ECLI:CY:DEELEM:2023:48
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ – ΠΑΦΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΠΑΦΟΥ
Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και
Δ. Κεμιτζή, Κ. Θεοδώρου, Μελών
Αίτηση αρ.: Ε34/2017
Μεταξύ:
1. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΛΟΡΔΟΣ
2. ΑΡΕΤΗ ΙΩΝΙΔΟΥ
3. ΘΕΚΛΑ ΚΥΡΙΑΚΙΔΟΥ
4. ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΛΟΡΔΟΣ
Αιτητών
και
1. ΡΑΜΕLΑS JEWELLERY LTD, ΗΕ 138155, εκ Πάφου
2. ΕΥΡΟΣ ΗΡΟΔΟΤΟΥ [ ] εκ Πάφου
Καθ’ ων η αίτηση
ΚΑΙ ΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟIΗΘΗΚΕ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 25.10.2019
Μεταξύ:
1. G.D.L. HOLDINGS LIMITED
2. ΑΡΕΤΗ ΙΩΝΙΔΟΥ
3. ΘΕΚΛΑ ΚΥΡΙΑΚΙΔΟΥ
4. ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΛΟΡΔΟΣ
και
1. ΡΑΜΕLΑS JEWELLERY LTD, ΗΕ 138155, εκ Πάφου
2. ΕΥΡΟΣ ΗΡΟΔΟΤΟΥ [ ] εκ Πάφου
Καθ' ων η αίτηση
Ημερομηνία: 26 Μαΐου, 2023
Εμφανίσεις:
Για τους Αιτητές: κα Γεωργία Δημητρίου για κκ. Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για τους Καθ’ ων η αίτηση: κος Αλέξανδρος Αλεξάνδρου
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Με την παρούσα Αίτηση, αξιώνεται η έκδοση από το Δικαστήριο, διατάγματος ανάκτησης της κατοχής δύο καταστημάτων (που βρίσκονται στην Λεωφόρο Ποσειδώνος, στην Κάτω Πάφο (που στο εξής θα αναφέρονται ως “το μίσθιο” ή “τα καταστήματα”), ιδιοκτησίας των ιδίων, τα οποία ενοικιάζει η Καθ’ ης η αίτηση εταιρεία 1.
Οι Αιτητές βασίζουν την απαίτηση τους αυτή στο άρθρο 11(1), (α)[1] του Ν.23/1983 και αξιώνουν επίσης την έκδοση απόφασης σε βάρος των Καθ’ ων η αίτηση, για οφειλόμενα ενοίκια και ενδιάμεσα οφέλη, τόκους, έξοδα και ΦΠΑ. Ο Καθ’ ου η αίτηση 2 ενάγεται ως εγγυητής της Καθ’ ης η αίτηση 1.
Η Αίτηση
Υποστηρίζουν οι Αιτητές ότι το μίσθιο ενοικιάστηκε στους Καθ’ ων η αίτηση 1, με τη σύμβαση ημερ. 31.10.2003. Μετά την εκπνοή της σύμβασης (στις 30.09.2013) οι Καθ’ ων η αίτηση 1 κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, με μηνιαίο τότε ενοίκιο €3.737,52, το οποίο αναλύεται ως εξής:
· Αιτήτρια 2 €845,76 μηνιαία
· Αιτήτρια 3 €845,76 μηνιαία
· Αιτητής 4 €1.023 μηνιαία
Το αρχικό ενοίκιο ήταν Λ.Κ.1.800 και από αυτό θα λάμβανε ο κάθε Αιτητής ¼ μερίδιο. Στην πορεία της ενοικίασης προβλέπονταν αυξήσεις στο συμβατικό ενοίκιο.
Πέραν τούτου, με αίτημα των Καθ’ ων η αίτηση 1, οι Αιτητές παραχωρούσαν μειώσεις στο ενοίκιο που αναλογούσε στα καθένα από αυτούς. Καθυστερούν οι Καθ’ ων η αίτηση να καταβάλουν τα συμφωνηθέντα ενοίκια, με αποτέλεσμα να οφείλουν ενοίκια, ως εξής:
· Στον Αιτητή 1, €64.587,58 (από το έτος 2007 μέχρι την καταχώρηση)
· Στην Αιτήτρια 2, €36.313,80 (από το έτος 2009 μέχρι την καταχώρηση)
· Στην Αιτήτρια 3, €33.828,80 (από το έτος 2009 μέχρι την καταχώρηση)
· Στον Αιτητή 4, €35.377,00 (από το έτος 2013 μέχρι την καταχώρηση)
Παρά την επίδοση σχετικής επιστολής, οι Καθ’ ων η αίτηση 1 παρέλειψαν να εξοφλήσουν τα οφειλόμενα ενοίκια εντός 21 ημερών και συνεχίζουν να κατέχουν το μίσθιο, προκαλώντας έτσι ζημιά στους Αιτητές ύψους €3.737,52, μηνιαίως από την 01.11.2017 και ακόλουθα.
Απαντήσεις
Στις πανομοιότυπες Απαντήσεις τους, οι Καθ’ ων η αίτηση 1 και 2 αρνούνται τις αιτούμενες θεραπείες και τους ισχυρισμούς των Αιτητών (με εξαίρεση την παραδοχή της σύναψης της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης, της χρήσης του μίσθιου ως κοσμηματοπωλείο/ χρυσοχοείο και της λήψης της επιστολής ημερ. 14.07.2017 των συνηγόρων των Αιτητών).
Υποστηρίζουν δε:
(α) την ύπαρξη δεδικασμένου, κωλύματος λόγω συμπεριφοράς και κατάχρησης της διαδικασίας από μέρους των Αιτητών.
(β) ότι οι Καθ’ ων η αίτηση 1 κατέβαλαν στους Αιτητές ποσό €205.032,17 (Λ.Κ.120.000), στην σύναψη της συμφωνίας ενοικίασης για “αέρα”, το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα τους επιστρεφόταν εάν για οποιοδήποτε λόγο ζητείτο η έξωσης της στο μέλλον.
(γ) ότι το μίσθιο βρισκόταν σε πολύ κακή κατάσταση με αποτέλεσμα να απαιτηθούν δαπάνες πέραν των €170.000 (Λ.Κ.100.000) για την επιδιόρθωση του.
(δ) ότι περί το έτος 2011 απαιτήθηκε ανακαίνιση του μίσθιου για την οποία δαπάνησαν οι Καθ’ ων η αίτηση, ποσό €30.000.
(ε) ότι το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο μειώθηκε σταδιακά, με διαδοχικές συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων (στα έτη 2009, 2011 και 2013) και ότι το τελευταίο ενοίκιο ανέρχεται €1.500 μηνιαίως και αυτό καταβάλλεται ανελλιπώς.
(στ) ότι κανένα ποσό ενοικίου οφείλουν οι Καθ’ ων η αίτηση 1 και ο τερματισμός της ενοικίασης είναι παράνομος και άκυρος.
Ανταπαιτούν οι Καθ’ ων η αίτηση 1:
1. Την επιστροφή του ποσού των €205.032,17 (Λ.Κ.120.000, εξαγοράς αέρα και εμπορικής εύνοιας).
2. Ποσό €170.860,14 για τις δαπάνες επιδιόρθωσης του μίσθιου.
3. Ποσό €30.000 για την αναγκαία ανακαίνιση του μίσθιου.
4. Διαζευκτικά, αποζημιώσεις €405.892,31 για διαφυγόντα κέρδη και έξοδα «διακίνησης».
Γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν στην ακροαματική διαδικασία
(α) Η διεύθυνση του μίσθιου, η ιδιοκτησία του, ο χρόνος αποπεράτωσης και ενοικίασης του (πριν την 31.12.1999).
(β) η σύναψη της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερ. 31.10.2003 (για την χρονική περίοδο από 01.10.2003 μέχρι 30.09.2013) και το περιεχόμενο αυτής.
(γ) Η χρήση του μισθίου, ως κοσμηματοπωλείο.
(δ) Ο Καθ’ ου η αίτηση 2 εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις των Καθ’ ων η αίτηση 1, στην προαναφερόμενη σύμβαση ενοικίασης.
(ε) Στην διάρκεια της ενοικίασης οι Αιτητές 2, 3 και 4 ξεχωριστά, σύναψαν προφορικές συμφωνίες αναφορικά με το ύψος του καταβλητέου μηνιαίου ενοικίου.
Ακροαματική διαδικασία:
Αφού ρυθμίστηκε από το Δικαστήριο η διαδικασία (ως προνοείται από την Δ.33, λόγω της ύπαρξης Ανταπαίτησης), οι δυο πλευρές παρουσίασαν μαρτυρία προς υποστήριξη της υπόθεσης τους και απαίτηση και ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν. Παρουσιάστηκαν οχτώ συνολικά μάρτυρες στην ακροαματική διαδικασία (πέντε για τους Αιτητές και τρεις για τους Καθ’ ων η αίτηση) και κατατέθηκε αριθμός εγγράφων, ως τεκμηρίων.
Οι συνήγοροι παρουσίασαν τις τελικές αγορεύσεις τους και η απόφαση επιφυλάχθηκε την 04.07.2022.
Μαρτυρία και αξιολόγηση
Για τους Αιτητές
Η πρώτη μάρτυρας για τους Αιτητές, Ευτυχία Χριστοδούλου (Μ.Α.1),
υπήρξε αξιωματούχος της Αιτήτριας 1 εταιρείας.
Το μίσθιο ανεγέρθηκε και ενοικιάστηκε για πρώτη φορά, πριν την 31.12.1999. O κάθε Αιτητής είναι συνιδιοκτήτης των επίδικων καταστημάτων κατά ¼ μερίδιο. Νοικιάστηκε δυνάμει της συμφωνίας ημερομηνίας 31.10.2003 στoυς Καθ’ ων η αίτηση 1 και χρησιμοποιείται ως κοσμηματοπωλείο. Το μηνιαίο ενοίκιο συμφωνήθηκε αρχικά σε €3.075,48 (Λ.Κ.1.800) με σταδιακή αύξηση στο ποσό των €4.092,10 από την 01.11.2012.
Κατά την σύναψη συμφωνίας ενοικίασης ο κάθε ιδιοκτήτης, παρουσίασε τον δικό του τραπεζικό λογαριασμό, για την είσπραξη του δικού του (1/4) μεριδίου. Στην πορεία της ενοικίασης το μηνιαίο αυτό ενοίκιο μεταβλήθηκε, με εκπτώσεις που έγιναν από κάποιους Αιτητές και το μηνιαίο ενοίκιο διαφέρει ανάλογα με τον κάθε Αιτητή ως εξής:
A. Αιτήτρια 1 €1.023 μηνιαίως.
Β. Αιτήτρια 2 €845,76 μηνιαίως.
Γ. Αιτήτρια 3 €845,76 μηνιαίως.
Δ. Αιτητή 4 €1.023 μηνιαίως.
Ως αποτέλεσμα, στην Αιτήτρια 1 οφείλονται ενοίκια €64.587,59 (που ανατρέχουν στον Φεβρουάριο του 2005) έτος 2007), στην Αιτήτρια 2 οφείλονται ενοίκια €36.313,80 (και αφορούν την χρονική περίοδο από το έτος 2009 μέχρι την καταχώριση της Αίτησης) και στην Αιτήτρια 3, για την ίδια περίοδο, οφείλονται ενοίκια ύψους €33.828, 80. Στον Αιτητή 4 οφείλονται ενοίκια από το έτος 2013 μέχρι την καταχώριση της αίτησης, ύψους €35.377.
Η Αιτήτρια 1 ή ο προκάτοχος της, ουδέποτε παραχώρησαν έκπτωση στο ενοίκιο που τους αναλογεί. Αρχικά καταβάλλονταν σε αυτούς €1.023,00 μηνιαίως ενώ από τις 19.08.2009 το ποσό μειώθηκε σε €625 και από την 15.03.2013, οι πληρωμές μειώθηκαν περαιτέρω σε €375 μηνιαίως. Γίνονταν οχλήσεις για την καταβολή των οφειλόμενων ποσών, τα οποία κατά την καταχώριση της παρούσας Αίτησης ανέρχονταν σε €64.587,59.
Η παράλειψη των Καθ’ ων η αίτηση 1 να καταβάλουν το οφειλόμενο ποσό οδήγησε στην αποστολή της ειδοποίησης ημερομηνίας 14.07.2017, η οποία επιδόθηκε την 01.08.2017 και με αυτήν κλήθηκαν να εξοφλήσουν την οφειλή τους, εντός 21 ημερών. Οι Καθ’ ων η αίτηση δεν συμμορφώθηκαν και ακολούθησε η καταχώριση της Αίτησης έξωσης. Συνεχίζουν να κατέχουν το μίσθιο οι Καθ’ ων η αίτηση 1, χωρίς να έχουν πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια και προκαλούν απώλεια στους Αιτητές που ανέρχεται σε €3.737,52 μηνιαίως από την 01.11.2017.
Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας αναφέρθηκε στο Τεκμήριο 5 (κατάσταση ενοικίων της οποίας η σύνταξη ξεκίνησε στο έτος 2003 και εξελίχθηκε στα σημερινά δεδομένα). Ερωτήθηκε για την διάσταση που παρατηρείται μεταξύ αυτής της κατάστασης και της γραπτής της δήλωσης (παράγραφος 7) και υποστήριξε ότι το ορθό οφειλόμενο ποσό είναι αυτό που προκύπτει από το Τεκμήριο 5, το οποίο έχει ελεγχθεί και με τις τραπεζικές καταστάσεις.
Στην παρούσα διαδικασία, εκπροσωπεί μόνο την Αιτήτρια 1, αλλά έχει λάβει και πληροφορίες από τους Αιτητές 2, 3 και 4. Στην Αιτήτρια 1, τα ενοίκια καταβάλλονταν κανονικά, μέχρι τον Φεβρουάριο του 2005. Ακολούθως ξεκίνησαν οι καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα στο τέλος του 2007 να οφείλονται 5 ενοίκια, τα οποία μεταφέρθηκαν στο έτος 2008. Από τις 19.08.2009, τα ποσά που πλήρωναν οι Καθ’ ων η αίτηση λαμβάνονταν έναντι λογαριασμού και χωρίς να εξοφλούνται συγκεκριμένοι μήνες, διότι ήταν πάντοτε χαμηλότερα από το ύψος του ενοικίου. Από τις 15.05.2013, καταβάλλεται ποσό €375,00 (αντί €1.023).
Η απαίτηση της Αιτήτριας 1, αφορά την οφειλή μέχρι την καταχώρηση της Αίτησης.
Τα οφειλόμενα προς την Αιτήτρια 1 ποσά, διαμορφώθηκαν ως εξής:
· Στις 05.12.2015 οφείλονταν €71.122,06.
· Στις 30.12.2016 το ποσό ανερχόταν σε €87.873,17.
· Στις 02.10.2017 (χρόνος καταχώρισης της παρούσας Αίτησης) το ποσό αυτό ήταν €101.628,39.
Στην υποβολή ότι η πλειοψηφία των τριών από τους τέσσερεις συνιδιοκτήτες συμφώνησαν σε διαδοχικές μειώσεις ενοικίου, η μάρτυρας απάντησε ότι, το ενοίκιο ανερχόταν από την 01.10.2012 σε €4.092,10, δηλαδή €1.023 για τον κάθε ιδιοκτήτη. Κατά την ετοιμασία της υπόθεσης, έλαβε ενημέρωση ότι οι Αιτήτριες 2 και 3, αξιώνουν μόνο €845,76 μηνιαίως ως ενοίκιο.
Για το γεγονός της μείωσης του ενοικίου ενημερώθηκε από την Μ.Κ.1, όταν συναντήθηκαν στο μίσθιο (στο έτος 2011). Εφόσον ο κάθε συνιδιοκτήτης εκπροσωπούσε το δικό του συμφέρον, ενημερώθηκε ότι έγιναν χωριστές συμφωνίες μείωσης ενοικίου χωρίς όμως δέσμευση του ενός ιδιοκτήτη από τον άλλο. Οι υπόλοιποι Αιτητές, παραχώρησαν προσωρινές μειώσεις σε σχέση με το δικό τους μερίδιο (ως τα Τεκμήρια 8, 9 και 10). Με την Αιτήτρια 1 καμία τέτοια συμφωνία είχε συναφθεί, παρά το ότι κάλεσε τους Καθ’ ων η αίτηση 1 σε συνάντηση, διότι δεν υπήρξε ανταπόκριση από αυτούς.
Αναφέρθηκε επίσης στην προηγηθείσα Αίτηση έξωσης (Ε5/2012, Τεκμήριο 11) που είχε καταχωρηθεί στο παρόν Δικαστήριο από τον Κωνσταντίνο Λόρδο, εναντίον των Καθ’ ων η αίτηση 1. Είχε προηγηθεί, στις 25.06.2009, τερματισμός της σύμβαση ενοικίασης από τον Κ.Λ. Εφόσον όμως καταβλήθηκαν κάποια ποσά, ο τερματισμός ανακλήθηκε. Στις 24.06.2011 στάλθηκε νέα επιστολή τερματισμού, προκειμένου να καταχωρηθεί η Αίτηση Ε5/2012, στην οποία οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες προστέθηκαν αργότερα. Στον αρχικό Αιτητή 1 οφείλονταν, κατά το έτος 2011, ποσό €25.883,53.
Συμφώνησε ότι στην Αίτηση έξωσης Ε5/2012 ο Αιτητής 1 βεβαίωνε πως δεν υπήρχαν οφειλόμενα ενοίκια μέχρι τον Νοέμβριο του 2009 και ότι αυτό βρίσκεται σε αντίφαση με την δική της κατάθεση (γραπτή δήλωση, παράγραφος 7).
Υποστήριξε ως αληθή την γραπτή δήλωση της και ότι η διάσταση που παρατηρείται μεταξύ αυτής και του τεκμηρίου 5, σε σχέση με το οφειλόμενο ποσό κατά την 02.10.2017, οφείλεται στην προσθήκη των υπολογισμένων τόκων (στο Τεκμήριο 5).
Τα ενδιάμεσα κέρδη που οφείλονται στην Αιτήτρια 1 είναι €930 (από 01.12.11 μέχρι 30.09.11) και €1.023 (από 01.10.2012 και ακόλουθα) διότι αυτό προνοείται στην συμφωνία. Δεν στάλθηκε επιστολή διαμαρτυρίας όταν ξεκίνησαν οι μειώσεις στα καταβλητέα ποσά.
Αναφέρθηκε η μάρτυρας και στην κατάσταση του μίσθιου, υποστηρίζοντας ότι σε αυτό λειτουργούσαν προηγουμένως γραφεία και επομένως δεν θα μπορούσε να ήταν ημιτελές. Οι ιδιοκτήτες καμία γνώση είχαν για την επιδιόρθωση φυσικών φθορών κατά το 2011.
Αξιολόγηση μαρτυρίας M.A.1
Η Μ.Α.1 μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση, διότι εντοπίζω τα εξής στην μαρτυρία της:
Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία της, βρίσκω ότι η Μ.Κ.1 υπήρξε ειλικρινής μάρτυρας. Σκιαγράφησε με σαφήνεια τον τρόπο που οι Αιτητές διαχειρίστηκαν τα ζητήματα της ενοικίασης παραδέχθηκε την διάσταση που υπήρχε μεταξύ διαφόρων τεκμηρίων, σε σχέση με την οφειλή στους Αιτητές 1.
Απαντούσε άμεσα και φυσιολογικά και δεν διαπιστώνω σημαντικά κενά ή αντιφάσεις στην μαρτυρία της (με εξαίρεση τα πιο πάνω).
Η δεύτερη μάρτυρας των Αιτητών, Μ.Α.2, Μυροφόρα Σωτηρίου Σωφρονίου, εργάζεται στο Λογιστήριο της εταιρείας D.G LORDOS ESTATES LIMITED, η οποία έχει εκχωρήσει στον Αιτητή 4 το δικαίωμα κάρπωσης και εκμετάλλευσης του δικού της μεριδίου στο μίσθιο. Αναφέρθηκε στην επίδικη σύμβαση ενοικίασης και επανέλαβε, τα όσα η Μ.Α.1 ανέφερε σε σχέση με το ύψος του αρχικού και του τελικού ενοικίου που αντιστοιχεί στον κάθε ένα από τους Αιτητές. Βρίσκεται σε επικοινωνία με όλους τους Αιτητές και γνωρίζει ότι το συνολικό οφειλόμενο προς αυτούς ποσό ενοικίου ανέρχεται σε €170.104,19.
Αναφέρθηκε επίσης στην αποστολή της ειδοποίησης ημερομηνίας 14.07.2017 και στην παράλειψη των Καθ’ ων η αίτηση να συμμορφωθούν με το περιεχόμενο της. Το ποσό της απώλειας των Καθ’ ων η αίτηση ανέρχεται σε €3.737,52 μηνιαίως από 01.11.2017.
Απέρριψε τον ισχυρισμό των Καθ’ ων η αίτηση ότι κατέβαλαν στην έναρξη της ενοικίασης ποσό Λ.Κ.120.000 στους Αιτητές και ότι το μίσθιο ήταν ημιτελές. Αυτό
Αξιολόγηση Μ.Α.2
Ισχύουν και σε αυτή την περίπτωση τα όσα αναφέρω πιο πάνω, για την Μ.Α.1. Εξέφρασε και αυτή η μάρτυρας γνώμη για νομικά και πραγματικά ζητήματα. Αποδέχομαι ότι ήταν το άτομο που έλεγξε και ολοκλήρωσε τις καταστάσεις Τεκμήρια 19, 20, 21 και 24, η αξιοπιστία όμως των τεκμηρίων 19 και 20, ανατράπηκε από τους Αιτητές 3 και 4.
Ως προς τα λοιπά, μου έχει κάνει καλή εντύπωση η Μ.Α.2, αφού δεν διαπιστώνω σημαντικά κενά ή αντιφάσεις στην μαρτυρία της. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία της.
Οι επόμενοι μάρτυρες των Αιτητών, Αίτητές 2, 3 και 4 κλήθηκαν από τους Καθ’ ων η αίτηση, για αντεξέταση, δυνάμει σχετικών διαταγμάτων του Δικαστηρίου.
Η Αιτήτρια 3, Μ.Α.3, αντεξεταζόμενη έκανε μία ιστορική αναδρομή στην δική της σχέση με τους Καθ’ ων η αίτηση 1. Ανέφερε ότι η δική της απαίτηση κατά τον Ιούλιο του 2017 ανερχόταν σε €29.650. Είχε προηγηθεί η διαγραφή 18 μηνιαίων ενοικίων που αφορούσαν την χρονική περίοδο 2003-2009, τα οποία ενοίκια ανταλλάχθηκαν με κοσμήματα, με αποτέλεσμα να παραμείνει χρεωστικό υπόλοιπο, μόνο €884. Ακολούθησε η πρώτη συμφωνία μείωσης του ενοικίου, τον Αύγουστο του 2009. Ήταν προφορική και αφορούσε την προσωρινή μείωση του δικού της μόνο μεριδίου στο ενοίκιο. Αυτό μειώθηκε από €845, στο ποσό των €625 μηνιαίως, μέχρι τον Απρίλιο του 2012. Σχετική βεβαίωση δόθηκε στους Καθ’ ων η αίτηση 1, το 2012.
Το μηνιαίο ενοίκιο θα επέστρεφε, μετά την 30.04.2012, στο προηγούμενο ποσό (€845 μηνιαίως). Δεν στάλθηκε κάποια ειδοποίηση στους Καθ’ ων η αίτηση 1, αφού η βεβαίωση (Τεκμήριο 23), ήταν ξεκάθαρη. Οι Καθ’ ων η αίτηση αυθαίρετα συνέχισαν να καταβάλουν το ποσό των €625 μέχρι τον Δεκέμβριο του 2012, οπότε και πάλι αυθαίρετα μείωσαν περαιτέρω το ποσό σε €500. Μετά από 4 μήνες μείωσαν και άλλο το ποσό, σε €375. Ούτε, όμως, το ποσό αυτό καταβάλλουν με συνέπεια.
Παρέπεμψε στο Τεκμήριο 24, όπου υπέδειξε τους μήνες που οι Καθ’ ων η αίτηση κανένα ποσό κατέβαλαν. Δεν αποδέχθηκε την υποβολή ότι τα Τεκμήρια 21 και 24 περιέχουν λάθη.
Ουδέποτε αποδέχθηκε η ίδια αυτές τις μειώσεις και οχλούσε προφορικά τους Καθ’ ων η αίτηση 1. Η τελευταία συνομιλία με την Διευθύντρια των Καθ’ ων η αίτηση έγινε το 2019.
Δεν θυμόταν οτιδήποτε για την συμμετοχή της στην Αίτηση Ε5/2012. Αντιμετώπιζε προσωπικά προβλήματα το 2015 και δεν ήταν σε θέση να ασχοληθεί προσωπικά με αυτό το ζήτημα.
Αναφερόμενη στα Τεκμήρια 21 και 24, που κατέθεσε η Μ.Α.2 (Λογιστικές Καταστάσεις) διευκρίνισε ότι αυτά ετοιμάστηκαν με τη συνεργασία του Λογιστηρίου της ιδίας, με το Λογιστήριο του αδελφού της (Αιτητή 4). Έδωσε η ίδια οδηγίες στην Μ.Α.2 να παρουσιαστεί στο Δικαστήριο ως μάρτυρας, για να αναφερθεί όμως στη δική της μόνο απαίτηση. Το τι έκαναν οι άλλοι Αιτητές, ήταν δικό τους θέμα.
Ως προς την κατάσταση του μίσθιου, η μάρτυρας υποστήριξε ότι αυτή ήταν άριστη, διότι υπήρξε το γραφείο πωλήσεων των προηγούμενων ιδιοκτητών. Οι επιδιορθώσεις που επικαλούνται οι Καθ’ ων η αίτηση, αφορούσαν την μετατροπή του μίσθιου σε κοσμηματοπωλείο. Αρνήθηκε επίσης ότι, οι Αιτητές εισέπραξαν οποιοδήποτε ποσό, ως αέρα, κατά την ενοικίαση του μίσθιου.
Αξιολόγηση Μ.Α.3
Η Μ.Α.3 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Η διατύπωση, ωστόσο, συμπερασμάτων και η έκφραση γνώμης για νομικά και πραγματικά ζητήματα (όπως το νομικό ζήτημα της σύναψης χωριστών συμφωνιών από τους Αιτητές και της κατάστασης του μίσθιου) δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτά.
Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία της ως ειλικρινή, αφού είχε προσωπική γνώση των γεγονότων και απαντούσε άμεσα και φυσιολογικά παρά την μακρά αντεξέταση της. Αποδέχομαι ότι αδυνατούσε να ανακαλέσει τα γεγονότα σχετικά με τη συμμετοχή της στην Αίτηση Ε5/2012 (διότι αντιμετώπιζε σημαντικό προσωπικό πρόβλημα).
Ο Αιτητής 4 υπήρξε ο τέταρτος μάρτυρας Αιτητών (Μ.Α.4). Ο ίδιος, είχε καταχωρήσει προγενέστερα αγωγή εναντίον των Καθ’ ων η αίτηση 1 (στο έτος 2008), για τα οφειλόμενα προς αυτόν ενοίκια (για τα έτη 2003 – 2008). Εκδόθηκε, τότε, απόφαση υπέρ του.
Ακολούθως, συμφώνησε μείωση του μηναίου ενοικίου ως τα Τ.12 και 17. Από τον Σεπτέμβριο 2009 το ποσό καθορίστηκε σε €625 μηνιαίως και στη συνέχεια μειώθηκε σε €500 (από την 1.11.2012 μέχρι την 30.4.2013). Ακολούθως, το ενοίκιο αυξήθηκε σε €625 (από την 01.05.2013 μέχρι 30.09.2013) και από την 01.10.2013 ανήλθε σε €1.023.
Οι Καθ’ ων η αίτηση 1 όμως, από τον Μάιο του 2013, μείωσαν αυθαίρετα το ποσό που του κατέβαλλαν σε €375 μηνιαίως. Ο ίδιος απαιτεί τα ποσά που συμφωνήθηκαν και από την 01.10.2013 το ποσό €1.023 μηνιαίως.
Στην επιστολή 17.06.2013 (μέρος του Τ.17) εκ λάθους αναγράφεται η φράση “υφιστάμενη συμφωνία”, η οποία παραπέμπει στο ποσό των €625, αντί “προηγηθείσα συμφωνία” που είναι το ορθό και αφορά το ποσό των €1.023 μηνιαίως.
Οι Καθ’ ων η αίτηση 1, δεν έχουν καταβάλει ούτε καν ποσό των €375, για 8 και πλέον μήνες. Αποδέχθηκε ότι ενώ την περίοδο Ιουνίου – Σεπτεμβρίου 2019 οι Καθ’ ων η αίτηση 1 του κατέβαλλαν €845 κάθε μήνα, ενώ το καταβλητέο ποσό ήταν €625.
Αρνήθηκε συμμετοχή στην Αίτηση Ε5/2012, αφού είχε προωθήσει τη δική του αγωγή, στο 2008. Το τεκμήριο 19 ετοιμάστηκε από την Μ.Α.2, η οποία και εντόπισε ένα λάθος στην τελική πρόσθεση.
Αρνήθηκε την είσπραξη του ποσού των Λ.Κ.120.000, ως επίσης και ότι κατά την έναρξη της ενοικίασης το μίσθιο έχρηζε επιδιορθώσεων.
Αξιολόγηση Μ.Α. 4
Ο Μ.Α. 4 μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Αρνήθηκε ενεργή συμμετοχή στην σύνταξη της κατάστασης αναφορικά με τα οφειλόμενα προς αυτόν ενοίκια, παραπέμποντας στην Μ.Α.2, η οποία όμως ενεργούσε με δικές του οδηγίες. Η αναφορά του στις διαδοχικές αλλαγές στο ποσό που εισέπραττε συνάδει μερικώς μόνο με τα έγγραφα που κατατέθηκαν.
Συγκεκριμένα, ενώ από το Τ.17 επιβεβαιώνεται η μείωση από τον Σεπτέμβριο του 2009 σε €625 μηνιαίως, ως επίσης και η περαιτέρω μείωση σε €500 από την 1.11.2012 καθώς και η επαναφορά σε €625 από τον Μάιο 2013, η αύξηση στο ποσό των €1.023 παραμένει μετέωρη, διότι επικράτησε σύγχυση. Ενώ στην επιστολή ημερ. 7.10.2015[2] καλούνται οι Καθ’ ων η αίτηση 1 να τηρήσουν την “υφιστάμενη συμφωνία των €625/μήνα”, ο μάρτυρας (σε σχετική υπόδειξη) αναφέρει ότι το σωστό ποσό είναι €1.023.
Αυτό όμως βρίσκεται σε φανερή αντίφαση με την συμφωνία ημερ. 21.12.2012[3], όπου συμφωνήθηκε ότι το καταβλητέο ενοίκιο αναφορικά με τον Αιτητή 4, θα επανερχόταν τον Μάϊο του 2013 σε €625, χωρίς χρονικό όριο ή άλλους όρους.
Δεν αποδέχομαι την μαρτυρία του Μ.Κ.4 αναφορικά με τις μεταβολές στο καταβλητέο ενοίκιο από τον Μάιο του 2013 και ακόλουθα. Δεν αποδέχομαι επίσης την μαρτυρία γνώμης που εξέφρασε για τα νομικά και πραγματικά ζητήματα. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Αιτητή 4 διότι δεν διαπιστώνω σε αυτήν άλλες σημαντικές αντιφάσεις, παρά την έντονη αντεξέταση του.
Η Αιτήτρια 2, παρουσιάστηκε ως Μ.Α.5. Αναφέρθηκε στην συμφωνία διαγραφής του χρέους με αντάλλαγμα τα κοσμήματα και την συμφωνία για μείωση «του δικού της ενοικίου» από €845 σε €625 για την περίοδο από 01.08.2009 μέχρι την 30.04.2012 (ως η συμφωνία με την Αιτήτρια 3). Ο κάθε ιδιοκτήτης έκανε ότι ήθελε με το μερίδιο του.
Εξέδωσε τη βεβαίωση, Τ.22, για αυτή τη συμφωνία. Από τον Μάιο του 2012 όμως συνέχισαν οι μειωμένες πληρωμές και η ίδια οχλούσε την Μ.Κ.1, χωρίς αποτέλεσμα, ενώ το ποσό μειώθηκε περαιτέρω και αυθαίρετα σε €500, το οποίο τελικά αποδέχθηκε η ίδια (λόγω της αποδοχής του από τον Αιτητή 4), αλλά ήταν μια προσωρινή μόνο διευκόλυνση, για 5 μήνες. Τοποθέτησε χρονικά την συγκατάθεση της στην μείωση σε €500, «πριν τον 3ο του 2013». (Την μείωση αυτή δεν την ανέφερε στην Μ.Α.2 που ετοίμασε και παρουσίασε το Τ.20)., Στους 3 μήνες οι Καθ’ ων η αίτηση μείωσαν και άλλο το ποσό, σε €375, υποστηρίζοντας ότι €1.500 ήταν το δίκαιο ενοίκιο των καταστημάτων. Αυτό το ποσό δεν έγινε ποτέ αποδεκτό.
Αποδέχθηκε ότι στο Τ.26 (επιστολή ημερ. 26.05.2017) έχουν γίνει λάθη, αποδίδοντας τα στο γεγονός ότι το ποσό του ενοικίου άλλαζε συνεχώς και η Μ.Κ.1 κατέθετε ότι ποσό ήθελε, όποτε ήθελε, με αποτέλεσμα να απαιτείται έρευνα.
Της υποδείχθηκαν λάθη και στη σύγκριση των Τ.26 και 20, όπου δεν διαφώνησε μεν, αλλά υποστήριξε ότι «από την συνολική εικόνα» προκύπτει η φανερή ασυνέπεια των Καθ’ ων η αίτηση. Στην διάρκεια κάποιων ετών (τα οποία υπέδειξε) έγιναν λιγότερες από 12 μηνιαίες πληρωμές. Υπήρχαν συνεχώς καθυστερημένα ενοίκια, με αποτέλεσμα ο κάθε επόμενος χρόνος να καλύπτει λογιστικά, τις καθυστερήσεις του προηγούμενου. Το Τ.20 τηρείτο κανονικά από την Μ.Α.2 με στοιχεία που η ίδια της έδινε.
Αρνήθηκε ότι είχε ενεργή συμμετοχή στην Αίτηση Ε5/2012.
Αξιολόγηση Μ.Α.5
Στο ίδιο μοτίβο με τους Μ.Α.1, 2, 3 και 4 κινήθηκε και η μαρτυρία της Αιτήτριας 2. Διατύπωσε και αυτή μαρτυρία γνώμης για νομικά (“ο κάθε ιδιοκτήτης ενεργούσε για τον εαυτό του”) και πραγματικά (κατάσταση του μίσθιου) ζητήματα, η οποία θα αγνοηθεί.
Η παραδοχή της ότι υπήρξαν λάθη στις καταγραφές των καταστάσεων που την αφορούν, αποδόμησε την αξιοπιστία του τεκμηρίου 20.
Η άρνηση της συμμετοχής της στην Αίτηση Ε5/2012, ανατρέπεται από τα τεκμήρια που κατέθεσε η Πρωτοκολλητής, δεν διαπιστώνω ωστόσο να αποτελεί σημαντική αντίφαση, ώστε να επηρεάζει την αξιοπιστία της μάρτυρος.
Με εξαίρεση τα όσα αναφέρω πιο πάνω, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία της Μ.Α.5. ως ειλικρινή. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι υπήρξε αρκετά ειλικρινής, ώστε να παραδεχθεί ότι υπάρχουν λανθασμένες καταχωρήσεις στην κατάσταση λογαριασμού των ενοικίων που η ίδια εισέπραττε. Δεν υπέπεσε σε σημαντικές αντιφάσεις, ενώ απαντούσε στις ερωτήσεις άμεσα και με ευθύτητα.
Μαρτυρία Καθ’ ων η αίτηση:
H πρώτη μάρτυρας για τους Καθ’ ων η αίτηση, διευθύντρια αυτών, Πάμελα Εθελοντή, αναφέρεται στην γραπτή της δήλωση, στην σχέση της με τους Καθ’ ων η αίτηση 1, στην σύναψη της επίδικης σύμβασης, στην καταβολή ποσού Λ.Κ.120.000 ως “αέρα” στον Αιτητή 1 και στην προφορική συμφωνία για επιστροφή του ποσού αυτού μαζί με τις δαπάνες των επιδιορθώσεων στους Καθ’ ων η αίτηση 1, εάν ζητείτο η έξωση τους για οποιοδήποτε λόγο.
Αναφέρθηκε επίσης στην κατάσταση του μίσθιου κατά τον χρόνο της ενοικίασης του, την οποία χαρακτήρισε άθλια, εξηγώντας ότι το μίσθιο δεν είχε πατώματα, πόρτες, ούτε ηλεκτρολογική εγκατάσταση και για τη επιδιόρθωση του δαπανήθηκε ποσό πέραν των Λ.Κ.100.000. Στην επιδιόρθωση, βοήθησε ο σύζυγος της, Καθ’ ου η αίτηση 2, ο οποίος επίσης βοήθησε στην ανακαίνιση του μίσθιου στο έτος 2011 (όταν παρουσίασε λειτουργικά προβλήματα).
Τυχούσα έξωση θα συνεπάγεται, απώλεια κερδών και έξοδα μετακίνησης, πέραν των €405.892,31.
Στα έτη 2006 – 2007 ο κύκλος εργασιών των Καθ’ ων η αίτηση 1 παρουσίασε σημαντική μείωση, με αποτέλεσμα την καθυστέρηση στην καταβολή ενοικίων και την καταχώρηση αγωγής από τον Αιτητή 4. Τακτοποιήθηκαν, στην συνέχεια οι οφειλές, με την καταβολή αντίστοιχης αξίας κοσμημάτων στους Αιτητές 2, 3 και 4.
Στο έτος 2008, λόγω οικονομικών δυσκολιών, ζήτησε από τους Αιτητές 2, 3 και 4 την μείωση του ενοικίου. Συμφωνήθηκε η μείωση στο ποσό των €2.500 μηνιαίως από τον Αύγουστο του 2009 και στην βάση αυτής της συμφωνίας, ξεκίνησε η καταβολή ποσού €625 στον κάθε Αιτητή. Ακολούθησε νέα συμφωνία με τους Αιτητές 2, 3 και 4 για μείωση του ενοικίου τον Οκτώβριο του 2012 σε €2.000 μηνιαίως και περαιτέρω μείωση τον Απρίλιο του 2013 (λόγω της τότε οικονομικής ύφεσης) σε €1.500.
Όλες οι συμφωνίες έγιναν με τους Αιτητές 2, 3 και 4, με τη συναίνεση του Αιτητή 1. Σε καμία περίπτωση καθόριζαν συγκεκριμένη διάρκεια. Εκδόθηκαν σχετικές βεβαιώσεις από τους Αιτητές, με εξαίρεση την τελευταία συμφωνία. Το ποσό που κατέθετε ήταν πάντα το ίδιο για όλους τους Αιτητές (1/4 του εκάστοτε συμφωνηθέντος ποσού) και λαμβάνονταν, από όλους, χωρίς διαμαρτυρία.
Στην επιστολή των Αιτητών ημερ. 14.07.2017, απάντησε ο συνήγορος των Καθ’ ων η αίτηση 1, απορρίπτοντας το περιεχόμενο της, ενώ κανένα καθυστερημένο ενοίκιο υπάρχει.
Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας ανέφερε ότι το μίσθιο επιλέγηκε για ενοικίαση λόγω της καλής τοποθεσίας του και ότι οι διαπραγματεύσεις διήρκησαν 2 -3 μήνες. Οι υπόλοιπες μονάδες στο επίδικο κτίριο ήταν ήδη νοικιασμένες, ωστόσο το μίσθιο ήταν ημιτελές. Παρά την κακή του κατάσταση το επέλεξε ως κατάλληλο. Η ανακαίνιση απαιτείτο άσχετα με την χρήση ως κοσμηματοπωλείο. Σε αυτό τοποθετήθηκαν, πατώματα, γυψοσανίδες, καλώδια, κάμερες, βιτρίνες.
Η καταβολή στους ιδιοκτήτες ποσού “αέρα” ήταν κάτι που συνηθιζόταν την τότε εποχή. Δεν περιλήφθηκε στην συμφωνία διότι η συναλλαγή ήταν παράνομη και το γνώριζαν όλοι, αφού για τα χρήματα δεν εκδόθηκε απόδειξη είσπραξης.
Η ανακαίνιση του 2011 ήταν αναγκαία λόγω ζημιάς στις γυψοσανίδες και στο φωτισμό από υγρασία που προερχόταν από τους πάνω ορόφους. Είχε αποταθεί πολλές φορές στου Αιτητές πριν την ανακαίνιση αλλά δεν έδειξαν ενδιαφέρον για να επιδιορθώσουν το μίσθιο. Βοήθησε και τότε ο σύζυγος της.
Αποδέχθηκε ότι στην διευθέτηση των ενοικίων με τα κοσμήματα (το 2009) δεν συμμετείχαν οι Αιτητές 1. Η τελευταία μείωση του ενοικίου, το 2013, συμφωνήθηκε με τους Αιτητές 2, 3 και 4, σε συνάντηση που είχαν οι τέσσερεις τους στο μίσθιο (σε άγνωστη ημερομηνία).
Αρνήθηκε την υποβολή ότι οι Καθ’ ων η αίτηση 1 δεν είναι συνεπείς με την καταβολή του ποσού των €375, υποστηρίζοντας ότι σε περίπτωση καθυστέρησης το ποσό συμπληρωνόταν αργότερα. Προς ενίσχυση της θέσης της, επικαλέστηκε αρχικά το Τ.5, την ορθότητα του οποίου ακολούθως αρνήθηκε.
Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Κ.1
Η Μ.Κ.1 δεν μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση, για τους πιο κάτω λόγους:
(α) Πρόβαλε το ζήτημα της κακής κατάστασης των καταστημάτων, αναγνωρίζοντας παράλληλα ότι η ίδια τα επέλεξε ως κατάλληλα για το σκοπό της εργασίας της και ότι είχε αποδεχθεί, άνευ όρων την όποια κατάσταση τους (διότι υπερείχε η πλεονεκτική τοποθεσία τους). Η περιγραφή της κατάστασης του μίσθιου έχει παραμείνει μετέωρη. Δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία ειδικού που να επιβεβαιώνει την κατάσταση του μίσθιου, σε οποιοδήποτε στάδιο της επίδικης ενοικίασης. Δεν παρουσιάστηκαν ούτε οι τεχνικοί που κατ’ ισχυρισμό αποκατέστησαν τις φθορές στο μίσθιο (ή οποιοσδήποτε από αυτούς) για να επιβεβαιώσουν τα λεχθέντα της μάρτυρος, ούτε η ίδια ότι κατέχει γνώσεις σχετικές με την αποκατάσταση φθορών σε οικοδομές.
Πέραν τούτου, η αναφορά στην κακή κατάσταση του μίσθιου, βρίσκεται και σε αντίθεση με το περιεχόμενο της σύμβασης ενοικίασης.
(β) Ασαφής, αβέβαιη και αόριστη υπήρξε η αναφορά της Μ.Κ.1 σε εξαγορά “αέρα” ύψους Λ.Κ.120.000. Η δε περιγραφή της ως μη νόμιμη συναλλαγή, δεν ρίχνει φως στο όλο ζήτημα. Στο δικόγραφο, περιέχεται η λακωνική αναφορά “εξαγορά αέρα και εμπορικής εύνοιας”. Τι συμφωνήθηκε προφορικά μεταξύ των διαδίκων, για το ζήτημα αυτό δεν διευκρινίζεται. Η γενική αναφορά σε προφορική συμφωνία για επιστροφή του ποσού και των δαπανών επιδιόρθωση παρέμεινε μετέωρη.
Μόνο εικασίες και αβέβαια συμπεράσματά μπορούν να εξαχθούν από την αναφορά της Μ.Κ.1 σε χρήματα που δόθηκαν χωρίς καταγραφή. Διαπιστώνω ότι η μάρτυρας μέσα από το νεφελώδες αυτό σκηνικό που έχει παρουσιάσει, επιλέγει να υποστηρίξει την πιο επωφελή για τους Καθ’ ων η αίτηση εκδοχή. Ότι δηλαδή το ποσό παραδόθηκε στους Αιτητές και ήταν επιστρεπτέο, χωρίς να εξηγεί, σε κανένα στάδιο της μαρτυρίας της, τι ακριβώς διαμείφθηκε.
Απορρίπτω την μαρτυρία αυτή και για τον λόγο ότι αποτελεί ανεπίτρεπτη προσπάθεια τροποποίησης των όρων της έγγραφης συμφωνίας[4].
(γ) Αναφέρθηκε στην “συνολική” διευθέτηση της οφειλής των Καθ’ ων η αίτηση το 2009 (με την παράδοση ίσης αξίας κοσμημάτων), παραλείποντας να αναφέρει ότι σε αυτήν δε συμμετείχε ο τότε συνιδιοκτήτης Κ. Λόρδος. Αργότερα παραδέχθηκε ότι δεν συνομιλούσε με τον Κ.Λ.
(δ) Επικαλείτο τα διάφορα έγγραφα που οι Αιτητές παρουσίασαν, ανάλογα με το επιχείρημα που ήθελε να προβάλει, αλλά στην συνέχεια ανέτρεπε τον εαυτό της. Αναφέρομαι συγκεκριμένα στην επίκληση
(ε) Δεν έχω πειστεί για την ύπαρξη «συμφωνίας» για μείωση του ενοικίου σε €1.500, αφού καμία υποστηρικτική μαρτυρία έχει παρουσιαστεί.
Τα πιο πάνω αποτελούν χαρακτηριστικά της κατάθεσης της Μ.Κ.1, η οποία βρίθει από κενά, ανακρίβειες και αντιφάσεις, σε βαθμό που κλονίζουν την αξιοπιστία της. Έχω αποκομίσει από την μάρτυρα, την εντύπωση ότι παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο με μοναδικό σκοπό να βοηθήσει την υπόθεση των Καθ’ ων η αίτηση.
Παρόλα αυτά διακρίνω ότι στην κατάθεση της Μ.Κ.1 περιλαμβάνονται και γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν. Η μαρτυρία της Μ.Κ.1 απορρίπτεται, με εξαίρεση τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα (όπως αυτά καταγράφονται στη σελίδα 4 πιο πάνω).
Η δεύτερη μάρτυρας των Καθ’ ων η αίτηση, Μ.Κ.2, Πρωτοκολλητής στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου παρουσίασε και κατέθεσε από τον φάκελο της Αίτησης Ε5/2012, ως τεκμήρια (Τ.29 - 38), διάφορα έγγραφα (αρχική και τροποποιημένη Αίτηση, αίτηση τροποποίησης της κυρίως Αίτησης και αίτηση τροποποίησης της Απάντησης, διατάγματα τροποποίησης, τροποποιημένη Απάντηση, γραπτή δήλωση Αιτητή 1 και πρακτικό ημερομηνίας 15/6/2016).
Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Κ.2
Η Μ.Κ.2 υπήρξε τυπική μάρτυρας, Αποκλειστικός σκοπός της παρουσίασης της ήταν η κατάθεση των εγγράφων από το φάκελο του Δικαστηρίου. Αποδέχομαι την μαρτυρία της.
Ο τρίτος μάρτυρας, Μ.Κ.3, Καθ’ ου η αίτηση 2 παρουσίασε επίσης γραπτή δήλωση. Σε αυτήν αναφέρεται στη σχέση του με την Μ.Κ.1, στην σύναψη της επίδικης σύμβασης και στην εγγύηση που ο ίδιος έχει υπογράψει. Είχε βοηθήσει τους Καθ’ ων η αίτηση 1 να επιδιορθώσουν το μίσθιο στην έναρξη της ενοικίασης, αφού δεν είχε πόρτες, δάπεδα και ηλεκτρολογική εγκατάσταση. Δαπανήθηκαν πέραν των Λ.Κ.100.000. Επίσης, με τη δική του βοήθεια ανακαινίστηκε το μίσθιο στο έτος 2011, με δαπάνη πέραν των €30.000, λόγω προβλημάτων που δυσκόλευαν την λειτουργία του. Επανέλαβε τα όσα η Μ.Κ.1 ανέφερε περί της καταβολής ποσού αέρα στους Αιτητές και της συμφωνίας για επιστροφή του ποσού αυτού καθώς και των δαπανών επιδιόρθωσης, σε περίπτωση έξωσης των καθ’ ων η αίτηση.
Ενημερώθηκε από τη σύζυγο του για τις συμφωνίες μείωσης του ενοικίου (αρχικά σε €2.500 μηνιαίως, μετά σε €2.000 και τέλος σε €1.500), αφού ο ίδιος εργαζόταν τότε στο εξωτερικό. Αναφέρθηκε και στην Αίτηση Ε5/2012.
Καμία επιστολή έλαβε ο ίδιος ως εγγυητής ούτε και τύγχανε ενημέρωσης αναφορικά με την καταβολή των ενοικίων.
Στην αντεξέταση του διευκρίνισε ότι το πάτωμα που είχε τοποθετηθεί αρχικά, αφαιρέθηκε το 2011 προκειμένου να τοποθετηθούν νέες σωλήνες αποχέτευσης, διότι το μίσθιο παρουσίαζε διαρροή λυμάτων.
Ο ίδιος επέβλεψε τις εργασίες, ίσως και να εκτέλεσε κάποιες από αυτές. Παρά την εικόνα εγκατάλειψης που παρουσίαζε το μίσθιο, επιλέγηκε από τους Καθ’ ων η αίτηση διότι βρισκόταν σε καλή τοποθεσία όπου δεν υπήρχαν διαθέσιμα καταστήματα. Συμφωνήθηκε αρχικά η αγορά του μίσθιου, αλλά οι Αιτητές πρότειναν τελικά την ενοικίαση. Για την καταβολή «αέρα» είπε ότι την τότε εποχή δεν μπορούσες να νοικιάσεις αν δεν κατέβαλλες ποσό για τον αέρα. Το ποσό δόθηκε στον Κ. Λόρδο.
Στο μίσθιο τοποθετήθηκαν γυψοσανίδες για να δημιουργηθεί θερμομόνωση και ηχομόνωση αλλά και για να τοποθετηθούν τα φωτιστικά, να καλυφθούν οι πρόνοιες για κλιματισμό που δεν υπήρχαν πρoηγούμενα. Υποστήριξε ότι το μίσθιο δεν έτυχε ποτέ συντήρησης από τους Αιτητές, ούτε πριν αλλά ούτε στη διάρκεια της επίδικης ενοικίασης.
Αποδέχθηκε ότι δεν έχει ίδια γνώση των γεγονότων που αφορούν την προγενέστερη Αίτηση έξωσης, τις προφορικές συμφωνίες μεταξύ Αιτητών και Καθ’ ων η αίτηση 1 και τις πληρωμές των ενοικίων. Λάμβανε πληροφορίες από τη σύζυγο του.
Αξιολόγηση Μ.Κ.3
Η μαρτυρία του Μ.Κ.3 αποτελεί ως επί το πλείστον εξ’ ακοής μαρτυρία. Αυτή δεν θα ληφθεί υπόψη εφόσον έχει παρουσιαστεί η πρωτογενής μαρτυρία (από την Μ.Κ.1). Παρουσίασε επίσης και ανεπίτρεπτη μαρτυρία γνώμης, σχετική με την ερμηνεία της συμφωνίας (ως προς την εγγύηση).
Ενώ παρουσιάζεται ως το άτομο που επέβλεψε τις εργασίες επιδιορθώσεων και ανακαίνισης των καταστημάτων, η μαρτυρία του παρέμεινε χωρίς υπόβαθρο, αφού δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία ειδικού που να επιβεβαιώνει την κατάσταση του μίσθιου, σε οποιοδήποτε στάδιο της επίδικης ενοικίασης. Δεν παρουσιάστηκαν ούτε οι τεχνικοί που κατ’ ισχυρισμό αποκατέστησαν τις φθορές στο μίσθιο (ή οποιοσδήποτε από αυτούς), ούτε οι αποδείξεις/ τιμολόγια αγοράς των υλικών ή η χρέωση των εργατικών αναφορικά με την αποκατάσταση των φθορών.
Ασαφής και αόριστη υπήρξε και η αναφορά του Μ.Κ.3 στην εξαγορά “αέρα”, αφού δεν διευκρινίζει τι συμφωνήθηκε προφορικά μεταξύ των διαδίκων, ενώ η γενική αναφορά σε προφορική συμφωνία για επιστροφή του ποσού και των δαπανών επιδιόρθωση παρέμεινε μετέωρη.
Για τους λόγους που εξηγώ πιο πάνω, δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση ο μάρτυρας. Από την μαρτυρία του βρίσκω ότι είναι ασφαλές να αποδεχθώ μόνο όσα γεγονότα δεν έχουν αμφισβητηθεί.
Ευρήματα Δικαστηρίου
Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής:
Οι Αιτητές 1, 2 και 3 είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες των καταστημάτων, τα οποία συμπληρώθηκαν και ενοικιάζονται πριν την 31.12.99. Αυτά βρίσκονται σε ελεγχόμενη, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/83) και της Κ.Δ.Π. 519/2007, περιοχή.
Ο Αιτητής 4 είναι ο δικαιούχος της κάρπωσης και εκμετάλλευσης των καταστημάτων, δυνάμει συμφωνίας του ιδίου με τους εγγεγραμμένους κατά ¼ μερίδιο ιδιοκτήτες αυτών (D.G. LORDOS ESTATES LTD).
Τα καταστήματα νοικιάστηκαν από τους Καθ’ ων η αίτηση 1, με γραπτή συμφωνία ενοικίασης ημερ. 31.10.2003, για περίοδο 10 ετών (από την 01.10.2003 – 30.09.2013), με αρχικό μηνιαίο ενοίκιο Λ.Κ.1.800 (€3.115,62). Στην συμφωνία υπήρχε πρόνοια για σταδιακή αύξηση του μηνιαίου ενοικίου (προς 10% ανά τριετία), ως εξής:
από την 01.10.2006 σε Λ.Κ.1.980 (€3.385,80)
από την 01.10.2009 σε Λ.Κ.2.178 (€3.789,72)
από την 01.10.2012 σε Λ.Κ.2.395 (€4.095,45)
“ΜΗΝΙΑΙΟ ΕΝΟΙΚΙΟ Λ.Κ.1800.- (το οποίο θα πληρώνεται την πρώτη κάθε μήνα.) αρχόμενο από 1/11/2003.
Επί του μηνιαίου ενοικίου θα επιβάλλεται αύξηση 10% κάθε 3 χρόνια μέχρι την λήξη της παρούσας συμφωνίας. Με την λήξη της παρούσας συμφωνίας τα μέρη θα πρέπει να υπογράψουν ανανέωση αυτής και το ενοίκιο θα καθοριστεί από ανεξάρτητο, κοινής αποδοχής, εκτιμητή, εγγεγραμμένο στον σύνδεσμο Certified Valuers.
ΑΥΞΗΣΕΙΣ ΕΝΟΙΚΙΟΥ:
1/10/2003 – 30/9/2006 Λ.Κ.1.800.=
1/10/2006 – 30/9/2009 Λ.Κ.1.980.=
1/10/2009 – 30/9/2012 Λ.Κ.2.178.=
1/10/2012 – 30/9/2013 Λ.Κ.2.395.=
Ως προς τον τρόπο καταβολής του ενοικίου, οι Αιτητές εισηγήθηκαν και οι Καθ’ ων η αίτηση 1 αποδέχτηκαν, να καταβάλλουν το ¼ του ποσού του ενοικίου στον κάθε ένα από τους Αιτητές χωριστά, με κατάθεση αυτών σε ξεχωριστούς τραπεζικούς λογαριασμούς.
Στη σύμβαση υπήρχε και πρόνοια αναφορικά με τις προσθηκομετατροπές στο μίσθιο, όπου συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων ότι:
“οποιαδήποτε τροποποίηση ή προσθήκη ή επισκευή γίνει χωρίς την γραπτή συγκατάθεση των ιδιοκτητών θα γίνεται με έξοδα των ενοικιαστών και θα παραμείνει στην ιδιοκτησία των ιδιοκτητών χωρίς καμιά υποχρέωση των να αποζημιώσουν τους ενοικιαστές”
Στην έναρξη της συμφωνίας, οι Καθ’ ων η αίτηση 1 προκειμένου να διαμορφώσουν τα καταστήματα σε κοσμηματοπωλείο και να βελτιώσουν την κατάσταση τους, προβήκαν (χωρίς να έχουν εξασφαλίσει την γραπτή συγκατάθεση των Αιτητών) σε εργασίες προσθηκομετατροπών σε αυτά, με άγνωστο κόστος. Αυτό επαναλήφθηκε και στο έτος 2011, όπου έγινε ανακαίνιση του μίσθιου και πάλι με κόστος που επιβαρύνθηκαν οι Καθ’ ων η αίτηση 1.
Στα έτη που ακολούθησαν την έναρξη της συμφωνίας, παρουσιάστηκαν καθυστερήσεις στην καταβολή του συμφωνηθέντος ενοικίου (2005 – 2008) από τους Καθ’ ων η αίτηση 1. Ο κάθε ένας από τους τότε δικαιούχους των ενοικίων, λειτούργησε αυτόβουλα.
Οι Αιτήτριες 2, 3 απάλλαξαν τους Καθ’ ων η αίτηση 1 από το χρέος προς αυτές, με αντάλλαγμα σε είδος. Έλαβαν από τους Καθ’ ων η αίτηση 1, κοσμήματα αξίας ίσης με την αντιστοιχία του μεριδίου της κάθε μιας. Αυτή η διευθέτηση κάλυψε την περίοδο μέχρι και τον Αύγουστο 2009. 31.12.2008, με κάποιο χρεωστικό υπόλοιπο για την κάθε μια.
Ο Αιτητής 4 προώθησε δικαστική διαδικασία, μόνος και εξασφάλισε απόφαση. Ο τότε συνιδιοκτήτης Κ. Λόρδο καμία συμφωνία σύναψε.
Συνέχισαν να έχουν οικονομικές δυσκολίες οι Καθ’ ων η αίτηση, με αποτέλεσμα και πάλι την καθυστέρηση στην καταβολή οφειλόμενων ενοικίων. Εντωμεταξύ, οι Αιτητές 2, 3 και 4, χωριστά και όχι συλλογικά, σύναπταν διαδοχικές προφορικές συμφωνίες, με τους Καθ’ ων η αίτηση 1 (μέσω της διευθύντριας τους, Μ.Κ.1) αναφορικά με το ύψος, του δικού τους μεριδίου στο μηνιαίο ενοίκιο, ως εξής:
1. Η Αιτήτρια 2 μείωσε το ποσό ενοικίου που η ίδια λάμβανε, από την 01.08.2009 μέχρι την 30.04.2012, σε €625 (από €845) και από την 01.05.2012 μέχρι την 30.09.2012 (5 μήνες) σε €500.
2. Η Αιτήτρια 3, μείωσε το ποσό ενοικίου που η ίδια λάμβανε, από την 01.08.2009 μέχρι την 30.04.2012, σε €625 (από €845).
3. Ο Αιτητής 4 μείωσε το ποσό ενοικίου που ο ίδιος λάμβανε, από την 01.09.2009 σε €625, από την 1.11.2012 μέχρι την 30.04.2013, σε €500 και από την 01.05.2013 αυτό αυξήθηκε σε €625.
Απόλυτη αταξία επικράτησε έκτοτε στην ενοικιαστική σχέση, όπου οι Καθ’ ων η αίτηση 1:
(α) εφάρμοζαν καθολικά στην ενοικίαση, την κάθε συμφωνία που σύναπταν χωριστά με τον κάθε Αιτητή. Έτσι διαφοροποίησαν το μηνιαίο ενοίκιο που κατέβαλλαν ως εξής:
· από τον Αύγουστο του 2009 σε ποσό €2.500 μηνιαίως, δηλαδή €625 στον κάθε Αιτητή.
· από τον Δεκέμβριο του 2012 σε ποσό €2.000 μηνιαίως, δηλαδή €500 σε κάθε Αιτητή
(β) μείωσαν, χωρίς προηγούμενη συνεννόηση με οποιοδήποτε από τους Αιτητές, τον Μάρτιο του 2013, το ποσό που κατέβαλλαν ως ενοίκιο, σε €1.500 (δηλαδή €375 για κάθε Αιτητή).
Βλέπουμε έτσι ότι οι Αιτητές “κατακερμάτισαν” ενοίκιο και κατά το δοκούν σύναπταν χωριστές χαριστικές συμφωνίες με τους Καθ’ ων η αίτηση 1, για το δικό τους μερίδιο, δημιουργώντας αναρχία και ασάφεια ως προς το μηνιαίο ενοίκιο του μίσθιου, αφού ο κάθε Αιτητής αξίωνε κάθε φορά διαφορετικό ποσό (για το δικό του ¼ μερίδιο). Αυτή η αταξία εκφράζεται και στις βεβαιώσεις και αλληλογραφία που οι διάδικοι αντάλλασσαν.
Πέραν αυτού, το ζήτημα της διαφορετικής διαχείρισης του ζητήματος των ενοικίων από τον κάθε Αιτητή, εκφράζεται και στην τήρηση ξεχωριστών καταστάσεων λογαριασμού για τον κάθε ένα από αυτούς, όπου (ως η αποδεκτή μαρτυρία) οι καταστάσεις 19 και 20 περιείχαν λάθη.
Συνεχής αταξία παρουσιαζόταν και από τους Καθ’ ων η αίτηση 1, όπου στις πληρωμές των ενοικίων παραλείπονταν η καταβολή ποσού για κάποιους μήνες, με αποτέλεσμα να συμπληρώνουν οι πληρωμές κάθε επόμενου έτους το προηγούμενο έτος. Οχλούσαν, χωριστά, οι Αιτητές τους Καθ’ ων η αίτηση, αλλά το ποσό που οι Καθ’ ων η αίτηση αναγνώριζαν ως το καταβλητέο ενοίκιο από τον Μάρτιο του 2013 ήταν το ποσό των €1.500, μόνο.
Τελική κατάληξη των πιο πάνω, ήταν η επίδοση της ειδοποίησης ημερ. 14.07.2017, με την οποία ο συνήγορος των Αιτητών κάλεσε τους Καθ’ ων η αίτηση 1 να εξοφλήσουν εντός 21 ημερών οφειλόμενα ενοίκια ύψους €160.456,92.
Καμία αναφορά γίνεται στην ειδοποίηση στα ενοίκια (ή στην χρονική περίοδο) που αποτελούν το ποσό της αξίωσης.
Απάντησαν οι Καθ’ ων η αίτηση μέσω του συνηγόρου τους ζητώντας διευκρινίσεις αναφορικά με το ποσό της αξίωσης, αλλά δεν ακολούθησε περαιτέρω αλληλογραφία. Δεν εξοφλήθηκε το ποσό αυτό, ούτε παραδόθηκε η κατοχή του μίσθιου στους Αιτητές.
Οι Καθ’ ων η αίτηση συνέχισαν να διατηρούν την κατοχή του μίσθιου, αναγνωρίζοντας ως καταβλητέο μηνιαίο ενοίκιο, το ποσό των €1.500 μόνο καταβάλλοντας στον κάθε Αιτητή το ποσό των €375.
Ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας Αίτηση έξωσης, στις 26.10.2017, η οποία επιδόθηκε στους Καθ’ ων η αίτηση 1 την 01.11.2017.
Το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό δεν είχε εξοφληθεί, μέχρι και το πέρας της ακροαματικής διαδικασίας.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Βάρος Απόδειξης:
Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Η κάθε πλευρά φέρει το βάρος απόδειξης των δικών της απαιτήσεων, στην βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων (βλ. Χρυσάνθου ν. Φραντζή (2010) 1 Α.Α.Δ. 1295, Μπούλος Μαρσέλ ν. Λαϊκής Τράπεζας Λτδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 1858 και Σοφοκλέους ν. Κυριάκου (2010) 1 Α.Α.Δ. 665).
Με την προσαχθείσα από τις δύο πλευρές μαρτυρία, προωθήθηκαν δύο αντικρουόμενες θέσεις (όπως έχουν προβληθεί και στα δικόγραφα). Οι μεν Αιτητές υποστηρίζουν ότι οφείλονται σε αυτούς δεδουλευμένα ενοίκια, ενώ οι Καθ’ ων η αίτηση υποστηρίζουν ότι κανένα ποσό οφείλουν και παράλληλα προωθούν την δική τους απαίτηση εναντίον των Αιτητών.
Πέραν όμως από την Απαίτηση και Ανταπαίτηση, έχουν προβληθεί στην παρούσα υπόθεση και διάφορα άλλα σημαντικά νομικά ζητήματα, τα οποία χρήζουν εξέτασης και με τα οποία θα ασχοληθώ, πριν εξετάσω την ουσία της υπόθεσης.
1. Δικαιοδοσία:
Υποστηρίζουν οι Καθ’ ων η αίτηση ότι το παρόν δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας εκδίκασης της Αίτησης, διότι οι Καθ’ ων η αίτηση 1 ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Συγκεκριμένα, ισχυρίζονται ότι η συμβατική ενοικίαση δεν εξέπνευσε, αφού σε αυτήν υπήρχε πρόνοια για “αυτόματη ανανέωση” για ακόμα 10 έτη (εκτός εάν οι Καθ’ ων η αίτηση δήλωναν γραπτώς την έλλειψη βούλησης συνέχισης της).
Η παράθεση στο σημείο αυτό των σχετικών όρων της συμφωνίας και η ερμηνεία τους είναι απαραίτητη. Στην συμφωνία, είχαν εισαχθεί οι εξής πρόνοιες:
«Με την λήξη της παρούσας συμφωνίας τα μέρη θα πρέπει να υπογράψουν ανανέωση αυτής και το ενοίκιο θα καθοριστεί από ανεξάρτητο, κοινής αποδοχής, εκτιμητή, εγγεγραμμένο στον σύνδεσμο Certified Valuers.»
[…]
«ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗΣ: 10 Έτη. Έναρξη την 1/10/2003. Λήξη την 30/9/2013. Με δικαίωμα ανανέωσης για άλλα 10 έτη, εφόσον και τα δύο μέρη συμφωνούν, με τους ίδιους όρους.»
Η νομολογία και τα συγγράμματα που αναφέρονται στην ερμηνεία των γραπτών συμβάσεων[6] υποδεικνύουν, μεταξύ άλλων, τους πιο κάτω κανόνες:
· Η ερμηνεία εγγράφων είναι νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζει το Δικαστήριο. Το αντικείμενο της ερμηνείας ενός εγγράφου είναι η ανεύρεση της πραγματικής πρόθεσης των μερών, όπως αυτή διατυπώνεται στο έγγραφο.
· Η πρόθεση των μερών πρέπει να αντιμετωπίζεται με αντικειμενικά κριτήρια. Δεδομένου ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά που στην πραγματικότητα κατέγραψαν, τα λόγια τους πρέπει να ερμηνευθούν ως έχουν. Η ερμηνεία μέρους ενός εγγράφου πρέπει να αναζητηθεί στο ίδιο το έγγραφο, στην σημασία των λέξεων που έχουν χρησιμοποιηθεί και όχι σε υποθέσεις αναφορικά με την πρόθεση των μερών.
· Το εναρκτήριο σημείο για την ερμηνεία ενός εγγράφου είναι γραμματική ερμηνεία δηλ. η απόδοση της συνήθους και φυσικής ερμηνείας στις λέξεις.
· Εάν υπάρχουν αντιφατικές πρόνοιες και εκφράσεις στο έγγραφο, αλλά παρόλα αυτά προκύπτει από το έγγραφο η πραγματική πρόθεση των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων.
· Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ολόκληρο το έγγραφο, το αντικείμενο του και το σύνολο των όρων του, για να γίνει αντιληπτή η πρόθεση των μερών και να ερμηνευθεί μία ρήτρα του.
Εφαρμόζοντας τους κανόνες αυτούς, διαπιστώνω ότι η ανάγνωση της συμφωνίας ανατρέπει τη θέση των Καθ’ ων η αίτηση περί της “αυτόματης ανανέωσης της συμφωνίας”.
Πόρρω απέχουν οι πιο πάνω πρόνοιες από την “αυτόματη” ανανέωση της ενοικίασης, (όπου προφανώς η παράταση της διάρκειας της ενοικίασης επέρχεται χωρίς να μεσολαβήσει κάποια ενέργεια από μέρους των συμβαλλόμενων μερών).
Από το σύνολο του κειμένου της συμφωνίας ημερ. 31.10.2003, προκύπτει η πρόθεση των μερών για ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης, μόνο εφόσον (α) αυτό επιθυμούν όλες οι πλευρές, κατά την εκπνοή της σύμβασης και (β) υπό την προϋπόθεση της υπογραφής της σχετικής ανανέωσης.
Η δε αναφορά στον όρο 9 της σύμβασης ότι “Οι Ενοικιαστές οφείλουν να ειδοποιήσουν με επιστολή τους 3 μήνες πριν την λήξη της ενοικίασης ότι δεν επιθυμούν την συνέχιση της”, δεν ανατρέπει το πιο πάνω συμπέρασμα. Η παράλειψη ειδοποίησης των ιδιοκτητών 3 μήνες πριν την λήξη της συμφωνίας, δεν συνεπάγεται την αυτόματη ανανέωση της, αφού δεν προκύπτει κάτι τέτοιο από το σύνολο της συμφωνίας (όπως αναλύεται πιο πάνω).
Εφόσον δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία αναφορικά με την εκδήλωση πρόθεσης ανανέωσης και υπογραφής συμφωνίας, η συμβατική ενοικίαση εξέπνευσε κατά την ημερομηνία που αναγράφεται στην σύμβαση, δηλαδή στις 30.09.2013.
Με δεδομένη την συνύπαρξη και των λοιπών προϋποθέσεων της δημιουργίας θέσμιας ενοικίασης (βλ. σελ. 35, πιο κάτω) και εφόσον οι Καθ’ ων η αίτηση 1 διατήρησαν την κατοχή του μίσθιου, η ενοικίαση μετατράπηκε σε θέσμια την 01.10.2013.
Απορρίπτεται, επομένως, ως ανεδαφικό, το επιχείρημα των Καθ’ ων η αίτηση περί έλλειψης δικαιοδοσίας του παρόντος Δικαστηρίου.
2. Κώλυμα λόγω δεδικασμένου.
Εδράζεται αυτό το επιχείρημα στην προηγηθείσα Αίτηση έξωσης Ε5/2012 στο παρόν δικαστήριο μεταξύ των ίδιων διαδίκων. Η απόσυρση ωστόσο της Αίτησης εκείνης (και της Ανταπαίτησης), με την άδεια του Δικαστηρίου, “χωρίς επηρεασμό των δικαιωμάτων των Αιτητών να προβάλουν εκ νέου με οποιοδήποτε τρόπο τις εκατέρωθεν απαιτήσεις”, ανατρέπει το επιχείρημα των Καθ’ ων η αίτηση, περί κωλύματος των Αιτητών λόγω δεδικασμένου. (βλ. Πατσαλίδης ν. Δίσπυρου (2006) 1 Α.Α.Δ. 17)
3. Κώλυμα λόγω συμπεριφοράς
Οι Καθ’ ων η αίτηση έχουν επίσης προβάλει το επιχείρημα περί της ύπαρξης κωλύματος λόγω συμπεριφοράς των Αιτητών. Όπως ορθά επισημαίνουν οι Αιτητές, αυτή η θέση δεν δικογραφείται στην Απάντηση. (Η μόνη σχετική αναφορά είναι ο ισχυρισμός περί κατάχρησης της δικαστικής διαδικασίας από μέρους των Αιτητών, στην βάση της προηγηθείσας Αίτησης Ε5/2012).
Η παράλειψη δικογράφησης καθιστά μη επίδικο το ζήτημα και ως εκ τούτου, το επιχείρημα αυτό, απορρίπτεται.
4. Η συνιδιοκτησία στη σύμβαση μίσθωσης
Οι Αιτητές 1, 2 και 3, ως είναι παραδεκτό, είναι οι εγγεγραμμένοι (κατά ¼ μερίδιο ο καθένας) ιδιοκτήτες των επίδικων καταστημάτων και είναι επομένως δικαιούχοι του αντίστοιχου μεριδίου στο μηνιαίο ενοίκιο αυτών. Ο δε Αιτητής 4 είναι ο δικαιούχος (δυνάμει ιδιωτικής συμφωνίας) του μεριδίου του τέταρτου εγγεγραμμένου συνιδιοκτήτη.
Όπως προκύπτει από την αποδεκτή μαρτυρία, οι Αιτητές “κατακερμάτισαν” το ενοίκιο σε μερίδια, τα οποία διαχειρίστηκαν, κατά το δοκούν χωρίς την λήψη κοινής απόφασης. Έτσι,
(α) ο Αιτητής 1 σε καμία ενέργεια πρόβηκε ως προς το ύψος του ενοικίου, μετά την σύναψη της αρχικής συμφωνίας.
(β) οι Αιτητές 2, 3 και 4 μείωσαν το εισπρακτέο το μερίδιο τους στο ενοίκιο σε διαφορετικά ποσά και κατά διαφορετικές περιόδους (βλ. σελίδα 23, πιο πάνω).
Διαφεύγει όμως των Αιτητών, ότι η σύμβαση μίσθωσης που έχουν συνάψει, με τους Καθ’ ων η αίτηση 1, είναι ενιαία και το γεγονός της ύπαρξης 4 συνεκμισθωτών δεν μετατρέπει την ενιαία αυτή σύμβαση σε τέσσερεις αυτοτελείς μισθωτικές συμβάσεις. Το αντάλλαγμα της μίσθωσης (δηλαδή το ενοίκιο) έχει καθοριστεί ως ένα ενιαίο ποσό το οποίο θα καταβάλλεται μηνιαίως. Ο τρόπος καταβολής (δηλαδή η απόδοση τεσσάρων ίσων μεριδίων στους τέσσερεις Αιτητές) δεν αλλοιώνει το περιεχόμενο της σύμβασης.
Αξίξει στο σημείο αυτό να εξεταστούν οι νομικές εκφάνσεις της συνιδιοκτησίας, σε σχέση με τη σύμβαση ενοικίασης.
Η συνιδιοκτησία υπήρξε ανέκαθεν κάτι σύνηθες. Είναι πολύ κοινό το φαινόμενο της εκμίσθωσης ενός ακινήτου που ανήκει, κατ’ ιδανικά μερίδια, σε περισσότερα από ένα πρόσωπα (νομικά ή φυσικά).
Αυτό συνέβη και στην παρούσα περίπτωση. Οι Αιτητές 1, 2, 3 ως συνιδιοκτήτες του μισθίου (και ο Αιτητής 4 με την ιδιότητα του δικαιούχου της κάρπωσης του τετάρτου μεριδίου) εκμίσθωσαν αυτό στους Καθ’ ων η αίτηση 1.
Ο τρόπος της μετέπειτα διαχείρισης της ενοικίασης από μέρους των Αιτητών, δημιουργεί τα εξής ερωτήματα:
1. Έχει, ο κάθε Αιτητής το δικαίωμα να διαχειρίζεται το δικό του (ιδανικό) μερίδιο στο μίσθιο, κατά το δοκούν (και να συμφωνεί με τους μισθωτές την μεταβολή του ενοικίου, έστω ως προς δικό του μόνο μερίδιο);
2. Τι νομικές συνέπειες έχει μια τέτοια ενέργεια - διαχείριση;
Στην Κυπριακή νομολογία δεν έχει εντοπιστεί απόφαση που να πραγματεύεται το ζήτημα αυτό. Υπάρχει όμως σχετική Αγγλική νομολογία. Στην απόφαση Clydesdale Bank Plc v Davidson and Others[7] δίδεται καταρχήν ο ορισμός της συνιδιοκτησίας κατ’ ιδανικά μερίδια (“common property”) ως εξής:
«[…] in the case of common property:
“. . . each proprietor has a title to his own share which he may alienate or burden by his separate act. On the death of one of the common owners his share will pass under his will or transmit to his heirs.”
But while each co-proprietor may alienate his share without the consent of the other co-proprietors, matters of the use and disposal of the lands are matters in which they are all required to take part. The general rule was expressed by Professor Bell (Principles 1072) in these words:
“Common property is a right of ownership vested pro indiviso in two or more persons, all being equally entitled to enjoy the uses and services derivable from the subject, and the consent of all being requisite in the management, alteration, or disposal of the subject.”
The reason which lies behind this is that the rights of each proprietor extend over the whole of the lands. The principle is, as Lord President Dunedin put it in Grant v Heriot's Trust (1906) 8 F. 647, 658, “all the owners hold together in common, and they have, if I may so express it, a metaphysical right in every minutest atom of which the property is composed.” It was held in that case that one pro indiviso proprietor could not create a servitude non aedificandi over the common subject. Thus the consent of all of them is required for the granting of a lease of the lands. In Campbell and Stewart v Campbell 24 Jan. 1809 FC it was held that while one co-proprietor might be entitled to allow friends to shoot on the common lands the letting out of the shootings was not an ordinary use of the lands and was not effectual without the express consent of both proprietors. In Schaw v Black (1889) 16 R. 336 it was recognised that the consent of all the co-proprietors was necessary for recovery of the rents. And the same principle was stated by Erskine to lie behind the necessity for all to co-operate in the removal of a tenant. He observed (Institute 2.6.53):
“A proprietor, who has no more than a joint interest with another in a land estate pro indiviso, cannot by himself remove tenants from his part of the land without the concurrence of the joint proprietor, as long as the land is undivided; because every inch of the ground belongs to both proprietors pro indiviso in indeterminate proportions; and consequently, it is impossible for the tenant to remove from the share of the lands belonging to the pursuer, in the removing, without also removing from that which is vested in the other proprietor; to which the law cannot compel him, unless that other concur in the suit.”
Thus in Grozier v Downie (1871) 9 M. 826 it was held that the absence of one of the three co-proprietors was a radical and fatal objection to the title of the others to sue a removing. Since the consent of all is required for the management of the subjects the rule in re communi melior est conditio prohibentis applies, whereby one co-proprietor may prevent any changes occurring in respect of them.
Ερχόμενη στην παρούσα περίπτωση, εφόσον τα μερίδια των συνιδιοκτητών επί της κοινής ιδιοκτησίας τους είναι αδιαίρετα και επομένως είναι όλοι συνιδιοκτήτες «εις ολόκληρον» και κατ’ ιδανικά μόνο μερίδια, η σύμβαση επιδέχεται ενιαία μόνο ρύθμιση και αποκλείεται η σύναψη αυτοτελών συμβάσεων καθορισμού ενοικίου, (αφού κάτι τέτοιο αποτελεί τροποποίηση της σύμβασης).
Ποιες οι νομικές συνέπειες της σύναψης αυτοτελών προφορικών συμβάσεων από μέρους των Αιτητών 2, 3 και 4, με αντικείμενο «το δικό τους μερίδιο» στο ενοίκιο του μίσθιου;
Με την αναγωγή της αποδεκτής μαρτυρίας στις πιο πάνω νομικές αρχές, είναι φανερό ότι τόσο οι Αιτητές όσο και οι Καθ’ ων η αίτηση 1 τελούσαν, υπό πλάνη. Η πεποίθηση όλων ότι οι Αιτητές είχαν δικαίωμα να διαχειρίζονται χωριστά ο καθένας το μερίδιο του επί του μίσθιου και να επιλέγουν την σύναψη ξεχωριστών συμφωνιών, με τους Καθ’ ων η αίτηση 1, αναφορικά με το μέρος αυτό του ενοικίου, ήταν απόλυτα λανθασμένη.
Με αφετηρία αυτή τη διαπίστωση μου, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι οι περαιτέρω συμφωνίες που οι Αιτήτριες 2 και 3 και ο Αιτητής 4 σύναψαν με τους Καθ’ ων η αίτηση 1, όπου καθόριζαν “το δικό τους ενοίκιο”, ήταν εξ’ υπαρχής άκυρες δυνάμει του άρθρου 21 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 και επομένως κανένα έννομο αποτέλεσμα παρήγαν.
Επομένως, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, το εκάστοτε ποσό του μηνιαίου ενοικίου ήταν ως προνοείτο στη σύμβαση της μίσθωσης.
Διαπιστώνω περαιτέρω ότι ενώ οι προαναφερόμενες συμφωνίες δεν θα μπορούσαν, για τους λόγους που αναφέρονται πιο πάνω, να δεσμεύσουν όλους τους συνιδιοκτήτες και να καθορίσουν το εκάστοτε καταβλητέο ενοίκιο, μπορούν να γίνουν αποδεκτές ως έγκυρες χαριστικές συμφωνίες, οι οποίες επενεργούν μόνο μεταξύ του κάθε ενός από τους τρεις Αιτητές (2, 3, 4) και των Καθ’ ων η αίτηση 1. Ο κάθε ένας από αυτούς τους τρεις Αιτητές αποδέχθηκε, χάριν της συνέχισης της ενοικίασης και της συνεργασίας με τους Καθ’ ων η αίτηση 1, να χαρίσει στους Καθ’ ων η αίτηση και να μην απαιτήσει από αυτούς, μέρος από το καταβλητέο ενοίκιο (για συγκεκριμένη χρονική περίοδο).
Δηλαδή, ενώ το ύψος του εκάστοτε μηναίου ενοικίου καθορίστηκε από την αρχική σύμβαση, οι Αιτητές 2, 3 και 4 έχουν παραιτηθεί ξεχωριστά από κάποια ποσά, στην αναλογία του κάθε ενός από αυτούς επί του καταβλητέου ενοικίου (το οποίο όμως δεν μειώθηκε).
Θα με απασχολήσει στη συνέχεια, η ουσία της διαφοράς των διαδίκων.
Α. Απαίτηση για ανάκτηση της κατοχής
Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83 όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο “Νόμος”), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11.
Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής:
“11(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(α) Εις περίπτωσιν Καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:
Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:
Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.”
Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11(1)(α) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον των Καθ’ ων η αίτηση 1, είναι οι εξής:
1. Οι Αιτητές να είναι ιδιοκτήτες του μίσθιου.
2. Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
3. Οι Καθ’ ων η αίτηση 1 να είναι θέσμιοι ενοικιαστές.
4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στους θέσμιους ενοικιαστές.
5. Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στους Καθ’ ων η αίτηση, χωρίς οι τελευταίοι να έχουν πληρώσει “παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο […]”.
Εξετάζονται πιο κάτω, αναλυτικά, οι προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(α):
1. Ιδιοκτησία
Ενώ η ιδιοκτησία δεν είναι παραδεκτή στις Απαντήσεις των Καθ’ ων η αίτηση, δεν τέθηκαν, κατά την αντεξέταση των μαρτύρων, ερωτήσεις αναφορικά με την ιδιότητα του κάθε Αιτητή.
Από την αποδεκτή μαρτυρία προκύπτει ότι:
· οι Αιτητές 1 εγγράφηκαν ως ιδιοκτήτες κατά ¼ μερίδιο στις 05.02.2018[8]
Ο ορισμός της έννοιας “ιδιοκτήτης” παρέχεται στο ερμηνευτικό άρθρο (άρθρο 2) του Νόμου, το οποίο αναφέρει:
«“ιδιοκτήτης” περιλαμβάνει εν σχέσει προς οιονδήποτε ακίνητον παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον, πλην του ενοικιαστού, το οποίον δικαιούται ή θα εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του παρόντος Νόμου, εις κατοχήν ακινήτου, και εν περιπτώσει υπενοικιάσεως, ενοικιαστήν όστις υπενοικιάζει το ακίνητον ή οιονδήποτε μέρος τούτου.»
Προκύπτει από την πιο πάνω αναφορά, ότι βασικό κριτήριο για τον καθορισμό του ιδιοκτήτη αποτελεί η κατοχή. Η έννοια του κατόχου συναντάται στον Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο Κεφ.148:
"κάτoχoς" σημαίvει πρόσωπo τo oπoίo δικαιoύται έvαvτι τoυ κυρίoυ ακίvητης ιδιoκτησίας vα κατέχει ή χρησιμoπoιεί αυτή, και ελλείψει τέτoιoυ πρoσώπoυ τov κύριo της ιδιoκτησίας αυτής.
Επομένως, ο νόμιμος κάτοχος ακίνητης ιδιοκτησίας είναι καταρχήν ο «κύριος» αυτής, εκτός εάν υπάρχει άλλο πρόσωπο το οποίο αντλεί από τον «κύριο» το δικαίωμα της κατοχής ή χρήσης της. Στην παρούσα περίπτωση ο Αιτητής 4 παρουσιάζεται ως το άτομο στο οποίο η εταιρεία D.G. LORDOS ESTATED LTD (ως συνιδιοκτήτης, κατά ¼ μερίδιο του μίσθιου) έχει “εκχωρήσει το δικαίωμα να καρπούται και να εκμεταλλεύεται” το μερίδιο του, στο μίσθιο.
Ως προς την νομική υπόσταση του εγγράφου που παρουσίασε ο Αιτητής 4 ως “εκχωρητήριο”, αρκούμαι να αναφέρω ότι η σύμβαση αυτή (α) δεν δημιουργεί το εμπράγματο δικαίωμα της “επικαρπίας” αφού δεν έχει εγγραφεί στο κτηματολόγιο ως τέτοια[9] και (β) δεν αποτελεί ούτε εμπίστευμα επί ακίνητης ιδιοκτησίας αφού δεν πληρεί τις προϋποθέσεις δημιουργίας έγκυρου εμπιστεύματος (βλ. Ηλιάδης κ.α. ν. Παπακυριακού κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 220/2012, 27/11/2018).
Αποτελεί επομένως μια απλή ιδιωτική συμφωνία, με τη οποία παραχωρείται στον Αιτητή 4 η κάρπωση και εκμετάλλευση του ακινήτου.
Ενώ η πιο πάνω έννοια της «κατοχής» του ακινήτου αναφέρεται στη φυσική κατοχή του ακινήτου, η κάρπωση παραπέμπει στην απόλαυση των καρπών του, δηλαδή των οφελών και εσόδων του (π.χ. στη λήψη ενοικίων). Η δε εκμετάλλευση, παραπέμπει στην αξιοποίηση του ακινήτου με σκοπό τον προσπορισμό οφέλους.
Δεν έχω πειστεί ότι η πιο πάνω αναφερόμενη συμφωνία “εκχώρησης”[10] προσδίδει στον Αιτητή 4 την ιδιότητα του ιδιοκτήτη του μίσθιου, με την έννοια του άρθρου 2 του Νόμου.
Δεν βρίσκονται επομένως ενώπιον του Δικαστηρίου όλοι οι κατ’ ιδανικά μερίδια, εξ αδιαιρέτου, συνιδιοκτήτες του μίσθιου. Αυτό το γεγονός δεν αφήνει ανεπηρέαστη την Αίτηση εφόσον η παρουσία όλων των συνιδιοκτητών είναι απαραίτητη ως προς την προώθηση του αιτήματος έξωσης. Σχετικό είναι και το πιο κάτω απόσπασμα από την αγγλική νομολογία (βλ. Clydesdale Bank Plc v Davidson and Others, πιο πάνω):
“[…] the same principle was stated by Erskine to lie behind the necessity for all to co-operate in the removal of a tenant. He observed (Institute 2.6.53):
“A proprietor, who has no more than a joint interest with another in a land estate pro indiviso, cannot by himself remove tenants from his part of the land without the concurrence of the joint proprietor, as long as the land is undivided; because every inch of the ground belongs to both proprietors pro indiviso in indeterminate proportions; and consequently, it is impossible for the tenant to remove from the share of the lands belonging to the pursuer, in the removing, without also removing from that which is vested in the other proprietor; to which the law cannot compel him, unless that other concur in the suit.”
Thus in Grozier v Downie (1871) 9 M. 826 it was held that the absence of one of the three co-proprietors was a radical and fatal objection to the title of the others to sue a removing. Since the consent of all is required for the management of the subjects the rule in re communi melior est conditio prohibentis applies, whereby one co-proprietor may prevent any changes occurring in respect of them.”
(Δική μου υπογράμμιση)
Θεωρείται, επομένως, ο απών τέταρτος συνιδιοκτήτης του μίσθιου, αναγκαίος διάδικος και η παρουσία του στην διαδικασία έξωσης απαραίτητη. Το κατά πόσον το Δικαστήριο θα εξασκήσει τη διακριτική ευχέρεια που του παρέχει η Δ.9 θ.10 (συνένωσης του απόντος συνιδιοκτήτη, ως Αιτητή) εξετάζεται πιο κάτω (βλ. σελ. 37).
2. Ενοικιοστασιακό ακίνητο:
Σύμφωνα με τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα, το μίσθιο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07 (στο Δήμο Πάφου) και έχει συμπληρωθεί και ενοικιαστεί πριν την 31.12.1999.
Επομένως, βρίσκω ότι αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας, πληρούται.
3. Θέσμιος ενοικιαστής
Ο ορισμός του "Θέσμιου ενοικιαστή" απαντάται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο, μεταξύ άλλων, προνοεί τα εξής:
«“θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον [...]"
Το ζήτημα αυτό έχει ήδη εξεταστεί πιο πάνω (στις σελίδες 25 - 27) όπου απορρίφθηκε το επιχείρημα των Καθ’ ων η αίτηση, περί της ύπαρξης ρήτρας αυτόματης ανανέωσης στη σύμβαση ενοικίασης και κρίθηκε ότι η σύμβαση εξέπνευσε την 30.09.2013 και οι Καθ’ ων η αίτηση έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές του μίσθιου από την 01.10.2013.
Βρίσκω ότι και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας ικανοποιείται.
4. Καθυστέρηση στην καταβολή νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, για το οποίο επιδόθηκε ειδοποίηση στους Καθ’ ων η αίτηση 1
Για τους λόγους που εξηγούνται πιο πάνω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας και στα ευρήματα του Δικαστηρίου, οι Αιτητές δεν έχουν αποδείξει, στο βαθμό που απαιτείται, ποιο ήταν το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο κατά τον χρόνο αποστολής της ειδοποίησης ημερ. 14.07.2017, παρά το γεγονός ότι το βάρος απόδειξης των προϋποθέσεων της νομοθεσίας βρίσκεται στους δικούς τους ώμους.
Θα ανέμενε κάποιος ότι με δεδομένη την σύναψη μιας ενιαίας σύμβασης, θα τηρείτο από τους Αιτητές ένας μόνο αλληλόχρεος λογαριασμός, στον οποίο θα καταγράφονταν οι χρεώσεις και πιστώσεις, προκειμένου να υπάρχει ανά πάσα στιγμή ξεκάθαρη εικόνα του οφειλόμενου ποσού. Οι Αιτητές όμως επέλεξαν να διαχειριστούν το ζήτημα με τον δικό τους τρόπο και με τις ανάλογες συνέπειες.
Η μη τήρηση ενός ενιαίου αλληλόχρεου λογαριασμού, όπως εξηγήθηκε πιο πάνω έχει περιπλέξει το ζήτημα της καταβολής των ενοικίων. Οι Αιτητές έχουν παρουσιάσει τέσσερεις διαφορετικές καταστάσεις λογαριασμών, ως εάν να πρόκειται για τέσσερεις διαφορετικές συμβάσεις, από τις οποίες καταστάσεις είναι παραδεκτό ότι ορισμένες περιέχουν λάθη (Τεκμήρια 19, 20).
Βρίσκω ότι η ειδοποίηση των Αιτητών δεν συνιστά έγκυρη προειδοποίηση, αφού δεν έχει αποδειχθεί η ορθότητα του ποσού, ούτε καθορίζει τα «νομίμως οφειλόμενα ενοίκια» που συνιστούν το ποσό που απαιτείται με αυτήν.
Παρά την πιο πάνω διαπίστωση μου, η οποία αποβαίνει μοιραία για την έκβαση της απαίτησης για έκδοση διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του μίσθιου, θα προχωρήσω (για σκοπούς πληρότητας της απόφασης αυτής) στην εξέταση και των λοιπών προϋποθέσεων του άρθρου 11(1)(α).
5. Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί:
Μετά την επίδοση της ειδοποίησης στους Καθ’ ων η αίτηση 1, την 01.08.2017, αυτοί συνέχισαν να καταβάλλουν, ως μηνιαίο ενοίκιο το ποσό των €1.500, χωρίς να εξοφλήσουν το αναφερόμενο στην ειδοποίηση, ως οφειλόμενο ποσό.
Επομένως, εάν επιδίδονταν έγκυρη ειδοποίηση στην Καθ’ ης η αίτηση, θα συνέτρεχε και αυτή η προϋπόθεση του άρθρου 11(1)(α).
6. Πάροδος άπρακτης της προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης:
Η Αίτηση έξωσης καταχωρήθηκε στις 26.10.2017 και επιδόθηκε στους Καθ’ ων η αίτηση 1 την 01.11.2017, έχοντας ως αντικείμενο τα οφειλόμενα ενοίκια της χρονικής περιόδου “μέχρι την 01.10.2017”.
Η Καθ’ ης η αίτηση είχε υποχρέωση να εξοφλήσει, εντός της προθεσμίας αυτής, όχι μόνο παν ποσό οφείλεται, αλλά επίσης και οποιοδήποτε ποσό δυνατό να είχε καταστεί οφειλόμενο μέχρι τότε.
Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, οι Καθ’ ων η αίτηση 1, δεν είχαν εξοφλήσει το κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενο ποσό ούτε εντός της προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης.
Συμπέρασμα:
Εφόσον έχω διαπιστώσει, πιο πάνω, ότι δεν έχει αποδειχθεί η συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου, η απαίτηση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του μίσθιου θα πρέπει να απορριφθεί.
Με δεδομένο ότι η απόρριψη του αιτήματος της έξωσης δεν αφορά αποκλειστικά την απουσία του αναγκαίου διάδικου συνιδιοκτήτη, δεν θα εξετάσω το ενδεχόμενο εξάσκησης της διακριτικής μου ευχέρειας συνένωσης των απόντων συνιδιοκτητών, προκειμένου να αποφασιστεί ολοκληρωτικά το ζήτημα της έξωσης.
Β. Απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια
Προκύπτει αβίαστα από τις πιο πάνω καταγραμμένες διαπιστώσεις μου, σχετικά με την λάθος διαχείριση και την αταξία που χαρακτηρίζει την τήρηση των καταστάσεων λογαριασμού από τους Αιτητές, ότι οι τελευταίοι δεν έχουν αποδείξει στο βαθμό που απαιτείται το ύψος της χρηματικής απαίτησης τους.
Γ. Εγγύηση Καθ’ ου η αίτηση 2
Μολονότι η απόρριψη της απαίτησης εναντίον των πρωτοφειλετών συμπαρασύρει και την απαίτηση εναντίον του εγγυητή, για σκοπούς πληρότητας θα εξετάσω και το ζήτημα της εγγύησης.
Η σύναψη της σύμβασης εγγύησης από μέρους του Καθ’ ου η αίτηση 2 είναι παραδεκτή. Με δεδομένο ότι η ενοικίαση είχε μετατραπεί σε θέσμια στις 01.10.2013, θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσον αυτή εξακολουθούσε να δεσμεύει τον Καθ’ ου η αίτηση 2 στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης.
Για το ζήτημα της έκτασης της ευθύνης του εγγυητή στη σύμβαση ενοικίασης σχετικές είναι οι αποφάσεις στις Πολιτικές Εφέσεις Metochis v. Schiza (1952) 1 C.L.R. 149, Michael v. Nishanian (1966) 1 C.L.R. 150, Kyriakidou v. Mangaldjian (1969) 1 C.L.R. 1, Αργύρη v. Χρυσοστόμου (2006) 1(Β) Α.Α.Δ. 1362 και ΜΑΝΤΖΑΛΟΣ ν. ΜΙΧΑΗΛΙΔΗ κ.α., Πολιτική Εφεση Αρ. 74/2013, 14/2/2019.
Στην πρόσφατη απόφαση Μαντζαλος ν. Μιχαηλιδη (πιο πάνω) το λεκτικό της εγγύησης είχε ως εξής:
«Εγγυώμαι προσωπικά και αλληλέγγυα με τον Ενοικιαστή την τήρηση των όρων του παρόντος Ενοικιαστηρίου Εγγράφου και την τακτική πληρωμή του ενοικίου μέχρι τελείας εξόφλησης όλων των δόσεων και παράδοσης του Καταστήματος από τον Ενοικιαστή στον Ιδιοκτήτη.» (Δική μου υπογράμμιση)
Το Εφετείο, αφού υιοθέτησε και επανέλαβε τις αρχές αναφορικά με την ερμηνεία των συμβάσεων ανέφερε τα εξής:
“Προκύπτει αβίαστα ότι η θέσμια ενοικίαση είναι διαφορετική μορφή ενοικίασης από τη συμβατική. Με αυτό ως δεδομένο, η εγγύηση καταβολής ενοικίου σε σχέση με συμβατική ενοικίαση δεν καλύπτει μετέπειτα θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν με ξεκάθαρο τρόπο προκύπτει τέτοια υποχρέωση από το λεκτικό της συμφωνίας εγγύησης. Τότε και μόνο το Δικαστήριο θα μπορεί να οδηγηθεί σε συμπέρασμα ότι η σύμβαση εγγύησης εφαρμόζεται και σε σχέση με την πληρωμή ενοικίου θέσμιας ενοικίασης. Ας μη διαφεύγει ότι η θέσμια ενοικίαση είναι απροσδιορίστου χρονικής διάρκειας, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό και το οποίο συνιστά επιπρόσθετο βάρος στους ώμους του όποιου εγγυητή καταβολής ενοικίου. Το ζήτημα διαφοροποιείται βεβαίως στις περιπτώσεις όπου στο ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπεται περίοδος ανανέωσης ή όπου η συμφωνία ενοικίασης έχει δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης. Σε τέτοια περίπτωση και με δεδομένο ότι ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και ότι η ανανέωση επήλθε, η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης (Michael v. Nishanian (1966) 1 C.L.R. 150, Αργύρη (ανωτέρω).
Επανερχόμενοι στα γεγονότα της ενώπιόν μας περίπτωσης, είναι η κρίση μας ότι το λεκτικό της σύμβασης εγγύησης δεν εμπίπτει στα πλαίσια της ξεκάθαρης ανάληψης υποχρέωσης κάλυψης και θέσμιας ενοικίασης, ούτως ώστε να οδηγήσει σε συμπέρασμα ότι πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν η επέκταση της και σε αυτή τη μορφή ενοικίασης και ότι ο εγγυητής δεσμεύθηκε στην καταβολή των ενοικίων και για την εν λόγω περίοδο. Η αναφορά στην επίδικη συμφωνία εγγύησης σε εξασφάλιση του ενοικίου μέχρι την παράδοση του καταστήματος στον ιδιοκτήτη, συνδεόταν άμεσα με «την τήρηση των όρων του παρόντος Ενοικιαστηρίου Εγγράφου» και όχι με οποιαδήποτε μεταβολή της ενοικίασης από συμβατική σε θέσμια.”
Στην παρούσα περίπτωση, η σύμβαση ενοικίασης προνοούσε περίοδο ενοικίασης δέκα ετών, η οποία ξεκινούσε την 01.10.2003.
Το λεκτικό της εγγύησης στο Τεκμήριο 11, έχει ως εξής:
“Εγώ ο κάτωθι υπογεγραμμένος Εύρος Ηροδότου δια της παρούσας εγγυούμαι αλληλεγγύως με τους ενοικιαστές την πιστή τήρηση των όρων του παρόντος συμβολαίου.”
Η διατύπωση της εγγύησης στην παρούσα περίπτωση δεν διαφέρει από την πιο πάνω περίπτωση, αφού καλύπτει μόνο την εκπλήρωση “των όρων του συμβολαίου”. Υιοθετώντας το σκεπτικό της απόφασης Μάντζαλος ν. Μιχαηλίδη (πιο πάνω) διακρίνω ότι το λεκτικό της συμφωνίας εγγύησης, δεν αποκαλύπτει την πρόθεση των μερών, για την επέκταση της εγγύησης του Καθ’ ου η αίτηση 2, πέραν της περιόδου της συμβατικής ενοικίασης. Εφόσον η συμβατική ενοικίαση προνοούσε ως μέγιστη διάρκεια την 30.09.2013, αυτή είναι και η μέγιστη διάρκεια της γραπτής εγγύησης του Καθ’ ου η αίτηση 2.
Επομένως, αρνητική είναι η απάντηση στο ερώτημα, κατά πόσον η εγγύηση του Καθ’ ου η αίτηση 2 κάλυπτε και την θέσμια ενοικίαση.
Υποστηρίζει επίσης ο Καθ’ ου η αίτηση 2, ότι καμία ειδοποίηση έχει λάβει από τους Αιτητές αναφορικά με την οφειλή των Καθ’ ων η αίτηση και ότι αυτή η παράλειψη τον απαλλάσσει από την όποια ευθύνη δυνατόν να είχε, δυνάμει της εγγύησης.
Το ζήτημα αυτό πραγματεύεται η νομολογία, όπου στην απόφαση Lombard Natwest Ltd v. Λαζαρίδη (1999) 1 Α.Α.Δ. 1465, αναφέρoνται τα εξής:
“Εφόσον στοιχειοθετείται η υποχρέωσή του καθίσταται υπόλογος και ο εγγυητής να εξασφαλίσει την αποπληρωμή της οφειλής του. Μπορεί όμως όπως αναγνωρίζεται και στην Savvides v. Christofides όπως και στην Bradford Old Bank v. Sutcliffe (ανωτέρω) τα μέρη να καταστήσουν την παροχή ειδοποίησης από το δανειστή στον εγγυητή να αποπληρώσει το χρέος μέρος της συμφωνίας για την ανάκτησή του. Και σε εκείνη την περίπτωση η παροχή ειδοποίησης δεν αποτελεί προϋπόθεση για την γένεση του δικαιώματος αλλά δευτερεύοντα όρο για την εκτελεστότητα του χρέους δηλαδή της ευχέρειας ανάκτησής του. Αυτό εξηγείται με σαφήνεια στην πολύ πρόσφατη απόφαση του αγγλικού εφετείου στην Stimpson v. Smith [1999] 2 All E.R. 833. Ο όρος για την παροχή ειδοποίησης προς τον εγγυητή να καταβάλει το χρέος του πρωτοφειλέτη σηματοδοτεί, όπως αναφέρει ο Tuckey L.J. στην απόφασή του "...the time from which the liablitity can be enforced"».
Στην προκειμένη περίπτωση, ωστόσο, κανένας τέτοιος όρος υπήρξε στην συμφωνία εγγύησης και επομένως δεν βαρύνονται οι Αιτητές με τέτοια υποχρέωση. Στην απουσία πρόνοιας για παροχή ειδοποίησης στον εγγυητή, το πιο πάνω αναφερόμενο επιχείρημα του Καθ’ ου η αίτηση 2, κρίνεται ως ανεδαφικό και απορρίπτεται.
ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι στο βαθμό που οι απαιτήσεις των Καθ’ ων η αίτηση 1, αφορούν ειδικές αποζημιώσεις, είναι γνωστή η αρχή ότι αυτές θα πρέπει να δικογραφούνται ειδικά και να αποδεικνύονται αυστηρά [βλ. Χαραλάμπους ν. Χαραλάμπους (αρ.2) (2012) 1 Α.Α.Δ. 753]:
“[Η] ειδική αποζημίωση, όπως είναι στην προκείμενη περίπτωση η απαίτηση της εφεσείουσας, επιβάλλεται να αποδεικνύεται με τη δέουσα αυστηρότητα και το βάρος αυτό το φέρει ο ενάγων. Βλ. Παναγή ν. Κακόψιτου (2001)1(Β)Α.Α.Δ.839. Ταυτοχρόνως, στην υπόθεση Πίριλλος ν. Κονναρή (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 1153, τονίστηκε ότι η ειδική αποζημίωση πρέπει να δικογραφείται, να εξειδικεύεται στην απαίτηση, με την αναγκαία λεπτομέρεια και να αποδεικνύεται με αυστηρότητα για κάθε συγκεκριμένο στοιχείο. Βλ. επίσης Αλεξάνδρου ν. Ιωάννου (1996) 1(Β) Α.Α.Δ. 1157.”
1. H απαίτηση για επιστροφή “αέρα”:
Έχει ήδη απορριφθεί ως αόριστη η μαρτυρία των Μ.Κ. σε ποσό που δόθηκε στους Αιτητές πριν την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης, ως “αέρας”. Δεν έχει παρουσιαστεί αποδεκτή μαρτυρία αναφορικά με τους όρους αυτής της “προφορικής και μη καταγεγραμμένης” συμφωνίας, η οποία αποτελεί και φανερή προσπάθεια εισαγωγής ανεπίτρεπτης εξωγενούς μαρτυρίας. Προσπάθησαν δηλαδή οι Καθ’ ων η αίτηση 1 να προσθέσουν, στην αποτυπωμένη εγγράφως συμφωνία, άλλους όρους.
Αυτό δεν είναι επιτρεπτό καθότι ο γενικός κανόνας συνίσταται στο ότι “ένα έγγραφο περικλείει αληθώς και επακριβώς ότι είναι που αναφέρεται εκεί διότι μόνο έτσι είναι που μπορεί, από απόψεως δικαίου, να προσδοθεί βεβαιότητα στις καθημερινές συναλλαγές.”[11] Εξαίρεσή αποτελεί η περίπτωση όπου η προφορική συμφωνία συνάφθηκε μετά την αρχική γραπτή συμφωνία και η μαρτυρία που παρουσιάζεται δεν τείνει να τροποποιήσει, προσθέσει ή αντικρούσει την πρώτη συμφωνία.[12]
Όλα τα πιο πάνω οδηγούν αναπόφευκτά σε απόρριψη της απαίτησης αυτής των Καθ’ ων η αίτηση.
2. Αποζημιώσεις για επιδιορθώσεις και ανακαίνιση
Οι απαιτήσεις αυτές υπάγονται στο άρθρο 27 του Ν.23/1983, όπου αναφέρονται τα κάτωθι:
27(2) Αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνον για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου.
[…]
(4) Για την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου ο ενοικιαστής ακινήτου μπορεί να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για τις αναγκαίες επιδιορθώσεις ή για την αναγκαία συντήρηση και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προβεί σ’ αυτές χωρίς καθυστέρηση.
[…]
Παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα.»
Η σχετική πρόνοια της συμφωνίας αναφέρει τα ακόλουθα:
“οποιαδήποτε τροποποίηση ή προσθήκη ή επισκευή γίνει χωρίς την γραπτή συγκατάθεση των ιδιοκτητών θα γίνεται με έξοδα των ενοικιαστών και θα παραμείνει στην ιδιοκτησία των ιδιοκτητών χωρίς καμιά υποχρέωση των να αποζημιώσουν τους ενοικιαστές”
Επομένως, πέραν από την συμβατική ανάληψη[13], της ευθύνης για το κόστος τυχόν “τροποποιήσεων, προσθηκών, ή επισκευών”, (εφόσον αυτές διενεργηθούν χωρίς την γραπτή συγκατάθεση των Αιτητών), οι Καθ’ ων η αίτηση 1 υποχρεούνταν από το Νόμο να ειδοποιήσουν τους Αιτητές για “τις αναγκαίες επιδιορθώσεις και συντηρήσεις” και μόνο αφού αυτοί παρέλειπαν να ανταποκριθούν θα δημιουργείτο το αγώγιμο δικαίωμα των Καθ’ ων η αίτηση 1.
Δεν προκύπτει από την πιο πάνω αποδεκτή μαρτυρία, η ειδοποίηση των Αιτητών αναφορικά με τις κατ’ ισχυρισμό αναγκαίες επιδιορθώσεις και συντηρήσεις.
Είναι φανερή η ελλιπής δικογράφηση και η παράλειψη των Καθ’ ων η αίτηση να παρουσιάσουν στοιχεία ή να τεκμηριώσουν με οποιοδήποτε τρόπο αυτές τις απαιτήσεις.
3. Διαφυγόντα κέρδη και έξοδα μετακίνησης
Η Μ.Κ.1 προσδιόρισε αυτή την απαίτηση ως το άθροισμα των πιο πάνω απαιτήσεων (“αέρα”, επιδιορθώσεων και ανακαίνισης) και επομένως αποτελεί πλεονασμό. Η απόρριψη των πιο πάνω απαιτήσεων παρασύρει και την παρούσα απαίτηση σε απόρριψη.
ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Στην βάση των όσων προσπάθησα να εξηγήσω πιο πάνω, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η Αίτηση και η Ανταπαίτηση απορρίπτονται.
Λόγω των ιδιαζουσών περιστάσεων της υπόθεσης και εφόσον δεν προκύπτει επιτυχόν διάδικος, βρίσκω ορθό να μην επιδικάσω έξοδα, με την κάθε πλευρά να επιβαρύνεται με τα δικά της έξοδα και αυτή είναι (με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων) η απόφαση μου, ως προς τα έξοδα της υπόθεσης.
(Υπ.) ….………….…………………………….
Χρ. Ραγουζαίου, Π.
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Δηλαδή στην παράλειψη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων.
[2] Βλ. Δέσμη τεκμηρίων 17.
[3] «»
[4] Βλ. σελίδα 24, πιο κάτω.
[5] Τεκμήρια 8, 9, 10, 22, 23.
[6] Βλέπε Chitty on Contracts, 28η έκδοση, Τόμος 1, παράγραφοι 12-041 έως 12-117 και 14-009, Γ.Π. Κακογιάννη «Η Απόδειξη», σελίδες 717 έως 730, Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. v. G & C Exhaust Systems Ltd., (2001) 1 Α.Α.Δ. 500.
[7] [1997] Lexis Citation 4443, HOUSE OF LORDS, 16 December 1997 All England Official Transcripts (1997- 2008)*
[9] Βλ. άρθρα 11(1) και 40 του Κεφ.224.
[10] Τεκμήριο αρ.16.
[11] Βλ. Το Δίκαιο της Απόδειξης, Τ. Ηλιάδη & Ν. Σάντη, εκδόσεις Hippasus, Λευκωσία 2014, σελίδες 374, 375.
[12] Βλ. υποσημείωση 5 πιο πάνω.
[13] Με βάση τον όρο 8 της συμφωνίας, Τ.11.