ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Λ. ΧΑΒΙΑΡΑ, Προσ. Ε.Δ.
Αρ. Υπ. 11815/2021
Μεταξύ:
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ
Κατηγορούσα Αρχή
-και-
ΞΕΝΙΑ ΖΑΧΑΡΙΑΔΟΥ
Κατηγορούμενη
Ημερομηνία: 8.1.2024
Για την Κατηγορούσα Αρχή: κ. Αναξαγόρου
Για τον Κατηγορούμενο: κα. Μπαγιαζίδου
ΑΠΟΦΑΣΗ
Το Κατηγορητήριο
Η Κατηγορούμενη αντιμετωπίζει εννέα κατηγορίες οι οποίες αφορούν στην άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη χωρίς να είναι εγγεγραμμένη στο σχετικό μητρώο κτηματομεσιτών, στην άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη χωρίς κατοχή ετήσιας προς τούτο άδειας, προβολή και διαφήμιση ως κτηματομεσίτης και παραπλάνησης ως προς την ταυτότητα αδειούχου κτηματομεσίτη κατά παράβαση των άρθρων 2, 11(1)-(3), 12(1)-(2), 13, 14, 17, 26(1)-(2), 33(1), 33(3), 33(5), 33(6) και 34(2) του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010. Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες των αδικημάτων, αυτά διαπράχθηκαν κατά ή περι τον Ιούλιο του 2021.
Η Μαρτυρία
Για να αποδείξει την υπόθεση της η παραπονούμενη, παρουσίασε ένα μάρτυρα τον ΜΚ1. Μετά που κλήθηκε σε απολογία η Κατηγορούμενη, κατάθεσε ενόρκως και κάλεσε ένα μάρτυρα υπεράσπισης τον ΜΥ1.
Ο ΜΚ1 είναι λειτουργός στο Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών (στο εξής «το Συμβούλιο»). Κατάθεσε γραπτή δήλωση (Έγγραφο Α) στο Δικαστήριο την οποία υιοθέτησε. Αναφέρθηκε στις ενέργειες στις οποίες προέβη και κατάθεσε αριθμό εγγράφων ως τεκμήρια στο Δικαστήριο. Σύμφωνα με τον ΜΚ1 περί τον Ιούλιο του 2021 το Συμβούλιο έγινε δέκτης παραπόνων ότι φυσικά και νομικά πρόσωπα ασκούσαν παράνομα κτηματομεσιτικές εργασίες. Ανάμεσα στα άτομα που καταγγέλθηκαν ήταν και αυτό της Κατηγορούμενης. Συγκεκριμένα καταγγέλθηκε ότι ασκεί κτηματομεσιτικές εργασίες μέσω δημοσιεύσεων που ανάρτησε στη πλατφόρμα κοινωνικής δικτύωσης facebook. Ο ΜΚ1 προέβη σε έλεγχο στα μητρώα του Συμβουλίου και διαπίστωσε ότι δεν υπήρχε το όνομα της Κατηγορούμενης στον κατάλογο εγγεγραμμένων κτηματομεσιτών, ούτε κάποιος αδειούχος με το συγκεκριμένο όνομα.
Στις 20.7.2021 επισκέφθηκε το εμπορικό προφίλ της Κατηγορούμενης στην σελίδα Marketplace του facebook (Τεκμήριο 1) και διαπίστωσε ότι υπήρχαν αναρτημένες 6 αγγελίες για πώληση και ενοικίαση ακινήτων, 73 καταχωρήσεις αγοραπωλησιών καθώς και άλλες αγγελίες. Σε όλες τις αγγελίες δεν αναγράφονταν τα στοιχεία των ιδιοκτητών. Προχώρησε να ανοίξει δυο αγγελίες (Τεκμήρια 2 και 3) στις οποίες υπήρχαν φωτογραφίες των ακινήτων χωρίς να αναγράφονταν στοιχεία επικοινωνίας ιδιοκτητών. Στις πληροφορίες πωλητή όμως καταγραφόταν το ονοματεπώνυμο της Κατηγορούμενης.
Αντεξεταζόμενος είπε ότι δεν προχώρησε στην προβολή του προφίλ για να δει που εργάζεται η Κατηγορούμενη. Υποβλήθηκε στον ΜΚ1 ότι αυτή εργάζεται σε εταιρεία που ασχολείται με ανέγερση κατοικιών και ο ΜΚ1 απάντησε ότι ακόμη κι αν είναι έτσι τα πράγματα, δεν αναγράφονταν τα στοιχεία ιδιοκτησίας των ακινήτων.
Η Κατηγορούμενη υιοθέτησε και κατάθεσε γραπτή δήλωση (Έγγραφο Β). Σύμφωνα με την Κατηγορούμενη, εργοδοτήθηκε από τον ΜΥ1 στις 3.1.2020 στην εταιρεία LAUREA LTD και στη συνέχεια στην εταιρεία TOPCY1 DEVELOPMENT LTD. Όποτε της ζητηθεί από τον ΜΥ1 ασκεί επιπρόσθετα καθήκοντα στην εταιρεία TOPCY2 DEVELOPMENT LTD. Η LAUREA LTD ασχολείται με διαχείριση των ακινήτων των δυο άλλων εταιρειών ενώ οι άλλες δυο εταιρείες ασχολούνται με την αγορά και ανάπτυξη γης, ανέγερση και πώληση διαμερισμάτων, οικιών και πολυτελών οικιών.
Είναι διευθύντρια πωλήσεων και ανάμεσα στα καθήκοντα της είναι η διαφήμιση και προώθηση των ακινήτων των εταιρειών TOPCY1 και TOPCY2. Με παρότρυνση του ΜΥ1 δημιούργησε το εμπορικό προφίλ (Τεκμήριο 1) και ανέβασε φωτογραφίες διάφορων κατοικιών για τις οποίες κατάθεσε τίτλους ιδιοκτησίας (Τεκμήρια 7, 9, 12, 15) καθώς και διάφορες συμφωνίες, φωτογραφίες και πωλητήρια έγγραφα (Τεκμήρια 8, 10, 11, 13, 14, 16-21). Είπε επίσης ότι προέβη σε ανάρτηση για μια οικία η οποία είναι ιδιοκτησίας της συζύγου του ΜΥ1 επειδή της το ζήτησε και κατέχει πληρεξούσιο έγγραφο (Τεκμήριο 24). Όλες οι αναρτήσεις, υποστήριξε η Κατηγορούμενη, έγιναν στα πλαίσια των καθηκόντων της ως υπάλληλος κατόπιν προτροπής του ΜΥ1.
Αντεξεταζόμενη ανάφερε ότι ο ΜΥ1 έχει 9 εταιρείες. Είναι όμιλος εταιρειών και η TOPCY2 είναι μια από αυτές για αυτό όποτε της ζητηθεί να κάνει κάτι το κάνει. Της υποδείχθηκε το Τεκμήριο 2 και είπε ότι σε αυτό φαίνονται οι φωτογραφίες δυο έργων. Δεν φαίνεται ημερομηνία γιατί είναι η εξωτερική του κατάσταση και δεν επιλέχθηκε (από τον ΜΚ1) για να φανεί συγκεκριμένα. Συμφώνησε όμως ότι για να εκτυπώθηκε στις 20.7.2021 είχε ήδη αναρτηθεί. Της υποδείχθηκε ακολούθως το Τεκμήριο 9 που είναι ως είπε τα ίδια έργα και ήταν η θέση του κ. Αναξαγόρου ότι μεταβιβάστηκε στην TOPCY1 περίπου 6 μήνες μετά. Η Κατηγορούμενη συμφώνησε και είπε ότι όταν μια κατασκευαστική εταιρεία ενδιαφερθεί για ένα ακίνητο έρχεται σε συνεννόηση με τον πωλητή και αγοράζει. Όταν αγοραστεί και υπάρχει πωλητήριο έγγραφο αρχίζουν τις διαδικασίες χωρίς να περιμένουν τον τίτλο ιδιοκτησίας. Η πολυκατοικία που φαίνεται στα Τεκμήρια 2 και 9 ήταν ιδιοκτησίας της TOPCY2 πριν την αποκτήσει η TOPCY1. Τα ίδια ισχύουν σύμφωνα με την Κατηγορούμενη και για το έργο που αφορά στο Τεκμήριο 12 που είναι η ίδια διαφήμιση που φαίνεται στο Τεκμήριο 1. Διαφώνησε στην υποβολή ότι στις 20.7.2021 η ΤOPCY1 δεν ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης των ακινήτων γιατί υπήρχε πωλητήριο έγγραφο.
Ο ΜΥ1 παρουσίασε επίσης γραπτή δήλωση (Έγγραφο Γ). Ο ΜΥ1 είπε ότι είναι ο βασικός μέτοχος ομίλου εταιρειών ανάμεσα στις οποίες είναι και οι πιο πάνω αναφερόμενες εταιρείες και παρουσίασε πιστοποιητικά μετόχων των εν λόγω εταιρειών (Τεκμήρια 27-29). Σύμφωνα με τον ΜΥ1, η Κατηγορούμενη, όποτε το απαιτούν οι επιχειρηματικές του δραστηριότητες ασκεί καθήκοντα και στην TOPCY2. Ανάφερε επίσης ότι στις αρχές του 2021 παρότρυνε την Κατηγορούμενη να δημιουργήσει εμπορικό προφίλ για να προωθήσει τα υπό ανέγερση διαμερίσματα των εταιρειών TOPCY1 και ΤΟPCY2 και συγκεκριμένα η Κατηγορούμενη ανάρτησε έργα ιδιοκτησίας και των δυο εταιρειών. Οι αναρτήσεις έγιναν στα πλαίσια των καθηκόντων της ως υπάλληλος.
Ο ΜΥ1 αναγνώρισε επίσης στο προφίλ της Κατηγορούμενης τα έργα, τα οποία ονομάτισε. Αναγνώρισε επίσης την οικία στην οποία αναφέρθηκε η Κατηγορούμενη ως το σπίτι του. Η εν λόγω οικία είναι στο όνομα της συζύγου του αλλά είναι η οικία τους διότι όλα τα προσωπικά τους σπίτια είναι στο όνομα της συζύγου του.
Αξιολόγηση
Παρακολούθησα με προσοχή τους μάρτυρες. Ολόκληρη η μαρτυρία τους έχει καταγραφεί στα πρακτικά και έχει αποτιμηθεί στο σύνολο της. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας τους, έχοντας εξετάσει και το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια, έλαβα υπόψη την εικόνα τους στο Δικαστήριο αλλά εξέτασα επίσης την μαρτυρία τους και υπό το φως της ανθρώπινης πείρας και συμπεριφοράς, στοιχείο αποφασιστικής σημασίας για να καταλήξει το Δικαστήριο ως προς την αξιοπιστία τους (βλ. Ζαβρού ν. Χαραλάμπους (1996) 1 Α.Α.Δ 447, Χριστοφή ν Ζαχαριάδη (2002) 1 Α.Α.Δ 401, Παπαδοπούλου v Αστυνομίας (2007) 2 Α.Α.Δ 173, Κυπριανού ν Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ 816).
Μικρές αντιφάσεις σε ασήμαντες λεπτομέρειες ή ελαχίστου σημασίας ανακρίβειες δεν καταστρέφουν την όλη αξιοπιστία του μάρτυρα, την οποία το Δικαστήριο δεν εξετάζει αποσπασματικά (βλ. Κουδουνάρης ν Αστυνομίας (1991) 2 Α.Α.Δ 320).
Με βάση τα πιο πάνω προχωρώ να καταγράψω όσα αποκόμισα από την ενώπιον μου μαρτυρία.
Ο ΜΚ1 άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Ο εν λόγω μάρτυρας κατάθεσε σε σχέση με όλες τις ενέργειες στις οποίες προέβη. Η μαρτυρία του παρουσίαζε λογική και συνοχή και την αποδέχομαι. Δεν αφαιρεί από την αξιοπιστία του μάρτυρα το γεγονός ότι δεν προέβη σε περαιτέρω έρευνες σε σχέση με το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων. Άλλωστε για το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου / υποστατικού, το βάρος απόδειξης ότι το ακίνητο ανήκε ή δεν ανήκε σε κάποιον κατηγορούμενο δεν βρίσκεται στους ώμους της κατηγορούσας αρχής αλλά της υπεράσπισης να το αποσείσει στην βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων (βλ. Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών ν. Plus Properties (G.C) Ltd, Ποιν. Εφ. 144/2020 ημερ. 11.7.22).
Η Κατηγορούμενη επίσης άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Κατάθετε με ευθύτητα και αυθορμητισμό και κρίνω ότι ήταν ειλικρινής. Η ειλικρίνεια της διαφαίνεται και από το γεγονός ότι δεν προσπάθησε με οποιοδήποτε τρόπο να αρνηθεί ότι προχώρησε στις επίδικες αναρτήσεις όπως επίσης δεν θεωρώ ότι οι ισχυρισμοί που πρόβαλε στο Δικαστήριο έγιναν με σκοπό αποφυγής ευθυνών. Αποδέχομαι τον ισχυρισμό της ότι εργοδοτείτο από την LAUREA LTD και ακολούθως από την TOPCY1 ενώ όποτε είναι απαραίτητο εργάζεται και για την TOPCY2 ως λογικό δεδομένου του ότι πρόκειται για όμιλο εταιρειών ιδιοκτησίας ως διαφάνηκε του ΜΥ1. Αποδέχομαι επίσης την θέση της ότι οι κατασκευαστικές εταιρείες αρχίζουν να διαφημίζουν τα υπό ανέγερση έργα τους χωρίς να περιμένουν την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας από τη στιγμή που υπάρχει πωλητήριο έγγραφο για να μην υπάρξουν καθυστερήσεις ως λογικό. Αποδέχομαι επίσης τη θέση της ότι το προφίλ και οι αναρτήσεις έγιναν κατόπιν προτροπής και οδηγιών του ΜΥ1 καθότι οι πράξεις αυτές δικαιολογούνται από την θέση την οποία κατέχει η Κατηγορούμενη στην TOPCY1, δηλαδή ήταν αναμενόμενες. Γίνεται επίσης αποδεκτός ο ισχυρισμός της Κατηγορούμενης ότι για την περίπτωση της κατοικίας του ΜΥ1 και της συζύγου του (ιδιοκτησίας της συζύγου) ενήρηγσε στην βάση πληρεξούσιου εγγράφου (Τεκμήριο 24). Γενικά η μαρτυρία της Κατηγορούμενης γίνεται αποδεκτή.
Ο ΜΥ1 επίσης έκανε καλή εντύπωση στο Δικαστήριο. Και η δική του μαρτυρία παρουσίαζε λογική και συνοχή και την αποδέχομαι στο σύνολο της. Παρά του ότι κατά την αντεξέταση της Κατηγορούμενης αμφισβητήθηκε ότι τα ακίνητα που διαφημίζονταν ήταν ιδιοκτησίας της TOPCY1, ο ΜΥ1 που είναι ο διευθυντής και κύριος μέτοχος της TOPCY1 και της TOPCY2 δεν αντεξετάστηκε επί τούτου. Ενώ ο ΜΥ1 ανάφερε ότι εκείνος έδωσε οδηγίες στην Κατηγορούμενη να προβεί στην δημιουργία προφίλ και στις αναρτήσεις, επιβεβαιώνοντας στην ουσία την μαρτυρία της, και πάλι δεν αντεξετάστηκε. Υπενθυμίζω ότι η πλευρά της Κατηγορούσας Αρχής δεν αντεξέτασε τον ΜΥ1 αφήνοντας έτσι την μαρτυρία του αδιαμφισβήτητη (βλ. Frederickou Schools Co. Ltld κ.α. ν. ACUAC INC. (2002) 1 Α.Α.Δ. 1527, Πιριλίδη ν. Δήμος Λεμεσού Ποιν. Εφ. 331/2015, ημερ. 11.12.2017, ECLI:CY:AD:2017:B454, Γ.Α. ν. Δημοκρατίας Ποιν. Εφ. 178/17, ημερ. 24.10.2018, ECLI:CY:AD:2018:B457).
Ευρήματα
Στην βάση της πιο πάνω αξιολόγησης προκύπτουν ως ευρήματα του Δικαστηρίου τα πιο κάτω:
Περί τον Ιούλιο του 2021 το Συμβούλιο έγινε δέκτης παραπόνων ότι η Κατηγορούμενη διαφήμιζε ακίνητα στο facebook μέσω προφίλ της στην σελίδα Marketplace (Τεκμήριο 1).
Στις 20.7.2021 ο ΜΚ1 διαπίστωσε ότι υπήρχαν αναρτημένες 6 αγγελίες για πώληση και ενοικίαση ακινήτων, 73 καταχωρήσεις αγοραπωλησιών καθώς και άλλες αγγελίες. Στις πληροφορίες πωλητή καταγραφόταν το ονοματεπώνυμο της Κατηγορούμενης (Τεκμήρια 1, 2, 3).
Η Κατηγορούμενη δεν είναι εγγεγραμμένη στο μητρώο του Συμβουλίου ως κτηματομεσίτης και δεν κατέχει άδεια άσκησης του επαγγέλματος του Κτηματομεσίτη. Η Κατηγορούμενη είναι υπάλληλος στην εταιρεία ΤΟPCY1 η οποία ανήκει σε όμιλο εταιρειών στον οποίο είναι επίσης οι εταιρείες LAUREA και TOPCY 2.
Oι πιο πάνω εταιρείες είναι ιδιοκτησίας του ΜΥ1 ο οποίος είναι και ο βασικός μέτοχος τους και αυτός που εργοδότησε την Κατηγορούμενη η οποία κατέχει την θέση της διευθύντριας πωλήσεων και ανάμεσα στα καθήκοντα της είναι η διαφήμιση και προώθηση των ακινήτων των εταιρειών TOPCY1 και TOPCY2.
Ο ΜΥ1 παρότρυνε την Κατηγορούμενη να δημιουργήσει το προφίλ (Τεκμήριο 1) και τις έδωσε οδηγίες να αναρτήσει διαφημίσεις για τα ακίνητα των πιο πάνω εταιρειών και η Κατηγορούμενη το έπραξε.
Η σύζυγος του ΜΥ1 εξέδωσε γενικό πληρεξούσιο έγγραφο (Τεκμήριο 24) προς την Κατηγορούμενη με ισχύ από την 1.6.2020, δηλαδή προγενέστερα της επίδικης περιόδου που καθορίζει το κατηγορητήριο. Στο εν λόγω πληρεξούσιο δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά σε διαφήμιση αλλά θεωρώ ότι από τη στιγμή που εξουσιοδοτείται να πουλήσει, να ενοικιάσει, να διαχειριστεί με οποιοδήποτε τρόπο η Κατηγορούμενη θεωρεί ορθό θα ήταν παράλογο να μην περιλαμβανόνταν στις πράξεις αυτές και η διαφήμιση. Διαφορετικά πως θα γινόταν γνωστό στον κόσμο ότι η κατοικία η συγκεκριμένη, είναι διαθέσιμη. Επίσης, παρά την ύπαρξη του πληρεξουσίου, και η ανάρτηση για την κατοικία έγινε κατόπιν οδηγιών του ΜΥ1.
Νομική Πτυχή
Με την άρνηση των Κατηγοριών η Κατηγορούσα Αρχή έχει υποχρέωση να αποδείξει κάθε συστατικό στοιχείο των αδικημάτων, με αποδεκτή μαρτυρία, και δεν επιτρέπονται υποθέσεις ως προς την ύπαρξη γεγονότων, όσο εύλογες και εάν είναι (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Σπύρος Σπύρου (2002) 2 ΑΑΔ 71, Λοϊζου ν. Αστυνομίας (1989) 2 Α.Α.Δ. 363 και Σωτηριάδης ν. Αστυνομίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 482).
Ο κατηγορούμενος δεν υποχρεούται να αποδείξει ότι οι ισχυρισμοί του είναι αληθινοί ή βάσιμοι αλλά αρκεί η δημιουργία λογικής αμφιβολίας. Διαφορετική προσέγγιση θα παραβίαζε το τεκμήριο της αθωότητας το οποίο κατοχυρώνεται από το Άρθρο 12(4) του Συντάγματος (Ιακώβου ν. Δημοκρατίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 211, σελίδα 218).
Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου 71(Ι)/2010 ανωτέρω:
«αδειούχος κτηματομεσίτης» σημαίνει εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο κατέχει ισχύουσα άδεια που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 17 και περιλαμβάνει πρόσωπο το οποίο ασκεί νόμιμα το επάγγελμα του κτηματομεσίτη σε άλλο κράτος μέλος και παρέχει υπηρεσίες στη Δημοκρατία σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου·
«εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης» σημαίνει κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο Κτηματομεσιτών δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου·
«κτηματική συναλλαγή» σημαίνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ή μίσθωση ακίνητου πέραν του ενός μηνός, περιλαμβανομένης της παραχώρησης ακινήτου με αντιπαροχή και περιλαμβάνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ακινήτου μέσω της μεταβίβασης εταιρικών μετοχών·
«κτηματομεσίτης» σημαίνει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή·
Στο άρθρο 33(1) και (2) του ίδιου Νόμου προνοείται ότι κανένα πρόσωπο δε δικαιούται:
«(α) να ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη ή με οποιοδήποτε τρόπο να ενεργεί ως κτηματομεσίτης.
(β) να προβάλλεται ή διαφημίζεται ως κτηματομεσίτης ή να επαγγέλλεται με οποιοδήποτε όνομα, επωνυμία ή τίτλο στον οποίο περιέχονται οι λέξεις “κτηματομεσίτης”, “κτηματομεσιτικοί σύμβουλοι”, “κτηματομεσιτικές επιχειρήσεις” ή “κτηματομεσιτεία” ή άλλες ταυτόσημες ή παρόμοιες φράσεις ή λέξεις σε οποιαδήποτε γλώσσα ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία.
(γ) να διενεργεί ξεναγήσεις οποιουδήποτε προσώπου που επιθυμεί την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος.
(δ) να διαφημίζει ή προβάλλει ή προτείνει οποιαδήποτε κτηματική αγορά ή πώληση ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος.
(ε) εν γνώσει του να δημοσιεύει ή διευθετεί τη δημοσίευση διαφημίσεων στις οποίες δεν αναγράφονται κατά τρόπο σαφή και πλήρη το όνομα και στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη της κατά τον ουσιώδη χρόνο.
(στ) να αξιώνει ή εισπράττει ή αποκτά δικαιώματα δυνάμει σύμβασης αναφορικά με οποιαδήποτε αμοιβή αναφορικά με υπηρεσίες που παρασχέθηκαν ή θα παρασχεθούν και έχουν σχέση, άμεση ή έμμεση, με την εργασία του κτηματομεσίτη.
εκτός εάν το πρόσωπο αυτό είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 17 ή εμπίπτει εντός των προνοιών του άρθρου 15 και δεν του έχει επιβληθεί απαγόρευση δυνάμει του άρθρου 16.
(2) Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του εδαφίου (1), δεν αποτελεί άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη ή άλλως πως πραγματοποίηση κτηματομεσιτείας:
(α) Η διαφήμιση, προβολή ή πρόταση από επιχειρηματία ανάπτυξης γης και οικοδομών οποιασδήποτε κτηματικής αγοράς ή πώλησης ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί προϊόν επιχειρηματικής του δραστηριότητας που προέκυψε μετά από σύμβαση αντιπαροχής με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ακινήτου·
(β) οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου ή από διαχειριστή/παραλήπτη, προσωρινό διαχειριστή ή εκκαθαριστή εταιρείας ή από διαχειριστή ή παραλήπτη προσώπου που τελεί υπό πτώχευση·
(γ) οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται από βοηθό κτηματομεσίτη ή από υπάλληλο αδειούχου κτηματομεσίτη με οδηγίες του αδειούχου κτηματομεσίτη στον οποίο εργοδοτείται. »
Από το λεκτικό των σχετικών άρθρων του Νόμου ανωτέρω, προκύπτει ότι εάν αποδειχθεί η αντικειμενική υπόσταση του αδικήματος, δεν απατείται συνδρομή ένοχης διάνοιας (mens rea), εφόσον πρόκειται για αδίκημα αυστηρής ευθύνης. Σκοπός της σχετικής νομοθεσίας, δηλαδή του Νόμου 71(Ι)/2010 ήταν να ρυθμίσει το πως λειτουργεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη (βλ. Halsbury’s Laws of England 4th ed. Reissue, Vol. 11(1), par. 18 και Sea Island and Tours Ltd v KOT (1995) 2 A.A.Δ. 166, Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών ν Berriman Properties (Overseas) Ltd Πονική Εφεση 127/2014 ημερ. 8.7.16).
Στην υπό εξέταση περίπτωση δεν υπήρξε αμφισβήτηση από πλευράς υπεράσπισης ότι η Κατηγορούμενη διαφήμιζε και προωθούσε τα ακίνητα μέσω του προφίλ της στο Marketplace, ούτε ότι εκείνη είχε προβεί στις αναρτήσεις. Ενήργησε δηλαδή ως κτηματομεσίτης.
Εκείνο το οποίο ξεκάθαρα προώθησε η υπεράσπιση είναι ότι όλα έγιναν στα πλαίσια των καθηκόντων της Κατηγορούμενης ως υπεύθυνη πωλήσεων και κατόπιν προτροπής του ΜΥ1 σε ό,τι αφορά τα ακίνητα των TOPCY 1 και ΤΟPCY2 και δυνάμει πληρεξούσιου εγγράφου για την κατοικία ιδιοκτησίας της συζύγου του ΜΥ1.
Έχω ήδη αποδεχθεί ότι όλες οι αναρτήσεις έγιναν σύμφωνα με προτροπές και οδηγίες του ΜΥ1. Συνεπώς, η Κατηγορούμενη ακολουθούσε εντολές του αφεντικού της ως υπάλληλος των εταιρειών του. Εκείνο που μένει να εξεταστεί είναι κατά πόσο οι διαφημίσεις γίνονταν στο όνομα των εταιρειών.
Είναι γεγονός ότι στα Τεκμήρια 2 και 3 αναγράφεται ως πωλητής η Κατηγορούμενη.
Στο Τεκμήριο 8 που είναι επίσης διαφήμιση, η φωτογραφία της πρώτης σελίδας φέρει το λογότυπο της TOPCY Construction and Development Ltd, στην δεύτερη σελίδα κάτω από την «Περιγραφή» φαίνεται το όνομα της εταιρείας το όνομα του έργου η τοποθεσία και πόσα διαμερίσματα είναι διαθέσιμα. Στην τρίτη σελίδα, που είναι οι πληροφορίες πωλητή και πάλι φαίνεται το ονοματεπώνυμο της Κατηγορούμενης. Στην 9η σελίδα του Τεκμήριου 8 φαίνεται η προυπηρεσία της Κατηγορούμενης και καταγράφεται ότι εργάζεται ως «sales manager» στην TOPCY. Στο Τεκμήριο 11, το οποίο είναι επίσης διαφήμιση στις πληφορίες πωλητή πάλι φαίνεται το ονοματεπώνυμο της Κατηγορούμενης. Στις υπόλοιπες φωτογραφίες, πέραν της πρώτης σελίδας, φαίνεται το λογότυπο της TOPCY. Στο Τεκμήριο 14 επίσης φαίνεται το ονοματεπώνυμο της Κατηγορούμενης στα στοιχεία πωλητή και το λογότυπο της TOPCY στις φωτογραφίες, κάτι το οποίο επαναλαμβάνεται και στο Τεκμήριο 16.
Κατά συνέπεια, στις διαφημίσεις παρά του ότι υπάρχει λογότυπο TOPCY σε όλες ανεξαιρέτως στις πληροφορίες του πωλητή παρουσιάζεται ως να είναι η Κατηγορούμενη. Με βάση τη κοινή λογική και εμπειρία, οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος να ενοικιάσει ή να αγοράσει θα ψάξει στην διαφήμιση να δει ποιο είναι εκείνο το άτομο που διαφημίζει. Επομένως το πρώτο όνομα που θα είχε σημασία στην περίπτωση αυτή είναι αυτό της Κατηγορούμενης και αυτό γιατί είναι στις πληροφορίες του πωλητή. Δεν διέλαθε της προσοχής μου ότι στα Τεκμήρια 8, 11, 14 και 16 υπάρχει στα στοιχεία επικοινωνίας ένα κινητό τηλέφωνο και μια διεύθυνση ηλεκτρονικής αλληλογραφίας με όνομα «infotopcy», ο συσχετισμός όμως με την ίδια την TOPCΥ θα μπορούσε κατά την κρίση μου να γίνει μόνο μετά που κάποιος θα επικοινωνούσε στον αριθμό ή στην ηλεκτρονική διεύθυνση που βλέπει στην διαφήμιση. Επομένως, δεν είναι ξεκάθαρο στο κοινό ότι οι διαφημίσεις γίνονταν στο όνομα της εταιρείας, έστω και αν αυτός ήταν ο σκοπός.
Η Κατηγορούμενη αντιμετωπίζει επίσης κατηγορίες προβολής ως κτηματομεσίτης. Στο άρθρο 33(β) ανωτέρω καταγράφεται «ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία». Οι αναρτήσεις των εν λόγω διαφημίσεων που έχουν κατατεθεί ενώπιον μου ως Τεκμήρια αλλά και η ίδια η περιγραφή τους παραπέμπουν σε άσκηση κτηματομεσιτικής εργασίας στο ευρύ κοινο, ενώ ο μέσος πολίτης θα αντιλαμβάνονταν σαφώς ότι το πρόσωπο το οποίο προβαίνει στις εν λόγω αγγελίες ενεργεί ως κτηματομεσίτης. Επιπρόσθετα, ο τρόπος με τον οποίο διαφημίστηκαν και χωρίς αναγραφή του ονόματος του ιδιοκτήτη στις πληροφορίες πωλητή προκαλεί κατά την κρίση μου σύγχυση στο κοινό.
Η Κατηγορούμενη, τουλάχιστον για την περίπτωση ενός ακινήτου, δηλαδή αυτού που είναι ιδιοκτησίας της συζύγου του ΜΥ1 ενήργησε σύμφωνα με πληρεξούσιο έγγραφο (Τεκμήριο 24). Δεν επαρκεί όμως για να οδηγήσει σε απόρριψη οποιασδήποτε κατηγορίας καθότι δεν κατηγορείται η Κατηγορούμενη για μια μεμονωμένη πράξη αλλά για την ευρύτερη δράση της.
Κατάληξη
Εν όψει όλων των πιο πάνω, η Κατηγορούσα Αρχή έχει αποδείξει την υπόθεση της στον απαιτούμενο βαθμό. Ως εκ τούτου, η Κατηγορούμενη κρίνεται ένοχη στις κατηγορίες 1-9.
Προτού εγκαταλείψω την απόφαση μου θεωρώ χρήσιμο να αναφέρω ότι διάγουμε την εποχή της τεχνολογίας. Τόσο η ίδια η τεχνολογία όσο και οι δυνατότητες που παρέχονται σήμερα στην χρήση της τεχνολογίας αναπτύσσονται με ραγδαίο ρυθμό. Μεγάλο μέρος του μαρτυρικού υλικού σε αυτή την υπόθεση έχει εξασφαλιστεί πλατφόρμα κοινωνικής δικτύωσης και εφαρμογές (Τεκμήρια 1, 2, 3, 8, 11, 14, 16). Είναι πλέον σύνηθες φαινόμενο να γίνονται διαφόρων ειδών συναλλαγές και να προβάλλονται διάφορες διαφημίσεις πάσης φύσεως μέσω του διαδικτύου, διάφορων ιστοσελίδων, από διάφορες πλατφόρμες ή άλλα τεχνολογικά μέσα και χωρίς την ανάγκη της φυσικής παρουσίας οποιουδήποτε προσώπου. Τα δεδομένα δεν ανταποκρίνονται στην σημερινή τεχνολογική πραγματικότητα και θα ήταν χρήσιμο να γίνει αναθεώρηση του οικείου Νόμου ούτως ώστε να συμβαδίζει με αυτή την νέα τάξη πραγμάτων υιοθετώντας την επισήμανση της Α. Πανταζή Ε.Δ. ως ήταν τότε στην υπόθεση 884/2016 Ε.Δ. Λάρνακας, ημερομηνίας 6.9.2019 ως προς τα πιο πάνω.
(Υπ.).....................................
Λ. Χαβιαράς, Προσ Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής