ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.

Έφεση αρ.  45/2017

ARISTEVI ESTATES LTD

Εφεσείουσα

ν.

1. ΛΑΚΗΣ ΜΕΝΕΛΑΟΥ

2. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ

Εφεσίβλητοι

_____________________

Ημερομηνία: 28 Αυγούστου 2024

Εμφανίσεις:

Α. Πολυδώρου, για την Εφεσείουσα

Αρ. Κορακίδου - Μακρίδου (κα) με Κ. Χριστοφόρου (κα), για την Εφεσίβλητη 1

Αποσυρθείσα Έφεση, για τον Εφεσίβλητο 2

Α Π Ο Φ Α Σ Η

1. Την 16.03.2017, η Εφεσείουσα άσκησε παραδεκτά (κατόπιν επέκτασης της προθεσμίας με δικαστικό διάταγμα) Έφεση, με βάση τα άρθρα 80, 29 και 27 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224. Ζητά την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας («ο Διευθυντής») ημερομηνίας 03.01.2017, στην αίτηση ΑΧ1732/2012, αναφορικά με τον διαχωρισμό του συνιδιόκτητου κτήματος με αριθμό εγγραφής 14891, Φ./Σχ.45/45, Τεμάχιο 537, στη Τσάδα, σε δύο νέα τεμάχια. Προβάλλει ότι ο διαχωρισμός αυτός έγινε καθ’ υπέρβαση ή και κατάχρηση των εξουσιών του, ευνοιοκρατικά ή μεροληπτικά σε βάρος της Εφεσείουσας και ενάντια στην επιτόπου κατάσταση, τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της Εφεσείουσας και κάθε αρχή επιείκειας.

2. Ειδικότερα, η Εφεσείουσα ισχυρίζεται πως ο Διευθυντής έσφαλλε στην εκτίμηση των γεγονότων, τα οποία δεν ερεύνησε επαρκώς ή καθόλου, όσον αφορά την επιτόπου κατάσταση, περιλαμβανομένων της μορφολογίας του εδάφους, του σχήματος του ακινήτου, την αξία και τις προοπτικές ανάπτυξής του, αλλά και τη νομική κατάσταση, ή δεν έλαβε υπόψη του τα δεδομένα αυτά και η απόφασή του δεν στηρίζεται στις πρόνοιες του νόμου ή έγινε καθ’ υπέρβαση ή κατάχρηση της εξουσίας του. Δεν προέβη σε ολοκληρωμένες και ακριβείς καταμετρήσεις, ούτε έλαβε υπόψη του στοιχεία, σημειώσεις και πληροφορίες και γεγονότα για την εξακρίβωση των ορθών στοιχείων του ακινήτου και στηρίχθηκε σε λανθασμένο ή πρόχειρο σχέδιο που δεν συσχετίστηκε με την επιτόπου κατάσταση και την αξία των τεμαχίων που προέκυψαν. Δεν λήφθηκε υπόψη η περίπτωση γης που είναι επίπεδη, γόνιμη με πανοραμική θέα συγκριτικά με γη που είναι επικλινής χωρίς θέα και πετρώδης. Επίσης, δεν έλαβε υπόψη του πως το ακίνητο που αναλόγισε στην Εφεσείουσα υπόκειται σε δικαίωμα διάβασης ή και καθόρισε δικαίωμα διάβασης χωρίς αποζημίωση, με αποτέλεσμα τη μείωση της έκτασης της αξίας του. Δεν έλαβε υπόψη ούτε σημείωσε τις εισηγήσεις ή και επιθυμίες της Εφεσείουσας και τον προτεινόμενο τρόπο διαχωρισμού. Δεν υπάρχει επαρκής ή καθόλου αιτιολογία, δικαιολογία και νομική ορθότητα.

3. Η Έφεση συναντά την ένσταση του Εφεσίβλητου 1, ο οποίος υποκαταστάθηκε στα δικαιώματα της αρχικώς Εφεσίβλητης 1 Afroyian Estates Ltd. Με την έντασή του, ο Εφεσίβλητος 1 υποστηρίζει πως η προσβαλλόμενη απόφαση είναι νόμιμη, αποτέλεσμα δέουσας έρευνας αναφορικά με τα γεγονότα και τον νόμο, και λήφθηκε μετά από συνεκτίμηση όλων των παραγόντων που έπρεπε να ληφθούν υπόψη για την έκδοσή της. Είναι επίσης αποτέλεσμα λεπτομερών επιτόπου μετρήσεων και χωρομετρικής εργασίας. Λήφθηκε υπόψη το είδος, η φύση, η μορφολογία του εδάφους, η θέση, τα μερίδια ιδιοκτησίας του ακινήτου, το σχήμα, η αξία, οι προοπτικές ανάπτυξης οικιστικής, και το δικαίωμα διάβασης. Το δικαίωμα διάβασης δεν μειώνει την έκταση του ακινήτου και χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη του. Η Εφεσείουσα δεν εξέφρασε άποψη για τον διαχωρισμό κατά τις επιτόπιες έρευνες, ενώ ο διευθυντής της Εφεσείουσας ήταν παρών κατά τις επιτόπιες έρευνες ημερομηνιών 15.12.2015 και 22.03.2016. Η χωρομέτρηση έγινε με βάση τον εν χρήσει σχέδιο. Η απόφαση είναι πλήρως αιτιολογημένη. Η μαρτυρία που προσκομίζεται από πλευράς Εφεσείουσας, όπως και η εκτίμησή της, δεν είναι η ορθή και ενέχει αντιφάσεις. Η κατάσταση του βορειοανατολικού τμήματος του Τεμαχίου 537 Α είναι αποτέλεσμα εξόδων που έκανε ο κάτοχός του. Ορθή είναι απόφαση του Διευθυντή, αλλά και η εκτίμηση του ιδιώτη εκτιμητή που εξασφάλισε ο Εφεσίβλητος 1. Τέλος, στην Έφεση δεν κλήθηκαν όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα.

4. Αμφότερες η Έφεση και η ένσταση υποστηρίζονται από ένορκες δηλώσεις. Η Έφεση υποστηρίζεται από τις ένορκες δηλώσεις του διευθυντή της Εφεσείουσας Παναγιώτη Μιχαηλίδη (ΜΕ1) και του εκτιμητή Άγγελου Αγαθαγγέλου (ΜΕ2). Η ένσταση υποστηρίζεται από τις ένορκες δηλώσεις του Εφεσίβλητου 1 (ΜΥ1), του εκτιμητή Ρίκκου Γιαννή (ΜΥ1), του Κτηματολογικού Γραφέα Κώστα Ευσταθίου (ΜΥ3), και του Τεχνικού Μηχανικού του Κτηματολογίου Μελέτη Μελετίου (ΜΥ4). Στον φάκελο του Δικαστηρίου, είναι καταχωρισμένη και η Αιτιολογημένη Απόφαση του Διευθυντή. Αναλυτική αναφορά στη μαρτυρία και στην προσβαλλόμενη απόφαση θα γίνει στη συνέχεια.

Διαδικασία

5. Με βάση τον Κ.10(3) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικού Κανονισμού του 1956, ως τροποποιήθηκε, η ακρόαση των Εφέσεων γίνεται στη βάση των ενόρκων δηλώσεων, τηρουμένης της δυνατότητας αντεξέτασης. Στην προκειμένη περίπτωση, επιτράπηκε από το Δικαστήριο (με άλλη σύνθεση) η αντεξέταση όλων των μαρτύρων. Η προφορική τους μαρτυρία περιλήφθηκε σε πρακτικά της δίκης.

6. Μετά την παρουσίαση του συνόλου της μαρτυρίας, οι δικηγόροι της Εφεσείουσας και του Εφεσίβλητου 1 αγόρευσαν, προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων.

7. Είναι σε γνώση μου ό,τι καταχωρίστηκε και ό,τι αναφέρθηκε, στην ολοκληρωμένη του μορφή, ακόμα κι αν δεν γίνεται αυτούσια, ειδική ή λεπτομερής αναφορά.

Η  μαρτυρία

8. Αξιολογείται τυχόν αντικρουόμενη μαρτυρία επί αμφισβητούμενων θεμάτων. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα, ως καθοδηγεί η νομολογία[1], γίνεται με βάση το περιεχόμενό της, την ποιότητα και την πειστικότητά της, σε συνάρτηση με την υπόλοιπη μαρτυρία και την αντικειμενική όψη των πραγμάτων. Δυνατόν να λαμβάνονται υπόψη διάφοροι παράγοντες, που δεν εκτίθενται εκ προοιμίου ή εξαντλητικά, όπως η αμεσότητα στις απαντήσεις, η συνοχή και η λογική συνέχειά τους, η απουσία ουσιωδών αντιφάσεων ή υπερβολών, η πιθανότητα όπως κάποια εκδοχή ως προς τα πράγματα να επηρεάζεται από την ευκαιρία γνώσης των γεγονότων ή από το προσωπικό συμφέρον ή την επιθυμία ή από τη μνήμη. Η εκδοχή του κάθε μάρτυρα δεν προσεγγίζεται μικροσκοπικά, με εστίαση απλώς στις λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν ή τη σειρά τους, αλλά ως ένα σύνολο, μέσα στη ζωντανή ατμόσφαιρα της προφορικής δίκης, με όσα την περιστοιχίζουν, στην οποία ο προφορικός λόγος των μαρτύρων μπορεί να μην είναι σε τέλεια γλώσσα ή καλά συνταγμένος και εκφρασμένος, ή απόλυτα ακριβής. Το Δικαστήριο μπορεί να δεχθεί μέρος της μαρτυρίας ενός μάρτυρα και να απορρίψει άλλο, εάν κάτι τέτοιο δικαιολογείται, χωρίς ωστόσο να υπάρχει η δυνατότητα να δέχεται ή να απορρίπτει συστηματικά σημεία της μαρτυρίας κατά το δοκούν ή με επιλεκτικότητα που να παραπέμπει σε κατάτμηση και χρησιμοποίηση της μαρτυρίας, για να υποστηριχθεί συγκεκριμένο αποτέλεσμα. Η αναφορά του Δικαστηρίου σε αξιοπιστία της μαρτυρίας, στο πλαίσιο συγκεκριμένης υπόθεσης, δεν απευθύνεται στο άτομο, την εντιμότητά του ή την ειλικρίνειά του, ως γενικότερα χαρακτηριστικά του.

9. Για ορισμένα ζητήματα, που είναι εκτός του πεδίου της κοινής γνώσης και της ανθρώπινης εμπειρίας, το Δικαστήριο δυνατόν να χρειάζεται, κατ’ εξαίρεση, μαρτυρία γνώμης, από εμπειρογνώμονα. Ειδικότερα, το Δικαστήριο δεν είναι επιτρεπτό, για θέματα που αποτελούν αντικείμενο επιστημονικής γνώσης, να ενεργεί ως εμπειρογνώμονας[2]. Το προσόν της εμπειρογνωμοσύνης μπορεί να προκύπτει από την εξειδικευμένη μόρφωση ή κατάρτιση ή και την επαγγελματική πείρα ή και την ικανότητα πρόσβασης σε δεδομένα μη προσιτά σε όλους και κατανόησης εξειδικευμένων εννοιών και ζητημάτων. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός εμπειρογνώμονα, ως επίσης καθοδηγεί η νομολογία[3], είναι με βάση τα ίδια προαναφερόμενα κριτήρια, τα οποία εστιάζουν στη βασιμότητα ή την εγκυρότητα της γνώμης του. Περιλαμβάνουν, επίσης, μεταξύ άλλων, που δεν εκτίθενται εξαντλητικά, την πληρότητα της αιτιολογίας που δίδεται για τη συγκεκριμένη γνώμη, τη συνάφεια ή την ακρίβεια ή την επάρκεια στην παρουσίαση και τεκμηρίωσή της, τον βαθμό της μελέτης για τον σχηματισμό της. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι, ενεργώντας κατά κανόνα με ανεξάρτητο και αντικειμενικό τρόπο, να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες επιστημονικές ή εξειδικευμένες πληροφορίες και γνώσεις, ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές στα γεγονότα της υπόθεσης, να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση. Συναφώς, το Δικαστήριο πρώτα αξιολογεί την ειδική μαρτυρία ως προς την αξιοπιστία της, με βάση τους συνήθεις κανόνες απόδειξης, και αφού την κατανοήσει,  με τη γνώση που θα έχει πλέον αποκτήσει, προβαίνει σε ευρήματα επί των γεγονότων που αφορούν την εξειδικευμένη πτυχή της υπόθεσης.

ΜΕ1

10. Ο ΜΕ1 ανέφερε πως η Εφεσείουσα είναι η ιδιοκτήτρια του 1/3 μεριδίου του Τεμαχίου 537. Είναι χωράφι με εμβαδό 24.850 τ.μ., στην πολεοδομική ζώνη Γ3 (γεωργική), με ανώτατο συντελεστή δόμησης 0,10:1, κάλυψης 0,10:1 και απεικονίζεται στο Τ1. Εγγράφθηκε στο όνομα της Εφεσείουσας το 2007. Για τα υπόλοιπα 2/3, εγγράφηκε αρχικά ως ιδιοκτήτρια η εταιρεία Afroyian Estates Ltd, μέρος δια δωρεάς και το υπόλοιπο δια πώλησης, αλλά από την 13.08.2019, μεταβίβασε ολόκληρο το μερίδιό της στον Εφεσίβλητο 1. Ο ΜΕ1 αμφισβήτησε τη νομιμότητα της μεταβίβασης εκείνης. Αμετάθετος στόχος των συνιδιοκτητών του, και ιδιοκτητών του γειτονικού Τεμαχίου 406, πεθεράς και συζύγου του Εφεσίβλητου 1, όπως αναφέρει ο ΜΕ1, ήταν η οικειοποίηση της κορυφής του υπό διαχωρισμό τεμαχίου, έκτασης 4.239 τ.μ. περίπου, η οποία εφάπτεται του Τεμαχίου 406 και θεωρείται αξιολογότερο και ακριβότερο (Τ2). Αποκορύφωμα της διεκδίκησης του υψώματος αυτού, όπως αναφέρει, ήταν η προσυνεννοημένη έγερση της αγωγής 3881/2007 Ε.Δ. Πάφου από την πεθερά του Εφεσίβλητου 1, η οποία αποσύρθηκε το 2012. Στη βάση εκείνης της αγωγής, ο φάκελος Α590/2005 του Κτηματολογίου Πάφου, που έγινε από τον χωρομέτρη Ανδρέα Ευριπίδου, αδελφότεκνο της ενάγουσας και συγγενή του Εφεσίβλητου 1, κατατέθηκε από τον Μάριο Παπανικολάου, Γραφέα του Κτηματολογίου Πάφου, ο οποίος έδωσε μαρτυρία. Υπήρξαν καταγγελίες από τον ΜΕ1 και για τον συγκεκριμένο φάκελο. Αμέσως μετά την απόρριψη της εν λόγω αγωγής, κατατέθηκε η αίτηση για διαίρεση του ακινήτου με αριθμό ΑΧ1732/2012, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 29 Κεφ.224.

11. Λόγω της απουσίας του, όπως αναφέρει ο ΜΕ1, δεν έλαβε την επιστολή/πρόσκληση του Κτηματολογίου έγκαιρα, για να παραστεί στην επιτόπια εξέταση που είχε οριστεί την 15.12.2015. Είχε λάβει γνώση την 14.12.2015, νωρίς το απόγευμα, από τρίτους (την Τράπεζα), για την επικείμενη επιτόπια εξέταση της επόμενης ημέρας. Ζήτησε γραπτώς την αναβολή της, για να προετοιμαστεί. Δεν του δόθηκε (Τ3). Επειδή δεν του δόθηκε αναβολή, μετέβη αμέσως στο κτήμα, όπου συνάντησε τους Κτηματολογικούς λειτουργούς Κωνσταντίνο Ευσταθίου και τον Κύπρο Χρίστου, τον Εφεσίβλητο 1 και τον Γιώργο Ονησιφόρου εκ μέρους της USB Bank. Παρακάλεσε και πάλι, ο ΜΕ1, για αναβολή, πλην όμως εκδηλώθηκε άμεση αντίδραση από τον Εφεσίβλητο 1, ο οποίος φώναζε «Δεν δέχομαι αναβολή. Δεν θα πάμε τρεις μήνες. Ήρθα σήμερα να χωρίσουμε το χωράφι. Θέλω το χωράφι μου.». Ο κύριος Ευσταθίου είπε στον ΜΕ1 ότι, σύμφωνα με την έκταση του ακινήτου, καταρτίστηκαν από τον ίδιο τέσσερις δυνατές λύσεις – προτάσεις. Ο κύριος Χρίστου συμπλήρωσε «και σύμφωνα με την εκτίμηση του Κτηματολογίου». Σε ερώτηση προς τον κύριο Ευσταθίου, πόσα είναι τα μέτρα επαφής του κτήματος με τον δρόμο, απάντησε ο Εφεσίβλητος 1 «τρία μέτρα το πέρασμα». Συνεχίζοντας, ο κύριος Ευσταθίου, ανέφερε ότι, σύμφωνα με την εκτίμηση του Κτηματολογίου, όλο το κτήμα είναι ίσης αξίας, σε όλα τα σημεία του.

12. Η επιτόπια έρευνα της 15^ης Δεκεμβρίου 2015 ήταν παράτυπη, κατά τον ΜΕ1, διότι η εργασία που έγινε αφορούσε διαφορετικό κτήμα, με άλλο αριθμό, και άλλη έκταση. Αυτό, όπως λέει, αποκαλύφθηκε κατά την επίσκεψη στο Κοινοτικό Συμβούλιο Τσάδας, όπου ο αριθμός που εξετάστηκε και χωρομετρήθηκε δεν υπήρχε στα βιβλία του Συμβουλίου. Αποδεικνύεται, όπως λέει, και από τα σχεδιαγράμματα του Κτηματολογίου, και μάλιστα το σχεδιάγραμμα «Γ», στο οποίο φαίνεται ο παλιός αριθμός Τεμαχίου 163 και κάτω από αυτόν τέθηκε μετά την επιτόπου εξέταση ο αριθμός 537 (Τ4). Ο αριθμός του κτήματος και η έκτασή του, βάσει νεότερης χωρομετρικής εργασίας, ήταν Τεμάχιο 537 και η έκταση του 24.850 τ.μ., δηλαδή 435 τ.μ. περισσότερο από το Τεμάχιο 163 βάσει του οποίου είχε γίνει η μελέτη. Οι επιτόπου μετρήσεις των λειτουργών του Κτηματολογίου, όπως αναφέρει ο ΜΕ1, αφορούσαν τη λύση «Γ», η οποία, περιέργως, όπως σχολιάζει, αναδείχθηκε με την παράτυπη, όπως πιστεύει, κλήρωση που έγινε στα γραφεία του Κοινοτικού Συμβουλίου από τον Κοινοτάρχη, ο οποίος φέρεται από τον Διευθυντή να ήταν παρών και στις δύο επιτόπιες έρευνες, ενώ δεν ήταν πράγματι παρών σε οποιαδήποτε. Κατά την επιτόπια έρευνα την 22.03.2016, οι μετρήσεις και πασσαλώσεις ήταν διαφορετικές από τη λύση «Γ». Αφορούσαν την επαφή με τον δρόμο, το δικαίωμα διάβασης 919/80, ως λέχθηκε, και τη λύση «Δ» (Τ5). Η επιτόπια εξέταση της 22.03.2016 απέβλεπε περισσότερο, όπως του λέχθηκε, στην εφαρμογή των υποδείξεων της Πολεοδομίας, παρά στην υλοποίηση των απόψεων και επιθυμιών των μερών. Ωστόσο, ούτε και η επιστολή της Πολεοδομίας εφαρμόστηκε τελικά (Τ6).

13. Ο Διευθυντής εξέδωσε απόφαση την 03.01.2017, με την οποία διαχώρισε το Τεμάχιο 537 σε δύο επιμέρους τμήματα, το Τεμάχιο 541 και το Τεμάχιο 540 (Τ7). Ήταν μια μπερδεμένη εργασία. Η απόφαση του κοινοποιήθηκε την 25.01.2017. Είναι κατά τη θέση του λανθασμένη διότι η εκτίμηση του Κτηματολογίου στην οποία βασίστηκε, με βάση την οποία το Τεμάχιο 537 ήταν ίσης αξίας σε όλο το μέρος του, είναι λανθασμένη. Πρόκειται, όπως αναφέρει ο ΜΕ1, για μεγάλης έκτασης κτήμα, το οποίο διαφέρει σε πολλά σημεία. Στην κορυφή έχει «οροπέδιο» 4.249 τ.μ., επίπεδο και περιφραγμένο, υποστηριζόμενο με διπλό πετρότοιχο-ξερολιθιά, προστατευόμενο από τη διάβρωση, με έδαφος γόνιμο και θέα γύρω, πανοραμική. Περί την είσοδο «πόρο» του «οροπεδίου», άλλες δύο σκάλες περίπου είναι επίπεδες, με γόνιμο έδαφος και θέα περιμετρική. Προς τη δύση, το κτήμα είναι επικλινές με αναβαθμίδες και δόμες και αμφιθεατρική θέα. Ανατολικά συνέχεια του «οροπεδίου», προς τον δρόμο Τσάδα-Άρμου, το έδαφος είναι πετρώδες, επικλινές και από δεκαετίες ακαλλιέργητο, ενώ σημαντικό μέρος είναι χωρίς θέα προς την πόλη της Πάφου και τη θάλασσα. Διερωτάται, επομένως, ο ΜΕ1, πώς είναι δυνατόν το κτήμα, με τόση διαφορετικότητα, να είναι ίσης αξίας σε όλα τα σημεία του, θέτοντας πως έχει αποταθεί σε εκτιμητή, τον ΜΕ2, που δεν υποστηρίζει την εκδοχή περί ίσης αξίας.

14. Προς διαπίστωση των λεγομένων του, εισηγήθηκε να περιέλθουν το κτήμα και το περπάτησαν με τον κύριο Ευσταθίου, στο μεγαλύτερο μέρος του. Ανέβηκαν στην κορυφή όπου είναι το περιφραγμένο ύψωμα – «οροπέδιο». Είδαν από ψηλά το δυτικό μέρος που είναι επικλινές με αναβαθμίδες. Στη συνέχεια, του έδειξε το ανατολικό μέρος που είναι πετρώδης, άγονη γη με θέα προς τα βουνά, καθώς και μέρος του κτήματος που εφάπτεται του «οροπεδίου» που είναι επίπεδη γόνιμη γη με θέα περιμετρική. Παρά ταύτα, οι κτηματολογικοί λειτουργοί επέμειναν ότι το κτήμα είναι παντού ίδιας αξίας.

15. Διαφωνούντες, μετέβηκαν στα γραφεία του Κοινοτικού Συμβουλίου, όπου, παρά τις διαμαρτυρίες του ΜΕ1, έγινε κλήρωση, που κατά τη θέση του, επίσης, ήταν «παράτυπη», ενώ σφραγίστηκε από τον Κοινοτάρχη το σχεδιάγραμμα «Γ». Η κλήρωση έγινε από τον Κοινοτάρχη, ο οποίος τράβηξε έναν κλήρο μέσα από διαφανές νάιλον σακουλάκι, στο οποίο υπήρχαν άλλοι κλήροι, το περιεχόμενο των οποίων δεν εξακριβώθηκε. Ο Διευθυντής δεν λέει στην απόφασή του, όπως επισημαίνει ο ΜΕ1, πως το μέρος που του αναλόγισε υπόκειται σε δικαίωμα διάβασης πλάτους 3,66 μ. και μήκους 100 μ.. Ούτε και ξεκαθαρίζει οποιαδήποτε αποζημίωση γι’ αυτό το δικαίωμα, το οποίο λαμβάνεται εξ ολοκλήρου από το προκύπτον τεμάχιο του, καθιστώντας το αυτομάτως λειψό και υποδεέστερο, τουλάχιστον ως προς την έκταση του δικαιώματος διάβασης. Θα μπορούσε ακόμα να υποστηριχθεί πως το δικαίωμα διάβασης είναι αχρείαστο καθότι το προκύπτον τεμάχιο που αναλόγισε στον Εφεσίβλητο 1, ως υπέδειξε και επιτόπου, θα μπορούσε να εξυπηρετηθεί από υφιστάμενο δικαίωμα διάβασης (Α919/1980), προς όφελος του Τεμαχίου 423 (παλαιό 210/1). Λαμβανομένων υπόψη, όπως λέει, των καλών σχέσεων δικαιούχου του και της εταιρείας του Εφεσίβλητου 1, το Κτηματολόγιο θα μπορούσε να το διευθετήσει (Τ8). Ο Διευθυντής, όπως λέει, θα μπορούσε να πάρει την αναγκαία έκταση για το δικαίωμα διάβασης από το ίδιο, εγγράφοντας την μάλιστα στον τίτλο του. Δεν το έπραξε και επιβάρυνε το μερίδιο που αναλόγισε στον ΜΕ1. Το τεμάχιο που αναλόγισε στον Εφεσίβλητο 1, όπως αναφέρει ο ΜΕ1, υπερτερεί αυτού που αναλόγισε στον ίδιο, για τους λόγους που ανέφερε προηγουμένως.

16. Την πρώτη επιτόπια εξέταση της 15.12.2015 ακολούθησε η επιτόπια εξέταση 22.03.2016, στην οποία παρευρέθηκε και εξέφρασε προφορικά τις απόψεις του, με λεπτομέρεια, αναφορικά με τον τρόπο διαίρεσης του ακινήτου. Σχετική είναι και η επιστολή του ημερομηνίας 18.04.2016 (Τ9). Επισήμανε όλα τα δεδομένα που έπρεπε να ληφθούν υπόψη στη διαίρεση, περιλαμβανομένων της αξίας του ακινήτου, τις προοπτικές και δυνατότητες ανάπτυξης και τα πολεοδομικά δεδομένα. Δήλωσε, με σεβασμό στην εκτίμηση του Κτηματολογίου, ότι η αξία του ακινήτου δεν είναι παντού η ίδια, εκφράζοντας τη διαφωνία του με εκείνην. Υπέδειξε επιτόπου πως η διαίρεση πρέπει να είναι τέτοια που να παρέχει τη δυνατότητα αυτόνομης ανάπτυξης του κάθε τεμαχίου ξεχωριστά, τόσο σήμερα όσο και στο μέλλον, χωρίς τη συνδρομή ή σύμπραξη οποιουδήποτε συνιδιοκτήτη. Πρότεινε δρόμο 35 ποδών με τη μορφή κοινού δικαιώματος διάβασης το οποίο κατ’ αναλογία να εγγραφεί στον τίτλο ενός εκάστου, που θα διευκόλυνε τον διαχωρισμό και θα καθιστούσε το κάθε τεμάχιο αυτόνομο. Πρότεινε τη λύση τριών ίσης αξίας τεμαχίων καθώς και άλλη λύση διαχωρισμού. Έχει την εντύπωση πως δεν καταγράφηκε οτιδήποτε, και δεν έτυχαν μελέτης οι εισηγήσεις του, ενώ υπήρχε υποχρέωση για κάτι τέτοιο. Ούτε και η επιστολή της Πολεοδομίας που ανέμεναν για τρεις μήνες τελικά λήφθηκε υπόψη.

17. Εξάλλου, είχαν υποχρέωση να δώσουν και στον ΜΕ1 αντίγραφο της μελέτης-έκθεσης στην οποία είχε βασιστεί ο Διευθυντής για την απόφασή του, για να προετοιμαστεί καλύτερα στην υπόθεσή του, πλην όμως, ενώ ζητήθηκε (Τ10), του ανέφεραν πως είναι υπηρεσιακή έκθεση.

18. Μετά τις δύο επιτόπιες έρευνες, συναντήθηκε, με δική του πρωτοβουλία, με τον Εφεσίβλητο 1, προς φιλική διευθέτηση, χωρίς αποτέλεσμα.

19. Την 02.02.2016, στο πλαίσιο της Γενικής Αίτησης 15/2017 Ε.Δ. Πάφου, είχε εκδοθεί διάταγμα με το οποίο παρατάθηκε η προθεσμία άσκησης Έφεσης για 45 ημέρες από την 03.02.2017 (Τ11).

20. Το Τ1 είναι το κτηματικό σχέδιο, στο οποίο φαίνεται το Τεμάχιο 537 και με μια αχνή γραμμή ο διαχωρισμός του σε δύο επιμέρους τεμάχια. Αυτό που δόθηκε στον Εφεσίβλητο 1, που περιλαμβάνει ό,τι ο ΜΕ1 αναφέρει ως «οροπέδιο» αναφέρεται ως το Α. Το τεμάχιο που δόθηκε στην Εφεσείουσα αναφέρεται ως το Β.

21. Το Τ2 είναι σχέδιο ανάλυσης του Κτηματολογίου, με ημερομηνία 08.12.2005, στο οποίο φαίνεται το Τεμάχιο 163, το επιτόπου δικαίωμα διάβασης, το Τεμάχιο 406 και μεταξύ αυτού και του Τεμαχίου 163 το μέρος που κατέχεται από τη Γιαννούλα Χρυσάνθου. Φαίνεται επίσης και το Τεμάχιο 405.

22. Το Τ3 είναι επιστολή του ΜΕ1, ημερομηνίας 14.12.2015, με σφραγίδα παραλαβής από το Κτηματολόγιο την 15.12.2015, με την οποία ο ΜΕ1 είχε αναφέρει πως έλαβε την 14.12.2015 την επιστολή ημερομηνίας 16.11.2015 για τη συνάντηση στο Τεμάχιο 163, για σκοπούς επιτόπιας έρευνας, κατόπιν ενημέρωσης από την Τράπεζα. Εγκατέλειψε όλες τις εργασίες του στη Λευκωσία, για να είναι παρών, αλλά δεν έχει προετοιμαστεί, και δεν έχει τον χρόνο να ειδοποιήσει τον εμπειρογνώμονά του, επισημαίνοντας πως είναι σοβαρή υπόθεση. Όπως είχε αναφέρει, με δεδομένο πως εκκρεμεί από το 2012 η αίτηση, δεν θα ήταν βλαπτική για οποιονδήποτε μια ολιγοήμερη αναβολή, για σκοπούς προετοιμασίας και κατάρτισης απόψεων. Ζήτησε όπως στο μέλλον, ειδοποιείται με διπλοσυστημένη επιστολή.

23. Στο Τ4 απεικονίζεται το Τεμάχιο 163 (μετέπειτα Τεμάχιο 537) και ο διαχωρισμός του στα δύο τμήματα, Α και Β, και συνιστά το σχέδιο «Γ». Σημειώνεται πως το Τεμάχιο 537 είναι νέο Τεμάχιο μετά από διόρθωση λάθους, και το Τεμάχιο 163 το παλαιό. Υπάρχει σημειωμένο και το δικαίωμα διάβασης δια του προκύπτοντος, μέσα από το σχέδιο, μέρους Β του Τεμαχίου 537.

24. Στο Τ5 απεικονίζεται το Τεμάχιο 163 και ο διαχωρισμός του στα δύο τμήματα Α και Β, και συνιστά το σχέδιο «Δ». Στο σχέδιο αυτό, δεν υπάρχει δικαίωμα διάβασης δια του μέρους Β, αλλά η γραμμή διαχωρισμού τοποθετείται διαφορετικά.

25. Το Τ6 είναι επιστολή από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, Επαρχιακό Γραφείο Πάφου, προς το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου, ημερομηνίας 25.01.2016, προς απάντηση επιστολής του Κτηματολογίου ημερομηνίας 30.12.2015, με θέμα την αίτηση για αναγκαστικό διαχωρισμό του Τεμαχίου 537. Στην εν λόγω επιστολή, αναφέρεται πως το Τεμάχιο 357 εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Γ3, με κυριαρχούσα χρήση τη γεωργική. Η απόσταση από την οικιστική ζώνη Η4 είναι γύρω στα 130 μ.. Το τεμάχιο θα μπορούσε να διαχωριστεί, εφόσον ο δρόμος υπήρχε ανέκαθεν ως εγγεγραμμένος, νοουμένου ότι διαθέτει κάποιο πλάτος επαφής τουλάχιστον 4 μ.. Στο χωρομετρική σχέδιο, η επαφή φαίνεται σημειακή. Με βάση την Πολιτική 9 Γ(β) 1 (δ) της Δήλωσης Πολιτικής, και τα δύο νέα τμήματα μετά τον διαχωρισμό θα μπορούσαν να έχουν αναπτυξιακές δυνατότητες, εφόσον θα πληρούνται οι πρόνοιες για την προσπέλαση και των δύο, με ελάχιστο εμβαδό επιφάνειας τα 2.500 τ.μ., και ειδικότερα με αύξηση του πλάτους του προτεινόμενου δικαιώματος διάβασης για το Α στα 600 μ. και μέγιστο επιτρεπόμενο μήκος τα 100 μ.. Δεδομένων όμως των περιορισμών της Δήλωσης Πολιτικής που ισχύουν κατά τον χρόνο αναφοράς, η ανάπτυξη θα επιτρέπεται μόνο για ειδικούς κοινωνικούς λόγους και όχι για εμπορική/επιχειρηματική χρήση.

26. Το Τ7 είναι η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή, ημερομηνίας 03.02.2017, ως κοινοποιήθηκε στα τότε μέρη. Σ’ αυτήν, αναφέρεται στην αίτηση ΑΧ1732/2012 που υποβλήθηκε από την εταιρεία Afroyian Estates Ltd (προηγούμενης ιδιοκτήτριας των μεριδίων του Εφεσίβλητου 1) για αναγκαστικό διαχωρισμό του Τεμαχίου 537 σε δύο νέα τμήματα, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 29 Κεφ.224. Επειδή, όπως αναφέρει, κατά την επιτόπια έρευνα που έγινε την 15.12.2015 και 22.03.2016 στην παρουσία του ΜΕ1 για την Εφεσείουσα, του Εφεσίβλητου 1, υπαλλήλου της Τράπεζας και του Προέδρου του Κοινοτικού Συμβουλίου Τσάδας δεν ήταν δυνατή η ύπαρξη συμφωνίας, και επειδή τα νέα τεμάχια είναι ίσης έκτασης και ίσης αγοραίας αξίας σύμφωνα με την αξία του μεριδίου του κάθε συνιδιοκτήτη, αποφάσισε να διαχωρίσει και να διανέμει το ακίνητο όπως αναφέρεται στο σχέδιο που επισυνάπτει, δίδοντας το προκύπτον Τεμάχιο 540 (Α) στην εταιρεία του Εφεσίβλητου 1 και το προκύπτον Τεμάχιο 541 (Β) στην Εφεσείουσα. Τα μέρη ειδοποιήθηκαν πως εάν δεν συμφωνούν με τη διαίρεση και διανομή, μπορούν να προσφύγουν στο Δικαστήριο, εντός 30 ημερών από την ταχυδρόμηση της επιστολής, σύμφωνα με το άρθρο 80 Κεφ.224. Σε περίπτωση που δεν προσβληθεί η απόφαση, θα προχωρήσει με την εγγραφή του διαχωρισμού όπως αποφασίστηκε. Στο σχεδιάγραμμα που είναι συνημμένο στην απόφαση, επί του κτηματικού σχεδίου, υποδεικνύεται ο διαχωρισμός στο Α και στο Β, με την προσθήκη, στο Β, δικαιώματος διάβασης πλάτους 3,66 μ.. Στη δεύτερη σελίδα, υποδεικνύεται επίσης η επιτόπου θέση του δρόμου.

27. Το Τ8 είναι πιστό αντίγραφο του αρχικού σχεδιαγράμματος, στο πλαίσιο του φακέλου Α919/1980, όπου η αναφορά είναι στο Τεμάχιο 163 (διορθωμένο Τεμάχιο 537) και σημειώνεται επίσης με κόκκινο μελάνι γραμμή, χωρίς υπόμνημα επεξήγησης της σημείωσης.

28. Το Τ9 είναι επιστολή του ΜΕ1 ημερομηνίας 18.04.2016, προς το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου, με σφραγίδα παραλαβής ημερομηνίας 18.04.2016, με την οποία ο ΜΕ1 αναφέρει πως παρευρέθηκε στην επιτόπια έρευνα ημερομηνίας 22.03.2016 και εξέφρασε προφορικά και με λεπτομέρεια τις απόψεις του αναφορικά με τον τρόπο διαίρεσης του συνιδιόκτητου ακινήτου. Πρόσθετα, επεσήμανε στους λειτουργούς όλα τα δεδομένα που πρέπει να ληφθούν υπόψη στη διαίρεση, περιλαμβανομένων της αξίας του ακινήτου, τις προοπτικές και τις δυνατότητες ανάπτυξης του και εισηγήθηκε τρόπο διαίρεσης. Εκφράζει την πεποίθηση και την ελπίδα ότι έχουν μελετηθεί και πως θα ληφθούν υπόψη κατά την έκδοση της απόφασης.

29. Το Τ10 είναι επιστολή του ΜΕ1 προς το Κτηματολόγιο, ημερομηνίας 31.01.2017, με σφραγίδα παραλαβής την 31.01.2017, με την οποία ο ΜΕ1 ζήτησε αντίγραφο της έκθεσης δυνάμει της οποίας ο Διευθυντής κατέληξε στον αναγκαστικό διαχωρισμό, για σκοπούς Έφεσης.

30. Το Τ11 είναι το διάταγμα του δικαστηρίου με το οποίο είχε επεκταθεί ο χρόνος καταχώρισης Έφεσης. Η αναγραφή της ημερομηνίας έκδοσης 02.02.2016 είναι προφανές λάθος, και η ορθή ημερομηνία είναι η 02.02.2017, εφόσον η αίτηση υποβλήθηκε πρωτογενώς την 31.01.2017, λαμβάνοντας αριθμό 15/2017.

31. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΕ1, ανέφερε, μεταξύ άλλων, η διόρθωση του Τεμαχίου 163 σε Τεμάχιο 537 έγινε μετά τον διαχωρισμό και την «ανορθόδοξη», κατά τον ίδιο, κλήρωση. Τότε άλλαξε ο αριθμός του τεμαχίου, όπως και του διπλανού, που έγινε Τεμάχιο 538. Όσον αφορά το δικαίωμα διάβασης, ίσως, έθεσε, έπρεπε να ερωτηθεί και ο ίδιος· εάν συνέβαινε αυτό, όπως είπε, θα ήταν και λιγότερο «οδυνηρή» η πορεία. Εκεί, όπως ανέφερε, υπήρχε δικαίωμα διάβασης, εφαπτόμενο σε άλλο τεμάχιο, που μπορούσε να παραχωρηθεί. Ακόμα κι αν το νέο δικαίωμα διάβασης δεν αφαιρεί από τον τίτλο του προκύπτοντος μέρος Β, είναι δικός του συντελεστής, όπως είπε, στον τίτλο του, δεν επωφελείται, στερείται την αποκλειστική και ελεύθερη χρήση. Δεν συμφώνησε με την υποβολή πως ο καταναγκαστικός διαχωρισμός, μετά από την κλήρωση, ήταν προς όφελός του, για λόγους που έχουν να κάνουν με το σχήμα του μέρους Α και τις «σφήνες» στο βόρειο τμήμα του. Η «σφήνα» εκεί, όπως είπε, «χωρεί πέντε τράκτορς στη σειρά». Όσον αφορά τη θέα, στο μέρος Β, όπως ανέφερε, δεν φαίνεται ούτε η Πάφος από την ανατολική πλευρά, ούτε η θάλασσα, εκείνο που μετρά στη θέα, κατά τον ίδιο, είναι τα υψόμετρα που ατενίζουν στην Πάφο και τη θάλασσα. Μπορεί να φαίνεται και το Τρόοδος και η Παναγιά.  Έπειτα, η λέξη «απρόσκοπτη», είπε, είναι επί του παρόντος, επειδή δεν μπαίνει μπροστά κάτι, από πάνω, αλλά ένα σπίτι να κτιστεί εκεί, αμέσως παύει να είναι «απρόσκοπτη» η θέα, ενώ το μέρος Α δεν το εμποδίζει κανένας. Του υποβλήθηκε πως, στο μέρος Α, βασικά, το 25% του, είναι «γκρεμός». Ο ΜΕ1 διερωτήθηκε, αν αυτό σημαίνει πως δεν έχει θέα. Όσον αφορά τις κλίσεις, ο ΜΕ1 επέμεινε στην εκδοχή πως το μέρος Α είναι «οροπέδιο» με τοίχο που το προστατεύει από τη διάβρωση, χωρίς να αρνείται σαφώς πως μέρος από το «οροπέδιο» υπεισέρχεται και στην έκταση του μέρους Β. Σχετικά με το έδαφος, μπορεί και τα δύο τμήματα Α και Β να έχουν εναλλαγές και στο γόνιμο και στο πετρώδες έδαφος, αλλά το μέρος Α, όπως είπε, είναι το «οροπέδιο», η «κεφαλή», το υψόμετρο, από το βάθος κάτω που είναι το μέρος Β είναι 22 μέτρα, δεν γίνεται, όπως είπε, να εξισωθεί το «υπόγειο» με το «ρετιρέ». Δεν συμφώνησε επίσης σε σχέση με τις προοπτικές ανάπτυξης λόγω του εγγεγραμμένου δρόμου, συγκριτικά με το δικαίωμα διάβασης, χαρακτηρίζοντας τον εκτιμητή της πλευράς του Εφεσίβλητου «μέρος μιας χορωδίας που λένε όλα τέλεια και άγια».

32. Γενικά, ο ΜΕ1 ήταν κάπως έντονος στη μαρτυρία του, με τάση να ξεφεύγει από τα επίδικα θέματα, ν’ αναφέρεται σε άλλες διαδικασίες ή και σε περιπλοκές τους. Ωστόσο, όπως είναι κατανοητό, είχε συσσωρεύσει και ήθελε να πει αρκετά πράγματα που, για το ίδιο, όπως τα βίωσε και τα γνωρίζει, είχαν σημασία, προσδίδοντας, εξιστορούμενα, στην κατανόηση της όλης οπτικής του. Δεν ήταν ανειλικρινής, ως προς τον τρόπο που έγινε η διαδικασία διαχωρισμού, ότι βασικά αισθάνθηκε να μην είχε ακουστεί ουσιαστικά, και δεν είπε σκόπιμα κάποια αναλήθεια στο Δικαστήριο. Ήταν αυθόρμητος ο λόγος του. Ως προς τα χαρακτηριστικά ή την αξία του τεμαχίου ή των νέων τεμαχίων μετά τον προτεινόμενο διαχωρισμό, δεν είναι ειδική η μαρτυρία του ΜΕ1, σε αρκετά σημεία συνιστά τις υποκειμενικές του απόψεις (π.χ. ποια είναι η ωραία θέα), και βασίζεται, σε μεγάλο βαθμό, στη μαρτυρία του ΜΕ2.

ΜΕ2

33. Ο ΜΕ2, στη δική του μαρτυρία, ανέφερε πως του ανέθεσε ο ΜΕ1 να εκτιμήσει την αξία του όλου Τεμαχίου 537, σκοπός για τον οποίο ετοίμασε έκθεση εκτίμησης (Τ12[4]).

34. Το Τ12 ετοιμάστηκε την 14.02.2017 και αποτελείται από 23 σελίδες. Όπως, μεταξύ άλλων, εξηγεί ο ΜΕ2, στον διαχωρισμό που πρότεινε το Κτηματολόγιο, το μέρος Α (βόρειο) είναι το μεγαλύτερο και προορίζεται για τον Εφεσίβλητο 1 (την εταιρεία του) που έχει και το μεγαλύτερο μερίδιο συνιδιοκτησίας (2/3). Είναι 16.567 τ.μ. εκ των 24.850 τ.μ. του όλου. Το μέρος Β (νότιο) είναι το μικρότερο και προορίζεται για την Εφεσείουσα που έχει το μικρότερο μερίδιο συνιδιοκτησίας (1/3). Είναι 8.283 τ.μ. εκ των 24.850 τ.μ. του όλου. Υποστηρίζει πως το εμβαδό έχει καθοριστεί με βάση τα μερίδια ιδιοκτησίας και όχι με βάση την αξία του κάθε μεριδίου. Ως προς τα φυσικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, αναφέρεται πως το ακίνητο έχει ακανόνιστο σχήμα, μικτή επιφάνεια και πετρώδες έδαφος σε μεγάλο μέρος του. Γενικά, το βορειοανατολικό τμήμα καταλαμβάνει το υψηλότερο σημείο του κτήματος, ενώ το νοτιοδυτικό τμήμα το κατά μέσο όρο χαμηλότερο σημείο. Ενδεικτικά, η υψομετρική διαφορά είναι περίπου 20 μέτρα. Εκθέτει πίνακα με τις υψομετρικές καμπύλες της περιοχής.

35. Όσον αφορά το μέρος Α, ως ο προτεινόμενος διαχωρισμός, είναι έκτασης 16.567 τ.μ., με ακανόνιστο σχήμα και μικτή επιφάνεια. Το νότιο και βορειοανατολικό τμήμα του είναι σε ύψωμα με σχεδόν επίπεδη ή ελαφρώς επικλινή επιφάνεια. Το δυτικό και βορειοδυτικό βρίσκεται χαμηλότερα και μεγάλο μέρος του έχει επικλινή επιφάνεια από ανατολικά προς δυτικά ή έχει διαμορφωθεί σε αναβαθμίδες. Το υψηλότερο σημείο είναι οροπέδιο στο βορειοανατολικό μέρος του, με υψόμετρο 575 μ. περίπου, ενώ το χαμηλότερο έχει επικλινή επιφάνεια, έχει διαμορφωθεί σε αναβαθμίδες και βρίσκεται σε υψόμετρο 555 μ. περίπου. Ανεξαρτήτως σημείου, όλο το τμήμα Α διαθέτει θέα προς τη θάλασσα, ενώ το έδαφος, στη μεγαλύτερη έκταση του, είναι εύφορο, όχι ιδιαίτερα πετρώδες και προσφέρεται για καλλιέργεια δέντρων ή αμπελιών. Παρατίθεται φωτογραφία που δείχνει τη θέα προς τη θάλασσα στα νότια και δυτικά του μέρους Α.

36. Το μέρος Β, όπως αναφέρει, 8.283 τ.μ., έχει επίσης ακανόνιστο σχήμα, σχεδόν τρίγωνο, και μικτή επιφάνεια, κυρίως επικλινή. Το έδαφος, σχεδόν σε όλη την επιφάνεια, είναι πετρώδες. Το βορειοανατολικό μέρος του είναι υψηλότερα με ελαφρώς επικλινή επιφάνεια, ενώ το υπόλοιπο μέρος του βρίσκεται χαμηλότερα, κυρίως με μεγαλύτερη κλίση επιφάνειας (νοτιοδυτικό μέρος). Το υψηλότερο σημείο στο βορειοανατολικό μέρος του έχει υψόμετρο 565 μ. περίπου, ενώ το χαμηλότερο 555 μ. περίπου. Θέα προς τη θάλασσα προσφέρεται κυρίως από τμήμα στο υψηλότερο βορειοανατολικό μέρος του. Από τα υπόλοιπα σημεία, η θέα είναι περιορισμένη ή καθόλου. Συγκεκριμένα, σημαντική έκταση στα νοτιοανατολικά του τμήματος δεν διαθέτει καθόλου θέα.  Παρατίθεται φωτογραφία με τη θέα στα νότια και περιορισμένη θέα προς τα δυτικά του μέρους Β.

37. Ως προς την προσπέλαση, το υπό εκτίμηση τεμάχιο εφάπτεται σε στενό δημόσιο δρόμο και υπόκειται σε δικαίωμα διάβασης (Α919/1980) προς όφελος του Τεμαχίου 423, που απεικονίζεται στο σχεδιάγραμμα Ε. Με την πρόταση διαχωρισμού, όπως υποστηρίζει, το Κτηματολόγιο προτείνει και νέο δικαίωμα διάβασης διαμέσου του μέρους Β με πλάτος 3,66 μ. και μήκος περίπου 128 μ. προς όφελος του μέρους Α, που σημειώνεται στο σχεδιάγραμμα ΣΤ.

38. Η εκτίμηση του ΜΕ2 καταρτίστηκε με χρήση της συγκριτικής μεθόδου, και με σκεπτικό πως ο δίκαιος διαχωρισμός θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη την αξία των μεριδίων που θα προκύψουν και όχι μόνο το αντίστοιχο εμβαδό των μεριδίων. Οι ιδιαιτερότητες και διαφορές που παρουσιάζει το ακίνητο, μορφολογικά και πολεοδομικά, καθιστούν τον διαχωρισμό, όπως αναφέρει, στη βάση της πρότασης του Κτηματολογίου, μη δίκαιο και ετεροβαρή, εις βάρος του μέρους Β.

39. Εξηγεί πως υπάρχουν οι διαφορές στα φυσικά χαρακτηριστικά, που ήδη αναφέρθηκαν. Το μέρος Α καταλαμβάνει θέση υψηλότερα και επωφελείται απρόσκοπτης θέας από όλα τα σημεία του, σε αντίθεση με το μέρος Β που διαθέτει περιορισμένη θέα. Υπάρχει η διαφορά στο σχήμα (σχεδόν τρίγωνο το μέρος Β) και στο έδαφος (κυρίως πετρώδες το μέρος Β). Θα έπρεπε αυτοί οι παράγοντες να ληφθούν υπόψη στον διαχωρισμό. Βάσει της συγκριτικής επισκόπησης, όπως αναφέρει, διαφαίνεται πως τα αγροτεμάχια με πρόσβαση χωρίς θέα έχουν χαμηλότερη αξία σε σχέση με τα αγροτεμάχια με θέα. Το ποσοστό της διαφοράς της αξίας κυμαίνεται αναλόγως της τοποθέτησης, μορφολογίας και θέας μεταξύ 30%-100%, προς όφελος των ακινήτων με θέα.

40. Ως προς τα πολεοδομικά/νομικά χαρακτηριστικά, η πρόταση του Κτηματολογίου που περιλαμβάνει παραχώρηση νέου δικαιώματος διάβασης προς όφελος του μέρους Α, ενώ ήδη υφίσταται δικαίωμα που θα μπορούσε να το εξυπηρετήσει, μειώνει περαιτέρω την αξία του μέρους Β. Ως γνωστό, όπως αναφέρει, η έκταση που καταλαμβάνει το δικαίωμα διάβασης δεν αφαιρείται από τον τίτλο ιδιοκτησίας, ωστόσο χρησιμοποιείται από τον κάτοχο του δικαιώματος. Θα μπορούσε, όπως λέει, κατά τον διαχωρισμό, η έκταση που καταλαμβάνει το δικαίωμα διάβασης να περιληφθεί ως μέρος του Α και το μέρος Β να λάβει αντίστοιχη αξία σε γη. Ειδάλλως, το δικαίωμα έπρεπε να αποζημιωθεί. Για σκοπούς εκτίμησης, το δικαίωμα διάβασης υπολογίζεται στο 50% της αγοραίας αξίας. Άλλη διαφορά, όπως επισημαίνει, είναι η απόσταση από την οικιστική ζώνη. Το μέρος Α βρίσκεται εγγύτερα στην οικιστική ζώνη, σε απόσταση 100 περίπου μ., έχοντας, γι’ αυτό, καλύτερες προοπτικές ανάπτυξης, με μεγαλύτερες πιθανότητες ένταξης στην οικιστική ζώνη. Θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη.

41. Αφού λήφθηκαν υπόψη αυτά τα στοιχεία, από τον ΜΕ2, υπολόγισε την αξία του μέρους Α σε €16,00/τ.μ., και την αξία του μέρους Β σε €11,5/τ.μ., που δίδουν συνολική αγοραία αξία για το μέρος Α €265.072,00 έστω €265.000,00 και για το μέρος Β €97.946,00 έστω €98.000,00. Με βάση την εκτίμηση, η συνολική αξία του όλου τεμαχίου είναι €363.000,00, επομένως, για τον δίκαιο διαχωρισμό, θα έπρεπε η αξία του μέρους Α να είναι €242.000,00 και η αξία του μέρους Β να είναι €121.000,00. Από αυτή την πράξη, καταλήγει πως ο προτεινόμενος από το Κτηματολόγιο διαχωρισμός είναι ετεροβαρής, εις βάρος του μέρους Β κατά €23.000,00.

42. Στα Παραρτήματα της έκθεσής του, ο ΜΕ2, παραθέτει φωτογραφίες του σημείων του μέρους Β, σημείων του μέρους Α, του δημόσιου δρόμου και της αρχής του δικαιώματος διάβασης στο μέρος Β, δορυφορικές λήψεις, πίνακα συγκριτικών πωλήσεων, χωρομετρικό σχέδιο, αντίγραφο του σχεδιαγράμματος στον φάκελο Α919/1980 που δείχνει τον δημόσιο δρόμο και το δικαίωμα διάβασης και το σχεδιάγραμμα με το νέο δικαίωμα διάβασης που πρότεινε το Κτηματολόγιο.

43. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΕ2 ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως την υψομετρική διαφορά είναι κατά προσέγγιση που την υπολόγισε, δεν προέβη σε μέτρησή της. Χρησιμοποίησε τα σχέδια ισοϋψών καμπύλων, όπως εκδίδονται από το Κτηματολόγιο, και έχοντας προβεί και στην επιτόπια εξέταση, υπολόγισε πως το χαμηλότερο τμήμα είναι 555 μ. και το υψηλότερο τμήμα είναι 565 μ. και το βορειότερο του μέρους Α είναι 575 μ. περίπου ή και λίγο υψηλότερα. Δεν έχει γίνει συγκεκριμένη χωρομετρική εργασία στο υπό εκτίμηση ακίνητο, ώστε να καταδειχθεί επακριβώς ποια είναι τα υψόμετρα, λέγοντας, με ειλικρίνεια, πως, ακόμα κι αν υπάρχει κάποιο μέρος του τμήματος Β που φαίνεται να είναι περίπου 575 μ., είναι ένα πάρα πολύ μικρό μέρος, σε σχέση με την έκταση του συνόλου. Ήταν σταθερός στην αναφορά του ότι είναι περίπου 20 μέτρα η όλη υψομετρική διαφορά, εξηγώντας και μέσα από φωτογραφία που έλαβε.

44. Όσον αφορά τη θέα, υπάρχει οπτική επαφή μεταξύ του τμήματος Β και της ανάπτυξης Minthis Hills, που στεγάζει το γκόλφ στην περιοχή, ωστόσο, όπως είπε, ο παράγοντας «θέα», η «πολύτιμη θέα» είναι η θέα προς τη θάλασσα και την πόλη, ως γεγονός που πηγάζει από την αγορά, αυτά τα τεμάχια, κατά τη γνώμη του, έχουν υψηλότερη ζήτηση και αξία από τα τεμάχια που δεν προσφέρουν θέα προς τη θάλασσα. Το γεγονός ότι μέρος του τμήματος Β βλέπει προς το γήπεδο γκόλφ δεν προσφέρει, κατά την άποψή του, οποιοδήποτε σημαντικό πλεονέκτημα. Ίσως και το 80% των τεμαχίων της περιοχής να βλέπουν το Minthis Hills, προσέγγιση με βάση την οποία, δεν είναι πλεονέκτημα. Πλεονέκτημα είναι, όμως, οπωσδήποτε, είπε, η θέα προς τη θάλασσα. Έφεσε ως παράδειγμα της αγοράς όπου η εκτίμηση της θέας προς τη θάλασσα δίδει υψηλότερη αξία, τις κρατήσεις σε ξενοδοχεία μεταξύ δωματίων με θέα στο βουνό και με θέα στη θάλασσα, εξηγώντας πως η τιμή του δωματίου με θέα στη θάλασσα συνήθως είναι υψηλότερη. Η απάντηση απορρέει, είπε, από αυτό ζητά ο πελάτης, την αγορά, δεν το καθορίζει οποιοσδήποτε άλλος. Η περιοχή της Τσάδας, όπως ανέφερε, είναι διάσημη περιοχή γι’ αυτό τον λόγο, προσφέρει θέα προς τη θάλασσα και την πόλη, μεγάλης ακτίνας, γι’ αυτό εκτιμάται ιδιαίτερα. Μέρος του τμήματος Β, στη δυτική πλευρά, διαθέτει θέα προς τη θάλασσα. Πολύ μεγάλο μέρος του τμήματος Β, ωστόσο, ανέφερε, δεν διαθέτει καθόλου θέα προς τη θάλασσα. Σε αντίθεση με το τμήμα Α, από το οποίο, σε όλα τα σημεία, προσφέρει θέα προς τη θάλασσα. Το δυτικό μέρος του τμήματος Α, όντως, έχει κάποια κλίση, ωστόσο, λόγω της υψομετρικής διαφοράς με το Τεμάχιο 182, στα δυτικά, εκείνο το κομμάτι του τμήματος Α είναι αμφιθεατρικό. Παλαιότερα, είπε, πρέπει να καλλιεργείτο, γιατί υπάρχουν επιτόπου μικρές αναβαθμίδες. Αν σκεφτεί κανείς μελλοντικά την οπτική αυτού του μέρους, ανέφερε, προσφέρεται ιδανικά για ανάπτυξη, λόγω ακριβώς αυτής της μορφολογίας, δεν αποκόπτεται καθόλου η θέα. Το τμήμα Α έχει θέα προς όλες τις κατευθύνσεις. Μέρος του τμήματος Α, και δη το δυτικό τμήμα, έχει θέα μόνο προς τα δυτικά, προς τη θάλασσα, απρόσκοπτη, πανοραμική, σε αντίθεση με ένα πολύ μεγάλο μέρος του τμήματος Β που έχει θέα προς το βουνό, μπορεί να είναι και το μισό μέρος του τμήματος Β που βλέπει ανατολικά. Υπάρχει σοβαρό πλεονέκτημα του τμήματος Α, στο οποίο το δυτικό μέρος ναι μεν δεν βλέπει 360 μοίρες τον ορίζοντα, αλλά βλέπει την καλή θέα. Αν συγκρίνουμε τα δύο, είπε, υπάρχει ανομοιογένεια, δεν μπορούν όλα τα μέρη του ακινήτου να βλέπουν στον ίδιο τόπο, αλλά το τμήμα Α πλεονεκτεί σημαντικά σε σχέση με το τμήμα Β γιατί μεγάλο μέρος του βλέπει προς τα ανατολικά που δεν υπάρχει κάποια ιδιαίτερη θέα. Το τμήμα Α, από όλα τα σημεία του, έχει τη θέα που ψάχνει ο αγοραστής, ακόμα και το δυτικό του τμήμα.

45. Ο ΜΕ2 επεξήγησε, αναλυτικά και με σαφήνεια, όλες τις επισημάνσεις και λήψεις του, καθώς και για τις διαφοροποιήσεις επιτόπου του δρόμου με το σχέδιο. Δέχθηκε πως το δικαίωμα που απεικονίζεται στη σελίδα 22 της έκθεσής του δεν υπάρχει επιτόπου γιατί δεν χρησιμοποιείται από το δεσπόζον ακίνητο και δεν υπάρχει επιτόπου. Δεν γνωρίζει, όμως, όπως είπε, εάν οι διανοίξεις επιτόπου είναι αυθαίρετες. Συμφώνησε πως το δικαίωμα διάβασης που απεικονίζεται στη σελίδα 23 της έκθεσής του είναι αυτό μέσα.

46. Όπως εξήγησε, η άσκηση που έχει κάνει στην εκτίμηση είχε ως στόχο να επιδείξει ακριβώς αυτή τη διαφορά, επομένως έχει χρησιμοποιήσει συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων που προσφέρουν θέα προς τη θάλασσα και ακίνητα που δεν προσφέρουν θέα, αυτός ήταν ο σκοπός του, να δείξει τη διαφορά στην αξία, μεταξύ ακινήτων με θέα και χωρίς θέα, και ήταν η πιο σωστή μέθοδος, για να διαφανεί ακριβώς αυτή η διαφορά. Ήταν σταθερός ως προς τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε για τον σκοπό αυτό.

47. Αναφορικά με το σχήμα του ακινήτου, ανέφερε πως είναι μειονέκτημα για το τμήμα Β το τριγωνικό σχήμα, υπάρχουν σπασίματα, γωνιές, από άποψη σχήματος, θα έλεγε ότι το τμήμα Α έχει πιο μεγάλο πλάτος από το τμήμα Β, αλλά ήταν και πάλι ειλικρινής λέγοντας πως δεν είναι εκεί ακριβώς η διαφορά στην αξία.

48. Όταν του υποβλήθηκε πως και τα δύο τεμάχια έχουν πετρώδες έδαφος, ανέφερε πως το τμήμα Α, τουλάχιστον στη μεγαλύτερη του έκταση, φαίνεται να καλλιεργείτο στο παρελθόν, έχουν αφαιρεθεί οι πέτρες, έχουν κτιστεί ξηρολιθιές, φαίνεται να είναι σε καλύτερη κατάσταση για γεωργικούς σκοπούς απ’ ότι το τμήμα Β, το οποίο είναι εξ ολοκλήρου γεμάτο πέτρες, βράχους, με ακανόνιστη επιφάνεια.

49. Δεν έχει προβεί, όπως είπε, σε εισήγηση που θα καταστήσει το τμήμα Β περίκλειστο. Αυτό που εννοεί είναι πως θα πρέπει είτε θα αποζημιωθεί το δικαίωμα διάβασης είτε το τμήμα Α να δώσει στο τμήμα Β ανάλογη έκταση γης, για να ισοσταθμιστεί η ανάλογη απώλεια εμβαδού. Σε όλες τις περιπτώσεις, το δικαίωμα διάβασης αποζημιώνεται. Αναλόγως της χρήσης που έχει το δικαίωμα, αν είναι για γεωργικούς σκοπούς, οικιστικούς, κ.λπ., μπορεί να φτάσει και το 60-70% της αξίας. Ο λόγος είναι απλός. Αν και το μέρος του δικαιώματος διάβασης δεν αφαιρείται από τον τίτλο, αυτή η έκταση δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον ιδιοκτήτη για αποκλειστικούς σκοπούς, να φυτέψει, να περιφράξει, πρέπει να το διατηρεί ελεύθερο, για να προσφέρεται στους ιδιοκτήτες της γης που έχουν λάβει το δικαίωμα για σκοπούς πρόσβασης, επομένως ναι μεν υπάρχει η ιδιοκτησία, αλλά όχι τη χρήση. Και η χρήση ενός ακινήτου είναι ένας σημαντικός παράγοντας που αποτελεί μέρος της αξίας ενός ακινήτου.

50. Εξήγησε πως ο ίδιος δεν είναι πολεοδόμος, αλλά αυτό που παρατηρεί είναι πως, από αριθμητικής άποψης, η απόσταση του μέρους Α από την οικιστική ζώνη είναι μικρότερη και έχει παρατηρηθεί πολλές φορές είτε να μοιράζεται ένα ακίνητο είτε η γραμμή της οικιστικής ζώνης να ακολουθεί τα σύνορα. Αν διαχωριστούν, δεν απαγορεύεται στην Πολεοδομία να εντάξει μόνο το τμήμα Α. Αυτό που είναι σίγουρο, ως γεγονός, είναι η μικρότερη απόσταση, άρα, θεωρητικά, υπάρχουν περισσότερες πιθανότητες.

51. Με όλο τον σεβασμό προς τον Διευθυντή, είπε ο ΜΕ2, δεν έχει κάνει τα δέοντα, κρίνοντας από τη διαφορά των φυσικών χαρακτηριστικών των δύο τμημάτων, μπορούσε να γίνει κάποιος διαφορετικός σχεδιασμός, είτε αν αυτός ήταν αδύνατο να γίνει, να προσφέρει κάποιο αντιστάθμισμα στο τμήμα Β, κάποια περισσότερη έκταση ή αποζημίωση του δικαιώματος διάβασης.

52. Έχουν γίνει και αναπροσαρμογές στην εκτίμησή του, όπως έθιξε, αρνούμενος σχετική υποβολή, εξηγώντας.

53. Σχετικά με την πρόσβαση στον δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο, ο ΜΕ2 υποστήριξε σταθερά και την εκδοχή πως υπάρχει σημειακή πρόσβαση στον δημόσιο δρόμο. Μετρώντας το σημείο επαφής, είναι περίπου 2 μέτρα και 80 εκατοστά, υπάρχει κάπου μια επιστολή που έχει σταλεί στον ιδιοκτήτη του μέρους Β, ημερομηνίας 25.01.2016, σε απάντηση, που ρωτούσε για τις δυνατότητες ανάπτυξης, η απάντηση της Πολεοδομίας αναφέρει ότι η επαφή με τον δρόμο είναι σημειακή, δηλαδή δεν μπορεί να κάνει μεγάλη ανάπτυξη, να διαχωριστεί μελλοντικά γιατί δεν υπάρχει το απαιτούμενο πρόσωπο στον δρόμο, παρέχεται δικαίωμα διάβασης, που είναι πλεονέκτημα σε σχέση με ένα περίκλειστο τεμάχιο, αλλά η επαφή με τον δρόμο δεν είναι αρκετή για να του προσδώσει δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού. Επειδή, όμως, στο παρόν στάδιο, το ακίνητο είναι γεωργικής χρήσης, το θέμα του μελλοντικού διαχωρισμού είναι άνευ ουσίας, θεωρεί απλώς σκόπιμο να ξεκαθαρίσει τη διαφορά μεταξύ ενός ακινήτου που έχει μικρό πρόσωπο στον δρόμο και ενός που έχει μεγάλο πρόσωπο στον δρόμο, ίσως μελλοντικά να αλλάξει κάτι.

54. Ο ΜΕ2 τεκμηρίωσε κάθε αναφορά του, παραπέμποντας σε στοιχεία, αλλά ικανοποιώντας και τη λογική ακολουθία. Επεξήγησε με καθαρότητα ό,τι του ζητήθηκε και δεν υπάρχουν οποιαδήποτε σημεία αναξιοπιστίας της μαρτυρίας του.

ΜΥ1

55. Στη δική του μαρτυρία, ο ΜΥ1, αναφέρει ό,τι και στην ένστασή του, υποστηρίζοντας τη νομιμότητα και την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή. Όπως αναφέρει, λήφθηκαν όσα έπρεπε να ληφθούν υπόψη, περιλαμβανομένων της φύσης, μορφολογίας του εδάφους, θέσης, μεριδίων, σχήματος, αξίας, προοπτικές ανάπτυξης και δικαίωμα διάβασης, και έγιναν επιτόπου μετρήσεις και χωρομετρικές εργασίες, με βάση το εν χρήσει σχέδιο, και η απόφαση του Διευθυντή ήταν ορθή, ως εκδόθηκε. Το δικαίωμα διάβασης δεν μειώνει την έκταση του ακινήτου και χρησιμοποιείται και από τον ιδιοκτήτη του. Η Εφεσείουσα, όπως αναφέρει, δεν εξέφρασε άποψη για τον διαχωρισμό κατά τις επιτόπιες έρευνες, ενώ ο διευθυντής της ήταν παρών και στις δύο επιτόπιες έρευνες ημερομηνιών 15.12.2015 και 22.03.2016. Τα όσα αναφέρει η Εφεσείουσα δεν είναι ορθά, και λήφθηκε υπόψη το υφιστάμενο δικαίωμα διάβασης. Το μέρος Α, στο μεγαλύτερο κομμάτι του, από ανατολικά προς δυτικά, το δυτικό και βορειοδυτικό, είναι επικλινές. Η κατάσταση του βορειοανατολικού τμήματός του είναι αποτέλεσμα εργασιών που έκανε ο κάτοχός του. Η εκτίμηση του ΜΕ2 είναι, κατά τον ΜΥ1, λανθασμένη.  Τα ορθά γεγονότα, όπως εξηγεί, αναφέρονται στην έκθεση του ΜΥ2, στον οποίο ανέθεσε την ετοιμασία εκτίμησης, και η οποία βεβαιώνει την ορθότητα της προσβαλλόμενης απόφασης. Θέτει, επίσης, την άποψη πως ήταν αναγκαίοι διάδικοι η Τράπεζα Κύπρου και η USB Bank PLC ως εξασφαλισμένοι πιστωτές, για να προστατεύσουν τα συμφέροντά τους.

56. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΥ1, μεταξύ άλλων, ανέφερε πως στην πρώτη επιτόπια έρευνα, παρόντες ήταν, εκτός από τον ίδιο, οι Κτηματολόγοι και ο ΜΕ1. Την πρώτη φορά, δεν ήταν παρών ο Κοινοτάρχης γιατί δεν ζητήθηκε να είναι παρών. Ήταν άλλες δύο φορές. Αναφέρθηκε και ο ίδιος στη διαδικασία απόκτησης του ακινήτου, με τάση αναφοράς και ο ίδιος σε θέματα που δεν ήταν επίδικα και ενέπλεκαν πλαστογραφία. Ο ίδιος, όπως είπε, δεν πρότεινε κάποια λύση για τον διαχωρισμό γιατί δεν είναι ειδικός, αλλά είπε στον ΜΕ1 να πάρει είτε μπροστά είτε πίσω. Ο ΜΕ1, όπως ανέφερε ο ΜΥ1, δεν δέχονταν τίποτε, για πολλά χρόνια, έκανε ένα τετράγωνο στη μέση του χωραφιού και του είπε «αυτό θέλω να πάρω, αν δέχεσαι, δέχομαι», ενώ το χωράφι είχε αξία, μείωσε την αξία του και ακόμα δεν θέλει, ενώ ο ίδιος είχε, όπως είπε, την καλοσύνη να βρουν λύση. Του υποβλήθηκε πως δεν έλαβε χώρα το περιστατικό που αναφέρει με το τετράγωνο, απλώς ήθελαν και οι δύο το «οροπέδιο», που είναι το καλύτερο του κτήματος. Δεν συμφώνησε ο ΜΥ1, λέγοντας πως το μισό «οροπέδιο» είναι ξένο, το σύνορο του δεν είναι όλο το «οροπέδιο», είναι ένα κομμάτι. Όλο το χωράφι καλό, έχει θέα, σχεδόν προς όλες τις κατευθύνσεις. Υπάρχει σε ένα σημείο πρόσβαση στον δημόσιο δρόμο. Δεν συμφώνησε με τις υποβολές του κύριου Πολυδώρου σχετικά με τη θέα και τις διαφορές στη θέα των δύο τμημάτων, λέγοντας πως το δικό του, εννοώντας πάντοτε το μέρος Α, έχει μια υψομετρική διαφορά 4.000 μ. που είναι σαν τη χαράδρα προς τα κάτω και σίγουρα όταν ένα τεμάχιο είναι διπλάσιο σε έκταση, έχει πιο μεγάλη ανοιχτοσύνη, γι’ αυτό μπορεί να δημιουργεί την εντύπωση πως έχει περισσότερη θέα. Υπάρχει ένα κομμάτι, εκεί που είναι η χαράδρα που δεν βλέπει τη θάλασσα, υπάρχει θέα προς τη θάλασσα από ένα σημείο. Ερωτήθηκε: «εφόσον λες πως είναι η ίδια αξία γιατί όταν σου προτάθηκε να σου δώσουμε το κάτω μέρος και μια σκάλα παραπάνω δεν δέχθηκες;». Όπως ανέφερε, ανέλαβαν οι ειδικοί, το Κτηματολόγιο, είναι η δουλειά τους, είναι επαγγελματίες και δέχθηκε πως είναι ίσης αξίας και τα δύο τεμάχια. Το Κτηματολόγιο είπε πως είναι ίσης αξίας. Δέχθηκε, όπως είπε, επίσης, να τραβήξουν κλήρο. Το Κτηματολόγιο έκανε διαφορετικά σχέδια, και ο ΜΕ1 δέχθηκε, όπως και ο ίδιος, και τράβηξαν κλήρο, τράβηξε τον κλήρο ο Κοινοτάρχης, αφού δέχτηκαν και τα δύο μέρη. Όταν έπεσε το κομμάτι εκείνο στον ΜΕ1, δεν δέχονταν και θεωρεί πως γι’ αυτό είναι τώρα εδώ. Του υποβλήθηκε πως δεν συμφώνησαν να γίνει κλήρωση, αλλά επιβλήθηκε, και ο ΜΥ1 επέμενε πως ήταν διαδικασία που συμφώνησαν. Ήταν, όπως είπε, όλες οι περιπτώσεις, στα σχεδιαγράμματα της κλήρωσης, ίσης αξίας, διότι ετοιμάστηκαν από το Κτηματολόγιο, όχι από ιδιώτη. Ερωτήθηκε, εφόσον συμφωνούσε με εκείνες τις λύσεις και μέσα σε εκείνες υπήρχαν προτάσεις να πάρει η Εφεσείουσα από το μέρος Α, όταν πρότεινε να το πάρει και να πάρει ο ίδιος μια σκάλα παραπάνω, γιατί δεν δέχθηκε. Ανέφερε τότε ότι δεν το πρότεινε. Ο κύριος Πολυδώρου του είπε «σου το προτείνω εγώ». Ο ΜΥ1 είπε, με αγανάκτηση, «είμαστε στο Δικαστήριο, με ταλαιπώρησε αυτός ο άνθρωπος, πολύ, θέλω να τελειώσει πολύ σύντομα, για να ηρεμήσω». Όσον αφορά το δικαίωμα διάβασης, δεν είχε απόψεις. Το Κτηματολόγιο είχε πει ότι ενήργησε βάσει του νόμου, αναφέροντας πως θα έδιδαν πέρασμα. Ο ίδιος είχε εμπιστοσύνη στο Κτηματολόγιο. Δεν θα μπορούσαν να βάλουν τον δρόμο μέσα στη μέση του χωραφιού. Όσον αφορά την κλίση του εδάφους, δεν είναι μεγάλη,  εύκολα, όπως είπε, με ένα «ντίκερ», μπορεί να ανοίξει, να μην υπάρχει υψομετρική διαφορά. Ήταν σίγουρος για κάτι τέτοιο. Δεν ήταν σε θέση να δώσει ακριβείς απαντήσεις για το υφιστάμενο δικαίωμα διάβασης. Δεν συμφώνησε ότι, σε περίπτωση οικιστικής ανάπτυξης, το μέρος Α θα είναι προνομιούχο, γιατί, όπως είπε, θα θέλει πολλά έξοδα για να μπορεί να αναπτυχθεί, και ο ίδιος δεν έχει μέσα. Ο λόγος που το αγόρασε, όπως είπε, ήταν γιατί υπήρχε η κατοχή μέρους του για πολλά χρόνια, μόνο γι’ αυτό, όχι για να κάνει ανάπτυξη. Όπως είπε, δεν είχε λόγο το Κτηματολόγιο να τον ευνοήσει, δεν είναι φίλοι του ή συγγενείς του, αποτάθηκε εκεί επειδή είναι ειδικοί, τραβήξαν κλήρο, ό,τι θα έπεφτε, θα το δέχονταν.

57. Ο ΜΥ1 προσεγγίσει τα δεδομένα, χωρίς και η δική του μαρτυρία να είναι ειδική, μέσα από το δικό του πρίσμα, έχοντας εκφράσει και τη μεγάλη ταλαιπωρία του με αυτή την υπόθεση, και δείχνοντας πως όλη η σημασία που έδωσε ο ΜΕ1 σε αυτόν τον διαχωρισμό, προσπαθώντας να υποδείξει πως είναι διαφορετικής αξίας το ένα κομμάτι του ακινήτου από το άλλο, για τον ίδιο, δεν έχει νόημα, γιατί κάθε τμήμα έχει και τα αρνητικά του και τα θετικά του. Ήταν συγκρατημένος ως προς το να εκφράσει κάποια ικανοποίηση που ο ίδιος έλαβε το μέρος Α, δείχνοντας μια ουδετερότητα, που δεν ήταν τόσο πειστική. Δεν θα ήταν μεμπτό πάντως να θέλει το συγκεκριμένο τμήμα, το Α, που να μοιράζεται και το σύνορο με το όμορο τεμάχιο, που κατέχεται από συγγενικά του πρόσωπα. Θα είχε μία λογική η συγκεκριμένη προτίμηση. Η προσπάθειά του να υποστηρίξει την ορθότητα και νομιμότητα της απόφασης του Διευθυντή ενείχε ασάφειες και γενικότητες, ιδίως σχετικά με τη διαδικασία που ακολουθήθηκε μέχρι την κλήρωση. Η προσπάθειά του, επίσης, να αποφύγει να σχολιάσει σχετικά με το δικαίωμα διάβασης, με την επίκληση άγνοιας εκεί, εξωτερικεύτηκε ως σκόπιμη, καθότι ο ίδιος είχε γνώση για όλα τα υπόλοιπα δεδομένα. Και ο ΜΥ1, όπως και ο ΜΕ1, εξέφρασε τις υποκειμενικές του απόψεις για τα δύο τμήματα, βασιζόμενος στη μαρτυρία του εκτιμητή του, ΜΥ2, αλλά και στο δεδομένο, για τον ίδιο, πως στο Κτηματολόγιο «ξέρουν τη δουλειά τους».

ΜΥ2

58. Ο ΜΥ2, όπως αναφέρει, έλαβε οδηγίες να ετοιμάσει έκθεση εκτίμησης για το Τεμάχιο 537, για σκοπούς αναγκαστικού διαχωρισμού, όπως και έπραξε (Τ13). Υιοθετεί το περιεχόμενο του Τ13. Πρόσθετα, αναφέρει πως διαφωνεί με το περιεχόμενο του Τ12, που θεωρεί λανθασμένο και συμφωνεί πλήρως με την απόφαση του Διευθυντή, την ορθότητα της οποίας υποστηρίζει.

59. Στο Τ13, που αποτελείται από 21 σελίδες, ο ΜΥ2 ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως σκοπός της εκτίμησής του είναι να διακριβώσει εάν ο αναγκαστικός διαχωρισμός που έγινε σύμφωνα με το άρθρο 29 Κεφ.224, είναι λογικός και δίκαιος. Λαμβάνει υπόψη την ίδια έκταση του ακινήτου, τα ίδια μερίδια, και εκθέτει τον υπολογισμό που έγινε βάσει των μεριδίων από τον Διευθυντή. Στο μέρος της σύγκρισης του μέρους Α με το μέρος Β, που ενδιαφέρει, ανέφερε τα εξής:

59.1. Σε σχέση με την τοπογραφία, το μέρος Α βρίσκεται σε κατά μέσο όρο υψόμετρο της τάξης των 575 μ., με υψηλότερο σημείο του τεμαχίου το βόρειο, 576 μ. και χαμηλότερο τα 573 μ., ενώ το μέρος Β βρίσκεται σε κατά μέσο όρο υψόμετρο 572 μ. με το υψηλότερο σημείο του, το βόρειο, να είναι 574 μ. και το χαμηλότερο σημείο του, το νότιο, να είναι 567 μ.. Παρά την υψομετρική διαφορά των 4 μ., μεταξύ των δύο τμημάτων, αυτή η διαφορά δεν προσδίδει οτιδήποτε στη θέα, αφού και τα δύο διαθέτουν πολύ ωραία, απρόσκοπτη και πανοραμική θέα προς τη γύρω περιοχή και τη θάλασσα. Το βορειοανατολικό μέρος του τμήματος Α παρουσιάζει σχετικά ομαλή κλίση, ενώ το υπόλοιπο έχει μέτρια επικλινή επιφάνεια με αναβαθμίδες. Το τμήμα Β, σε όλη την έκτασή του, έχει ομαλή επικλινή επιφάνεια.

59.2. Ως προς τα εδαφολογικά δεδομένα, τόσο το μέρος Α όσο και το μέρος Β έχουν τα ίδια. Μεγαλύτερο μέρος του τμήματος Α, συγκριτικά με το τμήμα Β, καλλιεργείται, αλλά αυτό δεν καθιστά το τμήμα Β άγονο, αφού η επιφάνεια χαρακτηρίζεται από παρόμοια εδαφολογικά χαρακτηριστικά και δύναται να καλλιεργηθεί και αυτό.

59.3. Σε σχέση με τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά, το τμήμα Α συγκριτικά με το τμήμα Β διαθέτει πιο ακανόνιστο σχήμα με σφήνες/μύτες να προεξέχουν, οι οποίες δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν/αξιοποιηθούν οικιστικά ή γεωργικά.

59.4. Αναφορικά με τα πολεοδομικά δεδομένα, το μέρος Α βρίσκεται σε απόσταση 105 μ., περίπου (από το πλησιέστερο σημείο) από τη νέα οικιστική ζώνη Η5 του χωριού, ενώ το μέρος Β βρίσκεται σε απόσταση περίπου 165 μ. από την ίδια. Η τάση επέκτασης οικιστικών ζωνών ακολουθεί κυρίως το μοντέλο των ομόκεντρων ζωνών και στην περίπτωση αυτή στην προοπτική επέκτασης της οικιστικής ζώνης στην περιοχή, υποθετικά, θα ενταχθεί ολόκληρο το τεμάχιο ή, στη χειρότερη περίπτωση, μέρος των δύο τμημάτων.

59.5. Σε σχέση με την προσπέλαση, το μέρος Β πλεονεκτεί όσον αφορά την προσπελασιμότητα γιατί διαθέτει πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δρόμο, έχει άνετη και ικανοποιητική προσπέλαση, ενώ το μέρος Α δεν διαθέτει. Το μέρος Β βρίσκεται πιο κοντά στο δημόσιο οδικό δίκτυο που συνδέει την οικιστική περιοχή του χωριού με την περιοχή του ακινήτου. Συγκεκριμένα, το μέρος Β μπορεί να αναπτυχθεί (είτε με μεμονωμένη κατοικία είτε σε περίπτωση ένταξης του σε οικιστική ζώνη στο μέλλον με πλήρη οικιστική ανάπτυξη), ενώ το μέρος Α έχει περιορισμένες δυνατότητες ανάπτυξης, ακόμα κι αν ενταχθεί σε οικιστική ζώνη, εφόσον διαθέτει δικαίωμα διάβασης, όχι δημόσιο δρόμο, περιορίζοντας τις δυνατότητες ανάπτυξης του στην ανέγερση μίας μόνο και πιθανόν δεύτερης κατοικίας.

59.6. Με βάση αυτά, λαμβάνοντας υπόψη τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του υπό εξέταση ακινήτου και την τάση της κτηματαγοράς και της οικονομίας γενικότερα, ο ΜΥ2 είναι της άποψης πως τα δύο τμήματα Α και Β είναι ίσης αξίας, επομένως ότι ο διαχωρισμός που προτάθηκε είναι δίκαιος και λογικός.

60. Στα παραρτήματα του Τ13 είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας των 2/3 μεριδίων ως ήταν αρχικά στην εταιρεία του Εφεσίβλητου 1, τοπογραφικό σχέδιο, το σχεδιάγραμμα «Δ», σχέδιο πολεοδομικών ζωνών, το κτηματικό σχέδιο που περιλήφθηκε στην προσβαλλόμενη απόφαση, δορυφορικές εικόνες που δείχνουν τις υψομετρικές διαφορές και τις κλίσεις της επιφάνειας, χάρτη ζωνών γεωολογικής καταλληλότητας, αναθεώριση χάρτη ζωνών γεωλογικής καταλληλότητας, φωτογραφίες από σημεία του τμήματος Β και φωτογραφίες από σημεία του τμήματος Α.  

61. Ο ΜΥ2 επισημαίνει τα σημεία όπου διαφωνεί με τον ΜΕ2, όπως αυτά απορρέουν από τις δύο εκθέσεις.

62. Κατά την αντεξέτασή του, η προσπάθειά του να αναδείξει «λάθη» στην εκτίμηση του ΜΕ2 δεν ήταν τόσο πειστική. Άλλος ήταν ο σκοπός της εκτίμησης του ΜΕ2 και άλλος ο δικός του. Με την εκτίμησή του, ο ΜΕ2, είχε επιχειρήσει να καταδείξει πως δεν θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη, στις περιπτώσεις αναγκαστικού διαχωρισμού, όπως στην προκειμένη περίπτωση, τα ιδανικά μερίδια αποδιδόμενα στο εμβαδό, τεκμαίροντας πως όλο το τεμάχιο είναι ίσης αξίας, καθότι, μετά τον διαχωρισμό, τα επιμέρους ξεχωριστά πλέον τεμάχια, δυνατόν να έχουν διαφορετική αξία, εάν επέλθει διαφοροποίηση στα φυσικά ή νομικά χαρακτηριστικά που απολάμβαναν στο όλο. Ο ΜΥ2 δεν προέβη σε κάποια εκτίμηση των δύο τμημάτων Α και Β ξεχωριστά, όπως είχε πράξει ο ΜΕ2, γιατί εξ αρχής βασίστηκε στην προσέγγιση του Κτηματολογίου ότι το υπό διαχωρισμό τεμάχιο έχει μία δεδομένη αξία και ο διαχωρισμός δεν γίνεται με επιμέρους ποιοτικά κριτήρια. Συνεπώς, δεν μπορεί να δώσει κάποια επιμέρους αξία, για να συγκριθεί με την αξία που έδωσε ο ΜΥ2. Κι όμως, ανέφερε, υποθετικά, πως αν είχε εκτιμήσει τα δύο τμήματα ξεχωριστά, στο ίδιο αποτέλεσμα θα κατέληγε, γιατί εξ αρχής ο ίδιος είχε θεωρήσει ίσης αξίας τα μέρη, κινούμενος με βάση αυτό το δεδομένο.

63. Προσπάθησε να εκθεμελιώσει την προσέγγιση ότι η θέα προς τη θάλασσα αξίζει περισσότερο από όσο η θέα προς το βουνό ή προς άλλα σημεία, που αυτό συνόψιζε η εργασία του ΜΕ2, ο ίδιος, υποστηρίζοντας, βασικά, πως κάθε θέα είναι ωραία θέα, προς αποφυγή της στενής σύγκρισης αναμεταξύ των δύο επιμέρους τεμαχίων Α και Β. Ανέφερε ότι η «άσκηση» αυτή είναι ποιοτική, όχι ποσοτική, ότι δεν είναι δυνατόν, από τη στιγμή που ο ίδιος θεωρεί πως τα δύο προκύπτοντα τεμάχια έχουν απρόσκοπτη πανοραμική θέα, να μπει σε αυτή τη διαδικασία, ενώ εννοείται πως, εφόσον το τμήμα Α είναι αναγκαστικά μεγαλύτερο, θα έχει περισσότερη θέα. Η θέση όμως του ΜΕ2, όπως και η ουσία όλης της Έφεσης, είναι πως, στον αναγκαστικό διαχωρισμό, θα πρέπει να χρησιμοποιούνται όχι μόνον ποσοτικά κριτήρια, αλλά και ποιοτικά, επομένως, ο τρόπος με τον οποίο αποφεύχθηκε η ποιοτική ενασχόληση, δεν παρείχε εξήγηση ως προς την ορθότητα της μεθοδολογίας στη μια ή στην άλλη περίπτωση. Απεναντίας, ο ΜΕ2 προέβη στην «άσκηση», για να καταδείξει ακριβώς αυτό, πως η μεθοδολογία, με τη χρήση μεικτής μεθόδου ποσοτικών και ποιοτικών κριτηρίων, είναι πιο δίκαιη, και στην εφαρμογή της, θα πρέπει να εξηγείται και το ποιοτικό σκέλος, πέρα από το να αναφέρεται απλώς λεκτικά. Ο ΜΥ2 εστίασε, με επιμονή, στα συγκριτικά του ΜΕ2, για να υποστηρίξει πως εκείνα είναι λανθασμένα, παρόλο που ο ΜΕ2 εξήγησε γιατί χρησιμοποίησε εκείνα τα συγκριτικά και ποιος είναι ο σκοπός της δικής του εκτίμησης, και παρόλο που ο ΜΥ2 δεν προέβη σε ίδια εργασία ή «άσκηση», με άλλα – καταλληλότερα – συγκριτικά, αλλά ούτε και εξήγησε με επάρκεια την έλλειψη ή την αδυναμία συγκρισιμότητας, με τον τρόπο που επιχείρησε ο ΜΕ2, ή δύο ξεχωριστών τεμαχίων που προκύπτουν από το ίδιο τεμάχιο, όταν προκύπτουν εξ αυτού, για τον λόγο αυτό.

64. Στη σελίδα 15 της έκθεσής του, ο ΜΥ2 δέχθηκε πως έβαλε ως παράρτημα λάθος σχεδιάγραμμα (το «Δ»). Κατά τη διάρκεια της αντεξέτασής του, σε πολύ μεγάλο μέρος της, δεν απευθύνονταν προς το Δικαστήριο, παρά το γεγονός ότι έγινε σχετική υπόδειξη. Όταν ετοίμασε την έκθεσή του ο ΜΥ2, όπως ανέφερε, δεν είχε στη διάθεσή του τα ευρήματα του Κτηματολογίου. Δεν ήταν σε θέση να πει πότε έλαβε γνώση τους. Στην έκθεσή του, αναφέρει τον σκοπό και πως είχε στη διάθεσή του το σχέδιο του Κτηματολογίου που αφορά τον καταναγκαστικό διαχωρισμό, χρησιμοποίησε παραρτήματα από τη διαδικασία του Κτηματολογίου, επομένως παρέμεινε ασαφής η αναφορά του περί μη γνώσης των «ευρημάτων» του Κτηματολογίου. Ήταν ασαφείς οι απαντήσεις του ως προς το τι έλαβε υπόψη.

65. Όσον αφορά το έδαφος, δεν παρατήρησε κάτι ουσιώδες, αναφέροντας, υποθετικά και πάλι, πως εκείνος που κατείχε το μέρος Α καλλιεργούσε μέρος του, και ότι μπορεί να καλλιεργείται ολόκληρο το ακίνητο, εφόσον δεν είδε βράχους ο ίδιος, αλλά και επειδή γεωλογικά είναι σε μία ζώνη το ακίνητο. Αυτή η προσέγγισή του ήταν λογική, αλλά δεν διατυπώθηκε με τρόπο ώστε να εξωτερικεύει πως, στον αναγκαστικό διαχωρισμό, πρέπει ή δεν πρέπει, αναλόγως της θέσης που θέλει να υποστηρίξει, να λαμβάνεται υπόψη η όποια βελτιωτική εργασία που έγινε και υφίσταται επί του εδάφους, καθιστώντας το, σε ένα μέρος του, εύκολα καλλιεργήσιμο, και σε άλλο, καλλιεργήσιμο υπό προϋποθέσεις εργασίες, εξόδων, κ.λπ.. 

66. Ερωτώμενος για το προϋφιστάμενο δικαίωμα διάβασης, απέφυγε να απαντήσει επί του ζητούμενου, λέγοντας πως ο σκοπός του νέου δικαιώματος διάβασης είναι να μην καταστεί το μέρος Α περίκλειστο, μη σχολιάζοντας πως εκείνο ήταν ένα θέμα που απασχόλησε μετά τη χάραξη της διαχωριστικής γραμμής, και όχι πριν. Επειδή προσπάθησε να αποφύγει την απάντηση, ερωτήθηκε ξανά «υπήρχε προηγούμενο;». Τότε, ανέφερε πως όταν έκανε την έκθεση δεν υπήρχε, αλλά όταν πήρε τα έγγραφα, υπήρχε σχέδιο που δίδει δικαίωμα διάβασης, που δεν περνά από το τεμάχιο, αλλά από γειτονικό, κατά μήκος του συνόρου, το διασχίζει σε ένα σημείο και δίδει πρόσβαση στο Τεμάχιο 424. Επιτόπου δεν υφίσταται, είπε. Σε κάθε περίπτωση, το μέρος Α παύει να έχει πρόσβαση από δημόσιο εγγεγραμμένο δρόμο και έχει πρόσβαση μόνο από δικαίωμα διάβασης, επομένως μειώνεται κατά κάποιο τρόπο η αξία του. Και πάλι, όμως, ο ΜΥ2 απέφυγε να σχολιάσει αυτήν ως ποιοτική παρέμβαση μετά τη θέση της διαχωριστικής γραμμής, ενώ η ουσία της Έφεσης είναι πως όλοι οι ποιοτικοί παράγοντες, περιλαμβανομένης της προσβασιμότητας, έπρεπε να ληφθούν υπόψη πριν από τη θέση της διαχωριστικής γραμμής, όχι να τεθεί η διαχωριστική γραμμή, να επιτευχθεί ο διαχωρισμός με συγκεκριμένο τρόπο, και στη συνέχεια να γίνουν ποιοτικές παρεμβάσεις, για διορθώσεις ή βελτιώσεις ή οτιδήποτε άλλο. Εκτός εάν αυτή ήταν και η μοναδική λύση.

ΜΥ3

67. Ο ΜΥ3 ανέφερε πως εξέτασε διάφορες αιτήσεις στο πλαίσιο των καθηκόντων του, μεταξύ των οποίων και αιτήσεις για αναγκαστικό διαχωρισμό με βάση το άρθρο 29 Κεφ.224, όπως και την υπό αναφορά περίπτωση. Ζήτησε από τον εκτιμητή του Κτηματολογίου Παναγιώτη Χ’Χριστοφή να ετοιμάσει εκτίμηση της αγοραίας αξίας του Τεμαχίου 537. Δι’ αυτής, πληροφορήθηκε πως το τεμάχιο είναι ίσης αξίας σε όλη την έκτασή του. Ζήτησε τις απόψεις του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως αναφορικά με τις προοπτικές ανάπτυξης, που έλαβε την 25.01.2016, και τις κοινοποίησε στους συνιδιοκτήτες, και εφάρμοσε. Εξέτασε την υπό αναθεώρηση αίτηση σε συνεργασία με τον Κύπρο Χρίστου και τον χωρομέτρη Μελέτη Μελετίου. Έγιναν επιτόπιες επισκέψεις την 15.12.2015 και την 22.03.2016. Μελέτησε τους φακέλους και τα μητρώα και υιοθέτησε το περιεχόμενο της Αιτιολογημένης Απόφασης του Διευθυντή ως ορθό (Τ14). Στην Αιτιολογημένη Απόφαση του Διευθυντή θα γίνει αναφορά στη συνέχεια.

68. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΥ3 ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως δεν έκανε ο ίδιος την εκτίμηση, αλλά, όπως γνωρίζει, στο Κτηματολόγιο, βλέπουν το κτήμα ως ενιαίο, όχι ως κομμάτι.

69. Ερωτήθηκε, τι εφάρμοσε από τις απόψεις της Πολεοδομίας. Οι απόψεις της Πολεοδομίας αναφέρουν, είπε, ότι, για σκοπούς ανάπτυξης, το πλάτος θα πρέπει να είναι 4 μ. και το δικαίωμα διάβασης 6 μ., και να είναι ιδιοκτησία φυσικών προσώπων, η Πολεοδομία δεν δίνει άδεια σε γεωργικές ζώνες για νομικά πρόσωπα και το πλάτος ήταν διαφορετικό, επομένως δεν είχαν να κάνουν κάτι. «Άρα, δεν εφαρμόσατε κάτι», του υποδείχθηκε. Απάντησε πως ζήτησαν τις απόψεις της Πολεοδομίας για διανομή για να μην μειονεκτεί κανένα από τα τεμάχια, μεταφέροντας σύγχυση, εάν τελικά εκτιμάται το υπό διαχωρισμό τεμάχιο χωρίς να λαμβάνοντας υπόψη ποιοτικά κριτήρια για τα επιμέρους τεμάχια που θα προκύψουν, ή εάν πρέπει να λαμβάνονται, λόγος για τον οποίο αποτάθηκε το Κτηματολόγιο στην Πολεοδομία.

70. Στην πρώτη επιτόπια εξέταση, ο Πρόεδρος του Κοινοτικού Συμβουλίου, όπως δέχθηκε ο ΜΥ3, δεν ήταν παρών. Ερωτήθηκε εάν θυμάται ποιες ήταν οι συζητήσεις και οι απόψεις και εισηγήσεις των ενδιαφερόμενων μερών. Απέφυγε να αναφέρει οτιδήποτε όσον αφορά το περιεχόμενο των συζητήσεων και απόψεων. Ανέφερε πως οι παρευρισκόμενοι ζήτησαν χρόνο για να μιλήσουν με τους διάφορους εμπειρογνώμονες για λύσεις, για να προτείνουν λύσεις, διαχωρισμούς. Τους είπαν, υποτίθεται, μάλιστα, και ότι, αν δεν αντιβαίνουν τους νόμους, θα εφαρμοστούν. Όμως, όπως πρόσθεσε, δεν υπήρξε οποιαδήποτε πρόταση, γραπτώς και με σχεδιάγραμμα, για να τα μελετήσει και να καλέσει και τις δύο πλευρές να τα δουν. Δεν ανέφερε πόσος χρόνος δόθηκε, σε συνάρτηση και με την ημερομηνία που έγινε η κλήρωση. Όταν ερωτήθηκε να αναφέρει το περιεχόμενο των εισηγήσεων και προτάσεων που είχαν γίνει προφορικά, αναφέρθηκε με γενικότητα και υποτίμηση, ότι ο ένας έλεγε πως θέλει το ένα μέρος, ο άλλος το άλλο, χωρίς να υπάρχει κάτι γραπτώς, και πως ζήτησαν χρόνο για να το πράξουν. Του υποδείχθηκε πως το Κτηματολόγιο, όμως, είχε έτοιμες λύσεις, συνθήκη που δέχθηκε, διότι, όπως είπε, πάνε και βλέπουν και το κτήμα προηγουμένως, με επιτόπια έρευνα χωρίς τους ενδιαφερόμενους, για να δουν τα σύνορα και τους τρόπους διαχωρισμού. Ερωτήθηκε, πότε έγινε η κλήρωση. Απάντησε τότε πως έγινε στη δεύτερη επιτόπια έρευνα. Ερωτήθηκε αν είναι σίγουρος. Συγχύστηκε. Στη συνέχεια, δέχθηκε πως έγινε στην πρώτη επιτόπια έρευνα. Ερωτήθηκε, αφού ζήτησαν και οι δύο χρόνο, για να φέρουν τις απόψεις, γιατί έγινε κλήρωση και δεν τους άφησαν να καταρτίσουν τις απόψεις τους. Απάντησε, τότε, πως γι’ αυτό τους έδωσαν χρόνο και δεν προχώρησαν στην έκδοση απόφασης άμεσα και έκαναν δεύτερη επιτόπια έρευνα. Δεν θεωρεί βεβιασμένη την απόφαση για την κλήρωση γιατί, όπως είπε, αυτό λέει η νομοθεσία. Η πρώτη επιτόπια έρευνα έγινε την 15.12.2015, η δεύτερη την 23.03.2016 και υπήρχε μεγάλο χρονικό διάστημα για λύση. Δέχθηκε πως λήφθηκε επιστολή από τον ΜΕ1, με την οποία ζητούσε αναβολή της πρώτης επιτόπιας έρευνας, που λήφθηκε το πρωί, μόλις είχαν πάει στο γραφείο. Αλλά δεν δόθηκε η αναβολή. Μέσα στον φάκελό του, δεν έχει, όπως αναφέρει, κάποια άλλη επιστολή.

71. Ο ΜΥ3 ερωτήθηκε εάν στα τέσσερα σχέδια-προτάσεις που κατάρτισε μόνο του το Κτηματολόγιο, κατά την πρώτη επιτόπια έρευνα, γίνεται αναφορά οπουδήποτε για δικαίωμα διάβασης. Απάντησε πως όχι, δεν υπήρχε τέτοια αναφορά. Ερωτήθηκε εάν έγινε οποιαδήποτε συζήτηση. Ανέφερε απλώς πως τους ρώτησαν, και στην πρώτη και στη δεύτερη επιτόπια έρευνα, εάν επιθυμούν διαχωρισμό και δικαίωμα διάβασης γιατί δεν θα μπορούσε να μείνει περίκλειστο το ένα από τα δύο τμήματα. Υποβλήθηκε πως δεν τους ρώτησαν, ούτε τους έδειξαν στο σχέδιο τέτοιο δικαίωμα διάβασης. Η απάντηση ήταν πως πάντα ρωτούν και ότι ο σκοπός της επίσκεψης είναι να εξασφαλίσουν την πιο καλή και σύντομη πρόσβαση. Κανένας, όπως είπε, δεν έδειξε άλλα σημεία, για τη διάβαση. Ο λόγος που το έδωσαν εκεί ήταν γιατί υπάρχει επιτόπου δικαίωμα διάβασης υφιστάμενο. Όταν κατασκευαστεί ο δρόμος ή το δικαίωμα, δεν θα επηρεαστεί το ακίνητο, κατά τη θέση του.

72. Κατά τη δεύτερη επιτόπια επίσκεψη, όπως είπε, ήρθαν σε αντιπαράθεση, αλλά δεν πρότεινε κάποιος κάτι. Τους ρώτησε βασικά εάν συμφώνησαν τι θέλουν να πιάσει ο καθένας. Δεν προτάθηκαν λύσεις όπως αυτές που ανέφερε ο ΜΕ1. Ο ΜΕ3, όπως είπε, ζήτησε επανειλημμένως από τον ΜΕ1 να φέρει γραπτώς και επιτόπου να πει τι προτείνει.

73. Μετά την επιτόπια έρευνα, οι τροποποιήσεις ήταν όσον αφορά τον τρόπο του δικαιώματος διάβασης, είπαν θα ήταν 6 μ., αλλά μετά, αφού είδαν τους όρους της Πολεοδομίας, ήταν αρκετά τα 3 μ.. Έπειτα, εξακρίβωσαν επιτόπου στο σύνορο του μέρους Α, πόση απόσταση θα είχε από τον δημόσιο δρόμο, ώστε να δουν αν μπορεί, με κάποια παρέκκλιση, αν μεταβιβαστεί σε κάποιο πρόσωπο, να εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής. Άλλη τροποποίηση αφορούσε το πλάτος του δικαιώματος διάβασης. Δεν ενημέρωσαν γραπτώς τον ιδιοκτήτη για τις τροποποιήσεις, γιατί, όπως είπε, το πλάτος το μείωσαν, και ήταν προς όφελός του. Υποβλήθηκε πως ούτε για τα αρχικά 6 μ. είχαν ειδοποιηθεί. Η απάντηση ήταν πως είχαν ενημερωθεί για τους όρους της Πολεοδομίας. Ερωτήθηκε, γιατί χωρίς αποζημίωση το δικαίωμα διάβασης, και δικαιολόγησε την απουσία αποζημίωσης λόγω της ανάγκης διαχωρισμού, επειδή δεν καταπατείται κτήμα που δεν ανήκει στους ιδιοκτήτες. Η έκταση γης που χρησιμοποιείται για δικαίωμα διάβασης δεν μπορεί να τύχει εκμετάλλευσης με τρόπο ώστε να επηρεάσει την πρόσβαση, αλλά δεν απαγορεύεται γενικά η χρήση της. Δεν δημιουργεί μειονέκτημα.

74. Όσο αφορά το έδαφος, όπως ανέφερε ο ΜΥ3, είναι δύσκολο να καλλιεργηθεί, είναι πετρώδες, σε ένα σημείο μπορεί να καλλιεργηθεί, στα άλλα υπάρχει μεγάλη κλίση, η γη δεν είναι η ίδια σε όλο το έδαφος του τεμαχίου. Στο μέρος Α υπάρχει «οροπέδιο» που βρίσκεται και σε σημείο του μέρους Β. Από το μέρος Α υπάρχει θέα στη θάλασσα, στην πόλη και στα βουνά.

75. Υποβλήθηκε, στον μάρτυρα, πως η έκθεση του Διευθυντή είναι λανθασμένη διότι δεν έλαβε υπόψη του τα χαρακτηριστικά των δύο τεμαχίων, δεν έλαβε υπόψη του ότι το τμήμα Α μπορεί να καλλιεργηθεί λόγω του «οροπεδίου» του και ότι το τμήμα Β θα υπόκειται σε δικαίωμα διάβασης. Διαφώνησε πλήρως, υποστηρίζοντας πως η απόφαση είναι ορθή και δικαιολογημένη.

76. Ο ΜΥ3 βασικά δέχθηκε, μέσω της μαρτυρίας του, πως, για την κατάρτιση των τεσσάρων σχεδίων-προτάσεων, που χρησιμοποιήθηκαν στην κλήρωση, ήδη από την πρώτη επιτόπια έρευνα, δεν λήφθηκαν υπόψη εισηγήσεις ή προτάσεις των εμπλεκόμενων. Οι επιτόπιες συναντήσεις έγιναν περισσότερο για να δοθεί η ευκαιρία στους εμπλεκόμενους να καταλήξουν σε μια μεταξύ τους διευθέτηση, ειδάλλως, θα ίσχυε το αποτέλεσμα της κλήρωσης βάσει των σχεδίων του Κτηματολογίου, οποτεδήποτε κι αν έγινε. Τα εμπλεκόμενα μέρη είχαν τη δυνατότητα και τον χρόνο να συμφωνήσουν, αλλά όχι να διαμορφώσουν την απόφαση του Διευθυντή, ο οποίος, θα μπορούσε, μετά την κατάληξη στον διαχωρισμό, να την τροποποιήσει, μεταξύ άλλων, προσθέτοντας δικαίωμα διάβασης, που δεν είχε προστεθεί εξ αρχής στα σχέδια. Ο ΜΥ3 δεν εξήγησε επαρκώς τον τρόπο θέσης της διαχωριστικής γραμμής στα διάφορα σχεδιαγράμματα, κατά πόσο λήφθηκαν τότε υπόψη ποιοτικά κριτήρια, και ποια.

ΜΥ4

77. Ο ΜΥ4, στη δική του μαρτυρία, ανέφερε πως εξέτασε την υπό αναθεώρηση αίτηση για αναγκαστικό διαχωρισμό του Τεμαχίου 537 και ετοίμασε, κατόπιν κλήρωσης του σχεδιαγράμματος που κληρώθηκε, το τελικό σχέδιο διαχωρισμού και το σχέδιο στο οποίο απεικονίζονταν το δικαίωμα διάβασης. Υιοθέτησε και ο ίδιος το περιεχόμενο της Αιτιολογημένης Απόφασης του Διευθυντή ως ορθής.

78. Κατά την αντεξέτασή του, ο ΜΥ4 ανέφερε πως ο ίδιος ετοίμασε το σχέδιο για να εφαρμοστεί επιτόπου και το σχέδιο του δικαιώματος διάβασης, όταν του ζητήθηκε. Δεν γνώριζε εάν η επιτόπια επίσκεψη στην οποία ήταν παρών ήταν η πρώτη ή η δεύτερη, ούτε θυμόταν ημερομηνίες.  Ήταν παρών όταν έδειξε το δικαίωμα διάβασης. Ερωτήθηκε, πότε λέχθηκε για το δικαίωμα διάβασης για πρώτη φορά, και ανέφερε απλώς πως του ζητήθηκε από το γραφείο να είναι έτοιμο, χωρίς να είναι σε θέση να διαφωτίσει σχετικά με τα ακριβή γεγονότα της διαδικασίας. Δεν πρότεινε ο ίδιος τις λύσεις, αλλά τις ετοίμασε για χάραξη. Στην αρχή, στα σχεδιαγράμματα, δεν υπήρχε δικαίωμα διάβασης. Ο ίδιος πήγε στο κτήμα δύο φορές. Δεν ήταν παρών σε άλλες αποφάσεις, του ζήτησαν να το βάλει εκεί. Επίσης, επιτόπου είδε το σημείο όπου θα εφαρμόζονταν. Ήταν κατά μήκος του ανατολικού συνόρου, επιτόπου έχει όχτο, δόμη, υπάρχει υψομετρική διαφορά, κατά μήκος του συνόρου. Ερωτήθηκε, αν κατασκευαστεί το δικαίωμα, κατά πόσο επηρεάζει το ακίνητο που το παραχωρεί. Απάντησε πως θα το επηρεάσει, στον βαθμό που θα γίνει, χωρίς να ξέρει ποιος βαθμός θα είναι αυτός. Δεν γνωρίζει, όπως είπε, εάν υπάρχει άλλο δικαίωμα διάβασης. Δεν ήταν παρών στην κλήρωση. Γνωρίζει μόνο όσα αφορούν την εργασία του, και δεν μπορεί να ξέρει τα νομικά θέματα.  Ωστόσο, όταν υποβλήθηκε πως η απόφαση του Διευθυντή ήταν λανθασμένη διότι δεν έλαβε υπόψη του τα χαρακτηριστικά που θα προέκυπταν, το δικαίωμα διάβασης που μπήκε εκ των υστέρων, τη μορφολογία του εδάφους, τη θέα του κάθε σημείου, κ.λπ., ο ΜΥ4 απλώς υιοθέτησε την απόφαση του Διευθυντή, μη μπορώντας να αναφέρει οτιδήποτε άλλο.

Η Αιτιολογημένη Απόφαση

79. Σύμφωνα με την αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή, ως προς τη διαδικασία που ακολουθήθηκε, την 17.11.2015 στάλθηκαν με συστημένο ταχυδρομείο οι σχετικές ειδοποιήσεις, σύμφωνα με το άρθρο 29 Κεφ.224 σε όλα τα μέρη, δηλαδή στους συνιδιοκτήτες και στους εμπράγματους πιστωτές. Έγινε επιτόπια έρευνα την 15.12.2015 από τον ΜΥ3 σε συνεργασία με τον Κύπρο Χρίστου, στην παρουσία των ΜΕ1, ΜΥ1, εκπρόσωπου εντός εκ των εμπράγματων πιστωτών και του Προέδρου του Κοινοτικού Συμβουλίου Τσάδας. Εξακριβώθηκε από τις παρουσίες ότι όλοι οι εμπλεκόμενοι είχαν ειδοποιηθεί νομότυπα. Αφού εξηγήθηκε το είδος της αίτησης και η όλη διαδικασία που έπρεπε να ακολουθηθεί, έγινε ανταλλαγή απόψεων/εισηγήσεων μεταξύ όλων των παρευρισκόμενων, και επειδή δεν υπήρξε συμβιβασμός, ως προς τον τρόπο διαχωρισμού, αποφασίστηκε να γίνει η ενδεικνυόμενη κλήρωση. Οι Κτηματολόγοι, αφού έλαβαν υπόψη τα εγγεγραμμένα μερίδια των συνιδιοκτητών, το σχήμα του ακινήτου, την αξία του όπως υπολογίστηκε από τον κλάδο εκτιμήσεων, τη μορφολογία του εδάφους, τις προοπτικές οικιστικής ανάπτυξης καθώς και γενικά όλα τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά, ετοίμασαν τέσσερα σχεδιαγράμματα που απεικόνιζαν τέσσερις διαφορετικούς τρόπους διαχωρισμού του κτήματος. Στη συνέχεια, ετοιμάστηκαν τέσσερις κλήροι, που αντιπροσώπευσαν τα τέσσερα σχεδιαγράμματα, που είχαν ετοιμαστεί και εξηγηθεί στους παρευρισκόμενους με κάθε λεπτομέρεια. Η κλήρωση έγινε στα γραφεία του Κοινοτικού Συμβουλίου Τσάδας, στην παρουσία όλων των προαναφερόμενων προσώπων. Κληρώθηκε το σχεδιάγραμμα «Γ». Σύμφωνα με το σχεδιάγραμμα «Γ», το Τεμάχιο 163A (νέο Τεμάχιο 537A) αναλόγισε στην εταιρεία του Εφεσίβλητου 1 και το Τεμάχιο 163Β (νέο Τεμάχιο 537Β) αναλόγισε στην Εφεσείουσα. Αμέσως μετά, αφού οι λειτουργοί επέστρεψαν στο γραφείο τους, ο ΜΕ1 προσκόμισε επιστολή, με την οποία ζήτησε πρόσθετο χρόνο, για να μελετήσει το θέμα με εμπειρογνώμονες, και έτσι ορίστηκε η δεύτερη επιτόπια έρευνα την 22.03.2016, αφού στάλθηκαν με συστημένο ταχυδρομείο την 24.02.2016 σχετικές ειδοποιήσεις, σύμφωνα με το άρθρο 29 Κεφ.224 στα ίδια εμπλεκόμενα πρόσωπα. Παράλληλα, είχαν ζητηθεί οι απόψεις του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως για τις προοπτικές οικιστικής ανάπτυξης μετά τον διαχωρισμό, που γνωστοποιήθηκαν στους συνιδιοκτήτες. Στην επιτόπια έρευνα της 22.03.2016, στην παρουσία των ιδίων προσώπων, και πάλι εξηγήθηκε η διαδικασία και το είδος της αίτησης και έγινε ανταλλαγή των απόψεων/εισηγήσεων. Και πάλι, δεν υπήρξε συμβιβασμός και αποφασίστηκε να εφαρμοστεί η κλήρωση που έγινε στην πρώτη επιτόπια έρευνα με μικρές τροποποιήσεις όσον αφορά το πλάτος και το μήκος του δικαιώματος διάβασης, λόγω των απόψεων της Πολεοδομίας. Υποδείχθηκαν επιτόπου τα ορόσημα του διαχωρισμού. Κατόπιν τούτου, ετοιμάστηκε το τελικό σχέδιο του διαχωρισμού, καθώς και το σχέδιο στο οποίο απεικονίζεται το δικαίωμα διάβασης. Στη συνέχεια, ο φάκελος στάλθηκε στον Διευθυντή για μελέτη και έγκριση του αναγκαστικού διαχωρισμού. Ο Διευθυντής, αφού μελέτησε όλα τα έγγραφα που υπάρχουν στον φάκελο και όλες τις ενέργειες που έγιναν, ενέκρινε τον αναγκαστικό διαχωρισμό με μια μικρή τροποποίηση στο δικαίωμα διάβασης. Η τροποποίηση που έγινε δικαιολογείται καθότι, σύμφωνα με τις απόψεις της Πολεοδομίας, το ακίνητο θα μπορούσε να έχει αναπτυξιακές δυνατότητες, νοουμένου ότι το πλάτος του δρόμου στο σημείο επαφής του με αυτό πρέπει να είναι τουλάχιστον μ.. Στην προκειμένη περίπτωση, το πλάτος ανέρχεται σε 3,50 μ. μέχρι 4 μ., και το σημείο επαφής είναι μόνο 3 μ.. Επίσης, η τροποποίηση δικαιολογείται λόγω των περιορισμών αναφορικά με την πολιτικής της μεμονωμένης κατοικίας και το γεγονός ότι η ανάπτυξη θα επιτρέπεται μόνο για ειδικούς κοινωνικούς λόγους και όχι για εμπορική/επιχειρηματική ανάπτυξη. Επειδή οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, όπως αναφέρει είναι (ήταν τότε) νομικά πρόσωπα, δεν τίθετο θέμα εφαρμογής της πολιτικής για τη μεμονωμένη κατοικία. Στη συνέχεια, εκδόθηκε απόφαση ημερομηνίας 03.01.2017 (η ημερομηνία 03.02.2017 είναι τυπογραφικό λάθος), που εστάλη την 05.01.2017. Στην Αιτιολογημένη Απόφαση του Διευθυντή υπάρχει άρνηση των ισχυρισμών της Εφεσείουσας. Επειδή ήταν παρών ο ΜΕ1 στην πρώτη επιτόπια έρευνα, δεν δικαιολογείται, κατά τη θέση του Κτηματολογίου, η θέση πως δεν έλαβε έγκαιρα ειδοποίηση, ενώ είχε αρκετό χρόνο μέχρι τη δεύτερη επιτόπια έρευνα. Το Τεμάχιο 163 είναι το ίδιο με το Τεμάχιο 537 και όχι διαφορετικό τεμάχιο, εφόσον είχε γίνει διόρθωση. Η εκτίμηση που λήφθηκε υπόψη αφορούσε όλο το Τεμάχιο 537, αλλά λήφθηκαν υπόψη, μεταξύ άλλων παραγόντων, η μορφολογία του εδάφους και όλα τα δεδομένα του, χωρίς να πρέπει να υπολογιστεί τμηματικά η αξία για κάθε μέρος ξεχωριστά. Το δικαίωμα διάβασης που παραχωρήθηκε από το ένα τεμάχιο στο άλλο χωρίς αποζημίωση ήταν αναγκαίο για να εξυπηρετείται ανελλιπώς το προκύπτον Τεμάχιο 537Α που δεν είχε πρόσβαση στον δημόσιο δρόμο που εφάπτονταν στο αρχικό ενιαίο τεμάχιο, και να παρέχεται δυνατότητα αυτόνομης κατοχής και του δεύτερου νέου τεμαχίου. Θεωρεί, το Κτηματολόγιο, πως χρησιμοποίησε νόμιμα και ορθή διαδικασία.

Νομικές πτυχές και εξέταση

80. Αρχίζοντας από την προδικαστική ένσταση, ότι θα έπρεπε να συνενωθούν ως διάδικοι σε αυτή τη διαδικασία και οι εμπράγματοι πιστωτές, δεν θα συμφωνήσω. Δεν χρειάζεται ο δικονομικός λόγος τους για να εκδικαστεί η Έφεση, δεν επηρεάζονται από την όποια απόφαση του Δικαστηρίου, ενώ μπορούν απλώς να ειδοποιηθούν για το αποτέλεσμα της διαδικασίας. Το άρθρο 31 Κεφ.224 δεν υποδηλώνει κάτι διαφορετικό.

81. Το άρθρο 29 Κεφ.224 εφαρμόζεται όπου ο διαχωρισμός μπορεί να διεξαχθεί χωρίς να προσκρούει στις διατάξεις του άρθρου 27, δηλαδή νόμιμα^[5]. Σε διαφορετική περίπτωση, έναντι στη δυνατότητα νόμιμου διαχωρισμού, όταν ο διαχωρισμός είναι νομικά ανέφικτος και δεν υπάρχει συμφωνία διαχωρισμού, το γεγονός πιστοποιείται, και υπάρχει η δυνατότητα πλειστηριασμού, και σχετικό είναι το άρθρο 28· χωρίς βεβαίως να προϋποτίθεται η εφαρμογή του άρθρου 29 για να εφαρμοστεί το άρθρο 28. Όπως το έθεσε η Trident Hotels Ltd v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2010) 1 ΑΑΔ 598^[6], πρόκειται για δύο ξεχωριστές διατάξεις που ρυθμίζουν διαδικασίες διαίρεσης ή διαχωρισμού, εξυπηρετώντας την ανάγκη της αποσύνδεσης της κοινής ιδιοκτησίας και της ξεχωριστής αξιοποίησής της από τους ιδιοκτήτες της, ταυτόχρονα χωρίς να κατατεμαχίζεται. Θα μπορούσε να προστεθεί πως αυτή η ανάγκη συνυφαίνεται με το περιουσιακό δικαίωμα του κάθε συνιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας, να απολαμβάνει απρόσκοπτα αυτήν ή την αξία της, χωρίς η συνιδιοκτησία σε αδιαίρετα ακίνητα να τον εμποδίζει σε κάτι τέτοιο.

82. Προβλέπει, το άρθρο 29 Κεφ.224, πως, όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατά αδιαίρετες ιδανικές μερίδες, ο Διευθυντής μπορεί, με αίτηση οποιουδήποτε συγκύριου, να φροντίσει ώστε να διενεργηθεί διαχωρισμός της ιδιοκτησίας μεταξύ των ενδιαφερόμενων, και να εγγραφούν τα τεμάχια στα οποία διαχωρίζεται στο όνομα των προσώπων στα οποία παραχωρούνται. Δεν προϋποτίθεται, από το άρθρο 29, οι συγκύριοι να συμφωνούν ως προς τον διαχωρισμό ή ως προς τον τρόπο διαχωρισμού. Εάν υπάρχει πλήρης συμφωνία διαχωρισμού μεταξύ τους, μπορεί απλά να τύχει εκτέλεσης. Υπάρχουν και οι περιπτώσεις που δεν προϋπάρχει κάποια συμφωνία διαχωρισμού και υποβάλλεται αίτηση για διαχωρισμό σύμφωνα με τη διαδικασία του Νόμου. Περιπτώσεις δηλαδή που η διαδικασία δεν είναι εκούσια αλλά αναγκαστική. Ο Διευθυντής δεν έχει διακριτική ευχέρεια, με βάση το άρθρο 29, να μην προχωρήσει στον διαχωρισμό, εάν ο διαχωρισμός είναι νομικά εφικτός^[7]. Οφείλει σε κάθε περίπτωση να διενεργήσει τον διαχωρισμό με άξονα τις παραμέτρους που τίθενται στο ίδιο άρθρο (π.χ. εάν η προς διαχωρισμό ιδιοκτησία αποτελείται από διάφορα τεμάχια, λαμβάνεται ως η βάση η ολική τους αξία, ή μπορεί να διαχωριστεί κάθε τεμάχιο ξεχωριστά ή και τα τεμάχια ως σύνολο, αναλόγως του τι είναι το καλύτερο συμφέρον των ενδιαφερόμενων προσώπων, κ.λπ.).

83. Κατά τον διαχωρισμό, ο Διευθυντής λαμβάνει υπόψη του τις επιθυμίες των συγκύριων για τη διανομή, στην έκταση που αυτό είναι δυνατό. Δεν σημαίνει ότι οι επιθυμίες των συγκύριων θα πρέπει υποχρεωτικά να συγκλίνουν και να διαμορφώνουν κάποια συμφωνία. Εάν όμως με την μεσολάβηση του Διευθυντή, επιτευχθεί συμφωνία μεταξύ των συγκύριων, το θέμα τελειώνει εκεί. Εάν οι συγκύριοι δεν συμφωνούν ως προς το τεμάχιο ή τα τεμάχια που θα παραχωρηθούν στον καθέναν από αυτούς, η μόνη νόμιμη λύση είναι η διανομή με κλήρο (partition by lots). Το άρθρο 29, εκ της διατύπωσής του, προϋποθέτει πάντως την ουσιαστική προσπάθεια του Διευθυντή να διαγνωστούν οι επιθυμίες των συγκύριων, σε σχέση με τον διαχωρισμό. Η διαπίστωση ότι οι συγκύριοι συμφωνούν μεν στο να γίνει κάποιος διαχωρισμός του συνιδιόκτητου ακινήτου, αλλά δεν συμφωνούν ως προς τον τρόπο διαχωρισμού, δηλαδή ποιος θα πάρει τι, που αυτή η διαφωνία δυνατόν να επεκτείνεται και ως προς την έκταση των επιμέρους τεμαχίων λαμβανομένης υπόψη της αξίας τους, που δίδει τη δυνατότητα λύσης με κλήρο, δεν απαλλάσσει τον Διευθυντή από την υποχρέωση να εξακριβώσει τις επιθυμίες των συγκύριων.

84. Συναφώς και ο κλήρος, που είναι εκ των έσχατων λύσεων, είναι κλήρος υφιστάμενων επιλογών, όχι του Διευθυντή, αλλά των συγκύριων.  Οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν συμβάλει, δια της έκφρασης των επιθυμιών και των απόψεών τους, στην κατάρτιση των δυνατών σχεδίων-προτάσεων που θα περιληφθούν στην κλήρωση, γνωρίζοντας έτσι και τις πιθανότητες σχετικά με τους κλήρους, τι μπορεί να κληρωθεί και να τους αναλογίσει, και τι όχι.

85. Έπειτα, ότι ο διαχωρισμός δεν διενεργείται με την τοποθέτηση απλώς μίας γραμμής στο (οποιοδήποτε) σημείο του ακινήτου που αντιστοιχεί στο εμβαδό που δικαιούται το ένα ή το άλλο μέρος, αλλά λαμβάνεται υπόψη, εκτός από τα μερίδια των συνιδιοκτητών, η αξία των επιμέρους τεμαχίων που θα προκύψουν από την κάθε πρόταση διαχωρισμού, συνάγεται ευθέως, μεταξύ άλλων, από την ίδια την πρόνοια, εάν, για οποιονδήποτε λόγο φαίνεται στον Διευθυντή ότι δεν είναι πρακτικά δυνατό να παραχωρήσει τεμάχια αξίας ίσης με αυτήν που αντιστοιχεί στις αντίστοιχες μερίδες των συγκύριων, υπεισέρχεται στην κρίση του το εργαλείο της αποζημίωσης.

86. Η ανάγκη αναλογίας, που δεν είναι εννοείται μεταξύ των τεμαχίων που λαμβάνει ο Α και ο Β συγκριτικά αλλά μεταξύ των μεριδίων των συγκύριων και της αξίας των ακινήτων, δεν περιορίζεται στο εμβαδό. Διαφορετικά, η διατύπωση θα ήταν ότι παραχωρείται εμβαδό/έκταση ανάλογα των μεριδίων του κάθε συγκύριου. Το σημείο αναφοράς δεν είναι το εμβαδό, αλλά η αξία. Εάν, για παράδειγμα (ενδεικτικό) η αξία του όλου είναι €150.000,00 και ο Α έχει μερίδια 2/3 στο συνιδιόκτητο και ο Β έχει μερίδιο 1/3 σε αυτό, ο Α θα πρέπει να πάρει επιμέρους τμήμα του τεμαχίου αξίας €100.000,00 και ο Β θα πρέπει να πάρει επιμέρους τμήμα του τεμαχίου αξίας €50.000,00. Η διαχωριστική γραμμή ανάμεσα στο Α και στο Β θα πρέπει να αναφέρεται στη συνθήκη ότι το μέρος Α αξίζει €100.000,00 και το μέρος Β αξίζει €50.000,00. Τα σχέδια-προτάσεις πρέπει να αποτυπώνουν αυτήν την αναλογία, που, εάν δεν είναι και τεχνικά εφικτή, δηλαδή το να τοποθετηθεί η διαχωριστική γραμμή κατά τρόπο ώστε να εξυπηρετεί αυτήν την αναλογία, θα πρέπει να εξεταστεί η δυνατότητα αποζημίωσης από τον συγκύριο, που τυχόν λαμβάνει αξία μεγαλύτερη της μερίδας του, προς τον άλλο, που λαμβάνει αξία μικρότερη της μερίδας του. Αν και η αξία του όλου τεμαχίου είναι η βάση για να βρεθεί η αξία που πρέπει να αναλογήσει στον κάθε συγκύριο με βάση τα μερίδιά του, εάν ο ίδιος ο διαχωρισμός μειώνει ή επαυξάνει την αξία οποιουδήποτε επιμέρους τμήματος του ακινήτου, είναι παράγοντας που θα πρέπει να συνυπολογιστεί κατά τον διαχωρισμό.

87. Ο κλήρος χρησιμοποιείται ως η υποχρεωτική μέθοδος διανομής, όταν δεν υπάρχει συμφωνία ως προς τον τρόπο διαχωρισμού, για να επιφέρει λύση, τελειωτική. Συνεπώς, οι συγκύριοι θα πρέπει να γνωρίζουν ότι είτε θα καθορίσουν μόνοι τους τον τρόπο διαχωρισμού της περιουσίας τους (με τη βοήθεια του Κτηματολογίου), είτε θα καθοριστεί με κλήρο. Όπως και στην περίπτωση που είναι νομικά ανέφικτος ο διαχωρισμός, είτε θα καθορίσουν μόνοι τους τον τρόπο διαχωρισμού της περιουσίας τους, εκούσια (εάν θεωρούν ότι είναι πιο συμφέρουσα μια τέτοια λύση), είτε θα πλειστηριαστεί και θα διανεμηθεί σε αυτούς η ανάλογη αξία. Δεν θεωρείται εμμέσως υποχρεωτική η συμφωνία για την εφαρμογή του Νόμου ή την μη ενεργοποίηση των νόμιμων λύσεων του κλήρου ή αντίστοιχα του πλειστηριασμού που διαθέτει ο Διευθυντής σε περίπτωση μη επίτευξης συμφωνίας, απλώς ο νόμος επιβάλλει να προηγηθεί μια προσπάθεια εκούσιας διανομής πριν από την αναγκαστική διανομή (δια κλήρου) όπου αυτή είναι εφικτή ή πριν από τον πλειστηριασμό όπου δεν είναι εφικτή. Νοείται πως, εάν οι συγκύριοι συμφωνούν ως προς τον τρόπο διαχωρισμού, ο Διευθυντής δεν νομιμοποιείται να ενεργοποιήσει άλλες νόμιμες μεθόδους. Ο Διευθυντής δεν έχει διακριτική ευχέρεια ως προς το εάν θα χρησιμοποιήσει την κλήρωση ή όχι, σε περίπτωση μη συμφωνίας και όπου ο διαχωρισμός είναι νομικά εφικτός. Όπως λέχθηκε και στην Clerides v. Vassiliades (1978) 1 CLR 180 (η έμφαση πρόσθετη)^[8]:

In our view the interpretation to be given to sub-section (3) has to be deduced from its very wording and the material point in that respect is, what is the meaning of the words "though otherwise agreeing with the partition, do not agree as to the holding or holdings to be allotted to each one of them". I need not set out here all the possible meanings of the word "though", since for the purposes of the construction of the phrase in question it is clear, in our view, that it is equivalent to "while" so that that provision in question conveys one and only one possible meaning, viz. that it is not a prerequisite that there should be any agreement as to the actual partition as determined by the Director. This interpretation is borne out by the fact that an application for partition of immovable property does not require the agreement or consent of any other party. The application under s. 29 sets the procedure outlined therein in motion, and if there is an agreement as to the partition the matter is at an end. If there is no such agreement, or even if there is such agreement but there is no agreement as to the holding or holdings to be allotted to each co-owner, then the matter is to be decided by lot. The word "finally" in the context of this section can only mean that the matter is ultimately and conclusively decided by the drawing of lots.

88. Εκεί όπου διενεργείται κλήρωση, με την συμπλήρωσή της, συμπληρώνεται και η διανομή. Λαμβάνει ο καθένας ό,τι του κληρώνεται. Δεν προνοείται οπουδήποτε στον Νόμο ότι οι ενδιαφερόμενοι συγκύριοι θα πρέπει να συμφωνήσουν με το αποτέλεσμα της κλήρωσης και κατ’ επέκταση την διανομή. Μετά από τη διανομή αυτή, θα πρέπει ο Διευθυντής να δώσει σε όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα σχετική γνωστοποίηση για το γεγονός (ότι έγινε διανομή βάσει κλήρωσης), και να προχωρήσει στην εγγραφή των τεμαχίων στα ονόματα των δικαιούχων.

89. Στην προκειμένη περίπτωση, σύμφωνα με όσα κατά βάση συνομολογούνται, με τον τρόπο που διεξήχθη η όλη διαδικασία, δεν δόθηκε η δυνατότητα στα εμπλεκόμενα μέρη να εκφράσουν τις επιθυμίες τους, αφού μελετήσουν τα δεδομένα του τεμαχίου και τις πιθανές λύσεις διαχωρισμού με τους εμπειρογνώμονές τους, εφόσον η επιτόπια έρευνα ορίστηκε σε σύντομο χρόνο.

90. Καταρχάς, δεν αναφέρθηκε οποιαδήποτε προσπάθεια επικοινωνίας του Διευθυντή με τους συγκύριους πριν από τον ορισμό της επιτόπιας έρευνας.

91. Έπειτα, οι ειδοποιήσεις για την επιτόπια έρευνα έφεραν ημερομηνία 17.11.2015, και η επιτόπια έρευνα θα λάμβανε χώρα την 15.12.2015, ενώ θα μεσολαβούσε ο χρόνος που θα απαιτείτο για να παραληφθεί μέσω ταχυδρομείου η σχετική ειδοποίηση. Δεν έγινε δεκτό αίτημα αναβολής της, που ζητήθηκε, για να γίνει ανάλογη προεργασία, χωρίς να δικαιολογείται αυτή η ενέργεια.

92. Συναφώς, σύμφωνα και με το άρθρο 32 Κεφ.224, δεν διενεργείται οποιοσδήποτε διαχωρισμός δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 29, εκτός αν ο Διευθυντής δώσει γι' αυτό προηγούμενη ειδοποίηση 30 ημερών σε όλα τα μέρη που επηρεάζονται με αυτόν, και αν μετά την ειδοποίηση αυτή, πρόσωπο στο οποίο δόθηκε η ειδοποίηση αυτή παραλείψει να εμφανιστεί, ο Διευθυντής δύναται να προχωρήσει σε ενέργειες στην απουσία του.

93. Στη συνέχεια, την 15.12.2015, οι Κτηματολόγοι μετέβηκαν στην επιτόπια έρευνα με ήδη έτοιμα, δικά τους σχέδια-προτάσεις, που δεν αναφέρθηκε πως καταρτίστηκαν σύμφωνα με τις επιθυμίες και εισηγήσεις των συνιδιοκτητών. Δεν εξηγήθηκαν τα στοιχεία που λήφθηκαν υπόψη για να διακριβωθεί η αναλογία του Α με τα μερίδια της εταιρείας του Εφεσίβλητου 1 που ήταν τότε η δικαιούχος και η αναλογία του Β με το μερίδιο της Εφεσείουσας. Ενώ αναφέρθηκε πως λήφθηκαν υπόψη το σχήμα ή η μορφολογία του εδάφους, κ.λπ., δεν εξηγήθηκε επακριβώς πώς λήφθηκαν υπόψη και πώς είχαν επιδράσει ή όχι στην τοποθέτηση της διαχωριστικής γραμμής στο συγκεκριμένο σημείο, σε κάθε ξεχωριστό σχέδιο-πρόταση.

94. Η κλήρωση έγινε την ίδια ημέρα, με βάση τα υφιστάμενα σχέδια-προτάσεις των Κτηματολόγων, αφενός χωρίς να έχει μεσολαβήσει χρόνος για τη μελέτη των δεδομένων και την προσπάθεια επίτευξης συμφωνίας, αφετέρου χωρίς να αναφέρεται οπουδήποτε η συγκατάθεση των συνιδιοκτητών να γίνει άμεσα κλήρωση. Δεν έτυχε οποιασδήποτε περιγραφής η διαδικασίας της κλήρωσης, πώς ετοιμάστηκαν οι κλήροι, πού τοποθετήθηκαν, τι ακριβώς έλαβε χώρα.

95. Μετά την κλήρωση, τελειώνει η διαδικασία. Δεν υπάρχει λόγος για διενέργεια άλλης επιτόπιας εξέτασης. Εάν πάλι υπήρχε λόγος για τη διενέργεια δεύτερης επιτόπιας εξέτασης, για να μεσολαβήσει ο χρόνος και να γίνει η προσπάθεια επίτευξης συμφωνίας ή λήψης υπόψη των επιθυμιών των εμπλεκομένων, δεν θα έπρεπε να χρησιμοποιηθεί το αποτέλεσμα της ήδη γενόμενης κλήρωσης.

96. Το άρθρο 29 δεν προβλέπει τη δυνατότητα παρεμβάσεων μετά από την κλήρωση, διαφοροποιώντας τα στοιχεία οποιουδήποτε εκ των τεμαχίων. Τυχόν προσθήκη δικαιώματος διάβασης προς όφελος του Α και εις βάρος του Β, όπως και οποιεσδήποτε ποιοτικές αναπροσαρμογές, θα έπρεπε να γίνει κατά την κατάρτιση των σχεδίων-προτάσεων, και να περιληφθεί στην κλήρωση.

97. Τα πιο πάνω επαρκούν, για να καταδείξουν πως η διαδικασία που ακολουθήθηκε από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου δεν ήταν η ορθή, ήδη από το στάδιο της ειδοποίησης για την πρώτη επιτόπια έρευνα. Τα λάθη που ακολούθησαν ήταν αλυσιδωτά. Παρέλκει η εξέταση οποιωνδήποτε άλλων επιμέρους θεμάτων.

Κατάληξη

98. Για τους λόγους που εξηγήθηκαν, η Έφεση επιτυγχάνει και η προσβαλλόμενη απόφαση, δηλαδή η απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 03.01.2017, ακυρώνεται. Διατάσσεται η επανεξέταση της αίτησης αναγκαστικού διαχωρισμού από τον Διευθυντή, βάσει του άρθρου 29 Κεφ. 224, εντός εύλογου χρόνου.

99. Δεν ευθύνεται ο Εφεσίβλητος 1 για τη διαδικασία που ακολουθήθηκε από τον Διευθυντή, η δε φύση της διαδικασίας και το αποτέλεσμά της δίδει την ευκαιρία, σε αμφότερες τις πλευρές, να βρουν τον τρόπο να συμφωνήσουν στον διαχωρισμό του ακινήτου τους. Υπήρξαν όμως έξοδα της διαδικασίας, που δημιουργήθηκαν από την προσπάθεια υποστήριξης από τον Εφεσίβλητο 2 της απόφασης του Διευθυντή, χωρίς επιτυχία, και αυτό το αποτέλεσμα, λαμβάνοντας υπόψη και τους λόγους για τους οποίους έχει επιτύχει η Έφεση, οδηγεί ως προς το να επιδικαστούν τα έξοδα της Έφεσης προς όφελος της Εφεσείουσας και εναντίον του Εφεσίβλητου 1, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η κατάληξη του Δικαστηρίου ως προς τα έξοδα δεν εμποδίζει τις δύο πλευρές να συμφωνήσουν διαφορετικά.

(Υπ.) …………………………..

Χρ. Μίτλεττον, Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ

---

[1] Χριστοδούλου ν. Αριστοδήμου (1996) 1 ΑΑΔ 552, Ζερβού ν. Χαραλάμπους (1996) 1 ΑΑΔ 447, Καρεκλά ν. Κλεάνθους (1997) 1 ΑΑΔ 1119, Αθανασίου ν. Κουνούνη (1997) 1 ΑΑΔ 614, Παπακοκκίνου ν. Σμυρλή (2001) 1 ΑΑΔ 1653, Χριστοφή ν. Ζαχαριάδη (2002) 1 ΑΑΔ 401, Χρίστου ν. Khoreva (2002) 1 ΑΑΔ 207, Ιωάννου ν. Παλάζη (2004) 1 ΑΑΔ 576, Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Vlatislaw (2011) 1 ΑΑΔ 55, Τσιντίδης ν. Χαριδήμου (2012) 1 ΑΑΔ 2290.

[2] Μακρίδης ν. Dharaghji (1990) 1 ΑΑΔ 1013, Πιττάλης ν. Ianira Entr. Ltd (1997) 1 ΑΑΔ 184, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 ΑΑΔ 2298, Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου (2013) 1 ΑΑΔ 832, Α.Α.Ι ν. Χρυσοστόμου, Πολιτική Έφεση 298/2014, ημερομηνίας 14.12.2023.

[3] Philippou v. Odysseos (1989) 1 CLR 1, Καούρης v. Δημητρίου (2008) 1 ΑΑΔ 967, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 ΑΑΔ 2298, Μελικίδης ν. Παπαγεωργίου (2013) 1 ΑΑΔ 832.

[4] Η αρίθμηση γίνεται από το Δικαστήριο, για σκοπούς συνέχειας στην αρίθμηση των τεκμηρίων.

[5] βλ. και Γεωργιάδη-Σιακίδη v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 ΑΑΔ 711, Trident Hotels Ltd v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2010) 1 ΑΑΔ 598.

[6] Savva v. Petrou (1987) 1 CLR 180.

[7] Αχιλλέως ν. Πιττάρα (2012) 1 ΑΑΔ 1590.

[8] και στην Fatsita v. Fatsita (1988) 1 CLR 210 δεν λέχθηκε κάτι διαφορετικό.

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο