(1997) 1 ΑΑΔ 273
[*273]11 Μαρτίου, 1997
[ΝΙΚΗΤΑΣ, ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
D. NICOLAOU & SONS (LANDOWNERS) LTD.,
Εφεσείουσα-Eναγόμενη,
v.
ΝΙΚΟΥ Κ. ΧΑΤΖΗΑΝΤΩΝΗ ΚΑΙ ΑΛΛΗΣ,
Εφεσιβλήτων-Eναγόντων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9183).
Δίκαιο των Συμβάσεων — Σύμβαση υπό αίρεση — Πώληση καταστήματος — Όρος για ακύρωση της σύμβασης εάν το πωληθέν κατάστημα κατά την αποπεράτωσή του, δεν ενοικιαστεί πέραν καθορισμένου μηνιαίου ενοικίου — Ακύρωση της σύμβασης από τους αγοραστές όταν ο πιο πάνω όρος δεν υλοποιήθηκε — Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε δικαιολογημένη την ακύρωση της σύμβασης και διέταξε την επιστροφή των ποσών που καταβλήθηκαν από τους αγοραστές — Επικύρωση της πρωτόδικης απόφασης από το Εφετείο.
Πολιτική Δικονομία — Δικόγραφα — Αποτελούν το αποκλειστικό μέσο για τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων — Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξετάζει μόνο τα θέματα που περιλαμβάνονται ειδικά στη δικογραφία των διαδίκων — Η διατύπωση γνώμης από το πρωτόδικο Δικαστήριο επί μη επιδίκου θέματος, δεν συνιστά λόγο έφεσης.
Δίκαιο των Συμβάσεων — Η υπεράσπιση για παραίτηση του δικαιώματος για ακύρωση σύμβασης (waiver by conduct), για να εξεταστεί από το Δικαστήριο, πρέπει να περιληφθεί ειδικά στο δικόγραφο του διαδίκου που προτίθεται να την εγείρει.
Οι εφεσίβλητοι, αγόρασαν κατάστημα σε μεγάλο κτιριακό συγκρότημα που ανήγειρε η εφεσείουσα εταιρεία, αντί ΛΚ20.000. Η σύμβαση μεταξύ των μερών, περιείχε όρο (όρος 14) που προνοούσε ότι εάν το πωληθέν κατάστημα κατά την αποπεράτωσή του δεν ενοικιαστεί πέραν των ΛΚ250 - ΛΚ300 τον μήνα, το συμβόλαιο θα ακυρωθεί και θα επιστραφούν οι πληρωθείσες δόσεις με τόκο 9% από την ημερομηνία πληρωμής.
[*274]Το επίδικο κατάστημα δεν ενοικιάστηκε στο ποσό που καθορίσθηκε στη σύμβαση, και οι εφεσίβλητοι ζήτησαν επιστροφή του ποσού των ΛΚ18.417,90 το οποίο είχαν πληρώσει εν τω μεταξύ με δόσεις και σε μεταγενέστερο στάδιο ακύρωσαν τη σύμβαση. Η απαίτηση των εφεσιβλήτων αποτέλεσε αντικείμενο αγωγής, στην οποία η εφεσείουσα αξίωνε με ανταπαίτηση το υπόλοιπο του τιμήματος ήτοι ΛΚ1.809,96 πλέον τόκους. Και οι δύο πλευρές, ζήτησαν επίσης αποζημιώσεις για αθέτηση συμφωνίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε δικαιολογημένη την ακύρωση της σύμβασης, λόγω της μη ενοικίασης του επίδικου καταστήματος που είχε σαν συνέπεια την ενεργοποίηση των υπολοίπων προνοιών του όρου 14, και παρέσχε τις αιτούμενες θεραπείες χωρίς όμως να επιδικάσει αποζημιώσεις. Παράλληλα απέρριψε την ανταπαίτηση ως στερούμενη, εν όψει των ευρημάτων του, ερείσματος.
Το κύρος του όρου 14, παρόλο που δεν τέθηκε με τη γραπτή υπεράσπιση, συζητήθηκε στην δίκη ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Ο δικηγόρος της εφεσείουσας, ισχυρίστηκε στην έφεση, ότι:
1. Ο όρος 14 δεν ήταν έγκυρος γιατί (1) δεν είχε υπογραφεί από τους εφεσίβλητους και (2) δεν είχε παρασχεθεί, για τη συμπερίληψή του στη συμφωνία, οποιαδήποτε αντιπαροχή.
2. Οι εφεσίβλητοι απώλεσαν με τη συμπεριφορά τους (waiver by conduct) το δικαίωμά τους για ακύρωση, το οποίο παρείχε ο όρος 14.
3. Δεν επετράπη η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας ως προς την έννοια του όρου 14.
Αποφασίστηκε ότι:
Η σύμβαση δεν ήταν απόλυτη αλλά σύμβαση υπό αίρεση. Στο Αγγλοσαξωνικό δίκαιο, η αντιστοιχία της σύμβασης υπό αίρεση, μπορεί να αναζητηθεί στις συμβάσεις που περιέχουν conditions subsequent. Πρόκειται για ενιαία και αυτοτελή συμφωνία που δεν δημιουργεί την ανάγκη νέου ή πρόσθετου ανταλλάγματος.
Η παρούσα σύμβαση, όντας σύμβαση υπό αίρεση, θα έπαυε να ισχύει αν συνέβαινε το μελλοντικό και αβέβαιο γεγονός της μη ενοικίασης στο ποσό που συμφωνήθηκε.
[*275]Η υπεράσπιση της εγκατάλειψης δικαιώματος, έπρεπε να είχε περιληφθεί ειδικά στο δικόγραφο της εφεσείουσας, πράγμα που δεν έγινε, για να συνιστά αντικείμενο για εξέταση από το δικαστήριο. Δεν δημιουργείται λόγος έφεσης από το γεγονός ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, ενώ δεν ήταν απαραίτητο, προχώρησε στη διατύπωση γνώμης επί του θέματος αυτού.
Σύμφωνα με τη νομολογία το έγγραφο ερμηνεύεται σαν θέμα νομικό από το Δικαστήριο. Ως εκ τούτου ο λόγος στην παραγραφο 3 ανωτέρω, δεν στοιχειοθετείται.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα σε βάρος της εφεσείουσας.
Έφεση.
Έφεση από την εναγόμενη κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Kαλλής, Π.Ε.Δ. και Eρωτοκρίτου, E.Δ.), που δόθηκε στις 28 Aπριλίου 1994 (Aρ. Aγωγής 4414/91), με την οποία διατάχθηκε να επιστρέψει στους ενάγοντες το ποσό των £18.417,90 και τόκο 9% ετησίως, λόγω διάρρηξης της μεταξύ τους συμφωνίας για την πώληση ενός καταστήματος.
Σ. Πατσαλίδης, για την Εφεσείουσα.
Γ. Μιντής, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Σ. Νικήτας
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Η εφεσείουσα εταιρεία ασχολείται με την ανάπτυξη γης. Κατά τον κρίσιμο χρόνο ήταν υπό ανέγερση μεγάλο κτιριακό σύμπλεγμα της στη Λεμεσό, αποτελούμενο από διαμερίσματα και αριθμό καταστημάτων. Οι εφεσίβλητοι, που είναι αντρόγυνο εγκατεστημένο (τότε) στη Βρεττανία, αγόρασαν ένα από τα καταστήματα αντί £20.000. Για το σκοπό αυτό υπέγραψαν πολυσέλιδη τυπωμένη σύμβαση στις 18/11/82 με 13 όρους, που ρύθμιζε λεπτομερειακά την αγοραπωλησία.
Η εταιρεία ανέλαβε, με τον όρο 4, να αποπερατώσει και παραδώσει το κατάστημα αρχές του 1985, πράγμα που έγινε. Η λυδία λίθος, όμως, της υπόθεσης είναι αλλού. Στον όρο 14, που αποκαλείται έτσι στη σύμβαση (τεκμ. 1), ο οποίος είναι χειρόγραφος. Το [*276]κείμενό του είναι στην τελευταία σελίδα της συμφωνίας αμέσως μετά τον 13ο όρο και την υπογραφή των διαδίκων μερών.
“Όρος 14
Εάν το πωληθέν κατάστημα κατά την αποπεράτωσην του δεν ενοικιαστή πέραν των ΛΚ£250 μέχρι £300- τον μήνα να ακυρωθεί το συμβόλαιον και να επιστραφούν αι πληρωθείσαι δόσεις με τόκον 9% από ημερομηνία πληρωμής.”
Ακολουθεί η σφραγίδα της εταιρείας και κάτω από αυτήν υπάρχει, ομολογουμένως, υπογραφή του γενικού διευθυντή της, που υπέγραψε και προηγουμένως εκ μέρους της.
Όπως δέχθηκε η πρωτόδικη απόφαση, παρά τις προσπάθειες που κατέβαλαν οι εφεσίβλητοι, το κατάστημα δεν ενοικιάστηκε. Στο μεταξύ είχαν πληρώσει με δόσεις, μέχρι 15/11/86 συνολικό ποσό £18.417,90. Την επιστροφή του ζήτησαν οι εφεσίβλητοι με επιστολή του δικηγόρου τους ημερ. 15/11/89 (τεκμ. 3), ενώ μεταγενέστερα με νέα έγγραφη ειδοποίηση ημερ. 29/5/90 (τεκμ. 2) ακύρωσαν τη σύμβαση. Προηγουμένως, στις 28/11/89, η εφεσείουσα απέρριψε ουσιαστικά την αξίωση (τεκμ. 4). Απέδωσε μάλιστα ευθύνη στους εφεσίβλητους που δεν δέχθηκαν, όπως ισχυρίστηκε, να ενοικιάσουν το κατάστημα, όταν τέλειωσε, σε ενοικιαστή που σύστησε η εφεσείουσα, ο οποίος ήταν πρόθυμος να πληρώσει μηνιαίο ενοίκιο £300, επιμένοντας ότι θα περίμεναν για να εξασφαλίσουν μεγαλύτερο ενοίκιο και “αέρα”. Μπορεί ακόμη να αναφερθεί για συμπλήρωση των γεγονότων ότι η εφεσείουσα επικοινώνησε ξανά το Νοέμβριο του 93 για να προτείνει ενοικιαστή, του οποίου όμως η προσφορά ήταν £125 το μήνα για τον πρώτο χρόνο ενοικίασης και £140 το δεύτερο: βλέπε τέλεξ της εφεσείουσας προς το δικηγόρο των εφεσιβλήτων ημερ. 8/11/93( τεκμ. 5).
Έτσι, η διαφορά προωθήθηκε στο δικαστήριο με κύριο αίτημα θεραπείας των εφεσιβλήτων την ανάκτηση του παραπάνω ποσού και καταβολή των τόκων από την ημερομηνία πληρωμής. Η εφεσείουσα αξίωσε, με ανταπαίτηση στην ίδια αγωγή, το υπόλοιπο του τιμήματος: £1.809,96 πλέον τόκους. Ζήτησε επίσης αποζημιώσεις για αθέτηση της συμφωνίας, θεραπεία που αξίωσαν οι εφεσίβλητοι για τον ίδιο λόγο. Θα προσθέταμε ότι στο αιτητικό της αγωγής οι εφεσίβλητοι είχαν προτάξει αξίωση για την έκδοση απόφασης αναγνωριστικής δικαιώματος ότι η σύμβαση ήταν άκυρη, ενώ η άλλη πλευρά ζήτησε με τον ίδιο τρόπο ακριβώς το αντίθετο, πως η συμφωνία ήταν ακόμη δεσμευτική.
[*277]
Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία της εφεσείουσας ότι οι αγοραστές αρνήθηκαν, όταν παρέλαβαν το κατάστημα ή μεταγενέστερα, να το εκμισθώσουν σε πρόσωπα που είχε προτείνει και που θα κατέβαλλαν το ενοίκιο που διαλαμβάνει ο όρος 14. Και αποφάνθηκε, ύστερα από ανάλυση και αξιολόγηση κάθε σχετικής μαρτυρίας, ότι από το χρόνο παράδοσης μέχρι το Νοέμβριο του 1993 δεν υπήρχε ενδιαφέρον για το κατάστημα. Όντως, όπως παρατηρεί το δικαστήριο, μέχρι το χρόνο έκδοσης της εκκαλούμενης απόφασης (Απρίλιο 1994), έμεινε ξενοικίαστο, παρά τις πολλαπλές προσπάθειες των εφεσιβλήτων. Ας σημειωθεί ότι η προσφορά του Νοεμβρίου του 1993 ήταν κατά πολύ χαμηλότερη της προβλεφθείσας από τον όρο 14.
Το νευραλγικό εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι πως υπήρξε παράβαση του όρου 14 η οποία δεν έγκειται στο ότι η εφεσείουσα δεν βρήκε ενοικιαστή, αλλά στο “αναντίλεκτο και αδιαμφισβήτητο γεγονός της μη ενοικίασης του επίδικου καταστήματος· και έχει σαν συνέπεια την ενεργοποίηση των υπόλοιπων προνοιών του όρου 14 .....” Με τη σκέψη αυτή το δικαστήριο έκρινε δικαιολογημένη την ακύρωση της σύμβασης και παρέσχε τις αιτούμενες θεραπείες, όπως τις προεκθέσαμε, αλλά πέρα από την επιστροφή των καταβληθέντων, δεν επιδίκασε αποζημιώσεις. Παράλληλα απέρριψε την ανταπαίτηση ως στερούμενη, ενόψει των ευρημάτων του, ερείσματος.
Το κύρος του όρου 14, παρόλο που δεν τέθηκε με τη γραπτή υπεράσπιση, συζητήθηκε στην πρωτοβάθμια δίκη. Συγκεκριμένα υποστηρίχθηκε από το δικηγόρο της εφεσείουσας, χωρίς αναφορά σε αυθεντίες, ότι ο όρος αυτός δεν ήταν έγκυρος γιατί (1) δεν είχε υπογραφεί από τους εφεσίβλητους και (2) δεν είχε παρασχεθεί, για τη συμπερίληψη του στη συμφωνία, οποιαδήποτε αντιπαροχή. Ήταν κατά τη γνωστή λατινική έκφραση nudum pactum. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε τα επιχειρήματα ακυρότητας με την αιτιολογία ότι η πρόθεση των συμβαλλόμενων μερών, όπως συνάγεται από τις περιστάσεις, που περιλαμβάνουν τον αριθμό που δόθηκε στον όρο, το περιεχόμενο του, το γεγονός ότι είναι χειρόγραφος και υπογράφτηκε επίσημα από την εφεσείουσα συγχρόνως με την υπογραφή της συμφωνίας, ήταν να ενσωματωθεί στη συμφωνία ως αναπόσπαστο μέρος της και όχι ως επιπρόσθετος όρος που χρειαζόταν αντάλλαγμα.
Τα ίδια ανέπτυξε και ενώπιόν μας ο συνήγορος, προσθέτοντας πως είναι το καίριο σημείο της έφεσής του. Σε παρατήρησή μας [*278]ότι τέτοιος λόγος δεν έχει προβληθεί στην ειδοποίηση έφεσης, ο κ. Πατσαλίδης επέμεινε ότι καλύπτεται από το λόγο αρ. 2. Όμως το θέμα εκεί είναι άσχετο με εκείνο που προβλήθηκε και συζητήθηκε. Παραθέτουμε παρακάτω το λόγο αυτό για να φανεί, με όση καλή θέληση μπορεί να διαθέτει κανείς, πόσο λείπει κάθε συνδετικό στοιχείο με ό,τι προσπάθησε ο δικηγόρος της εφεσείουσας να εμφανίσει σαν λόγο έφεσης με αντικείμενο τον όρο 14:
“Εσφαλμένως το Δικαστήριον και/ή αυθαιρέτως κατέληξε εις το συμπέρασμα ότι η μαρτυρία του Μ.Υ.2 εδόθει δυνάμει καθοδηγήσεως, αγνοώντας ότι ο ρηθείς μάρτυς ήτο ο υπεύθυνος ή επιβλέπων μηχανικός ανεγέρσεως του όλου συγκροτήματος και ως εκ τούτου εγνώριζε την θέσιν και έκτασιν εκάστου γραφείου και υποστατικού.”
Αν δεν αναφέρεται ο λόγος στο δικόγραφο της έφεσης δεν μπορεί να συζητηθεί. Ας λεχθεί εν παρόδω ότι ο συνήγορος δεν έθιξε καθόλου τον ίδιο τον παραπάνω λόγο έφεσης.
Θα μπορούσαμε να προσθέσουμε εδώ, εξαιτίας του ότι προσδόθηκε ιδιαίτερη σημασία στο ζήτημα και παρουσιάστηκε σαν το κύριο σημείο της έφεσης, πως δε θα είχε πιθανότητα επιτυχίας. Η σύμβαση δεν ήταν απόλυτη αλλά σύμβαση υπό αίρεση. Κατά το άρθρο 31 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149) η τελευταία είναι:
“σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη, αν γεγονός συνακόλουθο της σύμβασης επέλθει ή δεν επέλθει.”
Κατά το άρθρο 32:
“Σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη υπό την αίρεση της επέλευσης μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος δεν είναι νομικά εκτελεστή μέχρι την επέλευση του γεγονότος.”
Έχοντας υπόψη το περιεχόμενο του όρου 14, είναι φανερό ότι οι διάδικοι δε συμφώνησαν για τον τρόπο εκτέλεσης της συμφωνίας, αλλά γι’ αυτήν καθαυτήν την υποχρέωση εκτέλεσης της συμφωνίας από τους συμβαλλομένους (βλέπε νομική ανάλυση των αντίστοιχων άρθρων της ινδικής νομοθεσίας που είναι η ίδια με τη δική μας στον Pollock & Mulla “Indian Contract and Specific Relief Acts”, 9η έκδοση, σελ. 321 και επέκεινα). Το αποτέλεσμα της συμφωνίας θα ανατρεπόταν και θα έπαυε η ισχύς του αν συνέβαινε το μελλοντικό και αβέβαιο γεγονός της μη [*279]ενοικίασης στο ποσό που συμφωνήθηκε.
Το είδος αυτό της συμφωνίας προσομοιάζει με τη διαλυτική αίρεση του άρθρου 202 του Ελληνικού Αστικού Κώδικα. Η αντιστοιχία με το αγγλοσαξωνικό δίκαιο μπορεί να αναζητηθεί στις συμβάσεις που περιέχουν conditions subsequent. Σχετικό είναι το εξής απόσπασμα από το Chitty on Contracts, General Principles, 27η έκδοση, τόμος 1, παράγραφος 12-028 στη σελ. 573:
“Conditions subsequent. The obligation of one or both parties may be made subject to a condition that it is to be immediately binding, but if certain facts are ascertained to exist or upon the occurrence or non-occurrence of some further event, then either the contract is to cease to bind or one or both parties are to have the right to avoid the contract or bring it to an end.”
Πρόκειται επομένως για ενιαία και αυτοτελή συμφωνία που δε δημιουργεί την ανάγκη παροχής νέου ή πρόσθετου ανταλλάγματος.
Ο δικηγόρος της εφεσείουσας προχώρησε και ανέπτυξε θέμα παραίτησης από το δικαίωμα των εφεσιβλήτων για ακύρωση, το οποίο παρείχε ο όρος 14, που προκάλεσε η συμπεριφορά των εφεσιβλήτων (waiver by conduct). Η απώλεια του δικαιώματος οφείλεται, όπως εισηγήθηκε, στο ότι οι εφεσίβλητοι συνέχισαν να πληρώνουν τις δόσεις τους μέχρι το Νοέμβριο του 1986 αφενός και τερμάτισαν τη συμφωνία το Μάϊο του 1990 αφετέρου. Το πρωτόδικο δικαστήριο αρνήθηκε να εξετάσει τέτοια εισήγηση βασιζόμενο στο δικονομικό αξίωμα, που αναπτύσσεται στο σύγγραμμα Bullen & Leake & Jacob’s Precedents of Pleadings, 12η έκδοση στις σελ. 1056 και 1363, ότι η υπεράσπιση αυτή πρέπει να περιληφθεί ειδικά στο δικόγραφο του διαδίκου που προτίθεται να την εγείρει. Είναι όμως γεγονός ότι η εφεσείουσα δεν έθεσε τέτοια υπεράσπιση. Παρά ταύτα το δικαστήριο προχώρησε να εκφράσει την άποψη ότι και στην περίπτωση που δεν υπήρχε το διαδικαστικό αυτό κώλυμα θα απέρριπτε την υπεράσπιση γιατί οι εφεσίβλητοι σταμάτησαν τις πληρωμές το Νοέμβριο του 1986, εκδηλώνοντας έτσι καθαρά την πρόθεσή τους ότι δε δεσμεύονταν πια από τη συμφωνία, όπως προβλέφθηκε από τον όρο 14.
Συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο, έχοντας υπόψη τη δικογραφία, ότι δε στήθηκε η απαραίτητη δικονομική υποδομή που θα επέτρεπε στο δικαστήριο να εξετάσει τέτοια υπεράσπιση. Η διαπίστωση αυτή αποτελεί και το τέλος του θέματος. Πέραν αυτού όμως πρέπει να παρατηρήσουμε ότι η εφεσείουσα είχε ένα άλλο ανυπέρβλητο εμπόδιο. Δεν εγείρεται στο δικόγραφο της [*280]έφεσης θέμα εγκατάλειψης δικαιώματος. Ούτε ο λόγος 6, ούτε οποιοσδήποτε άλλος λόγος που περιέχει, θέτει για απόφαση τέτοιο ζήτημα. Δε δημιουργείται λόγος έφεσης από το γεγονός ότι το πρωτόδικο δικαστήριο, ενώ δεν ήταν απαραίτητο, προχώρησε στη διατύπωση γνώμης στο προκείμενο.
Τέλος, προσάπτεται στην εκκαλούμενη ότι δεν επιτράπηκε η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας ως προς την έννοια του όρου 14. Ο κ. Πατσαλίδης αναφέρθηκε σε ερώτηση που υπέβαλε στο γενικό διευθυντή της εφεσείουσας να δώσει “εξήγηση ή ερμηνεία” του επίμαχου όρου, που προκάλεσε το εξής σχόλιο του δικαστηρίου:
“Διερωτώμαστε αν επιτρέπεται τέτοια ερώτηση επειδή είναι μια πρόνοια ενός εγγράφου. Η νομολογία λέει ότι το έγγραφο το ερμηνεύει σαν θέμα νομικό το δικαστήριο.”
Μετά την παρατήρηση αυτή ο κ. Πατσαλίδης δεν επέμεινε στο ερώτημα. Υπό τις συνθήκες αυτές αναγνώρισε ενώπιόν μας ότι δε στοιχειοθετείται ο προβαλλόμενος λόγος έφεσης. Εν πάση περιπτώσει τον απορρίπτουμε ως απαράδεκτο.
Για τους παραπάνω λόγους θεωρούμε την έφεση αβάσιμη. Και την απορρίπτουμε με έξοδα σε βάρος της εφεσείουσας.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος της εφεσείουσας.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο