ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Α. Γεωργίου και Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων
Αίτηση αρ. Ε11/2020
ΜΕΤΑΞΥ:
1. Άννα Χαραλάμπους, εκ Λεμεσού
2. Αμαλία Χαραλάμπους, εκ Λεμεσού
Αιτητριών
και
1. Mihaylova Ruska, εκ Λεμεσού
2. Mihaylova Milena, εκ Λεμεσού
Καθ’ ων η Αίτηση
Ημερομηνία: 29/02/2024
Για τις Αιτήτριες: κα E. Δημητρίου για Μιχαλάκη, Πιτσιλλίδου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για τους Καθ’ ων η Αίτηση: κ. Χρ. Χατζηλοΐζου για Χρήστος Χατζηλοΐζου Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ
Με την επίδικη αίτηση αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής ενός υποστατικού, κατ’ επίκληση ιδιοκατοίκησης.
(α) Η Κυρίως Αίτηση.
Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 05/02/2020. Αφορά το υποστατικό που περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης. Πρόκειται για διαμέρισμα, στον 1ο όροφο πολυκατοικίας στην περιοχή Πέτρου και Παύλου στη Λεμεσό (στο εξής: «το Υποστατικό»). Η Αιτήτρια 1 είναι η ιδιοκτήτρια του Υποστατικού (στο εξής: «η Ιδιοκτήτρια»). Η Αιτήτρια 2 είναι η θυγατέρα της Ιδιοκτήτριας και κατά τον χρόνο καταχώρισης της επίδικης Αίτησης, είχε εκχωρημένο δικαίωμα είσπραξης ενοικίου, εφ’ όρου ζωής. Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 είναι οι θέσμιες ενοικιάστριες (στο εξής: «οι Ενοικιάστριες»). Η επίδικη ενοικίαση απορρέει από λήξασα μονοετή σύμβαση ενοικίασης που άρχισε το 2014 με αρχικό μηνιαίο ενοίκιο τα €300. Το υφιστάμενο ενοίκιο ανέρχεται στα €350 μηνιαίως. Στις 02/08/2018, οι Αιτήτριες, μέσω των δικηγόρων τους, ενημέρωσαν τις Ενοικιάστριες για την πρόθεσή τους να χρησιμοποιήσουν για ιδία χρήση το Υποστατικό, με σκοπό την ιδιοκατοίκηση. Δεν υπήρξε συμμόρφωση και στις 07/01/2020 απεστάλη νέα παρόμοια επιστολή. Οι Αιτήτριες υποστηρίζουν ότι δικαιούνται την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, καθότι το Υποστατικό θα χρησιμοποιηθεί για την ιδιοκατοίκηση του υιού της Ιδιοκτήτριας και αδελφού της Αιτήτριας 2, ο οποίος ολοκληρώνει τις σπουδές του στο εξωτερικό και θα επιστρέψει μόνιμα στη Λεμεσό τον Μάιο του 2020. Ως εκ των ανωτέρω, αξιώνονται τα εξής:
«
α) Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει τους Καθ’ ων η Αίτηση και/ή τους υπηρέτες και/ή εξαρτώμενους και/ή οποιοδήποτε πρόσωπο κατέχει το ακίνητο όπως εκκενώσουν και παραδώσουν στον Αιτητή κενή και ελεύθερη την κατοχή του υποστατικού, λόγω ιδιοκατοίκησης και/ή οχληρίας.
β) Απόφαση του Δικαστηρίου διατάσσον τους Καθ’ ων η Αίτηση όπως καταβάλουν σαν ενοίκια και/ή ενδιάμεσα κέρδη και/ή αποζημιώσεις και/ή άλλως πως σε σχέση προς το υποστατικό ποσό υπολογιζόμενο σε €350 μηνιαίως από την 01/02/2020 μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης κατοχής της οικείας και/ή μέχρι τελικής εκδικάσεως της παρούσας.
γ) Οποιαδήποτε άλλη ή πρόσθετη θεραπεία ή διάταγμα τοο Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιο.
δ) Τα έξοδα πλέον Φ.Π.Α.
»
(β) Η Απάντηση.
Στην Απάντησή τους, οι Ενοικιάστριες αρνούνται την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων, υποστηρίζοντας ότι:
«
(γ) Οι Καθ’ ων η αίτηση 1 και 2 είναι 2 φτωχές γυναίκες μητέρα και θυγατέρα οι οποίες εργάζονται στην Κύπρο. Η Καθ’ ης η αίτηση 1 εργάζεται ως καθαρίστρια με αποδοχές €700= μηνιαίως. Η Καθ’ ης η αίτηση 2 εργάζεται περιοδικώς ως καθαρίστρια με μηνιαίες αποδοχές €300= μηνιαίως.
(δ) Οι Καθ’ ων η αίτηση 1 και 2 ισχυρίζονται ότι δεν είναι σε θέση να ενοικιάσουν άλλη ανάλογη και/ή κατάλληλη οικία για να μετακομίσουν και να στεγασθούν και ούτε έχουν την οικονομική ευχέρεια. Η ταλαιπωρία που θα προκληθεί στις Καθ’ ων η αίτηση 1 και 2 είναι δυσανάλογη και μεγαλύτερη από αυτή που τυχόν θα προκληθεί στην Αιτήτρια 1 και/ή 2 σε περίπτωση που οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 διαταχθούν να παραδώσουν την επίδικη οικία.
[….]
Γ. Οι Καθ’ ων η αίτηση 1 και 2 διαζευκτικά ισχυρίζονται ότι οι Αιτήτριες 1 και 2 καταχώρησαν την παρούςα αίτηση εξώσεως για αλλότριους σκοπούς και ειδικότερα θέλουν να ενοικιάσουν την επίδικη οικία σε τρίτους με μεγαλύτερο ενοίκιο από αυτό που λαμβάνουν από τις Καθ’ ων η αίτηση 1 και 2.
»
(γ) Η Απάντηση στην Απάντηση.
Οι Αιτήτριες ανταπαντούν επαναλαμβάνοντας τις αρχικές τους τοποθετήσεις και προσθέτουν ότι «δεν μπορούν να εξεύρουν άλλη κατοικία με λογικό ενοίκιο για τον υιό της Αιτήτριας 1 με λογικό ενοίκιο, στοιχείο το οποίο επιφυλάσσονται να αποδείξουν κατά τη δικάσιμο» καθώς και ότι «περαιτέρω αποδείξεις για τα τρέχοντα καταβαλλόμενα ενοίκια στην εν λόγω περιοχή, θα παρασχεθούν κατά τη δικάσιμο». Ισχυρίζονται ότι οι Καθ’ ων καθώς και ο συμβίος της Καθ’ ης 2, που διαμένει μαζί τους, έχουν «ψηλά εισοδήματα».
ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.
Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη νέα Διαταγή 30. Για τις Ιδιοκτήτριες, έδωσε μαρτυρία η Ιδιοκτήτρια/Αιτήτρια 1, ενώ για τις Ενοικιάστριες, καταχωρήθηκε έγγραφη μαρτυρία εκ μέρους της Καθ’ ης 2. Κατόπιν σχετικών αιτημάτων, αντεξετάστηκαν οι εν λόγω ενόρκως δηλούσες και ό,τι ενδιαφέρον προέκυψε συνεπεία αυτού, για σκοπούς οικονομίας, θα σχολιαστεί κατά το στάδιο της αξιολόγησης της μαρτυρίας τους. Προς το παρόν, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί, ως επίσης και τα λεχθέντα κατά την αντεξέταση των μαρτύρων και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.
(α) Η μαρτυρία της πλευράς των Ιδιοκτητριών.
(1) Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας.
Η Ιδιοκτήτρια, μέσω της έγγραφής της μαρτυρίας, παρουσίασε, μεταξύ άλλων, τίτλο ιδιοκτησίας του υποστατικού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1), το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 3), προειδοποιητικές επιστολές (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 4 και 8), πιστοποιητικά έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 5, 6 και 10), καθώς και έγγραφα προς στοιχειοθέτηση της υφιστάμενης διαμονής και εισοδηματικής ικανότητας του υιού της (ΤΕΚΜΗΡΙΑ 4 και 8). Οι θέσεις της αναφερόμενης μάρτυρος, συνοψίζονται στα εξής αποσπάσματα από τη μαρτυρία της:
«
15. Παρά δε το ότι η Αιτήτρια 2 κατάφερε να εξεύρει άλλη κατοικία μεσούντως της διαδικασίας, ο υιός μου μέχρι και σήμερα αδυνατεί να πράξει τούτο αφού είναι μονήρες άτομο και χαμηλόμισθος.
16. Συγκεκριμένα, ο υιός μου Ιωάννης Χαραλάμπους, ο οποίος ως ανέφερα και πιο πάνω σπούδαζε μέχρι τον Μάιο του 2020 στην Αγγλία, επέστρεψε στην Κύπρο περί τα τέλη Μαΐου 2020 και το επίδικο υποστατικό είναι ο μόνος τόπος διαμονής του αφού ως είναι λογικό δεν επιθυμεί να διαμένει πλέον μαζί με εμένα και τον σύζυγο μου. Ως εκ τούτου είναι δύσκολο να διαμένουμε όλοι εντός της ίδιας κατοικίας. Να σημειωθεί πως ούτε εγώ, ούτε η Αιτήτρια 2, ως διαφάνηκε ανωτέρω από πιστοποιητικά έρευνας (Τεκμήρια 4 και 5) διατηρούμε άλλη κατοικία στην οποία μπορεί να διαμένει ο υιός μου, ο οποίος εδώ και περίπου ένα χρόνο διαμένει μαζί μας στο πατρικό του σπίτι παρά το ότι πρόκειται για άτομο ηλικίας 25 ετών. Λογαριασμοί κοινής ωφελείας στο όνομα του που καταδεικνύουν τον τόπο διαμονής του στο πατρικό του σπίτι επισυνάπτονται ως Τεκμήριο 9. Περαιτέρω σημειώνω πως ο υιός μου δεν έχει καμία ιδιοκτησία στο όνομα του ως διαφαίνεται από το Τεκμήριο 10 που επισυνάπτω στην παρούσα.
17. Περαιτέρω πρέπει να αναφερθεί πως ο υιός μου εργάζεται ως λογιστής λαμβάνοντας εισόδημα €926.12 μηνιαίως στην εταιρεία ERNST AND YOUYNG CYPRUS LIMITED στην περιοχή Λεωφ. Σπύρου Κυπριανού, Μέσα Γειτονιά. Η δε εργασία του είναι πολύ κοντά στο επίδικο υποστατικό. Εξαιτίας το ότι τα εισοδήματα του είναι αρκετά χαμηλά με γνώμονα το βιοτικό του επίπεδο δεν του επιτρέπεται να ενοικιάσει άλλο ακίνητο. Μισθολογική κατάσταση του υιού μου επισυνάπτεται ως Τεκμήριο 11. [….]
20. Μέχρι σήμερα το μόνο που προσπαθώ είναι να ανακτήσω την κατοχή του επίδικου υποστατικού ώστε να βοηθήσω τα παιδιά μου πράγμα που δεν μπορώ να κάνω εξαιτίας της συμπεριφοράς των Καθ’ ων η Αίτηση με περαιτέρω επιπτώσεις στην οικογενειακή μας γαλήνη, αφού οι προστριβές μας εξαιτίας του ότι δεν μπορώ να παρέχω στα παιδιά μου στέγη, είναι καθημερινές.
21. Περαιτέρω διαφωνούμε με την θέση των Καθ’ ων η Αίτηση πως η έξωση τους θα προξενήσει μεγαλύτερη ταλαιπωρία σε αυτούς καθότι εμείς υφιστάμεθα εδώ και χρόνια και συγκεκριμένα από την πρώτη φορά που τα παιδιά μου ήθελαν το εν λόγω υποστατικό για ιδιοκατοίκηση την ετσιθελική συμπεριφορά των Καθ’ ων η Αίτηση να διαμένουν εντός του υποστατικού. Είναι γνωστό της πάσης ότι τα τρέχοντα ενοίκια στην πόλη της Λεμεσού τα τελευταία χρόνια και σε κάθε περίπτωση από το 2018 όταν απαιτήσαμε το υποστατικό και ιδίως σε περιοχές στο κέντρο της Λεμεσού όπως θεωρείται και η περιοχή όπου βρίσκεται το επίδικο υποστατικό, έχουν εκτοξευθεί στα ύψη ενώ οι μισθοί τους οποίους λαμβάνουν οι νέοι μέχρι 30 ετών δεν ξεπερνούν τα €800 με €1000 το μήνα. Άλλωστε το ίδιο αντιμετωπίζει και ο υιός μου και η κόρη μου η οποία πλέον έχει τη στήριξη του άντρα της. [….]
25. Αναφορικά δε με τους ισχυρισμούς των Καθ’ ων η Αίτηση για την οικονομική τους δύναμη, πρέπει να αναφέρουμε πως ουδέν έγγραφο έχουν προσκομίσει που να αποδεικνύει τα λεχθέντα καθώς επίσης έχουν σκοπίμως αποφύγει να αναφέρουν το μισθό που λαμβάνει ο συμβίος της Καθ’ ης η Αίτηση 2 το οποίο αποτελεί επιπλέον εισόδημα. Γνωρίζω δε πως ο ίδιος εργάζεται σε εταιρεία αυτοκινήτων. Συγκρίνοντας παράλληλα και τον μισθό τον οποίο λαμβάνει ο υιός μου, θεωρούμε ότι η οικονομική τους δύναμη είναι πολύ μεγαλύτερη από το συνολικό εισόδημα που λαμβάνει ο υιός μου ο οποίος αδυνατεί να εξεύρει κατοικία σε παρόμοια περιοχή με λογικό ενοίκιο.
»
Κατά την αντεξέτασή της, μεταξύ άλλων, αναφέρθηκε στα οικονομικά δεδομένα της οικογένειας της καθώς και του υιού της. Τόνισε τον προβληματικό χαρακτήρα της επίδικης ενοικιαστικής σχέσης, ο οποίος είναι και o λόγος που επέλεξε να διεκδικήσει την ανάκτηση της κατοχής του επιδίκου διαμερίσματος, έναντι ενός δεύτερου, δικής της ιδιοκτησίας. Πέραν αυτού, δέχθηκε ότι διαθέτει και ένα κατάστημα, το οποίο και αυτό το ενοικιάζει. Σε σχέση με την ταλαιπωρία που θα υποβληθεί η άλλη πλευρά, αν εκδοθεί το διάταγμα, δήλωσε, κατά λέξη: «…δεν είμαι φιλανθρωπικό ίδρυμα, δηλαδή εγώ δεν έχω ταλαιπωρία που ο γιος μου, 26 χρονών, μινήσκει με τους γονείς του, που τη στιγμή που έχουμε δικό μας διαμέρισμα, που δεν είμαι τόσο πλούσια….;».
(β) Η μαρτυρία της πλευράς των Ενοικιαστριών.
(1) Η έγγραφη μαρτυρία της Ενοικιάστριας 2.
Στη δική της έγγραφη μαρτυρία η Καθ’ ης 2, επικέντρωσε την υπεράσπισή της, στα εξής:
«
1. Παραδεχόμαστε την παράγραφο Α της Αίτησης. Αρνούμαστε τις αιτούμενες θεραπείες της παραγράφου Β α) – δ) και περαιτέρω ισχυριζόμαστε ότι καμία εκ των αιτούμενων θεραπειών δικαιούνται οι Αιτήτριες καθ’ ότι: [….]
(γ) Είμαστε φτωχές γυναίκες, μητέρα και θυγατέρα και εργαζόμαστε στην Κύπρο. Η Καθ’ ης η αίτηση 1 εργάζεται ως καθαρίστρια με αποδοχές €700= μηνιαίως και εγώ εργάζομαι περιοδικώς ως καθαρίστρια με μηνιαίες αποδοχές €300= μηνιαίως. [….]
Γ. Οι Αιτήτριες 1 και 2 καταχώρησαν την παρούσα αίτηση εξώσεως για αλλότριους σκοπούς και ειδικότερο θέλουν να ενοικιάσουν την επίδικη οικία σε τρίτους με μεγαλύτερο ενοίκιο από αυτό που λαμβάνουν από εμάς.
»
Κατά την αντεξέτασή της, δήλωσε πως δεν εργάζεται καθόλου εδώ και τρία χρόνια, διότι πλέον πρέπει να προσέχει το τρίχρονο ανήλικο της τέκνο. Η μητέρα της έχει μισθό €1.000 και «ο άντρας της» €1.150. Αμφισβήτησε τη γνησιότητα του αιτήματος, διότι αρχικώς ζητήθηκε η επιστροφή της κατοχής για χρήση από τη θυγατέρα, τώρα από τον υιό της Ιδιοκτήτριας και επίσης τους ζητήθηκε και αύξηση ενοικίου. Έψαχνε για άλλο διαμέρισμα πριν 2 – 3 χρόνια, και σήμερα ψάχνει, αλλά δεν βρίσκει κάπου αλλού διότι «είναι πολύ ακριβά, πάρα πολύ ακριβά».
(γ) Οι Αγορεύσεις.
Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων θα αναφερθώ μόνο στην έκταση που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, ήτοι στις 22/11/2023, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.
ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[6]
Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. H έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής προϋποθέτει την παρουσίαση «συγκεκριμένης και πειστικής»[7] μαρτυρίας, δοθέντος ότι, η εν λόγω ενέργεια συνιστά την πιο ακραία παρέμβαση[8] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας[9] και της επαγγελματικής στέγης.[10]
· Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης.
Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα:
«
(στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος:
Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ’ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου.
Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ’ ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου·
»
Συνεπώς, η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιοκατοίκηση προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[11] Στην Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α. (1996) 1Α Α.Α.Δ 604, λέχθηκαν τα εξής:
«
Η φράση “απαιτείται λογικώς” ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou (1979) 1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou (1978) 1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση.
»
Ως όμως στο προπαρατεθέν άρθρο 11(1)(στ) υποδεικνύεται, η λογικότητα του αιτήματος δεν αρκεί. Απαιτείται, περαιτέρω, στάθμιση της ταλαιπωρίας («hardship») έκαστου διαδίκου, ήτοι των συνεπειών που θα προκληθούν σε κάθε πλευρά, είτε από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής, είτε την άρνηση του Δικαστηρίου να αποδώσει την αιτούμενη θεραπεία, ταλαιπωρία η οποία συναρτάται με τα κατά περίπτωση πραγματικά δεδομένα.[12] Συνυπολογίζονται όλες οι «περιστάσεις της υπόθεσης», οι οποίες περιλαμβάνουν, όχι εξαντλητικά,[13] τα εξής:
(α) Κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών.
(β) Κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον, ανάλογο και με λογικό ενοίκιο μέρος για να στεγαστεί ο ενοικιαστής. [14]
(γ) Κατά πόσον ο ιδιοκτήτης αγόρασε το υποστατικό μετά την ημερομηνία εφαρμογής του παρόντα Νόμου.
IV. ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.
Πριν αναφερθώ στα αποτελέσματα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[15] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα.
Κατ’ αρχάς, σημειώνεται ότι ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς ούτε ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης τελούν υπό αμφισβήτηση. Το ίδιο ισχύει και για την αποστολή της αναγκαίας προειδοποιητικής επιστολής, με αποτέλεσμα τούτη η τυπική προϋπόθεση να ικανοποιείται, δίχως να χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περαιτέρω για τούτο το ζήτημα.
Επί της ουσίας, η ιδιοκτησιακή πλευρά οφείλει να στοιχειοθετήσει τη λογικότητα έκδοσης του διατάγματος. Επί τούτου, η ενοικιαστική πλευρά χαρακτηρίζει το αίτημα προσχηματικό με πραγματική πρόθεση την ενοικίαση εκ νέου του Υποστατικού, με υψηλότερο ενοίκιο. Επιπρόσθετα, οι Ενοικιάστριες λένε ότι η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει σε αυτές μεγαλύτερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοσή του, λόγω της δύσκολης οικονομικής τους κατάστασης και της αδυναμίας τους να εξεύρουν εναλλακτική κατοικία με λογικό ενοίκιο. Συνακόλουθα, θα πρέπει να εξεταστεί η ταλαιπωρία που θα υποστεί κάθε πλευρά είτε από την έκδοση είτε από την άρνηση έκδοσης της αιτούμενης θεραπείας.
Σημειώνεται ότι στα δικόγραφα έχουν παρεισφρήσει ισχυρισμοί που αφορούν την ύπαρξη οχληρίας εκ μέρους των Ενοικιαστριών. Αλλά αυτό το θέμα δεν θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο, καθότι δεν υπάρχει υπόβαθρο για να εξεταστεί τέτοιο ζήτημα, ως δέχθηκε και η συνήγορος της Ιδιοκτήτριας κατά την ακροαματική διαδικασία, αφού αφενός η προειδοποιητική επιστολή ημερ. 09/12/2019 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8), περιορίζεται αποκλειστικά στο ζήτημα της ιδιοκατοίκησης και αφετέρου η ίδια η επίδικη Εναρκτήρια Αίτηση έχει ξεκάθαρα διαφορετική στόχευση.
V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ.
Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο.
Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση, αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[16] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας.
Ξεκινώ από την Ιδιοκτήτρια. Η συμπεριφορά της κατά την αντεξέτασή της, δεν βοήθησε την υπόθεσή της. Έντονη, αναστατωμένη και ορμητική, ως απόρροια της εμφανούς αποστροφής που αισθάνεται έναντι των προσώπων που διαμένουν στο επίδικο διαμέρισμα, τα οποία χαρακτήρισε ως «ιδιόρρυθμα» και «ιδιότροπα», τη δε επίδικη θέσμια ενοικίαση, την ταξινόμησε ως «προβληματική». Αν και τα προαναφερόμενα παραπέμπουν περισσότερο σε επιθυμία για απαλλαγή από τη συγκεκριμένη επίδικη ενοικιαστική σχέση και λιγότερο σε ανάγκη για ιδιόχρηση, η ύπαρξη του πρώτου, δεν αναιρεί, δίχως άλλο, την ύπαρξη και του δεύτερου. Εξάλλου, όπως εύστοχα υποδείχθηκε στη Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) Α.Α. Δ.676: «Η ανθρώπινη εμπειρία διδάσκει ότι ένας ευγενής και ήπιος μάρτυρας, δεν είναι κατ’ ανάγκην και ειλικρινής. Και το αντίθετο. Ένας υπερβολικά διαχυτικός ή αναστατωμένος μάρτυρας μπορεί να ορμάται από μια πλειάδα αιτιών, χωρίς να είναι ανειλικρινής». Και εν προκειμένω, αξιολογώντας σφαιρικά την παρουσιασθείσα μαρτυρία, η λογικότητα του αιτήματος τεκμηριώνεται. Συγκεκριμένα, παρουσιάζεται ως λογικό και φυσιολογικό, η Ιδιοκτήτρια να επιθυμεί την επιστροφή της κατοχής του επίδικου διαμερίσματος με σκοπό την ιδιοκατοίκηση του 26χρονου και χαμηλόμισθου υιού της, ο οποίος αδυνατεί να εξεύρει εναλλακτική στέγη, ούτε υπάρχει άλλη, διαθέσιμη, ακίνητη οικογενειακή περιουσία για τη στέγασή του. Ομοίως, είναι εύλογο η Ιδιοκτήτρια να αναζητήσει την επιστροφή της δικής της περιουσίας, παρά να ενοικιάσει κάπου αλλού, με υψηλό ενοίκιο. Ό,τι προαναφέρεται, έχει δεόντως στοιχειοθετηθεί μέσω της μαρτυρίας της ιδιοκτησιακής πλευράς, δίχως να έχει επί της ουσίας αμφισβητηθεί. Περαιτέρω, είναι πειστική η θέση ότι προτιμήθηκε να επιδιωχθεί η ανάκτηση της κατοχής του συγκεκριμένου διαμερίσματος, που αφορά μια «προβληματική» ενοικίαση, έναντι του έτερου διαμερίσματος της Ιδιοκτήτριας, το οποίο αφορά μια παλαιότερη και λειτουργική ενοικιαστική σχέση.
Είναι γεγονός ότι ο υιός της Ιδιοκτήτριας δεν έδωσε μαρτυρία. Κατά τη στάθμιση των πραγμάτων, αυτή η παράλειψη, μάλλον, θα είχε τη δική της σημασία, ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι το παρόν Δικαστήριο δεν δεσμεύεται από τους κανόνες απόδειξης, εάν αμφισβητείτο το κρίσιμο μέρος αυτής, ήτοι ότι ο υιός βρίσκεται σε μια ηλικία (26 ετών) που επιθυμεί άμεσα και οριστικά να ανεξαρτητοποιηθεί από τους γονείς του. Τέτοια όμως αμφισβήτηση δεν υπήρξε, εξ ου και το Δικαστήριο δεν θα αποδώσει στην εν λόγω μαρτυρία μειωμένη αποδεικτική βαρύτητα, επειδή τέθηκε εξ ακοής.
Όσον αφορά τις υποβολές προς αμφισβήτηση της εισοδηματικής ικανότητας και επάρκειας, τόσο της ίδιας όσο και του υιού της Ιδιοκτήτριας, αν και η εντύπωση που αποκόμισε το Δικαστήριο είναι ότι η οικονομική άνεση της Ιδιοκτήτριας είναι καλύτερη από αυτήν που εκείνη επιχείρησε να παρουσιάσει, το ουσιαστικό είναι ότι δεν υπάρχει απτή μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι όντως οι Ιδιοκτήτριες έχουν τέτοια οικονομική ευμάρεια η οποία εξουδετερώνει την ύπαρξη πραγματικής ανάγκης για ανάκτηση της κατοχής, με σκοπό την ιδιοκατοίκηση.
Οτιδήποτε προηγήθηκε σχετίζεται με τη γνησιότητα του αιτήματος, η οποία φαίνεται να δικαιολογείται.
Υπάρχει όμως και η στάθμιση της ταλαιπωρίας και συγκεκριμένα το «κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν», στοιχείο που αποτελεί ένα αυτοτελές κριτήριο, στη σημαντικότητα του οποίου θα επανέλθω αργότερα. Προς το παρόν σημειώνεται ότι επί τούτου του θέματος δεν δόθηκε εκ μέρους της Ιδιοκτήτριας οποιαδήποτε μαρτυρία και συνεπώς το Δικαστήριο δεν μπορεί να εξάγει οποιαδήποτε συμπεράσματα. Ό,τι όμως αμέσως προηγουμένως αναφέρεται, δεν αφορά τη φιλαλήθεια της μάρτυρος, αλλά την επί του εν λόγω ζητήματος αποδεικτική αξία της μαρτυρίας της.
Προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας της Ενοικιάστριας. Δεν έπεισε πλήρως με τη μαρτυρία της. Θα γίνει αποδεκτό μόνο μέρος όσων ανέφερε, ως εξηγείται στη συνέχεια. Πρώτα από όλα, δεν μπόρεσε να υποστηρίξει τη θέση ότι ο πραγματικός σκοπός της Ιδιοκτήτριας είναι η εκ νέου ενοικίαση με ψηλότερο ενοίκιο. Ούτε ανέφερε οτιδήποτε άλλο, εκ του οποίου θα μπορούσε να αμφισβητηθεί η γνησιότητα του αιτήματος της ιδιοκτησιακής πλευράς. Το γεγονός ότι προέκυψε ανάγκη και το 2018 για ιδιοκατοίκηση τότε της θυγατέρας της ιδιοκτήτριας (Αιτήτρια αρ. 2), δεν καθιστά το αίτημα επίπλαστο, αφού η πειστική απάντηση είναι ότι η εν λόγω ανάγκη στην πορεία του χρόνου έπαυσε να υφίσταται. Επίσης, εάν υπό τις περιστάσεις δικαιολογείται αύξηση του ενοικίου, ώστε αυτό να ανέλθει σε δίκαιο επίπεδο, δεν σημαίνει ότι εξ’ αντικειμένου, το αίτημα για ιδιοκατοίκηση είναι προσχηματικό. Από την άλλη, η Ενοικιάστρια, ως προς την ταλαιπωρία, παρέμεινε σταθερή στον ισχυρισμό της ότι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα για να εξεύρουν ανάλογη κατοικία, δίχως όμως να πείσει ότι επιχείρησε με θέρμη να εξεύρει τέτοια, αφού δεν ήταν συγκεκριμένη ως προς τις ενέργειές της. Στο ζήτημα αυτό θα επανέλθω. Αν και παρουσιάζεται λογικοφανής η θέση της ότι πλέον η ίδια, εδώ και τρία χρόνια, δεν εργάζεται για να προσέχει το τρίχρονο ανήλικο της τέκνο, εντούτοις, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, αφού στην έγγραφη της μαρτυρία, που συντάχθηκε μόλις στις 8/6/2022, συνεχίζει να δηλώνει ότι εξακολουθεί να εργάζεται περιοδικώς ως καθαρίστρια, με μηνιαίες αποδοχές €300. Δέχομαι ότι τα εισοδήματα της μητέρας και του συμβίου της ανέρχονται πέριξ των €2.000 μηνιαίως.
VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.
Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου, έχουν ως εξής.
(α) Τα πραγματικά γεγονότα.
Ξεκινώντας από τα πραγματικά γεγονότα, η παρούσα υπόθεση αφορά το ελεγχόμενο υποστατικό, τους διαδίκους και τη μη αμφισβητούμενη θέσμια ενοικιαστική σχέση, ως περιγράφονται στην Κυρίως Αίτηση, που άρχισε το 2014 και με υφιστάμενο ενοίκιο τα €350 μηνιαίως. Με βάση το σχετικό πιστοποιητικό εγγραφής, το Υποστατικό ενεγράφη στο όνομα της Ιδιοκτήτριας το 1992, ήτοι μετά την ημερομηνία εφαρμογής του παρόντα Νόμου. Εξάγεται εκ των δικογράφων και της μαρτυρίας, ως κοινός παρονομαστής, ότι τα τελευταία χρόνια, σε περιοχές κοντά στο κέντρο της Λεμεσού, όπου βρίσκεται και το επίδικο υποστατικό, υπάρχει σημαντική αύξηση του αγοραίου ενοικίου των διαθέσιμων υποστατικών. Αυτός είναι και ο λόγος που ο υιός της Ιδιοκτήτριας αδυνατεί να εξεύρει κατοικία που το ενοίκιο της να ανταποκρίνεται στις οικονομικές του δυνατότητες. Στο επίδικο διαμέρισμα κατοικούν οι Καθ’ ων 1 και 2 (μητέρα και θυγατέρα), ο συμβίος της θυγατέρας και ένα ανήλικο, τρίχρονο παιδί. Οι Ενοικιαστές δεν είναι εκτοπισθέντες, ούτε παθόντες, εν τη έννοια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Η Καθ’ ης 2 δεν έπεισε ότι πλέον δεν εργάζεται, αλλά ούτε υπάρχουν οποιεσδήποτε ενδείξεις ότι τα εισοδήματά της υπερβαίνουν τα €300 μηνιαίως, ως δήλωσε, στη βάση περιοδικής απασχόλησης, ως καθαρίστρια. Συνεπώς, τα συνολικά εισοδήματα του νοικοκυριού, συμπεριλαμβανομένων των εισοδημάτων της μητέρας και του συμβίου της, είναι τουλάχιστον €2.300 μηνιαίως. Στις 02/08/2018 και στις 07/01/2020, οι Ιδιοκτήτριες, μέσω των δικηγόρων τους, ενημέρωσαν τις Ενοικιάστριες για την πρόθεσή τους να χρησιμοποιήσουν για ιδία χρήση το Υποστατικό, με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, την πρώτη φορά της θυγατέρας και τη δεύτερη φορά του υιού της Ιδιοκτήτριας, ο οποίος σήμερα είναι 26 ετών. Δεν υπήρξε συμμόρφωση. Η σχετική τυπική προϋπόθεση για αποστολή έγγραφης προειδοποίησης, ικανοποιείται. Η παρούσα περίπτωση, δεν αφορά λειτουργική ενοικίαση. Κατά καιρούς υπήρξαν σοβαρές εντάσεις και προβλήματα μεταξύ των διαδίκων, τα οποία δεν υπάρχει λόγος να αποτελέσουν μέρος της παρούσας δικαστικής απόφασης, καθότι το αίτημα δεν εδράζεται σε έξωση λόγω οχληρίας.
(β) Η γνησιότητα του αιτήματος.
Δικογραφικά αμφισβητείται η γνησιότητα του αιτήματος της Ιδιοκτήτριας, δια της αναφοράς ότι ο πραγματικός σκοπός της ιδιοκτησιακής πλευράς είναι η εκ νέου ενοικίαση του επίδικου υποστατικού με ψηλότερο ενοίκιο. Ως όμως έχει εξηγηθεί κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας της Καθ’ ης 2, δεν δόθηκε οποιαδήποτε στέρεη μαρτυρία που να υποστηρίζει αυτόν τον ισχυρισμό. Όποιες δε υποβολές για το αντίθετο, παρέμειναν μετέωρες,[17] δίχως αποδεικτική αξία. Τουναντίον, ως αναλύεται στην προπαρατεθείσα αξιολόγηση της μαρτυρίας, ευρήματα τα οποία για σκοπούς οικονομίας δεν επαναλαμβάνονται, προκύπτει πως η Ιδιοκτήτρια απαιτεί λογικώς την ανάκτηση της κατοχής για την ιδιοκατοίκηση του υιού της, ήτοι ότι δεν πρόκειται μόνο για «απλή επιθυμία» για ανάκτηση του Υποστατικού, αλλά για ανάγκη γνήσια, άμεση και οριστική.
(γ) Το ζήτημα της ταλαιπωρίας («hardship»).
Παραμένει το ζήτημα της στάθμισης της ταλαιπωρίας, επί του οποίου ρητώς βασίζεται η υπεράσπιση των Ενοικιαστριών.
Επί τούτου, αποτελεί δεδομένο ότι το υφιστάμενο ενοίκιο των €350 μηνιαίως, δεν συμβαδίζει με τα ενοίκια που ανάλογα υποστατικά διατίθενται σήμερα στην ελεύθερη αγορά. Η υπόθεση όμως, δεν αφορά τον καθορισμό δίκαιου ενοικίου. Και αυτό που εν προκειμένω ενδιαφέρει, είναι το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν».
Η Ιδιοκτήτρια, πάρα το γεγονός ότι στην Ανταπάντησή της, εξέφρασε την πρόθεση να παρουσιάσει μαρτυρία για την ύπαρξη τέτοιας εναλλακτικής διαθέσιμης κατοικίας για τις Ενοικιάστριες, εν τέλει δεν ενήργησε σχετικά.
Ενδεχομένως, επειδή εσφαλμένα εξέλαβε ότι η έννοια του «λογικού» ενοικίου ταυτίζεται απόλυτα προς το υφιστάμενο θέσμιο ενοίκιο.[18]
Το μόνο που προβάλλει, μέσω της παρ. 23 της έγγραφης μαρτυρίας της, είναι ότι η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει ολιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοσή του, επειδή «η ανάκτηση της κατοχής ζητείται λογικώς και δικαιολογημένα καθώς η εξεύρεση άλλου υποστατικού με τα ανωτέρω δεδομένα θα είναι αδύνατη». Εξ’ αυτής της διατύπωσης, πέραν ότι λανθασμένα διασυνδέεται η γνησιότητα του αιτήματος με το ζήτημα της ταλαιπωρίας, αφού πρόκειται για δύο αυτοτελή κριτήρια, δια της αναφοράς ότι «η εξεύρεση άλλου υποστατικού με τα ανωτέρω δεδομένα θα είναι αδύνατη», γίνεται παραδεκτή η βασική, έστω γενική, θεώρηση των Ενοικιαστών ότι δεν μπορούν να εξεύρουν ανάλογη εναλλακτική κατοικία. Διότι, προφανώς, αυτό που ισχύει για τον υιό της Ιδιοκτήτριας, ισχύει, κατά μείζονα λόγο για τους Ενοικιαστές, για τους οποίους υφίσταται τούτη η νομοθετική πρόβλεψη. Συνεπακόλουθα, η μαρτυρία της ιδιοκτησιακής πλευράς, στην προσπάθεια της να καταδείξει τη γνησιότητα του αιτήματος, κατ’ ουσίαν κινήθηκε στην αντίθετη κατεύθυνση, δίχως να παρουσιαστεί προς το Δικαστήριο όλη η απαραίτητη μαρτυρία προς απόδειξη του αιτήματος για ανάκτηση της κατοχής. Ούτε για το τι θα μπορούσε να θεωρηθεί ως «ανάλογη κατοικία», ούτε βεβαίως, εφόσον αποδεικνυόταν η ύπαρξη τέτοιας, εάν αυτή προσφέρεται με «λογικό ενοίκιο».
Η απουσία τέτοιας μαρτυρίας, είναι καταλυτική για την υπόθεση της ιδιοκτησιακής πλευράς. Διότι είναι αυτή η οποία έφερε και το βάρος για να αποσείσει, εκ πρώτης όψεως, ότι όντως υφίσταται εναλλακτική κατοικία για τις θέσμιες Ενοικιάστριες. Σχετικά, στο σύγγραμμα Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, παρ. 23.107, κάτω από τον τίτλο «Suitable alternative accommodation», με αναφορά στην ταυτόσημη[19] αγγλική πρόβλεψη, επισημαίνονται τα εξής:
«
The landlord, on whom the burden of proof falls, may, at least in theory, discharge that burden in one of two ways […] if the landlord makes a prima facie case that suitable alternative accommodation is available, the burden shifts to the tenant.
»
Πρόκειται δε για προϋπόθεση που απαιτεί την παρουσίαση θετικής προς τούτο μαρτυρίας, δίχως εικασίες, ούτε πιθανολογήσεις, ως τονίζεται τόσο στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω).[20] Τι θα απογίνει ο ενοικιαστής, αποτελεί πάντοτε για το Δικαστήριο αυτό, ζήτημα κεντρικής σπουδαιότητας (central significance).[21]
Η συνήγορος της Ιδιοκτήτριας, κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, μάλλον διαβλέποντας την υπό συζήτηση αδυναμία της υπόθεσής της, υπέβαλε ότι το Δικαστήριο έχει προσωπική δικαστική γνώση για την κατάσταση που επικρατεί στη Λεμεσό και στη βάση αυτής θα μπορούσε να στηριχθεί εύρημα περί ύπαρξης άλλου «διαθέσιμου έτερου ανάλογου και με λογικό ενοίκιο μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστή».
Ευσεβάστως αποκλίνω.
Η παρούσα δεν είναι τέτοια περίπτωση. Δεν υφίστανται οποιαδήποτε δεδομένα που θα μπορούσαν μάλιστα να εκληφθούν ως «πασίδηλα γεγονότα». Εδώ, ούτε καν τα ειδικά χαρακτηριστικά του επίδικου υποστατικού (μέγεθος/κατάσταση/διευκολύνσεις) δεν παρουσιάστηκαν με λεπτομέρεια προς το Δικαστήριο, ώστε να υπάρχει κατάλληλο μέτρο σύγκρισης. Ούτε ασφαλώς, το όλο ζήτημα μπορεί να θεωρηθεί ως θέμα «προσωπικής δικαστικής γνώσης», ως αυτό έχει καθοριστεί από τη σχετική νομολογία.[22] Στην πραγματικότητα, καλείται το Δικαστήριο να αναλάβει ρόλο πραγματογνώμονα, για να καλύψει την απουσία εκείνης της εξειδικευμένης μαρτυρίας που όφειλαν να παρουσιάσουν οι Αιτήτριες. Μια τέτοια ενέργεια θα ήταν πρόδηλα αντινομική.[23]
Ως εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία της ιδιοκτησιακής πλευράς δεν απαντά στο εάν υπάρχει, έστω εκ πρώτης όψεως, διαθέσιμη, «ανάλογη» και με «λογικό ενοίκιο» για τους Ενοικιαστές κατοικία για να μετακομίσουν.
Αποτέλεσμα αυτού είναι ότι δεν υφίσταται ενώπιον του Δικαστηρίου οποιοδήποτε υπόβαθρο επί του οποίου θα μπορούσε ακολούθως να μετατοπισθεί[24] το βάρος απόδειξης στους Ενοικιαστές και να δημιουργηθεί σε αυτούς η υποχρέωση να καταδείξουν είτε την ακαταλληλότητα, είτε τη μη λογικότητα του ζητηθέντος ενοικίου, όποιας τέτοιας προτεινόμενης εναλλακτικής κατοικίας.
Αναπόδραστα, η Αίτηση οδηγείται σε απόρριψη, αφού, εκ των πραγμάτων, αναδεικνύεται ως αναπόφευκτο συμπέρασμα, ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει μεγαλύτερη ταλαιπωρία, από ότι η μη έκδοσή του.
VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.
Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται.
Τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, με βάση τις σχετικές αρχές,[25] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Καθ’ ων, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
(Υπ.)…………………..…………… (Υπ.)…………..……………………
Α. Γεωργίου Π. Αγιομαμίτης
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390.
[2] Το υπό αναφορά άρθρο 4(1) του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.»
[3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα.
[4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής:« «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.»
[5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington –Ward (2001) 1Β Α.Α.Δ 1480.
[6]Δείτε: Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου (1995) 1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α. (2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014.
[7] Δείτε: Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086.
[8] Το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας του, αποτελούν θεμελιώδη ατομικά δικαιώματα που συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια, εξ ου και διασφαλίζονται τόσο από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος όσο και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου.
[9] Δείτε: Lushkin ν. Ρωσίας, Αιτήσεις αρ. 29775/14 and 29967/14, ημερ. 15/12/2020 (απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου).
[10] Δείτε: Σύγγραμμα Δρ. Κ. Παρασκευά, Κυπριακό Συνταγματικό Δίκαιο, σελ. 253.
[11] Δείτε: Κασάπης ν. Χριστοδούλου (1989) 1E Α.Α.Δ 233.
[12] Στη Cumming v Danson [1942] 2 All ER 653 αναφέρθηκαν τα εξής: «In considering reasonableness under s 3(1), it is, in my opinion, perfectly clear that the duty of the judge is to take into account all relevant circumstances as they exist at the date of the hearing. That he must do in what I venture to call a broad, common-sense way as a man of the world, and come to his conclusion giving such weight as he thinks right to the various factors in the situation. Some factors may have little or no weight, others may be decisive, but it is quite wrong for him to exclude from his consideration matters which he ought to take into account. […] The appellant, as I have said, was living in the cottage with a family of refugees, and she was proposing to take in—and there is no reason to doubt her word—both her invalid sister and the sister's husband to live with her. The county court judge said that he was not entitled to consider those persons at all in addressing his mind to the question as to whether the appellant needed the house. He rules them all out because, as he says, they are not persons within sufficient proximity to her from a family point of view. With all respect to him, that has nothing in the world to do with the question. He must look at the facts as they exist.»
[14] Πριν την τροποποίηση στον Νόμο το 1995 (Ν.102(Ι)/95), αντίστοιχη υποχρέωση υπήρχε και για τον ιδιοκτήτη, η απάλειψη της οποίας, προφανώς αποσκοπούσε στη διευκόλυνση της διαδικασίας έξωσης δυνάμει του εν λόγω άρθρου.
[15] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[16] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[17]Μεταξύ άλλων, δείτε: T.A.S Ophthalmos Laser Center Ltd κ.α. ν. Π. Φ. κ.α. Πολιτική Έφεση αρ. 283/2012, ημερομηνίας 27/09/2019, ECLI:CY:AD:2019:D402, Έλληνας κ.α. ν. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. 87/2013, ημερ.3/12/2019 και Στέγη Ευγηρίας «Αρχάγγελος Μιχαήλ» Καϊμακλίου ν. Αργυρίδου, Πολιτική Έφεση αρ. 32/2014, ημερομηνίας 29/09/2021.
[18]Ούτε όμως το εν λόγω ενοίκιο ταυτίζεται με το αγοραίο ενοίκιο. Ο προσδιορισμός του «λογικού» ενοικίου απαιτεί μια πιο σύνθετη διεργασία, συνυπολογιζομένων των οικονομικών δυνατοτήτων των εκάστοτε ενοικιαστών. Τα ίδια ισχύουν και για την αναφορά στο υπό εξέταση άρθρο σε «ανάλογο» υποστατικό, που δεν ισοδυναμεί με τον εντοπισμό ακριβώς ίδιου υποστατικού. Είναι όμως μόνο ακαδημαϊκής σημασίας η περαιτέρω ανάπτυξη τούτων των θεμάτων.
[19] Δείτε: άρθρο 98(1)(α) του αγγλικού Rent Act Law του 1977, όπου υπό τον τίτλο « Security of Tenure- Limitations on recovery of possession of dwelling-houses let on protected tenancies or subject to statutory tenancies- Grounds for possession of certain dwelling-houses» αναφέρονται τα εξής: «98.-(1) Subject to this Part of this Act, a court shall not make an order for possession of a dwelling-house which is for the time being let on a protected tenancy or subject to a statutory tenancy unless the court considers it reasonable to make such an order and either- (a) the court is satisfied that suitable alternative accommodation is available for the tenant or will be available for him when the order in question takes effect, […]».
[20] Ως συναφώς υποδείχθηκε και στη Nevile v. Hardy [1921] 1 Ch. 404:« In my opinion, therefore, it is for the landlord who seeks possession to satisfy the Court by positive evidence that alternative accommodation of the kind specified is available.» Το εκεί αγγλικό Δικαστήριο κατέληξε στο εν λόγω συμπέρασμα, ερμηνεύοντας την αναφορά «alternative accommodation […] is available», διατύπωση που έχει αυτούσια υιοθετηθεί στη δική μας νομοθεσία, δια της αναφοράς «το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον». Ομοίως, στο σύγγραμμα Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, par. 23.105 κ.ε. τονίζεται ότι:«[…] it should not be assumed that such accommodation is available to one of the parties without specific evidence on the point.» Επί τούτου, στην Andrew v. Baker (1946) 175 L.T. 95, ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση η οποία βασίστηκε στον υποθετικό συλλογισμό ότι η τοπική αρχή, στην οποία εργοδοτείτο η ενοικιάστρια, θα εξασφάλιζε εναλλακτική διαμονή για αυτήν.
[21] Δείτε: Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105.
[22] Πλήρης ανάλυση του θέματος, γίνεται στο σύγγραμμα Δίκαιο της Απόδειξης, Έκδοση 2014, Κεφ. 5 – Γεγονότα Αποδεικνυόμενα Χωρίς Μαρτυρία, (Γ) Δικαστική Γνώση, σελ. 253 κ.ε.
[23] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 1013
[24] Για παράδειγμα, στην Antoniades v. Panteli and another (1979) 1 C.L.R. 57, ο ιδιοκτήτης είχε εντοπίσει δύο εναλλακτικές κατοικίες για τον ενοικιαστή, τις οποίες ο τελευταίος απέρριψε, την πρώτη λόγω ψηλότερου (£25) ενοικίου και τη δεύτερη λόγω ακαταλληλότητας. Το εκεί Δικαστήριο, δέχθηκε ότι με μικρή προσπάθεια, ο ενοικιαστής θα μπορούσε να εξεύρει άλλη κατοικία, έστω με ψηλότερο, αλλά όχι απαγορευτικό για αυτόν, ενοίκιο, σε σχέση με το καταβαλλόμενο ενοίκιο των £13. Βεβαίως εκεί, ο θέσμιος ενοικιαστής, όχι μόνο είχε σημαντικής αξίας ακίνητη ιδιοκτησία στο όνομά του, φάνηκε πως είχε λάβει και ένα μεγάλο ποσό ως εφάπαξ κατά την αφυπηρέτησή του (£4.000). Ήταν συνταξιούχος και λάμβανε μηνιαίως £76 ως σύνταξη, ποσό που υπερκάλυπτε το ύψος ενοικίου ακόμη και ψηλότερου των £13.
Ομοίως, στη Louca v. Michael Demetri (1981) 1 C.L.R. 65, ο εκεί ενοικιαστής απέρριψε όλες τις προτεινόμενες από τον ιδιοκτήτη εναλλακτικές κατοικίες, τις περισσότερες δίχως καν να τις επιθεωρήσει.
[25] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou (1981) 1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη (1990) 1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd (1983) 1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του».