(1997) 1 ΑΑΔ 385
[*385]18 Απριλίου, 1997
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΚΑΙΣΣΑΡΑΣ ΠΙΡΙΠΙΤΣΗΣ ΚΑΙ ΑΛΛΟΙ,
Εφεσείοντες,
v.
ΔΗΜΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9566).
Ακίνητη ιδιοκτησία — Άδεια χρήσης ακινήτου — Κατά πόσο ισοδυναμεί με μίσθωση του ακινήτου — Ποίες οι προϋποθέσεις για τη σύναψη συμφωνίας ενοικίασης.
Ακίνητη ιδιοκτησία — Ανάκτηση κατοχής ακινήτου — Η ιδιοκτησία ακινήτου είναι συνυφασμένη με την ιδιοκτησία της γης, η οποία περιλαμβάνει και κάθε οικοδομή ή αντικείμενο στερεωμένο σ’ αυτή — Ο ιδιοκτήτης της γης είναι ο εγγεγραμμένος ή ο δικαιούχος να εγγραφεί στα βιβλία του Κτηματολογίου ως ιδιοκτήτης — Κατά πόσο ο Δήμος Λευκωσίας είναι ιδιοκτήτης πεζοδρομίου, ούτως ώστε να νομιμοποιείται να κινήσει αγωγή για ανάκτηση κατοχής περιπτέρου που τοποθετήθηκε σ’ αυτό.
Ακίνητη ιδιοκτησία — Ενοικιοστασιακά ακίνητα — Δικαιοδοσία — Επαρχιακό Δικαστήριο ή Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων — Παράνομη είσοδος και κατοχή ακινήτου (trespass to land) — Η δικαιοδοσία για εκδίκασή της, εναποτίθεται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
O περί Δήμων Nόμος του 1985, (N. 111/85) — Δεν καθιστά το Δήμο ιδιοκτήτη των πεζοδρομίων, τα οποία ευρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων.
Το επίδικο ακίνητο είναι περίπτερο το οποίο τοποθετήθηκε το 1978 από το Δήμο Λευκωσίας, σε πεζοδρόμιο της Πλατείας Σολωμού στη Λευκωσία, και διατέθηκε στον Παγκύπριο Σύνδεσμο Ευημερίας Τυφλών (Π.Σ.Ε.Τ), έναντι μηνιαίου ενοικίου ΛΚ20,00 και της υποχρέωσης των ενοικιαστών να καταβάλουν την αξία του πε[*386]ριπτέρου, ανερχόμενη σε ΛΚ700,00.
Ο Π.Σ.Ε.Τ. ο οποίος είχε δυνάμει της σύμβασης ενοικίασης, τη δυνατότητα υπενοικίασης ή παραχώρησης άδειας της χρήσης του περιπτέρου, παραχώρησε τη χρήση του στον Α. Κλεάνθους, έναντι μηνιαίου ενοικίου, ο οποίος για διεκπεραίωση της εργασίας του προσέλαβε ως υπάλληλο τον εφεσείοντα 5.
Το 1990, όταν ο κ. Κλεάνθους διορίστηκε στη Δημόσια Υπηρεσία, η διαχείριση του περιπτέρου περιήλθε στον εφεσείοντα 5 και στους άλλους εφεσείοντες. Ως αντάλλαγμα ο εφεσείων 5 συμφώνησε να καταβάλλει μηνιαίο ποσό στον κ. Κλεάνθους, το οποίο συν τω χρόνω, αυξήθηκε σε ΛΚ300.00.
Ο Δήμος Λευκωσίας καταχώρησε αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο, για κατοχή και παράνομη χρήση του ακινήτου από τους εναγόμενους-εφεσείοντες.
Ο κ. Κλεάνθους που κλήθηκε ως μάρτυρας των εναγομένων κατέθεσε ότι ουδέποτε εγκατέλειψε ή αποποιήθηκε κατοχή του περιπτέρου, του οποίου την κατοχή διεκδικεί ως ενοικιαστής.
Οι εφεσείοντες συνταύτισαν τη θέση τους με εκείνη του κ. Κλεάνθους και υποστήριξαν ότι, λόγω της διευθέτησης, στην οποία κατέληξαν με αυτόν, κατέστησαν νόμιμοι κάτοχοι του ακινήτου. Υπέβαλαν ότι ο κ. Κλεάνθους κατέστη ενοικιαστής του περιπτέρου και ως εκ τούτου η διαφορά ως προς την κατοχή και χρήση του ακινήτου ανάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και όχι του Επαρχιακού Δικαστηρίου.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο έκρινε βάσιμη την αγωγή του Δήμου και διαπίστωσε ότι οι εναγόμενοι διέπραξαν το αστικό αδίκημα της επέμβασης σε ακίνητο (trespass to land). Θεώρησε το περίπτερο ως ακίνητο και έγινε δεκτό ότι αποτελεί ιδιοκτησία του Δήμου. Με την απόφασή του διατάζονταν οι εναγόμενοι να το εγκαταλείψουν και να καταβάλουν αποζημιώσεις για ποσό ίσο προς τα ενδιάμεσα κέρδη (mesne profits).
Οι εφεσείοντες προσβάλλουν το εύρημα ότι ο κ. Κλεάνθους κατέστη επ’ αδεία κάτοχος του ακινήτου και όχι ενοικιαστής και το εύρημα ότι εγκατέλειψε το περίπτερο. Ισχυρίζονται επίσης ότι οι εφεσίβλητοι δεν είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες και κάτοχοι του πεζοδρομίου ώστε να νομιμοποιούνται στις αξιώσεις τους.
[*387]Αποφασίστηκε ότι:
Προϋπόθεση για σύναψη συμφωνίας ενοικίασης, αποτελεί η σύμπτωση βούλησης των συμβαλλομένων για την παροχή της αποκλειστικής χρήσης του ακινήτου, για την καθοριζόμενη στη συμφωνία περίοδο στον ενοικιαστή. Η πρόθεση των μερών είναι το κυρίαρχο στοιχείο.
Εν όψει όλων των σχετικών γεγονότων όπως συνυπολογίσθηκαν και αξιολογήθηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το εύρημα ότι ο κ. Κλεάνθους ήταν επ’ αδεία κάτοχος του περιπτέρου και όχι ενοικιαστής του, είναι ορθό. Ως εκ τούτου δεν δικαιολογείται η επέμβαση του Εφετείου για ανατροπή του.
Η διευθέτηση με βάση την οποία περιήλθε στην κατοχή των εφεσειόντων το περίπτερο, δεν έχει καμιά απήχηση στο νόμο. Ως εκ τούτου οι εφεσείοντες εστερούντο νομικού ερείσματος εισόδου και κατοχής του ακινήτου κατά τον κρίσιμο για τους σκοπούς της αγωγής χρόνο.
Η στοιχειοθέτηση του αστικού αδικήματος επέμβασης σε ακίνητο, ταυτίζεται με την προβλεπόμενη από το Κεφ. 224, έννοια της ιδιοκτησίας. Η ιδιοκτησία της γης αποτελεί το θεμέλιο της ακίνητης ιδιοκτησίας. Το περίπτερο δεν θα μπορούσε να αποτελέσει αφ’ εαυτού αντικείμενο ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως φαίνεται να έχει εσφαλμένα αποδεχθεί το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Οι δημόσιοι οδοί και τα πεζοδρόμια ανήκουν στη Δημοκρατία, με αποκλειστικό σκοπό τη χρήση τους από το δημόσιο.
Ο Δήμος δεν ήταν ιδιοκτήτης του πεζοδρομίου ή του ακινήτου στο οποίο ήταν τοποθετημένο το περίπτερο. Η διαπίστωση αυτή καταρρίπτει το βάθρο της αγωγής. Για τον λόγο αυτό, η έφεση πρέπει να γίνει αποδεκτή, η πρωτόδικη απόφαση να παραμεριστεί και η αγωγή να απορριφθεί.
Η έφεση έγινε δεκτή.
Υποθέσεις που αναφέρθηκαν:
Dias United Publishing v. Hadjikyriacos Estates (1986) 1 C.L.R. 173,
Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341,
Vassiliou v. Attorney-General (1987) 1 C.L.R. 358,
[*388]Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571,
Αγγελίδης & Φιλίππου v. Κολοκασίδης Εστέϊτς (1991) 1 Α.Α.Δ. 327,
Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων (1992) 1 Α.Α.Δ. 882,
Asher v. Whitlock [1865] L.R. 1 Q.B. 1,
Adamou v. Christofi (1974) 1 C.L.R. 100,
Panayi v. Zouvani (1987) 1 C.L.R. 58.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγόμενους κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Nαθαναήλ, A.E.Δ.) που δόθηκε στις 26 Oκτωβρίου, 1995 (Aρ. Aγωγής 3698/93), με την οποία οι εναγόμενοι διατάχθηκαν να εγκαταλείψουν το περίπτερο και να πληρώσουν στους ενάγοντες ποσό ίσο προς τα ενδιάμεσα κέρδη, ως αποζημίωση, το οποίο να υπολογισθεί με βάση την ενοικιαστική αξία του υποστατικού.
Μ. Κλεόπας, για τους Εφεσείοντες.
Κ. Μιχαηλίδης, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Σύμφωνα με την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της έφεσης, οι εφεσείοντες εισήλθαν, έθεσαν υπό την κατοχή τους και έκτοτε χρησιμοποιούν παρανόμως ακίνητο των εφεσιβλήτων. Το Δικαστήριο τους διέταξε να το εγκαταλείψουν, καταδικάζοντάς τους, συγχρόνως, στην καταβολή αποζημιώσεων για ποσό ίσο προς τα ενδιάμεσα κέρδη (mesne profits) τα οποία οι εφεσίβλητοι απώλεσαν, υπολογισθέντα βάσει της ενοικιαστικής αξίας του υποστατικού. Το ακίνητο, στο οποίο αναφέρεται η διαφορά, είναι περίπτερο τοποθετημένο σε πεζοδρόμιο της Πλατείας Σολωμού, στη Λευκωσία. Το εγκατέστησε ο Δήμος το 1978, με την προοπτική να το διαθέσει, όπως και άλλα όμοια περίπτερα σε άλλες περιοχές της Λευκωσίας, σε οργανώσεις αναξιοπαθούντων. Το συγκεκριμένο περίπτερο διατέθηκε στον Παγκύπριο Σύνδεσμο Ευημερίας Τυφλών [*389](γνωστό με το αρκτικόλεξο Π.Σ.Ε.Τ.), έναντι μηνιαίου ενοικίου £20,00 και της υποχρέωσης των ενοικιαστών να καταβάλουν την αξία του περιπτέρου, ανερχόμενη σε £700,00.
Η σύμβαση ενοικίασης διασφαλίζει δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να μετατοπίσει το περίπτερο σε άλλη τοποθεσία και να αναπροσαρμόσει το ενοίκιο, ανάλογα με την περιοχή. Το συμβόλαιο παρείχε στον Π.Σ.Ε.Τ. τη δυνατότητα υπενοικίασης, εκχώρησης ή παραχώρησης άδειας χρήσης του περιπτέρου σε μέλος ή μέλη του. Η πρόνοια αυτή τροποποιήθηκε κατά την ανανέωση της ενοικίασης το 1985, ώστε η άσκηση των δικαιωμάτων αυτών να τίθεται υπό την αίρεση της προγενέστερης συγκατάθεσης των ιδιοκτητών.
Τόσο η πρώτη όσο και η δεύτερη σύμβαση ενοικίασης καθορίζουν τη χρήση του περιπτέρου, προοριζόμενη για τη λιανική πώληση καθοριζόμενων αγαθών.
Εξ αρχής ο Π.Σ.Ε.Τ. παραχώρησε τη χρήση του περιπτέρου στον Ανδρέα Κλεάνθους, μέλος του, τότε άνεργο. Η κατάσταση της υγείας του και η έλλειψη απασχόλησης, επέδρασαν στην επιλογή του. Ο κ. Κλεάνθους έλαβε την κατοχή και κατέβαλλε το μηνιαίο ενοίκιο στο Δήμο. Οι αποδείξεις εκδίδονταν, κατά κανόνα, στο όνομα του Π.Σ.Ε.Τ. και, ενίοτε, στο δικό του. Η τυφλότητά του καθιστούσε προβληματική τη διαχείριση του περιπτέρου από τον ίδιο. Για τη διεκπεραίωση της εργασίας του προσέλαβε υπάλληλο έναντι μηνιαίου μισθού. Από το 1988 εργοδότησε ως υπάλληλο τον εφεσείοντα 5.
Το 1990 ο κ. Κλεάνθους διορίστηκε τηλεφωνητής στη Δημόσια Υπηρεσία. Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, εγκατέλειψε, έκτοτε, τη διαχείριση του περιπτέρου, η οποία περιήλθε στον εφεσείοντα 5 και στους άλλους εφεσείοντες - τον πατέρα και τους αδελφούς του. Έτσι έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά από συνεκτίμηση της σχετικής επί του θέματος μαρτυρίας. Ως αντάλλαγμα, ο εφεσείων 5 συμφώνησε να καταβάλλει μηνιαίο ποσό στον κ. Κλεάνθους, το οποίο, συν τω χρόνω, αυξήθηκε σε £300,00.
Στη μαρτυρία του ενώπιον του Δικαστηρίου, ως μάρτυρας των εφεσειόντων (εναγομένων), ο κ. Κλεάνθους κατέθεσε ότι ουδέποτε εγκατέλειψε ή αποποιήθηκε κατοχή του περιπτέρου, του οποίου την κατοχή διεκδικεί ως ενοικιαστής. Πρόθεσή του παρέμεινε να αναλάβει εκ νέου τη διαχείριση του περιπτέρου μετά την αφυπηρέτησή του από την Κυβερνητική Υπηρεσία το 1995.
[*390]Οι εφεσείοντες συνταύτισαν τη θέση τους με εκείνη του κ. Κλεάνθους και υποστήριξαν ότι, λόγω της διευθέτησης, στην οποία προήλθαν με αυτό, κατέστησαν νόμιμοι κάτοχοι του ακινήτου. Υπέβαλαν ότι ο κ. Κλεάνθους κατέστη ενοικιαστής του περιπτέρου, η κατοχή του οποίου διέπεται από τις διατάξεις του περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμου του 1983, (Ν. 23/83, (όπως τροποποιήθηκε)). Κατά συνέπεια, κάθε διαφορά ως προς την κατοχή και χρήση του ακινήτου ανάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και όχι του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Προς υποστήριξη των θέσεών τους, επικαλέστηκαν την απόφαση στην Dias United Publishing v. Hadjikyriacos Estates (1986) 1 C.L.R. 173.
Οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν και, με τη μαρτυρία που προσήγαγαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, προσπάθησαν να αποδείξουν ότι:-
(α) Ουδέποτε εξουσιοδότησαν την είσοδο, χρήση και διαχείριση του περιπτέρου από τους εφεσείοντες.
(β) Ο κ. Κλεάνθους, κατέστη επ’ αδεία χρήστης του περιπτέρου και όχι ενοικιαστής. Εν πάση περιπτώσει, από το 1990 ο κ. Κλεάνθους εγκατέλειψε το υποστατικό, απεμπολώντας, έκτοτε, κάθε δικαίωμα για την κατοχή και χρήση του.
(γ) Το 1992 η σύμβαση ενοικίασης μεταξύ εφεσιβλήτων και Π.Σ.Ε.Τ. τερματίστηκε, κοινή συναινέσει, γεγονός που περιήλθε σε γνώση του κ. Κλεάνθους.
(δ) Οι εφεσείοντες παρανόμως εισήλθαν, κατέχουν και διαχειρίζονται το περίπτερο από το 1990 και, ειδικά, από το 1992, που αποτελεί και την αφετηρία των διεκδικήσεών τους.
Στην απόφασή του, το Πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρεται στις αρχές που διέπουν τη δημιουργία σχέσης ιδιοκτήτη - ενοικιαστή και τη διάκριση μεταξύ ενοικίασης και άδειας χρήσης ακινήτου. Στην προσπάθειά του να διαπιστώσει το καθεστώς κατοχής του περιπτέρου από τον κ. Κλεάνθους και, επακόλουθα, να κρίνει κατά πόσο η κατοχή του ακινήτου από τους εφεσείοντες ανευρίσκει έρεισμα στο νόμο, το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη, μετά από λεπτομερή ανάλυση της μαρτυρίας, στα ακόλουθα ευρήματα και διαπιστώσεις:-
(α) Ο κ. Κλεάνθους κατέστη επ’ αδεία κάτοχος του περιπτέρου και όχι ενοικιαστής ή υπενοικιαστής του ακινήτου.
[*391](β) Ο κ. Κλεάνθους εγκατέλειψε την κατοχή του ακινήτου το 1990.
(γ) Μετά την αποχώρησή του, παραχώρησε παρανόμως την κατοχή και χρήση του περιπτέρου στον εφεσείοντα 5, έναντι αντιπαροχής εν είδει μηνιαίου ενοικίου.
(δ) Η είσοδος των εφεσειόντων, η κατοχή και η χρήση του περιπτέρου εστερούντο παντελώς νομικού ερείσματος. Ήταν παράνομες. Η συνέχισή τους εμποδίστηκε με απαγορευτικό διάταγμα και διατάχθηκε η αποζημίωση των εφεσιβλήτων με ποσό ανάλογο προς την ενοικιαστική αξία του ακινήτου.
(ε) Η ενοικίαση μεταξύ εφεσιβλήτων και Π.Σ.Ε.Τ. τερματίστηκε το 1992, γεγονός που περιήλθε σε γνώση του κ. Κλεάνθους.
Η μαρτυρία αποκάλυψε ότι οι εφεσείοντες, μετά την απόκτηση της κατοχής του περιπτέρου, κατέβαλαν μεγάλες προσπάθειες, πλην ανεπιτυχείς, να αποκτήσουν την ενοικίαση του περιπτέρου από το Δήμο. Αυτές τούτες οι προσπάθειές τους παρεμβάλλουν στοιχείο αντινομίας στη θέση τους - ότι άντλησαν δικαιώματα κατοχής του ακινήτου από τον κ. Κλεάνθους.
Το Δικαστήριο έκρινε βάσιμη την αγωγή των εφεσιβλήτων και διαπίστωσε ότι οι εφεσείοντες διέπραξαν το αστικό αδίκημα της επέμβασης σε ακίνητο (trespass to land). Θεώρησε το περίπτερο ως ακίνητο και έγινε δεκτό ότι αποτελεί ιδιοκτησία των εφεσιβλήτων. Στην απόφαση αυτή άχθηκε, παρά τη διαπίστωση ότι το πεζοδρόμιο, στο οποίο το περίπτερο ήταν τοποθετημένο, δεν αποτελούσε ιδιοκτησία του Δήμου. Η ιδιοκτησία του κινητού, κατά τα άλλα αντικειμένου, του περιπτέρου, κρίθηκε ότι καθιστούσε τους ιδιοκτήτες (το Δήμο) ιδιοκτήτες του ακινήτου περί ου ο λόγος. Και τούτο, παρά το ότι αναγνωρίζεται ότι το πεζοδρόμιο συνιστά δημόσια οδό, η οποία ανήκει στο δημόσιο (τη Δημοκρατία), προοριζόμενο για τη διέλευση του κοινού - (βλ. τον περί Δημοσίων Οδών Νόμο, ΚΕΦ. 83). Ο περί Δήμων Νόμος του 1985, (Ν. 111/85), δεν καθιστά το δήμο ιδιοκτήτη των πεζοδρομίων, τα οποία ευρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων. Οι εξουσίες, οι οποίες παρέχονται στο δήμο, σε σχέση με τις δημόσιες οδούς, που περιλαμβάνουν και τα πεζοδρόμια, αποβλέπουν στη διασφάλιση των σκοπών για τους οποίους τις τάσσει ο νόμος, δηλαδή την απρόσκοπτη διέλευση του κοινού.
Οι εφεσείοντες αμφισβητούν και, με την έφεσή τους, προσβάλλουν το εύρημα ότι ο κ. Κλεάνθους κατέστη επ’ αδεία κά[*392]τοχος του ακινήτου και όχι ενοικιαστής και το εύρημα ότι εγκατέλειψε το περίπτερο.
Αποδοχή της έφεσης σ’ αυτά τα σημεία, θα καθιστούσε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αποκλειστικά αρμόδιο για την επίλυση της διαφοράς που είχε αναφυεί μεταξύ του Δήμου και του κ. Κλεάνθους και, επακόλουθα, των εφεσειόντων, οι οποίοι αντλούν δικαίωμα κατοχής του περιπτέρου μέσω του. Προς επίρρωση της θέσης ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο εστερείτο δικαιοδοσίας να επιληφθεί της αγωγής, επικαλέστηκαν σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, από τις οποίες προκύπτει ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εκτείνεται σε κάθε διαφορά η οποία αναφύεται σε σχέση με ακίνητο, η κατοχή του οποίου υπάγεται στις διατάξεις του περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμου, (Ν. 23/83) - (βλ. Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341. Vassiliou v. Attorney-General (1987) 1 C.L.R. 358. Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 C.L.R. 571). Δεν αμφισβητούν, όμως, την αρχή, η οποία υιοθετήθηκε στην Papageorghiou, (ανωτέρω), και στην Αγγελίδης & Φιλίππου v. Κολοκασίδης Εστέϊτς (1991) 1 Α.Α.Δ. 327, ότι, και σε σχέση με ενοικιοστασιακά ακίνητα, αποκλειστική δικαιοδοσία για την επίλυση διαφορών, που ανάγονται σε παράνομη είσοδο και κατοχή του ακινήτου (trespass to land), εναποτίθεται στο επαρχιακό δικαστήριο· εφόσο δεν πρόκειται για διαφορά αναφυόμενη στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ελέγχου Ενοικιάσεων Νόμου.
Οι εφεσείοντες, επίσης, αμφισβητούν το μέρος της απόφασης που άπτεται των εχέγγυων ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων για την έγερση της αγωγής και την προβολή των διεκδικήσεών τους. Στερούνται ολοσχερώς των κατά νόμo ερεισμάτων ιδιοκτησίας και κατοχής του πεζοδρομίου ώστε να νομιμοποιούνται στις αξιώσεις τους.
Οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε όλα της τα σημεία και επιχειρηματολόγησαν υπέρ της απόρριψης της έφεσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολείται σε έκταση με τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος για τη σύναψη συμφωνίας ενοικίασης. Προϋπόθεση αποτελεί η σύμπτωση βούλησης των συμβαλλομένων για την παροχή της αποκλειστικής χρήσης του ακινήτου, για την καθοριζόμενη στη συμφωνία περίοδο, στον ενοικιαστή - (βλ. Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων (1992) 1 Α.Α.Δ. 882). Διακρίνεται, επίσης, η άδεια για χρήση ακινήτου [*393]από την ενοικίαση και αναπτύσσονται οι παράγοντες που μπορεί να επιδράσουν στον καθορισμό της φύσης της κατοχής.
Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε από τους εφεσείοντες στην Dias United Publishing v. Hadjikyriacos Estates, (ανωτέρω), από την οποία προκύπτει ότι θέσμιος ενοικιαστής δεν αποποιείται κατοχή του υποστατικού, υπενοικιάζοντας μέρος του, νοουμένου ότι η υπενοικίαση δεν απαγορεύεται από τη σύμβαση ενοικίασης.
Στην προκείμενη περίπτωση, πρέπει να επισημάνουμε, δεν τέθηκε ζήτημα υπενοικίασης του περιπτέρου από τον κ. Κλεάνθους στους εφεσείοντες ή σε οποιοδήποτε από αυτούς. Θέση τους ήταν ότι η παρουσία τους στο υποστατικό συναρτάται με την κατοχή και διαχείριση του ακινήτου από τον ίδιο τον κ. Κλεάνθους. Ούτε είχε δικαίωμα ο κ. Κλεάνθους υπενοικίασης του περιπτέρου στους εφεσείοντες ή σε οποιοδήποτε άλλο.
Η καθοδήγηση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ως προς τις νομικές αρχές που διέπουν τον καθορισμό της φύσης της κατοχής ακινήτου και τη διάκριση μεταξύ ενοικίασης και παροχής άδειας για τη χρήση ακινήτου, υπήρξε πλήρης και η διατύπωση των αρχών σωστή. Η πρόθεση των μερών είναι το κυριαρχικό στοιχείο. Τα γεγονότα που λήφθηκαν υπόψη στον προσδιορισμό του καθεστώτος κατοχής του ακινήτου σχετίζονται άμεσα με την αποκάλυψη της πρόθεσης των μερών - του Π.Σ.Ε.Τ. και του κ. Κλεάνθους. Μεταξύ αυτών, περιλαμβάνονται οι λόγοι επιλογής του κ. Κλεάνθους και η συνταύτιση της επιλογής του με το γεγονός ότι ήταν άνεργος, καθώς και οι όροι χρήσης του περιπτέρου.
Κρίνουμε ότι συνυπολογίστηκαν όλα τα σχετικά γεγονότα και αξιολογήθηκαν υπό το φως των αρχών που διέπουν την επίλυση του θέματος. Καταλήγουμε ότι δε δικαιολογείται η επέμβασή μας με το εύρημα ότι ο κ. Κλεάνθους ήταν επ’ αδεία κάτοχος του περιπτέρου και όχι ενοικιαστής.
Εν πάση περιπτώσει, το εύρημα αυτό καθίσταται θεωρητικής σημασίας, ενόψει του άλλου βασικού ευρήματος του Δικαστηρίου - ότι από το 1990 ο κ. Κλεάνθους εγκατέλειψε το περίπτερο. Η μαρτυρία επί του προκειμένου υπήρξε συντριπτική. Μόνο σε ένα συμπέρασμα θα μπορούσε να αχθεί το Δικαστήριο - ότι, αφότου ο κ. Κλεάνθους εργοδοτήθηκε στη Δημόσια Υπηρεσία, εγκατέλειψε την κατοχή και αποκόπηκε από τη διαχείριση του περιπτέρου. Το περίπτερο περιήλθε στην κατοχή των εφεσειόντων, ως αποτέλεσμα άτυπης μορφής ενοικίασης του υποστατι[*394]κού από τον κ. Κλεάνθους στον εφεσείοντα 5, διευθέτηση η οποία δεν είχε καμιά απήχηση στο νόμο.
Σε συμφωνία με το πρωτόδικο Δικαστήριο, κρίνουμε ότι οι εφεσείοντες εστερούντο νομικού ερείσματος εισόδου και κατοχής του ακινήτου κατά τον κρίσιμο για τους σκοπούς της αγωγής χρόνο.
Παραμένει να αποφασίσουμε, κατά πόσο οι εφεσίβλητοι είχαν τα εχέγγυα ιδιοκτησίας, τα οποία θα καθιστούσαν παραδεκτή την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου.
Η απαίτηση των εφεσιβλήτων (εναγόντων) θεμελιώνεται στη θέση ότι είναι ιδιοκτήτες του ακινήτου. Στην παράγραφο 1 της Εκθέσεως Απαιτήσεως διατυπώνεται η θέση ότι οι εφεσίβλητοι (ενάγοντες) είναι ιδιοκτήτες του περιπτέρου. Αυτή είναι η βάση της αγωγής τους. Σ’ αυτούς εναπόκειται να αποδείξουν την ιδιοκτησία, καθώς και την παραβίασή της.
Δεν παρεμβαλλόταν οποιοδήποτε κώλυμα, το οποίο να εμπόδιζε τους εφεσείοντες να αμφισβητήσουν την ιδιοκτησία των εφεσιβλήτων. Το ακίνητο δεν περιήλθε στην κατοχή των εφεσειόντων, λόγω οποιασδήποτε μορφής εξουσιοδότησης των εφεσιβλήτων - (βλ. Asher v. Whitlock [1865] L.R. 1 Q.B. 1 και Clerk and Lindsell on Torts, Common Law Library, 16th Ed., 1340, §23-48 και §23-49). Ούτε η αγωγή θεμελιώνεται σε παραβίαση κατοχής του ακινήτου από τους εφεσίβλητους, ώστε να παρεισέρχονται οι περιορισμοί τους οποίους αναγνωρίζει η νομολογία στην προβολή της υπεράσπισης jus tertii - (βλ., μεταξύ άλλων, Eleftheria Adamou v. Constantis Christofi (1974) 1 C.L.R. 100. Panayi v. Zouvani (1987) 1 C.L.R. 58).
Η ιδιοκτησία ακινήτου είναι συνυφασμένη με την ιδιοκτησία της γης, η οποία περιλαμβάνει και κάθε οικοδομή ή αντικείμενο στερεωμένο σ’ αυτή. Ο ιδιοκτήτης της γης είναι ο εγγεγραμμένος ή ο δικαιούμενος να εγγραφεί στα βιβλία του Κτηματολογίου ως ιδιοκτήτης - (βλ. Άρθρο (2) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, ΚΕΦ. 224).
Η έννοια της ιδιοκτησίας, για τους σκοπούς της στοιχειοθέτησης του αστικού αδικήματος της επέμβασης σε ακίνητο, ταυτίζεται με την προβλεπόμενη από το ΚΕΦ. 224 έννοια της ιδιοκτησίας - (βλ. Άρθρο (2) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, ΚΕΦ. 148). Η ιδιοκτησία της γης αποτελεί το θεμέλιο της ακίνητης ιδιοκτησίας. Το περίπτερο, και στερεωμένο να ήταν στη γη, που δε [*395]φαίνεται να ήταν η περίπτωση, δε θα μπορούσε να διαχωριστεί από τη γη στην οποία ήταν τοποθετημένο και να αποτελέσει, αφ’ εαυτού, αντικείμενο ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως φαίνεται να έχει, εσφαλμένα, αποδεχθεί το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Οι δημόσιοι οδοί, έννοια που περιλαμβάνει και τα πεζοδρόμια, ανήκουν στη Δημοκρατία, με αποκλειστικό προορισμό τη χρήση τους από το δημόσιο. Ενυπάρχει δικαίωμα διαβάσεως, μέσω τους, σε κάθε μέλος του δημοσίου. Περί τούτου δεν υπάρχει αμφιβολία - (βλ. Άρθρο (2) του περί Δημοσίων Οδών Νόμου, ΚΕΦ. 83, και του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, ΚΕΦ. 96).
Η εξουσία, η οποία παρέχεται από τον περί Δήμων Νόμο για τον έλεγχο και την επιτήρηση οδών και πεζοδρομίων στα δημοτικά όρια, αποβλέπει, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, στην εξασφάλιση των δικαιωμάτων του δημοσίου για την ελεύθερη και ανεμπόδιστη χρήση τους, για τους σκοπούς για τους οποίους τις τάσσει ο νόμος - (βλ., μεταξύ άλλων, Άρθρο (84)(ε) του Ν. 111/85). Η εξουσία του Δήμου περιορίζεται στα ακίνητα, των οποίων είναι ή δύναται να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης - (βλ. Άρθρο (63) του Ν. 111/85).
Ο Δήμος δεν ήταν ιδιοκτήτης του πεζοδρομίου ή του ακινήτου στο οποίο ήταν τοποθετημένο το περίπτερο. Η διαπίστωση αυτή καταρρίπτει το βάθρο της αγωγής. Για το λόγο αυτό, η έφεση πρέπει να γίνει αποδεκτή, η πρωτόδικη απόφαση να παραμεριστεί και η αγωγή των εφεσιβλήτων να απορριφθεί.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα.
Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται και η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση επιτρέπεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο