(1997) 1 ΑΑΔ 18
[*18]13 Iανουαρίου, 1997
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΘΕΛΜΑ ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ,
Εφεσείουσα-Καθ’ ής η αίτηση,
v.
ΔΗΜΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Εφεσίβλητου-Αιτητή.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 8920).
Ενοικιοστάσιο — Αίτηση για αύξηση ενοικίου — Ισχυρισμός ότι δεν υπήρχε ενοικίαση εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, αλλά άδεια χρήσεως του υποστατικού — Διάκριση μεταξύ άδειας χρήσεως (licence) και ενοικίασης — Ποίο το εφαρμοστέο κριτήριο για διακρίβωση της πραγματικής φύσης της σύμβασης — Η φύση της σύμβασης καθορίζει κατά πόσο το θέμα εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ή του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
Η εφεσείουσα, η οποία ενοικίαζε κατάστημα στη Λαϊκή Γειτονιά από το Δήμο Λευκωσίας, ενέστη στην απαίτηση του Δήμου για αύξηση ενοικίου εκ 14% επί του τελευταίου καταβαλλομένου ενοικίου και πρόβαλε προδικαστικά αναρμοδιότητα του Δικαστηρίου, γιατί κατά τον ισχυρισμό της δεν υπήρχε ενοικίαση εντός της εννοίας του Νόμου, αλλά άδεια χρήσεως του υποστατικού.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την ένσταση και αφού εξέτασε την ουσία της υπόθεσης καθόρισε το ενοίκιο σε ΛΚ95.- μηνιαίως αντί των ΛΚ88,79, που ήταν το συμβατικό μέχρι τότε.
Η έφεση στρέφεται κατά της απόρριψης της προδικαστικής ένστασης περί αναρμοδιότητας του Δικαστηρίου.
Το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε την έφεση και αποφάνθηκε ότι:
Η παραχώρηση αποκλειστικής κατοχής για ορισμένη περίοδο έναντι ανταλλάγματος συνιστά καθοριστικό παράγοντα για προσ[*19]διορισμό της πραγματικής σχέσης των μερών.
Οι όροι του συμβολαίου στην παρούσα υπόθεση, είναι οι συνήθεις όροι που απαντώνται στα ενοικιαστήρια έγγραφα.
Όροι που επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη περιορισμένα δικαιώματα εισόδου και ελέγχου του ακινήτου, όχι μόνο δεν αλλάζουν τη φύση της συμφωνίας, όπως την προσδιορίζουν τα πιο πάνω κριτήρια, αλλά αντίθετα τονίζουν το γεγονός της δημιουργίας ενοικίασης και όχι άδειας.
Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι επρόκειτο περί ενοικίασης με την έννοια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83 και ότι ως εκ τούτου έχει αρμοδιότητα να επιληφθεί της αίτησης, είναι ορθή.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα τα οποία να υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
Υπόθεση που αναφέρθηκε:
Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 289.
Έφεση.
Έφεση από την καθ’ ης η αίτηση κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων - Tμήμα Λευκωσίας - (Aγρότης, Πρόεδρος, Kατσουρίδης και Mαυρίδης, Πάρεδροι), που δόθηκε στις 25 Φεβρουαρίου, 1992 (Aρ. Aίτησης K. 12/90), με την οποία απορρίφθηκε προδικαστική ένστασή της για αναρμοδιότητα του Δικαστηρίου.
Α. Κωνσταντίνου, για την Εφεσείουσα-καθής η αίτηση.
Α. Παντελίδης, για τον Εφεσίβλητο-αιτητή.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ.
ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Ο Δήμος Λευκωσίας είναι ιδιοκτήτης αριθμού καταστημάτων στην εντός των τοιχών περιοχή, γνωστή ως “Λαϊκή Γειτονιά”.
[*20]Την 1.1.1984 ο Δήμος Λευκωσίας ενοικίασε, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, ένα κατάστημα στην οδό Αριστοκύπρου αρ. 13 στην εφεσείουσα για περίοδο τεσσάρων ετών έναντι μηνιαίου ενοικίου εξ £85.
Ο Δήμος με αίτησή του που καταχώρησε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ζήτησε αύξηση ενοικίου εκ 14% επί του τελευταίου καταβαλλομένου ενοικίου, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83.
Η εφεσείουσα ενέστη στην τέτοια απαίτηση του Δήμου και πρόβαλε προδικαστικά αναρμοδιότητα του Δικαστηρίου γιατί, κατά τον ισχυρισμό της, δεν υπάρχει ενοικίαση εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, αλλά άδεια χρήσεως του υποστατικού.
Το θέμα της προδικαστικής αυτής ένστασης δεν εκδικάστηκε πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας αλλά αφέθηκε να κριθεί στο τέλος της ημέρας, συμφωνούντος και του δικηγόρου της εφεσείουσας, όπως αναφέρεται και στην πρωτόδικη απόφαση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στη μακρά και εμπεριστατωμένη απόφασή του, αφού απέρριψε την προδικαστική ένσταση της εφεσείουσας, προχώρησε στην εξέταση της ουσίας της αίτησης και κατέληξε όπως καθορίσει το ενοίκιο στο ποσό των £95 μηνιαίως αντί των £88,79 σεντ που ήταν το συμβατικό μέχρι τότε.
Εναντίον της απόφασης αυτής καταχωρήθηκε η παρούσα έφεση η οποία περιορίζεται σε ένα μόνο μέρος της απόφασης, αυτό της απόρριψης της προδικαστικής ένστασης περί αναρμοδιότητας του Δικαστηρίου.
Στην ειδοποίηση αναφέρονται τέσσερις λόγοι εφέσεως, αλλά μπορούν να συνοψισθούν σε ένα και μοναδικό, ότι δηλαδή το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλλε στην απόφασή του ότι υπήρχε νομικό καθεστώς ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων και όχι άδειας χρήσεως (LICENCE), παραγνωρίζοντας τους όρους του συμβολαίου που απεδείκνυαν ότι η σχέση μεταξύ τους ήταν σχέση άδειας χρήσεως και όχι ενοικίασης.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος της εφεσείουσας στη μακρά αγόρευσή του ανέλυσε τους όρους του συμβολαίου που κατά κρίση του, παραπέμποντάς μας σε αυθεντίες τόσο Αγγλικές όσον και σε αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, προσομοιάζουν προς άδεια χρήσεως του υποστατικού και όχι προς συμβατική σχέση ενοικίασης.
[*21]Ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσίβλητου Δήμου στη σύντομη αγόρευσή του υπεστήριξε την ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η σχέση των διαδίκων όπως προέκυπτε από το συμβόλαιο ήταν καθαρή σχέση ενοικίασης υποστατικού και όχι σχέση άδειας χρήσεως.
Είναι θεμελιωμένο ότι για τη διακρίβωση της φύσης της σύμβασης, όταν το ζητούμενο συνίσταται στο κατά πόσο πρόκειται περί άδειας χρήσεως ή ενοικιάσεως, το αποφασιστικό κριτήριο είναι η πρόθεση των μερών. Ο περιγραφικός χαρακτήρας της σύμβασης είναι αδιάφορος αν από την εξέταση του συνόλου των περιστατικών της κάθε περίπτωσης προκύπτει ότι η αληθινή σχέση που δημιουργήθηκε μεταξύ των μερών είναι διαφορετική. Οι διάφοροι όροι αναφορικά με τα δικαιώματα των μερών και τις υποχρεώσεις τους και ο τρόπος διατύπωσής τους δεν προσφέρουν σταθερή βάση για τον προσδιορισμό της αληθινής σχέσης των διαδίκων. Καθοριστικός παράγοντας για τον προσδιορισμό της πραγματικής σχέσης των μερών σε υποθέσεις αυτής της μορφής είναι η παραχώρηση αποκλειστικής κατοχής για ορισμένη περίοδο έναντι ανταλλάγματος. (Βλέπε: Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 289). Τα τρία αυτά στοιχεία αποτελούν τη σωστή βάση για τη διάκριση μεταξύ των δύο εννοιών, της άδειας χρήσεως ή της ενοικίασης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ως εξής σχολιάζοντας τους όρους του συμβολαίου, όπως αναλυτικά μας περιέγραψε ο ευπαίδευτος συνήγορος της εφεσείουσας:
“Είναι αλήθεια ότι κάποιοι όροι ομιλούν για έλεγχο και περιορισμό του εξοπλισμού του καταστήματος ή του χρωματισμού ή απαιτούν την ευπρέπειά του προς διατήρηση του λαϊκού χαρακτήρα ή απαιτούν ανάρτηση τιμών που πρέπει να είναι λογικές όμως δεν πρέπει να μας διαφεύγει ότι μιλούμε για μια τουριστική περιοχή, που ο Δήμος ενδιαφέρεται να είναι τα ενοικιαζόμενα υποστατικά του κατάλληλα από τουριστικής πλευράς για να ικανοποιούν τον προορισμό τους. Δεν δυσκολεύομαι να βρω ότι περίπου όλοι οι όροι της ενοικίασης μας είναι συνήθεις όροι ενοικιαστηρίου εγγράφου. Ο μόνος όρος που μπορεί να στρέψει την προσοχή μας σε άδεια χρήσεως είναι ο όρος 20 που υποχρεώνει τον ενοικιαστή να ακολουθεί τους Δημοτικούς Κανονισμούς ή τις γενικές οδηγίες που θα εκδίδει ο ιδιοκτήτης κατά διαστήματα σχετικά με την κατοχή ή λειτουργία του υποστατικού και γενικά της Λαϊκής Γειτονιάς της οποίας το υποστατικό αποτελεί αναπόσπαστο οργανικό [*22]μέρος. Δεν νομίζω όμως ότι αυτός ο όρος από μόνος του μπορεί να μας πείσει να δεχθούμε την σχέση των μερών διάφορο από ενοικίαση που τόσα και τόσα χαρακτηριστικά του ενοικιαστηρίου εγγράφου υποστηρίζουν.”
Δεν βρίσκουμε σφάλμα στην κατάληξη αυτή του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Όλοι οι όροι του συμβολαίου, στους οποίους στηρίχθηκε ο δικηγόρος της εφεσείουσας για να υποστηρίξει τη θέση του, είναι συνήθεις όροι που απαντώνται στα ενοικιαστήρια έγγραφα. Όροι της σύμβασης, που αναγνωρίζουν στον ιδιοκτήτη περιορισμένα δικαιώματα εισόδου και ελέγχου του ακινήτου (όπως ο όρος 9 αυτού του συμβολαίου), όχι μόνο δεν μπορούν να αλλάξουν τη φύση της συμφωνίας όπως την προσδιορίζουν τα κριτήρια που αναφέραμε προηγούμενα, αλλά αντίθετα μπορεί να λεχθεί ότι τονίζουν το γεγονός της δημιουργίας ενοικίασης και όχι άδειας. Τα περιορισμένα δικαιώματα εισόδου του ιδιοκτήτη για επιθεώρηση του μισθίου δεν μπορούν να αλλοιώσουν την αποκλειστική κατοχή του από την εφεσείουσα. Ούτε επίσης πρόνοιες για υποχρέωση του ενοικιαστή να ακολουθεί τους Δημοτικούς Κανονισμούς ή τις γενικές οδηγίες που ο ιδιοκτήτης εκδίδει σχετικά με την κατοχή ή λειτουργία του υποστατικού και γενικά της “Λαϊκής Γειτονιάς” μπορούν να θεωρηθούν ότι περιορίζουν ή αλλοιώνουν την αποκλειστική κατοχή της εφεσείουσας.
Όλοι οι όροι του συμβολαίου στοχεύουν στην προστασία της μικρής σε έκταση περιοχής της “Λαϊκής Γειτονιάς”, της οποίας το επίδικο υποστατικό αποτελεί αναπόσπαστο οργανικό μέρος και όχι στην εξάλειψη ή το δραστικό περιορισμό της αποκλειστικής κατοχής της εφεσείουσας.
Ορθά κατά συνέπεια το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η σχέση μεταξύ των μερών ήταν σχέση ενοικίασης με την έννοια του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83 και κατά συνέπεια είχε αρμοδιότητα να επιληφθεί της αίτησης.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα. Τα έξοδα να υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα τα οποία θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο