ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Α. Γεωργίου και Π. Αγιομαμίτη, Παρέδρων
Αίτηση αρ.: Ε1/2023
ΜΕΤΑΞΥ:
GALACON LIMITED, από τη Λεμεσό
Αιτητών
και
AP KYPROS SATELLITES LTD, από τη Λεμεσό
Καθ’ ων η Αίτηση
Ημερομηνία: 28/06/2024
Για τους Αιτητές: κα Κ. Λιασίδου με κ. Α. Κουδέλα, για Α. Κονναρής Δ.Ε.Π.Ε.
Για τους Καθ’ ων η Αίτηση: κ. Ν. Θρασυβούλου με κα Π. Κτίστη, για Α. Γιωρκάτζης Δ.Ε.Π.Ε.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ – ΕΠΙΔΙΚΟ ΖΗΤΗΜΑ.
(α) Εισαγωγή.
Με την παρούσα Αίτηση, αξιώνεται το ποσό των €19.869,54, ως υπόλοιπο οφειλόμενων ενοικίων από τον Ιανουάριο του 2013 έως και τον Αύγουστο του 2014, σχετικά με την ενοικίαση τεσσάρων γραφείων, επί της πολυκατοικίας και της διεύθυνσης που περιγράφονται στην παράγραφο 2 της Έκθεσης Απαίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό»). Η αναφορά του Δικαστηρίου σε «Έκθεση Απαίτησης», γίνεται επειδή αρχικώς, η εν λόγω διεκδίκηση, εγέρθηκε στη βάση συμβατικής υποχρέωσης, δια μέσω της Αγωγής αρ. 122/2015, που καταχωρήθηκε στις 16/01/2015, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού.
Μόλις οκτώ χρόνια χρειάστηκαν οι διάδικοι για να συμφωνήσουν ότι το επίδικο ζήτημα στην πραγματικότητα αφορά παρελθούσα θέσμια ενοικίαση.
Ως εκ τούτου, στις 09/02/2023, εκδόθηκε από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας διάταγμα για την παραπομπή της υπό αναφορά υπόθεσης σε αυτό το Δικαστήριο, εξέλιξη η οποία υλοποιήθηκε στις 30/05/2023. Αφότου η παρούσα υπόθεση τέθηκε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, διαπιστώθηκε ότι τα νομικά και πραγματικά ζητήματα ήταν τέτοιας φύσης που επέτρεπαν όπως η ακροαματική διαδικασία διεκπεραιωθεί με βάση τα αρχικά δικόγραφα, δίχως δηλαδή να χρειάζεται η επανασύνταξή τους, με βάση τα σχετικά πρότυπα που προβλέπονται στον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό του 1983. Ακολούθως, η υπόθεση ορίστηκε απευθείας για ακρόαση, καθότι, λόγω της παλαιότητάς της, δεν ενέπιπτε καν εντός του πλαισίου της τροποποιημένης Διαταγής 30 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας.
(β) Τα δικόγραφα.
Όσον αφορά τις εκατέρωθεν θέσεις, αυτές συνοψίζονται στη διεκδίκηση των Ιδιοκτητών/Αιτητών για απλήρωτα ενοίκια, αξίωση η οποία απορρίπτεται από τους Ενοικιαστές/Καθ’ ων, κατ’ επίκληση ύπαρξης απαλλακτικής συμφωνίας και/ή συμπεριφοράς των αντισυμβαλλομένων τους, που τους απαλλάσσει από την καταβολή του διεκδικούμενου ποσού. Ειδικότερα, οι Ιδιοκτήτες ισχυρίζονται παραβίαση των όρων της επίδικης γραπτής συμφωνίας ενοικίασης και με αναφορά στους όρους αυτής, επικαλούνται την ύπαρξη καθυστερήσεων στην αποπληρωμή του μηνιαίου ενοικίου, παρά και τις γραπτές προειδοποιητικές επιστολές που απέστειλαν. Οι Ενοικιαστές, αντιπαραβάλλουν[1] ότι οι Ιδιοκτήτες «κωλύονται λόγω συμπεριφοράς (estoppel by conduct) και/ή λόγω καταχωρήσεων σε έγγραφα (Estoppel by deed)» να αξιώνουν οποιοδήποτε ποσό, καθότι:
«
i) Στα πλαίσια σχετικής συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων συμφωνήθηκε όπως καταβληθεί από τους Εναγομένους προς τους Ενάγοντες α) το ποσό των €4000 σε πλήρη και τελεία εξόφληση των οποιονδήποτε καθυστερημένων ενοικίων και/ή για αποκατάσταση των οποιονδήποτε ζημιών (συμπεριλαμβανομένου εξόδων για αλλαγή παρκέ) β) τα οποιαδήποτε οφειλόμενα έξοδα κοινοχρήστων.
ii) Στα πλαίσια και/ή προς υλοποίηση της πιο πάνω συμφωνίας οι Εναγόμενοι κατέβαλαν στους Ενάγοντες στις 22/10/14 το ποσό των €4000,00 (για ενοίκια και/ή ζημιές) και στις 30/10/14 το συνολικό ποσό των €715,64 (κοινόχρηστα).
iii) Η πιο πάνω συμφωνία επιμαρτυρείται και/ή καταδεικνύεται και από σχετικές αποδείξεις οι οποίες εκδόθηκαν από τους Ενάγοντες προς τους Εναγομένους κατά την πληρωμή των ποσών που αναφέρονται στην παράγραφο 5(ii) ανωτέρω και ιδιαίτερα της απόδειξης ημερομηνίας 30/10/14 η οποία ρητά αναφέρει ότι η σχετική πληρωμή από τους Εναγόμενους προς τους Ενάγοντες έγινε για την πλήρη διευθέτηση των κοινοχρήστων και των ενοικίων (Final Settlement of Common Expenses & Rent).
iv) Οι Εναγόμενοι με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 07/11/14 απάντησαν στην επιστολή των Εναγόντων ημερομηνίας 04/11/14 παραθέτοντας τα πιο πάνω αναφερόμενα γεγονότα.
»
Ανταπαντώντας, οι Ιδιοκτήτες ισχυρίζονται, μεταξύ άλλων, ότι «δεν είχαν οποιαδήποτε ανάμειξη με τα κοινόχρηστα αλλά τρίτα πρόσωπα με τα οποία ουδεμία σχέση έχουν οι ενάγοντες».
ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.
Κατά την ακροαματική διαδικασία έδωσαν συνολικά μαρτυρία τέσσερα πρόσωπα, δύο για κάθε πλευρά. Οι εν λόγω μάρτυρες, αναπαρήγαγαν τις δικογραφημένες τους θέσεις και αντεξετάστηκαν. Δεν θα βοηθούσε[2] στην καλύτερη κατανόηση της παρούσας υπόθεσης η εκτενής αναφορά στα διαμειφθέντα. Θα γίνουν μόνο στοχευμένες αναφορές και ταυτόχρονα θα παρατεθούν κάποια χαρακτηριστικά αποσπάσματα από τη μαρτυρία τους.
(Α) Η μαρτυρία της πλευράς των Αιτητών/Ιδιοκτητών.
1. Η μαρτυρία του κ. Ι. Παρτασίδη (Μ.Α.1).
Ο κ. Παρτασίδης είναι ο Γραμματέας και ο εκπρόσωπος των Ιδιοκτητών. Στη μαρτυρία του, μεταξύ άλλων, παρουσίασε τίτλο ιδιοκτησίας του επίδικου υποστατικού καθώς και την επίδικη έγγραφη συμφωνία ενοικίασης. Εν συνεχεία, ανέφερε πως οι Ενοικιαστές άρχισαν να καθυστερούν τις πληρωμές των μηνιαίων ενοικίων περί τον Φεβρουάριο του 2013 και παρουσίασε τις σχετικές προειδοποιητικές επιστολές που απέστειλαν οι Ιδιοκτήτες. Όταν εν τέλει πήγε να παραλάβει την κατοχή των επίδικων γραφείων, στο τέλος Αυγούστου του 2014, τα αναφερόμενα υποστατικά δεν ήταν στην κατάσταση που είχαν παραληφθεί από τους Ενοικιαστές αφού «μεταξύ άλλων, είχε αφαιρεθεί το πάτωμα παρκέ, υπήρχαν κατεστραμμένα καλώδια και διακόπτες ρεύματος καθώς και σωλήνες των κλιματιστικών». Απέστειλε, εκ νέου, ηλεκτρονικό μήνυμα για τούτο το ζήτημα, επισυνάπτοντας φωτογραφίες. Στις 22/10/2014, οι Ενοικιαστές κατέβαλαν το ποσό των €4.000 και προς τούτο εξεδόθη απόδειξη στην οποίαν αναγράφεται «ενοίκια Gala Court Chambers 201-204 και αλλαγή παρκέ» καθώς και η φράση «Άνευ Βλάβης των Δικαιωμάτων». Εν τέλει, το κόστος για την τοποθέτηση παρκέ στα γραφεία και για άλλες συναφείς εργασίες, ανήλθε στα €6.492,64, ως επιβεβαιώνεται και από σχετικό τιμολόγιο το οποίο και παρουσίασε. Όσον αφορά την επικαλούμενη από τους Ενοικιαστές απαλλακτική απόδειξη, για το ποσό των €715,64, εξήγησε ότι αυτή αφορούσε μόνο εξόφληση των κοινοχρήστων που όφειλαν οι Καθ’ ων προς τη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας που βρίσκονται τα επίδικα γραφεία. Η διαχειριστική επιτροπή δεν έχει οποιαδήποτε σχέση με την Αιτήτρια εταιρεία, ούτε εξουσιοδότηση ή οδηγία για να εισπράττει ενοίκια εκ μέρους της, εξ ου, ουδέποτε η διαχειριστική επιτροπή ενήργησε με τέτοιο τρόπο. Αν και δέχεται ότι στην εν λόγω απόδειξη προς τη διαχειριστική επιτροπή γίνεται αναφορά και σε ενοίκια, ο ίδιος δεν γνωρίζει για ποιο λόγο αναγράφηκε κάτι τέτοιο.
2. Η μαρτυρία της κας Ε. Σολέα (Μ.Α.2).
H κα Σολέα είναι εκπρόσωπος της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας που βρίσκεται το Υποστατικό. Αναφέρθηκε στην απόδειξη για το ποσό των €715,64, το οποίο καταβλήθηκε από τους Ενοικιαστές, προς εξόφληση των οφειλόμενων τους κοινοχρήστων. Η υπογραφή στην απόδειξη είναι του πατέρα της. Τα γράμματα στο πάνω αριστερό μέρος της απόδειξης όπου αναγράφεται «Common Expenses Gala Court Chambers» είναι δικά της. Τα υπόλοιπα χειρόγραφα στην απόδειξη, δεν είναι ούτε δικά της, ούτε του πατέρα της, ούτε οποιουδήποτε ατόμου εκ μέρους της διαχειριστικής επιτροπής. Εναποτέθηκαν από κάποιο άτομο εκ μέρους των Ενοικιαστών, ποιον ακριβώς δεν θυμάται, διότι έχει περάσει πολύς καιρός. Τόνισε όμως ότι η διαχειριστική επιτροπή δεν είχε ούτε έχει οποιαδήποτε εξουσιοδότηση ή οδηγία να εισπράττει ενοίκια εκ μέρους των Ιδιοκτητών και ουδέποτε η διαχειριστική επιτροπή ενήργησε με τέτοιο τρόπο. Δεν γνωρίζει γιατί στην απόδειξη της εξόφλησης των κοινοχρήστων γίνεται αναφορά και σε ενοίκια.
(Β) Η μαρτυρία της πλευράς των Καθ’ ων/Ενοικιαστών.
1. Η μαρτυρία του κ. Α. Πιερή (Μ.Κ.1)
Ο κ. Πιερή είναι ο διευθυντής των Ενοικιαστών. Δέχθηκε την ύπαρξη της επίδικης έγγραφης ενοικίασης, η οποία αφορούσε τέσσερα γραφεία και αναφέρθηκε στους επιμέρους όρους αυτής. Μεταξύ άλλων, αρνήθηκε, γενικώς, το ύψος των ισχυριζόμενων οφειλόμενων ενοικίων. Ανέπτυξε, ως ακολούθως, τους λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι η επίδικη Αίτηση πρέπει να απορριφθεί:
«
12. Μετά την υπογραφή της Συμφωνίας Ενοικίασης η οικονομία της Κυπριακής Δημοκρατίας πήγαινε από το κακό στο χειρότερο με τις συνεχείς υποβαθμίσεις της από τους διεθνούς οίκους αξιολόγησης ενώ το καλοκαίρι του 2012 αιτήθηκε την ένταξή της στον Ευρωπαϊκό Μηχανισμό Στήριξης ενώ η κρίση κορυφώθηκε τον Μάρτιο του 2013 καθώς το «κούρεμα» των ελληνικών ομολόγων προκάλεσε δυσθεώρητες ζημιές στις κυπριακές τράπεζες με τελικό αποτέλεσμα το «κούρεμα» των καταθέσεων (άνω των 100.000 ευρώ) και την επιβολή capital controls.
13. Ως αποτέλεσμα όλων των πιο πάνω και των πρωτόγνωρων γεγονότων που όλοι βιώσαμε τότε επηρεάστηκε όλη η Κύπρος περιλαμβανομένου βεβαίως και του Ομίλου.
14. Μέχρι και τον Φεβρουάριο του 2013 η AP Kypros Satellites ήταν συνεπής σε όλες τις υποχρεώσεις της απέναντι στην Galacon και αυτό επιμαρτυρείται και από τα όσα ανέφερε και προσκόμισε ο εκπρόσωπος της Galacon στο Δικαστήριο Ιάκωβος Παρτασίδης.
15. Τον ίδιο μήνα η Galacon αποδέχθηκε να μην εισπράξει το ενοίκιο του Ιουνίου του 2013 ενώ λόγω της όλης οικονομικής κατάστασης που επικρατούσε την περίοδο εκείνη δεν υπήρξε οποιαδήποτε αύξηση στο ενοίκιο των Γραφείων παρά το ότι η Συμφωνία Ενοικίασης προνοούσε ότι θα υπήρχε αύξηση στο μηνιαίο ενοίκιο στα €2130 ενώ συμφωνήθηκε επίσης όπως η Galacon μην αξιώσει οποιοδήποτε ποσό για τον μήνα Μάρτιο του 2013.
16. Λόγω της όλης κατάστασης ενημερώσαμε την Galacon για την πρόθεση μας να αποχωρήσουμε από τα Γραφεία όταν τα νέα μας γραφεία θα ήταν έτοιμα.
17. Πληρώναμε πράγματι για λίγους μήνες μειωμένο ενοίκιο στην Galacon λόγω της όλης δυσμενής οικονομικής κατάστασης που επικρατούσε σε όλη την Κύπρο. Η Galacon όλο αυτό το διάστημα και μετά το καλοκαίρι του 2013 μας πίεζε να αποχωρήσουμε από τα Γραφεία ενώ συνέχισε να παραλαμβάνει χωρίς οποιαδήποτε επιφύλαξη το μειωμένο ενοίκιο και χωρίς βεβαίως να διαμαρτυρηθεί είτε γραπτώς είτε προφορικώς.
18. Κατά ή περί τον Ιούλιο του 2014 και με δεδομένο ότι η Galacon επιθυμούσε να λάβει το συντομότερο την κατοχή των Γραφείων προκειμένου να τα ενοικιάσει εκ νέου σε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συμφωνήθηκε σε τηλεφωνική επικοινωνία που είχα εγώ, ο οικονομικός διευθυντής μας Μιχάλης Γεωργίου ως επίσης και ο εργοδοτούμενος μας Michael Fraser με την διοίκηση της Galacon, ότι οποιοδήποτε ποσό οφειλόταν από την AP Kypros Satellites ως ενοίκια δεν θα αξιωνόταν από την Galacon, υπό την προϋπόθεση ότι η AP Kypros Satellites θα μεριμνούσε να εξοφλήσει τους λογαριασμούς του νερού και ρεύματος ως και τα κοινόχρηστα αφού όπως μας είπαν αν δεν τα πληρώναμε εμείς θα αναγκάζονταν να τα πληρώσουν αυτοί και επιπλέον θα παρέδιδε στην Galacon τα τηλεχειριστήρια του χώρου στάθμευσης (remote controls of the parking).
19. Είχε καθοριστεί και συμφωνηθεί να παραδοθούν τα γραφεία στις 15/08/2014 και κάτι τέτοιο επιβεβαιώνεται και από το Τεκμήριο 16 που έχει ήδη κατατεθεί στο Δικαστήριο.
20. Λόγω κάποιων εκκρεμοτήτων δεν κατέστη δυνατή η παράδοση στις 15/08/2014 η οποία πραγματοποιήθηκε τελικά στις 29/08/2014 και τούτο παρά το ότι η ανακαίνιση των γραφείων μας δεν είχε ακόμη ολοκληρωθεί.
21. Την ίδια μέρα ήτοι στις 29/08/2014 μου αποστάλθηκε το ηλεκτρονικό μήνυμα Τεκμήριο 7 με το οποίο η Galacon διαμαρτυρόταν για την κατάσταση των Γραφείων.
22. Σε αριθμό τηλεφωνικών επικοινωνιών που είχαμε εγώ, ο Μιχάλης Γεωργίου και ο Michael Fraser με την Galacon συμφωνήθηκε να τους πληρώσουμε συνολικά ένα ποσό €4000 πλέον τα κοινόχρηστα όπως και πράξαμε όπως επιμαρτυρείται από τα Τεκμήρια 8 και 14.
23. Η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας Gala Court Chambers ήταν ενήμερη για την συμφωνία που υπήρξε με την Galacon εξ ου και τα όσα αναφέρονται στο Τεκμήριο 14 ενώ όπως προέκυψε και από την μέχρι σήμερα δικαστική διαδικασία ο Ιάκωβος Παρτασίδης ήταν και μέλος της διαχειριστικής επιτροπής αντιπροσωπεύοντας το μεγαλύτερο ποσοστό των ιδιοκτητών της εν λόγω κοινόκτητης οικοδομής.
»
Διευκρίνισε πως δεν γνωρίζει ποιο πρόσωπο ανέγραψε την αναφορά σε ενοίκια («rents») επί του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 14. Σημείωσε ακόμη, ότι αφότου έλαβε τις προειδοποιητικές επιστολές, ΤΕΚΜΗΡΙΑ 5 και 6, επικοινώνησε με την εκπρόσωπο των Ιδιοκτητών, κα Κλέα Γαλαταριώτου, και εξήγησε γιατί κατέβαλλε μειωμένο (€1.000) ενοίκιο. Η ύπαρξη της προφορικής συμφωνίας που επικαλείται, καταδεικνύεται από το γεγονός ότι κατέβαλε το ποσό των €4.000. Γιατί να πλήρωνε αυτό το ποσό, εάν δεν υπήρχε συμφωνία, διερωτήθηκε.
2. Η μαρτυρία του κ. Μ. Φρέιζερ (Μ.Κ.2).
Ο Μ.Κ.2 είναι εργοδοτούμενος των Ενοικιαστών. Παρουσιάστηκε στη διαδικασία για να αναφερθεί στα τεκταινόμενα μιας τηλεφωνικής επικοινωνίας μεταξύ του Μ.Κ.1 και των εκπροσώπων των Ιδιοκτητών. Το σχετικό απόσπασμα από τη γραπτή του δήλωση, παρατίθεται αυτούσιο:
«
9. Τον ίδιο μήνα θυμάμαι ότι κανόνισα τηλεφωνική επικοινωνία στην οποία εκ μέρους της AP Kypros Satellites συμμετείχα εγώ, ο Άγγελος Πιερής και ο οικονομικός διευθυντής μας Μιχάλης Γεωργίου με τον Ιάκωβο Παρτασίδη και την Μαριάννα Γαλαταριώτου εκ μέρους της Galacon στην οποία τηλεφωνική επικοινωνία συμφωνήθηκε ότι θα παραδίδαμε εμείς τα Γραφεία στην Galacon τον Αύγουστο του 2014 και ότι οποιοδήποτε ποσό οφειλόταν από την AP Kypros Satellites ως ενοίκια δεν θα αξιωνόταν από την Galacon υπό την προϋπόθεση ότι η AP Kypros Satellites θα μεριμνούσε να εξοφλήσει τους λογαριασμούς του νερού και ρεύματος ως και τα κοινόχρηστα.
10. Λόγω κάποιων εκκρεμοτήτων η παράδοση των Γραφείων στην Galacon πραγματοποιήθηκε τελικά στο τέλος Αυγούστου 2014. Από έρευνα που πραγματοποιήθηκε πριν λίγες μέρες στα ηλεκτρονικά μας αρχεία για την εν λόγω υπόθεση εντόπισα και το έγγραφο που επισυνάπτεται και σημειώνεται ως Τεκμήριο …… που βεβαιώνει την παράδοση των γραφείων από την εταιρεία μας και την παραλαβή τους από την Galacon χωρίς καμία επιφύλαξη. Το εν λόγω Τεκμήριο υπογράφεται από τον Άγγελο Πιερή εκ μέρους της AP Kypros Satellites (όπως ο ίδιος μου επιβεβαίωσε πριν από λίγες μέρες ενώ εξ άλλου την υπογραφή του την γνωρίζω πολύ καλά από την εδώ και χρόνια στενή μας συνεργασία) όπως και από την Galacon. Φαίνεται επίσης επί του εν λόγω εγγράφου να υπάρχει και σχετική αναφορά από την κ. Ευαγγελία Προκοπίου υπάλληλο του Ομίλου ότι στις 22/10/2014 παράδωσε ακόμη δύο τηλεχειριστήρια (remote controls) στην Galacon πράγμα που η κ. Ευαγγελία μου επιβεβαίωσε όταν την ρώτησα σχετικά πριν από λίγες μέρες, χωρίς η ίδια να θυμάται βεβαίως την ακριβή ημερομηνία.
11. Μετά την παράδοση των Γραφείων λάβαμε την επιστολή Τεκμήριο 7 με την οποία η Galacon διαμαρτυρόταν για την κατάσταση των Γραφείων.
12. Σε αριθμό τηλεφωνικών επικοινωνιών που είχαμε εγώ, ο Μιχάλης Γεωργίου και ο Άγγελος Πιερής με τον Ιάκωβο Παρτασίδη (δεν θυμάμαι αν συμμετείχε και οποιοδήποτε μέλος από την οικογένεια Γαλαταριώτη) συμφωνήθηκε να τους πληρώσουμε συνολικά ένα ποσό €4000 πλέον τα κοινόχρηστα όπως και πράξαμε τον Οκτώβριο του 2014 όπως προκύπτει από τα Τεκμήρια 8 και 14. Ο κ. Πιερής ήθελε να τελειώνει το όλο ζήτημα παρόλο που εξέφρασε την έκπληξη του για τα όσα ανέφερε η Galacon για το ότι δεν υπήρχαν πατώματα / παρκέ στα Γραφεία. Είναι πραγματικά άξιο απορίας γιατί να αφαιρέσουμε εμείς το παρκέ από τα γραφεία την στιγμή που τα πατώματα στα Νέα Γραφεία είχαν ήδη τοποθετηθεί και ήταν βεβαίως και πολύ καλύτερης ποιότητας από αυτά που είχαν τοποθετηθεί στο Γραφείο, τα οποία παρκέ στα Γραφεία εξ όσων μου ανέφερε ο κ. Πιερής είχαν τοποθετηθεί από τον Όμιλο όταν ενοικιάστηκαν αρχικά από την Galacon.
13. Λίγες μέρες αργότερα λάβαμε επιστολή από τους δικηγόρους της Galacon Τεκμήριο 12 και προσπάθησε μέσω μου να επικοινωνήσει με τον Ιάκωβο Παρτασίδη χωρίς όμως αποτέλεσμα αφού ο ίδιος δεν απαντούσε τα τηλέφωνα. Ακολούθως τον έφερα σε επικοινωνία με την Κλέα Γαλαταριώτου η οποία του εξέφρασε την έκπληξη της για την όλη κατάσταση που είχε διαμορφωθεί.
»
(Γ) Οι Αγορεύσεις.
Κατά το στάδιο των αγορεύσεων οι συνήγοροι των διαδίκων απάντησαν σε ερωτήσεις του Δικαστηρίου και παράλληλα υιοθέτησαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων έχω μελετήσει με προσοχή, πλην όμως σε αυτό θα αναφερθώ μόνο στο μέτρο που κρίνω σκόπιμο κατά το στάδιο των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου.
Ακολούθως, ήτοι την 01/02/2024, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.
III. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.
Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου καθώς και τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, προχωρώ σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων.
Κατ’ αρχάς, ως επιβεβαιώνεται και από τα σχετικά κοινά παραδεκτά γεγονότα,[3] δεν τίθενται ζητήματα που άπτονται της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. Παραδεκτή είναι επίσης η ύπαρξη και οι επιμέρους όροι του επίδικου ενοικιαστήριου.
Κοινός τόπος είναι ότι υπάρχουν ενοίκια που δεν έχουν εξοφληθεί.
Επί της ουσίας, η πλευρά των Ιδιοκτητών οφείλει να αποδείξει το ύψος των μη καταβληθέντων ενοικίων. Από την άλλη, οι Ενοικιαστές, θα πρέπει να αποδείξουν εκείνα τα γεγονότα που να δικαιολογούν νομικά (κώλυμα/εμπόδιο/νέα συμφωνία) την άρνησή τους να εξοφλήσουν το υπολειπόμενο ποσό ενοικίων.
ΙV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.
(α) Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,[4] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[5] ενοικιάσεις[6] και τους όρους αυτών,[7] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Τα ζητήματα που κατά κύριο λόγο απασχολούν αυτή τη δικαιοδοσία σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή του δίκαιου ενοικίου. Επίσης, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται και με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων.[8]
(β) Το κώλυμα και η απεμπόληση δικαιώματος.
Ο γενικός κανόνας του κοινοδικαίου ότι ο πιστωτής δεν δεσμεύεται από υπόσχεση να αποδεχθεί μερική εκπλήρωση προς πλήρη διευθέτηση ενός χρέους, ανατρέχει στο μακρινό 1602[9] και στόχο είχε να προστατεύσει τον πιστωτή από εκείνους τους χρεώστες που αποσκοπούσαν να εκμεταλλευθούν το τακτικό πλεονέκτημα που τους έδιδε η ιδιότητα του εν δυνάμει εναγόμενου σε δικαστική διαδικασία.[10] Η ανάγκη για εξέλιξη και προσαρμογή του κοινοδικαίου στις κοινωνικοοικονομικές πραγματικότητες των επόμενων αιώνων είχε ως αποτέλεσμα τη δημιουργία των δογμάτων του κωλύματος και της απεμπόλησης δικαιώματος. H περιοχή του δικαίου που πραγματεύεται τις έννοιες του κωλύματος και της απεμπόλησης δικαιώματος έχει, όχι αδίκως, χαρακτηριστεί ως από τις πιο περίπλοκες και δύσκολες περιοχές του σύγχρονου Δικαίου των Συμβάσεων.[11]
Κώλυμα μπορεί να προκύπτει λόγω δεδικασμένου (estoppel by record), λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφα (estoppel by deed) και ένεκα συμπεριφοράς (estoppel by conduct or estoppel in pais). Η τελευταία περίπτωση και ιδιαιτέρως η έκφανση αυτού που προσδιορίζεται ως κώλυμα εξ’ υποσχέσεως (promissory estoppel), εκπηγάζει από τις αγγλικές αποφάσεις Hughes v. Metropolitan Rly Co (1877) 2 App Cas 439 και Central London Property Trust v. High Trees House Ltd (1956) 1 ALL ER 256. Η δημιουργία του αποδίδεται στον δικαστή Denning, o οποίος, χρησιμοποιώντας το δίκαιο της επιεικείας κατάφερε να προσπεράσει τον σκόπελο που δημιουργούσε η αρχή που ισχύει στην Αγγλία ότι η προηγηθείσα της σύμβασης αντιπαροχή (past consideration) δεν συνιστά νόμιμο αντάλλαγμα. Αναγνωρίστηκε, συναφώς, η αρχή ότι δεν θα ήταν δίκαιο να επιμένει κάποιος στην πλήρη και αυστηρή εφαρμογή των συμβατικών του δικαιωμάτων όταν ο ίδιος με προγενέστερη συμπεριφορά του είχε αποδεχθεί τη μερική εκπλήρωση.
Έναυσμα για τη δημιουργία της εν λόγω αρχής αποτέλεσαν τα γεγονότα της High Trees, τα οποία, συνοπτικά, έχουν ως εξής. Το 1937, ενοικιάστηκε ένα συγκρότημα διαμερισμάτων για περίοδο 99 ετών. Λόγω του ξεσπάσματος του πολέμου το 1939, το 1940 ο ιδιοκτήτης της πολυκατοικίας συμφώνησε γραπτώς να μειώσει κατά το ήμισυ το ετήσιο ενοίκιο, καθότι, πολλά εκ των διαμερισμάτων λόγω της εμπόλεμης κατάστασης είχαν παραμείνει κενά. Το περιεχόμενο της συμφωνίας των μερών ήταν αόριστο. Μετά το τέλος του πολέμου και αφότου όλα τα διαμερίσματα ενοικιάστηκαν ξανά, ο ιδιοκτήτης απαίτησε την πληρωμή, με βάση το αρχικό συμφωνηθέν ποσό, των ενοικίων που δεν είχαν πληρωθεί κατά τη διάρκεια του πολέμου, ενώ ο ενοικιαστής ισχυρίστηκε ότι η μείωση αφορούσε όλη τη διάρκεια της ενοικίασης και διαζευκτικά ότι το αυξημένο ενοίκιο θα έπρεπε να ενεργοποιηθεί από τις 24/09/1945 και μεταγενέστερα. Ο δικαστής Denning, διαπιστώνοντας ότι η μείωση αφορούσε προσωρινή ρύθμιση, έκρινε ότι η ενάγουσα εταιρεία δεν μπορούσε να ανακτήσει όσα ποσά ρητώς απεμπόλησε την περίοδο 1940-1945, μέσω της υπόσχεσής της να αποδέχεται μειωμένο ενοίκιο. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής:
«
The time has now come for the validity of such promise to be recognized. The logical consequence, no doubt, is that a promise to accept a smaller sum in discharge of a larger sum, if acted on, is binding, notwithstanding the absence of consideration...
»
Σε συνάρτηση με τα προαναφερόμενα σχετικά είναι τα λεχθέντα στην Collier v P & M J Wright (Holdings) Ltd [2007] EWCA Civ 1329:
«
It follows from the judgment of Lord Denning MR in D & C Builders[12] which I have already set out that that is enough to make it inequitable for Wrights in those circumstances to pursue him for the balance because Lord Denning held:
¨Where there has been a true accord, under which the creditor voluntarily agrees to accept a lesser sum in satisfaction, and the debtor acts upon that accord by paying the lesser sum and the creditor accepts it, then it is inequitable for the creditor afterwards to insist on the balance." […….]
The facts of this case demonstrate that, if (1) a debtor offers to pay part only of the amount he owes; (2) the creditor voluntarily accepts that offer, and (3) in reliance on the creditor's acceptance the debtor pays that part of the amount he owes in full, the creditor will, by virtue of the doctrine of promissory estoppel, be bound to accept that sum in full and final satisfaction of the whole debt. For him to resile will of itself be inequitable. In addition, in these circumstances, the promissory estoppel has the effect of extinguishing the creditor's right to the balance of the debt. This part of our law originated in the brilliant obiter dictum of Denning J, as he was, in the High Trees case.
»
Στην Κύπρο, η υπεράσπιση του κωλύματος απασχόλησε κατ’ επανάληψη τα Δικαστήρια.[13] Στην Stylianou v. Papacleovoulou (1982) 1 CLR, 542 επισημάνθηκε πως η απόδειξη συγκεκριμένης ζημιάς δεν αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του εξ επιεικείας κωλύματος. Αρκεί να καταδειχθεί ότι, υπό τις περιστάσεις, θα ήταν άδικο για τον υποσχόμενο να επιμένει, στην εφαρμογή των αυστηρών νομικών του δικαιωμάτων. Στην Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου ν. Ελληνικής Μεταλλευτικής Εταιρείας Λτδ (2005) 1Α Α.Α.Δ 127, έχουν συνοψισθεί οι σχετικές με το υπό εξέταση θέμα αρχές:
«
Το εξ επιεικείας κώλυμα, που περιλαμβάνει και το κώλυμα ένεκα συμπεριφοράς (estoppel by conduct), εγείρεται ως αποτέλεσμα κάποιας αναληθούς παράστασης γεγονότος, είτε αυτή είναι δόλια ή όχι. Προϋποθέσεις εφαρμογής της αρχής είναι (α) η ύπαρξη παράστασης γεγονότος, (β) το μη αμφιλεγόμενο της παράστασης, (γ) η ύπαρξη πρόθεσης ή συμπεριφοράς που να εγείρει ένεκα αυτής τεκμήριο ότι το πρόσωπο προς το οποίο έγινε η παράσταση επρόκειτο να ενεργήσει θεωρώντας την ως ορθή, (δ) η ύπαρξη ενέργειας με βάση την παράσταση εκ μέρους του προσώπου που εγείρει το θέμα και (ε) το γεγονός ότι οι ανακριβείς δηλώσεις ή αμέλεια πρέπει να ήταν η άμεση αιτία της απώλειας ή τους λάθους που προκάλεσε τη ζημιά.
»
Επίσης, στην Ελληνική Τράπεζα ν. Πολυδωρίδης (1993) 1 Α.Α.Δ. 68, σημειώθηκαν τα εξής:
«
Εγείρεται κώλυμα στη διεκδίκηση συμβατικών δικαιωμάτων οποτεδήποτε ο κάτοχος τους προβαίνει σε σαφείς παραστάσεις προς τον αντισυμβαλλόμενο ότι δε θα τα ασκήσει και ο δεύτερος βασιζόμενος στις παραστάσεις αυτές μεταβάλλει τη θέση του με τρόπο που θα ήταν άδικο (λόγω δυσμενούς επηρεασμού της θέσης του) να κληθεί να επιστρέψει στην προγενέστερη θέση του και να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις από τις οποίες ο ενάγων τον είχε απαλλάξει.
»
(γ) Η αντικατάσταση μιας υπάρχουσας σύμβασης (novation).
Συναφή με το υπό εξέταση ζήτημα είναι και τα άρθρα 62 και 63 του περί Συμβάσεων Νόμου, τα οποία έχουν ως εξής:
«
62. Αν οι συµβαλλόµενοι συµφωνούν να αντικαταστήσουν τη σύµβαση µε νέα, ή να υπαναχωρήσουν από τη σύµβαση ή να τροποποιήσουν αυτήν, η αρχική σύµβαση δεν χρειάζεται εκπλήρωση.
63. Ο δανειστής δύναται να απαλλάξει ολικά ή µερικά τον οφειλέτη από την υποχρέωσή του προς εκπλήρωση ή δύναται να παραιτηθεί ολικά ή µερικά από την αξίωσή του προς εκπλήρωση ή να παρατείνει το χρόνο της εκπλήρωσης ή να δεχτεί αντί αυτής οποιαδήποτε ικανοποίηση την οποία θεωρεί προσήκουσα.
»
Τα εν λόγω άρθρα πραγματεύονται το θέμα της αντικατάστασης μιας υπάρχουσας σύμβασης με νέα. Σχετικά με αυτό το ζήτημα είναι τα αναφερόμενα στην ΠΙΓΚΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ ν. ΜΙΧΑΛΗ ΘΕΟΔΟΥΛΟΥ ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΘΕΟΔΟΥΛΟΥ ΝΙΚΟΛΑ ΚΑΛΟΓΗΡΟΥ κ.α., Πολιτική Εφεση Αρ. 304/2009, ημερ. 28/09/2015:
«
Η αντικατάσταση υπάρχουσας σύμβασης με νέα, ως αποτέλεσμα συμφωνίας των εμπλεκομένων μερών, είναι δυνατό να οδηγήσει σε αποδέσμευση από τις προηγούμενες συμβατικές τους υποχρεώσεις. Ο όρος «novation» εισήχθη από το ρωμαϊκό δίκαιο. Απαιτείται, ως ουσιαστικό στοιχείο, η λήψη της συγκατάθεσης όλων των μερών μιας συμφωνίας, προκειμένου αυτή να αντικατασταθεί. Συνήθως παίρνει τη μορφή αντικατάστασης ενός από τα συμβαλλόμενα μέρη μιας σύμβασης από τρίτο πρόσωπο και συνεπάγεται τη μεταβίβαση τόσο των δικαιωμάτων όσο και των υποχρεώσεων που απορρέουν από την εν λόγω σύμβαση. Είναι βέβαια δυνατό η νέα σύμβαση να αφορά αντικατάσταση της προηγούμενης με τα ίδια συμβαλλόμενα μέρη. Αποτέλεσμα είναι η δημιουργία μιας νέας σύμβασης (Chitty on Contracts, 26th ed., vol. 1, para 1436, p. 902).
»
Όπως συναφώς εξηγείται στο σύγγραμμα Chitty on Contracts (ανωτέρω), στη σελ. 1550, παρ. 19-090, η αντικατάσταση μπορεί να αφορά ολόκληρο, μέρος μιας συμφωνίας, ή ακόμα και πολυμερή συμφωνία με επηρεασμό μόνο συγκεκριμένων συμβαλλομένων και εξακολούθηση της ισχύος της αρχικής συμφωνίας, για τα υπόλοιπα μέρη. Σε αντίθεση με την εκχώρηση δικαιωμάτων, η αντικατάσταση απαιτεί τη συμφωνία όλων των εμπλεκομένων και αντί να μεταβιβάζει υφιστάμενες υποχρεώσεις, τις καταργεί και τις αντικαθιστά με νέες υποχρεώσεις.
V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ.
Οι γενικές αρχές αξιολόγησης της μαρτυρίας.
Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,[14] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Το Δικαστήριο οφείλει να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Έχοντας λοιπόν υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[15] τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω και περιορισθεί μέσω των σχετικών τελικών αγορεύσεων των συνηγόρων των διαδίκων,[16] προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας.
(α) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Α.1.
Θετικό ήταν το πρόσημο της μαρτυρίας του Μ.Α.1. Η μαρτυρία του είχε συνοχή, συνέπεια και πειστικότητα. Όλα όσα ανέφερε, επιβεβαιώνονται από τα έγγραφα που παρουσίασε, δίχως να έχουν εντοπισθεί ουσιαστικές αντιφάσεις που να επηρεάζουν την αξιοπιστία του. Η μαρτυρία του, συνολικά ιδωμένη, τελεί σε αρμονία με τις δικογραφημένες θέσεις των Ιδιοκτητών. Κατά την αντεξέτασή του, οι απαντήσεις του υπήρξαν συγκροτημένες και σαφείς, δίχως υπεκφυγές ή υπερβολές.
Ως προς το κρίσιμο επίδικο θέμα, για την αποφυγή άσκοπων επαναλήψεων, καθότι στο εν λόγω ζήτημα θα επανέλθω αργότερα, γίνεται αποδεκτή η θέση του ότι η πληρωμή των €4.000 εκ μέρους των Ενοικιαστών, δεν συνιστούσε πλήρη εξόφληση, ως εκείνοι διατείνονται. Δεκτοί γίνονται και οι ισχυρισμοί του αναφορικά με την έκταση της εμπλοκής της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας που βρίσκεται το Υποστατικό στο επίδικο ζήτημα και συγκεκριμένα γίνεται αποδεκτό ότι η εν λόγω επιτροπή δεν είχε οποιανδήποτε εξουσιοδότηση από τους Ιδιοκτήτες είτε να εισπράττει ενοίκια, είτε να εκδίδει εκ μέρους αυτών απαλλακτικά έγγραφα. Συνακόλουθα, αποδεκτή είναι και η θέση ότι το ποσό των €715,64 που εισπράχθηκε αφορούσε αποκλειστικά την εξόφληση των κοινοχρήστων και τίποτα περισσότερο.
(β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Μ.Α.2.
Θετική εντύπωση προκάλεσε στο Δικαστήριο και η μαρτυρία της Μ.Α.2. Κοντολογίς, μέσω της μαρτυρίας της, η Μ.Α.2 υπήρξε ξεκάθαρη ότι η ίδια και η διαχειριστική επιτροπή της εν λόγω πολυκατοικίας ασχολούνται μόνο με την είσπραξη των κοινοχρήστων και τίποτα περισσότερο. Τόσο οι δικές τις ενέργειες, όσο και του πατέρα της, ο οποίος ήταν το πρόσωπο που εισέπραξε τα κοινόχρηστα, έχουν λογική και χρονική συνέπεια. Η δε θέση της ότι η επίμαχη χειρόγραφη αναφορά επί της εξοφλητικής απόδειξης που αναφέρεται και σε ενοίκια, τέθηκε από τους ίδιους του Ενοικιαστές, παρέμεινε, στην πραγματικότητα, αναντίλεκτη. Αντιθέτως, η υποβολή που της έγινε ότι δήθεν η διαχειριστική επιτροπή γνώριζε για την ύπαρξη της ισχυριζόμενης συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων για την απαλλαγή των Ενοικιαστών από το υπόλοιπο των οφειλόμενων ενοικίων, παρέμεινε μετέωρη, αφού, στη συνέχεια, δεν υποστηρίχθηκε από σχετική μαρτυρία. Η μαρτυρία της Μ.Κ.2 γίνεται πλήρως αποδεκτή.
(γ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Κ.1.
Διαφορετική, αρνητική, εντύπωση προκάλεσε η μαρτυρία του Μ.Κ.1, ο οποίος δεν μπόρεσε να πείσει με τη μαρτυρία του. Κατά την αντεξέτασή του, οι απαντήσεις του κινούνταν, ως επί το πλείστον, σε γενικόλογο επίπεδο. Επιπλέον, δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που υπήρξε ανακόλουθος, ενώ συχνά κατέφευγε στη πολυλογία για να αποφύγει να τοποθετηθεί επί της ουσίας. Η μαρτυρία του, σφαιρικά ιδωμένη, βρίσκεται σε διάσταση προς την ίδια τη λογική προσέγγιση του ζητήματος.
Επεξηγώ. Κατ’ αρχάς, υπήρξε αντιφατικός σε σχέση με ποιους εκπροσώπους των Ιδιοκτητών συνομιλούσε. Άλλοτε αναφερόταν στο πρόσωπο του Μ.Α.1 και άλλοτε τον απαξίωνε, λέγοντας χαρακτηριστικά «εγώ δεν του έδωσα ποτέ μου σημασία». Ο δε ισχυρισμός του ότι συμφωνήθηκε, προφορικώς, η πληρωμή του ποσού των €4.000 και του ποσού των €715,64 για τα κοινόχρηστα, προς πλήρη εξόφληση των υποχρεώσεων των Ενοικιαστών, στερείται πειστικότητας. Είναι δεδομένο ότι οι Ενοικιαστές δεν τήρησαν τους όρους της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, είτε μη καταβάλλοντας το ενοίκιο, είτε καταβάλλοντας μέρος μόνο αυτού. Ο Μ.Κ.1, στη μαρτυρία του, επιχείρησε να καταδείξει ότι η εν λόγω μη συμμόρφωση των Ενοικιαστών προς την υποχρέωση τους για καταβολή του ενοικίου, ήταν αποτέλεσμα, εκ των προτέρων, συνεννόησης και συμφωνίας με την Ιδιοκτήτρια εταιρεία, η οποία μάλιστα παραλάμβανε «χωρίς οποιανδήποτε επιφύλαξη το μειωμένο ενοίκιο και χωρίς βεβαίως να διαμαρτυρηθεί είτε γραπτώς είτε προφορικώς».[17] Αυτοί όμως οι ισχυρισμοί, δεν ανταποκρίνονται στην αλήθεια. Διότι, όπως ο ίδιος ο Μ.Κ.1 παραδέχθηκε κατά την αντεξέτασή του, μόνο αφότου έλαβε δύο προειδοποιητικές επιστολές (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 – επιστολή ημερομηνίας 22/04/2013 και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6 – επιστολή ημερομηνίας 05/07/2013) επικοινώνησε με την εκπρόσωπο των Αιτητών (κα Κλέα Γαλαταριώτη) και εξήγησε «γιατί πλήρων[ε] το μειωμένο ενοίκιο». Η εν λόγω δήλωση καταδεικνύει πως η καταβολή του μειωμένου ενοικίου υπήρξε αποτέλεσμα μονομερούς, και κατ’ επέκταση αντισυμβατικής, ενέργειας των Ενοικιαστών και όχι προϊόν εκ των προτέρων προφορικής συμφωνίας των διαδίκων. Τούτη η συμπεριφορά επιβεβαιώνεται από το περιεχόμενο του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 6. Ο μάρτυρας διερωτήθηκε κατά την αντεξέτασή του, γιατί να πληρώσει έστω τις €4.000 και τα κοινόχρηστα, εάν δεν υπήρχε η επικαλούμενη προφορική συμφωνία. Δεν είναι όμως μέσω αυτού του τρόπου, δηλαδή της επίκλησης της μερικής συμμόρφωσης, που αποδεικνύεται η ύπαρξη της εν λόγω προφορικής συμφωνίας. Θα έπρεπε να είχε παρουσιαστεί ισχυρή μαρτυρία που να στοιχειοθετεί με σαφήνεια και ακρίβεια το πότε, για το που και μεταξύ ποιων ακριβώς έγινε η εν λόγω συμφωνία. Τέτοια σαφή γεγονότα, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχουν. Οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί του, δεν πείθουν. Είπε ο Μ.Κ.1 ότι, στη βάση της ισχυριζόμενης προφορικής συμφωνίας, ανάμενε, όταν κατέβαλε τις €4.000, να λάβει εξοφλητική απόδειξη. Αντί τέτοιας απόδειξης, έλαβε, στις 22/10/2014, απόδειξη από τους Ιδιοκτήτες που ανέγραφε «άνευ βλάβης των δικαιωμάτων μας» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8). Τότε όμως, γιατί δεν αντέδρασε, άμεσα και εγγράφως; Αυτό θα έπραττε κάθε νοήμων άνθρωπος. Ο Μ.Κ.1 δεν άφησε την εντύπωση στο Δικαστήριο ότι στερείται είτε νοημοσύνης, είτε οξυδέρκειας. Πρόκειται δε για έμπειρο επιχειρηματία, που διατηρεί όμιλο εταιρειών. Εντούτοις, παρέμεινε άπραγος, έχοντας στην κατοχή του την πιο πάνω απόδειξη. Μόνο αφότου μεσολάβησε και η προειδοποιητική επιστολή των δικηγόρων των Ιδιοκτητών ημερομηνίας 04/11/2014 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11) υπήρξε, στις 07/11/2014, μέσω των δικηγόρων του, η επίκληση της ισχυριζόμενης απαλλακτικής συμφωνίας. Συνεπώς, το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποδεχθεί τη θέση του περί ύπαρξης της υποτιθέμενης προφορικής συμφωνίας. Ιδίως, που στην παρούσα περίπτωση υφίσταται και μια πολύ καλή εξήγηση ως προς το τι ακριβώς αφορούσε η πληρωμή των €4.000,00, δοθέντος ότι τα επίδικα γραφεία επιστράφηκαν σε κακή κατάσταση και δίχως πατώματα (ως φαίνεται από τις φωτογραφίες επί του ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ 7) και το κόστος αποκατάστασης τούτης της ζημίας ανήλθε στις €6.492,64 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9). Ούτε, ασφαλώς, μπόρεσε να διασυνδέσει τους Ιδιοκτήτες με τη χειρόγραφη σημείωση που τέθηκε επί της εξοφλητικής απόδειξης των κοινοχρήστων.
Η μαρτυρία του απορρίπτεται.
(δ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Μ.Κ.2.
Προβληματική υπήρξε και η μαρτυρία του Μ.Κ.2. Κατ’ αρχάς, η εν λόγω μαρτυρία φέρει ένα βαρίδι, ως προς την ανεξαρτησία της, καθότι προέρχεται από εργοδοτούμενο των Ενοικιαστών, ήτοι πρόσωπο που τελεί υπό εξουσιαστική προς αυτούς σχέση. Επιπλέον, πρόκειται για μαρτυρία αυτοεξυπηρέτησης, μέσω της οποίας, επιχειρείται δια του Μ.Κ.2, να επιβεβαιωθεί η ύπαρξη προφορικής, τηλεφωνικής, συμφωνίας, μεταξύ των διαδίκων. Τέτοια όμως μαρτυρία, δεν αποκαλύφθηκε κατά τον τότε κρίσιμο χρόνο, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να αποκλεισθεί ο κίνδυνος η εν λόγω μαρτυρία να έχει κατασκευαστεί.[18] Πέραν τούτων, το μοναδικό έγγραφο που ο Μ.Κ.2 παρουσίασε προς υποστήριξη των θέσεων του, ήτοι επιστολή ημερομηνίας 27/08/2014 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 20), δεν τέθηκε καν υπόψιν του Μ.Α.1 κατά την αντεξέτασή του, έτσι ώστε να δοθεί η δυνατότητα σε εκείνον να τοποθετηθεί. Αλλά, εν πάση περιπτώσει, το εν λόγω έγγραφο ουδόλως αποδεικνύει ότι υπήρξε συμφωνία για μερική εξόφληση. Το μόνο που επιβεβαιώνει είναι την παραλαβή των κλειδιών των γραφείων καθώς και δύο (συν δύο) τηλεχειριστηρίων εισόδου (gate remote controls), τίποτα περισσότερο. Ο Μ.Κ.2 άφησε όμως να νοηθεί ότι η ύπαρξη της εν λόγω προφορικής συμφωνίας αποδεικνύεται επειδή τα κλειδιά και τα τηλεχειριστήρια παραλήφθηκαν, δίχως οποιανδήποτε επιφύλαξη. Τούτη η συλλογιστική δεν υιοθετείται από το Δικαστήριο. Τα πραγματικά γεγονότα οδηγούν στην αντίθετη κατεύθυνση. Διότι, εάν, όντως, τότε ήδη υπήρχε μια τέτοια συμφωνία, ποιος ο λόγος, η πλευρά των Ιδιοκτητών, μόλις δύο μέρες αργότερα, μέσω ηλεκτρονικού της μηνύματος (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7), εκφράζοντας τη δυσανασχέτησή της για την κακή κατάσταση που επιστράφηκε το Υποστατικό, να αισθανθεί και την ανάγκη να σημειώσει ότι «διερωτόμαστε γιατί όλα αυτά, τι στιγμή εδώ και μήνες πληρώνετε όσο ενοίκιο θέλετε (κάτω από το μισό του συμβολαίου).»; Εάν δε από την άλλη, η εν λόγω ισχυριζόμενη προφορική συμφωνία έγινε μεταγενέστερα της 27/08/2014, τότε προς τι να επιφυλαχθούν τα δικαιώματα των Ιδιοκτητών, οι οποίοι είχαν ήδη γραπτώς και ξεκάθαρα θέσει τις δικές τους θέσεις (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 και ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6) και οι οποίες θέσεις, επουδενί παραπέμπουν στο συμπέρασμα ότι οι Ιδιοκτήτες αποδέχονταν τη μερική ικανοποίηση της αξίωσής τους. Συνεπώς, όπως και να αντικρισθεί η εν λόγω μαρτυρία, δεν πείθει και απορρίπτεται.
VI. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.
Έχοντας μελετήσει ό,τι τέθηκε προς το Δικαστήριο, τα συμπεράσματά μου, είναι τα ακόλουθα.
(α) Τα πραγματικά γεγονότα.
Ξεκινώντας από τα πραγματικά γεγονότα, αναφέρεται ότι το επίδικο υποστατικό είναι γραφειακός χώρος (τέσσερα γραφεία) που βρίσκεται στον δεύτερο όροφο της πολυκατοικίας που περιγράφεται στην παράγραφο 2 της Έκθεσης Απαίτησης. Πρόκειται για ελεγχόμενη από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων περιοχή. Το επίδικο υποστατικό ανεγέρθηκε και διατέθηκε προς ενοικίαση πριν την 31/12/1999. Οι Αιτητές είναι οι Ιδιοκτήτες και οι Καθ’ ων οι πρώην θέσμιοι Ενοικιαστές. Η μεταξύ τους σχέση απορρέει από ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 01/04/2012, διετούς διάρκειας, με μηνιαίο ενοίκιο τα €2.025.
Από τον Ιανουάριο του 2013 υπήρξαν καθυστερήσεις στην καταβολή των ενοικίων, κυρίως, δια της έναντι καταβολής του ποσού των €1.000. Η κατοχή του Υποστατικού επιστράφηκε μετά τη λήξη της περιόδου της πρώτης[19] ενοικίασης και συγκεκριμένα στις 27/08/2014. Κατά την επιστροφή της κατοχής, το υποστατικό δεν ήταν σε καλή κατάσταση. Είχε αφαιρεθεί το ξύλινο πάτωμα (παρκέ) και υπήρχαν ηλεκτρολογικά και υδραυλικά προβλήματα. Οι Ενοικιαστές, στις 22/10/2014, κατέβαλαν στους Ιδιοκτήτες το ποσό των €4.000 και έλαβαν σχετική απόδειξη με τις αναφορές «ενοίκια Gala Court Chambers 201-204 και αλλαγή παρκέ» και «Άνευ Βλάβης των Δικαιωμάτων». Το τελικό κόστος για την επανατοποθέτηση παρκέ και για άλλες συναφείς εργασίες αποκατάστασης, ανήλθε στο ποσό των €6.492,64.
Κατά την επιστροφή της κατοχής παρέμεινε και υπόλοιπο κοινοχρήστων, ύψους €715,64, ποσό το οποίο εν τέλει καταβλήθηκε από τους Ενοικιαστές προς τη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας που βρίσκεται το Υποστατικό. Στη σχετική απόδειξη ημερομηνίας 30/10/2014, με τίτλο «Common Expenses Gala Court Chambers», συμπληρώθηκε χειρόγραφα, η φράση δίπλα από το πεδίο «ΓΙΑ (for)»: «Final Settlement of Common Expenses & Rents». Το πρόσωπο που προέβη στη συγκεκριμένη χειρόγραφη αναφορά δεν σχετίζεται ούτε με τη διαχειριστική επιτροπή, ούτε με τους Ιδιοκτήτες, πρόκειται για κάποιο άτομο εκ μέρους των Ενοικιαστών.
To συνολικό αξιούμενο ποσό από τους Αιτητές ανέρχεται στα €19.869,54 και προσδιορίζεται ως υπόλοιπο οφειλόμενων ενοικίων από τον Ιανουάριο του 2013 έως και την επιστροφή της κατοχής του Υποστατικού.
(β) Κατά πόσο υπάρχει παραίτηση/απεμπόληση δικαιώματος ή συνομολόγηση νέας σύμβασης που εμποδίζουν τους Ιδιοκτήτες να αξιώνουν το υπόλοιπο των οφειλόμενων ενοικίων.
Το βασικό νομικό επιχείρημα των Ενοικιαστών είναι ότι τα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης, δημιουργούν κώλυμα και/ή εμπόδιο στους Ιδιοκτήτες να αξιώσουν το υπόλοιπο των οφειλόμενων ενοικίων. Ο συνήγορος των Ενοικιαστών έδωσε ιδιαίτερη έμφαση στο γεγονός ότι μεταξύ των πρώτων προειδοποιητικών επιστολών που απέστειλαν οι Ιδιοκτήτες τον Ιούλιο 2013 και της επόμενης πριν την καταχώριση της παρούσας υπόθεσης, τον Νοέμβριο του 2014, μεσολάβησε ένα μεγάλο χρονικό διάστημα σιωπής των Ιδιοκτητών, σιγή που, πάντα κατά την εισήγηση, επιβεβαιώνει στην πράξη, την ύπαρξη της επικαλούμενης συμφωνίας για την απαλλαγή των Ενοικιαστών, με την καταβολή μόνο των €4.000,00.
Ευσεβάστως αποκλίνω. Δεν υφίσταται εκείνη η μαρτυρία που να αποδεικνύει, είτε την παραίτηση, είτε την απεμπόληση δικαιώματος από τους Ιδιοκτήτες και ότι αυτοί, δια της συμπεριφοράς τους, αποδέχθηκαν μερική ικανοποίηση της απαίτησής τους. Το δε χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, δεν αρκεί, αυτοτελώς, για να αποδείξει τα προαναφερόμενα.
Επεξηγώ. Ως γνωστό, η ύπαρξη γραπτού κειμένου προσδίδει βεβαιότητα στις καθημερινές συναλλαγές, εξ ου και κατά κανόνα,[20] είναι ανεπίτρεπτη η παρουσίαση εξωγενούς μαρτυρίας[21] που να αντιστρατεύεται το περιεχόμενο όσων εγγράφως συμφωνήθηκαν, διότι, τεκμαίρεται ότι οι προθέσεις των μερών έχουν ενσωματωθεί στο γραπτό κείμενο.[22] Παρόμοιες αρχές εφαρμόζονται όταν γίνεται επίκληση παρεμφερούς (collateral) δικαιώματος επί σύμβασης ενοικίασης. Εκείνος που επικαλείται τέτοιο δικαίωμα υποχρεούται να αποδείξει αυστηρά[23] τον ισχυρισμό του. Συναφώς, στη Heilbut Symons v Buckleton [1913] AC 30 λέχθηκαν τα εξής:
«
Such collateral contracts, the sole effect of which is to vary or add to the terms of the principal contract, are therefore viewed with suspicion by the law. They must be proved strictly. Not only the terms of such contracts but the existence of an animus contrahendi on the part of all the parties to them must be clearly shown. Any laxity on these points would enable parties to escape from the full performance of the obligations of contracts unquestionably entered into by them and more especially would have the effect of lessening the authority of written contracts by making it possible to vary them by suggesting the existence of verbal collateral agreements relating to the same subject matter.
»
Εδώ, ουδεμία βάσιμη μαρτυρία υφίσταται που να επιβεβαιώνει τις θέσεις των Ενοικιαστών. Κάθε άλλο. Αυτό που αβίαστα προκύπτει από τα ενώπιον του Δικαστηρίου γεγονότα, είναι ότι οι Ενοικιαστές παραβίασαν τους όρους της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, μη καταβάλλοντας το συμφωνημένο ενοίκιο, κατά τον συμφωνηθέντα χρόνο. Οι Ιδιοκτήτες, αφού προηγουμένως τους προειδοποίησαν εγγράφως για να συμμορφωθούν προς τις υποχρεώσεις τους, εν συνεχεία, μερίμνησαν να εξασφαλίσουν την επιστροφή της κατοχής και καταχώρησαν την παρούσα διαδικασία για να ανακτήσουν το υπόλοιπο των μη καταβληθέντων ενοικίων. Τόσο απλά. Το γεγονός ότι οι Ιδιοκτήτες επέδειξαν υπομονή για κάποιο χρονικό διάστημα, έως ότου δηλαδή να ανακτήσουν την κατοχή, ουδόλως διαφοροποιεί την ταξινόμηση των πραγμάτων. Αντιθέτως, συνιστά, υπό τις περιστάσεις, την ορθολογιστική προσέγγιση του όλου ζητήματος, στάση η οποία επικροτείται από το Δικαστήριο, διότι, ακριβώς, αποσκοπούσε στον περιορισμό της ζημιάς των Ιδιοκτητών, που επροκαλείτο σε αυτούς, εξαιτίας της αντισυμβατικής και αδικαιολόγητης συμπεριφοράς των Ενοικιαστών. Όπως δηλαδή, με άλλα, απλά λόγια, ανέφερε ο Μ.Α.1 κατά την αντεξέτασή του:
«
Είπα το σε δεκάδες άλλες επιστολές μου, είτε εγώ είτε οι δικηγόροι μου. Εστείλαμε δέκα επιστολές για τα ενοίκια. Εγώ προσπαθούσα να ανακτήσω την περιουσία μου πίσω. Θα τον κουκκουφούσα συνέχεια για τα ενοίκια; Έπρεπε να φροντίσω τουλάχιστον να μην πληρώσω και τα νερά του και να πάω να αγοράσω και άλλα remote control, άρα εκείνο που με έκαφκε ήταν να μου πληρώνει το ρεύμα, να μου φέρει τα remote control και να μου δώσει μια ημερομηνία να πιάσω την περιουσία μου πίσω.
»
Ούτε ασφαλώς η άνευ βλάβης των δικαιωμάτων τους, είσπραξη από τους Ιδιοκτήτες του ποσού των €4.000, μήτε η εξόφληση των κοινοχρήστων, αποδεικνύουν, άνευ ετέρου, ότι οι Ιδιοκτήτες αποδέχθηκαν τη μερική ικανοποίηση της απαίτησής τους, με βάση τις σχετικές νομικές αρχές, που έχουν προηγουμένως αναλυθεί. Επί τούτου, σημειώνεται ότι, η σύνοψη της σχετικής επί του θέματος νομολογίας που σχετίζεται με το ζήτημα της μερικής εκπλήρωσης προς πλήρη ικανοποίηση μεγαλύτερης απαίτησης, προϋποθέτει, εκ μέρους του πιστωτή, τη ρητή, συνήθως έγγραφη και έναντι κάποιου ικανοποιητικού ανταλλάγματος συναίνεσή του. Εδώ, τα πραγματικά δεδομένα της παρούσας υπόθεσης, βρίσκονται πολύ μακριά από μια τέτοια περίπτωση. Εξάλλου, το γεγονός ότι το Υποστατικό επιστράφηκε σε κακή κατάσταση και απαιτήθηκαν εργασίες ύψους €6.492,64 για την αποκατάστασή του (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9) εξηγεί τόσο την καταβολή του πρώτου ποσού των €4.000, όσο και το γιατί οι Ιδιοκτήτες, δια της παρούσας διαδικασίας, δεν διεκδικούν αποζημιώσεις για την αποκατάσταση του Υποστατικού.
Όσον αφορά τη χειρόγραφη σημείωση επί της εξοφλητικής των κοινοχρήστων απόδειξης, αρκεί η παραπομπή στο δόγμα της συμβατικής σχέσης (privity of contract), το οποίο δεν επιτρέπει στους Ενοικιαστές να επικαλούνται την εν λόγω απόδειξη εναντίον των Ιδιοκτητών, οι οποίοι αποτελούν τρίτο, μη συμβατικά εμπλεκόμενο μέρος ως προς την υποχρέωση των Ενοικιαστών, προς τη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας που βρίσκονται τα γραφεία. Ενδεικτικά, πολύ πρόσφατα, στη Μαρδαπίττας ν. Χριστοφίδη κ.α., Πολιτική Έφεση αρ. 12/2016, ημερομηνίας 06/06/2024, λέχθηκαν τα εξής:
«
Ούτε χρειάζεται να ενδιατρίψουμε στη γνωστή αρχή του δικαίου των συμβάσεων (privity of contract), δυνάμει της οποίας δικαιώματα και υποχρεώσεις δημιουργούνται μόνο μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών ( Εlectromatic Const. v. Azov (1988) 1 C.L.R. 768 και Ελένη Τσιάκκιρου & Ιάκωβος Ιακώβου υπό την ιδιότητα τους ως Διαχειριστών της περιουσίας του αποβιώσαντος Μιχάλη Γαβριήλ ν. Atlantic Insurance Co. Ltd, Πολ. Έφ. Αρ. 177/2015, ημερ. 22.11.2023).
»
Ούτε, βεβαίως, πληρούνται οι προϋποθέσεις είτε για τη δημιουργία νέας σύμβασης, δυνάμει αντικατάστασης (novation), με βάση τα άρθρα 62 και 63 του περί Συμβάσεων Νόμου είτε, για την τροποποίηση της υφιστάμενης (variation)[24], αφού, μεταξύ άλλων, δεν έχει αποδειχθεί η ύπαρξη ανταλλάγματος για τους Ιδιοκτήτες. Ιδίως, για το δεύτερο σενάριο, σημειώνεται ότι, ακόμα και στην περίπτωση που πιστωτής ρητώς δέχεται να αποδεχθεί μερική πληρωμή [που δεν είναι η παρούσα περίπτωση], αυτό το γεγονός, εν τη απουσία ανταλλάγματος, δεν συνιστά έγκυρη σύμβαση.[25] Εξ ου και η ανάγκη που προέκυψε στο κοινοδίκαιο, για τη δημιουργία των δογμάτων του κωλύματος και της απεμπόλησης δικαιώματος.
Με βάση λοιπόν όλα τα προαναφερόμενα, η πλευρά που πράγματι εμποδίζεται, λόγω της έγγραφης δέσμευσής της στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης, να επικαλείται την ύπαρξη προφορικής συμφωνίας για μερική εκπλήρωση, δεν είναι οι Ιδιοκτήτες, αλλά οι Ενοικιαστές. Σε σχέση με τα προαναφερόμενα, σχετικά είναι τα λεχθέντα και στη Viamax Group Ltd ν. Pantelides Bros Constructions Ltd, Πολιτική Έφεση αρ. 60/2018, ημερομηνίας 22/09/2023:
«
Η εφεσείουσα δεν ήταν συμβαλλόμενο μέρος της σύμβασης (τεκμήριο 5). Συνεπώς, βάσει του δόγματος της Συμβατικής Σχέσης «Privity of Contract» δεν έλκει δικαιώματα (ή υποχρεώσεις) από τους επί μέρους όρους της σύμβασης αυτής. Παράλληλα, δεν υπάρχει η εισηγούμενη ή οποιαδήποτε αλληλοεπίδραση μεταξύ των τεκμηρίων 2 και 5. Η κάθε σύμβαση έχει το δικό της ξεχωριστό αντικείμενο και αφορά και δεσμεύει τα δικά της συμβαλλόμενα μέρη και μόνον.
Εφαρμογής τυγχάνει και το Κώλυμα λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφο (Estoppel by deed). Το Κώλυμα λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφο είναι κανόνας απόδειξης, θεμελιωμένος επί της αρχής ότι μια επίσημη και σαφής δήλωση ή δέσμευση σε έγγραφο πρέπει να εκλαμβάνεται ως δεσμευτική μεταξύ των μερών και συνακόλουθα ως μη επιδεχόμενη οποιαδήποτε αμφισβήτηση (βλ. Greer and another v. Kettle [1938) A.C. 156, 171 (H.L.) και Ιωάννου ν. Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Τραπέζης Κύπρου Λτδ, (1999) 1 Α.Α.Δ. 1522).
»
Η εισήγηση των Ενοικιαστών απορρίπτεται.
(γ) Κατά πόσο έχει αποδειχθεί το ύψος των οφειλόμενων ενοικίων.
Πέραν των προαναφερόμενων, η πλευρά των Ενοικιαστών αμφισβήτησε και την αποδεικτική αξία της προσφερθείσας μαρτυρίας, ως προς το ύψος των διεκδικούμενων ενοικίων. Συναφώς, ο κ. Θρασυβούλου, επέμεινε πως η υπόθεση των Ιδιοκτητών δεν έχει αποδειχθεί, διότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 35 του περί Αποδείξεως Νόμου Κεφ. 9 σε σχέση με την επάρκεια της παρουσιασθείσας κατάστασης λογαριασμού (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10).
Δεν μπορώ να συμφωνήσω. Η εισήγηση αυτή, κατ’ αρχάς, παραγνωρίζει ότι τούτη η δικαιοδοσία, με βάση το θεμελιακό άρθρο 5 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, είναι συνοπτικού χαρακτήρα, μη αυστηρά δεσμευόμενη από τους κανόνες απόδειξης, αποσκοπώντας να αποτρέψει τις όποιες πιθανές αδικίες πιθανόν ανακύψουν από την αυστηρή εφαρμογή των κανόνων απόδειξης. Πέραν αυτού, άλλος είναι ο σκοπός του άρθρου 35 του Κεφ. 9. Η επιτυχία μιας απαίτησης, δεν τελεί υπό την αίρεση της πλήρωσης των προϋποθέσεων που τίθενται στο εν λόγω άρθρο (δείτε: Διονυσίου κ.α. ν. Τράπεζα Κύπρου Λτδ Πολιτική Έφεση αρ. 450/2012 κ.α. ημερομηνίας 26/06/2019, ECLI:CY:AD:2019:A241). Αλλά και γενικότερα, η κατάσταση λογαριασμού, δεν αποτελεί το μοναδικό μέσο για την απόδειξη μιας υπόθεσης (δείτε: Ρώσσος ν. Ελληνική Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ, Πολ. Έφεση αρ. 448/2012, ημερομηνίας 17/12/2018), ECLI:CY:AD:2018:A543. Είναι μεν γεγονός ότι η στοιχειοθέτηση της οφειλής των ενοικίων βαραίνει την πλευρά των Ιδιοκτητών.[26] Πρόκειται όμως για βάρος που αποσείεται στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων[27] δηλαδή, με την παρουσίαση ικανοποιητικών αποδεικτικών στοιχείων προς το Δικαστήριο. Αυτές οι αποδείξεις σχετίζονται, κατά κανόνα, με το ύψος του ενοικίου και την περίοδο των καθυστερήσεων. Θα πρέπει επίσης να αφαιρεθούν τυχόν πληρωμές που έχουν διενεργηθεί. Προκύπτει συναφώς ότι, επί της αρχής, δεν πρόκειται για δύσκολη διεργασία που εμπεριέχει πολύπλοκες μαθηματικές πράξεις και συνυπολογισμούς κεφαλαιοποιήσεων επί κεφαλαίου, τόκων και άλλων εξόδων, όπως λόγου χάρη συμβαίνει με τις τραπεζικές υποθέσεις. Επί του προκειμένου, οι Ιδιοκτήτες, δεν βασίστηκαν αποκλειστικά στην κατάθεση της κατάστασης λογαριασμού, δια της οποίας παρουσιάζονται οι κατά καιρούς πληρωμές που διενεργούσαν οι Ενοικιαστές και οι αντίστοιχες μηνιαίες χρεώσεις των ενοικίων. Περιπλέον, παρουσίασαν τόσο το επίδικο ενοικιαστήριο, μέσω του οποίου καταδεικνύονται οι υποχρεώσεις των αντιδίκων τους, όσο και μαρτυρία, επεξηγηματική της εν λόγω κατάστασης λογαριασμού (παρ. 11 της Γραπτής Μαρτυρίας του Μ. Α. 1). Τα εν λόγω στοιχεία, ουσιαστικά, δεν έχουν αμφισβητηθεί. Η επί αυτού του σημείου αντεξέταση του Μ.Α.1, επικεντρώθηκε στο γεγονός ότι δεν αφαιρέθηκε από την κατάσταση λογαριασμού το 1 ενοίκιο που είχε χαριστεί από τους Αιτητές. Αλλά, ακόμη και εάν η υπό κρίση απαίτηση, όπως κάθε απαίτηση, δεν μπορεί να αποδειχθεί εις την ολότητά της, αυτό δεν συνεπάγεται τη συλλήβδην απόρριψή της. Δοθέντος λοιπόν ότι δεν αμφισβητείται ούτε το ύψος του ενοικίου, ούτε η περίοδος των καθυστερήσεων, αλλά ούτε το ύψος των ποσών που έχουν καταβληθεί από τους Ενοικιαστές έναντι των υποχρεώσεών τους, η εισήγηση ότι δεν έχει αποδειχθεί η υπόθεση των Ιδιοκτητών, είναι εσφαλμένη και ως τέτοια απορρίπτεται. Τα προαναφερόμενα δεν σημαίνουν ότι η απαίτηση έχει αποδειχθεί, ως ακριβώς έχει αξιωθεί. Διότι, έχοντας υπόψιν τους εκατέρωθεν δικογραφημένους ισχυρισμούς και τις σχετικές παραδοχές, θα πρέπει στο σημείο αυτό, να υπενθυμιστεί ότι η δίκη δρομολογείται και παρουσιάζεται μέσα στο πλαίσιο που καθορίζεται από τη δικογραφία και μόνο,[28] δικονομικός κανόνας που ισχύει και στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ούτε η μη δέσμευση από τους ισχύοντες κανόνες απόδειξης,[29] ούτε ο εξεταστικός χαρακτήρας της παρούσας δικαιοδοσίας διαφοροποιεί το παραμικρό.[30] Έχοντας αυτά υπόψιν, παραπέμπω, συναφώς, στα ακόλουθα αποσπάσματα από την Έκθεση Απαίτησης:
«
4. Κατά ή περί το Φεβρουάριο 2013, οι ενάγοντες αποδέκτηκαν να προβούν σε έκπτωση ποσού €2.025 το οποίο θα αντιπροσώπευε το ενοίκιο του Ιουνίου 2013.
5. Κατά ή περί το Μάρτιο 2013, οι ενάγοντες αποδέκτηκαν να μην εισπράξουν το ποσό των €2.025, το οποίο αντιπροσώπευε το ενοίκιο Μαρτίου 2013 για το Υποστατικό με αντάλλαγμα να τηρηθούν όλοι οι υπόλοιποι όροι της Συμφωνίας.
8. Κατά παράβαση των όρων της Συμφωνίας οι εναγόμενοι παρέλειψαν να καταβάλουν τα ενοίκια και/ή ολόκληρο το ποσό των ενοικίων σύμφωνα με τη Συμφωνία για την περίοδο 1ης Ιανουαρίου 2013 έως την 27 Αυγούστου 2014 τα οποία ανέρχονται στο ποσό των €19.869,54.
10. Οι ενάγοντες με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 4 Νοεμβρίου 2014 κάλεσαν τους εναγόμενους να καταβάλουν εντός 10 ημερών από τη λήψη της επιστολής το ποσό των €19.868,54 το οποίο αναλογούσε στα οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο 1ης Ιανουαρίου 2013 έως την 27 Αυγούστου 2014 τα οποία ανέρχονται στο ποσό των €19.869,54.
»
Ως εκ των ανωτέρω, προκύπτουν τα εξής:
· Οι Ιδιοκτήτες, αποδέχθηκαν, άνευ όρων, να μην διεκδικήσουν 1 ενοίκιο ύψους €2.025,00. Η αντίθετη εισήγηση της συνηγόρου τους, απορρίπτεται.
· Οι Ιδιοκτήτες, αποδέχθηκαν, υπό τον όρο τήρησης των υπόλοιπων υποχρεώσεων των Ενοικιαστών, να μην εισπράξουν, ακόμα 1 ενοίκιο, προϋπόθεση όμως που δεν ικανοποιήθηκε.
· Το διεκδικούμενο ποσό των €19.869,54, αφορά καθυστερήσεις από 1ης Ιανουαρίου 2013 έως την 27 Αυγούστου 2014, και από αυτό έχει αφαιρεθεί το ποσό της εγγύησης (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 όρος 13), ήτοι το ποσό των €1.580,26.
· Δηλαδή, πρόκειται για 20 μήνες Χ €2.025,00, ποσό που συμποσούται σε €40.500,00. Έναντι αυτού του ποσού καταβλήθηκαν €19.050 με αποτέλεσμα να παραμένει υπόλοιπο €21.450,00 (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10), πριν την αφαίρεση του ποσού της εγγύησης.
· Συνεπώς, προκύπτει πως το διεκδικούμενο ποσό των €19.869,54 συμπεριλαμβάνει και το ένα ενοίκιο, το οποίο ρητώς και ανεπιφύλακτα έχει χαριστεί από τους Ιδιοκτήτες, ως παραδέχονται στην παράγραφο 4 της Έκθεσης Απαίτησής τους.
Κατά συνέπεια, το συνολικό ποσό που δικαιούνται οι Ιδιοκτήτες, είναι €17.844,54 (€19.869,54 - €2.025), ως υπόλοιπο των οφειλόμενων ενοικίων της περιόδου 1ης Ιανουαρίου 2013 έως την 27 Αυγούστου 2014, αφαιρουμένου του ποσού που είχε κατακρατηθεί ως εγγύηση και ενός ενοικίου που είχε χαριστεί.
Θα εκδοθεί, αναλόγως, σχετική απόφαση. Δεν χρειάζεται να λεχθεί κάτι περισσότερο.
VII. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.
Ως εκ των ανωτέρω, και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση επιτυγχάνει ως ανωτέρω, ως ακολούθως:
(α) Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση για το ποσό των €17.844,54, ως υπόλοιπο των οφειλόμενων ενοικίων της περιόδου 1ης Ιανουαρίου 2013 έως την 27 Αυγούστου 2014. Το ποσό αυτό θα φέρει νόμιμο τόκο από τις 16/01/2015, ήτοι την ημερομηνία καταχώρισης της Αγωγής αρ. 112/2015 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού.
(β) Τα έξοδα της διαδικασίας ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του Δικαστηρίου και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000. Το ποσό αυτό θα φέρει νόμιμο τόκο από τις 30/05/2023, ήτοι την ημερομηνία που η υπόθεση παραπέμφθηκε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
(Υπ.)…………………..…………… (Υπ.)…………..……………………
Α. Γεωργίου Π. Αγιομαμίτης
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Δείτε: Την παράγραφο 5 της Έκθεσης Υπεράσπισης.
[2] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390.
[3] Τα κοινά παραδεκτά γεγονότα, για σκοπούς οικονομίας, θα ενσωματωθούν, δίχως άλλη ειδική αναφορά, στο μέρος της απόφασης όπου παρουσιάζονται τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης.
[4] Το υπό αναφορά άρθρο 4(1) του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.»
[5] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα.
[6] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής: «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.»
[7] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington –Ward (2001) 1Β Α.Α.Δ 1480.
[8] Δείτε: Ηλία ν. Τσαντίδη (2009) 1Α Α.Α.Δ. 373.
[9] Δείτε: Pinnel’s Case (1602) 5 Co Rep 117a όπου λέχθηκε ότι «payment of a lesser sum on the day in satisfaction of a greater sum cannot be any satisfaction for the whole». Επίσης, Foakes v.Beer (1884) 9 App. Cas. 605.
[10] Δείτε: Chitty on Contracts 32η Έκδοση, Τόμος Ι, Part Payment of Debt – Effects of the rule, , σελ. 493, παρ. 4-118.
[11] Δείτε: The Law of Contract, 4η Έκδοση, Waiver and estoppel, παρ. 2.99, σελ. 359 κ.ε.
[12] Δείτε: D & C Builders, Ltd v. Rees [1965] 3 All E.R. 837.
[13] Δείτε: Ιωάννου ν. Οργ. Χρημ. Τράπεζας Κύπρου Λτδ (1999) 1(Γ) ΑΑΔ, 1522, Σάββα ν. Συμβ. Κεντρ. Σφαγείου (2011) 1(Α) ΑΑΔ, 618, Υπό Εκκαθάριση Εταιρεία Κώστας Παφίτης & Υιοί Λτδ Κλπ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση αρ. 201/2014, ημερομηνίας 19/05/2022, ECLI:CY:AD:2022:D191, Κάπονα ν. Χριστοδούλου,Πολιτική Έφεση αρ. 272/2014, ημερομηνίας 12/07/2022.
[14] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[15] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[16] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[17] Δείτε: Παρ. 17 της Έγγραφης Μαρτυρίας του Μ.Κ.1.
[18] Για περισσότερα δείτε: Σύγγραμμα Το Δίκαιο της Απόδειξης, Έκδοση 2014, Κεφ. 19, Εξέταση Μαρτύρων, (5) Προηγούμενες συνεπείς δηλώσεις και εξαιρέσεις (ii) Δηλώσεις ως μέρος των Πεπραγμένων (Res Gestae), σελ. 691.
[19] Διαφάνηκε κατά την ακροαματική διαδικασία, πως το επίδικο ενοικιαστήριο δεν είναι καν η «πρώτη» ενοικίαση μεταξύ των διαδίκων, καθότι η επίδικη ενοικίαση άρχισε αρκετά χρόνια προηγουμένως, στη βάση άλλης συμφωνίας.
[20] Στη Μ. Σ. Σχίζα ν. Μ. Θεοφίλου Θεοφίλου κ.α. Πολιτική Έφεση Αρ. 7/2011, ημερομηνίας 03/11/2016, λέχθηκαν τα εξής: «Είναι, επίσης, ευκαιρία να επαναλάβουμε ότι, κατά την αγγλική προσέγγιση που υιοθετήθηκε στην Κύπρο, η μεταγενέστερη συμπεριφορά των διαδίκων, εκτός εάν δημιουργεί κώλυμα (estoppel) ή επιμαρτυρεί την κατάρτιση μιας νέας συμφωνίας, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με σκοπό την επίλυση αοριστίας ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο προς ερμηνεία της συμφωνίας.»
[21] Για τα περί της δυνατότητας και τις προϋποθέσεις παρουσίασης εξωγενούς μαρτυρίας προς ερμηνεία έγγραφης συμφωνίας, δείτε το Δίκαιο της Απόδειξης (2014), Κεφ. 8, Έγγραφη Μαρτυρία, Ζ – Εξωγενής Μαρτυρία, σελ.374, όπου γίνεται πλήρης ανάλυση του εν λόγω θέματος.
[22] Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα Woodfall Landlord & Tenant, Τόμος 1, παρ. 11.007, Covenants (B) Construction of Covenants – General approach to construction: «the intention of the parties is not that which it may be supposed the parties wished to effect, but the intention which is expressed by the meaning of the words they have used».
[23] Δείτε επίσης: Business Environment Bow Lane Ltd v Deanwater Estates Ltd - [2007] All ER (D) 317 (Jun).
[24] Η εν λόγω αναφορές έχουν τεθεί επειδή στην Υπεράσπιση γίνεται, αναφορά σε «…πλαίσια σχετικής συμφωνίας».
[25] Συναφώς, στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, 31η Έκδοση, Τόμος 1, Κεφ. 3 – Consideration (b) variation (i) requirement of Consideration, agreement to vary contracts, παρ. 3-080: «Where, for example, after a debt has fallen due, the creditor promises to accept part payment of it in full settlement, the mere part payment does not constitute consideration for the variation».
[26] Δείτε: C&F Orologas & Sons Ltd ν Μίτας, Πολιτική Έφεση αρ. 366/09, ημερομηνίας 30/01/2015 .
[27] Δείτε: Νίνος Β. Μιχαηλίδης Λτδ v. Δρουσιώτη κ.ά. (ανωτέρω) και Indjrdjian v. Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ (2008) 1 ΑΑΔ 1105.
[28] Δείτε μεταξύ άλλων: Κούρτης v. Ιασωνίδης (1970) 1 Α.Α.Δ 180, Πουρίκκου v. Μυροφόρα Σάββα (1991) 1 Α.Α.Δ. 507, ΒΙΚΤΩΡΑΣ ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ κ.α. v. CYP-CANA ALARMS LTD, (2009) 1Α Α.Α.Δ 704.
[29] Δείτε: Παπά ν. Οικονομίδου κ.ά. (2012) 1Β Α.Α.Δ 928 και Αναφορικά με την Αίτηση των G. F. Melas Leisure & Entertainment Ltd, Πολιτική Αίτηση αρ. 170/2019, ημερομηνίας 15/10/2019, ECLI:CY:AD:2019:D426.
[30]Δείτε: PANTAZIS AND SONS CO LTD ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΝΙΚΟΛΑΟΥ (2002) 1Α Α.Α.Δ 217 και ΦΙΛΕΛΕΥΘΕΡΟΣ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ ν. ΓΙΑΝΝΟΥΛΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 148/2012, απόφαση ημερομηνίας 7/07/2017, ECLI:CY:AD:2017:A250.