ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Λ. ΧΑΒΙΑΡΑ, Προσ. Ε.Δ.
Αρ. Υπ. 1636/2022
Μεταξύ:
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ
Κατηγορούσα Αρχή
-και-
1.I.G. GEORGIOU PROPERTY LTD
2.INA BORS GEORGIOU
3.IGOR BORSS
4.GLORIA BORSS
Κατηγορούμενη
Ημερομηνία: 23.2.2024
Για την Κατηγορούσα Αρχή: κ. Αναξαγόρου
Για τον Κατηγορούμενο: κ. Παπάμιχαηλ
ΑΠΟΦΑΣΗ
Το Κατηγορητήριο
Οι Κατηγορούμενες 1 και 2 αντιμετωπίζουν οκτώ κατηγορίες οι οποίες αφορούν στην άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη χωρίς να είναι εγγεγραμμένες στο σχετικό μητρώο κτηματομεσιτών, στην άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη χωρίς κατοχή ετήσιας προς τούτο άδειας, ενέργειας ως κτηματομεσίτες και, προβολή και διαφήμιση ως κτηματομεσίτες κατά παράβαση των άρθρων 2, 11(1)-(3), 12(1)-(2), 13, 14, 17, 26(1)-(2), 33(1), 33(3), 33(5), 33(6) και 34(2) του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010. Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες των αδικημάτων, αυτά διαπράχθηκαν κατά ή περι τον Φεβρουάριο του 2022.
Η υπόθεση εναντίον των Κατηγορούμενων 3 και 4 αποσύρθηκε σε προγενέστερο στάδιο λόγω μη επίδοσης.
Η 9η κατηγορία αποσύρθηκε επίσης από πλευράς κατηγορούσας αρχής.
Η Μαρτυρία
Για να αποδείξει την υπόθεση της η παραπονούμενη, παρουσίασε ένα μάρτυρα τον ΜΚ1. Μετά που κλήθηκαν σε απολογία οι Κατηγορούμενοι, κατάθεσε ενόρκως η 2η Κατηγορούμενη και δεν κάλεσαν κάποιο μάρτυρα υπεράσπισης .
Ο ΜΚ1 είναι λειτουργός στο Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών (στο εξής «το Συμβούλιο»). Κατάθεσε γραπτή δήλωση (Έγγραφο Α) στο Δικαστήριο την οποία υιοθέτησε. Αναφέρθηκε στις ενέργειες στις οποίες προέβη και κατάθεσε αριθμό εγγράφων ως τεκμήρια στο Δικαστήριο. Σύμφωνα με τον ΜΚ1 περί τον Φεβρουάριο του 2022 το Συμβούλιο έγινε δέκτης παραπόνων ότι φυσικά και νομικά πρόσωπα ασκούσαν παράνομα κτηματομεσιτικές εργασίες. Ανάμεσα στα άτομα που καταγγέλθηκαν ήταν και αυτά των πρώην Κατηγορούμενων 3 και 4. Ο ΜΚ1 προέβη σε έλεγχο στα μητρώα του Συμβουλίου και διαπίστωσε ότι δεν υπήρχαν τα ονόματα των πρώην Κατηγορούμενων 3 και 4 στον κατάλογο εγγεγραμμένων κτηματομεσιτών, ούτε κάποιος αδειούχος με το συγκεκριμένο όνομα.
Στις 3.2.2022 επισκέφθηκε στην σελίδα marketplace στην πλατφόρμα κοινωνικής δικτύωσης facebook και διαπίστωσε ότι υπήρχε αναρτημένη αγγαελία για ενοικίαση μιας οικίας στην Λεμεσό (Τεκμήριο 2). Αναφερόταν το ποσό, πληροφορίες για την οικία και υπήρχαν φωτογραφίες. Στα στοιχεία επικοινωνίας υπήρχαν δυο αριθμοί κινητών τηλεφώνων. Δεν υπήρχαν κατεγραμμένα τα στοιχεία του ιδιοκτήτη. Υπήρχε όμως το όνομα της πρώην Κατηγορούμενης 4 και του πρώην Κατηγορούμενου 3. Επέλεξε το εμπορικό προφίλ Gloria Borss (Τεκμήριο 3) στην ίδια σελίδα και εντόπισε διάφορες αγγελίες για πώληση και ενοικίαση και σε κάποιες φωτογραφίες υπήρχε η επιγραφή «Cyprus GeorgiouProperty IGG». Ακολούθως άνοιξε το προφίλ Gloria Borss στο facebook όπου αναφερόταν ότι εργαζόταν στην εταιρεία Nicehomeservice. Στο εν λόγω προφίλ υπήρχαν διάφορες φωτογραφίες στις οποίες υπήρχε πάλι η πιο πάνω επιγραφή (Τεκμήριο 4).
Ο ΜΚ1 επισκέφθηκε και στην σελίδα της Nicehomeservice στο facebook και γινόταν αναφορά σε «real estate services sell buy rent» και αναφορά σε «property company». Στην συγκεκριμένη σελίδα υπήρχαν αναρτημένες φωτογραφίες ακινήτων με την πιο πάνω επιγραφή τις οποίες παρουσίασε ο ΜΚ1 (Τεκμήριο 5). Έπειτα, προέβη σε έρευνα στην ιστοσελίδα του Εφόρου Εταιρειών και αναζήτησε εταιρεία με το όνομα CYPRUS GEORGIOU PROPERTY IGG και εμφανίστηκε το όνομα της Κατηγορούμενης 1 με διευθύντρια την Κατηγορούμενη 2 και εγγεγραμμένο γραφείο διεύθυνση στην Λεμεσό (Τεκμήριο 6).
Ακολούθως επικοινώνησε σε ένα από τους πιο πάνω αριθμούς κινητού τηλεφώνου και μίλησε με τον πρώην Κατηγορούμενο 3 ο οποίος ανάφερε στον ΜΚ1 ότι ο λογαριασμός στο facebook είναι δικός του. Του είπε ότι είναι κτηματομεσίτης και ότι υπάρχει γραφείο στην τουριστική περιοχή της Λεμεσού όμως του είπε πως θα επικοινωνούσε κάποιος αργότερα με τον ΜΚ1 διότι ο πρώην Κατηγορούμενος 3 δεν μιλούσε καλά Αγγλικά και Ελληνικά. Ο ΜΚ1 επισκέφθηκε και την εφαρμογή Instagram όπου εντόπισε το προφίλ του πρώην Κατηγορούμενου 3 στο οποίο γινόταν αναφορά σε real estate agency και υπήρχαν φωτογραφίες με την επιγραφή CYPRUS GEORGIOU PROPERTY IGG (Τεκμήριο 7). Από περαιτέρω έρευνα στο μητρώο του Συμβουλίου διαπίστωσε ότι η Κατηγορούμενη 1 και η Κατηγορούμενη 2 δεν έχουν άδεια άσκησης του επαγγέλματος ούτε είναι εγγεγραμμένοι στο μητρώο του Συμβουλίου.
Ρωτήθηκε στην αντεξέταση του ποια έρευνα έκανε για να διαφανεί αν ανήκουν τα ακίνητα στις Κατηγορούμενες 1 και 2 και απάντησε ότι δεν μπορούν να εξασφαλίσουν τέτοια μαρτυρία και είπε ότι από συνομιλία που είχαν με τον πρώην Κατηγορούμενο 3 εκείνος του είπε ότι διατηρούσαν κτηματομεσιτικό γραφείο και ενεργούσαν ως κτηματομεσίτες. Δεν δέχθηκε ότι μόνο ο πρώην Κατηγορούμενος 3 παρουσιαζόταν ως κτηματομεσίτης και είπε ότι ως αναφέρει η Κατηγορούμενη 2 στην ένορκη δήλωση της ημερομηνίας 8.7.2022 που συνόδευσε την ένσταση της (Τεκμήριο 1) στα πλαίσια ενδιάμεσης αίτησης ημερομηνίας 10.3.2022 αυτής της υπόθεσης, εκείνη έδωσε τις οδηγίες στον πρώην Κατηγορούμενο 3 να αναρτήσει τις διαφημίσεις και έγινε λάθος στην καταγραφή του ονόματος της Κατηγορούμενης 1. Υποβλήθηκε στον ΜΚ1 ότι εκείνο που ανάφερε η Κατηγορούμενη 2 στην ένορκη δήλωση της πιο πάνω είναι ότι εκ παραδρομής γράφτηκε κάποιο όνομα πάνω και συμπλήρωσε ο ΜΚ1 αντί να γραφτεί το όνομα της Κατηγορούμενης 1. Ρωτήθηκε αν έπρεπε να διερευνήσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς και είπε ότι ως ενημερώθηκε από τον πρώην Κατηγορούμενο 3 ενεργούσε ως κτηματομεσίτης άρα δεν του ανήκαν. Δεν τον ρώτησε σε ποιον ανήκουν γιατί του είπε ότι δεν ήταν δικά του.
Ο ΜΚ1 συμφώνησε ότι στο Τεκμήριο 5 αναγράφεται ως διεύθυνση της Nicehomeservice η μαρίνα της Λεμεσού. Συμφώνησε επίσης ότι στο Τεκμήριο 6 αναγράφεται ως γραφείο της Κατηγορούμενης 1 μια οδός στον Ύψωνα και ότι ο Ύψωνας δεν είναι στην τουριστική περιοχή της Λεμεσού αλλά είπε πως δεν σημαίνει αυτό ότι είναι στον Ύψωνα που εργάζεται. Δεν συμφώνησε ότι μόνο ο πρώην Κατηγορούμενος 3 εμφανίστηκε και προβλήθηκε ως κτηματομεσίτης εφόσον οι αναρτήσεις έγιναν με οδηγίες της Κατηγορούμενης 2.
Η Κατηγορούμενη 2 κατάθεσε ενόρκως. Εκτός από την Κατηγορούμενη 1 είναι μέτοχος στην Ευτύχιος Γεωργίου Εργοληπτικές Εργασίες Λτδ και στην MARORAFAELIA LTD (Τεκμήρια 9 και 10). Η Κατηγορούμενη 2 παρουσίασε στο Δικαστήριο αντίγραφα πιστοποιητικών έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας των δυο πιο πάνω εταιρειών (Τεκμήρια 11 και 12). Πέραν των ακινήτων που φαίνονται στα εν λόγω πιστοποιητικά υπάρχουν συμφωνητικά έγγραφα για αγορά ακινήτων (Τεκμήρια 13 – 16). Το όνομα Ευτύχιος Γεωργίου στην εταιρεία πιο πάνω ήταν του συζύγου της, ο οποίος απεβίωσε.
Η Κατηγορούμενη 2 ακολούθως αναφέρθηκε στο Τεκμήριο 2. Είναι το ακίνητο το οποίο ζήτησε από τον ξάδερφο της, πρώην Κατηγορούμενο 3, να διαφημίσει και έγινε το λάθος. Το ακίνητο στο Τεκμήριο 2 ανήκειστην Ευτύχιος Γεωργίου Εργοληπτικές Εργασίες Λτδ. Αναγνώρισε ως ιδιοκτησίας τους επίσης το ακίνητο που φαίνεται στην πρώτη φωτογραφία στο Τεκμήριο 3 ταυτίζοντας με το ακίνητο στο Τεκμήριο 11. Στο Τεκμήριο 5 αναγνώρισε κάποια ακίνητα ως επίσης και στο Τεκμήριο 7 και τα ταύτισε με τα ακίνητα που φαίνονται στην δεύτερη σελίδα του Τεκμηρίου 11. Ρωτήθηκε επίσης τι σημαίνει η επιγραφή Cyprus Georgiou Property IGG και είπε ότι είναι η εταιρεία της. Έκανε αυτή την εταιρεία γιατί στην άλλη είναι μέσα και η πρώην Κατηγορούμενη 4 που είναι η κόρη της και δεν μπορούσε να πουλά και να μεταβιβάζει χωρίς διάταγμα Δικαστηρίου. Ο πρώην Κατηγορούμενος 3 είναι ξάδερφος της και έχει κάποιες ιστοσελίδες στις οποίες του ζήτησε να διαφημίσει και απολογείται εάν έγινε κάποιο λάθος.
Στην αντεξέταση της, της ζητήθηκε να διευκρινήσει για ποιο πράγμα απολογείται και είπε ότι απολογήθηκε επειδή δεν γνώριζε ότι μια εργοληπτική εταιρεία δικαιούται να διαφημίζει στην άλλη εταιρεία, μπήκε στις εταιρείες ως κληρονόμος του συζύγου της και δεν ξέρει τους νόμους και επειδή έδωσε στον ξάδερφο της διαφημίσει. Ρωτήθηκε αν απολογείται επειδή δόθηκε η εντύπωση ότι η Κατηγορούμενη 1 είναι κτηματομεσιτική εταιρεία και είπε πως όχι, η Κατηγορούμενη 1 κάνει διαχείριση ακινήτων και ανακαινίσεις.
Αξιολόγηση
Παρακολούθησα με προσοχή τους μάρτυρες. Ολόκληρη η μαρτυρία τους έχει καταγραφεί στα πρακτικά και έχει αποτιμηθεί στο σύνολο της. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας τους, έχοντας εξετάσει και το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια, έλαβα υπόψη την εικόνα τους στο Δικαστήριο αλλά εξέτασα επίσης την μαρτυρία τους και υπό το φως της ανθρώπινης πείρας και συμπεριφοράς, στοιχείο αποφασιστικής σημασίας για να καταλήξει το Δικαστήριο ως προς την αξιοπιστία τους (βλ. Ζαβρού ν. Χαραλάμπους (1996) 1 Α.Α.Δ 447, Χριστοφή ν Ζαχαριάδη (2002) 1 Α.Α.Δ 401, Παπαδοπούλου v Αστυνομίας (2007) 2 Α.Α.Δ 173, Κυπριανού ν Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ 816).
Μικρές αντιφάσεις σε ασήμαντες λεπτομέρειες ή ελαχίστου σημασίας ανακρίβειες δεν καταστρέφουν την όλη αξιοπιστία του μάρτυρα, την οποία το Δικαστήριο δεν εξετάζει αποσπασματικά (βλ. Κουδουνάρης ν Αστυνομίας (1991) 2 Α.Α.Δ 320).
Με βάση τα πιο πάνω προχωρώ να καταγράψω όσα αποκόμισα από την ενώπιον μου μαρτυρία.
Ο ΜΚ1 άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Ο εν λόγω μάρτυρας κατάθεσε σε σχέση με όλες τις ενέργειες στις οποίες προέβη. Η μαρτυρία του παρουσίαζε λογική και συνοχή και την αποδέχομαι. Δεν αφαιρεί από την αξιοπιστία του μάρτυρα το γεγονός ότι δεν προέβη σε περαιτέρω έρευνες σε σχέση με το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων. Άλλωστε για το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου / υποστατικού, το βάρος απόδειξης ότι το ακίνητο ανήκε ή δεν ανήκε σε κάποιον κατηγορούμενο δεν βρίσκεται στους ώμους της κατηγορούσας αρχής αλλά της υπεράσπισης να το αποσείσει στην βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων (βλ. Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών ν. Plus Properties (G.C) Ltd, Ποιν. Εφ. 144/2020 ημερ. 11.7.22). Αποδέχομαι επίσης την θέση του ΜΚ1 ότι είναι κατόπιν οδηγιών της Κατηγορούμενης 2 που αναρτήθηκαν η διαφημίσεις με το όνομα της Κατηγορούμενης 1, διότι εκτός του ότι αυτό φαίνεται από το Τεκμήριο 1, η ίδια η Κατηγορούμενη 2 στην μαρτυρία της ανάφερε ότι έγινε το συγκεκριμένο λάθος, παρά την υποβολή του κ. Παπάμιχαηλ ότι επρόκειτο για άλλο νομικό πρόσωπο. Γίνεται αποδεκτή ταυτοχρόνως η θέση του ΜΚ1 ότι η CYPRUS GEORGIOU PROPERTY IGG είναι η I.G. GEORGIOU PROPERTY LTD, δηλαδή η Κατηγορούμενη 1. Σημειώνω ότι παράμεινε μετέωρος ο ισχυρισμός της Κατηγορούμενης 2 ότι είναι άλλη εταιρεία γιατί στην Κατηγορούμενη 1 είναι η ανήλικη κόρη της διότι εκτός του ότι φαίνεται να παραδέχεται το λάθος με την καταγραφή του ονόματος της Κατηγορούμενης 1 δεν παρουσιάστηκε οποιοδήποτε τεκμήριο είτε πιστοποιητικό που να δεικνύει ότι υπάρχει διαφορά μεταξύ τους.
Η Κατηγορούμενη 2 δεν θεωρώ ότι προσήλθε στο Δικαστήριο με σκοπό να αποφύγει τις ευθύνες της. Κρίνω ως ειλικρινή την αναφορά της ότι ζήτησε από τον ξάδερφο της, πρώην Κατηγορούμενο 3 να διαφημίσει ακίνητα των εταιρειών στις οποίες είναι μέτοχος και ότι από λάθος αναγράφηκε το όνομα της Κατηγορούμενης 1. Γίνεται επίσης αποδεκτή η μαρτυρία της σε σχέση με το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων σε ό,τι αφορά τα Τεκμήρια 11 και 12 αλλά και τον συσχετισμό αυτών με συγκεκριμένα ακίνητα που παρουσιάζονται στις διαφημίσεις (Τεκμήρια 2, 5 και 7). Σημειώνω ότι δεν αμφισβητήθηκε από πλευράς κατηγορούσας αρχής ότι τα ακίνητα που φαίνονται στα Τεκμήρια 2, 5 και 7 είναι ιδιοκτησίας των εταιρειών Ευτύχιος Γεωργίου Εργοληπτικές Εργασίες Λτδ και MARORAFAELIA DEVELOPERS LIMITED, ούτε αντεξετάστηκε περί τούτου η Κατηγορούμενη αφήνοντας έτσι την μαρτυρία της αδιαμφισβήτητη (βλ. Frederickou Schools Co. Ltld κ.α. ν. ACUAC INC. (2002) 1 Α.Α.Δ. 1527, Πιριλίδη ν. Δήμος Λεμεσού Ποιν. Εφ. 331/2015, ημερ. 11.12.2017, ECLI:CY:AD:2017:B454, Γ.Α. ν. Δημοκρατίας Ποιν. Εφ. 178/17, ημερ. 24.10.2018, ECLI:CY:AD:2018:B457). Η εισήγηση του κ. Αναξαγόρου ότι είναι παράλογο ο πρώην Κατηγορούμενος 3 μετά από τόσες αναρτήσεις να μην αντιλήθηκε το λάθος και ότι πρόκειται για παράλογου ισχυρισμού να θεώρησε ότι ανήκαν στην Κατηγορούμενη 1 αποτελεί θέση η οποία ουδέποτε υποβλήθηκε στην Κατηγορούμενη 2 για να τοποθετηθεί. Από την μαρτυρία της Κατηγορούμενης 2 δεν αποδέχομαι όμως το σημείο όπου αναφέρει ότι η CYRPUS GEORGIOU PROPERTY IGG δεν είναι η Κατηγορούμενη 1 για τους λόγους που εξήγησα πιο πάνω.
Ευρήματα
Προτού προχωρήσω στην καταγραφή ευρημάτων επισημαίνω ότι προέκυψαν ως μη αμφισβητούμενα γεγονότα ότι η Κατηγορούμενη 2 έδωσε οδηγίες να διαφημιστούν ακίνητα στον πρώην Κατηγορούμενο 3, ούτε έχει αμφισβητηθεί ότι έγιναν αναρτήσεις διαφημίσεων σε facebook, marketplace και Instagram από τον πρώην Κατηγορούμενο 3. Δεν αμφισβητήθηκε επίσης ότι ούτε η Κατηγορούμενη 1 ούτε η Κατηγορούμενη 2 είναι εγγεγραμμένες στα μητρώα του Συμβουλίου και δεν κατέχουν άδεια άσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη. Ήταν επίσης μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι η Κατηγορούμενη 2 είναι διευθυντής της Κατηγορούμενης 1.
Τα πιο πάνω καθίστανται ταυτόχρονα ευρήματα του Δικαστηρίου.
Στην βάση της πιο πάνω αξιολόγησης προκύπτουν ως περαιτέρω ευρήματα του Δικαστηρίου τα πιο κάτω:
Η Κατηγορούμενη 1 καταγράφηκε στις διαφημίσεις ως CYRPUS GEORGIOU PROPERTY IGG.
Η Κατηγορούμενη 2 είναι μέτοχος στις εταιρείες Ευτύχιος Γεωργίου Εργοληπτικές Εργασίες Λτδ και MARORAFAELIA DEVELOPERS LTD.
Κάποια ακίνητα που παρουσιάζονται στις διαφημίσεις Τεκμήρια 2, 5 και 7 είναι ιδιοκτησίας της Ευτύχιος Γεωργίου Εργοληπτικές Εργασίες Λτδ ως διαφαίνεται στο Τεκμήριο 11 και στην οποία εταιρεία η Κατηγορούμενη 2 είναι μέτοχος. Είναι γεγονός ότι η Κατηγορούμενη 2 ανάφερε ότι υπάρχουν ακίνητα που ανήκουν στην εν λόγω εταιρεία, αφήνοντας να νοηθεί ότι δεν είναι όλα στις διαφημίσεις. Δεν εξετάζεται όμως η ευθύνη των κατηγορούμενων κατά ακίνητο αλλά η γενικότερη δράση τους.
Νομική Πτυχή
Με την άρνηση των Κατηγοριών η Κατηγορούσα Αρχή έχει υποχρέωση να αποδείξει κάθε συστατικό στοιχείο των αδικημάτων, με αποδεκτή μαρτυρία, και δεν επιτρέπονται υποθέσεις ως προς την ύπαρξη γεγονότων, όσο εύλογες και εάν είναι (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Σπύρος Σπύρου (2002) 2 ΑΑΔ 71, Λοϊζου ν. Αστυνομίας (1989) 2 Α.Α.Δ. 363 και Σωτηριάδης ν. Αστυνομίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 482).
Ο κατηγορούμενος δεν υποχρεούται να αποδείξει ότι οι ισχυρισμοί του είναι αληθινοί ή βάσιμοι αλλά αρκεί η δημιουργία λογικής αμφιβολίας. Διαφορετική προσέγγιση θα παραβίαζε το τεκμήριο της αθωότητας το οποίο κατοχυρώνεται από το Άρθρο 12(4) του Συντάγματος (Ιακώβου ν. Δημοκρατίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 211, σελίδα 218).
Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου 71(Ι)/2010 ανωτέρω:
«αδειούχος κτηματομεσίτης» σημαίνει εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο κατέχει ισχύουσα άδεια που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 17 και περιλαμβάνει πρόσωπο το οποίο ασκεί νόμιμα το επάγγελμα του κτηματομεσίτη σε άλλο κράτος μέλος και παρέχει υπηρεσίες στη Δημοκρατία σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου·
«εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης» σημαίνει κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο Κτηματομεσιτών δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου·
«κτηματική συναλλαγή» σημαίνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ή μίσθωση ακίνητου πέραν του ενός μηνός, περιλαμβανομένης της παραχώρησης ακινήτου με αντιπαροχή και περιλαμβάνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ακινήτου μέσω της μεταβίβασης εταιρικών μετοχών·
«κτηματομεσίτης» σημαίνει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή·
Στο άρθρο 33(1) και (2) του ίδιου Νόμου προνοείται ότι κανένα πρόσωπο δε δικαιούται:
«(α) να ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη ή με οποιοδήποτε τρόπο να ενεργεί ως κτηματομεσίτης.
(β) να προβάλλεται ή διαφημίζεται ως κτηματομεσίτης ή να επαγγέλλεται με οποιοδήποτε όνομα, επωνυμία ή τίτλο στον οποίο περιέχονται οι λέξεις “κτηματομεσίτης”, “κτηματομεσιτικοί σύμβουλοι”, “κτηματομεσιτικές επιχειρήσεις” ή “κτηματομεσιτεία” ή άλλες ταυτόσημες ή παρόμοιες φράσεις ή λέξεις σε οποιαδήποτε γλώσσα ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία.
(γ) να διενεργεί ξεναγήσεις οποιουδήποτε προσώπου που επιθυμεί την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος.
(δ) να διαφημίζει ή προβάλλει ή προτείνει οποιαδήποτε κτηματική αγορά ή πώληση ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος.
(ε) εν γνώσει του να δημοσιεύει ή διευθετεί τη δημοσίευση διαφημίσεων στις οποίες δεν αναγράφονται κατά τρόπο σαφή και πλήρη το όνομα και στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη της κατά τον ουσιώδη χρόνο.
(στ) να αξιώνει ή εισπράττει ή αποκτά δικαιώματα δυνάμει σύμβασης αναφορικά με οποιαδήποτε αμοιβή αναφορικά με υπηρεσίες που παρασχέθηκαν ή θα παρασχεθούν και έχουν σχέση, άμεση ή έμμεση, με την εργασία του κτηματομεσίτη.
εκτός εάν το πρόσωπο αυτό είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 17 ή εμπίπτει εντός των προνοιών του άρθρου 15 και δεν του έχει επιβληθεί απαγόρευση δυνάμει του άρθρου 16.
(2) Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του εδαφίου (1), δεν αποτελεί άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη ή άλλως πως πραγματοποίηση κτηματομεσιτείας:
(α) Η διαφήμιση, προβολή ή πρόταση από επιχειρηματία ανάπτυξης γης και οικοδομών οποιασδήποτε κτηματικής αγοράς ή πώλησης ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί προϊόν επιχειρηματικής του δραστηριότητας που προέκυψε μετά από σύμβαση αντιπαροχής με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ακινήτου·
(β) οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου ή από διαχειριστή/παραλήπτη, προσωρινό διαχειριστή ή εκκαθαριστή εταιρείας ή από διαχειριστή ή παραλήπτη προσώπου που τελεί υπό πτώχευση·
(γ) οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται από βοηθό κτηματομεσίτη ή από υπάλληλο αδειούχου κτηματομεσίτη με οδηγίες του αδειούχου κτηματομεσίτη στον οποίο εργοδοτείται. »
Στο εδάφιο (6) του άρθρου 33 ανωτέρω αναφέρονται τα εξής:
«Όταν νοµικό πρόσωπο διαπράττει αδίκηµα δυνάµει του παρόντος Νόμου, κάθε διευθυντής, γραµµατέας ή άλλος αξιωµατούχος του νοµικού αυτού προσώπου ή oπoιoδήπoτε πρoσώπo τo oπoίo εµφαvιζόταv ότι εvεργεί µε oπoιαδήπoτε τέτoια ιδιότητα, το οποίο εξουσιοδοτεί ή παρακινεί ή επιτρέπει την τέλεση της πράξης ή την παράλειψη η οποία συνιστά το αδίκηµα, τo πρόσωπo αυτό, καθώς και τo voµικό πρόσωπo είvαι έvoχo τoυ αδικήµατoς αυτoύ και σε περίπτωση καταδίκης τoυ υπόκειται στις πoιvές πoυ πρoβλέπει o παρώv Νόµoς για τo συγκεκριµέvo αδίκηµα.»
Από το λεκτικό των σχετικών άρθρων του Νόμου ανωτέρω, προκύπτει ότι εάν αποδειχθεί η αντικειμενική υπόσταση του αδικήματος, δεν απατείται συνδρομή ένοχης διάνοιας (mens rea), εφόσον πρόκειται για αδίκημα αυστηρής ευθύνης. Σκοπός της σχετικής νομοθεσίας, δηλαδή του Νόμου 71(Ι)/2010 ήταν να ρυθμίσει το πως λειτουργεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη (βλ. Halsbury’s Laws of England 4th ed. Reissue, Vol. 11(1), par. 18 και Sea Island and Tours Ltd v KOT (1995) 2 A.A.Δ. 166, Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών ν Berriman Properties (Overseas) Ltd Πονική Εφεση 127/2014 ημερ. 8.7.16).
Λαμβάνοντας υπόψιν το περιεχόμενο των αγορεύσεων του κ. Αναξαγόρου και του κ. Παπάμιχαηλ, θεωρώ ότι το πρώτο ζήτημα που πρέπει να επιλυθεί είναι αυτό της προβολής.
Σε σχέση με την Κατηγορούμενη 1, οι διαφημίσεις έγιναν στο όνομα της έστω από λάθος. Σημασία για σκοπούς της παρούσας υπόθεσης υπέχει το γεγονός ότι στο άρθρο 33(β) ανωτέρω καταγράφεται «ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία». Οι αναρτήσεις των εν λόγω διαφημίσεων που έχουν κατατεθεί ενώπιον μου ως Τεκμήρια αλλά και η ίδια η περιγραφή τους παραπέμπουν σε άσκηση κτηματομεσιτικής εργασίας στο ευρύ κοινο, ενώ ο μέσος πολίτης θα αντιλαμβάνονταν σαφώς ότι το πρόσωπο το οποίο προβαίνει στις εν λόγω αγγελίες ενεργεί ως κτηματομεσίτης. Επιπρόσθετα, ο τρόπος με τον οποίο διαφημίστηκαν και χωρίς αναγραφή του ονόματος του πραγματικού ιδιοκτήτη στις πληροφορίες πωλητή προκαλεί κατά την κρίση μου σύγχυση στο κοινό εφόσον δεν γινόταν ούτε και ορθή καταγραφή του ονόματος της Κατηγορούμενης 1 συν των πιο πάνω. Σε σχέση με την Κατηγορούμενη 2 είναι δεδομένο ότι η ίδια διευθέτησε την διαφήμιση των ακινήτων αλλά δεν διαφήμισε η ίδια. Δεν ήταν όμως σαφές το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων εφόσον, κάποιο πρόσωπο που θα έβλεπε τη διαφήμιση θα συμπέρανε, ευλόγως ως αναφέρω πιο πάνω, ότι το πρόσωπο που φαίνεται στις φωτογραφίες είναι ο ιδιοκτήτης που στην πραγματικότητα είναι άλλος. Δεν θεωρώ ότι μπορεί να επικαλείται η πλευρά της υπεράσπισης την συγγένεια μεταξύ της Κατηγορούμενης 2 και του πρώην Κατηγορούμενου 3 διότι είναι την εθύνη εκείνης που εξετάζει το Δικαστήριο αφ΄ενός και γιατί δεν είναι εκείνη που διαφήμισε αφ’ ετέρου. Η Κατηγορούμενη 2 επιπρόσθετα, ως αξιωματούχος της Κατηγορούμενης 1 ήταν σε θέση εύλογα να διαπιστώσει το τι συνέβη με τις διαφημίσεις και δεν το έπραξε, γεγονός το οποίο συνιστά παράλειψη που εμπίπτει στις πρόνοιες του άρθρου 33(6) ανωτέρω. Σημειώνω ότι δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιαδήποτε μαρτυρία ότι αποσύρθηκαν οι εν λόγω διαφημίσεις μέσα ή μετά τον Φεβρουάριο του 2022.
Έχω προβληματιστεί κατά πόσο οι πιο πάνω πράξεις και ενέργειες συνιστούν άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη και τούτο διότι είναι μετά από οδηγίες της Κατηγορούμενης 2 που αναρτήθηκαν οι διαφημίσεις και όχι της Κατηγορούμενης 1 για την οποία δεν έχω άλλη μαρτυρία ενώπιον μου πέραν του ότι το όνομα της καταγραφόταν στις διαφημίσεις. Η διαφήμιση και προβολή ακινήτων προς πώληση ή ενοικίαση αποτελεί πράξη κτηματομεσιτείας, επί της ουσίας της υπόθεσης όμως δεν αποδόθηκε μέσω της αποδεκτής ενώπιον μου μαρτυρίας οποιαδήποτε πράξη ή ενέργεια από πλευράς της Κατηγορούμενης 1. Αντίθετα, όλες οι οδηγίες δόθηκαν από πλευράς Κατηγορούμενης 2. Κάτω από τις συνθήκες όμως με τις οποίες αναρτήθηκαν οι διαφημίσεις και χωρίς να μου διαφεύγει ότι πρόκειται για αδίκημα αυστηρής ευθύνης, δεν θεωρώ ότι υπήρξε ενέργεια από πλευράς Κατηγορούμενων η οποία ισοδυναμεί με άσκηση του επαγγέλματος.
Κατάληξη
Εν όψει όλων των πιο πάνω, η Κατηγορούσα Αρχή πέτυχε να αποδείξει την υπόθεση της στον απαιτούμενο βαθμό μόνο σε σχέση με τις κατηγορίες 5-8 στις οποίες οι Κατηγορούμενες 1 και 2 κρίνονται ένοχες. Ως εκ τούτου στις κατηγορίες 1-4 οι Κατηγορούμενες 1 και 2 αθωώνονται.
Προτού εγκαταλείψω την απόφαση μου θεωρώ χρήσιμο να αναφέρω ότι διάγουμε την εποχή της τεχνολογίας. Τόσο η ίδια η τεχνολογία όσο και οι δυνατότητες που παρέχονται σήμερα στην χρήση της τεχνολογίας αναπτύσσονται με ραγδαίο ρυθμό. Μεγάλο μέρος του μαρτυρικού υλικού σε αυτή την υπόθεση έχει εξασφαλιστεί πλατφόρμα κοινωνικής δικτύωσης και εφαρμογές. Είναι πλέον σύνηθες φαινόμενο να γίνονται διαφόρων ειδών συναλλαγές και να προβάλλονται διάφορες διαφημίσεις πάσης φύσεως μέσω του διαδικτύου, διάφορων ιστοσελίδων, από διάφορες πλατφόρμες ή άλλα τεχνολογικά μέσα και χωρίς την ανάγκη της φυσικής παρουσίας οποιουδήποτε προσώπου. Τα δεδομένα δεν ανταποκρίνονται στην σημερινή τεχνολογική πραγματικότητα και θα ήταν χρήσιμο να γίνει αναθεώρηση του οικείου Νόμου ούτως ώστε να συμβαδίζει με αυτή την νέα τάξη πραγμάτων υιοθετώντας την επισήμανση της Α. Πανταζή Ε.Δ. ως ήταν τότε στην υπόθεση 884/2016 Ε.Δ. Λάρνακας, ημερομηνίας 6.9.2019 ως προς τα πιο πάνω.
(Υπ.).....................................
Λ. Χαβιαράς, Προσ Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής