ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ – ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Α. Γεωργίου και Σ. Θεοφάνους, Παρέδρων
Συνενωμένες Αιτήσεις αρ. Ε128/19 και Ε129/19
Αίτηση αρ. Ε128/19
Μεταξύ:
ΑΘΗΝΑ ΒΑΚΑΝΑ, από τη Λεμεσό
Αιτήτρια
και
ΚΥΠΡΟΣ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ, από τη Λεμεσό
Καθ’ ου η Αίτηση
και όπως έχει τροποποιηθεί, δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερομηνίας 16/01/2024
ΑΘΗΝΑ ΒΑΚΑΝΑ, από τη Λεμεσό
Αιτήτρια
και
ΕΛΕΝΗ (ΝΙΤΣΑ) ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ, από τη Λεμεσό
Καθ’ ου η Αίτηση
Αίτηση αρ. Ε129/19
Μεταξύ:
ΑΘΗΝΑ ΒΑΚΑΝΑ, από τη Λεμεσό
Αιτήτρια
και
1. ΙΩΑΝΝΗΣ ΒΑΣΙΛΕΙΑΔΗΣ, από τη Λεμεσό
2. ΕΛΕΝΗ ΒΑΣΙΛΕΙΑΔΟΥ, από τη Λεμεσό
Καθ’ ων η Αίτηση
Ημερομηνία: 30/01/2024
Για την Αιτητρια και στις δύο Αιτήσεις: κα Μ. Τόφια για PHC TSANGARIDES LLC.
Για την Καθ’ ης η Αίτηση στην Αίτηση Ε128/19: Καμία εμφάνιση.
(Πριν την αντικατάσταση του διαδίκου, τον Καθ’ ου στην Αίτηση Ε128/19 εκπροσωπούσε ο κ. Χρ. Π. Αδάμου).
Για τους Καθ’ ων η Αίτηση στην Αίτηση Ε129/19: κ. Καμπανέλλας για ΝΙΚΟΣ ΧΡ. ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΔΗΣ & ΣΥΝΕΤΑΙΡΟΙ Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ – ΕΠΙΔΙΚΟ ΖΗΤΗΜΑ.
Με τις υπό τους πιο πάνω αριθμούς και τίτλους Εναρκτήριες Αιτήσεις, η Αιτήτρια και Ιδιοκτήτρια (στο εξής: «η Ιδιοκτήτρια») του υποστατικού, ήτοι μιας πενταόροφης οικοδομής που περιγράφεται στην παράγραφο Α έκαστης Αίτησης (στο εξής: «η Πολυκατοικία»), αξιώνει εναντίον των αντίστοιχων Καθ’ ων και θέσμιων ενοικιαστών, την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής.
(α) Οι Κυρίως Αιτήσεις στην Ε128/19 και στην Ε129/19.
Ο Καθ’ ου στην Ε128/19 ενοικιάζει το διαμέρισμα με διακριτικό αριθμό 302, ενώ οι Καθ’ ων 1 και 2 στην Ε129/19 ενοικιάζουν το διαμέρισμα με διακριτικό αριθμό 301. Αμφότερα βρίσκονται στον τρίτο όροφο της επίδικης Πολυκατοικίας (στο εξής: θα αναφέρονται από κοινού ως «τα Διαμερίσματα» και ξεχωριστά ως «το Διαμέρισμα 301» και το «Διαμέρισμα 302»). Το υφιστάμενο ενοίκιο του Διαμερίσματος 301 ανέρχεται σε €512,58 (£300,00) δυνάμει λήξασας έγγραφης σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 24/05/2001, ενώ το αντάλλαγμα για την κατοχή του Διαμερίσματος 302 είναι €500,00 δυνάμει λήξασας έγγραφης σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 10/10/2013. Ο κοινός λόγος επί του οποίου βασίζεται το αίτημα για ανάκτηση κατοχής είναι η «μετατροπή 9 διαμερισμάτων σε 9 γραφεία και ενοποίηση άλλων 4 καταστημάτων σε 1». Γίνεται αναφορά ότι έχουν εξασφαλιστεί όλες οι αναγκαίες άδειες για τον σκοπό αυτό. Υποστηρίζεται ότι η Ιδιοκτήτρια έχει εξασφαλίσει το ποσό που απαιτείται να δαπανηθεί για τις «προσθηκομετατροπές και την αλλαγή χρήσης». Ακόμη, αναφέρεται πως δεν είναι δυνατόν να γίνει η προβλεπόμενη στις εκδοθείσες πολεοδομικές άδειες αναπτύξεις, δίχως την ανάκτηση της κατοχής «όλου του ακινήτου». Προστίθεται πως υπάρχουν άλλοι χώροι, με λογικό ενοίκιο, για τη μεταστέγαση των ενοικιαστών. Το αίτημα σε κάθε Αίτηση, χαρακτηρίζεται λογικό και δίκαιο. Έχουν αποσταλεί οι σχετικές προειδοποιητικές επιστολές.
(β) Η Απάντηση και Ανταπαίτηση στην Ε128/19.
Στην Απάντησή του, ο Καθ’ ου δέχεται την ύπαρξη της ενοικιαστικής σχέσης, πλην όμως αμφισβητεί τόσο τη γνησιότητα όσο και τη λογικότητα του αιτήματος της Ιδιοκτήτριας, χαρακτηρίζοντάς το ως προσχηματικό. Οι αλλαγές που προβάλλεται ότι θα γίνουν είναι πολύ περιορισμένες. Προς επίρρωση των προηγουμένων, υποστηρίζεται ότι από το 2016 και 2017 που εξασφαλίστηκαν οι σχετικές πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες, η Ιδιοκτήτρια δεν προέβη σε εργασίες σε άλλα διαμερίσματα επί της Πολυκατοικίας, αντιθέτως προχώρησε σε παραχώρηση νέων ενοικιάσεων. Επιπλέον, διαφωνεί ότι υπάρχουν στην περιοχή άλλοι διαθέσιμοι χώροι με λογικό ενοίκιο. Υποστηρίζει πως για ανάλογου είδους διαμερίσματα οι τιμές κυμαίνονται από €1.200 έως €2.300, οι οποίες χαρακτηρίζονται ως «εξωπραγματικές» και αποτελούν δεδομένο που καθιστά αδύνατη την εξεύρεση ανάλογης στέγης. Ο ίδιος είναι μεγάλης ηλικίας και με ιατρικά προβλήματα. Διαμένει στο Διαμέρισμα 302 μαζί με τη σύζυγο και τον υιό του. Εάν εκδοθεί το διάταγμα, η ταλαιπωρία που θα υποστεί η οικογένεια του, θα είναι δυσανάλογα μεγαλύτερη έναντι της όποιας ταλαιπωρίας υποστεί η Ιδιοκτήτρια. Εγείρει και Ανταπαίτηση, αξιώνοντας την επιστροφή κάποιων ποσών που ισχυρίζεται ότι κατέβαλε ως εγγύηση (€1.000) και για την παροχή ηλεκτρικού ρεύματος (€100).
(γ) Η Απάντηση και Ανταπαίτηση στην Ε129/19.
Στη δική τους, πανομοιότυπη, Απάντηση, οι Καθ’ ων 1 και 2 στην Ε129/19, πέραν κάποιων προδικαστικών ενστάσεων που δεν προώθησαν και εγκατέλειψαν, δέχονται με τη σειρά τους την ύπαρξη της επίδικης ενοικιαστικής σχέσης, στη βάση λήξασας διετούς ενοικίασης ημερομηνίας 24/05/2001. Τονίζουν πως η δική τους περίπτωση αφορά τους παλαιότερους ενοικιαστές της Πολυκατοικίας, αφού πρόκειται για ενοικίαση που χρησιμοποιείται ως οικογενειακή στέγη και συνεχίζει για περισσότερα από 19 έτη. Αμφισβητούν το γνήσιο και εύλογο του αιτήματος για ανάκτηση της κατοχής. Διαφωνούν ότι μέσω των επικαλούμενων εργασιών θα προκύψει αξιοποίηση του Υποστατικού. Επικαλούνται και αυτοί τη στάση της Ιδιοκτήτριας σε σχέση με τα υπόλοιπα διαμερίσματα επί της Πολυκατοικίας. Ως προς τη δυνατότητα εξεύρεσης άλλης κατοικίας με λογικό ενοίκιο, καθώς και ως προς το ζήτημα της ταλαιπωρίας, οι ισχυρισμοί τους κινούνται ακριβώς στο ίδιο πλαίσιο με τους ισχυρισμούς στην Ε128/19. Εγείρουν και αυτοί Ανταπαίτηση, ζητώντας με τη σειρά τους το ποσό των €512,58 που κατέβαλαν ως εγγύηση, καθώς και το ποσό των €1.000,00 που διατείνονται ότι κατέβαλαν για απροσδιόριστες επιδιορθώσεις επί του Διαμερίσματος 301 και το οποίο ισχυρίζονται πως θα επωφεληθεί η Ιδιοκτήτρια.
(δ) Οι Απαντήσεις στις Απαντήσεις και Υπερασπίσεις στις Ανταπαιτήσεις.
Στις παρόμοιες Απαντήσεις και Υπερασπίσεις στις Ανταπαιτήσεις, η Ιδιοκτήτρια απορρίπτει τους ισχυρισμούς των Καθ’ ων και τις αξιώσεις τους και επιμένει στις δικές της θέσεις. Τονίζει το γεγονός ότι δεν ζήτησε για χρόνια αύξηση ενοικίου, δεδομένο που δείχνει ότι ο πραγματικός της σκοπός δεν είναι η εξασφάλιση μεγαλύτερου ενοικίου.
II. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.
Η υπόθεση διεκπεραιώθηκε με βάση τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης και την καταχώριση έγγραφων μαρτυριών από και εκ μέρους των διαδίκων. Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οποιουδήποτε μάρτυρα. Κατά την ακρόαση, για την ιδιοκτησιακή πλευρά δόθηκε μαρτυρία από τη θυγατέρα της Ιδιοκτήτριας. Μαρτύρησε επίσης ο Καθ’ ου στην Ε128/19 και ο Καθ’ ου 1 στην Ε129/19.
Προχωρώ στη σύνοψη της παρουσιασθείσας μαρτυρίας. Διευκρινίζω, εκ των προτέρων, πως κατά την αξιολόγηση έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές, όπου έκρινα αναγκαίο. Εντούτοις, δεν θα βοηθούσε στην καλύτερη κατανόηση της παρούσας υπόθεσης η εκτενής αναφορά στα διαμειφθέντα. Θα αναφερθώ μόνο συνοπτικά στους εκατέρωθεν ισχυρισμούς και σε ενδεικτικά αποσπάσματα από τις μαρτυρίες που έχουν παρουσιαστεί, δίχως αναφορά σε κάθε ένα επιμέρους ζήτημα ή τεκμήριο ξεχωριστά, αλλά μόνο σε ό,τι είναι πραγματικά σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα θέματα.[1]
(α) Η μαρτυρία της πλευράς της Ιδιοκτήτριας/Αιτήτριας.
Εκ μέρους της Ιδιοκτήτριας, και στις δύο υποθέσεις, έδωσε μαρτυρία η θυγατέρα της, κα. Μ. Βακανά, η οποία είναι η πληρεξούσια αντιπρόσωπός της και Αρχιτέκτονας Μηχανικός. Λόγω της σχεδόν πλήρους ταυτοσημίας της μαρτυρίας και στις δύο υποθέσεις, για σκοπούς οικονομίας, θα γίνει αναφορά στη μαρτυρία που αφορά μόνο την μια υπόθεση με τη σημείωση ότι αντίστοιχη και πανομοιότυπη μαρτυρία δόθηκε και στην άλλη υπόθεση. Υποστηρίζει πως η ανάκτηση της κατοχής είναι αιτιολογημένη, διότι:
«
[…] πρέπει να γίνει επιδιόρθωση του στατικού φορέα και του κελύφους του Επίδικου Κτιρίου, κάτι το οποίο προνοεί την επιδιόρθωση οξειδωμένου οπλισμού και αποσαθρωμένου σκυροδέματος, την άμεση αφαίρεση βάρους από το πάτωμα σε κάθε πλάκα οπλισμένου σκυροδέματος και την ενίσχυση του φορέα απορρόφησης οριζόντιων δυνάμεων. Είναι συμπέρασμα μου ότι πρέπει να εκτελεστούν όλες οι εργασίες συντήρησης, ενίσχυσης και αναβάθμισης του Επίδικου Κτιρίου, για να επιμηκυνθεί η διάρκεια ζωής του και να προσδοθεί μεγαλύτερη ασφάλεια σε περίπτωση μεγάλου σεισμού. Οι αναγκαίες εργασίες επιδιόρθωσης και συντήρησης του Επίδικου Κτιρίου αναλύονται με μεγαλύτερη λεπτομέρεια στη συνέχεια.
»
Υποστηρίζει πως η Πολυκατοικία εντάσσεται στην πολεοδομική ζώνη ΕΒ4, η οποία αποτελεί εμπορική ζώνη και ότι «οι επιδιωκόμενες προσθηκομετατροπές επί του Επίδικου Κτιρίου και η αλλαγή της χρήσης του από διαμερίσματα σε γραφεία θα αναβαθμίσουν το Επίδικο Κτίριο σημαντικά αφού συνιστούν αξιοποίηση του τόσο από δομικής / στατικής άποψης όσο και από πλευράς εμπορικότητας». Εξασφαλίστηκαν οι πολεοδομικές άδειες με αρ. ΛΕΜ/00657/2014 και ΛΕΜ/00656/2014 «για τις προσθηκομετατροπές και την αλλαγή χρήσης του Επίδικου Κτιρίου από διαμερίσματα σε γραφεία», αντίγραφα των οποίων επισυνάπτει ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9 και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10 αντίστοιχα. Η ίδια, εκ της ιδιότητας της, ως αρχιτέκτονας μηχανικός, ανέλαβε όλη τη διαδικασία σχεδιασμού, μελετών και αιτήσεων για τις εν λόγω άδειες προσθηκομετατροπών και αλλαγής χρήσης του Επίδικου Κτιρίου. Ανέλαβε επίσης την επίβλεψη για την υλοποίηση όσων εργασιών ήδη εκτελέστηκαν επί της Πολυκατοικίας, σε αριθμό διαμερισμάτων, τα οποία, αφού πρώτα εκκενώθηκαν και έτυχαν εκτεταμένης συντήρησης, μετατράπηκαν σε γραφεία και σε κοινόχρηστους και εξωτερικούς χώρους σύμφωνα με τους όρους της εξασφαλισθείσας πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής. Απαιτείται ακόμη αναβάθμιση της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης και των μηχανολογικών της Πολυκατοικίας και ότι θα τοποθετηθούν «πιο μεγάλοι πίνακες με RCDs και αντικατασταθούν τα πλαστικά κουτιά που είχαν σπάσει ή φθαρεί καθότι καθίσταται επικίνδυνη η χρήση τους». Διατείνεται ότι λόγοι ασφαλείας που επιβάλλουν η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου, το Τμήμα Πυροπροστασίας της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας, και το Γραφείο Επιθεώρησης Εργασίας, απαιτούν την εκτέλεση συγκεκριμένων εργασιών και τη διακοπή του ρεύματος στα επίδικα Διαμερίσματα, διαδικασία που «μπορεί να γίνει μόνο με την παράδοση ελεύθερης κατοχής του Επίδικου Διαμερίσματος στην Αιτήτρια». Οι εργασίες μετατροπής προβλέπουν την αφαίρεση των κουζινών από όλα τα διαμερίσματα και ακολούθως θα γίνει αναδιαμόρφωση του χώρου. Υποστηρίζει πως «η παρουσία ενοίκων εντός του Επίδικου Διαμερίσματος καθίσταται εξαιρετικά επικίνδυνη για την ασφάλεια και την υγιεινή τους». Είναι η θέση της πως δεν είναι δυνατή η διεξαγωγή των απαραίτητων εργασιών εντός των Διαμερισμάτων, εκτός και αν παραδοθεί ελεύθερη χρήση του Επίδικου Διαμερίσματος και προς υποστήριξη αυτού του ισχυρισμού παρουσιάζει φωτογραφικό υλικό με ανάλογες εργασίες που έγιναν σε άλλο διαμέρισμα της Πολυκατοικίας. Ολοκληρώνει, λέγοντας πως δεν θα είναι δυνατή η επιστροφή του θέσμιου ενοικιαστή μετά την εκτέλεση των εργασιών, διότι «το Επίδικο Διαμέρισμα θα μετατραπεί σε γραφείο και δεν θα μπορεί να εξυπηρετήσει τις ανάγκες του Καθ’ ου η Αίτηση ο οποίος χρησιμοποιεί το Επίδικο Διαμέρισμα ως χώρο διαμονής και όχι ως επαγγελματικό υποστατικό όπως είναι τώρα αδειοδοτημένο».
(β) Η μαρτυρία του Καθ’ ου στην Ε128/19.
Στη δική του μαρτυρία, ο Καθ’ ου στην Ε128/19 ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως εδώ και σχεδόν 10 έτη συνεχούς ενοικίασης καταβάλλει ανελλιπώς και αδιαλείπτως τα μηνιαία καταβλητέα ενοίκια στην Ιδιοκτήτρια και τηρεί πλήρως όλους τους όρους της θέσμιας ενοικίασης και χωρίς ποτέ να καθυστερήσει την καταβολή οποιουδήποτε μηνιαίου ενοικίου. Στο επίδικο διαμέρισμα διαμένει με τη σύζυγο του. Είναι μεγάλης ηλικίας με σοβαρότατα προβλήματα υγείας. Ισχυρίζεται ότι επιλεκτικά η Ιδιοκτήτρια κινήθηκε δικαστικά εναντίον των ενοίκων του 3ου ορόφου και μόνον, ήτοι εκείνου και των Καθ’ ων στη Ε129/19. Δεν απαιτείται εύλογα η ανάκτηση της κατοχής. Κατά την άποψη του, οι αλλαγές που επιδιώκονται δεν αποβλέπουν στην αξιοποίηση του Διαμερίσματος, αλλά να τον εκδιώξει για να εξασφαλίσει πολύ υψηλότερο ενοίκιο από άλλα πρόσωπα. Η ταλαιπωρία που θα προκληθεί στην οικογένεια του από τυχόν έκδοση του διατάγματος έξωσης, θα είναι δυσανάλογα μεγαλύτερη σε σύγκριση με την ταλαιπωρία η οποία ενδέχεται να προξενηθεί στην Ιδιοκτήτρια. Αναφέρει ακόμη πως:
«
Η κατάσταση με το εξωφρενικό ύψος των ενοικίων στην Λεμεσό αποτελούν κοινή γνώση και προκαλούν μεγάλη οργή, αγανάκτηση και αντίδραση σε παγκύπριο επίπεδο. Θα ήθελα να τονίσω εδώ ότι η έρευνα μας για εξεύρεση νέου διαμερίσματος προς ενοικίαση, ήταν συνεχής και ακατάπαυστη σε διάφορες εφημερίδες, αγγελίες, ιστοσελίδες στο διαδίκτυο, με μεσίτες, τηλεφωνικώς και από στόμα σε στόμα. Δυστυχώς, όμως διαπιστώσαμε με μεγάλη μας λύπη ότι μέχρι σήμερα δεν εντοπίσαμε άλλο διαθέσιμο, ανάλογο υποστατικό με ένα λογικό και/ή αποδεκτό ενοίκιο και συνεπώς θα ήταν εξαιρετικά άδικο και επιβλαβές για την πλευρά μας να διαταχθούμε να εξέλθουμε του υποστατικού, υπό αυτές τις δυσμενείς περιστάσεις απλά και μόνο για να ικανοποιηθούν οι οικονομικές επιδιώξεις και τα επιχειρηματικά σχέδια της Αιτήτριας. Εξάλλου, εξ’ όσων γνωρίζω η Αιτήτρια έχει στην κυριότητα και κατοχή της και άλλα διαμερίσματα και/ή γραφεία τα οποία θα μπορούσε να εκμεταλλευτεί για τους σκοπούς που επιδιώκει είτε στην πολυκατοικία μας είτε σε άλλα κτίρια, χωρίς να καθίσταται δηλαδή απολύτως αναγκαία και/ή απαραίτητη η έξωση μας από το εν λόγω διαμέρισμα.
»
(γ) Η μαρτυρία του Καθ’ ου 1 στην Αίτηση αρ. Ε129/19.
Στη δική του μαρτυρία, ο Καθ’ ου στην Αίτηση αρ. Ε129/19 τονίζει ότι διαμένει για περισσότερα από 20 χρόνια με την οικογένεια του στο εν λόγω Διαμέρισμα, όπου εκεί μεγάλωσε και τα παιδιά του. Είναι οι παλαιότεροι ένοικοι της Πολυκατοικίας. Πλέον, τόσο ο ίδιος, όσο και η σύζυγος του, βρίσκονται σε συντάξιμη ηλικία και αντιμετωπίζουν σοβαρότατα προβλήματα υγείας. Ισχυρίζεται ότι η Ιδιοκτήτρια επιλεκτικά κινήθηκε δικαστικά εναντίον των ενοίκων που αφορούν οι συνεκδικαζόμενες Αιτήσεις, αφού δεν έχουν εκτελεστεί οποιεσδήποτε εργασίες στα υπόλοιπα διαμερίσματα των ορόφων της Πολυκατοικίας, «τα οποία ενοικιάζονται και χρησιμοποιούνται κανονικά επί το πλείστο ως οικίες και όχι ως γραφεία». Ο πραγματικός σκοπός της Ιδιοκτήτριας είναι η «επιλεκτική ενοικίαση τους με σκοπό την αποκόμιση μεγαλύτερου κέρδους». Αναφέρει πως μετά την καταχώριση της παρούσας υπόθεσης, η Ιδιοκτήτρια προσέφερε προς ενοικίαση άλλα διαμερίσματα, γεγονός που καταδεικνύει πως στην πραγματικότητα δεν επιθυμεί να κενωθούν όλα τα διαμερίσματα της Πολυκατοικίας για να προβεί στις εργασίες που διατείνεται. Αναφέρεται και αυτός με λεπτομέρεια στις δυσκολίες που αντιμετώπισε στην επισταμένη προσπάθεια του να εξεύρει άλλη ανάλογη οικογενειακή στέγη στη Λεμεσό, αλλά οι τιμές που εντόπισε ήταν «εξωφρενικές», δηλαδή από €1.200-€2.500, περίπου, δηλαδή ποσά προς τα οποία δεν μπορεί ως συνταξιούχος να ανταποκριθεί. Επίσης, προτάσσει ως δεύτερο λόγο για τον οποίο αδυνατεί να εγκαταλείψει το επίδικο διαμέρισμα, τα προβλήματα υγείας που αντιμετωπίζει τόσο ο ίδιος όσο και η σύζυγός του. Επ’ αυτού ισχυρίζεται ότι η ταλαιπωρία που θα προκληθεί στην οικογένεια του «θα είναι πολύ μεγαλύτερη και/ή δυσανάλογα μεγαλύτερη σε σύγκριση με την ταλαιπωρία η οποία ενδέχεται να προξενηθεί στην Αιτήτρια, από την τυχόν άρνηση έκδοσης του». Επιπρόσθετα, αμφισβητεί εντόνως και χαρακτηρίζει εκ των υστέρων σκέψεις τους ισχυρισμούς της πλευράς της Ιδιοκτήτριας ότι θα προβεί «σε εργασίες επιδιόρθωσης του στατικού φορέα και του κέλυφους του επίδικου κτιρίου» και «για να επιμηκυνθεί η διάρκεια ζωής του κτιρίου». Σημειώνει, συναφώς, ότι αυτού του είδους οι επιδιωκόμενες εργασίες, «διεξάγονται υπό κανονικές συνθήκες στα θεμέλια του κτιρίου και στις βασικές δοκούς στήριξης στο υπόγειο και/ή σε συγκεκριμένα σημεία του κτιρίου και σίγουρα δεν αφορούν το εσωτερικό μέρος του διαμερίσματος μας», αμφισβητώντας με τον τρόπο αυτό τόσο τη λογικότητα όσο και την αναγκαιότητα του αιτήματος για ανάκτηση της κατοχής.
(γ) Οι Αγορεύσεις.
Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων παρουσιάστηκαν και υιοθετήθηκαν γραπτά κείμενα από τους δικηγόρους της Αιτήτριας και των Καθ’ ων στην Ε129/2019. Ο συνήγορος του Καθ’ ου στην Ε128/2019 υιοθέτησε την επιχειρηματολογία των ομόδικων του. Σημειώνω πως, αν και έχω μελετήσει με προσοχή τις αγορεύσεις, στο ειδικό περιεχόμενο αυτών θα αναφερθώ μόνο εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο.
III. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
To δικαίωμα για ανάκτηση κατοχής θέσμιας ενοικίασης, ήτοι ενοικιαστικής σχέσης που εμπίπτει εντός των προνοιών του περί Ενοικιοστασίου Νόμου – Ν. 23/83 (στο εξής: «ο Νόμος»), προσδιορίζεται στο άρθρο 11 του Νόμου, όπου υπό τον παράτιτλο «περιορισμός εξώσεων» διαλαμβάνονται, μεταξύ πολλών άλλων, τα ακόλουθα:
«
11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: […]
(η) εις περίπτωσιν καθ’ ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου— […]
(iii) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησης του […]
και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω, οσάκις ήτο επάναγκες, την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (i), (ii), (iii) και (iv) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου, δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον·
»
Όπως σαφώς προκύπτει από το προαναφερόμενο άρθρο, πέραν των τυπικών προϋποθέσεων που σχετίζονται με την ιδιότητα των διαδίκων και τη στοιχειοθέτηση θέσμιας ενοικίασης, για την ανάκτηση κατοχής συνεπεία «ουσιωδών σημαντικών αλλαγών», θα πρέπει περαιτέρω, σωρευτικά:
· Πρώτον, να αποδειχθεί ότι το «ακίνητον [να] απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου», ήτοι να υφίσταται αναλογία μεταξύ μέτρου και σκοπού. Αυτή η προϋπόθεση υποχρεώνει τον Ιδιοκτήτη να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι έχει γνήσια, αντικειμενική και όχι υποκειμενική ανάγκη κατοχής του υποστατικού,[2] ζήτημα που συναρτάται και με την οικονομική δυνατότητα ή ευχέρεια δανειοδότησης ή εξεύρεσης πόρων για την ανοικοδόμηση.[3]
· Δεύτερον, να στοιχειοθετηθεί η πρόθεση για εκτέλεση ουσιωδών σημαντικών αλλαγών, οι οποίες συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του, για σκοπούς αξιοποίησης του.
· Τρίτον, να έχουν εξασφαλιστεί και να βρίσκονται σε ισχύ[4] κατά τον χρόνο της ακροαματικής διαδικασίας, όλες οι αναγκαίες προς τούτο άδειες.
· Τέταρτον, ο ιδιοκτήτης να μην δύναται λογικώς να προβεί στις αναφερόμενες εργασίες, άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου.
· Πέμπτον, να έχει αποσταλεί έγγραφη τετράμηνη προειδοποίηση για εκκένωση του ακινήτου.
Η έννοια της «αξιοποίησης του ακινήτου» εξετάστηκε στη Ν. Γιούκκα ν. Α. Μιχαϊλίδη (2003) 1Γ Α.Α.Δ 1476, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη κρίση, χαρακτηρίζοντας ως προσχηματική την αξίωση για ανάκτηση της κατοχής. Τονίστηκε ότι η «αξιοποίηση ακινήτου συνεπάγεται αλλαγές και βελτιώσεις προς υλοποίηση των προοπτικών ανάπτυξης του» και επιπλέον επισημάνθηκε πως η λογικότητα, ως αναγκαίο προαπαιτούμενο, συναρτάται με τη φύση των επιδιωκόμενων αλλαγών, η σημαντικότητα των οποίων θα οδηγήσει στην αξιοποίηση του κτηρίου, προϋπόθεση η οποία δεν[5] ίσχυε σε εκείνη την περίπτωση. Από την άλλη, στη Haig G. Indjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ (2008) 1Β Α.Α.Δ 1105, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι με βάση την προσφερθείσα μαρτυρία των πραγματογνωμόνων, οι προτιθέμενες αλλαγές κάλυπταν το κριτήριο του «ουσιωδώς σημαντικού», αφού μέσω αυτών θα προέκυπτε «ριζική αλλαγή της όψης και του εσωτερικού χώρου του καταστήματος, της τοιχοποιίας και του πατώματος και θα απαιτηθεί η ενίσχυση του σκελετού». Στην Ιωάννου ν. Κοκκωνή (1993) 1 Α.Α.Δ. 274 λέχθηκαν τα εξής:
«
Το πρώτο που φαίνεται πως είναι ανάγκη να τονιστεί, για ακόμα μια φορά, είναι πως το ζήτημα σ’ αυτές τις περιπτώσεις είναι πραγματικό και όχι νομικό. Ο Νόμος δεν έχει προσδιορίσει την έννοια των όρων που χρησιμοποίησε. Σε κάθε περίπτωση εξετάζεται το σύνολο των σχετικών στοιχείων με γνώμονα τη συνήθη, όχι απαραίτητα την αυστηρά ετυμολογική, έννοια των όρων που στοιχειοθετούν την προϋπόθεση που θέτει ο Νόμος. Η νομολογία δεν απέβλεψε στη διατύπωση οποιουδήποτε ορισμού, πολύ λιγότερο εξαντλητικού ορισμού.
»
Στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086, μεταξύ άλλων, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:
«
Στις περιπτώσεις, όμως, που το ακίνητο αυτό αποτελεί μέρος ευρύτερου κτιριακού συγκροτήματος που ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη, οι αλλαγές που ταυτόχρονα προτείνονται να εκτελεστούν γύρω ή πάνω από το ακίνητο, μπορούν επίσης να ληφθούν υπόψη στο βαθμό που επηρεάζουν το υπάρχον κοινό θεμέλιο και την υπάρχουσα δομή, μορφή και χαρακτήρα του επίδικου ακινήτου. Το Δικαστήριο οφείλει να εκφράσει ρητά, σ’ όλες ανεξαίρετα τις περιπτώσεις, την ετυμηγορία του κατά πόσο οι αλλαγές είναι "ουσιαστικές και ριζικές", κατά πόσο συνεπάγονται τη "ριζική και ολική μετατροπή" του ακινήτου, κατά πόσο γίνονται "διά σκοπούς αξιοποιήσεως του" και κατά πόσο η κατοχή του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη είναι λογικά αναγκαία για την εκτέλεση τους. Αν η εκτέλεση των προτεινόμενων αλλαγών θα καταστήσει το ακίνητο πιό προσοδοφόρο ή επωφελές στον ιδιοκτήτη του, μπορεί εύλογα να λεχθεί ότι θα γίνουν για σκοπούς αξιοποίησης του ακινήτου, μέσα στην έννοια του άρθρου 11 (1) (η) (ιιι) του Νόμου. Το ίδιο μπορεί να λεχθεί για την ουσιαστική αναπαλαίωση διατηρητέων οικοδομών αν οι προτεινόμενες αλλαγές ικανοποιούν τις άλλες προϋποθέσεις του άρθρου. »
IV. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΤΩΝ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ / ΠΑΡΑΔΕΚΤΑ / ΜΗ ΑΜΦΙΣΒΗΤΟΥΜΕΝΑ ΘΕΜΑΤΑ.
Προτού προχωρήσω στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[6] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να παραθέσω τα παραδεκτά γεγονότα και ταυτόχρονα να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα.
Κατ’ αρχάς, ο θέσμιος χαρακτήρας των επίδικων ενοικιάσεων είναι δεδομένος. Εν πάση περιπτώσει, δεν αμφισβητείται ότι το επίδικο υποστατικό εντάσσεται εντός της έννοιας του «ακινήτου», ως αυτή ερμηνεύεται στο άρθρο 2 του Νόμου και στη σχετική νομολογία.[7] Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι το ακίνητο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε πριν το 2000 και ότι βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς τελεί υπό αμφισβήτηση. Οι επί τούτου προδικαστικές ενστάσεις των Καθ’ ων, δεν έχουν προωθηθεί δεόντως και θεωρούνται ότι έχουν εγκαταλειφθεί. Αδιαμφισβήτητες είναι οι ιδιότητες των διαδίκων. Η Αιτήτρια είναι η Ιδιοκτήτρια της Πολυκατοικίας (πενταόροφης οικοδομής) που περιγράφεται στην παράγραφο Α έκαστης Αίτησης. Ο Καθ’ ου στην Ε128/19 ενοικιάζει το διαμέρισμα με διακριτικό αριθμό 302 εντός του οποίου διαμένει με τη σύζυγό του, ενώ οι Καθ’ ων 1 και 2 στην Ε129/19 ενοικιάζουν το διαμέρισμα με διακριτικό αριθμό 301 που αμφότερα βρίσκονται στον τρίτο όροφο της επίδικης Πολυκατοικίας. Το υφιστάμενο ενοίκιο του Διαμερίσματος 301 ανέρχεται σε €512,58 (£300,00) δυνάμει λήξασας έγγραφης σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 24/05/2001, ενώ το αντάλλαγμα για την κατοχή του Διαμερίσματος 302 είναι €500, δυνάμει λήξασας έγγραφης σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 10/10/2013. Μέσω των επίδικων Αιτήσεων αξιώνεται η ανάκτηση κατοχής για την «μετατροπή 9 διαμερισμάτων σε 9 γραφεία και ενοποίηση άλλων 4 καταστημάτων σε 1». Έχει εξασφαλιστεί και βρίσκεται εν ισχύ,[8] η σχετική πολεοδομική άδεια καθώς και η αντίστοιχη άδεια οικοδομής. Η Ιδιοκτήτρια έχει την οικονομική δυνατότητα να τις διεκπεραιώσει. Έχουν αποσταλεί οι σχετικές προειδοποιητικές επιστολές, δίχως συμμόρφωση. Το ουσιαστικό θέμα, αφορά το κατά πόσον η ιδιοκτησιακή πλευρά, μέσω της μαρτυρίας που έχει παρουσιάσει, απέσεισε το βάρος απόδειξης που της αναλογεί για να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής.
V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ ΚΑΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.
Με βάση τα προαναφερόμενα, προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρίας, αφού προηγουμένως αναφερθώ στις σχετικές αρχές.
Οι γενικές αρχές αξιολόγησης της μαρτυρίας.
Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,[9] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Το Δικαστήριο οφείλει να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Η μαρτυρία των πραγματογνωμόνων.
Για να αποδειχθεί μια υπόθεση, συχνά πυκνά, απαιτείται η παρουσίαση εξειδικευμένης μαρτυρίας. Ιδίως το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ενασχολείται σε τακτική βάση με τον έλεγχο τέτοιου είδους μαρτυρίας, διότι σε βασικά θέματα που αφορούν αυτή τη δικαιοδοσία (λ.χ. αναπροσαρμογή ενοικίου/οικοδομικές αλλαγές/απώλεια εμπορικής εύνοιας) απαιτείται η παρουσίαση μαρτυρίας πραγματογνωμόνων (εκτιμητών/αρχιτεκτόνων/πολιτικών μηχανικών/λογιστών). Ως πραγματογνώμονες, ταξινομούνται εκείνα τα πρόσωπα που κατέχουν ειδική κατάρτιση και/ή εμπειρία σε συγκεκριμένο τομέα και μέσω της μαρτυρίας τους αποσκοπούν να υποβοηθήσουν το Δικαστήριο να καταλήξει σε ορθά συμπεράσματα. Οι πραγματογμώμονες οφείλουν να δίδουν πλήρως τεκμηριωμένη,[10] πρωτογενή μαρτυρία γνώμης[11] σε ζητήματα που εμπίπτουν στη σφαίρα της ειδικότητας τους.[12] Το Δικαστήριο δεν μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα,[13] αλλά ούτε καθίσταται υποχείριο της όποιας τέτοιας μαρτυρίας. Οι εμπειρογνώμονες δίδουν μαρτυρία, δεν αποφασίζουν εκείνοι το επίδικο θέμα (ultimate issue).[14] Για αυτό και η μαρτυρία τους δεν είναι δεσμευτική, παρά μόνο βοηθητική προς το Δικαστήριο, το οποίο, αφού λάβει υπόψη και την υπόλοιπη μαρτυρία, μπορεί να καταλήξει στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα,[15] νοουμένου ότι υφίστανται συνθήκες που να δικαιολογούν τέτοια κατάληξη.[16] Πρόσωπα που παρουσιάζονται ως πραγματογνώμονες αξιολογούνται όπως κάθε άλλος μάρτυρας. Πρόσφατα, στην O' Dwyer ν. Καραγιάννα κ.α. Πολιτική Έφεση αρ. 47/2015, ημερομηνίας 01/12/2023, σημειώθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής:
«
Είναι σταθερή η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία. Οι κανόνες αξιολόγησης είναι οι ίδιοι τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες. Ως έχει επισημανθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 Α.Α.Δ. 2298, αποτελεί βασική και πάγια νομολογιακή αρχή ότι για σκοπούς αξιολόγησης της μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων ισχύουν οι ίδιοι κανόνες που ισχύουν στην περίπτωση κάθε άλλου μάρτυρα, πλην του ότι, κατά παρέκκλιση του γενικού κανόνα, εμπειρογνώμονες δύνανται να εκφέρουν γνώμη στον τομέα ειδίκευσής τους. Το καθήκον του εμπειρογνώμονα είναι να εφοδιάσει το Δικαστήριο με όλες τις απαραίτητες, για σκοπούς ελέγχου της ορθότητας των συμπερασμάτων του, επιστημονικές πληροφορίες, έτσι ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση, εφαρμόζοντας αυτές τις πληροφορίες στα γεγονότα της ενώπιον του υπόθεσης που έχουν αποδειχθεί, να σχηματίσει τη δική του κρίση (βλ. Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enterprises Ltd. Κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 814, Cybarco Ltd. V. Kovascik (2001) 1 Α.Α.Δ. 2013 και Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους v. Κονναρή (πιο πάνω). »
Προχωρώντας στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, υπενθυμίζω ότι η ακροαματική εκδίκαση της παρούσας υπόθεσης, ως εμπίπτουσα εντός της διαδικασίας της «ταχείας εκδίκασης» με βάση τη Διαταγή 30 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, έλαβε χώρα μόνο[17] με την εκατέρωθεν καταχώριση έγγραφης μαρτυρίας, δίχως να υποβληθεί οποιοδήποτε αίτημα για αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Συνεπώς, οι διάδικοι δεν αξιολογήθηκαν δια ζώσης και δεν μπορούν να προκύψουν συμπεράσματα αξιοπιστίας με βάση την κατά την ακροαματική διαδικασία γενική συμπεριφορά των μαρτύρων[18] και ιδίως κατά το βάσανο της αντεξέτασης.
Ξεκινώντας αντίστροφα, εκ της μαρτυρίας των Ενοικιαστών, δεν προκύπτει οτιδήποτε που να χρήζει ιδιαίτερου σχολιασμού, παρά μόνο ότι οι εν λόγω μάρτυρες, πέραν της αμφισβήτησης των θέσεων της ιδιοκτησιακής πλευράς, εσφαλμένα επικεντρώθηκαν στην ταλαιπωρία που θα υποστούν από την έκδοση του διατάγματος. Το αίτημα όμως δεν αφορά ιδιοκατοίκηση. Η παράμετρος της στάθμισης της εκατέρωθεν ταλαιπωρίας, δεν αποτελεί στοιχείο συνυπολογισμού δυνάμει του αιτούμενου λόγου έξωσης και για αυτό, το εν λόγω ζήτημα δεν θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο. Από τη μαρτυρία των εν λόγω προσώπων, δέχομαι τους ισχυρισμούς τους που σχετίζονται με το ότι επιλεκτικά η πλευρά της Ιδιοκτήτριας στρέφεται εναντίον τους και όχι εναντίον άλλων ενοίκων της Πολυκατοικίας, καθότι οι εν λόγω ισχυρισμοί δεν έχουν αμφισβητηθεί. Στο ζήτημα αυτό θα επανέλθω σε κατοπινό στάδιο.
Κρίσιμη είναι η μαρτυρία της ιδιοκτησιακής πλευράς. Αυτή φέρει το σχετικό βάρος απόδειξης. Θυμίζω ότι η υπό κρίση μαρτυρία παρουσιάστηκε μέσω της θυγατέρας της Ιδιοκτήτριας, η οποία αυτοπροσδιορίστηκε ως εξής:
«
1. Ονομάζομαι Μαρία Βακανά και έχω γνώση των γεγονότων που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση προσωπικά λόγω της επαγγελματικής μου ιδιότητας και ως επίσης λόγω της οικογενειακής σχέσης που έχω με την Αιτήτρια η οποία είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος με αριθμό [..], (στο εξής θα αναφέρεται ως το «Επίδικο Διαμέρισμα») το οποίο βρίσκεται στον 3ον όροφο υφιστάμενης οικοδομής, [….] «Επίδικο Κτίριο»).
2. Αφενός σημειώνω πως είμαι θυγατέρα της Αιτήτριας, η οποία για προσωπικούς λόγους έχει αναθέσει, εδώ και αρκετά χρόνια, σε εμένα προσωπικά τα επί μέρους ζητήματα που αφορούν τη διαχείριση του Επίδικου Διαμερίσματος καθώς και του Επίδικου Κτιρίου. Επισυνάπτω σχετικό γενικό πληρεξούσιο από την Αιτήτρια προς εμένα ως Τεκμήριο 1.
3. Επιπλέον, είμαι Αρχιτέκτονας Μηχανικός, αριστούχος του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, μέλος του ΕΤΕΚ με Α.Μ. […] και διατηρώ δικό μου μελετητικό γραφείο από το 2005 με μεγάλη εμπειρία στις διαδικασίες αδειοδότησης και υλοποίησης έργων (οικιστικές και γραφειακές αναπτύξεις μικρού και μεγάλου σκέλους, ξενοδοχειακές μονάδες, αναπτύξεις εμπορικής χρήσης). Επισυνάπτω αντίγραφο της ετήσιας επαγγελματική μου άδειας ως Τεκμήριο 2.
»
Στην τελική της αγόρευση, η συνήγορος της Ιδιοκτήτριας υπόβαλε πως: « Η κα Μαρία Βακανά έδωσε μία πλήρη και εμπεριστατωμένη μαρτυρία η οποία συμπεριλάμβανε ανάλυση όλων των επίδικων θεμάτων τόσο αυτών που άπτονται μαρτυρίας επί γεγονότων όσο και των εξειδικευμένων θεμάτων που άπτονται της εμπειρογνωμοσύνης της υπό την επαγγελματική της ιδιότητα και κατάρτιση».
Η πιο πάνω διασύνδεση, μεταξύ της μαρτυρίας διαδίκου και πραγματογνώμονα, δεν απασχόλησε τους συνηγόρους των Καθ’ ων. Προβλημάτισε όμως το Δικαστήριο. Όχι το κατά πόσον πληροί τα κριτήρια για να θεωρηθεί ως πραγματογνώμονας, αλλά εάν είναι επιτρεπτό η ιδιότητα αυτή να συνυπάρχει με την ιδιότητα του διαδίκου. Διότι, κατ’ ουσία[19] για αυτό πρόκειται, αφού η εν λόγω μάρτυρας είναι η θυγατέρα, η πληρεξούσιος αντιπρόσωπος και η αποκλειστικά υπεύθυνη για τη διαχείριση των υπό κρίση υποθέσεων, ήτοι πρόσωπο με άμεσο, προσωπικό και νομικά κατοχυρωμένο[20] συμφέρον από την έκβαση των υπό κρίση Εναρκτήριων Αιτήσεων.
Κατά την ακροαματική διαδικασία, ζητήθηκε από τη συνήγορο της Ιδιοκτήτριας όπως διευκρινιστεί υπό ποια ιδιότητα έδωσε μαρτυρία η κα Βακανά. Η απάντηση της ήταν ότι η εν λόγω μαρτυρία, δεν είναι μαρτυρία εμπειρογνώμονα, αλλά έγινε από τη θυγατέρα της Ιδιοκτήτριας, που «απλά τυγχάνει να είναι το επάγγελμά της», συμπληρώνοντας, όμως, πως η υπό συζήτηση μαρτυρία «μπορεί να βοηθήσει» σε ό,τι απαιτείται προς απόδειξη της υπόθεσης, αφού βρίσκεται «στη μέση», εννοώντας προφανώς ότι κατατάσσεται στο ενδιάμεσο της μαρτυρίας διαδίκου και πραγματογνώμονα.
Η εν λόγω υποβολή, ανεξαρτήτως της πειστικότητάς της, παρέχει στο Δικαστήριο το εφαλτήριο για να εξηγήσει πως αντιλαμβάνεται τον σκοπό, τον ρόλο και τις υποχρεώσεις που συνοδεύουν την παρουσίαση μαρτυρίας πραγματογνώμονα.
Ως γνωστό, η παρουσία πραγματογνωμόνων στα Δικαστήρια δεν αποτελεί φαινόμενο των καιρών, χρονολογείται τουλάχιστον από τον Μεσαίωνα.[21] Εντούτοις, στις μέρες μας υπήρξε έξαρση[22] του φαινομένου αυτού, λόγω του ανεξέλεγκτου και συνάμα καταχρηστικού[23] τρόπου χρησιμοποίησης της, ο οποίος προκάλεσε αλυσιδωτά προβλήματα στην αστική δικαιοδοσία. Στην Αγγλία, προς αντιμετώπιση των εκτροπών που εντοπίστηκαν, στη National Justice Compania Naviera SA v Prudential Assurance Co (the ‘Ikarian Reefer’) [1993] 2 Lloyds Rep 68 τέθηκαν αναλυτικές κατευθυντήριες γραμμές σε σχέση με τα καθήκοντα και τις υποχρεώσεις των πραγματογνωμόνων. Το 1999 ακολούθησαν οι θεσμικές αλλαγές της εκεί αστικής δικονομίας, όπου στη βάση των εκθέσεων του Lord Wolf,[24] εισήχθησαν τα Civil Procedure Rules (CPR), μέσω των οποίων αναθεωρήθηκε εκ βάθρων η διαδικασία παρουσίασης εξειδικευμένης μαρτυρίας (CRP 35), με πρωταρχικό[25] στόχο, ακριβώς, να αντιμετωπισθεί η κλιμακούμενη αύξηση στην έλλειψη ανεξαρτησίας των πραγματογνωμόνων.[26]
Αντιστοίχως, το Μέρος 34 των νέων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, αν και δεν εφαρμόζεται απευθείας[27] στην παρούσα υπόθεση, αντανακλά, κωδικοποιεί και συνοψίζει τη σύγχρονη επί του θέματος νομοθετική και νομολογιακή προσέγγιση του κοινοδικαίου.
Αυτό που εν προκειμένω ενδιαφέρει, είναι το ζήτημα της «ανεξαρτησίας» κάθε πραγματογνώμονα. Επ’ αυτού, τόσο οι νέοι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας του 2023, όσο και η σταθερή επί του θέματος νομολογία,[28] προτάσσουν με περισσή καθαρότητα ότι η μαρτυρία κάθε πραγματογνώμονα, οφείλει να είναι «ανεξάρτητη»,[29] εξ ου και στο Μέρος 34(4) των εν λόγω Θεσμών, υποδεικνύεται ότι μια τέτοια μαρτυρία οφείλει να είναι «ανεξάρτητο προϊόν της γνώμης του πραγματογνώμονα και ανεπηρέαστη», δίχως όμως να τίθενται συγκεκριμένες ασφαλιστικές δικλίδες[30] για τη διασφάλισή της.
Τι όμως σημαίνει, η εντός αυτού του πλαισίου, έννοια της «ανεξάρτητης γνώμης»; Πέραν της προφανούς ετυμολογικής ερμηνείας,[31] η οποία έχει τη δική της, αυτόδηλη σημασία, η εν λόγω έννοια αναλύεται στο έκτο κεφάλαιο του συγγράμματος Expert Evidence: Law and Practice, 5η Έκδοση, Κεφ. 6, υπό τον παράτιτλο «What is bias?». Επισημαίνεται πως η αμεροληψία κάποιου πραγματογνώμονα δεν υποδηλώνει κατ’ ανάγκη και την αντικειμενικότητά του.[32] Ακολούθως, γίνεται ιδιαίτερη μνεία στην προσδιοριζόμενη ως «αντιπαραθετική μεροληψία» (adversarial bias), η οποία, σε ελεύθερη μετάφραση και σύνοψη, εμφανίζεται, κατά κύριο λόγο, μέσω των ακόλουθων παραλλαγών:
1. Την «επιλεκτική μεροληψία» (selectorial bias).[33]
2. Την «ακούσια συστράτευση» (unconscious partisanship). [34]
3. Την «εκούσια συστράτευση» (deliberate partisanship). [35]
Το Μέρος 34 των νέων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στοχεύει ακριβώς να αντιμετωπίσει τις περιπτώσεις της επιλεκτικής μεροληψίας καθώς και της ακούσιας συστράτευσης, με σημαντικό όπλο στη φαρέτρα του Δικαστηρίου, τη δυνατότητα για διορισμό ενός εμπειρογνώμονα κοινής αποδοχής.
Περνώντας σε πιο πρακτικό επίπεδο, το «ανεξάρτητο» και το «ανεπηρέαστο» της γνώμης ενός πραγματογνώμονα τίθεται υπό σοβαρή αμφισβήτηση όταν διαπιστώνεται σύγκρουση συμφέροντος (conflict of interest), αφού πρόκειται για ξεκάθαρα αντικρουόμενες έννοιες. Η στενή συγγενική σχέση, η στενή φιλία, η σχέση εργοδότη-εργοδοτούμενου, αποτελούν κλασσικά τέτοιου είδους παραδείγματα. Επί τούτου, σήμερα, η θέση της αγγλικής νομολογίας είναι ότι η σύγκρουση συμφέροντος, δεν οδηγεί απαρέγκλιτα[36] στην απαγόρευση παρουσίασης της εν λόγω μαρτυρίας. Εκεί, το ζήτημα της «ανεξαρτησίας» πραγματογνώμονα, εξετάζεται κατά το στάδιο διαχείρισης της υπόθεσης (case management),[37] μέσω ενός ιδιάζοντος μηχανισμού, ο οποίος προσομοιάζει με τη δικαστική αυτοπροειδοποίηση,[38] διεργασία κάπως παράδοξη, δοθέντος ότι, η εν λόγω επικρατούσα[39] προσέγγιση, εδράζεται στον συλλογισμό ότι το επίπεδο της «ανεξαρτησίας» ενός εμπειρογνώμονα, δεν προσεγγίζει το επίπεδο της αντικειμενικής δικαστικής αμεροληψίας.[40]
Βεβαίως, οτιδήποτε ισχύει στην Αγγλία, δεν εφαρμόζεται αυτούσιο και αυτόματα στην Κύπρο.[41] Στο δικό μας δικαιϊκό σύστημα, πάντοτε τίθεται σε προτεραιότητα η τήρηση των κανόνων της δίκαιης διεξαγωγής της δίκης, με βάση τις σχετικές συνταγματικές επιταγές.
Συνεπώς, δεν προτίθεμαι να ελέγξω εάν αυτό που τεκμαίρεται ως μη ανεξάρτητο, είναι όντως τέτοιο. Η συνύπαρξη της ιδιότητας διαδίκου και πραγματογνώμονα, για λόγους δημόσιας τάξης και κοινής λογικής, είναι αδιανόητη. Η σύγκρουση συμφέροντος που προκύπτει από τέτοιου είδους μαρτυρία, είναι τέτοιας δυναμικής, που αυτομάτως εκθεμελιώνει την όποια αξιοπιστία[42] της.
Κατά συνέπεια, οι υπό κρίση Αιτήσεις, λόγω μη παρουσίασης αξιόπιστης μαρτυρίας, είναι εκ προοιμίου απορριπτέες, δίχως καν να χρειάζεται να εξεταστεί η ουσία όσων υποστηρίζονται.
Εντούτοις, επειδή, αφενός, τούτο το ζήτημα δεν εγέρθηκε από την πλευρά των Καθ’ ων και, αφετέρου, επειδή η δική μου προσέγγιση μπορεί να αντικρισθεί διαφορετικά κατά τον αναθεωρητικό έλεγχο, θα αξιολογήσω και επί της ουσίας την παρουσιασθείσα μαρτυρία.
Κατ’ αρχάς, υπενθυμίζω πως η βασική, αλλά υπό αίρεση, εισήγηση της ιδιοκτησιακής πλευράς, ήταν ότι η μαρτυρία της κας Βακανά δεν είναι μαρτυρία πραγματογνώμονα. Αλλά, δίχως την παρουσίαση επαρκώς τεκμηριωμένης εξειδικευμένης μαρτυρίας, τόσο επί του θέματος των «ουσιωδών σημαντικών αλλαγών που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή» όσο και σε σχέση με την σκοπούμενη «αξιοποίηση» των Διαμερισμάτων, δεν αποδεικνύονται οι προϋποθέσεις του υπό εξέταση άρθρου του Νόμου. Τόσο απλά. Και αυτή η διαπίστωση, θα αρκούσε, αυτοτελώς, για την απόρριψη της υπόθεσης.
Δεν θα περιοριστώ όμως στις προηγούμενες διαπιστώσεις. Θα προχωρήσω στην ουσιαστική διερεύνηση του ζητήματος και θα εκλάβω, αποκλειστικά για σκοπούς πληρότητας της παρούσας απόφασης, ότι η ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία ήταν ανεξάρτητη μαρτυρία πραγματογνώμονα. Υπό τούτο το πλαίσιο, θα αναπτυχθούν τα ακόλουθα.
Πριν οτιδήποτε άλλο, επισημαίνεται πως η ανάκτηση της κατοχής μιας προστατευόμενης θέσμιας ενοικίασης δεν είναι ένα απλό ζήτημα. Για αυτό, η μαρτυρία που θα πρέπει να προσφερθεί από την ιδιοκτησιακή πλευρά, με βάση βεβαίως τους κανόνες που ισχύουν για την απόσειση του αποδεικτικού βάρους σε αστικές υποθέσεις, πρέπει να είναι ξεκάθαρη, απαλλαγμένη από ουσιαστικές αντιφάσεις και αοριστίες και δεόντως αιτιολογημένη. Συναφώς, στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«
Ενέχει μεγάλη σημασία, σε υποθέσεις όπως η παρούσα, η προσαγωγή από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου, εφόσον τότε μόνο το Δικαστήριο αποκτά δικαιοδοσία να εκδώσει διάταγμα για την ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
»
Με βάση λοιπόν το σενάριο ότι έχει παρουσιαστεί προς το Δικαστήριο ανεξάρτητη μαρτυρία πραγματογνώμονα, το ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι εάν αυτή υπήρξε αρκούντος πειστική.[43] Η σύντομη απάντηση είναι όχι. Εντοπίζεται και σοβαρό πρόβλημα ουσίας. Επεξηγώ.
Πρώτα από όλα, διατηρώ κάποιες επιφυλάξεις ως προς την ίδια τη γνησιότητα του αιτήματος. Διότι, υπήρξε κοινή θέση των Ενοικιαστών ότι επιλεκτικά μόνο εναντίον αυτών στρέφεται η διαδικασία, ενώ ταυτόχρονα άλλα διαμερίσματα στην επίδικη Πολυκατοικία προσφέρονταν προς ενοικίαση μετά την έγερση των εν λόγω υποθέσεων. Αυτή η θέση δεν έχει αμφισβητηθεί (δείτε: Frederickou Schools Co Ltd κ.α. ν. Acuac Inc (2002) 1Γ ΑΑΔ 1527), ούτε έχει απαντηθεί από την πλευρά της Ιδιοκτήτριας και, κατ’ επέκταση, έχει παραμείνει δίχως αντίλογο. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την άδεια οικοδομής, η Πολυκατοικία αποτελείται από εννέα (9) διαμερίσματα. Πέραν των δύο (2) επίδικων, δεν υπάρχει μαρτυρία εκ μέρους της Ιδιοκτήτριας για το τι ακριβώς ισχύει για έκαστο από τα υπόλοιπα διαμερίσματα, πλην ενός, που, μέσω κάποιων φωτογραφιών, φαίνεται ότι έχουν γίνει εργασίες για τη διαμόρφωσή του σε γραφείο.
Ούτε έχω ικανοποιηθεί για τη λογικότητα και για την ύπαρξη άμεσης και αντικειμενικής ανάγκης για την έκδοση των αιτούμενων θεραπειών. Όχι όμως επειδή αποδέχομαι τη θέση των Ενοικιαστών ότι η πραγματική πρόθεση της Ιδιοκτήτριας είναι να ενοικιάσει εκ νέου τα Διαμερίσματα, δίχως προηγουμένως να τα μετατρέψει σε γραφεία. Θα ήταν μάλλον άδικο να της καταλογισθεί αυτή η πρόθεση, δοθέντος ότι για χρόνια δεν αξίωσε από τους Ενοικιαστές οποιονδήποτε αύξηση ενοικίου. Το γεγονός όμως ότι θα προχωρήσει στις εν λόγω μετατροπές, αυτοτελώς, δεν αρκεί. Διότι, ως θα εξηγηθεί και στη συνέχεια, η «ανάγκη» ταξινομείται, μεταξύ άλλων, ως υποκειμενική.
Σε συνάρτηση και με τα προαναφερόμενα, δεν έχω πεισθεί για την επέλευση των επικαλούμενων ουσιωδών σημαντικών αλλαγών που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή των Διαμερισμάτων. Αντιθέτως, φαίνεται πως επί της ουσίας, η ιδιοκτησιακή πλευρά επιδιώκει μέσω της αλλαγής χρήσης των διαμερισμάτων να εξασφαλίσει διάταγμα ανάκτησης κατοχής επί προστατευόμενων ενοικιάσεων. Αλλά, η «αλλαγή χρήσης» υποστατικού, δεν μπορεί αυτοτελώς να αποτελέσει λόγο έξωσης θέσμιου ενοικιαστή, ούτε το όχημα που θα οδηγήσει στην αποστέρηση δικαιωμάτων που του παρέχει ο Νόμος.
Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, στο άρθρο 11(1) δια των αναφορών «ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται [….] πλην των ακολούθων περιπτώσεων» περιορίζει και προσδιορίζει επακριβώς και αυστηρώς, τους λόγους έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. Η απολυτότητα[44] της πιο πάνω διατύπωσης, με βάση τους γνωστούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων,[45] δεν αφήνει πεδίο για διαφορετική αντιμετώπιση.
Συνεπώς, δίχως να ικανοποιηθούν όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(η)(iii) του Νόμου, όποιες αλλαγές συνδέονται αποκλειστικά με την αλλαγή χρήσης του Υποστατικού, δεν αρκούν. Διότι, άλλως πως, θα επρόκειτο για ανεπίτρεπτη και συγκεκαλυμμένη προσπάθεια για ανάκτηση της κατοχής, λόγω αλλαγής της χρήσης του Υποστατικού, ήτοι λόγου έξωσης που δεν προβλέπεται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
Συνακόλουθα, θα έπρεπε να αποδειχθεί στην πράξη η ύπαρξη των ουσιωδών σημαντικών αλλαγών που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή των Διαμερισμάτων. Τέτοια όμως μαρτυρία, στην πραγματικότητα δεν υπάρχει. Ουδεμία σχέση έχει η παρούσα με τα γεγονότα και τον τρόπο που αξιολογήθηκε η μαρτυρία στη Haig G. Indjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ (ανωτέρω). Εδώ, έχει παρουσιαστεί προς το Δικαστήριο μόνο η πρώτη σελίδα της σχετικής άδειας οικοδομής, δίχως να επισυναφθούν τα αρχιτεκτονικά και χωρομετρικά σχέδια που επισυνάπτονται σε αυτήν και δίχως να επισυναφθούν οι όροι έκδοσής της, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν αντικειμενικά δεδομένα που να καθιστούν γνωστή στο Δικαστήριο την έκταση των σκοπούμενων αλλαγών. Το ίδιο ισχύει και για την πολεοδομική άδεια, η οποία δεν συνοδεύεται από την σχετική αίτηση επί της οποίας εκδόθηκε. Συνεπώς, η αναφορά στην άδεια οικοδομής για «προσθηκομετατροπές» παραμένει δίχως υπόβαθρο, που δεν αναπληρώνεται μέσω της έγγραφης μαρτυρίας της κας Βακανά. Η οποία μαρτυρία, με τη σειρά της, αναφέρεται μεν σε πρόθεση εκτέλεσης διάφορων οικοδομικών, ηλεκτρολογικών και άλλων εργασιών, δίχως όμως να παρουσιάζει το νομιμοποιητικό υπόβαθρο που, αφενός, καθιστά αναγκαία την εκτέλεσή τους, και, αφετέρου, παρέχει την άδεια για να εκτελεστούν. Οι εν λόγω παραλείψεις, δεν αναπληρώνονται μέσω της παρουσίασης φωτογραφιών που δείχνουν κάποιες, μη σαφώς προσδιορισθείσες εργασίες που έλαβαν χώρα σε ένα άλλο διαμέρισμα, καθώς και κάποια ικριώματα περιμετρικά της Πολυκατοικίας.
Το δε γεγονός, ότι η παλαιότερη διατύπωση του εξέταση άρθρου αναφερόταν σε «ριζικές αλλαγές»[46] δεν μπορεί, δίχως άλλο, να βοηθήσει την υπόθεση της Ιδιοκτήτριας. Η ουσιαστικότητα και η σημαντικότητα των αλλαγών πρέπει να στοιχειοθετηθεί πειστικά, ανεξαρτήτως εάν αυτές αγγίζουν ή όχι, το θεμέλιο (τη ρίζα) της οικοδομής. Αντί αυτού, οι δε ισχυρισμοί περί «αναβάθμισης και βελτίωσης του κελύφους και του σκελετού» και για «αποσαθρώσεις σκυροδέματος και ρωγματώσεις τόσο εσωτερικά όσο και εξωτερικά» καθώς και ότι πρέπει να γίνει επιδιόρθωση του «στατικού φορέα και του κελύφους» και να ενισχυθεί η «αντισεισμική επάρκεια» της Πολυκατοικίας, πέραν του ότι τίθενται γενικώς και αορίστως δίχως την αναγκαία εξειδίκευση (μέσω στατικών μελετών ή άλλως πως), ταξινομούνται ως προϊόν εκ των υστέρων σκέψεων, αφού ούτε συνάδουν με τις προειδοποιητικές επιστολές που έχουν αποσταλεί, ούτε καν, ως ορθώς υποστήριξαν και οι συνήγοροι των Καθ’ ων στην Ε129/19, καλύπτονται από τη δικογραφία, η οποία καθορίζει αυστηρά τα επίδικα θέματα.[47] Συνεπακόλουθα απορρίπτονται.
Επιπρόσθετα, δεν έχει αποδειχθεί ότι με τις σκοπούμενες αλλαγές θα προκύψει «αξιοποίηση ακινήτου». Η εξασφάλιση των πολεοδομικών και οικοδομικών αδειών δεν αρκεί για την πλήρωση των προϋποθέσεων που θέτει ο Νόμος. Τουναντίον, τέτοια προσέγγιση θα οδηγούσε στην καταστρατήγηση του Νόμου. Η έννοια της «αξιοποίησης» του επίδικου ακινήτου, ως αυτή τίθεται στο Νόμο, συνεπάγεται την ύπαρξη εμπεριστατωμένης μαρτυρίας για τις «αλλαγές και βελτιώσεις προς υλοποίηση των προοπτικών ανάπτυξης του»,[48] μέσω δηλαδή της οποίας να μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι η αξία του Υποστατικού, συνυπολογιζόμενου του όποιου κόστους, μετά τις αλλαγές, θα είναι μεγαλύτερη από την υφιστάμενη του αξία. Αλλά, τέτοια μαρτυρία δεν δόθηκε προς το Δικαστήριο. Απλή αναφορά στο ότι η ευρύτερη περιοχή μετατρέπεται «ραγδαία σε περιοχή εμπορικής χρήσης», ούσα γενική και αόριστη, δεν αποδεικνύει το ζητούμενο. Η δε προϋπόθεση της «αξιοποίησης» θα έπρεπε να επεξηγηθεί με αναφορά κυρίως σε οικονομικά και εκτιμητικά δεδομένα, τομείς που δεν σχετίζονται καν με την εξειδίκευση της κας Βακανά. Για παράδειγμα, γιατί δια της μετατροπής των διαμερισμάτων σε γραφεία, θα προκύψει καλύτερη αξιοποίηση της πολυκατοικίας; Ποιο είναι το μέτρο σύγκρισης; Και γιατί επιβάλλεται να μετατραπούν τα διαμερίσματα σε γραφεία; Δεν θα μπορούσε, δίχως να αλλοιωθεί η χρήση της Πολυκατοικίας, να υπάρξει αντίστοιχη αξιοποίησή της, με τρόπο που θα διασφαλίζονταν παράλληλα και τα προστατευόμενα δικαιώματα των Ενοικιαστών; Οι απαντήσεις απουσιάζουν.
Τέλος, η συνήγορος της Ιδιοκτήτριας, προβάλλει ότι το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης πρέπει να εκδοθεί επειδή διαφορετικά η Ιδιοκτήτρια θα τελεί «σε παράβαση των όρων της άδειας οικοδομής αφού πλέον έχει αδειοθετηθεί η χρήση των διαμερισμάτων του Επίδικου Κτιρίου σε γραφεία συμφώνως προς την πολεοδομική ζώνη της περιοχής». Η εισήγηση απορρίπτεται. Ουσιαστικά υποβάλλεται προς το Δικαστήριο, ότι το διάταγμα ανάκτησης κατοχής θα πρέπει να εκδοθεί επειδή η Ιδιοκτήτρια εξασφάλισε πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής για την αλλαγή χρήσης των Διαμερισμάτων. Θυμίζοντας, πως ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, αφορά ρύθμιση αναγκαστικού δικαίου, αρκούμαι να παραπέμψω στη Λ. Πηλείδου-Καλλή κ.α. ν. Golden Star Supermarket κ. α. (2010) 1Γ Α.Α.Δ. 1624, η οποία εξέτασε παρόμοιο ζήτημα και απαντά ευθέως στις εγειρόμενες αιτιάσεις. Συγκεκριμένα, εκεί, το Ανώτατο Δικαστήριο, αφού προηγουμένως τόνισε πως δεν μπορεί στη βάση μονομερών ενεργειών να καταστρατηγείται η προστασία θέσμιου ενοικιαστή, έψεξε τη συμπεριφορά των ιδιοκτητριών οι οποίες, αφού εξασφάλισαν μονομερώς άδεια για αλλαγή της χρήσης του επίδικου υποστατικού, ακολούθως επιχείρησαν να επιβάλουν τη νέα χρήση στην ενοικιάστρια, μη σεβόμενοι τα απορρέοντα εκ του περί Ενοικιοστασίου Νόμου δικαιώματά της.
Κατά συνέπεια, για τους λόγους που έχουν προηγουμένως αναφερθεί, αμφότερες οι Κυρίως Αιτήσεις, δεν μπορούν να πετύχουν και θα απορριφθούν.
Το ίδιο θα συμβεί με τις Ανταπαιτήσεις, αφού οι εν λόγω ειδικές αξιώσεις δεν προωθήθηκαν από τους Ενοικιαστές, μέσω της παρουσίασης κατάλληλης μαρτυρίας.
Ο θάνατος του Καθ’ ου στην Ε128/19, πριν την έκδοση της επιφυλαχθείσας απόφασης.
Η παρούσα τελική απόφαση, επρόκειτο να εκδοθεί αρκετά νωρίτερα. Δυστυχώς, την προηγούμενη της έκδοσής της, ο συνήγορος του Καθ’ ου στην Ε128/2019, ενημέρωσε το Δικαστήριο, μέσω ηλεκτρονικού μηνύματος, ότι ο εντολέας του έχει αποβιώσει. Συνεπεία αυτού, και επειδή το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει καθήκον και υποχρέωση να ελέγχει αυτόβουλα, αυτοδύναμα[49] και αποτελεσματικά, τα ζητήματα σχετικά με τη δικαιοδοσία του, προχώρησα σε επανάνοιγμα της επιφυλαγμένης υπόθεσης καλώντας τους συνηγόρους των διαδίκων να τοποθετηθούν ως προς το κατά πόσον ο θάνατος του Καθ’ ου και θέσμιου ενοικιαστή στην Ε128/2019, επηρεάζει το αντίστοιχο αγώγιμο δικαίωμα της εν λόγω εναρκτήριας αίτησης.
Ακολούθως, και αφού προηγουμένως συνυπολογίστηκαν οι δηλώσεις και παραδοχές που υποβλήθηκαν, το Δικαστήριο, στις 16/01/2024, εξέδωσε ενδιάμεση απόφαση, το περιεχόμενο της οποίας για σκοπούς οικονομίας δεν επαναλαμβάνεται, μέσω της οποίας διατάχθηκε η αντικατάσταση ως διαδίκου του αποβιώσαντα Καθ’ ου στην Ε128/2019, Κύπρου Δημητρίου, από τη σύζυγό του κα Ελένη (Νίτσα) Δημητρίου. Επίσης, εκδόθηκε διάταγμα για τη συνέχιση της διαδικασίας της Ε128/2019 στο όνομα της αναφερόμενης κας Ελένης (Νίτσας) Δημητρίου.
Συνεπώς, για σκοπούς πληρότητας, καταγράφεται και καθίσταται τελικό δικαστικό εύρημα ότι κα Ελένη (Νίτσα) Δημητρίου έχει αντικαταστήσει τον αποβιώσαντα Κύπρο Δημητρίου, στην επίδικη θέσμια ενοικίαση, κατ’ εφαρμογή των διαλαμβανομένων στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου γίνεται αναφορά σε «επιζώντα σύζυγον ενοικιαστού […] όστις διέμενε στο ενοικιαζόμενο υποστατικό μετ’ αυτού κατά τον χρόνον του θανάτου του ενοικιαστού».
Όσα όμως προαναφέρονται, δεν διαφοροποιούν οτιδήποτε ως προς την έκβαση των υπό κρίση αιτήσεων. Εξ ου, όλη η δομή και η διατύπωση της παρούσας απόφασης, πέραν αυτής της διευκρίνισης, έχει διατηρηθεί αυτούσια, ως δηλαδή αρχικώς θα εκφωνείτο στις 09/01/2024.
VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.
Ως εκ των ανωτέρω, τόσο η Κυρίως Αίτηση στην Ε128/19 όσο και στην Ε129/19, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, απορρίπτονται. Το ίδιο ισχύει για τις Ανταπαιτήσεις.
Προχωρώ στον καθορισμό των εξόδων της διαδικασίας. Ο κανόνας είναι ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα. Όχι όμως απαρεγκλίτως. Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou (1981) 1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, καθώς και ότι «η επιδίκαση εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το αποτέλεσμα της υποθέσεως δεν αποτελεί το μόνο γνώμονα για την επιδίκαση εξόδων αλλά λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις υποθέσεως». Και τα γεγονότα της παρούσας διαδικασίας προσφέρονται για μια τέτοια διαφοροποίηση, δοθέντος ότι ο βασικός λόγος απόρριψης των επίδικων Αιτήσεων, δεν βασίστηκε σε εισήγηση της πλευράς των Καθ’ ων. Επίσης, δεν προωθήθηκαν δεόντως οι σχετικές Ανταπαιτήσεις.
Κατά συνέπεια, όσον αφορά την Ε128/19, πέραν όσων προαναφέρονται παρά την αποτυχία της Κυρίως Αίτησης, υπό τις ιδιαίτερες[50] περιστάσεις που την αφορούν, δεν εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα. Όσον αφορά δε την Ε129/19, επιδικάζεται υπέρ των Καθ’ ων 1 και 2, το ½ των δικαστικών τους εξόδων, ως το ποσό αυτό υπολογιστεί από τη Γραμματέα και εγκριθεί από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000. Καμία περαιτέρω διαταγή για έξοδα, όσον αφορά τις Ανταπαιτήσεις.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
(Υπ.)…………………..…… (Υπ.)……….…..………
Α. Γεωργίου Σ. Θεοφάνους
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη, Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390.
[2] Δείτε: Κασάπης ν. Χριστοδούλου (ανωτέρω).
[3] Δείτε: Γιούκκα ν. Μιχαηλίδη (πιο κάτω).
[4] Δείτε: Δ. Αντωνιάδης Λτδ ν. Λ. Γεροντίδη κ.α. (1989) 1E Α.Α.Δ 147 και Κασάπης ν. Χριστοδούλου (πιο κάτω).
[5] Διότι, οι σκοπούμενες μετατροπές, ούτε θα άλλαζαν το χαρακτήρα του υποστατικού (καταστήματος), τουναντίον, η έκτασή του θα μειωνόταν κατά 10 τ.μ. και δεν υπήρχε μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ως προς το θέμα εάν οι αλλαγές θα οδηγούσαν και σε ποιο βαθμό στην αύξηση της ενοικιαστικής του αξίας.
[6] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[7] Δείτε: Φυσεντζίδης ν. Ν. K & C Snooker & Pool Entertainment Πολ. Έφ. 30/2019 ημ. 1/6/2020, ECLI:CY:AD:2020:A171 και Apex Ltd v. Argyridou (1989) 1 C.L.R. 265.
[8] Δείτε: συμπληρωματική έγγραφη μαρτυρία κας Βακανά, ημερομηνίας 28/07/22.
[9] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[10] Μεταξύ άλλων, δείτε: Αυγουστή κ.ά. v. Ιωάννου (2005) 1(Β) Α.Α.Δ. 1498.
[11] Η εν λόγω μαρτυρία αποτελεί την κλασσικότερη εξαίρεση του κανόνα που επιβάλλει στους μάρτυρες να παρουσιάζουν γεγονότα (facts) και όχι τις υποκειμενικές τους απόψεις (opinions) επί των επίδικων θεμάτων.
[12] Δείτε: Ανδρονίκου ν. Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ. 486
[13] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 1013
[14] Δείτε: Σύγγραμμα Phipson on Evidence, 16η Έκδοση, expert opinion, σελ. 973.
[15] Δείτε: Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά., (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1481.
[16] Όπως λέχθηκε στη ΝΙΚΟΣ ΝΙΚΟΛΑΟΥ ΔΙΑ ΤΗΣ ΠΛΗΣΙΕΣΤΕΡΗΣ ΦΙΛΗΣ ΤΟΥ ΜΥΡΙΑΝΘΗΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ν. ΚΛΕΑΝΘΗ ΣΤΑΥΡΟΥ (1992) 1Β Α.Α.Δ 746: «Ο πραγματογνώμονας εφοδιάζει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία.»
[17] Αναπόδραστα, κυρίαρχο ρόλο κατά την αξιολόγηση της εκατέρωθεν μαρτυρίας, να διαδραματίζει το περιεχόμενο των σχετικών τεκμηρίων, σε συνδυασμό βεβαίως με την αντιπαραβολή των εκατέρωθεν θέσεων.
[18] Νίνος Β. Μιχαηλίδης ΛΤΔ ν. Κυριάκου Γ. Δρουσιώτη κ.α. (1995) 1 Α.Α.Δ 877 και Θεοδόση X"Γεωργίου ν. της Δημοκρατίας (1995) 2 Α.Α.Δ. 174.
[19] Στην παράγραφο 35 της μαρτυρίας της, η κα Βακανά, αναφερόμενη στους γονείς της, υποστηρίζει πως πρόκειται για ηλικιωμένα πρόσωπα, «με βεβαρημένο ιατρικό ιστορικό που θέλουν το συντομότερο να διαμοιράσουν το ακίνητο [την Πολυκατοικία] στα παιδιά τους».
[20] Με βάση τους κανόνες κληρονομικής διαδοχής που ισχύουν στην Κύπρο.
[21] Αναλυτική ιστορική αναδρομή, σχετικά με τη χρησιμοποίηση εμπειρογνωμοσύνης στις δικαστικές διαδικασίες γίνεται στην Kayat Trading Limited v. Genzyme Corporation, Πολιτική Έφεση αρ. 316/2010, ημερομηνίας 21/2/2013.
[22] Προς τούτο αναμφίβολα συνέτεινε και η ανάλογη τεχνολογική εξέλιξη καθώς και η προσήλωση στην επαγγελματική εξειδίκευση.
[23] Δείτε: Μεταξύ άλλων, το σύγγραμμα Phipson on Evidence, 18η Έκδοση, expert evidence in civil proceedings, σελ. 1147.
[24] Που τιτλοφορούνται «Interim Report - June 1995» και «Final Report June 1996».
[25] Παράλληλα, οι εν λόγω αλλαγές στόχευαν στη μείωση του δυσανάλογου κόστους για την προσκόμισή της, δίδοντας στο Δικαστήριο τη δυνατότητα να την περιορίσει μόνο εκεί που είναι πραγματικά αναγκαίο.
[26] Δείτε: Σύγγραμμα Documentary Evidence, 10η Έκδοση, Κεφ. 24, παρ. 24-01, σελ. 531.
[27] Δείτε: Μέρος 60 των νέων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
[28] Muskita Aluminium Industries Ltd. κ.ά. v. Alsako Aluminium Ltd. κ.ά., (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1481, Νικολάου κλπ ν. Σταύρου(1992) 1Β Α.Α.Δ 746.
[29] Δείτε: Μελά ν. Συμβουλίου Κεντρικού Σφαγείου (2003) 1Γ 1799.
[30] Στην Αγγλία το όλο ζήτημα ρυθμίζεται διεξοδικά με βάση τη Οδηγία Πρακτικής (Practice Direction) 35 και τον οδηγό «Guidance for the Instruction of Experts in civil claims» του 2014, όπου, μεταξύ πολλών άλλων, τονίζεται η αναγκαιότητα για «professional objectivity and impartiality at all times».
[31] Ο Μπαμπινιώτης προσδιορίζει τον «ανεξάρτητο», ως αυτόν που είναι μη ελεγχόμενος, μη εξαρτώμενος, μη επηρεαζόμενος.
[32] Προστίθεται, συναφώς, ότι η μεροληψία μπορεί να εκπηγάζει από διάφορα θέματα, σε συνάρτηση και με τα βιώματα που έχει κάθε άνθρωπος, είτε αυτός είναι πραγματογνώμονας, δικαστής ή οποιοσδήποτε πολίτης της κοινωνίας, σε συνάρτηση με τον διακριτικό τρόπο που ο καθένας αντικρίζει τον κόσμο. Αυτές οι προκαταλήψεις (preconceptions), κατά τον συγγραφέα, είναι ο πρώτος πυλώνας επί του οποίου μπορεί να θεμελιωθεί ζήτημα έλλειψης αντικειμενικότητας. Μια άλλη διάσταση είναι ότι το ίδιο το επίδικο αντικείμενο μπορεί να οδηγήσει σε «υποσυνείδητο επηρεασμό» («subtly influenced the opinion of an expert») της άποψης του πραγματογνώμονα, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την πραγματογνωμοσύνη σε υποθέσεις επαγγελματικής αμέλειας. Αυτές όμως οι κατηγορίες, λόγω του κατά κανόνα διακριτικού τους χαρακτήρα, είναι δύσκολο να εντοπισθούν και δυσκολότερο να αποδειχθούν.
[33] Πρόκειται δηλαδή για την περίπτωση που ο πραγματογνώμονας επιλέγεται λόγω των γνωστών, ενδεχομένως ακραίων, απόψεών του, οι οποίες συνάδουν με την υπόθεση του εντολέα του. Όταν όμως τούτη η προσέγγιση ακολουθείται και από τις δύο πλευρές, τότε επέρχεται πόλωση (polarisation) με αποτέλεσμα, για το ίδιο θέμα, να παρουσιάζονται προς το Δικαστήριο, δύο εκ διαμέτρου αντίθετες πραγματογνωμοσύνες.
[34] Παρόλο που ούτε αυτή σχετίζεται με σκόπιμη προσπάθεια παραπλάνησης του Δικαστηρίου, η επέλευσή της είναι αποτέλεσμα έμμεσου ψυχολογικού επηρεασμού του πραγματογνώμονα, ο οποίος, έστω υποσυνείδητα, θέτει σε προτεραιότητα την ικανοποίηση του εντολέα του, έναντι του καθήκοντος που έχει προς το Δικαστήριο.
[35] Εκεί δηλαδή που ο πραγματογνώμονας προσαρμόζει τη μαρτυρία του για να υποστηρίξει τον εντολέα του. Η διαπίστωση ύπαρξης μιας τέτοιας μαρτυρίας, αν και σπάνια, επιφέρει ποινικές, πειθαρχικές και χρηματικές ποινές και επιπτώσεις, τόσο εναντίον του ίδιου του πραγματογνώμονα, όσο και εναντίον του εντολέα του.
[36] Δείτε: Field v. Leeds City Council [2001] 2 C.P.L.R 129, όπου οι εναγόμενοι επιχείρησαν να παρουσιάσουν μαρτυρία πραγματογνώμονα που ήταν υπάλληλος τους. Συναφώς, στη Toth v. Jarman [2006] 4 ALL ER 1276, μεταξύ άλλων, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «We start with the point of principle. Does the presence of a conflict of interest automatically disqualify an expert? In our judgment, the answer to that question is no: the key question is whether the expert's opinion is independent. It is now well-established that the expert's expression of opinion must be independent of the parties and the pressures of the litigation. […] Moreover, CPR 35.3 sets out the overriding duty of an expert witness. His duty is to assist the court in relation to matters which fall within his expertise […] Where an expert has a material or significant conflict of interest, the court is likely to decline to act on his evidence, or indeed to give permission for his evidence to be adduced. This means it is important that a party who wishes to call an expert with a potential conflict of interest should disclose details of that conflict at as early a stage in the proceedings as possible. […] In our judgment, the Civil Procedure Rules Committee should consider extending the requirement for an expert's declaration at the end of his report. Its present form is directed to ensuring that the contents of the report represent the independent and unvarnished opinion of the expert making the report. But, as we have explained above, there is another side to independence. The expert should not leave undisclosed any conflict of interest which might bring into question the suitability of his evidence as the basis for the court's decision. The conflict of interest could be of any kind, including a financial interest, a personal connection, or an obligation, for example, as a member or officer of some other body. But ultimately, the question of what conflicts of interest fall within this description is a question for the court, taking into account all the circumstances of the case.»
[37] Όπου το Δικαστήριο, έχει εξουσία, ανεξαρτήτως της διαφορετικής κοινής θέσης των συνηγόρων των διαδίκων, να μην επιτρέψει σε παρουσιαζόμενο ως πραγματογνώμονα να δώσει μαρτυρία, εφόσον τον αξιολογήσει ως ακατάλληλο. Σχετικά, δείτε: Stevens v Gullis (Pile, third party) - [2000] 1 All ER 527.
[38] Συναφώς, στη Helical Bar plc and another v. Armchair Passenger Transport Limited [2003] All ER (D) 436 (Feb) έχουν συνοψισθεί οι ακόλουθες αρχές:
«
(a) the person has relevant expertise; and
(b) he is aware of his primary duty to he Court if they give expert evidence, and are willing and able, despite the interest of connection with the litigation or a party thereto, to carry out that duty.
Even where the court decides to permit an expert to be called where his independence has been put in issue, the expert may still be cross-examined as to his independence and objectivity. »
[39] Στη Factortame Ltd and others v Secretary of State for the Environment, Transport and the Regions (No 2) - [2002] 4 All ER 97 λέχθηκε: «The test of apparent bias that is applicable to a tribunal is not applicable to an expert witness. Although it is desirable that an expert should have no actual or apparent interest in the outcome of the proceedings in which he gives evidence, such disinterest is not automatically a precondition to the admissibility of the evidence.» Διαφορετική προσέγγιση ακολουθήθηκε στη Liverpool Roman Catholic Archdiocese Trustees Inc v Goldberg (No 2) [2001] 4 All ER 950, όπου ο δικηγόρος-εναγόμενος επιχείρησε να παρουσιάσει ως πραγματογνώμονα ένα στενό του φίλο και συνάδελφο. Λέχθηκαν τα εξής: «I accept that neither s 3 [of the Civil Evidence Act 1972] nor the authorities under it expressly exclude the expert evidence of a friend of one of the parties. However, in my judgment, where it is demonstrated that there exists a relationship between the proposed expert and the party calling him which a reasonable observer might think was capable of affecting the views of the expert so as to make them unduly favourable to that party, his evidence should not be admitted however unbiased the conclusions of the expert might probably be.»
[40] Τούτη η προσέγγιση, δεν αντιμετωπίζει πειστικά την περίπτωση όπου διορίζεται ένας κοινά αποδεκτός πραγματογνώμονας.
[41] Διότι, όπως εύσχημα αναφέρθηκε, για το άρθρο 32 του περί Δικαστήριων Νόμου, στη ΒΡ HOLDINGS LTD κ.α. ν. Α. Κιταλίδη κ.α. (Αρ. 2) (1994) 1 Α.Α.Δ 694:«Τούτο όμως δε σημαίνει πως θα μεταφράσουμε στην Αγγλική την Ελληνική γλώσσα, (μια από τις δύο επίσημες γλώσσες της Δημοκρατίας), στην οποία είναι διατυπωμένο το άρθρο μας, για να ακολουθήσουμε στη συνέχεια δεσμευτικά την Αγγλική νομολογία. Τα Δικαστήρια εφαρμόζουν τους νόμους της χώρας μας, αφού τους ερμηνεύσουν σύμφωνα με τους γνωστούς κανόνες ερμηνείας. Σε αυτή την ερμηνεία κυριαρχικό στοιχείο είναι ασφαλώς και η επίτευξη του σκοπού του νομοθέτη, όπως αυτός εκφράζεται στο κείμενο του νόμου, και η σκέψη πως οι νόμοι θεσπίστηκαν για να εφαρμόζονται στον τόπο μας, που έχει τα δικά του ήθη, συνήθειες και τρόπο ζωής. »
[42] Το επίδικο ζήτημα δεν αφορά πλέον την αποδεκτότητα της υπό κρίση μαρτυρίας, αλλά το αξιόπιστο αυτής, καθότι η υπόθεση προχώρησε με βάση τη διαδικασία της «ταχείας εκδίκασης» των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και η μαρτυρία καταχωρήθηκε δίχως προηγουμένως να παρέχεται στο Δικαστήριο η δυνατότητα να την ελέγξει, προτού καταχωρηθεί.
[43] Δείτε: Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω).
[44] Δείτε, κατ’ αναλογία: Σάββα ν. Salamis Tours Limited, Πολιτική Έφεση Αρ. 184/2017, ημερομηνίας 05/06/2018, ECLI:CY:AD:2018:A269.
[45] Η ερμηνεία γίνεται με βάση το απλό, γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των λέξεων, δίχως να οδηγεί σε αδικία, ή σε παράλογα αποτελέσματα και χωρίς να προσθέτει όρους που δεν υπάρχουν, ή να διευρύνει το νόημα του νομοθέτη, ιδίως όταν δεν εντοπίζονται ασαφείς ή διφορούμενες λέξεις ή έννοιες. Παρέκκλιση από τη γραμματική ερμηνεία επιτρέπεται μόνο κάτω από ορισμένες συνθήκες όπως όταν η αυστηρώς ετυμολογική έννοια θα αντίκειται στη πρόθεση, τη λειτουργικότητα ή τον δηλωμένο σκοπό του Νομοθέτη ή εάν το νόημα που θα αποδοθεί θα οδηγήσει σε παράλογο αποτέλεσμα. Δείτε: Δημοκρατία ν. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση αρ. 106/2012, ημερομηνίας 19/09/2018, Δημοκρατίας ν. Ματθαίου (1990)3 Α.Α.Δ. 2452, Antigoni Georighiadou v. The Attorney-General of the Republic (1966) 3 C.L.R. 612, 615, Papaneophytou v. Republic (1973) 3 C.L.R. 191 και Γεωργίου ν. Πειθαρχικού Συμβουλίου Δικηγόρων (1999) 1 Α.Α.Δ. 384, και Καντούνας ν. IOANNIS N. PATSALIDES GENERAL ENTERPRISES LTD κ.α. (2004) 1Γ Α.Α.Δ 1876.
[46] Παλαιοτέρα, ήτοι πριν την τροποποίηση μέσω του άρθρου 3 του Ν.119(Ι) του 1999, η διατύπωση ήταν αυστηρότερη και είχε ως εξής: «δι’ ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς συνεπαγοµένας την ριζικήν και ολικήν µετατροπήν τούτου διά σκοπούς αξιοποιήσεώς του». Η έννοια των «ριζικών» αλλαγών έχει ερμηνευθεί, μεταξύ άλλων στη Lamarco Ltd v. Heraclis G. Kranos (1987) 1 C.L.R. 336 και στη Γαλίδης και Άλλοι ν. Ζάκο (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 490 όπου οι αλλαγές δεν κρίθηκαν ότι ικανοποιούσαν το κριτήριο, ενώ αντίθετη ήταν η κατάληξη του Δικαστηρίου στη Poyiatzis v. Pilavakis & Another (1988) 1 C.L.R. 411.
[47] Δείτε: Κούρτης v. Ιασωνίδης (1970) 1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα (1991) 1 Α.Α.Δ. 507.
[48] Δείτε: Ν. Γιούκκα ν. Α. Μιχαϊλίδη (ανωτέρω).
[50] Θυμίζω πως η συμμετοχή του υφιστάμενου διαδίκου στη διαδικασία έγινε με πρωτοβουλία του ιδίου του Δικαστηρίου. Επίσης, δεν είχε καν καταχωρηθεί εκ μέρους του προηγούμενου διαδίκου τελική γραπτή αγόρευση.