, εάν τυχόν μεταβιβαστεί. Δεν υπήρξε ουσιαστικά αποξένωση της ιδιοκτησίας του ακινήτου από το οποίο θα μπορούσε να ικανοποιηθεί η Ενάγουσα, ώστε να μην μπορεί να ικανοποιηθεί πλέον από αυτό η Ενάγουσα, αλλά υποκατάσταση της αγοράστριας, δια της εκχώρησης, χωρίς βλάβη των συμβατικών ή και περιουσιακών δικαιωμάτων της Ενάγουσας. Η Εναγόμενη 2 δεν γνώριζε για την ύπαρξη τέτοιου χρέους της Εναγόμενης 1 προς την Ενάγουσα που να παραμένει ανεξόφλητο και να συνιστά λόγο αποτρεπτικό της εκχώρησης ή τις νομικές συνέπειες της εκχώρησης πωλητηρίου συμβολαίου από το οποίο απορρέει χρέος. Η Εναγόμενη 2 θέλησε να αποκτήσει το ακίνητο, πληρώνοντας την αξία του, για να ωφεληθεί η ίδια, όχι να βλάψει την Ενάγουσα. Δεν υφίσταται παρανομία ή πρόβλημα κύρους στη συμφωνία εκχώρησης μεταξύ της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2.

 

Τα κοινόχρηστα

 

53.      Όπως προκύπτει από τα Τ9 και Τ5, το πωλούμενο ακίνητο είναι μέρος κοινόκτητης οικοδομής. Ειδικότερα, στον τίτλο, Τ5, αναγράφεται πως το ακίνητο είναι μέρος της οικοδομής «Kings Park – Block E», η οποία είναι μέρος κοινόκτητης οικοδομής, που περιλαμβάνει τα Blocks A, B, C, D, E, με τις επιμέρους εγγραφές ακινήτων που περιέχουν. Η εγγραφή της κοινόκτητης οικοδομής, όπως φαίνεται από το Τ5, έγινε με την πράξη 18.05.2015-6/ΕΣ/472/2015.

 

54.      Ότι το ακίνητο είναι μέρος κοινόκτητης οικοδομής και ότι τα στοιχεία της κοινόκτητης οικοδομής είναι εκείνα που αναφέρονται στο Τ5 δεν αμφισβητήθηκε. Εάν όλο το έργο (project) κατασκευαστικά ονομάστηκε «Stasis Kings Park», δεν είναι κάτι που επιφέρει οποιαδήποτε αλλαγή στα δεδομένα της υπόθεσης. Το άρθρο 38Ι Κεφ.224 προβλέπει τη δυνατότητα διαχωρισμού της διαχείρισης, όταν η κοινόκτητη οικοδομή αποτελείται από χωριστά οικοδομήματα, κ.λπ., υπό τις προϋποθέσεις που θέτει. Δεν υπάρχει μαρτυρία πως έγινε τέτοιος διαχωρισμός στη διαχείριση του Block E ή άλλος που να περιλαμβάνει διαφορετικά το Block E.

 

55.      Όπως έγινε αντιληπτό, από τη μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ3, δεν είχε εγγραφεί πριν από το 2015 η οικοδομή ως κοινόκτητη και δεν είχε συγκληθεί οποιαδήποτε γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων πριν από το 2017 (Τ16). Η Ενάγουσα έκτιζε και πωλούσε σταδιακά τα κτίρια μέσα στο συγκρότημα, και τα διαχειρίζονταν η ίδια ως η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια όλου τεμαχίου επί του οποίου ανεγέρθηκε η κοινόκτητη οικοδομή (της), και τα έξοδα διαχείρισης που επωμίζονταν, που θεωρούνταν και εγκρίνονταν από λογιστή, στο πλαίσιο του ελέγχου των λογιστικών της βιβλίων, κατανέμονταν αναλογικά στους αγοραστές, και αξιώνονταν από αυτούς με βάση τα πωλητήρια έγγραφα, όπως και με βάση το Τ9.

 

56.      Από την 18.05.2015, η διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής θα έπρεπε να γίνονταν όπως ορίζει το Κεφ.224. Με βάση το Κεφ.224, μεταξύ άλλων:

 

56.1.             Ο «κύριος» περιλαμβάνει και τον δικαιούχο προς εγγραφή (άρθρο 2) και ο «κύριος μονάδας» περιλαμβάνει (χωρίς να εξαντλείται σε περιεχόμενο η έννοια) τον εμπράγματο μισθωτή, εκτός εάν προνοείται διαφορετικά. Συνάγεται πως ο δικαιούχος προς εγγραφή ιδιοκτήτης της μονάδας, με βάση κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης, μπορεί να θεωρηθεί κύριος της μονάδας, ώστε να μπορεί να ασκεί ανάλογα δικαιώματα, με βάση το Κεφ.224.

 

56.2.             Η εγγραφή κοινόκτητης οικοδομής στο Κτηματικό Μητρώο διενεργείται κατόπιν αίτησης, η οποία μπορεί να υποβληθεί είτε από τον κύριο της οικοδομής, είτε από τους κυρίους των μονάδων που την αποτελούν. Εάν αρνηθεί οποιοσδήποτε απ’ τους κυρίους των μονάδων, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε από τους ιδιοκτήτες, και ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει την εξουσία να προβεί σε έρευνα και να εγγράψει την οικοδομή ως κοινόκτητη οικοδομή, εάν ικανοποιείται σχετικά.

 

56.3.             Είτε γίνεται αυτή η διαδικασία εγγραφής στο Κτηματικό Μητρώο, είτε όχι, πάντως, δεν αποχαρακτηρίζεται η οικοδομή από κοινόκτητη, εάν, όπως ορίζει το άρθρο 38Β, αποτελείται από τουλάχιστον πέντε μονάδες (ακόμα κι αν ανήκουν όλες στον ίδιο κύριο, π.χ. στην Ενάγουσα). Όταν είναι κοινόκτητη κατ’ αυτήν την έννοια, πρέπει να εγγραφεί. Μη αποχαρακτηριζόμενη ως κοινόκτητη οικοδομή, δεν εξαιρείται από τις πρόνοιες του Κεφ.224, εκτός εάν πρόκειται για παράνομη οικοδομή.

 

56.4.             Οι κοινόκτητες οικοδομές πρέπει να ρυθμίζονται και να διέπονται από Κανονισμούς, που εκδίδονται σύμφωνα με τον νόμο. Οι κύριοι των μονάδων μπορούν να συντάξουν Κανονισμούς, με απόφαση 75% τουλάχιστο της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, εκτός εάν απαιτείται διαφορετική αναλογία για συγκεκριμένο θέμα. Για τις κοινόκτητες οικοδομές για τις οποίες εκδόθηκε μεν άδεια οικοδομής (άρα είναι νόμιμες), αλλά δεν καταχωρίστηκαν στο Κτηματικό Μητρώο, εφαρμόζονται οι πρότυποι Κανονισμοί, μέχρι την εγγραφή τους (που είναι επιβεβλημένη), οπότε και οι κύριοι των μονάδων μπορούν τότε να συντάξουν Κανονισμούς. Όταν δεν γίνει εγγραφή Κανονισμών, και πάλι, εφαρμόζονται οι πρότυποι Κανονισμοί, που λογίζονται ως οι εγγεγραμμένοι.

 

56.5.             Στην προκειμένη περίπτωση, δεν είναι γνωστό στο Δικαστήριο εάν είχε εκδοθεί άδεια οικοδομής για την κοινόκτητη οικοδομή πριν από την 18.05.2015, ώστε να μπορεί να εφαρμοστεί επ’ αυτής το Κεφ.224 ως σε κάθε νόμιμη κοινόκτητη οικοδομή πριν από την ημερομηνία εκείνη. Σε κάθε περίπτωση, από την εγγραφή της κοινόκτητης οικοδομής στο Κτηματικό Μητρώο, τουλάχιστον από την 18.05.2015, και εφόσον δεν εγγράφθηκαν άλλοι Κανονισμοί, θα έπρεπε να εφαρμόζονταν οι πρότυποι Κανονισμοί.

 

56.6.             Ο νόμος προβλέπει για τη Διαχειριστική Επιτροπή μετά την εγγραφή της κοινόκτητης οικοδομής στο Κτηματικό Μητρώο. Αφού εγγραφεί μια κοινόκτητη οικοδομή στο Κτηματικό Μητρώο, ο Διευθυντής οφείλει, εάν το ζητήσουν οι κύριοι των μονάδων που έκαναν την αίτηση για εγγραφή, να διορίσει γραπτώς προσωρινή Διαχειριστική Επιτροπή, μέχρι να συσταθεί η πρώτη Διαχειριστική Επιτροπή. Εάν δεν συστάθηκε ή δεν υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή, ο Διευθυντής μπορεί (χωρίς αίτηση) να διορίσει. Όταν οι εφαρμοστέοι Κανονισμοί (ως λ.χ. οι πρότυπο Κανονισμοί) προνοούν για εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής από τη γενική συνέλευση, ο Διευθυντής δεν ασκεί τέτοια εξουσία, αλλά μπορεί να συγκαλέσει γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων, για την εκλογή Διαχειριστικής Επιτροπής, εκτός αν η συνέλευση αυτή δεν την εκλέξει, ή αν ικανοποιηθεί πως δεν είναι εφικτή η σύγκληση τέτοιας συνέλευσης. Αν η γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων δεν συγκληθεί εμπρόσθεσμα, σύμφωνα με τις διατάξεις των Κανονισμών, επίσης, ο Διευθυντής μπορεί, μετά από αίτηση οποιουδήποτε κυρίου μονάδας, να τη συγκαλέσει και να καθορίσει τα θέματα προς συζήτηση. Στην περίπτωση αυτή, εφαρμόζονται οι διατάξεις των Κανονισμών που διέπουν τη γενική συνέλευση σαν να είχε συγκληθεί η συνέλευση σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές. Κάθε απόφαση των κυρίων των μονάδων που λαμβάνεται σύμφωνα με τους Κανονισμούς και καταχωρίζεται στο μητρώο αποφάσεων θα δεσμεύει κάθε κύριο μονάδας είτε ήταν κύριος μονάδας κατά το χρόνο λήψης της απόφασης είτε έγινε κύριος μονάδας μετά από αυτή. Κάθε κύριος μονάδας μπορεί να επιθεωρεί το μητρώο αποφάσεων σε εύλογο χρόνο. Σύμφωνα με τους πρότυπους Κανονισμούς, η πρώτη γενική συνέλευση των κυρίων συγκαλείται μέσα σε τρεις μήνες από την ημερομηνία εγγραφής της κοινόκτητης οικοδομής στο Κτηματικό Μητρώο.

 

56.7.             Στην προκειμένη περίπτωση, έγινε εγγραφή της κοινόκτητης οικοδομής στο Κτηματικό Μητρώο την 18.05.2015, αλλά δεν συγκλήθηκε εμπρόθεσμα η πρώτη γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων, και δεν μαρτυρείται κάποια ενέργεια, οποιουδήποτε εκ των κυρίων των μονάδων, για τη σύγκλησή της πριν από το 2017. Δεν μαρτυρείται επίσης ο διορισμός από τον Διευθυντή προσωρινής Διαχειριστικής Επιτροπής, κατόπιν σχετικού αιτήματος.

 

56.8.             Κατά την πρώτη γενική συνέλευση, οι κύριοι ορίζουν τον αριθμό των προσώπων που θα αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή, τα οποία δεν μπορεί να υπερβαίνουν τα πέντε, και εκλέγουν το πρόσωπο ή τα πρόσωπα που αποτελούν τη Διαχειριστική Επιτροπή. Αν διορίστηκε προσωρινή Διαχειριστική Επιτροπή, η θητεία της λήγει την ημερομηνία της πρώτης γενικής συνέλευσης. Η Διαχειριστική Επιτροπή τηρεί καταστάσεις εσόδων και εξόδων και τις υποβάλλει προς έγκριση με όλες τις σχετικές αποδείξεις και στοιχεία στην τακτική γενική συνέλευση. Κάθε μεταγενέστερη γενική συνέλευση των κυρίων θα συγκαλείται μια φορά τον χρόνο, νοουμένου ότι το χρονικό διάστημα, μεταξύ της ημερομηνίας μιας ετήσιας γενικής συνέλευσης και της αμέσως επόμενης δεν μπορεί να υπερβαίνει τους δεκατέσσερις μήνες.

 

56.9.             Στην προκειμένη περίπτωση, ενώ έγινε σύγκληση της πρώτης γενικής συνέλευσης των κυρίων των μονάδων το 2017, όπως θα εξηγηθεί και στη συνέχεια, δεν προσκομίστηκε μαρτυρία για άλλη ετήσια γενική συνέλευση, για τα επόμενα έτη, όπου να έχουν εγκριθεί τα έσοδα και έξοδα ή και στην οποία να εκλέχθηκε νέα Διαχειριστική Επιτροπή.

 

57.      Η ΜΕ3, στη μαρτυρία της οποίας παρέπεμψε ο ΜΕ1 για θέματα διαχείρισης, προσκόμισε το Τ16. Εκείνα είναι πρακτικά συνεδρίασης εξ αναβολής (15.05.2017) γενικής συνέλευσης ιδιοκτητών ημερομηνίας 23.05.2017. Σ’ εκείνη την συνεδρία, εκλέχθηκε τριμελής Διαχειριστική Επιτροπή. Τα τρία μέλη της είναι φυσικά πρόσωπα που προέρχονται από την Ενάγουσα, ως η ιδιοκτήτρια της πλειοψηφίας των παρόντων μονάδων (29 από τις 37 παρούσες, με σημειωμένη απουσία άλλων 36 μονάδων), μόνον με τις δικές της ψήφους. Κατ’ αυτόν τον τόπο είναι που ο ΜΕ1 ανέφερε πως αποφασίστηκε να συνεχίσει η Ενάγουσα να ασκεί τη διαχείριση. Το κύρος της εν λόγω απόφασης, που φέρεται να λήφθηκε κατά τη γενική συνέλευση των κυρίων των μονάδων, δεν προκύπτει πως προσβλήθηκε και δεν ζητήθηκε δικαστικά ακύρωσή της με διάβημα οποιουδήποτε με έννομο συμφέρον, αλλά είναι δεδομένο (δεδομένο ως μη εξεταζόμενο τώρα) ότι πρόκειται για συνεδρία που είχε συγκληθεί και διεξαχθεί από τους κυρίους των μονάδων και έχει καταχωριστεί στο μητρώο αποφάσεών τους ως τέτοια. Δεν είχε αποφασιστεί ή συμφωνηθεί δια του Τ16 τη διαχείριση να ασκεί η Ενάγουσα. Αποφασίστηκε τη διαχείριση να ασκεί τριμελής Διαχειριστική Επιτροπή. Επίσης, δεν προσκομίστηκε κάποια γραπτή συμφωνία της Διαχειριστικής Επιτροπής, που κατά την ίδια καταρτίστηκε ως σώμα το 2017, με την Ενάγουσα εταιρεία, να συνεχίσει η Ενάγουσα να ασκεί η ίδια διαχείριση. Αυτό ασχέτως εάν τα εξελεγμένα μέλη της Διαχειριστικής Επιτροπής σχετίζονται με την Ενάγουσα ως η ιδιοκτήτρια της πλειοψηφίας των παρόντων μονάδων. Δεν προσκομίστηκε ούτε για οποιοδήποτε από τα μετέπειτα έτη. Ούτε μαρτυρήθηκε η συνέχιση ετήσιων γενικών συνελεύσεων, για να την ετήσια εκλογή Διαχειριστικής Επιτροπής. Προφανώς, η διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής δεν γίνονταν με τρόπο που θα μπορούσε να θεωρηθεί ορθός, με βάση το Κεφ.224, ακόμα και μετά από την 18.05.2015.

 

58.      Ανεξαρτήτως του τρόπου διαχείρισης, όπως ήδη αναφέρθηκε, η βάση της αγωγής της Ενάγουσας είναι η σύμβαση πώλησης. Η Ενάγουσα δεν αξιώνει ως εταιρεία διαχείρισης ή Διαχειριστική Επιτροπή, αλλά ως η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια της επίδικης μονάδας που υποβλήθηκε σε συγκεκριμένα κοινόχρηστα έξοδα (οποιοσδήποτε κι αν ασκούσε τη διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής, ορθά ή λανθασμένα), που με βάση τη σύμβαση πώλησης θα έπρεπε να καταβάλει η αγοράστρια. Επίδικο είναι το γεγονός εάν πράγματι υποβλήθηκε στα συγκεκριμένα κοινόχρηστα έξοδα.

 

59.      Έγινε προσπάθεια, από πλευράς Εναγόμενης 2, να αμφισβητηθεί η λήψη γνώσης από την Εναγόμενη 1 πως υπήρχαν όντως τέτοια κοινόχρηστα έξοδα. Το Τ9 όμως ρυθμίζει ρητά την υποχρέωση. Η ΜΕ3 ανέφερε επίσης πως απέστελλε τακτικά στην Εναγόμενη 1 καταστάσεις λογαριασμού, αλλά δεν είχε γίνει οποιαδήποτε πληρωμή από μέρους της. Δεν προσκομίστηκαν τέτοιες καταστάσεις, πλην των συνημμένων εγγράφων στο Τ24, αλλά, όπως άφησε να νοηθεί η ΜΕ3, δεν θεώρησε πως χρειάζεται να της έχει μαζί της, υπό τα δεδομένα της υπόθεσης. Η Εναγόμενη 1 δεν προώθησε κάποια υπεράσπισή της, ενώ προσκομίστηκαν, δια του ΜΕ2, τα αποσπάσματα των ελεγμένων λογαριασμών της Ενάγουσας στους οποίους περιλήφθηκαν τα έξοδα διαχείρισης.  Την 08.03.2001, όπως ανέφερε η ΜΕ3, επισκέφθηκε την Ενάγουσα η Εναγόμενη 1 ή εκπρόσωπός της, για να παραπονεθεί για τον απορροφητικό λάκκο μπροστά από το πωλούμενο ακίνητο, που είχε ξεχειλίσει. Τότε, της έγινε και υπενθύμιση πως είχαν συσσωρευτεί κοινόχρηστα και έλαβε αντίγραφα των καταστάσεων λογαριασμών. Το υπόλοιπο, μέχρι την 31.12.2000, ήταν Λ.Κ.5.934,44 και, όπως αναφέρει η ΜΕ3, είχε συμφωνηθεί να πληρώσει Λ.Κ.5.000,00 για πλήρη εξόφληση των κοινοχρήστων καθώς για τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας μέχρι το 2000. Δεν το έπραξε. Προσκομίζει γι’ αυτό μία χειρόγραφη επιστολή, γραμμένη στην Αγγλική γλώσσα, ημερομηνίας 28.03.2001 (Τ11), υποστηρίζοντας πως υπογράφθηκε από την Εναγόμενη 1, στην οποία γίνεται αναφορά σε ανάληψη υποχρέωσης πληρωμής Λ.Κ.5.000,00, για εξόφληση του χρέους μέχρι το 2000 και σε πληρωμή προκαταβολικά Λ.Κ.440,00 για τα κοινόχρηστα έξοδα και για τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας για το έτος 2001, και η εταιρεία να καθαρίσει τον λάκκο αποχέτευσης και να τον διατηρεί καθαρό. Κατά την αντεξέτασή της, η ΜΕ3, δέχθηκε πως πιθανόν το Τ11 να εγγράφθηκε από εκπρόσωπο της Εναγόμενης 1, δεν μπορούσε να θυμάται. Ο λόγος όμως που το ανέφερε ήταν για να καταδείξει πως δεν τίθεται θέμα έλλειψης γνώσης από την Εναγόμενη 1 για τα κοινόχρηστα και για το γεγονός ότι, με τη μη πληρωμή τους, δημιουργείται χρέος. Είναι πειστική η μαρτυρία αυτή της ΜΕ3, σε σχέση με τη γνώση της Εναγόμενης 1 για τα κοινόχρηστα που έπρεπε να καταβάλλει, ως μαρτυρία της αλήθειας.

 

60.      Ο ΜΕ2, στη μαρτυρία του οποίου παρέπεμψαν και οι ΜΕ1 και ΜΕ3 για τα θέματα των εξόδων, είναι προσοντούχος λογιστής. Τα προσόντα του δεν αμφισβητήθηκαν. Κατά την κυρίως εξέτασή του, ο ΜΕ2 ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως η Ενάγουσα του ανέθεσε να ελέγξει και να επαληθεύσει τους χρεωστικούς λογαριασμούς που διατηρούσε για τους ιδιοκτήτες μονάδων στο συγκρότημα «Kings Park» αναφορικά με τις οφειλές κοινοχρήστων εξόδων, φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, αποχετευτικών τελών και τελών ακίνητης ιδιοκτησίας. Έχει δει και ελέγξει, όπως είπε, όλες τις αποδείξεις και όλα τα τιμολόγια, ελεγκτικά και λογιστικά βιβλία καθώς και προηγούμενους ελεγμένους λογαριασμούς. Λόγω του όγκου των αρχείων, εφόσον ο λόγος είναι για δεδομένα από το 1990, δεν είναι εφικτό να τα επισυνάψει στην έκθεσή του, ενώ εκτιμά πως θα ήταν δύσκολο και χρονοβόρο για το Δικαστήριο να ελέγξει τόσα έγγραφα. Αυτό βεβαίως δεν το όρισε το ίδιο το Δικαστήριο. Δηλαδή, δεν έδωσε το ίδιο το Δικαστήριο οδηγίες τα τιμολόγια και οι αποδείξεις, για τον έλεγχο των σχετικών λογαριασμών, να γίνουν από τον ΜΕ2, με βάση το άρθρο 36 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960. Η προσέγγιση της Ενάγουσας, δια του ΜΕ2, ήταν περισσότερο ότι, εφόσον περιλήφθηκαν στους ελεγμένους λογαριασμούς της Ενάγουσας τα κοινόχρηστα έξοδα, και το Τ9 αναφέρεται στους ελεγμένους λογαριασμούς, δεν χρειάζεται να υπεισέλθει οποιοσδήποτε άλλος στον έλεγχό τους, αν και σε αυτόν πρόσθετα υπεισήλθε ο ΜΕ2, και η Εναγόμενη 1, κατ’ επέκταση και η Εναγόμενη 2, δεσμεύεται έναντι στην Ενάγουσα για την πληρωμή τους, με βάση το Τ9.

 

61.      Η προϋπόθεση που θέτει ο όρος 15 του Τ9 ως προς την πληρωμή των κοινοχρήστων στην εταιρεία που ασκεί τη διαχείριση (που δεν αποκλείεται να είναι η Ενάγουσα), είναι τα λογιστικά βιβλία της εταιρείας που ασκεί τη διαχείριση, στα οποία περιλαμβάνονται τα κοινόχρηστα έξοδα, να θεωρούνται κάθε χρόνο από εγκεκριμένο λογιστή και να υπογράφονται. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του ΜΕ2, στο Τ10 περιλαμβάνονται έγγραφα που φέρονται ως αποσπάσματα των ελεγμένων λογαριασμών της Ενάγουσας, στα οποία περιλαμβάνονταν τα κοινόχρηστα έξοδα που επωμίστηκε για το συγκεκριμένο συγκρότημα. Αυτά τα έγγραφα όμως δεν φέρουν οποιαδήποτε υπογραφή του λογιστή που τα θεώρησε και δεν βεβαιώνονται ως τέτοια αποσπάσματα ελεγμένων λογαριασμών της Ενάγουσας. Για κάποιες χρονιές, μάλιστα, αναφέρονται ακριβώς τα ίδια έξοδα, π.χ. για τις χρονιές 1997-2000 σταθερό ποσό Λ.Κ.27.295,00, ακόμα και για τις χρεώσεις λογαριασμών για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Η αξιοπιστία του ότι πρόκειται πράγματι για ελεγμένους λογαριασμούς της Ενάγουσας κλονίστηκε περαιτέρω, με τον τρόπο που θα εξηγηθεί στη συνέχεια, εξηγώντας και τα λάθη γενικά στους υπολογισμούς του ΜΕ2.

 

62.      Παρεμβάλλεται πως αμφισβητήθηκε και η ποιότητα της διαχείρισης σε σχέση με το όφελος της συγκεκριμένης μονάδας. Σχετικές ήταν οι αναφορές του ΜΥ2. Αυτή η διάσταση όμως δεν αλλάζει το γεγονός πως η Ενάγουσα, ευλόγως, επωμίστηκε κάποια έξοδα για τη διαχείριση του συγκροτήματος, στο οποίο περιλαμβάνεται η επίδικη μονάδα, και τα οποία, με βάση το Τ9, θα έπρεπε να υποβάλλονταν από την αγοράστρια, που είχε γνώση της συγκεκριμένης υποχρέωσής της. Επίσης, ο τρόπος υπολογισμού της αναλογίας της μονάδας, στον οποίο αναφέρθηκαν οι ΜΕ2 και ΜΕ3, με βάση το εμβαδό της μονάδας, δεν είναι λανθασμένος. Συναφώς, σύμφωνα και με το Κεφ.224, η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες καθορίζεται με βάση το εμβαδό (την έκταση) κάθε μονάδας. Η ΜΕ3 εξήγησε πρόσθετα τον λόγο για τον οποίο υπάρχει διαφοροποίηση για κάθε χρονική περίοδο στα τ.μ., γιατί το συγκρότημα είχε ανεγερθεί σταδιακά και το Block F ανεγέρθηκε το 2009. Ακόμα και σήμερα, όπως είπε, κτίζονται νέα κτίρια, εφόσον υπάρχει ακόμα ελεύθερος συντελεστής δόμησης, και όσο αυξάνονται τα ακίνητα, τόσο αυξάνονται τα τ.μ.. Εξήγησε και η ίδια πως, μετά το 2015, έγινε η προσαρμογή με βάση τα καθοριζόμενα από το Κτηματολόγιο. Προσκόμισε και σχετικό πιστοποιητικό από το Κτηματολόγιο σε σχέση με το εμβαδόν των μονάδων του συγκροτήματος, που εκδόθηκε το 2016 (Τ16).

 

63.      Επανερχόμενη στους επιμέρους υπολογισμούς του ΜΕ2, δια των οποίων διαπιστώθηκε και η απουσία δυνατότητας να δοθεί αξιοπιστία στα αποσπάσματα των εγγράφων που φέρονται ως ετήσιοι ελεγμένοι λογαριασμοί, να λεχθεί πως ορισμένοι από τους υπολογισμούς πρόσθεσης του ΜΕ2, όπως και ο ίδιος, με ειλικρίνεια, δέχθηκε, έχουν λάθη. Τα λάθη στη μαρτυρία του ΜΕ2 είναι σχετικά με την αναφορά του ποσού Λ.Κ.281,00 αντί Λ.Κ.251,00 για το έτος 1990, με βάση το παραστατικό 2.4, και του ποσού Λ.Κ.565,00 αντί Λ.Κ.507,00 για το έτος 2007, με βάση το παραστατικό 2.16. Στρογγυλοποιήσεις ποσών δεν λογίζονται ως λάθος. Λάθος, όμως, εντοπίζεται επίσης στην αναφορά του ποσού των €3.059,00 για το έτος 2010, με βάση το παραστατικό 2.24. Ωθούμενο το Δικαστήριο να ελέγξει από πού προκύπτει ένα τέτοιο ποσό, διαπίστωσε πως λάθος ενδέχεται να υπάρχει και στο ίδιο το παραστατικό 2.24. Αυτό γιατί, εάν τα συνολικά έξοδα για την κοινόκτητη οικοδομή ήταν €63.296,00, και το εμβαδό όλης της κοινόκτητης οικοδομής τότε ήταν, με βάση τη μαρτυρία της ΜΕ3, στα 5.711,00 τ.μ. (δομημένη έκταση μετά την προσθήκη του Block F), τότε, η αναλογία του πωλούμενου ακινήτου (με τα 71 τ.μ. που χρησιμοποιούνταν) θα έπρεπε να ήταν €787,00. Στο παραστατικό 2.24, αναφέρεται ένα ποσό €7,125,00. Ακόμα κι αν μπορούσε να θεωρηθεί πως το ποσό των €7.125,00 αφορά σ’ όλα τα ακίνητα Ε4-Ε12, δηλαδή σε εννέα ακίνητα, το ποσό των €7.125,00, διαιρούμενο δια εννέα, δεν δίδει αποτέλεσμα €3.059,00, όπως υπολόγισε και χρέωσε ο ΜΕ2, αλλά €791,00. Η διαπίστωση αυτή δημιούργησε ανασφάλεια και ως προς τη λογιστική ορθότητα όλων των αποσπασμάτων των ελεγμένων λογαριασμών, δια των οποίων υπολογίζεται η αναλογία κάθε μονάδας. Για το έτος 2011, εάν τα συνολικά έξοδα για την κοινόκτητη οικοδομή ήταν €65.193,00 και το εμβαδό όλης της κοινόκτητης οικοδομής τότε ήταν 5.711,00 τ.μ. (δομημένη έκταση), τότε, η αναλογία του πωλούμενου ακινήτου (με τα 71 τ.μ. που χρησιμοποιούνταν) θα έπρεπε να ήταν €810,00. Στο παραστατικό 2.25 (ίδιο με 2.26) αναφέρεται ένα ποσό €7.343,00, ενώ ο ΜΕ2 ανέφερε ένα ποσό €816,00 (έχοντας διαιρέσει το προαναφερόμενο ποσό δια εννέα). Για το έτος 2012, εάν τα συνολικά έξοδα για την κοινόκτητη οικοδομή ήταν €67.146,00 και το εμβαδό όλης της κοινόκτητης οικοδομής τότε ήταν 5.711,00 τ.μ. (δομημένη έκταση), τότε, η αναλογία του πωλούμενου ακινήτου (με τα 71 τ.μ. που χρησιμοποιούνταν) θα έπρεπε να ήταν €834,00. Στο παραστατικό 2.27 αναφέρεται ένα ποσό €7,554,00, ενώ ο ΜΕ2 αναφέρθηκε σε ποσό €839,00. Για το έτος 2013, εάν τα συνολικά έξοδα για την κοινόκτητη οικοδομή ήταν €66.206,00 και το εμβαδό όλης της κοινόκτητης οικοδομής τότε ήταν 5.711,00 τ.μ. (δομημένη έκταση), τότε, η αναλογία του πωλούμενου ακινήτου (με τα 71 τ.μ. που χρησιμοποιούνταν) θα έπρεπε να ήταν €823,00. Στο παραστατικό 2.28 αναφέρεται ένα ποσό €7,450,00, ενώ ο ΜΕ2 αναφέρθηκε σε ποσό €828,00. Το ίδιο συμβαίνει για επόμενα έτη. Για τα έτη 2016-2018, τα αποσπάσματα των ελεγμένων λογαριασμών, στα παραστατικά 2.3, δεν περιλαμβάνουν το έτος 2019, και δεν δίδουν και τα ποσά που αναφέρονται από τον ΜΕ2. Ενώ η μαρτυρία της ΜΕ3 ήταν ότι η Εναγόμενη 1 ουδέποτε πλήρωσε κοινόχρηστα, ότι είχαν συμφωνήσει την πληρωμή Λ.Κ.5.000,00 το 2001, και δεν ανταποκρίθηκε, στην αναφορά του ΜΕ2 (Τ10), υπάρχει και περίληψη πληρωμής έναντι ύψους €8.544,00, δημιουργώντας περαιτέρω ρήγματα στην αξιοπιστία οποιουδήποτε υπολογισμού, αλλά και των ελέγχων που προηγήθηκαν του υπολογισμού.

 

64.      Το Δικαστήριο θα μπορούσε να προβεί σε σχετικούς υπολογισμούς, με βάση τα δεδομένα που είναι ενώπιον του, με βάση τα ετήσια κοινόχρηστα έξοδα, νοουμένου ότι τα ετήσια κοινόχρηστα για το όλο συγκρότημα είχαν περιληφθεί στους ελεγμένους λογαριασμούς της Ενάγουσας με τρόπο αδιαμφισβήτητο. Αυτό δεν συμβαίνει.

 

65.      Με δεδομένο πως το Δικαστήριο, λόγω της έκτασης των λαθών στους υπολογισμούς του ΜΕ2, αλλά και της αμφισβήτησης της βάσης αυτών των υπολογισμών με αναφορά σε έγγραφα που δεν αποδείχθηκε πως είναι αποσπάσματα ελεγμένων και υπογεγραμμένων λογιστικών βιβλίων της Ενάγουσας, δεν μπορεί να αποδεχθεί τη μαρτυρία του ΜΕ2 για το ύψος του χρέους των κοινοχρήστων, κατ’ επέκταση ούτε τη μαρτυρία των ΜΕ1 και ΜΕ3 που βασίστηκε στη μαρτυρία του ΜΕ2, και δεν υπάρχει άλλη σχετική μαρτυρία από πλευράς Ενάγουσας σχετικά με το ύψος των κοινοχρήστων· εφόσον και το Δικαστήριο δεν μπορεί να καταλήξει το ίδιο διαφορετικά σε κάποιο ποσό κοινοχρήστων ως οφειλόμενων από την Εναγόμενη 1 ή και την Εναγόμενη 2, καταληκτικά, δεν υπάρχει δυνατότητα απόδειξης και δεν έχει αποδειχθεί η αξίωση της Ενάγουσας για τα έξοδα των κοινοχρήστων.

 

 

 

 

Τέλη ΣΑΠΑ, φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας και τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας

 

66.      Από τις υπόλοιπες αναφορές του ΜΕ2, φαίνεται πως το τεμάχιο γης επί του οποίου ανεγέρθηκε το συγκρότημα δεν ήταν στην απόλυτη κυριότητα της Ενάγουσας, αλλά είχαν μερίδια συνιδιοκτησίας δύο τρίτα πρόσωπα. Η Ενάγουσα είχε τα 10/16 και τα άλλα δύο πρόσωπα από 3/16 έκαστο. Εξ ου και ορισμένοι λογαριασμοί έχουν και τα ονόματα των προσώπων εκείνων. Εξήγησε αναλυτικά, ο ΜΕ2, πώς υπολογίστηκαν τα τέλη του ΣΑΠΑ, τα δημοτικά τέλη και τα τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας. Είχε συγκεκριμένους λογαριασμούς επί του όλου ακινήτου και υπολόγισε την αναλογία, με βάση την έκταση της επίδικης μονάδας. Ο ΜΕ2 εξήγησε τον τρόπο υπολογισμού και έφερε παραδείγματα. Το Δικαστήριο δεν έχει ενώπιον του άλλον υπολογισμό και ο υφιστάμενος δεν φαίνεται λανθασμένος.

 

67.      Τα λάθη στις αναφορές δεν ήταν περιορισμένα στα έξοδα των κοινοχρήστων. Για το έτος 2016 (παραστατικό 3.16), που η επιβολή ήταν επί του ξεχωριστού ακινήτου, στη συγκεντρωτική κατάσταση του ΜΕ2, αναφέρεται ένα ποσό €93,00, και στο σχετικό παραστατικό αναφέρονται, για τη συγκεκριμένη μονάδα, ποσά που είναι €77,50. Διαφορά υπάρχει και για τα επόμενα έτη, από το 2016 και μετέπειτα. Δεν εξηγήθηκε η διάσταση αυτή. Σε αντίθεση με ό,τι συμβαίνει για τα κοινόχρηστα, όπου το Δικαστήριο δεν μπόρεσε να προβεί σε υπολογισμό, όσον αφορά τα έξοδα του ΣΑΠΑ, όπως προκύπτει από τα σχετικά παραστατικά, που δεν αμφισβητήθηκαν, τα τέλη προς τον ΣΑΠΑ, για την επίδικη μονάδα, για τα έτη 2016-2019 ήταν συνολικά €182,47, και μέχρι και για τα έτη 2016-2022 ήταν €291,76.

 

68.      Η μαρτυρία του ΜΕ2 σε σχέση με τον υπολογισμό της αναλογίας του πωλούμενου για τα τέλη του ΣΑΠΑ δεν διαπιστώνεται ως λανθασμένη. Μέχρι και το 2015, είναι €1.207,48. Μέχρι και το 2019, είναι €1.389,95. Ο ΜΕ2 προέβη σε αναπροσαρμογή, αφαιρώντας €197,52, χωρίς να εξηγείται, περιορίζοντας την αξίωση της Ενάγουσας για τα τέλη του ΣΑΠΑ στο ποσό των €1.272,75. Εφόσον η διαπίστωση του Δικαστηρίου είναι ότι τα τέλη ΣΑΠΑ που αναλογούν στο πωλούμενο ακίνητο είναι €1.389,95 και η Ενάγουσα απαιτεί €1.272,75, είναι αποδεκτή η απαίτηση της Ενάγουσας για το ποσό των €1.272,75 για τα τέλη ΣΑΠΑ, μέχρι και το 2019.

 

69.      Όσον αφορά τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, ο ΜΕ2 ανέφερε και εξήγησε πού βασίστηκε, προσκόμισε σχετικά παραστατικά, και δεν εντοπίζονται λάθη στις αναφορές του, και είναι αποδεκτή η μαρτυρία του ότι η αναλογία του πωλούμενου ακινήτου για τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας είναι €2.239,32.  Το ίδιο ισχύει για τα δημοτικά τέλη που υπολογίστηκαν πως αναλογούν στο πωλούμενο ακίνητο, μέχρι το 2019, στο ποσό των €604,19. Είναι δεδομένο πως, για να γίνει η μεταβίβαση του πωλούμενου ακινήτου στην αγοράστρια, δεν θα πρέπει να εξοφληθούν όλα τα οφειλόμενα τέλη ΣΑΠΑ, φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας και δημοτικοί φόροι μέχρι το 2019, αλλά και για όλη την περίοδο μέχρι και τη μεταβίβαση του ακινήτου.

 

Τόκοι

 

70.      Η Ενάγουσα, όπως ανέφερε ο ΜΕ2, δεν έχει ταμειακή ρευστότητα και διατηρεί τρεχούμενους λογαριασμούς και άλλους λογαριασμούς δανείων σε διάφορα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, για να καλύπτει τα έξοδα του συγκροτήματος. Ως εκ τούτου, χρεώνει τόκο για να καλύψει τη ζημιά της, σύμφωνα με τον τόκο που επιβαρύνθηκε η ίδια, που είναι μεταξύ 6,5%-9% ετησίως, ούτως ώστε να μπορεί να πληρώσει τις οφειλές των αγοραστών.

 

71.      Όσον αφορά τον δανεισμό, ο ΜΕ2 δεν τον διαχώρισε από τις ευρύτερες ανάγκες της Ενάγουσας, που δεν σχετίζονται μόνο με τη διαχείριση, λέγοντας, μάλιστα, πως δεν είχε να κάνει με τους αγοραστές των ακινήτων εάν θα δανειστεί η εταιρεία. Έγινε αναφορά και σε δάνεια της Ενάγουσας για τη κτήση του ξενοδοχείου. Προφανώς, δεν καταδείχθηκε και δεν μπορεί να θεωρηθεί δανεισμός της Ενάγουσας για σκοπούς διαχείρισης, που επέφερε τέτοιους τόκους. Η προσθήκη, από τον ΜΕ2, τέτοιων τόκων για δάνεια της Ενάγουσας δικά της, άσχετα με τη διαχείριση, ως τόκων επί των κοινοχρήστων, και δη με ανατοκισμό, χωρίς αυτό να προβλέπεται οπουδήποτε ή ο ΜΕ2 να μπορεί να δικαιολογήσει την προσέγγιση αυτή, καθιστά τη μαρτυρία του ΜΕ2 ως προς αυτό το σκέλος μη αξιόπιστη, για να βασίσει εύρημα περί οφειλής τόκων.

 

72.      Ο συμβατικός τόκος, τον οποίο επικαλέστηκαν οι δικηγόροι της Ενάγουσας στην αγόρευσή τους, με αναφορά στον όρο 4b του Τ9, πέραν του ότι αφορά διαφορετική βάση διεκδίκησης τόκου από αυτήν της «ζημιάς», που επιδίωξε να θέσει ο ΜΕ2, ως εκτίθεται ο όρος, σε συνάρτηση και με τον όρο 3b, αφορά το τίμημα πώλησης, που όμως στην προκειμένη περίπτωση ήταν στο σύνολό του πληρωτέο κατά την παράδοση της κατοχής και εξοφλήθηκε κατ’ αυτήν. Η Ενάγουσα δεν νομιμοποιείται να χρεώνει τόκο επί των φόρων και τελών ή και επί κοινοχρήστων με βάση τη σύμβαση πώλησης Τ9.

 

73.      Η αξίωση της Ενάγουσας για το ποσό των €61.446,00 ως τόκος λόγω έκθεσης της Ενάγουσας σε δανεισμό δεν αποδεικνύεται.

 

Συμπεράσματα και Κατάληξη

 

74.      Ήταν συμβατική υποχρέωση της Ενάγουσας, με βάση τη σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 31.05.1990 (ΠΩΕ279/1990), να μεταβιβάσει τον τίτλο του πωλούμενου ακινήτου στην Εναγόμενη 1, η οποία εξόφλησε το τίμημα πώλησης, και εκχώρησε το δικαίωμά της αυτό στην Εναγόμενη 2, με τη σύμβαση εκχώρησης ημερομηνίας 16.11.2018 (6/ΕΣ/1000/2018).

 

75.      Δεν έχει αποδειχθεί οποιοδήποτε παρανομία ή πρόβλημα κύρους όσον αφορά τη σύμβαση εκχώρησης ημερομηνίας 16.11.2018 (6/ΕΣ/1000/2018) μεταξύ της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2, με βάση την οποία η Εναγόμενη 2 είναι η δικαιούχος του τίτλου του πωλούμενου ακινήτου, χωρίς βλάβη οποιωνδήποτε δικαιωμάτων της Ενάγουσας με βάση τη σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 31.05.1990 (ΠΩΕ279/1990).

 

76.      Η σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 31.05.1990 (ΠΩΕ279/1990) δεν εξαρτούσε την υποχρέωση της Ενάγουσας να μεταβιβάσει τον τίτλο του ακινήτου από την πληρωμή κοινοχρήστων εξόδων ή τόκων επί οποιονδήποτε οφειλών άλλων από το τίμημα πώλησης, το οποίο είχε εξοφληθεί.

 

77.      Η Ενάγουσα έχει το δικαίωμα, με βάση τη σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 31.05.1990 (ΠΩΕ279/1990), να απαιτήσει την πληρωμή των δημόσιων και δημοτικών τελών που αφορούν το πωλούμενο ακίνητο πριν από τη μεταβίβασή του και  η αγοράστρια ή η εκδοχέας της έχουν την υποχρέωση άμεσης πληρωμής τους.

 

78.      Ανεξάρτητα από την υποχρέωση της Ενάγουσας να μεταβιβάσει το ακίνητο, η Ενάγουσα είχε το δικαίωμα να αξιώνει τα κοινόχρηστα που αναλογούν στο πωλούμενο ακίνητο, τα οποία επιβαρύνθηκε η ίδια ως η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτριά του, από την ημερομηνία παράδοσης της κατοχής του ακινήτου στην αγοράστρια και μέχρι τη μεταβίβασή του σε αυτήν, ως χρέος απορρέον από τη σύμβαση πώλησης.

 

79.      Με δεδομένη την απαίτηση, από την Ενάγουσα, ποσού €89.637,79, που περιλάμβανε, εκτός από τα δημόσια και δημοτικά τέλη, αμφισβητούμενα κοινόχρηστα και τόκους, προκειμένου να εκπληρώσει την υποχρέωσή της για μεταβίβαση του τίτλου του ακινήτου, η άρνηση και παράλειψη της Εναγόμενης 1 και μετέπειτα της Εναγόμενης 2 να καταβάλουν το ποσό αυτό, δεν συνιστά παράβαση της σύμβασης πώλησης από μέρους τους, ικανή να οδηγήσει την Ενάγουσα στον τερματισμό της σύμβασης πώλησης. Προέκυψε γνήσια διαφορά ως προς την εκτέλεση της σύμβασης πώλησης, για την οποία ασκήθηκε αγωγή, με την Ενάγουσα, η οποία ουδέποτε είχε εκδηλώσει την πρόθεσή της για τερματισμό της σύμβασης πριν από την έγερση της αγωγής, να αξιώνει, χωρίς διακοπή των αξιώσεων αυτών, διαζευκτικά, και την εκτέλεση της σύμβασης πώλησης.

 

80.      Έχει αποδειχθεί η απαίτηση της Ενάγουσας εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα για το ποσό των €4.116,26, που αφορά, στο σύνολό του, τα τέλη ΣΑΠΑ, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας και δημοτικά τέλη που αφορούν το πωλούμενο ακίνητο, μέχρι και το 2019.

 

81.      Δεν έχει αποδειχθεί η απαίτηση της Ενάγουσας για τα υπόλοιπα ποσά που αξίωσε, αναφορικά με κοινόχρηστα μέχρι και το 2019 ή για τόκους εκ της έκθεσής της σε δανεισμό.

 

82.      Δεν δόθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία για την απαίτηση της Ενάγουσας για €500,00 ως εκτιμητικά έξοδα, και αναγκαστικά η απαίτηση αυτή δεν μπορεί να αποδειχθεί.

 

83.      Μπορεί να εκδοθεί απόφαση για το ποσό των €4.116,26. Ο νόμιμος τόκος, λόγω της περίληψης στην απαίτηση τελών μετά την αρχική καταχώριση της αγωγής, θα είναι από την έκδοση της απόφασης.

 

84.      Η απόδοση θεραπειών προς την κατεύθυνση της εκτέλεσης της σύμβασης πώλησης, εξαντλεί τις θεραπείες που δικαιούται η Ενάγουσα.

 

85.      Όσον αφορά τα έξοδα της αγωγής, το μεγαλύτερο μέρος της αξίωσης της Ενάγουσας, για κοινόχρηστα και τόκους, δεν αποδείχθηκε, ενώ για το μέρος της διαζευκτικής απαίτησής της, που μέχρι και την ακρόαση προωθήθηκε με τέτοιο τρόπο, διαζευκτικά, χρειάστηκε δίκη, η οποία μάλιστα εστίασε καλά στο να αποδειχθεί ακυρότητα της συμφωνίας εκχώρησης, λόγω καταδολίευσής της, προκειμένου να παραμείνει το ακίνητο στην ίδια την Ενάγουσα, η οποία, βάσει της προσέγγισής της ότι το χρέος ανέρχεται σε €89.637,79 και η αξία του ακινήτου είναι χαμηλότερη, εξέλαβε ως συμφέρουσα την κατάληξη εκείνη. Ανεπιτυχώς. Οι δικαστικές διαδικασίες έχουν έξοδα, που συνηθέστερα επωμίζεται η μία διάδικη πλευρά ή η άλλη, αναλόγως του αποτελέσματος της αγωγής. Τυχόν απόκλιση από τον κανόνα αυτό, θα πρέπει να δικαιολογείται, με βάση τα δεδομένα της υπόθεσης. Είναι δίκαιο, υπό τις περιστάσεις, τα έξοδα της αγωγής να είναι προς όφελος της Ενάγουσας, εκ του αποτελέσματός της, όσον αφορά την Εναγόμενη 1. Όσον αφορά την Εναγόμενη 2, να είναι μεν προς όφελος της Ενάγουσας, λαμβάνοντας υπόψη και το αποτέλεσμα, αλλά να είναι περιορισμένα στο 30%, αντικατοπτρίζοντας και την ουσιαστική επιτυχία μέρους της υπεράσπισης της Εναγόμενης 2.

 

86.      Ως εκ των ανωτέρω:

 

Α. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον των Εναγόμενων 1 και 2, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα, για το ποσό των €4.116,26, πλέον νόμιμος τόκος ετησίως από σήμερα μέχρι εξόφλησης.

 

Β. Εκδίδεται αναγνωριστική απόφαση ότι η Ενάγουσα, με την πληρωμή σε αυτήν του ποσού των €4.116,26, που αντιστοιχεί στα τέλη ΣΑΠΑ, τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας και δημοτικά τέλη μέχρι και το 2019, καθώς και την πληρωμή των δημόσιων και δημοτικών τελών που αφορούν το πιο κάτω περιγραφόμενο ακίνητο από το 2020 (περιλαμβανομένου) μέχρι και την ημερομηνία της μεταβίβασης, οφείλει να μεταβιβάσει το ακίνητο αυτό στην Εναγόμενη 2, η οποία είναι η εκδοχέας των δικαιωμάτων της Εναγόμενης 1 που απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 31.05.1990 (ΠΩΕ279/1990) με βάση τη σύμβαση εκχώρησης ημερομηνίας 16.11.2018 (6/ΕΣ/1000/2018).

Περιγραφή ακινήτου

Διώροφο διαμέρισμα αρ. 72 (διακριτικό Ε11) στο ισόγειο, με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης της αυλής αρ. 103 και της αυλής αρ. 104, με αριθμό εγγραφής 0/39245, Φ./Σχ.51/02, Τμήμα 0, ΕΠΙ 782, στο Kings Park – Block E, στον Μούτταλο, στην Πάφο.

 

Γ. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η Εναγόμενη 2, να προβεί σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες, ώστε να καταστεί εφικτή η μεταβίβαση του πιο πάνω περιγραφόμενου ακινήτου από την Ενάγουσα στο όνομα της Εναγόμενης 2 δυνάμει της συμφωνίας εκχώρησης 6/ΕΣ/1000/2018 επί του ΠΩΕ279/1990.

 

Δ. Εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η Εναγόμενη 2, ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του πιο πάνω περιγραφόμενου ακινήτου σε αυτήν, να πληρώσει στην Ενάγουσα το ποσό των €4.116,26 που αντιστοιχεί στα τέλη ΣΑΠΑ, τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας και δημοτικά τέλη μέχρι και το 2019, καθώς και τα δημόσια και δημοτικά τέλη που αφορούν το πιο πάνω περιγραφόμενο ακίνητο από το 2020 (περιλαμβανομένου) μέχρι και την ημερομηνία της μεταβίβασης.

 

Ε. Η Εναγόμενη 1 να πληρώσει τα έξοδα της Ενάγουσας, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η Εναγόμενη 2, αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα με την Εναγόμενη 1, να πληρώσει τα έξοδα της Ενάγουσας, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, περιορισμένα στο 30% αυτών. Τα έξοδα να υπολογιστούν στην κλίμακα €2.000,00 - €10.000,00.

 

(Υπ.) ………………………..

Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ


[1] Άρθρο 25 του περί Αποδείξεως Νόμου Κεφ.9. Το Έγγραφο Α είναι η ειδοποίηση των δικηγόρων της Εναγόμενης 1 για την απόσυρσή τους από την εκπροσώπησή της.

[2]. Χριστοδούλου ν. Αριστοδήμου (1996) 1 ΑΑΔ 552, Ζερβού ν. Χαραλάμπους (1996) 1 ΑΑΔ 447, Καρεκλά ν. Κλεάνθους (1997) 1 ΑΑΔ 1119, Αθανασίου ν. Κουνούνη (1997) 1 ΑΑΔ 614, Παπακοκκίνου ν. Σμυρλή (2001) 1 ΑΑΔ 1653, Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη (2002) 1 ΑΑΔ 401, Χρίστου ν. Khoreva (2002) 1 ΑΑΔ 207, Ιωάννου ν. Παλάζη (2004) 1 ΑΑΔ 576, Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Vlatislaw (2011) 1 ΑΑΔ 55, Τσιντίδης ν. Χαριδήμου (2012) 1 ΑΑΔ 2290.

[3]. Μακρίδης ν. Dharaghji (1990) 1 ΑΑΔ 1013, Πιττάλης ν. Ianira Entr. Ltd (1997) 1 ΑΑΔ 184, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 ΑΑΔ 2298, Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου (2013) 1 ΑΑΔ 832, Α.Α.Ι ν. Χρυσοστόμου, Πολιτική Έφεση 298/2014, ημερομηνίας 14.12.2023.

[4]. Philippou v. Odysseos (1989) 1 CLR 1, Καούρης v. Δημητρίου (2008) 1 ΑΑΔ 967, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 ΑΑΔ 2298, Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου (2013) 1 ΑΑΔ 832.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο