ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ-ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και
Ν. Χ” μπέη και Α. Παναγιώτου, Μελών
Αίτηση αρ.: Κ5/2020
Μεταξύ:
SARTAS IMPORTERS & DISTRIBUTORS LIMITED
Αιτητών
-και-
RESOCOT PROPERTIES LIMITED
Καθ’ ων η αίτηση
Ημερομηνία: 07/02/2024
Εμφανίσεις:
Για Αιτητές: κκ. Δρ. Ανδρέας Π. Ποιητής & Σία ΔΕΠΕ.
Για Καθ’ ων η αίτηση: κκ. Αντώνης Α. Παπαλλής & Συνεργάτες ΔΕΠΕ.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Με την παρούσα αίτηση[1], οι Αιτητές αξιώνουν
(1) την ακύρωση και/ή τον παραμερισμό της απόφασης που εκδόθηκε σε βάρος τους, στις 18.12.2018, στην Αίτηση έξωσης με αριθμό E24/2018, του παρόντος Δικαστηρίου (στο εξής καλούμενη ως “η απόφαση”), η οποία αφορούσε την ενοικίαση από μέρους των Αιτητών, υποστατικού ιδιοκτησίας των Καθ’ ων η αίτηση.
(2) την ακύρωση και/ή τον παραμερισμό του διατάγματος ημερ. 21.03.2019, με το οποίο δόθηκε άδεια για έκδοση εντάλματος ανάκτησης κατοχής και του εντάλματος με αριθμό 210/2019.
Η απόφαση είχε εκδοθεί ερήμην των Αιτητών, λόγω της παράλειψης των τελευταίων να καταχωρήσουν Απάντηση εντός της προβλεπόμενης, από τους κανονισμούς, προθεσμίας και περιλαμβάνει:
(α) διάταγμα ανάκτησης της κατοχής “των υποστατικών επί της Λεωφόρου Μακαρίου Γ΄42-44 στη Λάρνακα”.
(β) απόφαση για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη, έξοδα, κτλ.
Υποστηρίζουν οι Αιτητές, ότι η απόφαση πρέπει να παραμεριστεί διότι αυτή εκδόθηκε με ψευδείς παραστάσεις και/ή δόλο και/ή ουσιώδες λάθος από μέρους των Καθ’ ων η αίτηση, (διότι οι τελευταίοι γνώριζαν ότι οι Αιτητές δεν έχουν σχέση με τα υποστατικά που αναφέρονται στην απόφαση).
Απάντηση
Οι Καθ’ ων η αίτηση στην Απάντηση τους, απορρίπτουν τους ισχυρισμούς των Αιτητών και υποστηρίζουν, μεταξύ άλλων, ότι:
Γεγονότα που δεν αμφισβητούνται
Από το περιεχόμενο της μαρτυρίας των δύο πλευρών, προκύπτει ότι δεν αμφισβητούνται τα πιο κάτω γεγονότα:
· Οι Καθ’ ων η αίτηση είναι οι ιδιοκτήτες των υποστατικών (αποθηκών) που ενοικιάζουν και κατέχουν οι Αιτητές.
· Οι Αιτητές ανέλαβαν την κατοχή των αποθηκών, από το έτος 2012, δυνάμει γραπτής συμφωνίας με τον τότε ιδιοκτήτη του μίσθιου και συνεχίζουν να τις κατέχουν μετά την αγορά από τους Καθ’ ων η αίτηση. Με την εκπνοή της συμφωνίας, η ενοικιαστική σχέση των συμβαλλομένων μετατράπηκε σε θέσμια ενοικίαση και σε αυτή υπεισήλθαν οι Καθ’ ων η αίτηση, ως οι νέοι ιδιοκτήτες του υποστατικού.
· Η Αίτησης έξωσης που καταχώρησαν οι Καθ’ ων η αίτηση (στις 05.09.2018) με αρ. Ε24/2018, επιδόθηκε δεόντως στους Αιτητές 18.10.2018, ECLI:CY:AD:2018:D164.
· Δεν καταχωρήθηκε Απάντηση και στις 18.12.2018 εκδόθηκε, ερήμην και σε βάρος των Αιτητών, η προσβαλλόμενη απόφαση.
Αμφισβητούμενα γεγονότα παραμένουν:
· Οι λόγοι της παράλειψης των Αιτητών να καταχωρήσουν Απάντηση στην Αίτηση Ε24/2018, εντός της προβλεπόμενης από τους Διαδικαστικούς Κανονισμούς προθεσμίας και
· κατά πόσον εμφιλοχώρησαν ψευδείς παραστάσεις και/ή ουσιώδες λάθος από τους Καθ’ ων η αίτηση κατά την εξέταση της Αίτησης έξωσης (στο στάδιο έκδοσης της απόφασης).
Ακροαματική διαδικασία:
Η παρούσα Αίτηση εμπίπτει στην κατηγορία υποθέσεων “ταχείας εκδίκασης” και έτσι εκδόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση γραπτής μαρτυρίας από την κάθε πλευρά. Κατατέθηκε αρχικά η μαρτυρία των Αιτητών και στην συνέχεια αυτή των Καθ’ ων η αίτηση. Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οπουδήποτε μάρτυρα, αλλά με άδεια του Δικαστηρίου, παρουσιάστηκε προφορική μαρτυρία από την Πρωτοκολλητή Φωτεινή Λάρκου.
Τέλος, οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές αγορεύσεις τους και η παρούσα απόφαση επιφυλάχθηκε την 03.10.2023.
Μαρτυρία και αξιολόγηση
Αιτητές
Στη γραπτή μαρτυρία του ο διευθυντής των Αιτητών υιοθετεί το περιεχόμενο παλαιότερης σχετικής ένορκης δήλωσης του, την οποία επισυνάπτει.
Αναφέρει, ο μάρτυρας, τα εξής. Οι Αιτητές είναι θέσμιοι ενοικιαστές ενός καταστήματος στην οδό Γεώργιου Σεφέρη στη Λάρνακα. Κατά την 23/3/2017 το κατάστημα περιήλθε στην ιδιοκτησία των Καθ’ ων η αίτηση, οι οποίοι στις 5/9/2018 καταχώρησαν εναντίον των Αιτητών, την αίτηση έξωσης με αριθμό Ε24/2018 (στο παρόν Δικαστήριο). Με αυτή αξίωναν την έκδοση απόφασης για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη καθώς και την έξωση των Αιτητών. Καθόρισαν ως διεύθυνση ων υποστατικών, «τη Λεωφόρο Μακαρίου Γ 42-44, στη Λάρνακα».
Παρά την ενημέρωση, στις 2/11/2018, από τους δικηγόρους των Αιτητών για την πρόθεση τους να ενεργούν ως δικηγόροι των ενοικιαστών, το Δικαστήριο εξέδωσε στις 18/12/2018 απόφαση υπέρ των ιδιοκτητών, ερήμην των ενοικιαστών.
Με την απόφαση διατάχθηκε η ανάκτηση της κατοχής του καταστήματος στην Λεωφόρο Μακαρίου Γ 42-44, στη Λάρνακα και η καταβολή ποσού €2.400 στους ιδιοκτήτες, πλέον ενδιάμεσα οφέλη προς €800 μηνιαίως από 1/10/2018, πλέον τόκο και έξοδα.
Ακολούθησε η παραχώρηση άδειας για την έκδοση εντάλματος ανάκτησης κατοχής και στις 6/6/2019 ο Πρωτοκολλητής αιτήθηκε οδηγιών σχετικά με την εκτέλεση του εντάλματος κατοχής. Στο πλαίσιο αυτής της Αίτησης το Δικαστήριο κατέληξε στο εύρημα πως το υποστατικό που κατέχουν οι Αιτητές δεν βρίσκεται στην Λεωφόρο Μακαρίου Γ 42-44, στη Λάρνακα, αλλά αποκλειστικά στην οδό Γεώργιου Σεφέρη και εξέδωσε οδηγίες για μη εκτέλεση του εντάλματος κατοχής.
Οι ιδιοκτήτες διεκδικούν έξοδα για το ένταλμα κατάσχεσης κινητής περιουσίας, το ένταλμα ανάκτησης κατοχής και τα έξοδα προηγηθείσας αίτησης για παραμερισμό απόφασης. Αξιώνουν, συγκεκριμένα, οφειλόμενο υπόλοιπο εκ €7.444,60, ενώ αρνούνται να παραλάβουν το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο που οι Αιτητές τους προσφέρουν.
Είναι η θέση του μάρτυρα ότι η εκδοθείσα απόφαση ημερ. 18/12/2018, εκδόθηκε μεν εναντίον των Αιτητών, αλλά δεν έχει οποιαδήποτε σχέση με τους Αιτητές και δεν τους αφορά, διότι αναφέρεται σε υποστατικό στην Λεωφόρο Μακαρίου Γ 42-44, στη Λάρνακα, με το οποίο δεν έχουν οποιαδήποτε σχέση.
Ισχυρίζεται επίσης πως οι Καθ’ ων η αίτηση παραδέχθηκαν ότι η απόφαση είναι λανθασμένη (όταν προώθησαν στις 15/6/2020, στο φάκελο της Αίτησης έξωσης, αίτημα για τροποποίηση της απόφασης και της κυρίως Αίτησης).
Λόγω της προώθησης της εκτέλεσης της απόφασης, από μέρους των ιδιοκτητών, οι Αιτητές προωθούν την παρούσα Αίτηση, με σκοπό την ακύρωση της εν λόγω απόφασης.
Αξιολόγηση μαρτυρίας Αιτητών
Μεγάλο μέρος της μαρτυρίας του αποτελείται από γεγονότα που δεν αμφισβητούνται (αυτά καταγράφονται και πιο πάνω στις σελ. 2 και 3) και επομένως είναι αποδεκτή.
Διαπιστώνω όμως ότι ο μάρτυρας αυτός έχει εκφέρει και γνώμη ως προς την ορθότητα της απόφασης και το κατά πόσον αυτή αφορά ή όχι τους Αιτητές. Εκφέρει, επίσης, γνώμη για νομικά θέματα, χωρίς να είναι ειδικός. Ωστόσο αυτά αποτελούν ζητήματα που θα κριθούν από το Δικαστήριο και δεν θα επιτραπεί στο στάδιο αυτό η διατύπωση γνώμης από τον μάρτυρα επ’ αυτών.
Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.1 διαπιστώνω ότι αυτή είναι πειστική, συνάδει με την λογική, παρουσιάζει συνοχή και υποστηρίζεται από τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί και ως εκ τούτου γίνεται αποδεκτή.
Μαρτυρία Καθ’ ων η αίτηση
Ο Μάρτυρας των Καθ’ ων η Αίτηση Γ.Χ. και αντιπρόσωπος αυτών, αναφέρει στην γραπτή μαρτυρία του ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση εξακολουθούν να είναι ο ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου το οποίο περιγράφεται σε σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας (που παρουσιάζει). Ως διεύθυνση του ακινήτου αναφέρεται η Λεωφόρος Αρχιεπισκόπου Μακαρίου Γ’, στο πίσω μέρος του οποίου βρίσκεται η επίδικη αποθήκη, η οποία ωστόσο έχει πρόσβαση μόνο από την οδό Γεωργίου Σεφέρη. Αυτή την αποθήκη εξακολουθούν να κατέχουν παράνομα οι Αιτητές.
Στις 18/12/18 εκδόθηκε σε βάρος των Αιτητών απόφαση για οφειλόμενα ενοίκια. Δεν αμφισβητήθηκε η οφειλή αυτή, ενώ οι Αιτητές μετά την έκδοση απόφασης έχουν προβεί σε πληρωμές προς εξόφλησή της. Πράγματι, οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν παραλαμβάνουν τις επιταγές που τους αποστέλλουν οι Αιτητές για τα τρέχοντα ενοίκια, διότι δεν επιθυμούν την έναρξη νέας ενοικιαστικής σχέσης.
Στην αίτηση Ε24/18 οι Αιτητές παρέλειψαν να καταχωρήσουν Απάντηση και το Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση εναντίον των νυν Αιτητών. Δεν παρουσιάζουν οι Αιτητές ικανοποιητική δικαιολογία για την παράλειψή τους να εμφανιστούν νόμιμα στη διαδικασία έξωσης.
Της παρούσας Αίτησης έχει προηγηθεί καταχώριση άλλης αίτησης (την 01/02/2019) για παραμερισμό της απόφασης, η οποία αποσύρθηκε από τους Αιτητές, χωρίς αυτοί να ισχυρίζονται σε οποιοδήποτε στάδιο ότι δεν κατέχουν και δεν σχετίζονται με το υποστατικό που βρίσκεται στην Λεωφόρο Μακαρίου Γ’.
Η Αίτηση για έκδοση εντάλματος ανάκτησης κατοχής καταχωρήθηκε ορθά, εφόσον η απόφαση είναι ενεργή και νομότυπη. Το Δικαστήριο εκδίδοντας την απόφασή του προφανώς έλαβε υπόψη του και το ενοικιαστήριο έγγραφο, στο οποίο αναφέρεται η διεύθυνση «Οδός Γεώργιου Σεφέρη». Η παρουσίαση της σύμβασης αποδεικνύει ότι ουδέποτε ενήργησαν οι Καθ’ ων η Αίτηση με δόλο ή ψευδείς παραστάσεις. Προσπάθησαν αντιθέτως να διευκολύνουν το Δικαστήριο στο σαφή προσδιορισμό του επίδικου ακινήτου.
Οι οδηγίες του Δικαστηρίου (αναφορικά με την εκτέλεση του εντάλματος ανάκτησης κατοχής), ήταν να μην εκτελεστεί το ένταλμα στη διεύθυνση Γεωργίου Σεφέρη. Οι οδηγίες αυτές δεν επηρεάζουν την ισχύ και την εγκυρότητα της απόφασης. Αυτό επιβεβαιώθηκε και στην Πολιτική Αίτηση αρ. 61/2020 του Ανώτατου Δικαστηρίου.
Γνώριζαν οι Καθ’ ων η Αίτηση ότι τα καταστήματα έμπροσθεν της επίδικης αποθήκης ήταν κενά. Το αίτημα έξωσης περιορίστηκε στην επίδικη αποθήκη, την οποία κατείχαν οι Αιτητές και ο λόγος που έγινε αναφορά στη διεύθυνση «Λεωφόρος Αρχιεπισκόπου Μακαρίου Γ’», είναι γιατί αυτή αναφέρεται στον τίτλο ιδιοκτησίας ως η διεύθυνση του ακινήτου, εντός του οποίου βρίσκεται η επίδικη αποθήκη.
Η προώθηση (στις 15/06/20) αίτησης για τροποποίηση της Αίτησης έξωσης Ε24/18 και της απόφασης (ώστε να διορθωθεί η διεύθυνση του επίδικου υποστατικού) δεν δικαιολογεί την επίκληση από τους Αιτητές, της ύπαρξης «ουσιώδους λάθους». Αφού το Δικαστήριο, όταν εξέδιδε την επίδικη απόφαση, είχε ενώπιον του όλα τα σχετικά έγγραφα (περιλαμβανομένης και της σύμβασης ενοικίασης) συνάγεται πως το Δικαστήριο είχε αντιληφθεί ποιο ήταν το επίδικο υποστατικό. Επομένως, νομίμως διεκδικούν οι Καθ΄ ων η Αίτηση τα έξοδα της αίτησης για την άδεια έκδοσης εντάλματος ανάκτησης κατοχής.
Όσον αφορά τον τρόπο που το Δικαστήριο αξιολόγησε τη μαρτυρία κατά τον χρόνο έκδοσης της απόφασής του ημερ. 18/12/18, αυτό θα πρέπει να εξεταστεί από δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, διαφορετικά το παρόν Δικαστήριο θα λειτουργήσει ως Εφετείο του εαυτού του.
Υπήρξε υπερβολική αργοπορία στην καταχώριση της παρούσας Αίτησης και αυτό φανερώνει την αδιαφορία των Αιτητών και τον πραγματικό σκοπό τους, που είναι να εμποδίσουν και να καθυστερήσουν την εκτέλεση της απόφασης.
Αξιολόγηση μαρτυρίας Καθ’ ων η αίτηση.
Ο Γ.Χ. μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Διαπιστώνω καταρχήν ότι η μαρτυρία του Γ.Χ. συνάδει, σε ένα μέρος της με την εκδοχή των Αιτητών. Αναφέρομαι δηλαδή στα παραδεκτά γεγονότα. Πέραν τούτων όμως υπάρχουν ισχυρισμοί στην ένορκη δήλωση του μάρτυρα, οι οποίοι δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτοί, για τους πιο κάτω λόγους:
Αναφέρομαι, συγκεκριμένα, στις αναλύσεις του μάρτυρα περί διαφόρων νομικών ζητημάτων (και στα συμπεράσματα του σχετικά με τα πιο κάτω:
i. Το παράνομο ή μη της κατοχής των επίδικων υποστατικών, από τους Αιτητές.
ii. Το νομότυπο της αίτησης για έκδοση εντάλματος ανάκτησης κατοχής.
iii. Το κατά πόσον η μη εκτελεστότητα του διατάγματος έξωσης επηρεάζει την εγκυρότητα της απόφασης
iv. Την ανάλυση των σχετικών οδηγιών του Δικαστηρίου και της απόφασης στην Πολιτική Αίτηση αρ. 61/2020.
v. Το κατά πόσον οι Αιτητές προβάλλουν παραπλανητικούς ισχυρισμούς αναφορικά με την ανυπαρξία σύνδεσης τους με το ακίνητο στην Λεωφόρο Μακαρίου Γ’.
vi. Το πότε το Δικαστήριο λειτουργεί ως Εφετείο του εαυτού του.
vii. Τον αλλότριο σκοπό των Αιτητών.
Όλα αυτά αποτελούν ανεπίτρεπτη μαρτυρία γνώμης επί πραγματικών και νομικών θεμάτων, προερχόμενη από μη ειδικό.
Ως εκ των ανωτέρω, δεν αποδέχομαι το μέρος της μαρτυρίας του Γ.Χ. που σχολιάζω πιο πάνω, ενώ αποδέχομαι την υπόλοιπη του μαρτυρία, αφού αυτή δεν αμφισβητείται.
Μαρτυρία Πρωτοκολλητή
Με άδεια του Δικαστηρίου, η Πρωτοκολλητής, Φωτεινή Λάρκου, υπεύθυνη για τους φακέλους του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, Τμήματος Λάρνακας, κλήθηκε ως μάρτυρας με μοναδικό σκοπό την παρουσίαση του φακέλου της Αίτησης έξωσης αρ. Ε24/2018[2], χωρίς να υποβληθεί σε αντεξέταση. Ολόκληρος ο φάκελος κατατέθηκε, ως Τεκμήριο.
Ευρήματα Δικαστηρίου
Τα ευρήματα μου θα περιοριστούν στα γεγονότα που σχετίζονται με τα επίδικα θέματα και δεν θα επεκταθώ σε όλα τα ζητήματα που έθιξαν οι δύο πλευρές.
Με βάση τα γεγονότα που δεν αμφισβητούνται[3],
· Οι Καθ’ ων η αίτηση είναι οι ιδιοκτήτες των υποστατικών κατέχουν οι Αιτητές.
· Οι Αιτητές ανέλαβαν την κατοχή των υποστατικών δυνάμει συμφωνίας, τον Αύγουστο του 2012, με τους τότε ιδιοκτήτες του μίσθιου. Με την εκπνοή της συμφωνίας, η ενοικιαστική σχέση των συμβαλλομένων μετατράπηκε σε θέσμια ενοικίαση και σε αυτήν υπεισήλθαν οι Καθ’ ων η αίτηση ως οι νέοι ιδιοκτήτες του υποστατικού (κατά το έτος 2017).
· Οι Καθ’ ων η αίτηση επικαλούμενοι την ύπαρξη καθυστερημένων ενοικίων καταχώρησαν σε βάρος των Αιτητών την Αίτηση έξωσης αρ. Ε24/2018, η οποία επιδόθηκε δεόντως στους Αιτητές στις 19.10.2018.
· Παρά την επίδοση σε αυτούς, της Αίτησης έξωσης, δεν καταχωρήθηκε Απάντηση και στις 18.12.2018 εκδόθηκε, ερήμην και σε βάρος των Αιτητών, η προσβαλλόμενη απόφαση.
· Οι Αιτητές, αφού ανέτρεξαν στην γραπτή συμφωνία ενοικίασης, επέλεξαν να αναφέρουν στην Αίτηση έξωσης μια διαφορετική διεύθυνση, διότι σύμφωνα με τη δική τους έρευνα, αυτή κάλυπτε και το μίσθιο.
· Στα πλαίσια της διαδικασίας εκτέλεσης του διατάγματος έξωσης και συγκεκριμένα, αφού δόθηκε άδεια για την έκδοση εντάλματος ανάκτησης κατοχής, το Δικαστήριο με την απόφαση του ημερ. 27.02.2020, διαπίστωσε ότι το διαφιλονικούμενα υποστατικά δεν είναι τα αναφερόμενα στο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, αλλά μια αποθήκη στην οδό Γεωργίου Σεφέρη, για την οποία δεν υφίσταται τέτοιο διάταγμα.
· Η διεύθυνση που αναφέρεται στο διάταγμα ανάκτησης κατοχής είναι μεν υπαρκτή, αλλά δεν αποτελεί την διεύθυνση του μίσθιου, καθότι οι επίδικες αποθήκες είναι προσβάσιμες μόνο από την οδό Γεωργίου Σεφέρη στη Λάρνακα.
· Ως εκ των ανωτέρω διαπιστώσεων του Δικαστηρίου, το διάταγμα έξωσής που οι Αιτητές έχουν εξασφαλίσει σε βάρος των Καθ’ ων η αίτηση, έχει παραμείνει ανεκτέλεστο.
Νομική πτυχή:
H αιτούμενη θεραπεία όπως περιγράφεται στο δικόγραφο των Αιτητών αφορά την αναθεώρηση, ακύρωση και/ή τον παραμερισμό της απόφασης. Η εκδοθείσα από το Δικαστήριο απόφαση, σε βάρος των Αιτητών, παραμένει ισχυρή και δεσμευτική μέχρις ότου αυτή αναθεωρηθεί, τροποποιηθεί ή ακυρωθεί. Το παρόν Δικαστήριο έχει εξουσία ακύρωσης, αναθεώρησης ή τροποποίησης διατάγματος ή απόφασης, δυνάμει των άρθρων 6 και 15 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/1983.
Όσον αφορά ειδικά το διάταγμα έξωσης, το δικαιοδοτικό πλαίσιο θα εξαρτηθεί από το κατά πόσο ο ενοικιαστής που αξιώνει την ακύρωση του, έχει ήδη αποδώσει την κατοχή του μίσθιου στον ιδιοκτήτη του. Είναι φανερό από τη σχετική νομολογία ότι το άρθρο 15[4] του Νόμου τυγχάνει εφαρμογής μόνο στην περίπτωση που η έξωση έχει υλοποιηθεί [βλ. Μιχαηλίδου ν. Μακρίδη (1995) 1 Α.Α.Δ. 684].
Στην παρούσα περίπτωση οι Αιτητές κατέχουν ακόμα, δυνάμει της θέσμιας ενοικίασης, το υποστατικό που νοίκιασαν. Επομένως, το αίτημα για παραμερισμό της απόφασης θα εξεταστεί υπό το πρίσμα των προνοιών του άρθρου 6(β), (δ) του Ν.23/1983, όπου προνοούνται τα κάτωθι:
“6. Διάταγμα ή απόφαση του Δικαστηρίου δυνάμει του παρόντος Νόμου δύναται κατόπιν αιτήσεως να αναθεωρηθή, να τροποποιηθή ή να ακυρωθή υπό του Δικαστηρίου εις τας ακολούθους περιπτώσεις:
“[…]
(β) εις περίπτωσιν καθ’ ην το διάταγμα ή απόφαση επετεύχθη συνεπεία οιασδήποτε απάτης, ψευδών παραστάσεων ή ουσιώδους λάθους
[…]
(δ) εις περίπτωσιν καθ’ ην το διάταγμα ή απόφαση εξεδόθη εν τη απουσία του διαδίκου, η απουσία του οποίου δεν ωφείλετο εις οιανδήποτε παράλειψιν ή αμέλειαν εκ μέρους του […]”
Αυτή η πρόνοια είναι διαφορετική από την πρόνοια της Δ.17, Θ.10 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, όπου απαιτείται να συντρέχουν δύο προϋποθέσεις για να παραμεριστεί απόφαση που λήφθηκε ερήμην κάποιου διαδίκου:
1. Να ικανοποιήσει οι Αιτητές το Δικαστήριο ότι έχει εκ πρώτης όψεως υπεράσπιση και
2. Να εξηγήσει γιατί παρέλειψε να καταχωρήσει εμφάνιση.
Στην προκειμένη περίπτωση, η εφαρμοζόμενη πρόνοια είναι μόνο το άρθρο 6 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου καθότι αυτό υπαγορεύει ο περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικός Κανονισμός στον Κανονισμό 12(α):
«Εκτός αν άλλως προβλέπεται στο Νόμο ή στους Κανονισμούς αναφορικά με τη διεξαγωγή της διαδικασίας τη λήψη μαρτυρίας και τη διασφάλιση του κύρους του δικαστηρίου εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Δικαστηρίων Νόμου, 1960 και των Θεσμών με τις αναγκαίες προσαρμογές για να συνάδουν με τους σκοπούς του Νόμου.»
Επομένως, το κατά πόσο οι Αιτητές έχει «καλή» ή «εκ πρώτης όψεως» υπεράσπιση στην Αίτηση Ε24/2018 δεν είναι επίδικο θέμα και τυχόν εξέταση του δεν θα είναι μόνο εκ περισσού αλλά πιθανόν να επηρεάσει και την εξέλιξη στην Αίτηση Ε24/2018, σε περίπτωση που πετύχει το αίτημα των Αιτητών για παραμερισμό της εκδοθείσας σε βάρος του απόφασης.
Στην απόφαση Συμεού ν. 1. Είκοσι και άλλοι (2006) 1 Α.Α.Δ. 61, λέχθηκαν τα εξής, εν παρόδω, από τον Νικολάου Δ.:
«… ως προς το θέμα ενδεχόμενης υπεράσπισης δεν διακρίναμε οποιαδήποτε αδυναμία στην πρωτόδικη κρίση. Αφήνουμε όμως ανοιχτό το κατά πόσο, βάσει του προαναφερθέντος Άρθρου 6(δ) του Νόμου, εξετάζεται τέτοιο θέμα.»
(δική μου υπογράμμιση)
Παρόλο που στην αγόρευση των Αιτητών, αναπτύσσεται μόνο η πρόνοια του άρθρου 6(β) του Ν.23/1983 (πιο πάνω)2, βρίσκω ορθό να εξετάσω και το ζήτημα της απουσίας των Αιτητών, αφού σε διάφορα σημεία της μαρτυρίας, αλλά και της αγόρευσης τους, παραπονούνται πως η απόφαση εκδόθηκε ερήμην τους, παρά την αποστολή ειδοποίησης από τους δικηγόρους για την πρόθεση καταχώρησης Απάντησης.
Α. Η απουσία των Αιτητών δεν οφείλεται σε παράλειψη ή αμέλεια τους – Η καταχώρηση ειδοποίησης “εμφάνισης”
Υποστηρίζουν οι Αιτητές πως παρά την καταχώρηση σχετικής επιστολής “εμφάνισης” οι Καθ’ ων η αίτηση προώθησαν την αίτηση για έκδοση απόφασης ερήμην τους. Το ζήτημα αυτό εξετάστηκε και η όποιες αμφιβολίες λύθηκαν με την απόφαση ΒΑΒΥ ΒΑGS NURSERY LTD ν. ΛΟΥΪΖΑ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ ΘΕΟΔΟΣΙΟΥ, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 270/2016, 22/5/2018, ECLI:CY:AD:2018:A246, όπου λέχθηκαν τα εξής από την Ψαρά – Μιλτιάδου, Δ.:
“Με βάση τον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983 (2/1983) ως ετροποποιήθηκε, η υποχρέωση του καθ΄ου η αίτηση, όταν του επιδοθεί η Αίτηση δυνάμει του Νόμου, είναι να καταχωρήσει Απάντηση εντός 14 ημερών και η Απάντηση υποβάλλεται σύμφωνα με τον Τύπο 3 του Παραρτήματος, συνοδευόμενη με έγγραφο διορισμού δικηγόρου. […]
Η σχετική πρόνοια είναι απόλυτα σαφής στη διατύπωση της και δεν επιτρέπει την ερμηνεία που επιχείρησε να δώσει η κα Νικολάου. ΄Οτι δηλαδή η επιστολή που εστάλη εκ μέρους του γραφείου των εφεσειόντων είχε τη θέση «σημειώματος εμφανίσεως» και θα έπρεπε να οδηγήσει την πλευρά της εφεσίβλητης στην καταχώριση αίτησης δια κλήσεως. Αυτό, κατά την ευπαίδευτη συνήγορο, επιτάσσει η κατ΄αναλογίαν εφαρμογή των περί Πολιτικής Δικονομίας Κανονισμών.
Με όλο το σεβασμό η ερμηνεία που δίδεται είναι εσφαλμένη. Στην κρινόμενη περίπτωση, ακριβώς η μη καταχώρηση Απάντησης - η μόνη εκ των θεσμών υποχρέωση - έδιδε έρεισμα στην καταχώρηση αίτησης για απόδειξη της απαίτησης λόγω μη καταχώρησης εμφάνισης, δυνάμει της Δ.17 θ.2. Αφού ακριβώς, είναι δια της Απάντησης και όχι δι΄ οποιασδήποτε επιστολής, που αποκτούσαν δικονομική οντότητα οι καθ΄ ων η αίτηση.”
Στην παρούσα περίπτωση, οι Αιτητές, με την ίδια (λανθασμένη) επιχειρηματολογία οι Αιτητές προσπάθησαν να δικαιολογήσουν την “απουσία” τους. Εφόσον δεν προνοείται η καταχώρηση “σημειώματος εμφάνισης” στο παρόν Δικαστήριο (προφανώς λόγω της ταχύτητας που απαιτείται και χαρακτηρίζει αυτές τις διαδικασίες), οι Αιτητές όφειλαν να είχαν καταχωρήσει έγκαιρα Απάντηση ή να είχαν εξασφαλίσει την παράταση της προθεσμίας καταχώρησης της.
Βρίσκω ότι η παράλειψη των Αιτητών να καταχωρήσουν Απάντηση, οφειλόταν σε αμελή παράλειψη από μέρους τους.
Β. Έκδοση της απόφασης συνεπεία ψευδών παραστάσεων αι/ή ουσιώδους λάθους
Ψευδείς παραστάσεις - Ουσιώδες λάθος
Όλη η επιχειρηματολογία των Αιτητών, βασίζεται στην επιβεβαιωμένη αδυναμία εκτέλεσης του διατάγματος έξωσης, που έχει εκδοθεί στην Αίτηση Ε24/2018.
Με μια δική τους ερμηνεία, οι Αιτητές υποστηρίζουν ότι ολόκληρη η απόφαση πάσχει και επομένως θα πρέπει να ακυρωθεί, διότι “έχει ως βάση ένα ακίνητο με το οποίο οι ίδιοι καμία σχέση έχουν”.
Απαραίτητη, σε αυτό το στάδιο, είναι η αναδρομή στο περιεχόμενο του φακέλου της Αίτησης Ε24/2018[5]. Μέσα από τις διάφορες διαδικασίες που ακολούθησαν την έκδοση της απόφασης και ειδικά στο πλαίσιο των αιτήσεων (α) για οδηγίες ως προς την εκτέλεση του διατάγματος έξωσης και (β) για τροποποίηση της κυρίως Αίτησης και της απόφασης, αποκαλύφθηκαν τα κάτωθι γεγονότα:
Κατά την εκτέλεση του διατάγματος έξωσης, διαφάνηκε ότι στην διεύθυνση που αναφέρεται στο διάταγμα έξωσης, δεν ανευρίσκονταν οι ενοικιαστές (Αιτητές στην παρούσα Αίτηση). Συγκεκριμένα, τα υποστατικά εκείνα ήταν κενά. Σε αίτημα του Πρωτοκολλητή για έκδοση οδηγιών, αναφορικά με την εκτέλεση του εν λόγω εντάλματος ανάκτησης κατοχής, εκδόθηκε από το Δικαστήριο απόφαση (ημερ. 27.02.2020), στην οποία διαπιστώθηκε ότι το διαφιλονικούμενο υποστατικό δεν είναι το αναφερόμενο στο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, αλλά μια αποθήκη με διαφορετική διεύθυνση (για την οποία δεν υφίσταται τέτοιο διάταγμα).
Το Δικαστήριο εξέδωσε, τότε, οδηγίες προς τον αρμόδιο δικαστικό επιδότη, να μην προωθήσει την εκτέλεση του εντάλματος στο υποστατικό που οι Αιτητές κατέχουν (στη οδό Γεώργιου Σεφέρη).
Ακολούθως, στο πλαίσιο της αίτησης των ιδιοκτητών για τροποποίηση, αυτοί παραδέχθηκαν ότι επέλεξαν να δικογραφήσουν στην Αίτηση έξωσης, ως διεύθυνση του μίσθιου την διεύθυνση που αναγράφεται στο διάταγμα έξωσης. Και αυτό, διότι η διεύθυνση που υπήρχε στην συμφωνία ενοικίασης δεν ήταν πλήρης, αφού απουσίαζε από αυτήν ο αριθμός, ενώ σύμφωνα με τη δική τους έρευνα, η συγκεκριμένη αποθήκη (που αποτελεί το μίσθιο) έχει ανεγερθεί στο εν λόγω τεμάχιο γης (με διεύθυνση την Λεωφόρο Μακαρίου Γ΄).
Δεν θα επεκταθώ στους λόγους απόρριψης του αιτήματος τροποποίησης. Αυτοί εξηγήθηκαν στην απόφαση ημερ. 31.05.2021.
Είναι η θέση των Αιτητών, ότι η απόφαση θα πρέπει να ακυρωθεί, εφόσον εκδόθηκε για υποστατικό “με το οποίο ουδεμία σχέση έχουν”.
Η επιχειρηματολογία των Αιτητών εδράζεται στην αδυναμία εκτέλεσης του διατάγματος έξωσης. Συνδέουν, οι Αιτητές την διεύθυνση που αναφέρεται στο διάταγμα έξωσης (για την οποία γίνεται λόγος πιο πάνω και η οποία έχει καταστήσει ανεκτέλεστο το διάταγμα έξωσης), με το χρηματικό μέρος της απόφασης και υποστηρίζουν ότι ολόκληρη η απόφαση θα πρέπει να ακυρωθεί, διότι αφορά ακίνητο άλλο από αυτό που οι ίδιοι κατέχουν.
Διαφεύγει όμως των Αιτητών, ότι το αγώγιμο δικαίωμα στις αιτήσεις έξωσης (και η επίδικη δεν αποτελεί εξαίρεση) εξετάζεται με αναφορά στην εκάστοτε ενοικιαστική σχέση των διαδίκων. Το Δικαστήριο κατά την έκδοση της απόφασης, είχε ενώπιον του (και προφανώς διαπίστωσε) την ύπαρξη της αρχικής συμβατικής ενοικίασης, η οποία στην συνέχεια μετατράπηκε σε θέσμια. Όπως προκύπτει μάλιστα από τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, η θέσμια ενοικίαση αφορά το υποστατικό που οι Αιτητές κατείχαν στον ουσιώδη χρόνο έκδοσης της απόφασης (και εξακολουθούν να κατέχουν).
Βρίσκω ότι αποτελεί βεβιασμένη και απλοποιημένη σκέψη το επιχείρημα των Αιτητών, πως η μη εκτελεστότητα του διατάγματος έξωσης επηρεάζει αυτοδίκαια ολόκληρη την απόφαση. Σημειώνω δε, ότι καμία αυθεντία παρουσιάστηκε προς υποστήριξη αυτού του επιχειρήματος των Αιτητών. Δεν διακρίνω την ύπαρξη βασιμότητας στο επιχείρημα αυτό, το οποίο κρίνω ως “νόμῳ και ουσία αβάσιμο”.
Οι Αιτητές δεν έχουν αποσείσει το βάρος απόδειξης της υπόθεσης τους. Δεν απέδειξαν, στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, την εμφιλοχώρηση ψευδών παραστάσεων και ουσιωδών λαθών στην έκδοση της απόφασης.
Δεν μου διαφεύγει ότι η διεύθυνση που καταγράφεται στο διάταγμα έξωσης δεν αντιστοιχεί στα υποστατικά που οι Αιτητές κατέχουν και πως το γεγονός αυτό έχει επιβεβαιωθεί από το Δικαστήριο, στο πλαίσιο της έκδοσης οδηγιών αναφορικά με την εκτέλεση του σχετικού εντάλματος ανάκτησης κατοχής.
Εφόσον, όμως, το διάταγμα κρίθηκε ως ανεκτέλεστο και το ένταλμα έχει παραμείνει χωρίς αντικείμενο, συνεπάγεται πως το αίτημα για ακύρωση της άδειας για έκδοση εντάλματος ανάκτησης κατοχής (και συνακόλουθα του ιδίου του εντάλματος) έχει επίσης παραμείνει χωρίς αντικείμενο. Το γεγονός ότι έχουν, εντωμεταξύ, προκύψει έξοδα από αυτά τα ένδικα διαβήματα, δεν αποτελεί από μόνο του λόγο ακύρωσης των διαβημάτων.
Στο πλαίσιο του κανόνα πως οι πρωτόδικες αποφάσεις “παραμένουν ισχυρές και διατηρούν την τελεσιδικία τους, μέχρι την τροποποίηση ή την ανατροπή τους από το Εφετείο”[6], βρίσκω ότι οι σχετικές διαταγές για έξοδα είναι επίσης ισχυρές. Άξιον απορίας είναι το γεγονός ότι οι Αιτητές ζητούν (μεταξύ άλλων) να απαλλαγούν από τα έξοδα αίτησης παραμερισμού, που ίδιοι επέλεξαν να καταχωρήσουν και να αποσύρουν, για να προωθήσουν τελικά την παρούσα διαδικασία.
Καθυστέρηση
Για σκοπούς πληρότητας θα εξετάσω και το επιχείρημα των Καθ’ ων η αίτηση, ότι οι Αιτητές καθυστέρησαν να υποβάλουν την παρούσα αίτηση και αυτό θα πρέπει να προσμετρήσει σε βάρος τους (και να αποτελέσει λόγο απόρριψης). Εισηγούνται οι Καθ’ ων η αίτηση ότι οι Αιτητές αδιαφόρησαν για την ύπαρξη της απόφασης, αφού προώθησαν το αίτημα για παραμερισμό και ακύρωση, μόνο αφότου λήφθηκαν εναντίον τους τα μέτρα εκτέλεσης.
Εξετάζοντας τον χρόνο που έχει διαρρεύσει, διαπιστώνω τα εξής:
(1) Η έκδοση της απόφασης γνωστοποιήθηκε στους Αιτητές με την επίδοση της απόφασης σε αυτούς, στις 18.1.2019.
(2) Η καταχώρηση της παρούσας Αίτησης έγινε στις 27.05.2020, δηλαδή 14 και πλέον μήνες μετά την επίδοση της.
Είναι, επομένως, ο χρόνος που έχει μεσολαβήσει αντικειμενικά μεγάλος. Λαμβάνοντας όμως υπόψη μου ότι:
(α) το ζήτημα, όπως έχω ήδη αναλύσει πιο πανω, εξετάζεται στην βάση των προνοιών του άρθρου 6 του Ν.23/1983, μόνο, όπου κανένας χρονικός περιορισμός επιβάλλεται και
(β) οι Αιτητές δεν είχαν παραμείνει άπρακτοι αφού είχαν προωθήσει προηγούμενα άλλη αίτηση για παραμερισμό της απόφασης (ως δια κλήσεως αίτηση, στο φάκελο της Αίτησης Ε24/2018, την οποία τελικά απέσυραν με έξοδα σε βάρος τους)
καταλήγω στο συμπέρασμα ότι η καθυστέρηση δεν είναι τέτοια που να καταδεικνύει κατάχρηση ή να επηρεάζει το αγώγιμο δικαίωμα των Αιτητών.
Κατάληξη
Στην βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, για τους λόγους που εξηγούνται, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ των Καθ’ ων η αίτηση, ως αυτά θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ………….……………………….
Χρ. Ραγουζαίου
Πρόεδρος Δικαστηρίου
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
Subject: Rent Control/ Final
Αναφορά: Παραμερισμός απόφασης – παράλειψη καταχώρησης Απάντησης - παραστάσεις, ουσιώδες λάθος
[1] Ως αυτή τροποποιήθηκε.
[2] Ο φάκελος κατατέθηκε ως Τεκμήριο 1.
[3] Βλ. Σελίδες 2 και 3, πιο πάνω.
[4] 15. Εάν μετά την υπό του ιδιοκτήτου λήψιν αποφάσεως ή διατάγματος διά κατοχήν ή έξωσιν, δυνάμει του παρόντος Μέρους, το Δικαστήριον θεωρήση ότι η απόφασις ή το διάταγμα ελήφθη διά ψευδών παραστάσεων ή διά της αποκρύψεως ουσιαστικών γεγονότων, το Δικαστήριον δύναται να διατάξη τον ιδιοκτήτην να πληρώση εις τον προηγούμενον ενοικιαστήν τοιούτο ποσόν οίον φαίνεται ότι είναι επαρκές ως αποζημίωσις διά ζημίαν ή απώλειαν ην υπέστη ο ενοικιαστής συνεπεία της αποφάσεως ή του διατάγματος.
[5] Ο φάκελος κατατέθηκε ως τεκμήριο την παρούσα υπόθεση.
[6] Βλ. Χαραλάμπους ν. A. Panayides Contracting Ltd (2001) 1Γ Α.Α.Δ 1978