(1994) 1 ΑΑΔ 788
[*788]12 Δεκεμβρίου, 1994
[ΠΙΚΗΣ, ΧΑΤΖΗΤΣΑΓΓΑΡΗΣ, ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ/στές]
ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΓΕΡΜΑΝΟΥ,
Εφεσείουσα,
ν.
ΚΩΣΤΑ Ή ΤΑΚΗ ΚΟΚΚΑΛΟΥ,
Εφεσίβλητου.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 8156)
Σύμβαση — Γραπτή σύμβαση για πώληση γης — Είναι επιτρεπτή η προσκόμιση προφορικής μαρτυρίας για απόδειξη ύπαρξης παράλληλης προφορικής συμφωνίας, ότι η ενεργοποίηση της συμφωνίας τελούσε υπό την αίρεση κάποιου γεγονότος.
Σύμβαση — Γραπτή σύμβαση για πώληση γης — Όρος στη σύμβαση ότι ο πωλητής δε θα επιβάρυνε το κτήμα με υποθήκες ή άλλα εμπράγματα βάρη — Δεν ισοδυναμούσε με διεγγύηση ότι το κτήμα δεν ήταν ήδη βεβαρημένο με υποθήκες ή άλλα εμπράγματα βάρη.
Απόδειξη — Γραπτή σύμβαση για πώληση γης — Ισχυρισμός για ύπαρξη παράλληλης προφορικής συμφωνίας ότι η πώληση τελούσε υπό την αίρεση κάποιου γεγονότος — Είναι επιτρεπτή η προσκόμιση προφορικής μαρτυρίας για απόδειξη της παράλληλης αυτής συμφωνίας, έστω και αν η ισχυριζόμενη προφορική συμφωνία βρίσκεται σε αντίθεση με όρους της γραπτής σύμβασης (πράγμα που δε συνέβαινε στην προκειμένη περίπτωση).
Με γραπτή συμφωνία ο εφεσίβλητος πώλησε στην εφεσείουσα δύο τεμάχια γης έκτασης 54 περίπου σκαλών στην Λακατάμια αντί £40.000, πληρωτέων μέσα σε δύο μήνες από την υπογραφή της συμφωνίας. Ο όρος 3 της συμφωνίας προέβλεπε ότι ο εφεσίβλητος υποχρεούτο να μη επιβαρύνει τα κτήματα με οποιαδήποτε υποθήκη ή να τα αποξενώσει με οποιοδήποτε τρόπο. Η συμφωνία δεν υλοποιήθηκε, μεταξύ άλλων, διότι τα κτήματα ήσαν υποθηκευμένα πριν από την σύναψη της συμφωνίας, και η εφεσείουσα με αγωγή της αξίωσε την πληρωμή αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απόρριψε την αγωγή [*789]με έξοδα, διότι δέχθηκε τους ισχυρισμούς του εφεσίβλητου ότι, i) η υλοποίηση της συμφωνίας τελούσε υπό την αίρεση, που είχε συναφθεί με παράλληλη προφορική συμφωνία, ότι οι υφιστάμενες υποθήκες θα εξαλείφονταν για να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση των κτημάτων, πράγμα που δεν είχε κατορθωθεί, και έτσι η γραπτή συμφωνία ουδέποτε ενεργοποιήθηκε, ii) ότι ο εφεσίβλητος είχε εξαπατηθεί στο να υπογράψει την συμφωνία από τον μεσίτη Κώστα Γερμανό στον οποίο είχε αναθέσει την πώληση των κτημάτων, ο οποίος του απέκρυψε ότι η εφεσείουσα ήταν κόρη του, πράγμα που αν γνώριζε ο εφεσίβλητος ήταν πολύ πιθανό ότι δεν θα υπόγραφε την συμφωνία, και iii) ότι ο μεσίτης είχε παραβεί τις υποχρεώσεις του προς τον εφεσίβλητο ευρισκόμενος σε συμπαιγνία με την εφεσείουσα.
Κατ’ έφεση, η εφεσείουσα ισχυρίσθηκε ότι δεν μπορούσε να είχε προβληθεί ισχυρισμός για ύπαρξη παράλληλης συμφωνίας που βρισκόταν σε αντίθεση με την γραπτή συμφωνία, και ειδικότερα με τον όρο 3 αυτής.
Αποφασίσθηκε ότι:
(α) Με τον όρο 3 της γραπτής σύμβασης ο εφεσίβλητος είχε αναλάβει να μην επιβαρύνει τα ακίνητα με οποιοδήποτε τρόπο ή να τα αποξενώσει. Δεν ισοδυναμούσε με διεγγύηση ότι αυτά δεν ήσαν ήδη βεβαρυμένα με υποθήκες ή άλλα βάρη, και γι’αυτό δεν ήταν ορθός ο ισχυρισμός ότι υπήρχε αντίθεση μεταξύ του όρου 3 και της ισχυριζόμενης παράλληλης προφορικής συμφωνίας.
(β) Η ύπαρξη παράλληλης συμφωνίας που θέτει την ενεργοποίηση γραπτής συμφωνίας υπό την αίρεση κάποιου γεγονότος μπορεί να αποδεικνύεται με προφορική μαρτυρία, ακόμη και αν έρχεται σε σύγκρουση με κάποιο γραπτό όρο της σύμβασης. Στην προκειμένη περίπτωση, δεν υπήρχε τέτοια σύγκρουση, και η απόδειξη της ύπαρξης τέτοιας παράλληλης προφορικής συμφωνίας ήταν καθ’όλα επιτρεπτή.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Υποθέσεις που αναφέρθηκαν:
Edgington v. Fitzmaurice [1885] 29 Ch. D. 459,
Aberdeen Ry Co v. Blaikie Bros [1854] 1 Macq. 461,
Molony v. Kernan [1842] 2 Dr. & War 31,
[*790]
Gibson v. Jeyes [1801] 6 Ves 266,
McPherson v. Watt [1877] 3 App. Cas. 254,
Mendelssohn v. Normand Ltd [1969] 2 All E.R. 1215,
J. Evans & Son (Portsmouth) Ltd v. Andrea Merzario Ltd [1976] 2 All E.R. 930,
Pym v. Campbell [1856] 6 E & B 370,
City & Westminster Properties 1934 Ltd v. Mudd [1959] Ch. 129.
Έφεση.
Έφεση από την ενάγουσα κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Aρτέμης Π.E.Δ. με Nαθαναήλ, E.Δ.) που δόθηκε στις 28.4.90 (Aρ. Aγωγής 6807/87), με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή της ενάγουσας για αποζημιώσεις για παράβαση της συμφωνίας που υπέγραψε με τον εφεσίβλητο για αγορά έκτασης γης στη Λακατάμεια.
Α. Ευτυχίου, για την Eφεσείουσα.
Π. Ιωαννίδης, για τον Eφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Δ.: Την απόφαση του δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Σ. Νικήτας.
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Με γραπτή συμφωνία που υπέγραψε με τον εφεσίβλητο, η εφεσείουσα συμφώνησε να αγοράσει από αυτόν έκταση γης στη Λακατάμεια. Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε σε £40.000. Για την ακρίβεια επρόκειτο για δύο τεμάχια γης - με αρ. εγγραφής G.8 και G.9 - συνολικού εμβαδού 54 περίπου σκαλών. Τα κτήματα ήταν βεβαρυμένα με υποθήκη και άλλα εμπράγματα βάρη για εξασφάλιση των δανειστών του εφεσιβλήτου. Ήταν ένας από τους λόγους που δεν υλοποιήθηκε η συμφωνία. Η εφεσείουσα αξίωσε με αγωγή της στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας ειδική εκτέλεση, αλλά εντέλει περιόρισε την απαίτηση της στην καταβολή αποζημίωσης για διάρρηξη της συμφωνίας από τον εφεσίβλητο.
[*791]Η αγωγή απέτυχε με έξοδα σε βάρος της εφεσείουσας. Θα χρειαστεί να συμπληρώσουμε την έκθεση των γεγονότων, στην έκταση που κρίνεται απαραίτητη, προτού μας απασχολήσει το σκεπτικό της εκκαλούμενης απόφασης και οι λόγοι που προβάλλονται για την ανατροπή της. Η εφεσείουσα πλήρωσε £100 σαν προκαταβολή και συμφώνησε να καταβάλει σε 8 ημέρες από την υπογραφή της συμφωνίας £15.000 και το υπόλοιπο σε 2 μήνες από την ίδια χρονολογία. Ο εφεσίβλητος με τον όρο 3 ανέλαβε να μην επιβαρύνει το κτήμα στο αναμεταξύ ή να το αποξενώσει με οποιοδήποτε τρόπο.
Ο εφεσίβλητος είχε αναθέσει την πώληση του κτήματος στον μεσίτη Κώστα Γερμανό. Είναι το πρόσωπο που σύστησε την εφεσείουσα. Μόνο που του απέκρυψε το γεγονός πως είναι κόρη του. Σύμφωνα με τα ευρήματα του Πλήρους Δικαστηρίου, που εκδίκασε την υπόθεση, την παρουσίασε σαν εύπορη Κυπρία της Αγγλίας που επειγόταν να αγοράσει το κτήμα και παρότρυνε τον πωλητή να μη χάσει την ευκαιρία.
Ας λεχθεί εν παρόδω ότι η εκδοχή της εφεσείουσας αναφορικά με τα διατρέξαντα ήταν διαφορετική. Ισχυρίστηκε πως συνάντησε και διαπραγματεύθηκε την αγοραπωλησία απευθείας με τον εφεσίβλητο ανεξάρτητα από τον πατέρα της και χωρίς να γνωρίζει ότι του είχε ήδη ανατεθεί η εξεύρεση αγοραστή για το ίδιο κτήμα. Και αρνήθηκε πως υπήρξε συμπαιγνία με τον πατέρα της για να εξαπατήσουν τον εφεσίβλητο. Είναι αξιοσημείωτο ότι ο πατέρας δεν κλήθηκε σαν μάρτυρας στη δίκη για να ενισχύει την εφεσείουσα και παράλληλα να αντικρούσει τις κατηγορίες του εφεσιβλήτου. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε με εκτεταμένη αιτιολογία την εκδοχή της εφεσείουσας. Προτίμησε τη μαρτυρία του εφεσιβλήτου στην ολότητα της. Ας σημειωθεί ότι, ανεξάρτητα από τις προθέσεις του δικηγόρου της εφεσείουσας, τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου, που αφορούν σε πρωτογενή γεγονότα, ουσιαστικά δε θίγονται με τους λόγους έφεσης, όπως τελικά διαμορφώθηκε με τροποποίηση που επέτρεψε το δικαστήριο αυτό.
Μία από τις υπερασπίσεις που πρόβαλε ο εφεσίβλητος ήταν ότι η ενεργοποίηση της συμφωνίας, τεκ. 1, τελούσε υπό την αίρεση ότι θα είχαν αρθεί οι προϋπάρχουσες επιβαρύνσεις του κτήματος που, όταν υπογραφόταν η συμφωνία, ήταν σε γνώση του κτηματομεσίτη και της ιδίας της εφεσείουσας. Ο κ. Γερμανός είχε αναλάβει τα της άρσης των εμποδίων, αλλά οι επανειλημμένες προσπάθειες του απέβησαν άκαρπες. Το δικαστήριο βρήκε ότι πράγματι έγινε τέτοια συμφωνία που απάλλασσε τον εφεσίβλητο των υποχρεώσεων του, οι οποίες απέρρεαν από την κύρια συμφωνία.
[*792]
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε περαιτέρω ότι θεμελιώθηκε και η υπεράσπιση του δόλου, για την οποία υπάρχει λεπτομερής πρόβλεψη στα άρθρα 17 και 19 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, που παρέχει στον απατηθέντα δικαίωμα ακύρωσης της δικαιοπραξίας. Το εύρημα του δικαστηρίου είναι ότι ο εφεσίβλητος παρασύρθηκε με απάτη να συναινέσει στη σύναψη της συμφωνίας. “Με τα πιο πάνω υπόψη βρίσκουμε πως η απάτη είχε προκαλέσει τη συναίνεση του εναγομένου, με την έννοια πως αυτός πολύ πιθανόν να μην υπέγραφε, αν γνώριζε ποία ήταν πράγματι η αγοράστρια”. Αυτή ήταν η κατακλείδα της πρωτόδικης απόφασης στο υπό συζήτηση θέμα. Το δικαστήριο, βασιζόμενο στην Edgington v. Fitzmaurice [1885] 29 Ch. D. 459, δεν παρέλειψε να επισημάνει ότι δεν είναι απαραίτητο ο δόλος να αποτελεί την αποκλειστική αιτία καταρτισμού της συμφωνίας για να επιφέρει την ακυρότητα της.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή και για τρίτο λόγο: ότι ο κ. Γερμανός παρέβη τις υποχρεώσεις του σαν αντιπρόσωπος διότι είχε συμφέρον στη δοσοληψία “που όχι μόνον δεν αποκάλυψε αλλά ενεργά απέκρυψε” από τον εφεσίβλητο. Η υπεράσπιση αυτή μπορούσε να επιτύχει, όπως έκρινε η πρωτόδικη απόφαση, παρόλο που ο αντιπρόσωπος δεν προστέθηκε ως διάδικος, λόγω της συμπαιγνίας των δύο και της κοινής επιδίωξης τους. Για τα συμπεράσματα και τις επιπτώσεις από την κατάχρηση της εξουσίας του κ. Γερμανού προς αντιπροσώπευση το πρωτόδικο δικαστήριο καθοδηγήθηκε από τις αποφάσεις: Aberdeen Ry Co. v. Blaikie Bros [1854] 1 Macq. 461, Molony v. Kernan [1842] 2 Dr. & War 31, Gibson v. Jeyes [1801] 6 Ves 266 και McPherson v. Watt [1877] 3 App. Case 254.
Οι λόγοι της έφεσης στρέφονται κατά του συμπεράσματος με το οποίο η πρωτόδικη απόφαση δέχθηκε πως ο εφεσίβλητος απέδειξε τις τρεις από τις τέσσερεις υπερασπίσεις που είχε εγείρει. Παρεμπιπτόντως, δεν εξετάστηκε επιπρόσθετος ισχυρισμός του ότι η συμφωνία κατέστη άκυρη γιατί δεν καταβλήθηκαν έγκαιρα οι δόσεις του τιμήματος, όπως διαλαμβάνει το τεκ. 1. Θεωρήθηκε αχρείαστο.
Ο πρώτος λόγος έφεσης έχει σαν στόχο την κρίση της πρωτόδικης απόφασης ότι ενόψει της προφορικής συμφωνίας-αίρεσης “...... παρά τις ενέργειες του εναγομένου και του κτηματομεσίτη του, η άρση των επιβαρύνσεων δεν κατέστη δυνατή, και έτσι κατά τη γνώμη μας, αφού είχε παρέλθει και κάθε λογικό χρονικό όριο, βρίσκουμε ότι η σύμβαση αποστερήθηκε οποιουδήποτε νομικού αποτελέσματος και ισχύος.” Η εκκαλούσα υπέβαλε ότι η αντίκρυση αυτή είναι λανθα[*793]σμένη. Για το λόγο ότι η σχετική προφορική συμφωνία αντιμάχεται την κύρια σύμβαση, δηλαδή τον όρο 3, στο περιεχόμενο του οποίου έχουμε αναφερθεί. Η αντίθεση προεξοφλούσε από νομική σκοπιά τη μη αποδοχή της εξωγενούς μαρτυρίας πάνω στην οποία βασίστηκε η εκκαλούμενη απόφαση. Εν πάση περιπτώσει το δικαστήριο δεν μπορούσε να στηριχθεί στην προφορική συμφωνία λόγω της πιο πάνω αντιφατικότητάς της.
Σε επίρρωση της θέσης του ο κ. Ευτυχίου παρέπεμψε στον “Phipson on Evidence”, 12η έκδοση, παράγραφοι 1891, 1892, 1902 και 1908. Σε αυτές διατυπώνεται ο γενικός κανόνας του δικαίου της απόδειξης ότι η παράθεση εξωγενούς μαρτυρίας που αντικρούει, αλλοιώνει, προσθέτει ή επιφέρει διαφοροποιήσεις σε έγγραφη συμφωνία είναι απαράδεκτη. Κατ’ εξαίρεση επιτρέπει την απόδειξη παράλληλης προφορικής συμφωνίας συνδεόμενης με τη βασική δεδομένου ότι αυτή δε συγκρούεται με το έγγραφο όπως, κατά τη γνώμη του συνηγόρου, είναι η περίπτωση που μας απασχολεί.
Ο κ. Π. Ιωαννίδης, αφού επεσήμανε πως δε βάλλεται απευθείας η αποδοχή της μαρτυρίας από το πρωτόδικο δικαστήριο για την ύπαρξη αίρεσης με ιδιαίτερο λόγο έφεσης, υποστήριξε ότι και στην περίπτωση ακόμη που η προφορική συμφωνία ερχόταν σε αντίθεση με το τεκ. 1 η μαρτυρία ήταν παραδεκτή και μπορούσε να επενεργήσει καταλυτικά στο δικαίωμα που παρέχει η γραπτή συμφωνία. Έγινε επίκληση στις υποθέσεις: Mendelssohn v. Normand Ltd. [1969] 2 All E.R. 1215 και J. Evans & Son (Portsmouth) Ltd. v. Andrea Merzario Ltd. [1976] 2 All E.R. 930.
Παρόλο που η έφεση δεν ανακινεί άμεσα θέμα νομικής δεκτικότητας της μαρτυρίας που αφορά στην προφορική συμφωνία εντούτοις είναι σωστό να ασχοληθούμε με την ουσία. Πρωτόδικα αντιμετωπίστηκε ένσταση της εφεσείουσας κατά της αποδοχής της μαρτυρίας. Περαιτέρω το θέμα είναι νομικό και ενώπιον μας δε συζητήθηκε μόνο από τη σκοπιά αυτή του αποδεκτού της μαρτυρίας. Όπως προεκτέθηκε δόθηκε κάποια ευρύτερη διάσταση.
Δε δικαιολογείται η διαπίστωση, αντίθετα με ότι πρότεινε η εφεσείουσα, ότι υφίσταται αντίφαση μεταξύ προφορικής και γραπτής συμφωνίας. Με τον όρο 3 ο πωλητής ανέλαβε να μην αποξενώσει ή επιβαρύνει το ακίνητο. Δε διεγγυάται ότι το κτήμα δεν είναι ήδη βεβαρημένο. Η ύπαρξη αίρεσης σαν ξεχωριστής παράλληλης συμφωνίας μπορεί να είναι αντικείμενο εξωγενούς μαρτυρίας κατ’ εξαίρεση του κανόνα που εκθέσαμε.
[*794]Το θέμα αναλύει σύντομα αλλά με μεστότητα ο G. D. Nokes “An introduction to Evidence” 4η έκδοση, σελ. 254, στο οποίο αναφέρεται η παλαιά υπόθεση Pym v. Campbell [1856] 6 E & B 370, που μπορεί να παραλληλιστεί με την παρούσα:
“Condition precedent. It may be shown that a document has never come into effect. When the court holds that there is a concluded contract, no evidence to contradict its terms is admissible on this ground. But extrinsic evidence is admissible to show that a deed was delivered as an escrow, or that the operation of any apparent agreement was subject to a condition precedent.”
Βλέπε επίσης “Chitty on Contracts” τόμος 1ος, 24η έκδοση, παραγραφοι 753 και 808 στις σελίδες 413 και 440 αντίστοιχα.
Έτσι και εδώ η συμφωνία θα διατηρούσε την ισχύ της μόνο αν είχε πληρωθεί η αίρεση, πράγμα που δε συνέβηκε.
Η επιτυχία του εφεσιβλήτου στο σημείο αυτό σημαίνει, λόγω της αυτοτέλειας των υπερασπίσεων που πρόβαλε και το τέλος της υπόθεσης για την εφεσείουσα. Γιαυτό δε χρειάζεται να προχωρήσουμε στην αξιολόγηση των υποθέσεων που μας παρέθεσε ο κ. Ιωαννίδης. Θα παρατηρούσαμε μόνον ότι τον αντίκτυπο τους στις παράλληλες συμφωνίες συζητεί ο Chitty on Contracts, στην παράγραφο 817, σελ. 443, με αυτό ακριβώς τον τίτλο “Collateral Terms” και με υπόβαθρο τις δύο αποφάσεις Evans και Μendelssohn, ανωτέρω όπως και άλλες αποφάσεις. Φαίνεται ότι βρίσκει απήχηση η άποψη ότι είναι δυνατό σε ορισμένες περιπτώσεις να επιτρέπεται η αποδοχή τέτοιας συμφωνίας έστω και αν αντιβαίνει σε γραπτό όρο σύμβασης. Κτυπητό παράδειγμα αποτελεί η City & Westminster Properties 1934 Ltd. v. Mudd [1959] Ch. 129.
Είναι άξιο μνείας το παρακάτω σύντομο απόσπασμα στην παράγραφο 817 που μας δίνει τη συνολική εικόνα:
“Extrinsic evidence may also be admitted to show a collateral agreement or warranty and it is sometimes said that these, too, must not contradict the express terms of the written contract. But it is sometimes possible to prove an overriding oral warranty or even a promise not to enforce an express term of the written agreement.”
Ενόψει των πιο πάνω παρατηρήσεων μας αναφορικά με την ύπαρξη αίρεσης θεωρούμε περιττή την έρευνα των υπόλοιπων λό[*795]γων έφεσης.
Η έφεση αποτυχαίνει με έξοδα σε βάρος της εφεσείουσας.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο