ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ
Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Α. Γεωργίου και Α. Κωστή, Παρέδρων
Αίτηση αρ. Ε165/2021
ΜΕΤΑΞΥ:
ΞΕΝΟΦΟΥΛΛΑΣ ΞΕΝΟΦΩΝΤΟΣ, από τη Λεμεσό
Αιτήτριας
και
ΧΡΙΣΤΑΚΗ ΛΟΪΖΟΥ ΣΩΤΗΡΗ, από τη Λεμεσό
Καθ’ ου η Αίτηση
Ημερομηνία: 15/07/2024
Για την Αιτήτρια: κ. Λ. Περεντός.
Για τον Καθ’ ου η Αίτηση: κα A. Γρύλλη για P. Tsangaris Associates LLC.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ – ΔΙΚΟΓΡΑΦΑ – ΕΠΙΔΙΚΟ ΖΗΤΗΜΑ.
(α) Εισαγωγή.
Με την παρούσα υπόθεση, η Αιτήτρια και Ιδιοκτήτρια (στο εξής: «η Ιδιοκτήτρια») του καταστήματος που περιγράφεται στην παράγραφο «Α» της εν λόγω Εναρκτήριας Αίτησης (στο εξής: «το Υποστατικό»), αξιώνει την ανάκτηση της κατοχής, κατ’ επίκληση ανάγκης για ιδιοχρησία, με βάση το άρθρο 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, ως έχει έως σήμερα τροποποιηθεί (στο εξής: «ο Νόμος»). Το Υποστατικό χρησιμοποιείται από τον Καθ’ ου και θέσμιο ενοικιαστή (στο εξής: «ο Ενοικιαστής») ως κουρείο. Πρόκειται για θέσμια ενοικίαση, που υφίσταται σχεδόν μισό αιώνα. Ο Ενοικιαστής, αν και έχει προ πολλού φτάσει στη συντάξιμη ηλικία, υποστηρίζει πως συνεχίζει να εργάζεται, το δε εισόδημα που λαμβάνει του είναι αναγκαίο για την κάλυψη των αναγκών του, καθότι δεν αρκεί η μικρή σύνταξη που λαμβάνει. Το υφιστάμενο ενοίκιο, εδώ και χρόνια, ανέρχεται στα €400 μηνιαίως.
(β) Τα δικόγραφα.
Ως προς τα γεγονότα που στηρίζουν το αίτημα για ανάκτηση της κατοχής, η Ιδιοκτήτρια αναφέρει πως επιθυμεί «να δραστηριοποιηθεί επαγγελματικά στον χώρο του εμπορίου τροφών για κατοικίδια». Σημειώνει τα ακόλουθα:
«
Δ(2) Η αιτήτρια προτού ζητήσει να της επιστραφεί το επίδικο κατάστημα από τον καθού η αίτηση, ζήτησε τις υπηρεσίες κτηματομεσίτη για να της εξεύρει παρόμοιο υποστατικό κοντά στην οικία της, αλλά παρά την επίπονη και μακράν εις χρόνο προσπάθειά του, δεν κατέστη δυνατό να εξευρεθεί παρόμοιο υποστατικό. Έτερος δε λόγος που η αιτήτρια ζητεί προς ιδιοχρησία το επίδικο υποστατικό είναι γιατί αυτό ευρίσκεται δίπλα από την οικία της και θα της είναι πολύ εύκολο να μεταβαίνει εκεί. Να σημειωθεί ότι η αιτήτρια είναι μητέρα ανήλικης 5 ετών την οποία θα της είναι εύκολο να φροντίζει ταυτόχρονα με την εργασία της αφού δεν θα είναι απαραίτητο να οδηγήσει για να μεταβεί στον χώρο που θέλει να αξιοποιήσει ως χώρο εργασίας της.
»
Ισχυρίζεται ακόμη ότι, παρόλο που ο Ενοικιαστής είχε υποσχεθεί πως με την συνταξιοδότησή του θα επέστρεφε την κατοχή του καταστήματος, εν τέλει αρνήθηκε, παρά και την αποστολή σχετικών προειδοποιητικών επιστολών.
Από την άλλη, μέσω της μακροσκελούς Απάντησής του, ο Ενοικιαστής αναλύει τους λόγους για τους οποίους θεωρεί πως η παρούσα διαδικασία θα πρέπει να απορριφθεί. Κατ’ αρχάς, ισχυρίζεται ότι δεν του επιδόθηκε η αναγκαία εκ του Νόμου προειδοποιητική επιστολή. Δέχεται την ιδιότητα της Ιδιοκτήτριας, την ύπαρξη της ενοικίασης, το ότι το σημερινό ενοίκιο είναι στα €400 μηνιαίως. Αρνείται όμως ότι έδωσε οποιεσδήποτε διαβεβαιώσεις και ιδίως πως με την συνταξιοδότησή του θα επέστρεφε την κατοχή του Υποστατικού. Αντιθέτως, υποστηρίζει ότι εδώ και 45 και πλέον χρόνια η επιχείρηση του κουρείου αποτελεί τη μοναδική βιοποριστική του εργασία. Αν και έχει συνταξιοδοτηθεί προ δεκαετίας, συνεχίζει να ασκεί το εν λόγω επάγγελμα καθότι η «πενιχρή» σύνταξή του δεν αρκεί για να καλύψει τις βασικές του ανάγκες, διότι «το κουρείο το οποίο στεγάζει στο Κατάστημα είναι η μοναδική εργασία την οποία ασκεί καθ’ όλη την διάρκεια της ζωής του και από αυτό βγάζει το ψωμί του». Όσον αφορά την ουσία του αιτήματος της Ιδιοκτήτριας, ο Ενοικιαστής αμφισβητεί τόσο τη γνησιότητα όσο και την αναγκαιότητα για την έξωσή του. Προς τούτο, ισχυρίζεται πως η Ιδιοκτήτρια εδώ και δεκαετίες ασχολείται αδιαλείπτως και αποκλειστικά με το εμπόριο χρυσαφικών, διαθέτει τρία καταστήματα, με μεγάλο κύκλο εργασιών, ενώ τόσο αυτή, όσο και ο σύζυγός της, είναι επαγγελματικά αποκατεστημένοι, τονίζοντας πως η νέα επιχειρηματική δραστηριότητα που διατείνονται ότι θέλουν να δραστηριοποιηθούν, δεν θα είναι για βιοποριστικούς λόγους. Το σχετικό απόσπασμα από την Απάντησή του, παρατίθεται αυτούσιο:
«
για δεκαετίες αδιάλειπτα ασχολείται αποκλειστικά με το εμπόριο χρυσαφικών και/ή άλλων ειδών κοσμημάτων και προς τούτο διαθέτει τρία καταστήματα εις την Λεμεσό, ήτοι εις την οδό Γλάδστωνος και/ή εις την περιοχή Γερμασόγειας και/ή άλλως πως, τα οποία μάλιστα έχουν μεγάλο κύκλο πωλήσεων, ενώ ο σύζυγος της ασχολείται με την κτηνοτροφία και είναι ιδιοκτήτης δικής του φάρμας και/ή κτηνοτροφικής μονάδας και είναι και οι δύο επαγγελματικά αποκαταστημένοι ενώ η οιαδήποτε πρόθεση τους να δραστηριοποιηθούν στο χώρο του εμπορίου τροφών για κατοικίδια δεν είναι για βιοποριστικούς σκοπούς.
»
Επιπλέον, ο Ενοικιαστής διατείνεται ότι η Ιδιοκτήτρια «είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτης και/ή δικαιούχος σε εγγραφή αριθμού ακινήτων, περιλαμβανομένων κατοικιών και/ή διαμερισμάτων και/ή άλλων υποστατικών τα οποία ευρίσκονται εις την ευρύτερη Λεμεσό και γενικότερα εις την Κύπρο». Αναφέρει ακόμα ότι η Ιδιοκτήτρια διαθέτει και οικιακή βοηθό και νταντά που είναι υπεύθυνη για τη φροντίδα της ανήλικης κόρης της Ιδιοκτήτριας. Εξάλλου, συνεχίζει ο Ενοικιαστής, η Ιδιοκτήτρια θα συνεχίσει να ασκεί το επάγγελμά της στα άλλα υποστατικά των επιχειρήσεών της και γι’ αυτό αμφισβητεί την ύπαρξη της επικαλούμενης ανάγκης για ανάκτηση του Υποστατικού, μόνο επειδή γειτνιάζει με την οικία της. Πέραν των πιο πάνω, ο Ενοικιαστής, σημειώνει πως:
«
Η περιοχή εις την οποία ευρίσκεται το Κατάστημα αποτελείται από κατοικίες και οικόπεδα και δεν υπάρχουν οιαδήποτε άλλα καταστήματα πέραν του επίδικου και του γειτνιάζοντος αυτού με αποτέλεσμα η περιοχή αυτή να μην ενδείκνυται για εμπορικούς σκοπούς γεγονός το οποίο δεν δικαιολογεί την επιμονή της Αιτήτριας να δραστηριοποιηθεί επαγγελματικά σε αυτήν την περιοχή. Σε κάθε περίπτωση η Αιτήτρια δεν έχει αιτιολογήσει επαρκώς και πλήρως την επιμονή της να εξεύρει κατάστημα σε αυτή την περιοχή ενώ ο λόγος ο οποίος έχει επικαλεσθεί δεν δικαιολογεί την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων δυνάμει και των προϋποθέσεων οι οποίες τάσσονται από την κείμενη Νομολογία και Νομοθεσία.
»
Επιπρόσθετα, αναφέρεται σε άλλο γειτονικό υποστατικό, ιδιοκτησίας της Ιδιοκτήτριας, οι χώροι του οποίου χαρακτηρίζονται ως «παρόμοιοι με το επίδικο» και το οποίο πρόσφατα, και συγκεκριμένα το 2020, εκκενώθηκε και συνεπώς η Ιδιοκτήτρια θα μπορούσε να δραστηριοποιηθεί σε εκείνο. Αντί αυτού, η Ιδιοκτήτρια το 2021 το ενοικίασε εκ νέου, ως σχολή χορού, στάση που καταδεικνύει ότι η Ιδιοκτήτρια «ουδεμία πρόθεση έχει να δραστηριοποιηθεί εις τον τομέα εμπορίου τροφών κατοικίδιων» και ότι «κακόπιστα επιδιώκει την έξωση του Καθ’ ου η Αίτηση για δικούς της αλλότριους σκοπούς». Εν πάση περιπτώσει, ο Ενοικιαστής υποστηρίζει ακόμη, επικαλούμενος και την προχωρημένη του ηλικία, ότι βρίσκεται σε πραγματική αδυναμία για εξεύρεση εναλλακτικής επαγγελματικής στέγης. Στο Υποστατικό έχει δημιουργήσει πελατεία και κύκλο εργασιών, που δεν θα μπορέσει να αναπληρώσει εάν μετακινηθεί. Εκτός αυτών, αμφισβητεί και τον ισχυρισμό της Ιδιοκτήτριας ότι διόρισε κτηματομεσίτη, ο οποίος δεν μπόρεσε να της βρει παρόμοιο υποστατικό για να ασκήσει την επιχείρησή της. Τέλος, σε περίπτωση έκδοσης του διατάγματος, ανταπαιτεί αποζημιώσεις για έξοδα μετακίνησης, απώλεια εμπορικής εύνοιας, καθώς και δυνάμει του άρθρου 12 του Νόμου.
ΙΙ. Η ΑΚΡΟΑΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ.
Η υπόθεση προχώρησε με τη διαδικασία της ταχείας εκδίκασης, με βάση τη Διαταγή 30. Καταχωρήθηκαν έγγραφες μαρτυρίες μόνο από τους διάδικους και ακολούθως, κατόπιν σχετικών αιτημάτων, τα εν λόγω πρόσωπα αντεξετάστηκαν. Ό,τι ενδιαφέρον προέκυψε συνεπεία αυτού, για σκοπούς οικονομίας, θα σχολιαστεί κατά το στάδιο της αξιολόγησης της μαρτυρίας τους.
Προς το παρόν, θα προσπαθήσω να συνοψίσω την παρουσιασθείσα μαρτυρία σε ό,τι κρίνω πως είναι σημαντικό ως προς τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα, παραλείποντας αναφορές σε μαρτυρία η οποία είτε αποτελεί κοινό τόπο,[1] είτε δεν έχει ιδιαίτερη αξία ως προς την αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης. Τονίζω ακόμη ότι, παρόλο που έχω μελετήσει με προσοχή το σύνολο της έγγραφης μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί, ως επίσης και τα λεχθέντα κατά την αντεξέταση των μαρτύρων και έχω προβεί στις σχετικές αντιπαραβολές όπου έκρινα αναγκαίο, για σκοπούς οικονομίας δεν θα αναφερθώ σε κάθε ένα ζήτημα και ή τεκμήριο ξεχωριστά παρά μόνο σε ό,τι κρίνω ότι έχει ειδική βαρύτητα προς αιτιολόγηση της παρούσας απόφασης.
(α) Η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας.
Στην έγγραφη δήλωσή της, η Ιδιοκτήτρια παρουσίασε τίτλο ιδιοκτησίας και αναφέρθηκε στο ιστορικό της επίδικης ενοικιαστικής σχέσης. Ισχυρίστηκε ότι ο Ενοικιαστής, ενώ υποσχέθηκε πως θα επέστρεφε την κατοχή του Υποστατικού με τη συνταξιοδότησή του, τελικά δεν τήρησε το λόγο του.
Ως προς την ουσία του αιτήματός της, σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από τη μαρτυρία της:
«
12. Κατά ή περί τον Ιούλιο του 2021, ο σύζυγος μου και εγώ δεχθήκαμε πρόταση για να συνεργαστούμε με εταιρεία που εισάγει ζωοτροφές και έτσι θα χρειαζόμασταν χώρο για να δημιουργήσουμε την επιχείρηση αυτή.
13. Αρχικά διορίσαμε μεσίτη για να μας βρει κατάστημα κοντά στην περιοχή που ευρίσκεται η οικία που διαμένουμε αφού εγώ ως μητέρα μικρού παιδιού, ήθελα η νέα μας επιχείρηση να ευρίσκεται κοντά στην οικία μας για να είμαι κοντά στο παιδί μου που είναι μόλις 5 ½ ετών περίπου σήμερα.
14. Δυστυχώς όμως παρά τις επίμονες προσπάθειες του μεσίτη δεν κατέστη δυνατό να εξεύρει παρόμοιο υποστατικό και επίσης οι τιμές ακόμη και σε αυτά που ευρίσκονταν αρκετά μακριά από την οικία μου, ήταν πάρα πολύ υψηλές και συγκεκριμένα πέραν των €800,00.
15. Όπως είναι ευρέως γνωστό, οι τιμές των ενοικίων στην Λεμεσό, τόσο για κατοικίες όσο και για καταστήματα έχουν αυξηθεί κατακόρυφα τα τελευταία χρόνια και παρόλες τις προσπάθειες δεν υπάρχει στην γύρω περιοχή κατάστημα που το ενοίκιο του να ανέρχεται στο ποσό των €400,00 μηνιαίως.
16. Μετά από τις άκαρπες προσπάθειες του μεσίτη και αφού δεν βρέθηκε κάποιο άλλο υποστατικό, για να στεγαστεί η επιχείρηση, ζήτησα αρχικά προφορικά, από τον Καθ’ ου η αίτηση, ο οποίος είχε πλέον συνταξιοδοτηθεί να μου παραδώσει το κατάστημα μου, εξηγώντας του ότι το χρειάζομαι για προσωπικούς σκοπούς και μου απάντησε ότι θα το σκεφτεί και θα με ενημερώσει.
»
Επιπρόσθετα, αναφέρει πως είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και του γειτονικού προς το επίδικο καταστήματος, στη βάση γραπτής συμφωνίας του 2020, με ενοίκιο προς €1.200 μηνιαίως. Εκείνος όμως ο ενοικιαστής, εν αντιθέσει με τον Καθ’ ου, έχει οικογένεια και μικρά παιδιά. Καταληκτικά υποστηρίζει πως ο Ενοικιαστής πλέον λειτουργεί ελάχιστες ώρες και περιστασιακά το κατάστημα, δίχως κατά την άποψή της, να αποκομίζει κέρδος και συνεπώς, η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος δεν θα τον επηρεάσει.
(β) Η μαρτυρία του Ενοικιαστή.
Στη δική του γραπτή μαρτυρία, ο Ενοικιαστής αποδέχεται την ύπαρξη της επίδικης θέσμιας ενοικίασης, με υφιστάμενο ενοίκιο τα €400 μηνιαίως, την έναρξη της οποίας οριοθετεί στο μακρινό 1974. Έκτοτε, το Υποστατικό το χρησιμοποιεί αδιαλείπτως ως κουρείο. Σήμερα, συνεχίζει να εργάζεται, παρά το γεγονός ότι έχει συνταξιοδοτηθεί πριν από περίπου δέκα χρόνια. Αναλύει τις προσωπικές του περιστάσεις και την ταλαιπωρία που θα υποστεί εάν αναγκασθεί να παραδώσει την κατοχή. Το σχετικό απόσπασμα, ως εξής:
«
7. Όσον αφορά τις συνθήκες ενοικίασης, κατοχής και χρήσης του Καταστήματος, ενοικιάζω το Κατάστημα για περίοδο 48 αδιάλειπτων ετών περίπου και σε αυτό στεγάζω την επιχείρηση μου, ήτοι κουρείο. Ουδέποτε εργάσθηκα σε οιοδήποτε άλλο τομέα πέραν από το ως άνω αναφερόμενο κουρείο και παρά του ότι έχω συνταξιοδοτηθεί πριν από δέκα χρόνια περίπου, συνεχίζω μέχρι και σήμερα να ασκώ το επάγγελμα του κουρέα καθότι από την εργασία αυτή συντηρώ τον εαυτό μου αφού η πενιχρή σύνταξη η οποία λαμβάνω δεν επαρκεί για την κάλυψη των βασικών αναγκών μου.
8. Ενόψει του ότι κατέχω και λειτουργώ το Κατάστημα ως κουρείο για περίοδο πέραν των 48 ετών, έχω δημιουργήσει σταθερό κύκλο πελατείας και η επαγγελματική μου ταυτότητα έχει συνδεθεί άρρηκτα με το Κατάστημα και τυχόν απομάκρυνση μου από αυτό θα προκαλέσει ανεπανόρθωτη ζημιά στην εργασία μου και στην εμπορική εύνοια της επιχείρησης μου. Οι πελάτες μου με έχουν ταυτίσει με το Κατάστημα και σε περίπτωση που αναγκασθώ να παραδώσω την κατοχή αυτού εις την Αιτήτρια και να κλείσω την επιχείρηση μου τότε θα απωλέσω αρκετή πελατεία και ο κύκλος εργασιών μου θα μειωθεί κατά πολύ με καταστροφικές συνέπειες για την διαβίωση μου.
9. Για την στέγαση της επιχείρησης μου εις το Κατάστημα και την μετατροπή του σε κουρείο έχω δαπανήσει αρκετά χρήματα τα οποία σε περίπτωση έξωσης μου από αυτό θα χρειαστεί να δαπανήσω εκ νέου ενώ μέχρι την εξεύρεση νέου υποστατικού για την στέγαση της επιχείρησης μου, εάν και εφόσον αυτό καταστεί εφικτό, δεν θα έχω ουδένα εισόδημα καθότι δεν θα έχω χώρο για να ασκήσω το επάγγελμα μου με κίνδυνο να βρεθώ σε δεινή οικονομική κατάσταση αφού η χαμηλή σύνταξη μου δεν επαρκεί για την κάλυψη ούτε των βασικών αναγκών μου.
10. Ενόψει των ως άνω και ενόψει του ότι το κουρείο μου το οποίο στεγάζω εις το Κατάστημα είναι η μοναδική πηγή εισοδήματος μου πέραν από την πενιχρή σύνταξη μου, ουδέποτε είχα σκοπό και ουδέποτε εξέφρασα στην Αιτήτρια οιαδήποτε επιθυμία ή πρόθεση μου να της παραδώσω την κατοχή του Καταστήματος και να κλείσω την επιχείρηση μου. Στα πλαίσια δε της ενοικίασης του Καταστήματος τόσο από τους γονείς της Αιτήτριας όσο και από την ίδια την Αιτήτρια, ουδέποτε συγκατατέθηκα ή συμφώνησα ότι σε οιοδήποτε χρόνο μου ζητούσαν να τους παραδώσω την κατοχή του Καταστήματος θα το έπραττα χωρίς καμία αντίρρηση και οι ισχυρισμοί αυτοί της Αιτήτριας είναι εκ των υστέρων σκέψεις της έτσι ώστε να δημιουργήσει εντυπώσεις ενώπιον του Δικαστηρίου για να επιτύχει την έξωση μου από το Κατάστημα. Σε κάθε περίπτωση ουδεμία συμφωνία υφίσταται μεταξύ εμένα και της Αιτήτριας που να προνοεί κάτι τέτοιο.
11. Εξ όσων πληροφορούμε από τους δικηγόρους μου, οι λόγοι τους οποίους επικαλείται η Αιτήτρια για την έξωση μου από το Κατάστημα και την ανάκτηση της κατοχής του δεν πληρούν τις εκ του Νόμου και Νομολογίας τασσόμενες προϋποθέσεις ενώ εξ όσων πολύ καλά γνωρίζω οι ισχυρισμοί της είναι ανυπόστατοι και αναληθείς.
12. Η Αιτήτρια για δεκαετίες ασχολείται αποκλειστικά με το εμπόριο χρυσαφικών και άλλων κοσμημάτων και προς τούτο διαθέτει τρία καταστήματα εις την Λεμεσό εις την οδό Γλάδστωνος και στην περιοχή της Γερμασόγειας, καταστήματα τα οποία μάλιστα έχουν μεγάλο κύκλο πωλήσεων. Ο σύζυγος της Αιτήτριας, με τον οποίο ως η Αιτήτρια ισχυρίζεται προτίθεται να συνεργασθεί στην επιχείρηση εισαγωγής ζωοτροφών, ασχολείται με την κτηνοτροφία και είναι ιδιοκτήτης δικής του φάρμας / κτηνοτροφικής μονάδας και ως εκ τούτου τόσο η Αιτήτρια όσο και ο σύζυγος της είναι επαγγελματικά αποκαταστημένοι και η πρόθεση τους να δραστηριοποιηθούν στο χώρο του εμπορίου τροφών για κατοικίδια δεν είναι για γνήσιους και βιοποριστικούς σκοπούς.
13. Ενόψει του ότι μάλιστα ο σύζυγος της Αιτήτριας είναι ιδιοκτήτης φάρμας / κτηνοτροφικής μονάδας, η Αιτήτρια έχει την δυνατότητα να εμπορευθεί τροφές για κατοικίδια δια μέσου της εργασίας του συζύγου της χωρίς να είναι απαραίτητη η ανάκτηση κατοχής του Καταστήματος εις το οποίο στεγάζω το κουρείο μου για περίοδο πέραν των 48 ετών. Η Αιτήτρια μάλιστα πέραν των τριών καταστημάτων εις τα οποία στεγάζει τα χρυσοχοεία της είναι επίσης εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια αριθμού ακινήτων, περιλαμβανομένων κατοικιών και διαμερισμάτων τα οποία ευρίσκονται εις την ευρύτερη Λεμεσό και γενικότερα εις την Κύπρο τα οποία θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει για την στέγαση της κατ’ ισχυρισμό της νέας επιχείρησης της εμπορίου τροφών για κατοικίδια.
14. Ο ισχυρισμός της Αιτήτριας ότι επιθυμεί να στεγάσει την νέα της επιχείρηση εις το Κατάστημα έτσι ώστε να ευρίσκεται πλησίον της οικίας της για να φροντίζει την θυγατέρα της ουδόλως ευσταθεί αφού εξ όσων γνωρίζω ούτε η υφιστάμενη εργασία της ευρίσκεται πλησίον της οικίας της αλλά η Αιτήτρια την επισκέπτεται καθημερινά μέχρι και σήμερα και χωρίς ουδένα κώλυμα εξασκώντας έτσι το επί σειρά ετών επάγγελμα της εις τα υποστατικά των επιχειρήσεων της, κάτι το οποίο θα συνεχίσει να πράττει αφού είναι η μοναδική διαχειρίστρια και υπεύθυνη για την λειτουργία των χρυσοχοείων τα οποία διαθέτει.
15. Σε κάθε περίπτωση, εξ όσων γνωρίζω η Αιτήτρια δεν έχει αναλάβει η ίδια προσωπικά την φροντίδα της θυγατέρας της αφού πέραν των οικιακών βοηθών τις οποίες διαθέτει για την φροντίδα της οικίας της, για την φροντίδα της θυγατέρας της έχει προσλάβει νταντά η οποία έχει αναλάβει εξ ολοκλήρου την φροντίδα της ρηθείσας ανήλικης και ως εκ τούτου οιοιδήποτε ισχυρισμοί της περιλαμβάνουν την φροντίδα της θυγατέρας της είναι ανυπόστατοι και αναληθείς.
19. Να σημειωθεί ότι το γειτνιάζον κατάστημα ήτο άδειο από το 2011 μέχρι και το 2014 όταν και ενοικιάσθηκε ενώ τον Μάρτη του 2020 η κατοχή του παραδόθηκε εκ νέου εις την Αιτήτρια η οποία αρκετούς μήνες αργότερα και εντός του έτους 2021 το ενοικίασε ως σχολή χορού. Οι χώροι του γειτνιάζοντος καταστήματος είναι παρόμοιο με το επίδικο και η Αιτήτρια είχε την δυνατότητα να το χρησιμοποιήσει για να δραστηριοποιηθεί εις το εμπόριο τροφών κατοικιδίων ως η ίδια ισχυρίζεται ότι επιθυμεί να πράξει. Το γεγονός ότι η Αιτήτρια είχε την δυνατότητα να εκμεταλλευθεί το γειτνιάζον κατάστημα το οποίο ευρίσκεται και αυτό πλησίον της οικίας της, κάτι το οποίο δεν έπραξε συνηγορεί στο ότι η Αιτήτρια κακόπιστα εγείρει την παρούσα διαδικασία ενώ ουδεμία πρόθεση έχει να δραστηριοποιηθεί εις τον τομέα εμπορίου τροφών κατοικίδιων τομέα που δεν έχει καμία σχέση και κακόπιστα επιδιώκει την έξωση μου από το Κατάστημα για δικούς της αλλότριους σκοπούς. Ακόμη μάλιστα και εάν οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας ότι ενοικίασε το γειτνιάζον Κατάστημα το 2020 ευσταθούν, το εν λόγω υποστατικό ήτο ελεύθερο για αρκετό διάστημα και η Αιτήτρια μπορούσε να το εκμεταλλευθεί εάν επιθυμούσε.
23. Αντίθετα, η Αιτήτρια περιορίσθηκε στην απλή αναφορά διορισμού κτηματομεσίτη για την εξεύρεση υποστατικού για την στέγαση της επιχείρησης της χωρίς ωστόσο να προσφέρει οιαδήποτε μαρτυρία σε σχέση με την αδυναμία της να εξεύρει οιαδήποτε υποστατικά. Καμία μαρτυρία προσέφερε σε σχέση με την κατ’ ισχυρισμό έρευνα εις την οποία προέβηκε ο εν λόγω κτηματομεσίτης και τα υποστατικά τα οποία εξηύρε τα οποία δεν είναι κατάλληλα ως ίδια ισχυρίζεται για να στεγάσει την επιχείρηση της. Εξ όσων με πληροφορούν οι δικηγόροι μου η Αιτήτρια ήτο υποχρεωμένη και είχε το βάρος να αποδείξει τους ισχυρισμούς της αυτούς δυνάμει και της κείμενης Νομοθεσίας και Νομολογίας.
24. Η Αιτήτρια μάλιστα περιορίσθηκε στην απλή αναφορά διορισμού κτηματομεσίτη για την εξεύρεση υποστατικού για την στέγαση της επιχείρησης της χωρίς ωστόσο να προσφέρει οιαδήποτε μαρτυρία σε σχέση με την αδυναμία της να εξεύρει οιαδήποτε υποστατικά. Καμία μαρτυρία προσέφερε σε σχέση με την κατ’ ισχυρισμό έρευνα εις την οποία προέβηκε ο εν λόγω κτηματομεσίτης και τα υποστατικά τα οποία εξηύρε τα οποία δεν είναι κατάλληλα ως ίδια ισχυρίζεται για να στεγάσει την επιχείρηση της. Εξ όσων με πληροφορούν οι δικηγόροι μου η Αιτήτρια ήτο υποχρεωμένη και είχε το βάρος να αποδείξει τους ισχυρισμούς της αυτούς δυνάμει και της κείμενης Νομοθεσίας και Νομολογίας.
25. Σε κάθε περίπτωση, εφόσον η επιχειρηματική αυτή δραστηριότητα τους θα ήτο σε συνεργασία με Τρίτη εταιρεία, ως η Καθ’ ης η Αίτηση ισχυρίζεται εις την παράγραφο 12 της γραπτής δήλωσης της ημερ. 08/09/2022 γιατί δεν προέβηκε αυτή η εταιρεία στην εξεύρεση και ενοικίαση ετέρου υποστατικού για την στέγαση της εν λόγω επιχείρησης και καθίσταται αναγκαία η στέγαση της εις το Κατάστημα; Εφόσον η εισαγωγή ζωοτροφών γίνεται από Τρίτη εταιρεία και η Αιτήτρια και ο σύζυγος της απλά θα συνεργάζονταν με την εταιρεία αυτή, προκύπτει ότι καμία προσωπική ανάγκη της Αιτήτριας ή και του συζύγου της υφίστανται για ανάκτηση της κατοχής του Καταστήματος για την στέγαση της κατ’ ισχυρισμόν επιχείρησης τους. Η εταιρεία η οποία εισάγει τις ζωοτροφές μπορεί να στεγάσει την επιχείρηση της σε οιοδήποτε άλλο υποστατικό και η Αιτήτρια και ο σύζυγος να συνεργάζονται με την εν λόγω εταιρεία στο υποστατικό αυτό. Ως εκ των ως άνω, προκύπτει ότι καμία υφιστάμενη ανάγκη υπάρχει για την ανάκτηση της κατοχής του Καταστήματος από την Αιτήτρια.
»
(γ) Οι Αγορεύσεις.
Κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων, οι συνήγοροι των διαδίκων απάντησαν σε ερωτήσεις του Δικαστηρίου και παράλληλα υιοθέτησαν γραπτά κείμενα, το περιεχόμενο των οποίων έχω μελετήσει με προσοχή, πλην όμως σε αυτό θα αναφερθώ μόνο στο μέτρο που κρίνω σκόπιμο, κατά το στάδιο των συμπερασμάτων του Δικαστηρίου. Ακολούθως, ήτοι την 18/06/2024, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.
ΙΙΙ. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ / ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ ΕΠΙΔΙΚΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ.
Έχοντας διεξέλθει το περιεχόμενο των δικογράφων και λαμβάνοντας υπόψιν το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα καθώς και τις εισηγήσεις των συνηγόρων των διαδίκων, ως έχουν περιοριστεί μέσω των αγορεύσεών τους,[2] προχωρώ σε σύνοψη, περιορισμό και προσδιορισμό των επίδικων θεμάτων.
Κατ’ αρχάς, δεν θα απασχολήσουν το Δικαστήριο οι ισχυρισμοί της Ιδιοκτήτριας περί ύπαρξης συμφωνίας με τον Ενοικιαστή για να της επιστραφεί η κατοχή, όταν ο δεύτερος θα συνταξιοδοτείτο. Διότι, η ικανοποίηση των εκ του Νόμου προϋποθέσεων αποτελεί εκ των ων ουκ άνευ προϋπόθεση, για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Το δικαίωμα στη θέσμια (προστατευόμενη) ενοικίαση εκπορεύεται από τον Νόμο, δεν μπορεί να υπερκεραστεί, ούτε να καταργηθεί. Ούτε μέσω ιδιωτικής συμφωνίας,[3] ούτε στη βάση των αρχών της απεμπόλησης δικαιώματος.[4]
Δεν τίθενται ζητήματα που άπτονται της δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου. Ούτε το ιδιοκτησιακό καθεστώς, ούτε ο θέσμιος χαρακτήρας της ενοικίασης τελούν υπό αμφισβήτηση. Εν τέλει, δεν αμφισβητήθηκε ούτε η επίδοση της αναγκαίας προειδοποιητικής επιστολής, με αποτέλεσμα τούτη η τυπική προϋπόθεση να ικανοποιείται δίχως να χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περαιτέρω για τούτο το ζήτημα.
Επί της ουσίας, η Ιδιοκτήτρια οφείλει να στοιχειοθετήσει τη λογικότητα έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος. Στην αντίπερα όχθη, ο Ενοικιαστής χαρακτηρίζει το αίτημα ως προσχηματικό. Εφόσον δε ικανοποιηθεί το κριτήριο της λογικότητας και δοθέντος ότι ο Ενοικιαστής ισχυρίζεται περαιτέρω ότι η έκδοση του διατάγματος θα προκαλέσει σε αυτόν μεγαλύτερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοσή του, θα πρέπει, επιπρόσθετα, να εξεταστεί και η ταλαιπωρία που θα υποστεί κάθε πλευρά, είτε από την έκδοση, είτε από την άρνηση έκδοσης της αιτούμενης θεραπείας.
ΙV. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποκείμενη στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, (Ν. 23/83) (στο εξής: «ο Νόμος»), εκπηγάζει από το άρθρο 4(1) του Νόμου,[5] προσδιορίζεται στο άρθρο 2 αυτού και εκτείνεται σε κάθε θέμα που αφορά θέσμιες[6] ενοικιάσεις[7] και τους όρους αυτών,[8] καθώς και σε κάθε θέμα παρεμπίπτον ή συναφές προς τούτες τις προστατευόμενες σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Πέραν των βασικών ζητημάτων που σχετίζονται με την ανάκτηση της κατοχής και την αναπροσαρμογή ενοικίου, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ασχολούνται, μεταξύ άλλων, με τα θέματα που άπτονται της επιδίκασης των καθυστερημένων και οφειλόμενων ενοικίων καθώς επίσης και αξιώσεις που αφορούν επιδίκαση αποζημιώσεων λόγω ζημιών που προκαλούνται σε ελεγχόμενα υποστατικά.[9]
Στο άρθρο 11 του Νόμου, τίθενται αναλυτικά και περιοριστικά οι λόγοι έξωσης θέσμιου ενοικιαστή.
· Ανάκτηση κατοχής καταστήματος λόγω ιδίας χρήσης.
Η δυνατότητα για ανάκτηση κατοχής καταστήματος λόγω ιδίας χρήσης,[10] προβλέπεται στο εδάφιο (ζ) του άρθρου 11(1), το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα:
«
εις περίπτωσιν καθ’ ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην διά την επιχείρησίν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος:
Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ’ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου·
»
· Ειδικότερα, η έννοια της «επιχείρησης».
Η υπό κρίση νομοθετική πρόνοια, εναποθέτει στον Αιτητή την υποχρέωση να αποδείξει ότι αποσκοπεί να χρησιμοποιήσει το υπό ανάκτηση υποστατικό «διά την επιχείρησίν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως». Οι εν λόγω έννοιες δεν αναλύονται περαιτέρω στον Νόμο. Με βάση όμως τους σχετικούς κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων,[11] προκύπτει ότι η αναφορά «διά την επιχείρησίν» αποσκοπεί, προφανώς, στη μεταστέγαση μιας υφιστάμενης δρώσας οικονομικής μονάδας, ήτοι ενός συνόλου οργανωμένων πόρων που τη συναποτελούν. Από την άλλη, η διατύπωση «διά σκοπούς επιχειρήσεως», σχετίζεται με επιχείρηση που βρίσκεται υπό δημιουργία. Αμφότερες δε, σχετίζονται με την άσκηση, είτε έστω με την πρόθεση άσκησης οικονομικής δραστηριότητας. Προχωρώντας ένα στάδιο πιο κάτω, σημειώνεται ότι η αγγλική πρόβλεψη, στην αντίστοιχη ενοικιοστασιακή νομοθεσία,[12] προσδιορίζει την έννοια της επιχείρησης («business») ως εξής:
«
(2) In this Part of this Act the expression “business” includes a trade, profession or employment and includes any activity carried on by a body of persons, whether corporate or unincorporate.
»
Συνοψίζοντας τη σχετική ερμηνευτική της υπό εξέταση έννοιας βιβλιογραφία[13] και νομολογία, αναφύεται ότι η ύπαρξη μιας «επιχείρησης» (business), αν και συναρτάται με τα ειδικά περιστατικά κάθε υπόθεσης,[14] διακρίνεται από την έννοια της επένδυσης[15] και δεν αφορά ούτε «spare time activity»[16] ούτε «pleasure»[17] αλλά περιλαμβάνει, τουλάχιστον τα χαρακτηριστικά της συστηματικότητας, συνέπειας και συνέχειας.[18] Επιπρόσθετα, ως αναλύεται[19] και στο σύγγραμμα Renewal of Business Tenancies, των Reynolds & Clark, 4η Έκδοση, «is the occupation for the purpose of a business», «meaning of “business’’» παρ. 1-111:
«
[…] connotes some commercial activity with the ambition of making a gain or a profit.
»
Ως συναφώς υποδεικνύεται και στο Strouds Judicial Dictionary, 4η έκδοση, σελ. 352, η διαπίστωση ύπαρξης συγκεκριμένου είδους επιχείρησης αποτελεί ζήτημα πραγματικό, που δεν εξαρτάται από τον περιγραφικό χαρακτήρα της σύμβασης ενοικίασης.
· Η αδυναμία για εξασφάλιση εναλλακτικής στέγης.
Περαιτέρω, η πρώτη παράγραφος του προαναφερόμενου εδαφίου (ζ), υποχρεώνει την ιδιοκτησιακή πλευρά να αποδείξει ότι δεν «ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην», αναφορά που ερμηνεύθηκε, μεταξύ άλλων, στη Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου (1989) 1E Α.Α.Δ 838 και στη A.C. Textiles Ltd. v. Zodhiatis (1986) 1 C.L.R 89). Η διαθεσιμότητα του ανάλογου υποστατικού συναρτάται με τα περιστατικά έκαστης περίπτωσης, όπως για παράδειγμα, η θέση του υποστατικού στο όλο σύμπλεγμα, στοιχείο το οποίο δύναται να καθιστά αχρείαστη τη διερεύνηση εναλλακτικών επιλογών.[20]
Η έννοια του «ανάλογου» διαπιστώνεται συγκριτικά. Στη Μακρίδης ν. Μιχαηλίδου αρ. 2 (1990) 1 Α.Α.Δ 943, αναλύθηκαν με λεπτομέρεια οι σχετικές προϋποθέσεις. Το σχετικό απόσπασμα έχει ως εξής:
«
Οι προϋποθέσεις είναι:
(α) Η ύπαρξη λογικής ανάγκης του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος. Η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να τεκμηριώσει το εύλογο της απαίτησης στα πλαίσια της εξεταστικής διαδικασίας ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
(β) Αδυναμία εξεύρεσης άλλου κατάλληλου καταστήματος με λογικό ενοίκιο. Η θεμελίωση και αυτών των στοιχείων βαρύνει τον ιδιοκτήτη.
Ο νομοθέτης θέτει δύο σχετικές αλλά αυτοτελείς προϋποθέσεις:
(ι) Έλλειψη ανάλογου καταστήματος που μπορεί να ενοικιαστεί με (ιι) λογικό ενοίκιο.
Ο όρος “ανάλογο κατάστημα” συσχετίζει το κατάστημα του οποίου η ανεύρεση επιδιώκεται με τα αντικειμενικά δεδομένα του καταστήματος του οποίου επιζητείται η ανάκτηση κατοχής, δηλαδή, την τοποθεσία (εμπορικότητα), τις διαστάσεις, τις διευκολύνσεις, την ηλικία και άλλα συναφή δεδομένα. Η αναλογία ανευρίσκεται με τη σύγκριση. Ο αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιείται στην αγγλική νομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι “comparable”. Όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο “ανάλογος” στα πλαίσια της συγκεκριμένης νομοθεσίας. Το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο “λογικό ενοίκιο” δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης. Η λογικότητα του ενοικίου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο για εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας. Ο όρος “ενοίκιο” δεν περιλαμβάνει την καταβολή επιμισθίου (αέρα, premium) αλλά περιορίζεται στην περιοδική καταβολή χρηματικού ποσού για τη μίσθωση καταστήματος.
(γ) Η έκδοση διατάγματος κρίνεται λογική από το Δικαστήριο. Ο νομοθέτης παρέχει διακριτική ευχέρεια στο Δικαστήριο να συνεκτιμήσει το σύνολο των περιστάσεων των μερών σε συσχετισμό με τους σκοπούς της νομοθεσίας για να προσδιοριστεί αν είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος. Έστω και αν κρίνεται εξ αντικειμένου δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος, το Δικαστήριο δεν προβαίνει στην έκδοσή του αν,
(δ) ο ενοικιαστής πείσει το Δικαστήριο μετά από συνεκτίμηση όλων των περιστατικών της υπόθεσης ότι θα προξενείτο μεγαλύτερη ταλαιπωρία σ’ αυτόν σε σύγκριση με τον ενοικιαστή από την έκδοση του διατάγματος.
»
· Η λογικότητα του αιτήματος.
Επιπλέον, η έκδοση του εν λόγω διατάγματος ανάκτησης θα πρέπει να αφορά «λογική» απαίτηση, εν τη έννοια του Νόμου. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό.[21]
Στην Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.α. (1996) 1Α Α.Α.Δ 604, λέχθηκαν τα εξής:
«
Η φράση “απαιτείται λογικώς” ερμηνεύτηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερη της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou (1979) 1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou ν. Christodoulou (1978) 1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση.
»
· Η στάθμιση της ταλαιπωρίας.
Τέλος, ως στη δεύτερη παράγραφο του υπό εξέταση άρθρου αναφέρεται, απαιτείται στάθμιση της ταλαιπωρίας («hardship») έκαστου διαδίκου, ήτοι των συνεπειών που θα προκληθούν σε κάθε πλευρά, είτε από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος ανάκτησης κατοχής, είτε την άρνηση του Δικαστηρίου να αποδώσει την αιτούμενη θεραπεία, ταλαιπωρία η οποία συναρτάται με τα κατά περίπτωση πραγματικά δεδομένα.[22]
· Η δυνατότητα για επιδίκαση αποζημιώσεων προς όφελος του ενοικιαστή.
Στην περίπτωση έκδοσης του διατάγματος δυνάμει της προαναφερόμενης πρόβλεψης, με βάση το άρθρο 12 του Νόμου, μπορεί να διαταχθεί ο ιδιοκτήτης να πληρώσει στον ενοικιαστή αποζημίωση μη υπερβαίνουσα ποσό αντίστοιχο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών. Επιπρόσθετα, στο άρθρο 13, προβλέπεται και η δυνατότητα καταβολής αποζημίωσης, λόγω απώλειας εμπορικής εύνοιας:
«
Όταν λόγω της άσκησης στο κατάστηµα από τον ενοικιαστή επιτηδεύµατος ή εργασίας συνυπάρχει εµπορική εύνοια (αέρας) την οποία ο ενοικιαστής θα απωλέσει ολικώς ή µερικώς σε περίπτωση µετακίνησής του σε άλλο κατάστηµα, το ∆ικαστήριο, κατά την έκδοση απόφασης ή διατάγµατος δυνάµει οποιασδήποτε από της παραγράφους (ζ) και (η) του εδαφίου (1) του άρθρου 11, µπορεί αν δε θεωρεί επαρκή την προβλεπόµενη από το άρθρο 12 αποζημίωση, να διατάξει την καταβολή επιπλέον αποζηµίωσης στον ενοικιαστή, που να µην υπερβαίνει την απώλεια της εµπορικής εύνοιας, λαµβάνοντας υπόψη όλες τις συνθήκες του ενοικιαστή, καθώς και την πιθανότητα αύξησης της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου λόγω της απώλειας της εµπορικής εύνοιας, ενώ δεν είναι εκτελεστό το διάταγµα ή η απόφαση, µέχρις ότου πληρωθεί το ανωτέρω ποσό της αποζηµίωσης.
»
V. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ.
(α) Οι γενικές αρχές αξιολόγησης της μαρτυρίας.
Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία,[23] η αξιολόγηση της μαρτυρίας είναι ένα πολυσχιδές έργο. Το Δικαστήριο οφείλει να προβεί στην αξιολόγηση αντιπαραβάλλοντας και διερευνώντας τα επίδικα γεγονότα με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων. Το Δικαστήριο οφείλει να μην περιοριστεί στην ατομική κρίση της αξιοπιστίας του μάρτυρα, αλλά να λάβει υπόψιν όλες τις σχετικές και νομικές αποδεκτές παραμέτρους αξιολόγησης. Η δε αποτίμηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνει με βάση την κρίση του Δικαστηρίου για το αξιόπιστο αυτής και όχι στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων.
Έχοντας λοιπόν υπόψιν τις σχετικές επί του θέματος νομικές αρχές,[24] τα ουσιαστικά επίδικα θέματα όπως έχουν ήδη προσδιορισθεί ανωτέρω και περιορισθεί μέσω των σχετικών τελικών αγορεύσεων των συνηγόρων των διαδίκων,[25] προχωρώ στην αξιολόγηση της ενώπιον μου μαρτυρίας.
(β) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας της Ιδιοκτήτριας.
Είναι κατανοητή η επιθυμία της Ιδιοκτήτριας για να ανακτήσει το επίδικο υποστατικό, μετά από το τόσα χρόνια θέσμιας ενοικίασης. Αλλά, δυστυχώς για αυτήν, η εν λόγω επιθυμία της, όπως και να ιδωθεί, δεν μπορεί να εξυψωθεί σε ανάγκη, ως δηλαδή επιβάλλει η σχετική νομοθετική πρόβλεψη. Η μαρτυρία που προσέφερε προς τον σκοπό αυτό, δεν ήταν ούτε συγκεκριμένη, ούτε σαφής. Ούτε ως προς την αναγκαιότητα, ούτε ως προς το ζήτημα της στάθμισης της ταλαιπωρίας. Συνολικά δε ιδωμένη η μαρτυρία της, εξαντλείται σε γενικότητες, δίχως μέσω αυτής να παρουσιάζονται με την απαραίτητη καθαρότητα και πειστικότητα, όλα εκείνα τα αναγκαία στοιχεία που να αποσείουν το αντίστοιχο βάρος απόδειξης και να δικαιολογούν την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.
Διευκρινίζω, ξεκινώντας από το ζήτημα της αναγκαιότητας. Επ’ αυτού, δεν εντοπίζονται γεγονότα που να μπορούν να κατατάξουν το αίτημα εντός του πλαισίου που καθορίζουν οι σχετικές επί του θέματος αρχές, ήτοι της γνήσιας, άμεσης και οριστικής ανάγκης για την ανάκτηση της κατοχής. Αντιθέτως, πρόκειται, σαφώς, για περίπτωση απλής και μόνο επιθυμίας. Διότι, το θεμέλιο του υπό κρίση αιτήματος βασίζεται στον ισχυρισμό ότι, το 2021 δέχθηκε πρόταση συνεργασίας από εταιρεία που εισάγει ζωοτροφές και, ως εκ τούτου, ζητεί την ανάκτηση της κατοχής για να δημιουργήσει στο επίδικο υποστατικό επιχείρηση. Όμως ο ισχυρισμός αυτός, ουδόλως αρκεί, αφού ακροβατεί μεταξύ ασάφειας και προσδοκίας. Η Ιδιοκτήτρια δεν εξήγησε ούτε ποιος υπέβαλε την πρόταση, ούτε το περιεχόμενο της πρότασης ανέλυσε, ούτε καν εάν εν τέλει υπήρξε συμφωνία για να λάβει χώρα οποιαδήποτε συνεργασία. Η επιλογή της μάλιστα να αναφερθεί στα δικόγραφά της στην ύπαρξη μόνο «πρότασης» (offer), δίχως καν να υποστηρίζεται ότι εν τέλει υπήρξε αποδοχή (acceptance) εκ μέρους της, υποδηλώνει την ανυπαρξία συμφωνίας (agreement). Συνακόλουθα, δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου εκείνο το υπόβαθρο επί του οποίου θα μπορούσε να εξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα ότι βρίσκεται υπό προετοιμασία μια επιχειρηματική δραστηριότητα, ήτοι δηλαδή εκείνη η μαρτυρία που να ικανοποιεί τη νομοθετική πρόβλεψη ότι η ανάκτηση της κατοχής επιβάλλεται «δια σκοπούς επιχειρήσεως» ως η έννοια αυτή έχει αναλυθεί προηγουμένως, υπό το νομικό πλαίσιο.
Ούτε όμως η μαρτυρία που έδωσε ως προς το κατά πόσον το Υποστατικό αποτελεί τον καταλληλότερο χώρο για την άσκηση της εν λόγω εργασίας, υπήρξε επαρκής. Η αναφορά στο υπό εξέταση άρθρο του Νόμου ότι ο Ιδιοκτήτης «δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην διά την επιχείρησίν του» επιβάλλει στην ιδιοκτησιακή πλευρά να εξηγήσει στο Δικαστήριο, με την απαραίτητη σαφήνεια, τις προσπάθειες που κατέβαλε για τον σκοπό αυτό, οι οποίες όμως, εν τέλει, απέβησαν άκαρπες. Αυτή η υποχρέωση, ήταν εις γνώση της Ιδιοκτήτριας για αυτό και στην παρ. Δ(2) της Κυρίως Αίτησής της διατείνεται ότι είναι αδύνατον να εξεύρει «παρόμοιο» υποστατικό «κοντά» στην οικία της, παρά την «επίπονη και μακράν εις χρόνο προσπάθεια κτηματομεσίτη» που τις προσέφερε σχετικές υπηρεσίες. Εν τέλει όμως, δεν προσκόμισε οποιανδήποτε μαρτυρία μέσω της οποίας να εξηγεί τι ακριβώς σημαίνει η αναφορά «κοντά στην οικία της», ούτε τι ακριβώς σημαίνει η αναφορά σε «παρόμοιο υποστατικό», εις αντιπαραβολή προς τα χαρακτηριστικά και τις διευκολύνσεις του επίδικου Υποστατικού. Σε ποια περιοχή ακριβώς έψαξε για εναλλακτική στέγη; Γιατί δεν κοίταξε κάπου αλλού; Ποια υποστατικά εντόπισε; Ποια ήταν τα χαρακτηριστικά των εναλλακτικών υποστατικών; Ποια ήταν τα ενοίκια που ζητούνταν; Ουδεμία απάντηση δόθηκε για τα πιο πάνω. Αντιθέτως, η θέση της Ιδιοκτήτριας εξαντλείτο στο ότι τα ενοίκια, γενικώς στη Λεμεσό, είναι υψηλά και πολύ ψηλότερα από το καταβαλλόμενο. Δεν είναι όμως αυτό το νομοθετικό κριτήριο. Σημειώνω, επιπλέον, πως σήμερα πρόκειται για ένα χώρο που ασκείται η επιχείρηση κουρείου. Η Ιδιοκτήτρια υποστηρίζει πως θα διενεργήσει εκεί μια εντελώς διαφορετική επιχείρηση. Δεν έδωσε όμως μαρτυρία ούτε για το πως προτίθεται να αναδιαμορφώσει τον χώρο, ώστε να καταστεί κατάλληλος για την επιχείρηση που λέει ότι θέλει εκεί να ασκήσει. Αποτέλεσμα αυτής της παράλειψης είναι να απουσιάζει και μαρτυρία ότι η ανάκτηση του επίδικου καταστήματος συνιστά την προσφορότερη οδό για την υλοποίηση των επιχειρηματικών της σκοπών.
Τα εν λόγω ουσιαστικά και αποδεικτικά κενά καθιστούν αχρείαστη την εξέταση του ζητήματος της εκατέρωθεν ταλαιπωρίας. Παρόλα αυτά, για σκοπούς πληρότητας και μόνο αναφέρεται ότι, ακόμη και εάν το όλο ζήτημα έφτανε να εξαρτάται από τούτο το θέμα, ούτε τότε η Ιδιοκτήτρια θα μπορούσε να αποδείξει την υπόθεσή της. Διότι, επιχείρησε να διασυνδέσει τη δική της ταλαιπωρία με το γεγονός ότι το Υποστατικό βρίσκεται πλησίον της οικίας της και λόγω αυτού θα μπορεί να βρίσκεται κοντά στην ανήλικη θυγατέρα της. Όμως δεν έπεισε. Αυτή η παρουσιαζόμενη «ανάγκη» δεν μπορεί όμως να δημιουργήθηκε μόλις το 2021. Τότε, η θυγατέρα της ήταν ήδη 5 ετών. Η εν λόγω ανάγκη θα έπρεπε, λογικώς, να υφίσταται πριν από το 2020. Τότε δηλαδή που η Ιδιοκτήτρια είχε στη διάθεσή της το έτερο γειτονικό κατάστημά της, το οποίο όμως επέλεξε να το ενοικιάσει, στις 09/01/2020, ως σχολή χορού. Εξάλλου, η Ιδιοκτήτρια είναι επιχειρηματίας που διεξαγάγει τις επιχειρηματικές τις δραστηριότητες σε τουλάχιστον δύο άλλα διαφορετικά καταστήματα, στη Λεμεσό. Με δεδομένη λοιπόν την ύπαρξη τούτων των άλλων δραστηριοτήτων της, η υπό εξέταση εισήγησή της θα είχε πειστική αξία, εάν παράλληλα δήλωνε πως με την ανάκτηση της κατοχής, θα παύσει να ασχολείται πλέον με τις άλλες επιχειρηματικές της δραστηριότητες, οι οποίες την απασχολούν καθημερινώς έως και τις 19:00. Μη εκφράζοντας όμως τέτοια πρόθεση, η επέκταση των επαγγελματικών της σχεδίων, στη μεγάλη εικόνα, όχι μόνο δεν θα την εξυπηρετήσει στο να βρίσκεται «κοντά» και στο να «φροντίζει» το παιδί της, αλλά θα την απομακρύνει περισσότερο από αυτό. Παρεμβάλλω επ’ αυτού ότι, η λέξη «κοντά» δεν υποδηλώνει την ανάγκη το υποστατικό να γειτνιάζει με την οικία της, ως εξάλλου η ίδια παραδέχεται, στην παράγραφο Δ.2 της Κυρίως Αίτησής της, αντιθέτως, επιβεβαιώνει πως η ανάκτηση της κατοχής του επίδικου καταστήματος δεν αποτελεί μονόδρομο για αυτήν, παρά μόνο μια επιλογή. Σημειώνεται συναφώς, ότι η θέση του Ενοικιαστή ότι η Ιδιοκτήτρια έχει προσλάβει πρόσωπο, ή πρόσωπα (οικιακή βοηθό/νταντά), τα οποία φροντίζουν την ανήλικη της θυγατέρα, έμεινε δίχως αντίλογο. Ως εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία της Ιδιοκτήτριας δεν πείθει και απορρίπτεται.
(γ) Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του Ενοικιαστή.
Οφείλω, να σημειώσω ότι ούτε η μαρτυρία του Ενοικιαστή δρέπει δάφνες.
Ήταν εμφανές, κατά την αντεξέτασή του, ότι ο Ενοικιαστής δεν μπορούσε να ανταποκριθεί και να υποστηρίξει με συνέπεια, όλους τους ισχυρισμούς του, όπως αυτοί τέθηκαν στα δικόγραφά του. Ενώ δηλαδή, τόσο η Απάντησή του, όσο και η γραπτή του μαρτυρία συντάχθηκαν με επιμέλεια και περισσή λεπτομέρεια, κατά την αντεξέτασή του, διαφάνηκε ότι ο ίδιος ο Ενοικιαστής δεν μπορούσε να ανταποκριθεί στο επίπεδο των εν λόγω γραπτών κειμένων. Είχε δυσκολία τόσο στη λεκτική επικοινωνία, όσο και στη γλωσσική αποτύπωση των θέσεών του. Το λεξιλόγιο του ήταν εμφανώς φτωχότερο του γραπτού κειμένου που κλήθηκε να υπερασπισθεί, ενώ και η διστακτικότητα στις απαντήσεις του, φανέρωνε τη δυσκολία του στο να κατανοήσει πλήρως τα τεκταινόμενα, είτε λόγω μειωμένης οξυδέρκειας, είτε λόγω της προχωρημένης του ηλικίας, είτε ως συνδυασμός των δύο, με αποτέλεσμα σε κάποιες στιγμές να τελεί υπό σύγχυση, ως απόρροια και της εγγενούς δυσκολίας του, να ανταποκριθεί στους πολυεπίπεδους ισχυρισμούς που τέθηκαν στα δικόγραφά του. Ό,τι όμως προαναφέρεται, δεν συνεπάγεται και τη συλλήβδην απόρριψη της μαρτυρίας του. Θυμίζω πως η μαρτυρία εξετάζεται σφαιρικά, όχι μικροσκοπικά, δίχως η αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων των διαδίκων να εξαρτάται από τα ιδιαίτερα και ειδικά τους χαρακτηριστικά[26] (μορφωτικό επίπεδο/ευφράδεια λόγου κλπ). Ο Ενοικιαστής, δεν έδωσε την εντύπωση ότι συνειδητά επιχειρούσε να παραπλανήσει το Δικαστήριο. Η ουσία των ισχυρισμών του είναι απλή και συνοψίζεται στο ότι θέλει να συνεχίσει να εργάζεται για να διατηρεί ένα αξιοπρεπές βιοτικό επίπεδο. Παράλληλα, διατείνεται ότι η Ιδιοκτήτρια δεν έχει πραγματική ανάγκη το Υποστατικό, αφού και είναι ευκατάστατη και ασχολείται με άλλες επιχειρήσεις. Επ’ αυτών των θεμάτων, είναι σημαντικό να υπομνησθεί ότι ο Ενοικιαστής δεν αμφισβητήθηκε. Αντιθέτως, διαφάνηκε πως όντως η Ιδιοκτήτρια, μεταξύ άλλων, διαθέτει άλλες επιχειρηματικές δραστηριότητες, οικιακή βοήθεια, καθώς και άλλη εγγεγραμμένη περιουσία στο όνομά της. Ούτε για τη θέση του ότι η σύνταξη που λαμβάνει δεν αρκεί για να εξασφαλίσει τα προς το ζην, ούτε το ότι αυτός δεν γνωρίζει οποιοδήποτε άλλο επάγγελμα ή επιτήδευμα υπάρχει αντίλογος. Κοντολογίς, αν και ο Ενοικιαστής δεν μπόρεσε να υποστηρίξει κάποιους επιμέρους ισχυρισμούς του (λόγω χάριν, τον ισχυρισμό ότι ο σύζυγος της Ιδιοκτήτριας είναι ιδιοκτήτης φάρμας και ότι ο ίδιος θα απωλέσει εμπορική εύνοια εάν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα, θέσεις οι οποίες απορρίπτονται), σταθμίζοντας και αντιπαραβάλλοντας τους δικούς του ισχυρισμούς με ότι ανέφερε η Ιδιοκτήτρια, δεν μπορώ παρά να συμφωνήσω εν τέλει μαζί του, πως δικαίως αμφισβητεί τη λογικότητα του αιτήματος της Ιδιοκτήτριας. Πέραν αυτού, γίνεται δεκτό ότι η ταλαιπωρία που αυτός θα υποστεί, θα είναι καταφανώς σοβαρότερη από την όποια ταλαιπωρία υποστεί η Ιδιοκτήτρια, από την άρνηση απόδοσης της αιτούμενης θεραπείας. Κατά συνέπεια, η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή στην έκταση που καθορίζεται ανωτέρω.
VΙ. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ.
Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου, έχουν ως εξής.
(α) Τα πραγματικά γεγονότα.
Η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια και ο Καθ’ ου ο θέσμιος ενοικιαστής του Υποστατικού που περιγράφεται στην παρ. Α της Κυρίως Αίτησης. Το υφιστάμενο ενοίκιο παραμένει εδώ και πολλά χρόνια στα €400 μηνιαίως. Πρόκειται για κατάστημα που χρησιμοποιείται εδώ και κοντά μισό αιώνα από τον Ενοικιαστή, ως κουρείο. Ο Ενοικιαστής δεν γνωρίζει οποιοδήποτε άλλο επάγγελμα ή επιτήδευμα. Παρά δε το γεγονός ότι εδώ και περίπου 10 έτη έχει φτάσει στην συντάξιμη ηλικία, συνεχίζει να το χρησιμοποιεί, με σκοπό να εξασφαλίσει ένα αξιοπρεπές βιοτικό επίπεδο, καθότι η σύνταξη που λαμβάνει δεν επαρκεί για τον σκοπό αυτό. Η Ιδιοκτήτρια είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια τουλάχιστον[27] και ενός γειτονικού καταστήματος, το οποίο για τελευταία φορά το προσέφερε προς ενοικίαση το 2020 και το ενοικίασε στις 09/01/2020. Η Ιδιοκτήτρια είναι μητέρα ενός ανήλικου τέκνου, το οποίο κατά την καταχώριση της Εναρκτήριας Αίτησης ήταν 5 ετών. Επαγγελματικά, η Ιδιοκτήτρια ασχολείται με τη λειτουργία κοσμηματοπωλείων και προς τον σκοπό αυτό, διαθέτει τουλάχιστον δύο καταστήματα σε διαφορετικές περιοχές της Λεμεσού. Διαθέτει οικιακή βοηθό, ενδεχομένως και γκουβερνάντα (νταντά), για τη φροντίδα της ανήλικης της κόρης. Με επιστολή ημερ. 03/09/2021, έδωσε στον Ενοικιαστή την προβλεπόμενη εκ του Νόμου προειδοποίηση για να της επιστρέψει την κατοχή, δίχως όμως ανταπόκριση, επικαλούμενη «σκοπούς ιδιοχρησίας». Μέσω των δικηγόρων του, στις 19/09/2021 ο Καθ’ ου, απορρίπτοντας την αξίωση για επιστροφή της κατοχής, σημείωσε, ανάμεσα σε άλλα, ότι το έτερο κατάστημα της Ιδιοκτήτριας ήταν έως πρόσφατα διαθέσιμο και θα μπορούσε να το είχε χρησιμοποιήσει εκείνο.
(β) Κατά πόσον το αίτημα είναι λογικό.
H έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής συνιστά την πιο ακραία παρέμβαση[28] («most extreme form of interference») στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας[29] και της επαγγελματικής στέγης.[30] Εξ ου, για τη στοιχειοθέτηση οποιουδήποτε λόγου έξωσης, απαρέγκλιτη προϋπόθεση είναι η παρουσίαση «συγκεκριμένης και πειστικής»[31] μαρτυρίας. Εν προκειμένω, το κριτήριο δεν έχει ικανοποιηθεί, ως ευκόλως συνάγεται από την αξιολόγηση της μαρτυρίας που έχει προηγηθεί. Το αίτημα δεν προσπερνά το κριτήριο τη λογικότητας, εν τη έννοια του Νόμου. Απουσιάζει η ύπαρξη άμεσης ανάγκης, γνήσιας και οριστικής. Υφίσταται, ξεκάθαρα, μόνο απλή επιθυμία.
Θα προσπαθήσω να αποφύγω τις επαναλήψεις. Τα ευρήματα επί της αξιολόγησης της μαρτυρίας της Ιδιοκτήτριας έχουν αυτόδηλο περιεχόμενο. Αρκούμαι να υποδείξω πως η Ιδιοκτήτρια δεν έπεισε καν ότι θα ασκήσει στο επίδικο υποστατικό επιχείρηση. Μια «επιχείρηση» (business), ως προηγουμένως έχει εκτενώς επεξηγηθεί υπό το νομικό πλαίσιο, δεν είναι απροσδιόριστη έννοια. Αφορά μια εμπορική δραστηριότητα που απαιτεί μόχθο, αποσκοπεί στο κέρδος, στη βάση της συστηματικότητας, της συνέπειας και της συνέχειας.[32] Εν προκειμένω, δεν υπάρχει μαρτυρία για τις προπαρασκευαστικές ενέργειες, τις χρηματοοικονομικές προεκτάσεις και τις προοπτικές βιωσιμότητας του όλου ισχυριζόμενου εγχειρήματος. Ούτε έχει εξηγηθεί η διαδικασία αναδιαμόρφωσης του Υποστατικού που εδώ και μισό αιώνα λειτουργεί ως κουρείο, στη νέα προτιθέμενη επιχειρηματική δραστηριότητα.
(γ) Κατά πόσον στοιχειοθετήθηκε η αδυναμία εξεύρεσης εναλλακτικής επαγγελματικής στέγης.
Ούτε ως προς το ζήτημα της στοιχειοθέτησης της αδυναμίας εξεύρεσης εναλλακτικής επαγγελματικής στέγης δόθηκε επαρκής μαρτυρία. Γενικότητες δεν αρκούν. Θα έπρεπε να είχε επεξηγηθεί γιατί αυτό και όχι κάποιο άλλο, έστω κοντινό, κατάστημα. Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, θυμίζουν τα τεκταινόμενα στη Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου (ανωτέρω) οπού, μεταξύ άλλων, αναφέρθηκαν τα εξής:
«
Το Δικαστήριο πρέπει να ικανοποιηθεί ότι το πρόσωπο που λογικά χρειάζεται το κατάστημα δια κατοχή δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με εύλογο ενοίκιο στέγη δια την εργασία του. Η λέξη ‘δεν ηδυνήθη’[33] εισάγει την έννοια καταβολής προσπαθειών για ανεύρεση άλλης στέγης για αναζήτηση άλλου καταστήματος αλλά χωρίς επιτυχία. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν δώσει μαρτυρία για τις προσπάθειες που κατέβαλε για να βρει άλλη ανάλογη και με εύλογο ενοίκιο στέγη, αυτό είναι ένα ανυπέρβλητο εμπόδιο για το Δικαστήριο να προχωρήσει στο τρίτο βήμα - την εξέταση της λογικότητας της έκδοσης της διαταγής ή αποφάσεως - και στο τελευταίο βήμα στη δικαστική διαδικασία π.χ. το ζύγισμα της δυσχέρειας ... ... "
»
Στην ίδια απόφαση, το Ανώτατο Δικαστήριο ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση ακυρώνοντας το διάταγμα ανάκτησης κατοχής που είχε εκδοθεί, σημειώνοντας ότι:
«
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα περιόρισε την περιοχή στην οποία η ιδιοκτήτρια όφειλε ν’ αναζητήσει ανάλογη στέγη μόνο τους δύο πιο πάνω δρόμους. Επομένως το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου "ότι δεν υπάρχει άλλο ανάλογο κατάστημα" είναι εσφαλμένο.
»
Εδώ, ουδεμία μαρτυρία υφίσταται για το που ακριβώς η Ιδιοκτήτρια αναζήτησε εναλλακτική επαγγελματική στέγη.
Στη Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου, τονίστηκε, επίσης, ότι η ύπαρξη άλλης ανάλογης με λογικό ενοίκιο στέγης «είναι ζήτημα που πρέπει να αποδειχθεί ενώπιον του Δικαστηρίου με σχετική μαρτυρία και το Δικαστήριο δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει τη δική του γνώση για την ύπαρξη ή μη καταστημάτων προς ενοικίαση». Τούτη αναφορά, απαντά στην εισήγηση του συνηγόρου της Ιδιοκτήτριας ότι το Δικαστήριο έχει δικαστική γνώση[34] για την ανυπαρξία διαθέσιμων εναλλακτικών υποστατικών στη Λεμεσό. Στην πραγματικότητα, καλείται το Δικαστήριο να αναλάβει ρόλο πραγματογνώμονα, για να καλύψει την απουσία εκείνης της εξειδικευμένης μαρτυρίας που όφειλε να παρουσιάσει η Ιδιοκτήτρια. Όμως μια τέτοια ενέργεια θα ήταν πρόδηλα αντινομική[35] και θα συνιστούσε «νομική πλάνη ως προς το ζήτημα της απόδειξης και το βάρος της απόδειξης» ως ακριβώς και στη Χριστοδουλίδης ν. Ολυμπίου υποδεικνύεται.
Δεν έχω παραβλέψει ότι η πλευρά της Ιδιοκτήτριας επιχειρηματολογεί ότι είναι αδύνατον να εξεύρει άλλη ανάλογη στέγη προς €400,00 μηνιαίως. Πρόκειται όμως για εσφαλμένη προσέγγιση. Η αναφορά στο υπό εξέταση άρθρο σε «εύλογο ενοίκιο» δεν ταυτίζεται με το θέσμιο ενοίκιο. Τα λεχθέντα[36] στη Μακρίδης ν. Μιχαηλίδου (ανωτέρω) είναι σαφέστατα. Εξάλλου, κάθε ιδιοκτήτης, ο οποίος για χρόνια δεν μερίμνησε για τη δίκαιη αναπροσαρμογή (αύξηση) του ενοικίου, με βάση το άρθρο 8 του Νόμου, δεν μπορεί να επικαλείται κατ’ ουσία τη δική του παράλειψη, για να αποδείξει την αδυναμία εξεύρεσης άλλης επαγγελματικής στέγης, με βάση το άρθρο 11(1)(ζ) του ίδιου Νόμου.
Τέλος, υποδεικνύεται πως, η παρούσα περίπτωση δεν πληροί τις προϋποθέσεις για να θεωρηθεί ότι δικαιολογείται, άνευ ετέρου, η ανάκτηση της κατοχής του Υποστατικού λόγω της θέσης του και μόνο. Δεν είναι δηλαδή η περίπτωση που η Ιδιοκτήτρια αξιώνει να συνεχίσει την επιχείρησή της στο γειτνιάζον υποστατικό, το οποίο, λόγω της θέσης του στο σύμπλεγμα, προσφέρεται. Οι υφιστάμενες και διαφορετικές επιχειρηματικές δραστηριότητες της Ιδιοκτήτριας, ασκούνται σε άλλες περιοχές της Λεμεσού.
(δ) Το ζήτημα της εκατέρωθεν ταλαιπωρίας.
Ως εκ των ανωτέρω, δεν χρειάζεται καν να εξετασθεί το ζήτημα της εκατέρωθεν ταλαιπωρίας. Εντούτοις, για σκοπούς πληρότητας και μόνο, σημειώνεται πως ακόμη και εάν φθάναμε έως εκεί, ούτε τότε η Ιδιοκτήτρια θα μπορούσε να πείσει το Δικαστήριο ότι η δική της ταλαιπωρία θα ήταν περισσότερη, εάν δεν εκδιδόταν το αιτούμενο διάταγμα. Διότι, στην αντίπερα όχθη, βρίσκεται ένας ηλικιωμένος βιοπαλαιστής που μέσω του επίδικου υποστατικού προσπαθεί να διατηρήσει ένα αξιοπρεπές βιοτικό επίπεδο, δίχως να έχει φανεί πως έχει άλλες επιλογές. Το τι θα απογίνει αυτός, εάν αναγκαστεί δηλαδή να επιστρέψει την κατοχή του Υποστατικού, αποτελεί ζήτημα κεντρικής σπουδαιότητας (central significance) για το Δικαστήριο, ως και στο σύγγραμμα Woodfall’s Law on Landlord and Tenant, Τόμος 3, Recovery of Possession, greater hardship, par. 23.105 υποδεικνύεται.
Στη στάθμιση λοιπόν των πραγμάτων, η πλάστιγγα, εν πάση περιπτώσει, γέρνει υπέρ του, ήτοι αναδεικνύεται ως αναπόφευκτο συμπέρασμα, ότι η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προκαλέσει μεγαλύτερη ταλαιπωρία, από ότι η μη έκδοσή του.
Δεν χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε άλλο. Η Αίτηση θα απορριφθεί.
VΙΙ. ΚΑΤΑΛΗΞΗ.
Ως εκ των ανωτέρω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Κυρίως Αίτηση απορρίπτεται.
Τα έξοδα της Κυρίως Αίτησης, με βάση τις σχετικές αρχές,[37] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ του Καθ’ ου, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000.
Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται. Το ήμισυ των εξόδων αυτής επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου, ως υπολογιστούν από τη Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000. Τούτο διότι, παρόλο που η επιτυχία της Ανταπαίτησης τελούσε υπό την αίρεση της έκδοσης του διατάγματος ανάκτησης κατοχής, η αξίωση του Ενοικιαστή τόσο για «απώλεια εμπορικής εύνοιας», όσο και η απαίτηση για έξοδα «μετακίνησης και επαναλειτουργίας της επιχείρησής του» αποδείχθηκαν αβάσιμες, αφού δεν υποστηρίχθηκαν από οποιανδήποτε μαρτυρία.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
(Υπ.)…………………..…………… (Υπ.)…………..…………………… Α. Γεωργίου Α. Κωστή
Πάρεδρος Πάρεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Δείτε: Ιωάννου ν. Αληφάντη Ποινικές Εφέσεις Αρ. 163 /2017 κ.α. ημερομηνίας 07/10/2019 και ΝΑΘΑΝΑΗΛ ν. ΣΠΥΡΟΥ ΣΤΑΥΡΙΝΙΔΗ ΚΕΜΙΚΑΛΣ ΛΤΔ, Πολιτική Έφεση αρ. 406/2012, ημερομηνίας 25/9/2019, ECLI:CY:AD:2019:A390.
[2] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[3] Δείτε: Άρθρο 27 του Νόμου. Επίσης, Katsikides v. Constantinides (1969) 1 C.L.R. 31 όπου λέχθηκε ότι: «is not possible to contract out of the provisions of rent control legislation [….] In particular, it is not possible to contract out of such legislation by a provision in a tenancy agreement». Συναφώς στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, «Tenants» under the Acts, παρ. 23.006, nο contracting out of the Acts αναφέρεται: «It is not possible to contract out of the Rent Acts. Whether in respect of rent, the recovery of possession or any other matter where Acts lay down a definite rule any agreement intending to ignore or vary the statute will be of no effect. An agreement by a tenant to give up possession cannot be enforced against him if he is entitled to remain in possession under the Act. The rights created by Acts will prevail even against court orders if made without proper consideration of the mandatory procedures governing the making of orders for possession against regulated tenants».
[4] Δείτε: The India Contract Act των Polloc & Mulla, 14η Αναθεωρημένη Έκδοση, Chapter II, S. 23, Waiver, σελ. 592- 593, όπου αναλύεται το ινδικό άρθρο 23, το οποίο είναι ταυτόσημο με το άρθρο 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ - 149 υποδεικνύεται ότι δεν χωρεί αποποίηση δικαιώματος που προκύπτει από τον Νόμο, καθότι κάτι τέτοιο είναι αντίθετο με τη δημόσια πολιτική.
[5] Το υπό αναφορά άρθρο 4(1) του Νόμου, έχει ως εξής: «Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ’ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος.»
[6] Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα.
[7] Όσον αφορά την έννοια της «ενοικίασης» αυτή ορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου, όπου αναφέρονται τα εξής:« «ενοικίασις» σημαίνει ενοικίασιν, είτε έγγραφον ή άλλως, ή κατοχήν ακινήτου, δυνάμει της οποίας δημιουργείται η σχέσις ιδιοκτήτου και ενοικιαστού αλλά δεν περιλαμβάνει ενοικίασιν γης χρησιμοποιουμένην διά γεωργικούς σκοπούς ή ενοικίασιν σταθμών διά την πώλησιν πετρελαιοειδών ή ενοικίασιν χώρου σταθμεύσεως μηχανοκινήτων οχημάτων, ή ενοικίασιν επιπλωμένων κατοικιών ή διαμερισμάτων βραχυτέραν των εξ μηνών ή ενοικίασιν ξενοδοχείων, ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων.»
[8] Δείτε: Ν. Κυθρεώτης κ.α. v. Α. Μιχαηλίδη Milington –Ward (2001) 1Β Α.Α.Δ 1480.
[9]Δείτε: Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158, Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341, Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571, Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590, Έλλη G. Mayes κ.α. ν. Θ. Παπαδοπούλου (1995) 1 Α.Α.Δ 652, Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Φ. Κυπριανού κ.α. (2001), και Π. Παρλάτα ν. Σ. Δημητρίου Πολιτική Έφεση Αρ. 387/2009, ημερομηνίας 21/05/2014.
[10] Συναφώς, στη Baby Bags Nursery Ltd. v. Λουίζα Χριστοδούλου Θεοδοσίου, Πολιτική Έφεση αρ. 270/2016, ημ. 22/05/2018, ECLI:CY:AD:2018:A246 αναφέρθηκαν τα εξής: «Από την απλή ανάγνωση της σχετικής πρόνοιας προκύπτει ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να ικανοποιηθεί: (α) ότι ζητείται ανάκτηση κατοχής καταστήματος, από τον ιδιοκτήτη (ή τη σύζυγο ή τα τέκνα) για ιδία χρήση,(β) ότι ο ιδιοκτήτης (ή η σύζυγος ή τα τέκνα) δεν μπόρεσε να εξασφαλίσει άλλην ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη. (γ) ότι θα πρέπει το Δικαστήριο να σταθμίσει, λαμβανομένων υπόψη των περιστάσεων της υπόθεσης, την ταλαιπωρία που θα προκαλείτο, ως καθορίζεται στο Νόμο».
[11] Η ερμηνεία γίνεται με βάση το απλό, γραμματικό και κατά κυριολεξία νόημα των λέξεων, δίχως να οδηγεί σε αδικία, ή σε παράλογα αποτελέσματα και χωρίς να προσθέτει όρους που δεν υπάρχουν, ή να διευρύνει το νόημα του νομοθέτη, ιδίως όταν δεν εντοπίζονται ασαφείς ή διφορούμενες λέξεις ή έννοιες. Παρέκκλιση από τη γραμματική ερμηνεία επιτρέπεται μόνο κάτω από ορισμένες συνθήκες όπως όταν η αυστηρώς ετυμολογική έννοια θα αντίκειται στη πρόθεση, τη λειτουργικότητα ή τον δηλωμένο σκοπό του Νομοθέτη ή εάν το νόημα που θα αποδοθεί θα οδηγήσει σε παράλογο αποτέλεσμα. Δείτε: Δημοκρατία ν. Κωνσταντίνου, Αναθεωρητική Έφεση αρ. 106/2012, ημερομηνίας 19/09/2018, Δημοκρατίας ν. Ματθαίου (1990)3 Α.Α.Δ. 2452, Antigoni Georighiadou v. The Attorney-General of the Republic (1966) 3 C.L.R. 612, 615, Papaneophytou v. Republic (1973) 3 C.L.R. 191 και Γεωργίου ν. Πειθαρχικού Συμβουλίου Δικηγόρων (1999) 1 Α.Α.Δ. 384, και Καντούνας ν. IOANNIS N. PATSALIDES GENERAL ENTERPRISES LTD κ.α. (2004) 1Γ Α.Α.Δ 1876.
[12] Δείτε: Άρθρο 23(β) του Landlord and Tenant Act του 1954 («security of Tenure for Business, Professional and other»).
[13] Στο Black’s Law Dictionary, 5η έκδοση, σελ. 179, σχετικά με τη λέξη «business» αναφέρονται, μεταξύ άλλων, τα εξής:«That which habitually busies or occupier or engages the time, attention, labor and efford of persons as a principal serious concern or interest or for livehood or profit.» Στο δε Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας του 1998, ο Μπαμπινιώτης περιγράφει την λέξη «επιχείρηση» ως την «οικονομική δραστηριότητα (παραγωγική ή εμπορική που βασίζεται σε δεδομένα περιουσιακά στοιχεία και κεφάλαια και ασκείται υπό την ιδιοκτησία και διαχείριση φυσικού ή νομικού προσώπου για την επίτευξη του μεγαλύτερου δυνατού κέρδους».
[14] Δείτε: Griffin Re, ex p Board of Trade, (1890) 60 LJQB 235.
[15] Δείτε: Smith v. Anderson 15 Ch. D. 258.
[16] Δείτε: Abernethie v A M & J Kleiman Ltd [1969] 2 All ER 790.
[17] Δείτε: Rolls v Miller [1881-85] All ER Rep 915.
[18] Στη Hyde v Sullivan (1956) SR (NSW) 113 at 119 λέχθηκε ότι: «Speaking generally, the phrase 'to carry on a business' means to conduct some form of commercial enterprise, systematically and regularly, with a view to profit and implicit in this idea are the features of continuity and system.»
[19] Ενδιαφέρουσα είναι και η ανάλυση που έγινε στην καναδική απόφαση Re Pszon [1946] 2 DLR 507 at 511, Ont CA όπου λέχθηκαν τα εξής:« As used in various statutes it [the word “business”] involves at least three elements: (1) the occupation of time, attention and labour; (2) the incurring of liabilities to other persons; and (3) the purpose of a livelihood or profit. A person who devotes no time or attention or labour, by himself or by servants or employees, to the working or conduct of the affairs of an enterprise does not carry on the business of such enterprise. He might, for instance, be only financially interested. But to carry on business he must give attention, or perform labour, for the maintenance or furtherance of the undertaking, and devote time to the accomplishment of its objects.»
[20] Δείτε: Παφίτης ν. Νίκου Βασιλείου Βαψή Λτδ (1998) 1Α Α.Α.Δ 16, όπου λέχθηκαν τα εξής: «Στην προκείμενη περίπτωση η αναζήτηση από την εφεσίβλητη καταστήματος του μεγέθους του επιδίκου θα ήταν χωρίς νόημα. Το επίδικο η εφεσίβλητη το χρειαζόταν εξ αιτίας και μόνο της θέσης του στο σύμπλεγμα. Συνεπώς, από τη φύση των πραγμάτων άλλο “ανάλογο κατάστημα” δεν ήταν δυνατό να υπάρχει. Που σημαίνει βέβαια και ότι θα ήταν αδύνατο να εξασφαλιστεί. Η αναζήτηση θα ήταν εν προκειμένω άσκοπη. Ορθά λοιπόν ήταν που το δικαστήριο κατέληξε ότι η εφεσίβλητη δεν είχε υποχρέωση τέτοιας αναζήτησης παρόλον που, όπως προκύπτει από τα όσα αναφέραμε, δεν μπορούμε να ταυτιστούμε με τον τρόπο με τον οποίο το δικαστήριο εξήγησε την κατάληξη.»
[21] Δείτε: Κασάπης ν. Χριστοδούλου (1989) 1E Α.Α.Δ 233.
[22] Στη Cumming v Danson [1942] 2 All ER 653 αναφέρθηκαν τα εξής: «In considering reasonableness under s 3(1), it is, in my opinion, perfectly clear that the duty of the judge is to take into account all relevant circumstances as they exist at the date of the hearing. That he must do in what I venture to call a broad, common-sense way as a man of the world, and come to his conclusion giving such weight as he thinks right to the various factors in the situation. Some factors may have little or no weight, others may be decisive, but it is quite wrong for him to exclude from his consideration matters which he ought to take into account.»
[23] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[24] Μεταξύ άλλων: Χρίστου v. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676, Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.ά. (2009) 1 Α.Α.Δ. 288, Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1Α Α.Α.Δ 676, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου κ.ά. (2006) 1(Α) Α.Α.Δ. 236,Τσιαττές v. Kokis Solomonides (Cartridges Industries) Ltd. (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 974), Wynne v. Mavronicola κλπ (2009) 1(Β) Α.Α.Δ. 1138, Κάτσου ν. Global Capital Ltd, Πολ. Έφ. αρ. 119/2011, ημερ. 12.12.2016, Αργυρίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 56/2012, ημερ. 06/02/2018.
[25] Όπως λέχθηκε στη Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακης Δημοκρατιας, Αγωγή Αρ. 1/2019, ημερομηνίας 28/05/2020: «Όπως είναι άλλωστε παγίως καθιερωμένο η τελική αγόρευση η οποία δεν επικεντρώνεται σε ένα συγκεκριμένο επίδικο θέμα, θεωρείται ότι περιορίζει τα προς απόφαση ζητήματα και όσα δεν αναπτύχθηκαν με την αγόρευση, κρίνονται ότι έχουν εγκαταλειφθεί.»
[26] Δείτε: ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολ. ΄Εφεση Αρ. 105/2014, ημερ. 15/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A443 και Χρίστου ν. Ηροδότου (ανωτέρω).
[27] Η Ιδιοκτήτρια δεν παρουσίασε στοιχεία (π.χ. αποτελέσματα έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας του κτηματολογίου) εκ των οποίων να μπορούν να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα ως προς την πραγματική έκταση της ακίνητης της περιουσίας.
[28] Το δικαίωμα της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής του ανθρώπου και το απαραβίαστο της κατοικίας του, αποτελούν θεμελιώδη ατομικά δικαιώματα που συναρτώνται με την ίδια την ανθρώπινη αξιοπρέπεια, εξ ου και διασφαλίζονται τόσο από τα Άρθρα 15 και 16 του Συντάγματος όσο και από το άρθρο 8 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου.
[29] Δείτε: Lushkin ν. Ρωσίας, Αιτήσεις αρ. 29775/14 and 29967/14, ημερ. 15/12/2020 (απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου).
[30] Δείτε: Σύγγραμμα Δρ. Κ. Παρασκευά, Κυπριακό Συνταγματικό Δίκαιο, σελ. 253.
[31] Δείτε: Κόσμος Λτδ ν. Φυλακτού Λτδ (1992) 1 Α.Α.Δ. 1086.
[32] Δείτε: Ανωτέρω, την ανάλυση που γίνεται στο Μέρος IV, της παρούσας απόφασης (Νομικό Πλαίσιο).
[33] Σημείωση του παρόντος Δικαστηρίου: Στο ίδιο συμπέρασμα οδηγεί και τελολογική ερμηνεία της αναφοράς «δεν ηδυνήθη», αφού αντιπαραβάλλοντας την εν λόγω διατύπωση, προς την πιο ουδέτερη διατύπωση που αφορά την ιδιοκατοίκηση [όπου εκεί πρόκειται για ένα ιδιότυπο βάρος απόδειξης], ήτοι στο κατά πόσον «υπάρχει διαθέσιμον έτερον, ανάλογο και με λογικό ενοίκιο μέρος για να στεγαστεί ο ενοικιαστής» συνάγεται, σαφώς, η πρόθεση του συντάκτη, όσον αφορά την ιδία χρήση καταστήματος, δυνάμει του άρθρου 11(1)(ζ) να εναποθέσει αποκλειστικά στον Ιδιοκτήτη το εν λόγω βάρος απόδειξης.
[34] Πλήρης ανάλυση του θέματος, γίνεται στο σύγγραμμα Δίκαιο της Απόδειξης, Έκδοση 2014, Κεφ. 5 – Γεγονότα Αποδεικνυόμενα Χωρίς Μαρτυρία, (Γ) Δικαστική Γνώση, σελ. 253 κ.ε.
[35] Δείτε: Σχετικά: Φοίβος Μαυρίδης v. Rima J. Dharaghji κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 1013
[36] Επαναλαμβάνεται το πιο σχετικό απόσπασμα από την απόφαση στη Μακρίδης ν. Μιχαηλίδου: «το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο “λογικό ενοίκιο” δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης. Η λογικότητα του ενοικίου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο για εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας.»
[37] Με βάση τον κανονισμό 13(β) του Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμού του 1983, αλλά και τη νομολογία (πχ: Katsiantonis ν. Fragkeskou (1981) 1 CLR 566) το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει ευρύτατη διακριτική εξουσία ως προς την επιδίκαση εξόδων, νοουμένου βεβαίως ότι αυτή η εξουσία ασκείται δικαστικά. Με βάση τη Χάσικος ν. Χαραλαμπίδη (1990) 1 Α.Α.Δ, 389, «η δικαίωση διάδικου δεν συνεπάγεται δαπάνη» και ως αναφέρεται στη Θρασυβούλου v. Arto estate Ltd (1983) 1 Α.Α.Δ 12, «θεωρείται ασύννομο ο διάδικος να επωμίζεται τα έξοδα της υπεράσπισης των δικαιωμάτων του».