ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Λ. Μιχαηλίδη και Π. Χαραλάμπους, Παρέδρων
Αίτηση αρ. Ε112/2020
ΜΕΤΑΞΥ:
ΑΝΤΡΙΑΣ ΓΡΗΓΟΡΙΟΥ ΠΡΑΒΙΔΟΥ, εκ Λεμεσού
Αιτήτριας
και
ΜΑΡΙΑΣ ΣΑΞΙΩΝΗ, εκ Λεμεσού
Καθ’ ης η Αίτηση
Ημερομηνία: 26/04/2024
Για την Αιτήτρια: κα Ε. Κωνσταντίνου για Τούμπας & Τούμπας Δ.Ε.Π.Ε.
Για την Καθ’ ης η Αίτηση: κα Χ. Καρεκλά για Ευαγόρας Αναστασίου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ
Με την επίδικη αίτηση αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής ενός υποστατικού, κατ’ επίκληση ιδιοκατοίκησης.
(α) Η Κυρίως Αίτηση.
Η Κυρίως Αίτηση καταχωρήθηκε στις 20/10/2020. Αφορά το υποστατικό που περιγράφεται στην παράγραφο Α της Κυρίως Αίτησης. Πρόκειται για διαμέρισμα στην περιοχή Άγιου Τύχωνα, στη Λεμεσό (στο εξής: «το Υποστατικό»). Η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια του Υποστατικού (στο εξής: «η Ιδιοκτήτρια»). Η Καθ’ ης η Αίτηση είναι η θέσμια ενοικιάστρια (στο εξής: «η Ενοικιάστρια»). Η επίδικη ενοικίαση απορρέει από λήξασα μονοετή σύμβαση ενοικίασης που άρχισε το 2015 με αρχικό μηνιαίο ενοίκιο τα €480. Υποστηρίζεται ότι η Ενοικιάστρια προχώρησε μονομερώς σε μείωση ενοικίου, δίχως όμως να αξιώνεται οποιαδήποτε ειδική θεραπεία για τούτο το ζήτημα. Αναφέρεται ότι στις 04/10/2019, η Αιτήτρια, μέσω των δικηγόρων της, ενημέρωσε την Ενοικιάστρια για την πρόθεσή της να χρησιμοποιήσει για ιδία χρήση το Υποστατικό, με σκοπό την ιδιοκατοίκηση της μητέρας της. Δεν υπήρξε συμμόρφωση. Η Αιτήτρια υποστηρίζει ότι δικαιούται την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, αναφέροντας τα εξής:
«
5. Η μητέρα της Αιτήτριας, αντιμετωπίζει πάρα πολλά προβλήματα υγείας, μεταξύ των οποίων είναι [ ]. Μάλιστα λόγω της μεγάλης της ηλικίας, αντιμετωπίζει μεγάλη δυσκολία στις μετακινήσεις της μέσα στο σπίτι στο οποίο διαμένει, καθότι δυσκολεύεται πάρα πολύ στο περπάτημα από τους πόνους που έχει στα πόδια της και εξαιτίας της αδυναμίας των ποδιών της αλλά και για τον λόγο ότι δεν έχει καλή ισορροπία.
6. Η μητέρα της Αιτήτριας, εκτός από τα πιο πάνω σωματικά και/ή κινησιολογικά προβλήματα της, έχει καταβληθεί από μια έντονη αίσθηση ανησυχίας και [] και η Αιτήτρια κάνει ότι καλύτερο μπορεί για την υγεία και ευημερία της μητέρας της. Συγκεκριμένα, εκτός από την ψυχολογική στήριξη την οποία της παρέχει καθημερινά η Αιτήτρια, την στηρίζει και οικονομικά, αφού η μητέρα της Αιτήτριας είναι συνταξιούχος. Επίσης, η μητέρα της Αιτήτριας είναι εξαρτώμενη της Αιτήτριας αφού δεν κατέχει οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία στο όνομα της, ούτε έχει οποιαδήποτε οικονομική δυνατότητα. Το σπίτι στο οποίο διαμένει σήμερα, είναι ιδιοκτησίας της Αιτήτριας.
7. Περαιτέρω λεπτομέρειες για τα προβλήματα υγείας της μητέρας της Αιτήτριας καθώς και για την στήριξη και φροντίδα που παρέχει η Αιτήτρια στην μητέρα της, θα δοθούν κατά την δικάσιμο.
8. Επίσης, αναφορικά με το υφιστάμενο σπίτι στο οποίο διαμένει η μητέρα της Αιτήτριας, πρόκειται για ένα τριώροφο σπίτι, με τρία υπνοδωμάτια, το οποίο βρίσκεται στη περιοχή Μέσα Γειτονιάς και το οποίο δυσχεραίνει σε μεγάλο βαθμό τη κατάσταση υγείας της, καθότι είναι μεγάλων διαστάσεων (χωρητικά) και άρα πολύ δύσκολο για να το συντηρεί. Επίσης το γεγονός ότι η μητέρα της Αιτήτριας αναγκάζεται να ανεβοκατεβαίνει καθημερινά τις σκάλες του σπιτιού στις συνήθεις μετακινήσεις της, αφού δεν διαθέτει η οικία ανελκυστήρα, αποτελεί ακόμα ένα σοβαρότατο λόγο για τον οποίο δεν μπορεί η μητέρα της Αιτήτριας να συνεχίσει να διαμένει στο συγκεκριμένο σπίτι. Είναι οφθαλμοφανές ότι υπάρχει αδήριτη ανάγκη για την μητέρα της Αιτήτριας να μετακινηθεί στο επίδικο διαμέρισμα, καθότι το διαρρεύσαν χρονικό διάστημα μέχρι την εγκατάσταση της σε αυτό, νοουμένου ότι θα εκδοθούν τα εξαιτούμενα διατάγματα, αποτελεί έναν επιπλέον επιβαρυντικό παράγοντα για την υγεία της.
9. Συνακόλουθα, η ανάγκη για ανάκτηση του διαμερίσματος στο οποίο διαμένει η Καθ’ ης η Αίτηση, από την Αιτήτρια για λογαριασμό της εξαρτώμενης μητέρας της, είναι αναμφιβόλως γνήσια, άμεση και λογική και εμφανέστατα η ταλαιπωρία που θα προκληθεί στην μητέρα της Αιτήτριας, συνεπεία της τυχόν μη έκδοσης των εξαιτούμενων διαταγμάτων, θα είναι μεγαλύτερη από το να εγκαταλείψει και παραδώσει ελεύθερη και κενή την κατοχή του διαμερίσματος η Καθ’ ης η Αίτηση.
10. Περαιτέρω, παρά τις συνεχείς και αλλεπάλληλες οχλήσεις εκ μέρους της Αιτήτριας για να εγκαταλείψει η Καθ’ ης η Αίτηση το ενοικιαζόμενο διαμέρισμα, για όλους τους πιο πάνω αναφερόμενους λόγους και παρά το ότι υπάρχουν άλλα ανάλογα και με λογικό ενοίκιο διαθέσιμα μέρη στεγάσεως, τα οποία η Αιτήτρια έχει πολλάκις υποδείξει στην Καθ’ ης η Αίτηση, η τελευταία αρνείται και/ή αμελεί και/ή παραλείπει να εγκαταλείψει το Διαμέρισμα και να παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του. Επιπλέον, αυτή η στάση της Καθ’ ης η Αίτηση, συνεχίστηκε, παρά το γεγονός ότι η Αιτήτρια προσφέρθηκε οικειοθελώς να δώσει στην Καθ’ ης η Αίτηση ένα σεβαστό χρηματικό ποσό προς διευκόλυνση της, αναφορικά με την μετακίνηση της από το Διαμέρισμα, ως επίσης της υπέδειξε διαμέρισμα, ενός υπνοδωματίου, στην περιοχή Πάνθεα, Λεμεσού, σε πολύ χαμηλότερη τιμή ενοικίασης, ήτοι €300.00, το οποίο είναι ιδιοκτησίας ενός γνωστού της Αιτήτριας. Η Καθ’ ης η Αίτηση και πάλι αρνήθηκε. Προς επίρρωση των πιο πάνω, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν έχει παιδιά που φοιτούν σε περιοχή κοντά στο υφιστάμενο διαμέρισμα ενοικίασης που να δικαιολογεί την παραμονή της.
»
(β) Η Απάντηση.
Στην Απάντησή της, η Ενοικιάστρια αρνείται την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων, υποστηρίζοντας, μεταξύ άλλων, ότι το συμφωνηθέν ενοίκιο ανέρχεται στα €450,00 μηνιαίως, συμπεριλαμβανομένων κοινοχρήστων, ποσό το οποίο καταβάλλει ανελλιπώς. Αμφισβητείται η γνησιότητα του αιτήματος. Υποστηρίζεται ότι ο πραγματικός στόχος της Ιδιοκτήτριας είναι να ενοικιάσει εκ νέου, με ψηλότερο ενοίκιο το Υποστατικό. Επιπλέον, επικαλείται τη μεγαλύτερη ταλαιπωρία που θα προκληθεί στην ίδια από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την Απάντησή της:
«
13. Η καθ’ ης η αίτηση αρνείται τις παραγράφους 8 και 9 της παραγράφου Δ της τιτλοφορούμενης ως <ΟΥΣΙΑΣΤΙΚΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΠΟΥ ΣΤΗΡΙΖΟΥΝ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ> και ζητεί αυστηρή απόδειξη. Περαιτέρω η καθ’ ης η αίτηση ισχυρίζεται τα ακόλουθα:
i. η αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια πολλών άλλων ακινήτων εκτός από το επίδικο τα οποία θα μπορούσε άνετα να διαθέσει για να στεγάσει τη μητέρα της και τα οποία είναι πλεονεκτικότερα και καταλληλότερα από το επίδικο ακίνητο για το σκοπό αυτό.
ii. Τοι επίδικο ακίνητο ένεκα των φθορών και των κατασκευαστικών προβλημάτων που παρουσιάζει δεν είναι κατάλληλο για ηλικιωμένα άτομα.
iii. η αιτήτρια εκτός από ιδιοκτήτρια ακινήτων είναι και οικονομικά ευκατάστατη και είναι πολύ εύκολο για εκείνη να αναζητήσει και να εξεύρει νέα κατοικία και/ή διαμέρισμα για να καλύπτει τις ανάγκες της μητέρας της.
iv. οι προθέσεις της αιτήτριας σε καμία περίπτωση δεν είναι γνήσιες και προβάλλει τη μητέρα της ως λόγο απλά και μόνο για να επιτύχει την έξωση αυτής και να ενοικιάσει το διαμέρισμα σε μεγαλύτερη τιμή.
v. η οικονομική κατάσταση της καθ’ ης η αίτηση είναι δεινή αφού κατά τον παρόντα χρόνο το μόνο εισόδημα το οποίο έχει μηνιαίως προέρχεται από το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα από το οποίο λαμβάνει ποσό εκ €800.- και στο οποίο ποσό δεν περιλαμβάνεται η συνεισφορά ως μέρους του ενοικίου, λόγω της επανειλημμένης και αδικαιολόγητης άρνησης της αιτήτριας να την προμηθεύσει με ανανεωμένο μεταξύ τους ενοικιαστήριο έγγραφο.
vi. Η καθ’ ης η αίτηση αντιμετωπίζει πάρα πολλά προβλήματα υγείας, μεταξύ των οποίων και [ ] . Επίσης είναι []. Πέραν των αναφερόμενων προβλημάτων αντιμετωπίζει και σοβαρά [ ] και τυχών μετακίνηση της από το επίδικο διαμέρισμα της θα της προκαλέσει μεγαλύτερη ταλαιπωρία και/ή δυσχέρεια.
vii. Το επίδικο διαμέρισμα βρίσκεται πολύ κοντά στα διάφορα κέντρα αναψυχής και κατά το χρόνο που αυτή εργάζεται λόγω του ότι ασκεί το επάγγελμα της πωλήτριας λουλουδιών επί μερικής απασχόλησης, την εξυπηρετεί και της μειώνει την ταλαιπωρία.
viii. Με την κατοικία αυτή έχει συνδεθεί συναισθηματικά και τυχών μετακίνηση της εκτός από οικονομικό βάρος θα έχει και ως συνέπεια και την επιβάρυνση της ψυχικής της υγείας.
ix. Είναι επιβεβλημένο όπως συνεχίσει να διαμένει στο επίδικο ακίνητο στο οποίο διαμένει από το έτος 2014 καθ’ ότι σε περίπτωση μετακίνησης της θα αντιμετωπίσει οικονομικές συνέπειες, σωματική και ψυχική ταλαιπωρία και επιβάρυνση της υγείας της.
14. Η καθ’ ης η αίτηση αρνείται την παράγραφο 10 της παραγράφου Δ της τιτλοφορούμενης ως <ΟΥΣΙΑΣΤΙΚΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ ΠΟΥ ΣΤΗΡΙΖΟΥΝ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ> και ζητεί αυστηρή απόδειξη. Περαιτέρω ισχυρίζεται ότι ασκεί το επάγγελμα της πωλήτριας λουλουδιών σε διάφορα κέντρα αναψυχής επί μερικής απασχόλησης, αν και κατά τον παρόντα χρόνο και ένεκα της πανδημίας έχουν ανασταλεί οι εργασίες της, το επίδικο διαμέρισμα λόγω του ότι βρίσκεται πολύ κοντά στα διάφορα κέντρα αναψυχής την εξυπηρετεί και της μειώνει την ταλαιπωρία. Επίσης με την κατοικία αυτή έχει συνδεθεί συναισθηματικά και τυχών μετακίνηση της εκτός από οικονομικό βάρος θα έχει και ως συνέπεια και την ψυχική επιβάρυνση της υγείας της. Περαιτέρω τα ακίνητα τόσο της γύρω περιοχής όσο και αλλού εντός της Λεμεσού είναι πολύ υψηλά και τυχών μετακίνηση της θα επιβαρύνει περισσότερο την ήδη δεινή οικονομική της κατάσταση.
»
Εγείρει και Ανταπαίτηση για εργασίες αποκατάστασης που διατείνεται ότι διεκπεραίωσε στο Υποστατικό, αξίωση όμως η οποία εν τέλει αποσύρθηκε και απορρίφθηκε ήδη από το Δικαστήριο.
(γ) Η Απάντηση στην Απάντηση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση.
Στην Ανταπάντησή της, μεταξύ άλλων, η Ιδιοκτήτρια αρνείται ότι είναι ιδιοκτήτρια πολλών ακινήτων, λέγοντας πως «διαθέτει το σπίτι στο οποίο διαμένει σήμερα η μητέρα της, το επίδικο διαμέρισμα που ζει σήμερα παράνομα η Καθ’ ης η Αίτηση και ένα κατάστημα στην Λεμεσό».
ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.
Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη νέα Διαταγή 30. Έδωσε μαρτυρία η Ιδιοκτήτρια και η Ενοικιάστρια. Δεν ζητήθηκε η αντεξέτασή τους. Ακολούθως, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.
(α) Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας.
Η Ιδιοκτήτρια, μέσω της έγγραφής της μαρτυρίας, αναφέρθηκε στην ύπαρξη γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, ημερομηνίας 30/03/2015, η οποία έληξε την 01/04/2016. Αναφέρθηκε στους όρους της εν λόγω έγγραφης σύμβασης και ότι το αρχικό ενοίκιο ήταν προς €480,00 μηνιαίως, προπληρωτέο. Περί τις αρχές του 2017 ζήτησε από την Ενοικιάστρια να εγκαταλείψει το Υποστατικό, δίχως όμως ανταπόκριση. Υποστήριξε πως η Ενοικιάστρια μονομερώς κατέβαλλε μειωμένο ενοίκιο από τον Ιούλιο του 2017, παρά τις δικές της, έντονες, αντιδράσεις. Ως προς την ουσία του αιτήματός της, υποστηρίζει πως είναι αναγκαία η ανάκτηση της κατοχής του επίδικου Υποστατικού, λόγω του ότι η μητέρα της αντιμετωπίζει πολλά προβλήματα υγείας, τα οποία θα αντιμετωπιστούν μέσω της επιστροφής της κατοχής. Συγκεκριμένα:
«
13. Επιπρόσθετα, η μητέρα μου, στη πραγματικότητα αντιμετωπίζει πάρα πολλά προβλήματα υγείας, μεταξύ των οποίων []. Μάλιστα λόγω της μεγάλης της ηλικίας, αντιμετωπίζει μεγάλη δυσκολία στις μετακινήσεις της μέσα στο σπίτι στο οποίο διαμένει, καθότι δυσκολεύεται πάρα πολύ στο περπάτημα από τους πόνους που έχει στα πόδια της και εξαιτίας της αδυναμίας των ποδιών της αλλά και για τον λόγο ότι δεν έχει καλή ισορροπία.
14. Η μητέρα μου, εκτός από τα πιο πάνω σωματικά και/ή κινησιολογικά προβλήματα της, έχει καταβληθεί από μια έντονη αίσθηση ανησυχίας και []και εγώ κάνω ό,τι περνά από το χέρι μου και/ή ότι καλύτερο μπορώ για την υγεία και ευημερία της μητέρας μου. Συγκεκριμένα, εκτός από την ψυχολογική στήριξη την οποία της παρέχω καθημερινά, την στηρίζω και οικονομικά, αφού η μητέρα μου είναι συνταξιούχος. Επίσης, η μητέρα μου εξαρτάται από εμένα σε πολλά θέματα και κατ’ επέκταση θεωρείται ως εξαρτώμενος γονέας ως ορίζει η σχετική νομοθεσία, άρθρο 11(1)(στ), αφού μεταξύ άλλων δεν κατέχει οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία στο όνομα της, ούτε έχει οποιαδήποτε οικονομική δυνατότητα εκτός από την μικρή σύνταξη που λαμβάνει. Το σπίτι στο οποίο διαμένει σήμερα, είναι ιδιοκτησίας μου. […]
16. Επίσης, αναφορικά με το υφιστάμενο διαμέρισμα στο οποίο διαμένει η μητέρα μου, πρόκειται για ένα τριώροφο σπίτι, με τρία υπνοδωμάτια, το οποίο βρίσκεται στη περιοχή Μέσα Γειτονιάς και το οποίο δυσχεραίνει σε μεγάλο βαθμό τη κατάσταση υγείας της, καθότι είναι μεγάλων διαστάσεων (χωρητικά) και άρα πολύ δύσκολο για να το συντηρεί. Επίσης το γεγονός ότι η μητέρα μου αναγκάζεται να ανεβοκατεβαίνει καθημερινά τις σκάλες του σπιτιού στις συνήθεις μετακινήσεις της, αφού δεν διαθέτει το διαμέρισμα ανελκυστήρα, αποτελεί ακόμα ένα σοβαρότατο λόγο για τον οποίο δεν μπορεί η μητέρα μου να συνεχίσει να διαμένει στο συγκεκριμένο διαμέρισμα. Είναι οφθαλμοφανές ότι υπάρχει αδήριτη ανάγκη για την μητέρα μου να μετακινηθεί στο επίδικο διαμέρισμα, καθότι το διαρρεύσαν χρονικό διάστημα μέχρι την εγκατάσταση της σε αυτό, νοουμένου ότι θα εκδοθούν τα εξαιρούμενα διατάγματα, αποτελεί έναν επιπλέον επιβαρυντικό παράγοντα για την υγεία της.
17α. Να σημειωθεί ότι δεν είμαι ιδιοκτήτρια πολλών ακινήτων όπως ψευδώς και/ή εσφαλμένα και παραπλανητικά ισχυρίζεται η Καθ’ ης η αίτηση. Διαθέτω το σπίτι στο οποίο διαμένει σήμερα η μητέρα μου, το επίδικο διαμέρισμα που ζει σήμερα παράνομα η Καθ’ ης η Αίτηση και ένα κατάστημα στην Λεμεσό. […]
19. Συνακόλουθα, η ανάγκη μου για ανάκτηση του διαμερίσματος στο οποίο διαμένει η Καθ’ ης η Αίτηση, για λογαριασμό της εξαρτώμενης μητέρας μου, είναι αναμφιβόλως γνήσια, άμεση και λογική και εμφανέστατα η ταλαιπωρία που θα προκληθεί στην μητέρα μου, συνεπεία της τυχόν μη έκδοσης των εξαιτούμενων διαταγμάτων, θα είναι μεγαλύτερη από το να εγκαταλείψει και παραδώσει ελεύθερη και κενή την κατοχή του διαμερίσματος η Καθ’ ης η Αίτηση.
»
Σε σχέση με το ζήτημα της ταλαιπωρίας που θα υποστεί η Καθ’ ης, αναφέρει, μεταξύ άλλων, τα εξής:
«
20. Περαιτέρω, παρά τις συνεχείς και αλλεπάλληλες οχλήσεις μου προς την Καθ’ ης η αίτηση για να εγκαταλείψει η τελευταία το ενοικιαζόμενο διαμέρισμα, για όλους τους πιο πάνω αναφερόμενους λόγους και παρά το ότι υπάρχουν άλλα ανάλογα και με λογικό ενοίκιο διαθέσιμα μέρη στεγάσεως, τα οποία έχω πολλάκις υποδείξει στην Καθ’ ης η Αίτηση, η τελευταία αρνείται και/ή αμελεί και/ή παραλείπει να εγκαταλείψει το Διαμέρισμα και να παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του. Επιπλέον, αυτή η στάση της Καθ’ ης η Αίτηση, συνεχίστηκε, παρά το γεγονός ότι προσφέρθηκα οικειοθελώς να δώσω στην Καθ’ ης η Αίτηση ένα σεβαστό χρηματικό ποσό προς διευκόλυνση της, αναφορικά με την μετακίνηση της από το Διαμέρισμα, ως επίσης της υπέδειξα διαμέρισμα, ενός υπνοδωματίου, στην περιοχή Πάνθεα, Λεμεσού, σε πολύ χαμηλότερη τιμή ενοικίασης, ήτοι €300.00, το οποίο είναι ιδιοκτησίας ενός γνωστού μου προσώπου. Η Καθ’ ης η Αίτηση και πάλι αρνήθηκε. Προς επίρρωση των πιο πάνω, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν έχει παιδιά που φοιτούν σε περιοχή κοντά στο υφιστάμενο διαμέρισμα ενοικίασης που να δικαιολογεί την παραμονή της.
»
Τέλος, ολοκληρώνει τη δήλωσή της, ζητώντας να καταθέσει έγγραφα ως τεκμήρια, δίχως όμως να τα επισυνάπτει στη μαρτυρία της.
(β) Η μαρτυρία της Ενοικιάστριας.
Στη δική της έγγραφη μαρτυρία, η Ενοικιάστρια δέχεται την ύπαρξη της λήξασας, μονοετούς, έγγραφης σύμβασης, την οποία επισυνάπτει ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ Γ. Υποστηρίζει πως της ζητήθηκε να εγκαταλείψει πολλές φορές το επίδικο Υποστατικό και ότι ο πραγματικός σκοπός της Ιδιοκτήτριας είναι να το ενοικιάσει εκ νέου, με ψηλότερο ενοίκιο. Η ίδια υποστηρίζει πως είναι «τυπική και καλή» Ενοικιάστρια και καταβάλλει ανελλιπώς το ποσό των €450,00 μηνιαίως, το οποίο αφορά το ενοίκιο, μαζί με τα κοινόχρηστα. Αναφέρεται σε συμπεριφορές της ιδιοκτησιακής πλευράς, μέσω των οποίων επιχειρήθηκε να εξαναγκαστεί να αποχωρήσει από το Υποστατικό, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονταν και απειλές και ύβρεις εναντίον της. Για τούτες τις συμπεριφορές, παρουσίασε βεβαιώσεις καταγγελιών που υπέβαλε στην Αστυνομία.
Ως προς την ουσία της υπεράσπισής της, αναφέρει ότι είναι λήπτρια δημόσιου βοηθήματος «ΕΕΕ», ότι αντιμετωπίζει σοβαρό πρόβλημα υγείας καθώς και ότι αδυνατεί να εξεύρει άλλη, ανάλογη, κατοικία στην περιοχή. Τονίζει ότι το υποστατικό βρίσκεται σε βολική, για την ίδια, τοποθεσία, λόγω της επαγγελματικής της απασχόλησης, που είναι πωλήτρια λουλουδιών σε νυχτερινά καταστήματα. Επιπλέον, αμφισβητεί την αναγκαιότητα της μητέρας της Ιδιοκτήτριας για να κατοικήσει στο επίδικο Υποστατικό. Ειδικότερα αναφέρει, μεταξύ άλλων, τα εξής:
«
16. Είναι η θέση μου ότι οι λόγοι τους οποίους προφασίζεται για να πετύχει την έξωση μου, ότι δηλαδή η μητέρα της είναι εξαρτώμενη της ότι είναι μεγάλης ηλικίας με προβλήματα υγείας και ότι το σπίτι στο οποίο ήδη διαμένει ήτοι ένα τριώροφο στην Μ. Γειτονιά δεν εξυπηρετεί τις ανάγκες της, σε καμία περίπτωση δεν είναι γνήσιοι. Αντιθέτως είναι η θέση μου ότι αποτελούν εκ των υστέρων κατασκευάσματα για να δημιουργήσει υπόβαθρο για την αίτηση της.
17. Εξ’ όσων γνωρίζω η μητέρα της αιτήτριας διαμένει μαζί με τον σύζυγο της κ. Τάκη Πραβίδη στην αναφερόμενη κατοικία και σε καμία περίπτωση δεν είναι κατ’ ουδένα τρόπο εξαρτώμενη της αιτήτριας.
18. Επίσης η αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια πολλών άλλων ακινήτων τα οποία θα μπορούσε άνετα να τα διαθέσει για σκοπούς στέγασης της μητέρας της και τα οποία είναι καταλληλότερα και πλεονεκτικότερα από το επίδικο το οποίο παρουσιάζει πολλά κατασκευαστικά προβλήματα και φθορές και το οποίο σε καμία περίπτωση δεν είναι κατάλληλο για ηλικιωμένα άτομα.
19. Περαιτέρω η αιτήτρια είναι οικονομικά πολύ ευκατάστατη και θα μπορούσε άνετα και είναι πολύ εύκολο για εκείνη να αναζητήσει και να εξεύρει νέα κατοικία ή και διαμέρισμα για να στεγάσει τις όποιες ανάγκες της μητέρας της.
20. Επίσης το ακίνητο στο οποίο διαμένει κατά τον παρόντα χρόνο η μητέρα της αιτήτριας, ένεκα της τοποθεσίας του και του μεγέθους του, άνετα η αιτήτρια θα μπορούσε να το διαθέσει για ενοικίαση σε πολύ καλό ενοίκιο και να αναζητήσει και εξεύρει το πλέον καταλληλότερο ακίνητο για να ενοικιάσει για τη μητέρα της.
21. Εγώ είμαι λήπτρια δημόσιου βοηθήματος (Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα) εκ ποσού €800.-. Ασκώ επίσης επί μερικής απασχόλησης το επάγγελμα της πωλήτριας λουλουδιών σε νυκτερινά κέντρα διασκέδασης.
22. Αντιμετωπίζω πολλά και σοβαρά προβλήματα υγείας μεταξύ των οποίων και []. Είμαι []. Αντιμετωπίζω επίσης [].
23. Κατάγομαι από την Ελλάδα και διαμένω στην Κύπρο χωρίς κανένα συγγενή.
24. Με το επίδικο διαμέρισμα στο οποίο διαμένω πέραν των 7 χρόνων έχω συνδεθεί συναισθηματικά. Το επίδικο διαμέρισμα είναι τριών υπνοδωματίων και διαθέτει και μικρή αυλή στην οποία έχω δημιουργήσει ένα μικρό κήπο. Στον ελεύθερο μου χρόνο το χόμπυ μου είναι να ασχολούμαι με το φύτεμα και με την περιποίηση του κήπου αυτού γεγονός που με ανεβάζει ψυχολογικά και με βοηθά να αντιμετωπίσω και να ξεχνώ τα διάφορα προβλήματα μου.
25. Επίσης το επίδικο διαμέρισμα βρίσκεται κοντά στα διάφορα κέντρα αναψυχής περιοχή στην οποία κυρίως ασκώ το επάγγελμα της πωλήτριας λουλουδιών.
26. Σε περίπτωση μετακίνησης μου από το επίδικο διαμέρισμα εκτός από το ότι θα επηρεασθώ ψυχολογικά και σωματικά θα επιβαρυνθώ και οικονομικά με αποτέλεσμα την επιβάρυνση της ήδη δεινής οικονομικής μου κατάστασης και εξηγώ. Τα ακίνητα τόσο της γύρω περιοχής όσο και αλλού εντός της Λεμεσού είναι πολύ υψηλά σε άπιαστα ποσά. Η εξεύρεση δε διαμερίσματος εκτός Λεμεσού δεν αποτελεί και πάλι επιλογή αφού θα χρειάζομαι μεγάλα ποσά στα καύσιμα προκειμένου να κινούμε και να εργάζομαι εντός της πόλης όπου βρίσκονται τα κέντρα αναψυχής.
27. Η αιτήτρια πολλές φορές γενικά και αόριστα, στην προσπάθεια της όπως εγκαταλείψω το επίδικο διαμέρισμα μου έκανε αναφορά για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου και το οποίο βρισκόταν πολύ μακριά και εκτός του κέντρου της πόλης όπου κινούμε και εργάζομαι, το οποίο σύμφωνα με τα λεγόμενα της ενοικιάζονταν.
»
Επιπρόσθετα, αναφέρεται σε έξοδα που έχει υποβληθεί για εργασίες αποκατάστασης στο επίδικο Υποστατικό, στα οποία όμως δεν θα γίνει ιδιαίτερη αναφορά καθότι τούτη η αξίωση αποσύρθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία. Ολοκληρώνει τη δήλωσή της, λέγοντας πως οι προσωπικές της περιστάσεις είναι τέτοιες, που η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος έξωσής της, θα ήταν καταστροφικό γεγονός γι’ αυτήν.
(γ) Οι Αγορεύσεις.
Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων παρουσίασαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων υιοθέτησαν και απάντησαν σε σχετικές ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν θέσεων θα αναφερθώ μόνο στην έκταση που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο παράθεσης των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε στις 07/02/2024.
ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,[2] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[3] ενοικιάσεις[4] και τους όρους αυτών,[5] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[6]
Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή. H έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής προϋποθέτει την παρουσίαση «συγκεκριμένης και πειστικής»[7] μαρτυρίας, δοθέντος ότι, η εν λόγω ενέργεια συνιστά την πιο ακραία παρέμβαση[8] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας[9] και της επαγγελματικής στέγης.[10]
· Ανάκτηση κατοχής λόγω Ιδιοκατοίκησης.
Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιοκατοίκησης προβλέπεται στο εδάφιο (στ) του άρθρου 11, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα:
«
(στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος:
Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριού πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ’ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου.
Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος «περιστάσεις της υποθέσεως» περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ’ ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου·
»
Συνεπώς, η έκδοση του διατάγματος ανάκτησης κατοχής με σκοπό την ιδιοκατοίκηση προαπαιτεί τη διαπίστωση ότι η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[11] Στην Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α. (1996) 1Α Α.Α.Δ 604, λέχθηκαν τα εξής:
«
Η φράση “απαιτείται λογικώς” ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou (1979) 1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou (1978) 1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση.
»
Ως όμως στο προπαρατεθέν άρθρο 11(1)(στ) υποδεικνύεται, η λογικότητα του αιτήματος δεν αρκεί. Απαιτείται, περαιτέρω, στάθμιση της ταλαιπωρίας («hardship») έκαστου διαδίκου, ήτοι των συνεπειών που θα προκληθούν σε κάθε πλευρά, είτε από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής, είτε την άρνηση του Δικαστηρίου να αποδώσει την αιτούμενη θεραπεία, ταλαιπωρία η οποία συναρτάται με τα κατά περίπτωση πραγματικά δεδομένα.[12] Συνυπολογίζονται όλες οι «περιστάσεις της υπόθεσης», οι οποίες περιλαμβάνουν, όχι εξαντλητικά,[13] τα εξής:
(α) Κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών.
(β) Κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον, ανάλογο και με λογικό ενοίκιο μέρος για να στεγαστεί ο ενοικιαστής. [14]
(γ) Κατά πόσον ο ιδιοκτήτης αγόρασε το υποστατικό μετά την ημερομηνία εφαρμογής του παρόντα Νόμου.
IV. ΣΥΝΟΨΗ / ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ / ΜΗ ΑΜΦΙΣΒΗΤΟΥΜΕΝΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ.
Πριν αναφερθώ στα αποτελέσματα της αξιολόγησης της μαρτυρίας, έχοντας ήδη αντιπαραβάλει τη μαρτυρία που τέθηκε προς το Δικαστήριο, με βάση πάντοτε το σχετικό δικογραφικό πλαίσιο και συνυπολογίζοντας τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[15] κρίνω χρήσιμο στο σημείο αυτό να συνοψίσω και να περιορίσω τα επίδικα θέματα, με αναφορά και σε ό,τι αναδεικνύεται ως μη αμφισβητούμενο.
Κατ’ αρχάς, ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς ούτε η ύπαρξη και ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης τελούν υπό αμφισβήτηση. Αναδεικνύεται ως κοινός τόπος και καθίσταται δικαστικό εύρημα, ότι το Υποστατικό αφορά ένα διαμέρισμα, τριών υπνοδωματίων επί οικοδομής που βρίσκεται στην τοποθεσία Λάκκος του Στρόκκου, στη περιοχή του Άγιου Τύχωνα, στη Λεμεσό, που κατασκευάστηκε πέριξ της δεκαετίας του 1980. Ομοίως, αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η επίδικη θέσμια ενοικίαση απορρέει από λήξασα μονοετή σύμβαση ενοικίασης με υφιστάμενο καταβαλλόμενο μηνιαίο ενοίκιο τα €450,00, συμπεριλαμβανομένων κοινοχρήστων. Δοθέντος όμως ότι το επίδικο ζήτημα δεν αφορά ούτε το πραγματικό ύψος του ενοικίου, ούτε καθυστερημένα ενοίκια, δεν θα απασχολήσουν περαιτέρω το Δικαστήριο τούτα τα θέματα, στα οποία άνευ λόγου, αναφέρθηκαν εκτενώς οι διάδικοι.
Επί της ουσίας, η ιδιοκτησιακή πλευρά οφείλει να στοιχειοθετήσει την τυπική προϋπόθεση που αφορά την αποστολή της αναγκαίας προειδοποιητικής επιστολής, ως επίσης τη λογικότητα έκδοσης του διατάγματος. Επί τούτου, η Ενοικιάστρια χαρακτηρίζει το αίτημα προσχηματικό με πραγματική πρόθεση την ενοικίαση εκ νέου του Υποστατικού, με υψηλότερο ενοίκιο.
Επιπλέον, η Ενοικιάστρια λέει ότι η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει σε αυτή μεγαλύτερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοσή του, λόγω της κατάστασης της υγείας της, των χαμηλών της εισοδημάτων καθώς και της αδυναμίας της να εξεύρει εναλλακτική κατοικία με λογικό ενοίκιο. Συνακόλουθα, θα πρέπει να εξεταστεί και η ταλαιπωρία που θα υποστεί κάθε πλευρά είτε από την έκδοση είτε από την άρνηση έκδοσης της αιτούμενης θεραπείας.
V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ και ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.
Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση, αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται έτσι ώστε το Δικαστήριο να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Έχοντας υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές[16] και τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω, προχωρώ στην αξιολόγηση της παρουσιασθείσας μαρτυρίας.
Ξεκινώ από την αξιολόγηση της μαρτυρίας της Ιδιοκτήτριας. Πρόκειται για ποικιλοτρόπως προβληματική μαρτυρία, τόσο δικονομικά, όσο και ουσιαστικά. Πρώτον, η γραπτή της μαρτυρία ημερομηνίας 10/11/2022, δεν έγινε υπό τη μορφή ένορκης δήλωσης ή νενομισμένης διαβεβαίωσης.[17] Δεύτερον, είναι ελλιπής. Διότι, σε αυτήν δεν επισυνάπτονται[18] οποιαδήποτε τεκμήρια, προς επιβεβαίωση των προβαλλόμενων ισχυρισμών. Συγκεκριμένα, η Ιδιοκτήτρια, στην έγγραφη της μαρτυρία, αρκέστηκε στο να περιγράψει κάποια έγγραφα και να ζητήσει «να τα καταθέσει», ως εάν να επρόκειτο για δια ζώσης μαρτυρία, σε διαδικασία της κανονικής εκδίκασης.[19] Πρόκειται για προσέγγιση που αντίκειται στην υποχρέωση που καθορίζει η Διαταγή 30(5)(iv)[20] των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στη βάση των οποίων διεξήχθη η διαδικασία. Ούτε τούτη η παράλειψη αποκαταστάθηκε, παρόλο που στις 08/03/2023 το Δικαστήριο έδωσε στους διαδίκους αρκετό χρόνο και σχετικό δικαίωμα για να λάβουν τα ενδεικνυόμενα μέτρα, δίχως όμως ανταπόκριση. Το αποτέλεσμα όσων έχουν εκτεθεί προηγουμένως, είναι ότι στην πραγματικότητα δεν υφίσταται έγκυρη γραπτή μαρτυρία εκ μέρους της Ιδιοκτήτριας. Το δε έγγραφο που έχει καταχωρηθεί, λόγω ακριβώς της μη επισύναψης σε αυτό των σχετικών τεκμηρίων, είναι κατ’ ουσία, δίχως το αναγκαίο αποδεικτικό υπόβαθρο, αφού ούτε καν η αναγκαία εκ του Νόμου προειδοποιητική επιστολή δεν έχει παρουσιαστεί. Όπως επιβεβαιώθηκε πρόσφατα και στη Navarino Wine Lodge Limited ν. T.C.N. Holding Company Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 105/2020, ημερομηνίας 26/02/2024 με αναφορά και στη Νεοφύτου v. Τσιαππαρή (2007) 1Α Α.Α.Δ. 14, η παρουσίαση ενώπιον του Δικαστηρίου της αναγκαίας εκ του Νόμου επιστολής, στην οποία μάλιστα θα πρέπει να γίνεται ρητή και σαφής αναφορά στον ειδικό λόγο έξωσης για τον οποίο αξιώνεται η ανάκτηση της κατοχής, συνιστά εκ των ων ουκ άνευ προϋπόθεση για τη θεμελίωση του μετέπειτα επικαλούμενου λόγου έξωσης. Κατά συνέπεια, η παρούσα Αίτηση είναι εκ προοιμίου έκθετη σε απόρριψη, δίχως να χρειάζεται να λεχθεί τίποτα περισσότερο, ούτε καν να αξιολογηθούν οι θέσεις της Ενοικιάστριας, αφού η Ιδιοκτήτρια δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης της υπόθεσής της.
Παρόλα αυτά, για σκοπούς πληρότητας, σημειώνεται πως στο ίδιο αποτέλεσμα θα οδηγείτο η υπόθεση της Ιδιοκτήτριας, ακόμη και εάν παρουσίαζε έγκυρη γραπτή μαρτυρία. Διότι, ούτε υπό το αυτό το σενάριο, αυτά που ισχυρίζεται η Ιδιοκτήτρια θα ήταν αρκετά για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Κάθε άλλο.
Θυμίζω ότι το κριτήριο συναρτάται με την παρουσίαση «συγκεκριμένης και πειστικής μαρτυρίας που να ικανοποιεί το Δικαστήριο ενώπιον του οποίου προσάγεται ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις που ρητά καθορίζει η διάταξη την οποία ο ιδιοκτήτης επικαλείται για να ανακτήσει κατοχή του ακινήτου», ως στην Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω) υποδεικνύεται.
Επί του προκειμένου, η μαρτυρία που έχει παρουσιάσει η ιδιοκτησιακή πλευρά, όπως και να ιδωθεί, ουδόλως πείθει. Ούτε η λογικότητα του αιτήματος θα μπορούσε να καταδειχθεί, ούτε για το ζήτημα της στάθμισης της εκατέρων ταλαιπωρίας έχει παρουσιαστεί εκ μέρους της Ιδιοκτήτριας ικανοποιητική μαρτυρία. Τουναντίον, πρόκειται για μαρτυρία αόριστη και ασυνεπή. Τελεί δε σε σύγκρουση προς την κοινή λογική, η οποία αποτελεί τη βάση του Δικαίου. Ειδικότερα:
· δεν αποδεικνύονται τα ισχυριζόμενα σοβαρά ιατρικά προβλήματα της μητέρας της Ιδιοκτήτριας, ούτε ότι η μητέρα είναι όντως εξαρτώμενη από τη θυγατέρα της,
· δεν υπάρχει μαρτυρία που να επιβεβαιώνει την πραγματική οικονομική και περιουσιακή κατάσταση τόσο της Ιδιοκτήτριας, όσο και της μητέρας της, ζήτημα το οποίο συναρτάται και με τη στοιχειοθέτηση της ύπαρξης πραγματικής και άμεσης ανάγκης για την επιστροφή της κατοχής,
· δεν στοιχειοθετείται η λογικότητα του αιτήματος. Θυμίζω πως στην Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α. (ανωτέρω) υποδείχθηκε πως η διαπίστωση τούτου γίνεται με αναφορά σε αυτό που υπερβαίνει την επιθυμία και που συναρτάται με την ύπαρξη ανάγκης γνήσιας και υφιστάμενης, όχι όμως απόλυτης. Εδώ, δεν ικανοποιείται το κριτήριο. Συγκεκριμένα, αναφέρεται ότι η μητέρα της Ιδιοκτήτριας διαμένει σε «ένα τριώροφο σπίτι, με τρία υπνοδωμάτια», «μεγάλων διαστάσεων», ιδιοκτησίας της ίδιας της Ιδιοκτήτριας το οποίο «είναι δύσκολο να το συντηρεί». Αυτοί όμως οι ισχυρισμοί, ούτε αυταπόδεικτοι είναι, ούτε σαφείς, ούτε ασφαλώς καταδεικνύουν την ύπαρξη άμεσης, γνήσιας και οριστικής ανάγκης για την ανάκτηση της κατοχής. Αντιθέτως, φαίνονται να ακροβατούν μεταξύ της απλής επιθυμίας και της προσχηματικότητας, με προφανή πραγματικό στόχο, την απαλλαγή από την επίδικη θέσμια ενοικίαση.
· Ιδίως, ουδόλως έχει καταδειχθεί ότι η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία, από ότι η άρνηση έκδοσής του. Παρεμβάλλω και τονίζω ότι, το τι θα απογίνει ο ενοικιαστής, αποτελεί για αυτό[21] το Δικαστήριο, πάντοτε ζήτημα κεντρικής σπουδαιότητας (central significance).[22] Αλλά, η επί τούτου μαρτυρία που έχει προσφερθεί, υπήρξε πρόχειρη, μη ανταποκρινόμενη στη σοβαρότητα της περίστασης. Ενώ δηλαδή η Ιδιοκτήτρια είχε υποχρέωση[23] να υποδείξει ότι υφίσταται άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο κατοικία για τη μεταστέγαση της θέσμιας Ενοικιάστριας, ουδέν συγκεκριμένο ανέφερε. Η απλή αναφορά στην ύπαρξη κάποιας αγνώστων ειδικών χαρακτηριστικών, μικρότερης κατοικίας, σε μια άλλη περιοχή της Λεμεσού (διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου κάπου στην περιοχή Πάνθεα), επουδενί καλύπτει το αναγκαίο κριτήριο, το οποίο σχετίζεται με την παρουσίαση θετικής μαρτυρίας, δίχως εικασίες, ούτε πιθανολογήσεις.[24]
Ως εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας, δεν μπορεί να αποτελέσει αξιόπιστη βάση επί της οποίας μπορεί να θεμελιωθεί δικαστική κρίση, λόγω ακριβώς των σοβαρών ποσοτικών και ποιοτικών ελλείψεών της.
Από την άλλη μεριά, αντίθετη και θετική εικόνα προκάλεσε στο Δικαστήριο η μαρτυρία της Ενοικιάστριας. Σαφώς πιο συγκροτημένη και κατάλληλα δομημένη μαρτυρία, δίχως να εντοπίζονται αντιφάσεις ή ανακολουθίες που να πλήττουν την αξιοπιστία της. Με σαφήνεια και με συνέπεια παρέθεσε τις αναγκαίες λεπτομέρειες προς επιβεβαίωση του βασικού της ισχυρισμού, ότι δηλαδή η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει στην ίδια σαφώς μεγαλύτερη ταλαιπωρία, παρά το αντίθετο. Συνοπτικά και συγκεκριμένα, μέσω της μαρτυρίας της Ενοικιάστριας και των αποδεικτικών εγγράφων που παρουσίασε, καταδεικνύονται τα εξής:
· ότι είναι πρόσωπο με χαμηλά εισοδήματα και λήπτης Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος,
· ότι είναι πρόσωπο με πολύ σοβαρά προβλήματα υγείας,
· ότι, για βιοποριστικούς σκοπούς, ασχολείται με την πώληση λουλουδιών σε νυκτερινά κέντρα διασκέδασης στην περιοχή κοντά στο επίδικο υποστατικό και ότι μετακόμισή της σε άλλη περιοχή, ακριβώς λόγω του είδους της εργασίας της, θα της προκαλέσει μεγάλη οικονομική επιβάρυνση,
· ότι, το διαμέρισμα που αορίστως της προτάθηκε, δεν ήταν ανάλογο με το υφιστάμενο, ούτε μπορούσε να την εξυπηρετήσει, αφού ήταν «πολύ μακριά και εκτός του κέντρου της πόλης» όπου κινείται και εργάζεται,
· ότι είναι αδύνατο, με βάση τις τιμές των αγοραίων ενοικίων στο κέντρο της Λεμεσού, να βρει άλλη ανάλογη κατοικία με λογικό ενοίκιο,
· ότι η ίδια συντηρεί το επίδικο διαμέρισμα.
Επίσης, απόλυτα λογικός και δίχως αντίλογο παρέμεινε ο ισχυρισμός της Ενοικιάστριας, πως η Ιδιοκτήτρια θα μπορούσε να ενοικιάσει με «πολύ καλό ενοίκιο» την οικία δικής της ιδιοκτησίας, στην οποία μέχρι σήμερα διαμένει η μητέρα της και να εξεύρει ένα άλλο, καταλληλότερο, για τη μητέρα της σπίτι.
Συνεπακόλουθα όσων αναφέρονται προηγουμένως, συνολικά αξιολογούμενη και αντιπαραβαλλόμενη η παρουσιασθείσα μαρτυρία, αναπόδραστα οδηγεί στο συμπέρασμα, πως η λογικότητα του αιτήματος δεν έχει αποδειχθεί.
Εν πάση περιπτώσει, ακόμη και εάν θα μπορούσε να εκληφθεί ως λογική η αξίωση για την ανάκτηση της κατοχής, δεν θα είχε τρόπο να υπερπηδήσει το εμπόδιο της εκατέρωθεν ταλαιπωρίας, η πλάστιγγα για το οποίο γέρνει καταφανώς υπέρ της διατήρησης της επίδικης θέσμιας ενοικίασης, αφού αναμφίβολα, υπό τις περιστάσεις, η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει μεγαλύτερη ταλαιπωρία, από ότι η μη έκδοσή του.
Δεν χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περισσότερο.
Η Αίτηση θα απορριφθεί.
VΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.
Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται.
Τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, με βάση τις σχετικές αρχές,[25] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ της Καθ’ ης, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
(Υπ.)…………………..…………… (Υπ.)…………..……………………
Λ. Μιχαηλίδης Π. Χαραλάμπους
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390.
[2] Το υπό αναφορά άρθρο 4(1) του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.»
[3] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα.
[4] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής:« «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.»
[5] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington –Ward (2001) 1Β Α.Α.Δ 1480.
[6]Δείτε: Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου (1995) 1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α. (2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014.
[7] Δείτε: Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086.
[8] Το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας του, αποτελούν θεμελιώδη ατομικά δικαιώματα που συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια, εξ ου και διασφαλίζονται τόσο από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος όσο και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου.
[9] Δείτε: Lushkin ν. Ρωσίας, Αιτήσεις αρ. 29775/14 and 29967/14, ημερ. 15/12/2020 (απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου).
[10] Δείτε: Σύγγραμμα Δρ. Κ. Παρασκευά, Κυπριακό Συνταγματικό Δίκαιο, σελ. 253.
[11] Δείτε: Κασάπης ν. Χριστοδούλου (1989) 1E Α.Α.Δ 233.
[12] Στη Cumming v Danson [1942] 2 All ER 653 αναφέρθηκαν τα εξής: «In considering reasonableness under s 3(1), it is, in my opinion, perfectly clear that the duty of the judge is to take into account all relevant circumstances as they exist at the date of the hearing. That he must do in what I venture to call a broad, common-sense way as a man of the world, and come to his conclusion giving such weight as he thinks right to the various factors in the situation. Some factors may have little or no weight, others may be decisive, but it is quite wrong for him to exclude from his consideration matters which he ought to take into account. […] The appellant, as I have said, was living in the cottage with a family of refugees, and she was proposing to take in—and there is no reason to doubt her word—both her invalid sister and the sister's husband to live with her. The county court judge said that he was not entitled to consider those persons at all in addressing his mind to the question as to whether the appellant needed the house. He rules them all out because, as he says, they are not persons within sufficient proximity to her from a family point of view. With all respect to him, that has nothing in the world to do with the question. He must look at the facts as they exist.»
[14] Πριν την τροποποίηση στον Νόμο το 1995 (Ν.102(Ι)/95), αντίστοιχη υποχρέωση υπήρχε και για τον ιδιοκτήτη, η απάλειψη της οποίας, προφανώς αποσκοπούσε στη διευκόλυνση της διαδικασίας έξωσης δυνάμει του εν λόγω άρθρου.
[15] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[16] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[17] Δείτε: Διαταγή 30(5)(i) των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
[18] Προφανώς πρόκειται για δικονομικό σφάλμα, αφού η Ιδιοκτήτρια, έχει αποκαλύψει, μέσω ένορκων δηλώσεων αποκάλυψης, διάφορα έγγραφα. Αλλά, τα αποκαλυφθέντα έγγραφα, δεν αποτελούν μαρτυρικό υλικό. Άλλος είναι ο σκοπός της αποκάλυψης εγγράφων. Ούτε ασφαλώς συνάδει με τον ρόλο του Δικαστηρίου να αναζητεί εντός του δικαστικού φακέλου εκείνα τα έγγραφα που η Ιδιοκτήτρια όφειλε να επισυνάψει ως τεκμήρια στη μαρτυρία της (δείτε: Lord Jeans Ltd v. Orbit – Kazoulis Ltd (2003) 1B A.A.Δ. 808 και Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν Γ & Κ Βιονευρολογική Λτδ κ.α. (2011) 1Α ΑΑΔ 234).
[19] Στη συνέχεια μάλιστα, αντί να επιχειρήσει να διορθώσει την εν λόγω παράλειψη, αντικανονικώς, μετά την καταχώριση της έγγραφης μαρτυρίας της Ενοικιάστριας, δίχως να εξασφαλίσει άδεια από το Δικαστήριο, καταχώρισε, αυτόβουλα, νέα έγγραφη μαρτυρία, της μητέρας της Ιδιοκτήτριας, ως επίσης και έγγραφο που τιτλοφορείται «Κατάλογος Μαρτύρων Αιτήτριας, Δ.30 θ.5(3)(i)», έγγραφα τα οποία, στις 08/03/2023, το Δικαστήριο σημείωσε πως δεν θα λάμβανε υπόψιν, επειδή ακριβώς αντέβαιναν τόσο τις σχετικές οδηγίες του Δικαστηρίου, όσο και τα δικονομικά προβλεπόμενα.
[20] Στη Διαταγή 30(5)(iv) αναφέρεται ότι η έγγραφη μαρτυρία «περιλαμβάνει αναφορά στα έγγραφα ή αντικείμενα που υποστηρίζουν τους ισχυρισμούς του διαδίκου ή μάρτυρα, τα οποία και επισυνάπτει σε πρωτότυπη ή δευτερογενή μορφή αποτύπωσης, κατά την κρίση του διαδίκου που καλεί το συγκεκριμένο μάρτυρα και τη φύση του εγγράφου ή αντικειμένου.»
[21] Όπως σημειώθηκε και στη Lamarco Ltd v. Kranos (1987) 1 CLR 336, ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, αποτελεί μια από τις βασικότερες συνιστώσες της ημεδαπής κοινωνικής νομοθεσίας. Σχετίζεται με τον έλεγχο των εξώσεων και των αυξήσεων των ενοικίων των προστατευόμενων ενοικιάσεων, μέσω της εναπόθεσης ενός πέπλου εύλογης προστασίας για την κατοικία και την επαγγελματική στέγη.
[22] Δείτε: Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105.
[23] Σχετικά, σύγγραμμα Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, παρ. 23.107.
[24] Δείτε: Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (ανωτέρω). Ως συναφώς υποδείχθηκε και στη Nevile v. Hardy [1921] 1 Ch. 404:« In my opinion, therefore, it is for the landlord who seeks possession to satisfy the Court by positive evidence that alternative accommodation of the kind specified is available.» Το εκεί αγγλικό Δικαστήριο κατέληξε στο εν λόγω συμπέρασμα, ερμηνεύοντας την αναφορά «alternative accommodation […] is available», διατύπωση που έχει αυτούσια υιοθετηθεί στη δική μας νομοθεσία, δια της αναφοράς «το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον». Ομοίως, στο σύγγραμμα Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, par. 23.105 κ.ε. τονίζεται ότι:«[…] it should not be assumed that such accommodation is available to one of the parties without specific evidence on the point.» Επί τούτου, στην Andrew v. Baker (1946) 175 L.T. 95, ανατράπηκε η πρωτόδικη κρίση η οποία βασίστηκε στον υποθετικό συλλογισμό ότι η τοπική αρχή, στην οποία εργοδοτείτο η ενοικιάστρια, θα εξασφάλιζε εναλλακτική διαμονή για αυτήν.
[25] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou (1981) 1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη (1990) 1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd (1983) 1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του».