ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Α. Γεωργίου και Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων
Αίτηση αρ.: Κ35/2021
ΜΕΤΑΞΥ:
Παρασκευή Αντωνίου, εκ Λεμεσού
Αιτήτρια
και
Φίλιππος Φιλίππου, εκ Λεμεσού
Καθ’ ου η Αίτηση
Ημερομηνία: 26/03/2024
Για την Αιτήτρια: κ. Ηρ. Αγαθοκλέους για Αγαθοκλέους-Νεοφύτου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για τον Καθ’ ου η Αίτηση: κα Στ. Ευρυπίδου για Ρ. Ερωτοκρίτου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
(Δοθείσα από Έδρας)
Το επίδικο ζήτημα της παρούσας υπόθεσης σχετίζεται με διεκδικούμενα ποσά για δεδουλευμένα ενοίκια και αποζημιώσεις για αποκατάσταση ζημιών, κατ’ επίκληση παρελθούσας θέσμιας ενοικίασης.
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ.
(α) Η Κυρίως Αίτηση.
Η παρούσα Αίτηση καταχωρήθηκε στις 05/11/2021. Αφορά την ανώγεια κατοικία που περιγράφεται στην παρ. Α της Εναρκτήριας Αίτησης (η οποία στο εξής θα προσδιορίζεται ως: «το Υποστατικό»). Η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια του Υποστατικού (στο εξής: «η Ιδιοκτήτρια»). Ο Καθ΄ ου η Αίτηση ήταν ο θέσμιος ενοικιαστής (στο εξής: «ο Ενοικιαστής»).
Με βάση την Εναρκτήρια Αίτηση, η εν λόγω ενοικίαση συνάφθηκε δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 15/01/2018. Ολοκληρώθηκε στις 16/04/2021 με την επιστροφή της κατοχής του επίδικου υποστατικού. Το συμφωνημένο ενοίκιο ήταν €800,00 μηνιαίως, προπληρωτέο την 15η ημέρα κάθε μήνα. Κατά την επιστροφή της κατοχής παρέμειναν απλήρωτα ενοίκια και λογαριασμοί κοινής ωφελείας. Επίσης, ζητείται η αποκατάσταση της Ιδιοκτήτριας για επιδιόρθωση ζημιών. Συγκεκριμένα, αξιώνεται:
· Το ποσό των €1.700,00, για δεδουλευμένα ενοίκια Ιανουαρίου και Φεβρουαρίου του 2021 (€800.00 Χ 2) και €100,00 ως υπόλοιπο ενοικίου Δεκεμβρίου του 2020.
· Το ποσό των €436,28, για απλήρωτους λογαριασμούς Υδατοπρομήθειας, από τον Οκτώβριο του 2020 έως και τον Φεβρουάριο του 2021.
· Το ποσό των €322,40, για απλήρωτους λογαριασμούς τελών καθαριότητας και σκυβάλων για το έτος 2020 και αναλογία δύο μηνών για το 2021.
· Το ποσό των €101,22, αφενός για την αποκατάσταση ενός «σπασμένου νιπτήρα» και αφετέρου για «φθορές σε εξαρτήματα αλουμινίου και ηλεκτρικών». Επίσης, αξιώνεται και το ποσό των €100,00 για τα εργατικά του ατόμου που διεκπεραίωσε τις εν λόγω εργασίες αποκατάστασης.
Η Ιδιοκτήτρια αναφέρει ακόμη ότι αποδέχεται να αφαιρέσει από τα πιο πάνω ποσά το ποσό των €760,00 που δόθηκε ως εγγύηση κατά την έναρξη της ενοικίασης.
(β) Η Απάντηση και Ανταπαίτηση.
Στην Απάντηση και Ανταπαίτηση, ο Ενοικιαστής ισχυρίζεται πως δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, ενώ επιπρόσθετα, ισχυρίζεται πως η έγγραφη συμφωνία είναι άκυρη καθότι δεν υπογράφτηκε από δύο μάρτυρες. Επί της ουσίας, προβάλλει ότι οι πληρωμές των ενοικίων γίνονταν την 15η ημέρα κάθε μήνα, δίχως καμία καθυστέρηση. Αμφισβητεί ότι οφείλει το ισχυριζόμενο ποσό των €1.700,00 για καθυστερημένα ενοίκια. Το ενοίκιο από την 15η Δεκεμβρίου 2020 έως και την 14η Ιανουαρίου 2021 το πλήρωσε μέσω της απόδειξης αρ. 655687. Το ενοίκιο από την 15η Ιανουαρίου 2021 έως και την 14η Φεβρουαρίου 2021 είναι πληρωμένο μέσω της εγγύησης. Τότε παρέδωσε την κατοχή του Υποστατικού αφήνοντας τα κλειδιά στο γραμματοκιβώτιο, επειδή η Ιδιοκτήτρια «αρνείτο να παραλάβει την κατοχή» του Υποστατικού». Επίσης, αρνείται την ύπαρξη των ισχυριζόμενων ζημιών, ύψους €201,22 και ισχυρίζεται πως ο νιπτήρας ήταν ραγισμένος από την έναρξη της ενοικίασης, ενώ, για τις φθορές σε εξαρτήματα αλουμινίου και ηλεκτρικών, προβάλλει πως αυτή η υποχρέωση αποκατάστασης βαρύνει την Ιδιοκτήτρια και όχι αυτόν. Επίσης, υποστηρίζει πως καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης επιδιόρθωνε το επίδικο Υποστατικό, με δικά του έξοδα, ύψους €200,00, ποσό το οποίο αξιώνει ανταπαιτητικώς, μαζί με αναγνωριστική απόφαση που να αναγνωρίζει την εξ υπαρχής ακυρότητα της επίδικης ενοικίασης.
(β) Η Απάντηση στην Απάντηση και η Απάντηση στην Ανταπαίτηση.
Στην Απάντηση στην Απάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση, η Ιδιοκτήτρια επαναλαμβάνει τους δικούς της ισχυρισμούς και απορρίπτει την Ανταπαίτηση.
ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.
Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη νέα Διαταγή 30. Έδωσε μαρτυρία ο σύζυγος της Ιδιοκτήτριας και ο Ενοικιαστής. Δεν ζητήθηκε η αντεξέτασή τους. Ακολούθως, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.
(α) Η μαρτυρία της πλευράς της Ιδιοκτήτριας.
Στην έγγραφη του μαρτυρία, ο κ. Νίκος Αντωνίου, σύζυγος της Ιδιοκτήτριας, σημείωσε ότι γνωρίζει ο ίδιος καλά τα γεγονότα της υπόθεσης και επιπλέον παρουσίασε σχετική έγγραφη εξουσιοδότηση εκ μέρους της συζύγου του, για να την εκπροσωπήσει στη διαδικασία. Παρουσίασε έγγραφο που βεβαιώνει ότι το επίδικο Υποστατικό ενοικιαζόταν από το 1997 καθώς και το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο, ημερομηνίας 15/01/2018, με ημερομηνία λήξης την 14/01/2020. Αναφέρθηκε στο ποσό του συμφωνημένου μηνιαίου ενοικίου των €800,00 το οποίο ήταν προπληρωτέο την 15η ημέρα εκάστου μηνός. Ανέφερε πως η επιστροφή της κατοχής έγινε στις 16/03/2021 και προς ενίσχυση του ισχυρισμού του, παρουσίασε έγγραφο της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου, μέσω της οποίας φαίνεται πως η ημερομηνία που ο Ενοικιαστής αποσύνδεσε το ηλεκτρικό ρεύμα ήταν η 05/03/2021. Σημείωσε ότι ο Ενοικιαστής ουδέποτε τον ενημέρωσε είτε γραπτώς, είτε προφορικώς, για ότι εγκατέλειψε το Υποστατικό. Ενημερώθηκε για το γεγονός αυτό όταν του τηλεφώνησε στις 16/03/2021. Τότε του υποδείχθηκε ότι θα ανεύρισκε τα κλειδιά του Υποστατικού μέσα στο γραμματοκιβώτιο. Εξ αιτίας τούτης της στάσης του Ενοικιαστή, δεν μπόρεσε να το επιθεωρήσει πριν να του επιστραφεί η κατοχή. Αναφέρθηκε στις ζημιές που υπήρχαν, κατά την επιστροφή της κατοχής, για την αποκατάσταση των οποίων δαπανήθηκε το συνολικό ποσό των €201,22. Δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει απόδειξη όσον αφορά τα εργατικά, παρουσίασε όμως δέσμη αποδείξεων που αφορά τα υλικά, ήτοι για το ποσό των €101,22. Πέραν αυτού, σημείωσε πως ο Ενοικιαστής δεν κατέβαλε τα τέλη σκυβάλων για το έτος 2020 και την αναλογία του για το 2021, με αποτέλεσμα να αναγκαστεί η σύζυγός του να καταβάλει το ποσό των €293,40, παρουσιάζοντας αντίστοιχη απόδειξη. Επιπρόσθετα, παρουσίασε αποδείξεις ύψους €436,28, προς εξόφληση του λογαριασμού Υδατοπρομήθειας, για την περίοδο 22/10/2020 – 22/02/2021, που αφορά κατανάλωση νερού στο επίδικο Υποστατικό. Όσον αφορά τα καθυστερημένα ενοίκια, ισχυρίζεται πως το υπολειπόμενο ποσό ανέρχεται στα €1.700,00 [ήτοι 2 μήνες Χ €800,00 για Ιανουάριο και Φεβρουάριο του 2021, πλέον €100,00 για υπόλοιπο ενοικίου Δεκεμβρίου 2020]. Παραδέχεται ότι το ποσό της εγγύησης ύψους €760,00 έχει κατακρατηθεί από την Αιτήτρια και αποδέχεται όπως το ποσό αυτό αφαιρεθεί από το συνολικό ποσό που θα εκδοθεί, υπέρ αυτής.
(β) Η μαρτυρία του Ενοικιαστή.
Στη δική του μαρτυρία, ο Ενοικιαστής, επιβεβαιώνει την ύπαρξη της επίδικης ενοικίασης. Αρνείται την ύπαρξη των ζημιών και ισχυρίζεται ότι επιδιόρθωνε την οικία, καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης, με δικά του έξοδα. Συγκεκριμένα, κατέβαλε συνολικά το ποσό των €200,00 το οποίο και αξιώνει, δίχως όμως να παρουσιάζει οποιεσδήποτε αποδείξεις. Επέμεινε πως δεν οφείλει οποιαδήποτε ενοίκια. Προς υποστήριξη αυτού του ισχυρισμού του, παρουσιάζει μια εξοφλητική απόδειξη αρ. QC655687, ημερ. 23/02/2021, για το ποσό των €800,00 που αφορά «ενοίκιο 15/12/20 – 14/1/21». Σημειώνεται ότι την ίδια απόδειξη, σε μη ευανάγνωστη μορφή, παρουσίασε και ο σύζυγος της Ιδιοκτήτριας. Υποστήριξε, δίχως να ενδιατρίψει επί του θέματος, ότι η Ιδιοκτήτρια «αρνείτο να παραλάβει την κατοχή» και ότι αναγκάστηκε να αφήσει τα κλειδιά στο γραμματοκιβώτιο στις 15/02/2021. Ισχυρίζεται ότι το ενοίκιο του για την περίοδο 15/01/2021 έως 14/02/2021 είναι πληρωμένο μέσω της εγγύησης, παρόλα αυτά, υποστηρίζει πως η Ιδιοκτήτρια δεν δικαιούται να το κατακρατεί.
(γ) Οι Αγορεύσεις.
Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων που μόλις προηγήθηκε, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν. Επιπλέον, απάντησαν σε σχετικές διευκρινιστικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Αν και έχω μελετήσει με προσοχή τις εισηγήσεις που παρουσιάστηκαν, στο ιδιαίτερο περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων θα αναφερθώ μόνο στην έκταση που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου.
IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[6]
Οι υποχρεώσεις των μερών σε μια θέσμια ενοικίαση και το δικαίωμα για αποκατάσταση.
Άμεσα συναφείς είναι και οι αξιώσεις που αφορούν την επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[7] Ανεξαρτήτως της επενέργειας του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, η έκταση της ευθύνης των αντισυμβαλλομένων, κατ’ αρχήν προσδιορίζεται με βάση τους συμβατικά συμφωνηθέντες όρους ενοικίασης, εφ’ όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τις διατάξεις του παρόντος [περί Ενοικιοστασίου] Νόμου», ως ρητά διαλαμβάνεται στο σχετικό άρθρο 27.[8]
Όσον αφορά τις ειδικές ζημίες, ως γνωστό, τέτοιου είδους αξιώσεις αφορούν αποκρυσταλλωμένες ζημιές, οι οποίες πρέπει να δικογραφούνται με λεπτομέρεια και να αποδεικνύονται με την ανάλογη ακρίβεια, βεβαιότητα και αυστηρότητα.[9] Και όχι μόνο αυτό. Θα πρέπει να καταδειχθεί η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της χρηματικής δαπάνης και της αντισυμβατικής[10] ή άδικης πράξης.[11] Η απόδειξη αξιώσεων τούτης της φύσης είναι, ως προαναφέρεται, μια σύνθετη διεργασία η οποία απαιτεί τον καθορισμό του είδους, της έκτασης και της ποιότητας των επιδιορθώσεων, τους όρους της σύμβασης, ως επίσης και τη λογικότητα και την αποτελεσματικότητα της επιδιωκόμενης αποκατάστασης, έναντι άλλων επιλογών.[12] Ο επακριβής καθορισμός της κατάστασης στην οποία βρισκόταν τόσο το ίδιο το Υποστατικό όσο και τα αντικείμενα που το συναποτελούσαν κατά την έναρξη της Ενοικίασης, αποτελεί το υποστύλωμα όλων των συνεπακόλουθων υπολογισμών, καθότι η όποια επιδικασθείσα αποζημίωση οφείλει να συνυπολογίσει τη φυσική φθορά του αντικειμένου στον χρόνο.
IV. ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.
Πριν αναφερθώ στα αποτελέσματα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[13] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα.
Κατ’ αρχάς, σημειώνεται ότι ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς, ούτε ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης τελούν υπό αμφισβήτηση. Ο διαφορετικός ισχυρισμός που τέθηκε στα δικόγραφα του Καθ’ ου, εγκαταλείφθηκε ρητώς κατά την ακροαματική διαδικασία όπου η κα Ευριπίδου αποδέχθηκε την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης. Η οποία θέσμια ενοικίαση, εν πάση περιπτώσει, τεκμαίρεται, ως ορθώς εισηγείται ο κ. Αγαθοκλέους. Διότι, παρόλο που η αρχική διετής έγγραφη συμφωνία ήταν όντως άκυρη, λόγω της μη συνυπογραφής της από δύο μάρτυρες, το σημαντικό είναι ότι η εν λόγω περίοδος ολοκληρώθηκε πριν την επιστροφή της κατοχής, με αποτέλεσμα να καταστεί θέσμια. Επί τούτου, το ακόλουθο απόσπασμα από τη ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018, έχει αυτόδηλο περιεχόμενο:
«
Στα περιστατικά της κρινόμενης υπόθεσης, εφόσον ο όρος για δυνατότητα ανανέωσης ήταν άκυρος (αφού η ενοικίαση έγινε χωρίς την υπογραφή δύο μαρτύρων), η αρχική ενοικίαση έληξε την 31.8.2006 και η εφεσείουσα κατέστη θέσμια. Δεν χρειαζόταν δε τερματισμός αφού η σύμβαση είχε λήξει.
»
Ακόμη, επισημαίνεται ότι κατά την ακροαματική διαδικασία, ο συνήγορος της Ιδιοκτήτριας απέσυρε τόσο την απαίτηση για το υπολειπόμενο ποσό ενοικίου των €100,00 του Δεκεμβρίου του 2020, όσο και το μέρος της απαίτησης που αφορά τα εργατικά αξίας €100,00 σε σχέση με την αξίωση για αποκατάσταση ζημιών €201,22, επιμένοντας όμως στη διεκδίκηση του υπολειπόμενου ποσού των €101,22.
V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ και ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.
Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση, αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[14] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας και στα ανάλογα συμπεράσματα.
Εν προκειμένω, τα πράγματα είναι απλά. Η μαρτυρία της ιδιοκτησιακής πλευράς είναι σαφώς πειστικότερη και θα προτιμηθεί. Δεν εντοπίζεται το παραμικρό που διαβάλλει την αξιοπιστία της. Ο κ. Αντωνίου υπήρξε μάρτυρας σαφής, συγκροτημένος και σταθερός στις θέσεις του. Τόσο όσον αφορά την ύπαρξη καθυστερημένων ενοικίων, όσο και για τους απλήρωτους λογαριασμούς, οι ισχυρισμοί επιβεβαιώνονται από τα έγγραφα που έχουν παρουσιαστεί. Ο δε ισχυρισμός του ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε ειδοποίηση για την επιστροφή της κατοχής, δεν αμφισβητήθηκε. Από την άλλη, ο Ενοικιαστής δεν έπεισε με τη μαρτυρία του. Ο ισχυρισμός του ότι παρέδωσε περί τα μέσα Φεβρουάριου την κατοχή του Υποστατικού, δεν αποδείχθηκε. Ούτε έδωσε απαντήσεις για τους απλήρωτους λογαριασμούς. Ούτε εξήγησε την Ανταπαίτησή του.
Διασαφηνίζω.
Κατ’ αρχάς, οι αξιώσεις που αφορούν απλήρωτους λογαριασμούς δεν αμφισβητούνται, έχουν επαρκώς δικογραφηθεί και δεόντως αποδειχθεί μέσω σχετικών αποδείξεων (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΑ 8, 9 και 10 στην έγγραφη μαρτυρία του κ. Αντωνίου). Αφορούν δε περιόδους που υφίστατο η θέσμια ενοικίαση, σχετίζονται με την κατοχή και χρήση του Υποστατικού και συνιστούν ξεκάθαρη υποχρέωση του Ενοικιαστή για την οποία ευθύνεται να αποκαταστήσει την Ιδιοκτήτρια. Θα εκδοθεί αντίστοιχη απόφαση.
Όσον αφορά όμως το ζήτημα των €101,22 που ζητούνται για επιδιορθώσεις, παρόλο που έχουν παρουσιαστεί κάποια έγγραφα τα οποία παρουσιάζουν την αγορά κάποιων υλικών καθώς και φωτογραφίες που δεικνύουν την ύπαρξη κάποιων φθορών, αυτά δεν αρκούν, δοθέντος ότι ο Ενοικιαστής δεν έχει παραδεχθεί ότι ευθύνεται για την ύπαρξη των εν λόγω ζημιών. Τούτου του είδους οι αξιώσεις, ανεξαρτήτως του ύψους του διεκδικούμενου ποσού, προϋποθέτουν την ύπαρξη μαρτυρίας για το πως ήταν το υποστατικό κατά την έναρξη της ενοικίασης, έτσι ώστε να είναι δυνατή η διασύνδεση της ισχυριζόμενης ζημίας που έχει επισυμβεί στο μεσοδιάστημα, για την οποία μάλιστα θα πρέπει να αποκλειστεί και το ενδεχόμενο να απορρέει από φυσική φθορά. Επίσης, οι αποδείξεις αγοράς υλικών θα έπρεπε να είχαν επεξηγηθεί με λεπτομέρεια για να αποδειχθεί η ύπαρξη πραγματικής ανάγκης για αγορά έκαστου υλικού. Τα προηγούμενα συνιστούν προαπαιτούμενα για να καταδειχθεί η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της επικαλούμενης ζημίας και της ευθύνης του Ενοικιαστή. Κατά συνέπεια, η αξίωση των €100,00 για αποκατάσταση «σπασμένου νιπτήρα» και για «φθορές σε εξαρτήματα αλουμινίου και ηλεκτρικών», δεν έχει αποδειχθεί με την απαραίτητη αυστηρότητα, ως ειδική ζημιά και αναπόδραστα απορρίπτεται. Διευκρινίζω, βεβαίως, πως η εν λόγω κατάληξη δεν σχετίζεται με την αμφισβήτηση της φιλαλήθειας του κ. Αντωνίου, αλλά με την αποδεικτική αξία της μαρτυρίας του.
Προχωρώ στο κεντρικό ζήτημα της παρούσας υπόθεσης, το οποίο δεν είναι άλλο από το πότε ακριβώς παραδόθηκε η κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου Υποστατικού. Διότι, αυτό το εύρημα θα καθορίσει εάν ο Ενοικιαστής οφείλει να καταβάλει το ενοίκιο για την περίοδο 15/02/2021 έως και 14/03/2021. Θυμίζω επί τούτου, πως με βάση ό,τι έχει παρουσιαστεί προς το Δικαστήριο, φαίνεται πως το ενοίκιο Δεκεμβρίου του 2020, έχει πληρωθεί και εξοφληθεί από τον Καθ’ ου η Αίτηση. Επίσης, είναι κοινός τόπος ότι το ποσό της εγγύησης των €760,00 έχει κατακρατηθεί από την Ιδιοκτήτρια, ποσό το οποίο, ουσιαστικά καλύπτει τον έναν από τους δύο διεκδικούμενους μήνες ενοικίων.
Η απάντηση στο πιο πάνω ζήτημα δεν είναι δύσκολη. Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι ξεκάθαρα. Τούτο διότι, η πλευρά του Ενοικιαστή παραδέχθηκε ότι δεν έδωσε έγγραφη προειδοποίηση ενός μηνός στην πλευρά της Ιδιοκτήτριας, πριν την παράδοση της κατοχής, ως επιβάλλεται από τη ρητή νομοθετική απαίτηση στο προπαρατεθέν άρθρο 27(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Συνεπώς, ο Ενοικιαστής δεν απέσεισε το βάρος που εκείνος έφερε για να στοιχειοθετήσει ότι παρέδωσε την κατοχή πριν να καταστεί οφειλόμενο το ενοίκιο της περιόδου 15/02/2021 – 14/03/2021. Ούτε καν απάντησε στη διαφορετική μαρτυρία που προσέφερε η πλευρά της Ιδιοκτήτριας, μέσω της οποίας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4) παρουσιάζεται ο Ενοικιαστής αυτόβουλα να προχωρεί στην αποκοπή του ηλεκτρικού ρεύματος μόλις στις 05/03/2021, έχοντας από τις 03/02/2021 έως τις 05/03/2021 καταναλώσει 522ΚWh ηλεκτρικού ρεύματος. Συνεπακόλουθα, με δεδομένο ότι το ενοίκιο ήταν προπληρωτέο κάθε 15η μέρα έκαστου μηνός, αποτελεί δικαστικό εύρημα ότι ο Ενοικιαστής, την 15η ημέρα του Φεβρουαρίου, διατηρούσε ακόμη την κατοχή του Υποστατικού και όφειλε, αλλά παρέλειψε, να καταβάλει το ενοίκιο έως την 14η Μαρτίου 2021, ύψους €800,00. Το ίδιο ποσό οφείλεται και για την περίοδο από τις 15/01/2021 έως τις 14/02/2021. Συνεπώς, θα εκδοθεί αντίστοιχη απόφαση, συνυπολογίζοντας βεβαίως ότι το ένα εκ των δύο οφειλόμενων ενοικίων, κατ’ ουσία καλύπτεται από το ποσό της εγγύησης.
Τέλος, όσον αφορά την Ανταπαίτηση του Καθ’ ου η Αίτηση, δεν χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε πέραν του ότι θα απορριφθεί, αφού ουδεμία απόδειξη έχει παρουσιαστεί προς στοιχειοθέτηση του διεκδικούμενου ποσού των €200,00.
VI. ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται απόφαση υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου η Αίτηση:
(α) Για το ποσό των €840,00 ως υπολοιπόμενο ποσό δεδουλευμένων και οφειλόμενων ενοίκιων για την περίοδο 15/01/2021 έως και 14/03/2021 (€800 x 2 μήνες μείον το ποσό εγγύησης των €760,00) και
(β) για το ποσό των €729,28 για αποζημίωση για οφειλόμενους λογαριασμούς κοινής ωφελείας, ήτοι το ποσό των €293,40 για τέλη σκυβάλων και το ποσό των €436,28, προς εξόφληση του λογαριασμού Υδατοπρομήθειας, που σχετίζονται με την κατοχή και χρήση του Υποστατικού κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης.
Η αξίωση για αποζημιώσεις ύψους €100,00 για αποκατάσταση ζημιών, απορρίπτεται.
Τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, και επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €500 – €2.000.
Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται, δίχως οποιανδήποτε διαταγή για έξοδα σε σχέση με αυτήν.
Όλα τα πιο πάνω ποσά θα φέρουν νόμιμο τόκο.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
(Υπ.)…………………………… (Υπ.)……………………………
Α. Γεωργίου Π. Αγιομαμίτης
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019.
[2] Το υπό αναφορά άρθρο 4(1) του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.»
[3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα.
[4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.»
[5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington –Ward (2001) 1Β Α.Α.Δ 1480.
[6]Δείτε: Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου (1995) 1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α. (2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014.
[7]Δείτε: Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου (1995) 1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α. (2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014.
[8] To σχετικό άρθρο έχει ως εξής: «Όροι θέσμιας ενοικιάσεως:
27 (1) Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ’ όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίηση, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης, έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως:
Νοείται ότι εις την περίπτωσιν καθ’ ην υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής κατέχει την κατοικίαν ή το κατάστημα τηρουμένων επιπροσθέτως οιωνδήποτε υφισταμένων περιοριστικών συμφωνιών περιεχομένων εις τους μεταξύ του ιδιοκτήτου και του ενοικιαστού όρους και προϋποθέσεις ενοικιάσεως.
(2) Αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνον για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου.
(3) Με την επιφύλαξη των διατάξεων των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου, ο ενοικιαστής υποχρεούται να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορούν να προκληθούν από τον ίδιο, από τους ενοίκους, από αντιπροσώπους ή προσκεκλημένους του και υποχρεούται να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση.
Ο ενοικιαστής υποχρεούται να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ενοικιαζόμενο ακίνητο σε λογικά χρονικά διαστήματα και ύστερα από προειδοποίηση.
(4) Για την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου ο ενοικιαστής ακινήτου μπορεί να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για τις αναγκαίες επιδιορθώσεις ή για την αναγκαία συντήρηση και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προβεί σ’ αυτές χωρίς καθυστέρηση.
Το παρόν εδάφιο εφαρμόζεται κατ’ αναλογίαν και σε περίπτωση παράλειψης εκπλήρωσης της υποχρέωσης του ενοικιαστή βάσει του προηγούμενου εδαφίου.
Παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα.
(5) Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώνει το ποσό των κοινοχρήστων που αναλογεί στο ακίνητο περιλαμβανομένων μικροεξόδων συντήρησης κοινόχρηστων χώρων και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων και εξαιρουμένων σοβαρών εξόδων συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης τους.
(6) Ο ενοικιαστής ακινήτου υποχρεούται να δέχεται τη διενέργεια από τον ιδιοκτήτη λογικών επιδιορθώσεων, ανακαινίσεων και μετατροπών για τη συντήρηση ή τη βελτίωση του ακινήτου. »
[9] Δείτε: Κολάνη ν. Ταμπούρα (2010) 1 Α.Α.Δ. 1108.
[10] Στο άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου αναφέρεται: «Καμία αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης.»
[11] Στο σύγγραμμα Clerk and Lindsell on Tords, 19η Έκδοση, Causation in Tort: General Principles – 5. Remoteness of Damages εξηγείται: «The faction of the test of remoteness is to set an outer limit to the damage for which the defendant will be held responsible. The possible consequences of any human contact are potentially endless [….] The law does not, however, impose indefinite liability. A line must be drawn to confine the responsibility of the defendant to those consequences of this wrongdoing which it is proper for him to shoulder. »
[12] Δείτε: Holding and Management Ltd v Property Holding and Investment Trust plc and others - [1990] 1 All ER 938, όπου αναφέρονται τα εξής:«Thus the exercise involves considering the context in which the word 'repair' appears in a particular lease and also the defect and remedial works proposed. Accordingly, the circumstances to be taken into account in a particular case under one or other of these heads will include some or all of the following: the nature of the building; the terms of the lease; the state of the building at the date of the lease; the nature and extent of the defect sought to be remedied; the nature, extent and cost of the proposed remedial works, at whose expense the proposed remedial works are to be done; the value of the building and its expected lifespan; the effect of the works on such value and lifespan; current building practice; the likelihood of a recurrence if one remedy rather than another is adopted; and the comparative cost of alternative remedial works and their impact on the use and enjoyment of the building by the occupants. The weight to be attached to these circumstances will vary from case to case. »
[13] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[14] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.