(1997) 1 ΑΑΔ 305
[*305]3 Aπριλίου, 1997
[ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ, ΑΡΤΕΜΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
ΆΛΚΗΣ ΧΑΤΖΗΚΥΡΙΑΚΟΥ (ΜΠΙΣΚΟΤΑ ΦΡΟΥ-ΦΡΟΥ) ΛΤΔ,
Εφεσείοντες,
v.
ΣΤΕΛΙΟΥ Γ. Χ”ΕΥΣΤΑΘΙΟΥ,
Εφεσίβλητου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 8441).
Αποζημιώσεις — Ενοικίαση — Παράβαση συμβατικής υποχρέωσης των ιδιοκτητών να αποδεχθούν νέα ενοικίαση με τους ίδιους όρους, σε ενοικιαστή της υποδείξεως του υφισταμένου ενοικιαστή (εφεσίβλητου) — Απώλεια οικονομικού οφέλους που θα απεκόμιζε ο εφεσίβλητος από τη σύμβαση με το νέο ενοικιαστή — Ο περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ. 149, Άρθρο 73(1) — Καθορισμός των αποζημιώσεων με βάση την πραγματική ζημιά που υπέστη ο εφεσίβλητος.
Στις 7.5.82, οι εφεσίβλητοι - ενάγοντες ενοικίασαν έναντι ενοικίου ΛΚ550 μηνιαίως, κατάστημα των εφεσειόντων - εναγομένων δυνάμει ενοικιαστηρίου συμβολαίου το οποίο έληγε στις 30.9.85. Στις 6.10.86 συμφωνήθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων αύξηση του ενοικίου σε ΛΚ600 με την υποχρέωση των ιδιοκτητών - εφεσειόντων να δεχθούν με τους ίδιους όρους και ενοίκιο, νέο ενοικιαστή που θα υποδείκνυε ο εφεσίβλητος - ενάγοντας.
Ο εφεσίβλητος βρήκε νέο ενοικιαστή όμως οι εφεσείοντες τον πληροφόρησαν ότι ήταν διατεθειμένοι να δεχθούν το νέο ενοικιαστή μόνο με αύξηση του ενοικίου από ΛΚ600 σε ΛΚ650. Ο εφεσίβλητος πώλησε τον “αέρα” του καταστήματος για ΛΚ16.000 στον νέο ενοικιαστή, ο οποίος παρέλαβε κατοχή του καταστήματος. Αίτηση των εφεσειόντων στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για έξωση απορρίφθηκε με το σκεπτικό ότι δεν μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής γιατί ο εφεσίβλητος δεν είχε κατοχή και για το λόγο ότι ο νέος ενοικιαστής δεν είχε κατοχή ως ενοικιαστής, γιατί ουδέποτε υπεγράφη ενοικιαστήριο μεταξύ του και του ιδιοκτήτη και επομένως θα έπρεπε οι εφεσείοντες να εγείρουν διαδικασία σε άλλο Δικαστήριο.
[*306]Στη συνέχεια ο νέος ενοικιαστής συμμορφούμενος με επιστολή των εφεσειόντων παρέδωσε την κατοχή του καταστήματος και ο εφεσίβλητος του επέστρεψε το ποσό των ΛΚ16.000. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πως το ποσό αυτό ήταν το όφελος που θα απεκόμιζε ο εφεσίβλητος από τη νέα ενοικίαση, που αποτελούσε και αποτίμηση της ζημιάς του και εξέδωσε απόφαση υπέρ του για ΛΚ16.000.
Με την έφεσή τους οι εφεσείοντες:
α) αμφισβητούν το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το ποσό των ΛΚ16.000 αποτελούσε ρεαλιστική αποτίμηση του οικονομικού οφέλους που είχε απωλέσει ο εφεσίβλητος.
β) ισχυρίζονται ότι για μέρος της ζημιάς ήταν υπεύθυνος ο ίδιος ο εφεσίβλητος, γιατί στην ουσία δεν προέβη σε ενέργειες μείωσης της ζημιάς του.
γ) προβάλλουν ότι ο εφεσίβλητος δεν εδικαιούτο σε αποζημίωση γιατί ο νέος ενοικιαστής έλαβε κατοχή του επίδικου καταστήματος για περίπου 14 μήνες και οικειοθελώς αποφάσισε να παραδώσει την κατοχή του καταστήματος στους εφεσείοντες, ενώ ο εφεσίβλητος επέστρεψε το ποσό των ΛΚ16.000 χωρίς να έχει οποιαδήποτε νομική υποχρέωση να το πράξει.
Αποφασίστηκε ότι:
α) Η απώλεια του οφέλους που θα απεκόμιζε ο εφεσίβλητος από τη σύμβαση με το τρίτο πρόσωπο είναι, όπως αποφάσισε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, τέτοιου είδους ζημιά όπως προνοεί το Άρθρο 73(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Το επιχείρημα του δικηγόρου των εφεσειόντων ότι το ποσό των ΛΚ16.000 αφορούσε μια λογική περίοδο ενοικίασης, μέρος της οποίας είχε ήδη εξαντληθεί με την κατοχή του καταστήματος από το νέο κάτοχο για 14 μήνες, είναι ορθό. Ο νέος κάτοχος είχε ήδη επωφεληθεί μέρους του ποσού αυτού που αντιπροσώπευε τον αέρα και ως εκ τούτου ο εφεσίβλητος δεν είχε υποχρέωση να επιστρέψει ολόκληρο το πιο πάνω ποσό. Ως λογικό ποσό που θα έπρεπε να αφαιρεθεί για την κατάληξη στην πραγματική ζημιά του εφεσίβλητου είναι το ποσό των ΛΚ4.000. Κατά συνέπεια, η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου τροποποιείται με περιορισμό των αποζημιώσεων σε ΛΚ12.000.
β) Η απόφαση για παράδοση κατοχής του καταστήματος από τον νέο ενοικιαστή δεν ήταν οικειοθελής, αφ’ ης στιγμής υπήρχε απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ότι ο νέος κά[*307]τοχος του καταστήματος δεν ήταν ενοικιαστής. Aυτό εσήμαινε ότι κατείχε το κατάστημα παράνομα και ως εκ τούτου είχε νομική υποχρέωση να το παραδώσει, ασχέτως του αν υπήρχε διάταγμα Δικαστηρίου προς τούτο ή όχι.
Η πρωτόδικη απόφαση τροποποιήθηκε ως ανωτέρω. Δεν εκδόθηκε διαταγή για έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Nικολάου, Π.E.Δ. και Παναγή, E.Δ.), που δόθηκε στις 24 Aπριλίου, 1991 (Aρ. Aγωγής 6294/88), με την οποία επιδικάσθηκε υπέρ των εναγόντων το ποσό των £16.000 ως απώλεια του οικονομικού οφέλους το οποίο θα απεκόμιζαν από νέα ενοικίαση.
Γ. Τριανταφυλλίδης, για τους Εφεσείοντες.
Α. Θεοφίλου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ, Δ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Π. Αρτέμης.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Τα γεγονότα της υπόθεσης εκτίθενται αναλυτικά στην πρωτόδικη απόφαση και είναι σε συντομία τα ακόλουθα:
Στις 7.5.82 υπεγράφη ενοικιαστήριο συμβόλαιο μεταξύ των εφεσειόντων-εναγομένων και του εφεσίβλητου-ενάγοντα, με το οποίο οι πρώτοι ενοικίαζαν κατάστημά τους στο δεύτερο με ενοίκιο £550 μηνιαίως και λήξη την 30 Σεπτεμβρίου 1985. Στις 6.10.86 συμφωνήθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων η αύξηση του ενοικίου σε £600 με την υποχρέωση των ιδιοκτητών-εφεσειόντων να δεχθούν με τους ιδίους όρους και ενοίκιο, νέο ενοικιαστή που θα υποδείκνυε ο εφεσίβλητος-ενάγοντας.
Στις 29.1.87 με επιστολή του δικηγόρου του ο εφεσίβλητος πληροφορούσε τους εφεσείοντες ότι βρήκε νέο ενοικιαστή, ο οποίος και θα παραλάμβανε το κατάστημα την 1.2.87. Με επιστολή τους ημερ. 31.1.87 οι εφεσείοντες πληροφόρησαν τον εφεσίβλητο ότι αρνούνταν να δεχθούν το νέο ενοικιαστή, πληροφορώντας τον ότι θα ήταν διατεθειμένοι να πράξουν τούτο μόνο αν το ενοίκιο αυξάνετο σε £650 μηνιαίως. Ο εφεσίβλητος προ[*308]χώρησε σε συμφωνία μεταξύ του και του νέου ενοικιαστή για την πώληση της “καλής φήμης και πελατείας” του καταστήματος έναντι του ποσού των £16.000 και παράδοση της κατοχής του στις 15.2.87. Πράγματι στις 15.2.87 ο νέος ενοικιαστής παρέλαβε κατοχή του καταστήματος. Στις 14.3.87 οι εφεσείοντες κατεχώρησαν την αίτηση 76/87 στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων εναντίον του εφεσίβλητου και του νέου ενοικιαστή για έξωση. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων με την απόφασή του που εκδόθηκε στις 12.11.87 απέρριψε την αίτηση με το σκεπτικό ότι δεν μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα ανάκτησης κατοχής γιατί ο εφεσίβλητος δεν είχε κατοχή και ταυτόχρονα βρήκε ότι ο νέος ενοικιαστής δεν ήταν τέτοιος, γιατί ουδέποτε υπεγράφη ενοικιαστήριο μεταξύ του και του ιδιοκτήτη και επομένως θα έπρεπε οι εφεσείοντες να εγείρουν διαδικασία σε άλλο Δικαστήριο.
Στις 8.3.88 οι εφεσείοντες με επιστολή τους καλούσαν τον κάτοχο του καταστήματος να παραδώσει ελεύθερη κατοχή. Ο τελευταίος, συμμορφούμενος, στις 14.4.88 παρέδωσε την κατοχή του καταστήματος στους ιδιοκτήτες και ο εφεσίβλητος επέστρεψε σ’ αυτόν το ποσό των £16.000.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, παρόλον ότι έκρινε ότι το ποσό των £16.000 αντιπροσώπευε τον “αέρα” για την καλή θέση του καταστήματος και όχι τη φήμη και πελατεία του εφεσίβλητου, θεώρησε τούτο άσχετο κρίνοντας πως ό,τι και αν αντιπροσώπευε το ποσό αυτό ήταν το όφελος που θα απεκόμιζε ο εφεσίβλητος από την νέα ενοικίαση, που αποτελούσε και αποτίμηση της ζημιάς του. Mε το εύρημα αυτό είμαστε απόλυτα σύμφωνοι. Ως αποτέλεσμα του συμπεράσματός του αυτού το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση υπέρ του εφεσίβλητου για το πιο πάνω ποσό.
Οι εφεσείοντες, αφού εγκατέλειψαν τους υπόλοιπους λόγους της έφεσης, προχώρησαν με τους λόγους 7, 8 και 9 με τους οποίους (α) αμφισβητούν το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το ποσό των £16.000 αποτελούσε ρεαλιστική αποτίμηση του οικονομικού οφέλους που είχε απωλέσει ο εφεσίβλητος, (β) ισχυρίζονται ότι για μέρος της ζημιάς ήταν υπεύθυνος ο ίδιος ο εφεσίβλητος, γιατί στην ουσία δεν προέβη σε ενέργειες που να μειώσουν τη ζημιά του και (γ) προβάλλουν ότι ο εφεσίβλητος δεν εδικαιούτο σε αποζημίωση γιατί ο νέος “ενοικιαστής” έλαβε κατοχή του επίδικου καταστήματος από 15.2.87 μέχρι 14.4.88 και οικειοθελώς απεφάσισε να παραδώσει την κατοχή του καταστήματος στους εφεσείοντες, ενώ ο εφεσίβλητος επέστρεψε το ποσό των £16.000 χωρίς να έχει οποιαδήποτε νομική υποχρέωση να το πράξει.
[*309]Οι εφεσείοντες υπεστήριξαν ότι ο εφεσίβλητος ώφειλε να δεχθεί την αντιπρόταση των εφεσειόντων για ενοικίαση του καταστήματος στο νέο ενοικιαστή έναντι του μηνιαίου ενοικίου των £650, επιφυλάσσοντας τα δικαιώματα του για τη διαφορά των £50 και μειώνοντας έτσι τη ζημιά του. Έxoυμε να παρατηρήσουμε ότι τούτο αγνοεί το γεγονός ότι δεν υπήρχε οποιαδήποτε ένδειξη ότι ο νέος ενοικιαστής θα αποδεχόταν τέτοιο ενοίκιο και ότι μιά τέτοια θέση θα σήμαινε υποχρέωση εγκατάλειψης εκ μέρους του εφεσίβλητου του δικαιώματός του να μη δεχθεί την παράβαση της σύμβασης από τους εφεσείοντες και να προχωρήσει αγνοώντας την, δικαίωμα που είχε βάσει του νόμου να ασκήσει.
Αναφορικά με το επιχείρημα ότι οικειοθελώς απεφάσισε να παραδώσει την κατοχή του καταστήματος ο νέος ενοικιαστής, παρατηρούμε ότι τα πράγματα δεν έχουν έτσι. Αφ’ ης στιγμής υπήρχε απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ότι ο νέος κάτοχος του καταστήματος δεν ήταν ενοικιαστής, γιατί οι ιδιοκτήτες δεν είχαν υπογράψει ενοικιαστήριο συμβόλαιο μαζί του, τούτο τον καθιστούσε ως κατέχοντα παράνομα το υποστατικό και υπείχε νομική υποχρέωση να παραδώσει το κατάστημα, ασχέτως του αν υπήρχε διάταγμα Δικαστηρίου προς τούτο ή όχι. Η συμμόρφωση με τη νομική του υποχρέωση με τον πιο πάνω τρόπο δεν θα μπορούσε να χαρακτηρισθεί ως οικειοθελής παράδοση.
Σύμφωνα με το άρθρο 73(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, όταν υπάρχει παράβαση της σύμβασης ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη ως αποτέλεσμα της παράβασης, η οποία προέκυψε φυσιολογικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση. Στην παρούσα περίπτωση η απώλεια του οφέλους που θα απεκόμιζε ο εφεσίβλητος από τη σύμβαση με το τρίτο πρόσωπο είναι κατά τη γνώμη μας, όπως αποφάσισε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, τέτοιου είδους ζημιά.
Το μόνο θέμα που παραμένει να αποφασισθεί είναι κατά πόσο ο εφεσίβλητος είχε υποχρέωση να επιστρέψει το ποσό των £16.000. Στο σημείο αυτό ένα από τα επιχειρήματα του ευπαίδευτου συνήγορου των εφεσειόντων ήταν ότι το ποσό αυτό αφορούσε μία λογική περίοδο ενοικίασης, μέρος της οποίας είχε ήδη εξαντληθεί με την κατοχή του καταστήματος από το νέο κάτοχό του για περίοδο 14 μηνών, ως αποτέλεσμα της οποίας ο τελευταίος είχε ήδη επωφεληθεί μέρους τουλάχιστον του ποσού αυτού που αντιπροσώπευε τον “αέρα”, και ως εκ τούτου ο εφεσίβλητος δεν [*310]είχε υποχρέωση να επιστρέψει ολόκληρο το πιο πάνω ποσό.
Έχοντας εξετάσει με προσοχή τη θέση αυτή κρίνουμε ότι το επιχείρημα αυτό των εφεσειόντων ευσταθεί. Υπολογίζοντας ένα εύλογο χρονικό διάστημα για μιά τέτοια ενοικίαση αν υπογραφόταν συμβόλαιο εκ μέρους του νέου ενοικιαστή και των ιδιοκτητών και λαμβάνοντας υπόψη ότι για μία περίοδο 14 μηνών επωφελήθηκε τον “αέρα” ο κάτοχος του καταστήματος, κρίνουμε ως λογικό ποσό που θα έπρεπε να αφαιρεθεί για να καταλήξουμε στην πραγματική ζημιά του εφεσίβλητου το ποσό των £4.000. Κατά συνέπεια, η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου τροποποιείται με περιορισμό των αποζημιώσεων σε £12.000.
Η πρωτόδικη απόφαση τροποποιείται ως ανωτέρω. Εν όψει του αποτελέσματος δεν εκδίδουμε διάταγμα για έξοδα.
Η πρωτόδικη απόφαση τροποποιείται ως ανωτέρω. Δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο