(1997) 1 ΑΑΔ 586
[*586]23 Mαΐου, 1997
[ΝΙΚΗΤΑΣ, ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
ΜΑΝΤΩ Β. ΚΥΠΡΙΑΝΙΔΗ Κ.Α. ΔΙΑ ΤΟΥ ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΤΩΝ Κ. ΒΑΣΟΥ ΚΥΠΡΙΑΝΙΔΗ,
Eφεσείουσες-Αιτήτριες,
v.
ΔΗΜΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Εφεσίβλητου-Αποζημιούσας αρχής.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 8925).
Αναγκαστική απαλλοτρίωση — Αποζημιώσεις — Επηρεασμός απαλλοτριωθέντος κτήματος από σχέδιο ρυμοτομίας — Κατά πόσο λαμβάνεται υπ’ όψιν στον υπολογισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος στην ελεύθερη αγορά.
Λωρίδα 67 τ.μ. από την πρόσοψη του κτήματος των αιτητριών στην οδό Μπουμπουλίνας στη Λευκωσία, απαλλοτριώθηκε για την κατασκευή πεζοδρομίων και οχετών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο καθορίζοντας τις αποζημιώσεις, έκρινε πως το υπόλοιπο κτήμα δεν απέκτησε τέτοια υπεραξία σαν αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, έτσι που να εξουδετερώνεται το δικαίωμα για καταβολή αποζημιώσεων όπως ισχυρίσθηκε η εφεσίβλητη και επεδίκασε αποζημιώσεις υπέρ των εφεσειουσών για ΛΚ1.242, εντόκως, όπως προβλέπεται στον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο του 1962 (Ν. 15/62) όπως τροποποιήθηκε.
Το ερώτημα που τέθηκε στην έφεση ήταν κατά πόσο στον καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου το γεγονός πως τούτο επηρεάζεται από σχέδιο ρυμοτομίας, λαμβάνεται υπ’ όψιν στον υπολογισμό της αξίας του στην ελεύθερη αγορά.
Αποφασίστηκε ότι:
Αν εφαρμόζονται σε μια συγκεκριμένη περίπτωση οι διατάξεις της επιφύλαξης του Άρθρου 13 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών [*587]Νόμου, Κεφ. 96, όπως τροποποιήθηκε, είναι τούτο ένα από τα στοιχεία που λαμβάνονται υπ’ όψιν στον καθορισμό της αξίας του ακινήτου.
Σύμφωνα με τη νομολογία, ο μελλοντικός αγοραστής ή ακόμη και τα άτομα τα οποία έχουν σκοπό να αναπτύξουν τη γη, θα θεωρούσαν ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη, δεν θα συμπεριλάμβανε το μέρος της γης που επηρεάζεται από το σχέδιο ρυμοτομίας.
Η απόρριψη από το Δικαστήριο της θέσης του εφεσίβλητου που συμψήφισε το ποσό της αποζημίωσης με την υπεραξία του υπόλοιπου κτήματος έτσι που να μην καταβάλλεται καμμία αποζημίωση, δεν υπήρξε αντικείμενο αντέφεσης.
Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειουσών.
H έφεση απορρίφθηκε με έξοδα εναντίον των εφεσειουσών.
Υποθέσεις που αναφέρθηκαν:
Χριστοδουλίδης v. Δήμου Αμμοχώστου (1963) 2 Α.Α.Δ. 35,
Δημάδης & Υιοί Λτδ v. Δημοκρατίας (1977) 1 Α.Α.Δ. 189.
Έφεση.
Έφεση από τις αιτήτριες κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Φωτίου, A.E.Δ.) που δόθηκε στις 9 Mαρτίου, 1993 (Aρ. Παραπομπής 33/89), με την οποία καθορίστηκε σαν δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση της ιδιοκτησίας των αιτητριών το ποσό των Λ.K.1.242 με τόκο 9%.
Αιμ. Λεμονάρης, για τις Εφεσείουσες.
Κ. Μιχαηλίδης, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ: Την απόφαση θα δώσει ο δικαστής Χρ. Αρτεμίδης
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Στις 29.12.84 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης μέρους του κτήματος των αιτητριών, αριθμ. τεμ. 685 [*588]Φ/Σχ.ΧΧΙ/46.6.III, που βρίσκεται στη γνωστή τώρα εμπορική οδό Μπουμπουλίνας στη Λευκωσία. Ακολούθησε στις 17.5.85 η δημοσίευση του διατάγματος απαλλοτρίωσης με την οποία λωρίδα 67τ.μ. από την πρόσοψη του κτήματος παραχωρείται στο δημόσιο για την κατασκευή πεζοδρομίων και οχετών.
Δεν υπήρξε συμφωνία για την καταβλητέα αποζημίωση, η οποία και παραπέμφθηκε για καθορισμό στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας. Εκεί παρουσιάστηκε μαρτυρία ειδικών εμπειρογνωμόνων για τις αξίες ακίνητης ιδιοκτησίας εκ μέρους των διαδίκων. Ο εμπειρογνώμονας των εφεσειουσών υποστήριξε πως η πληρωτέα εύλογη αποζημίωση ήταν £20,390 ενώ της εφεσίβλητης εξέφρασε τη γνώμη πως δεν είναι πληρωτέα οποιαδήποτε αποζημίωση γιατί η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, που υπολόγισε σε £1,242.-, είναι μικρότερη της υπεραξίας που απέκτησε το υπόλοιπο κτήμα των εφεσειουσών, ως αποτέλεσμα της εκτέλεσης των έργων για τους σκοπούς της απαλλοτρίωσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην εμπεριστατωμένη απόφασή του, δέχεται ως ορθή την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα της εφεσίβλητης, στη γενική της τοποθέτηση, απορρίπτει όμως, και τούτο μέσα στα πλαίσια των εξουσιών του, τη θέση που υποστήριξε πως ο συμψηφισμός της αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρους και της υπεραξίας που αποκτά το υπόλοιπο του κτήματος καταλήγει στην πληρωμή μηδέν αποζημίωσης. Το Δικαστήριο έκρινε, αντιθέτως, πως δεν υπήρξε τέτοια υπεραξία και ως εκ τούτου εξέδωσε απόφαση υπέρ των εφεσειουσών για £1,242, εντόκως, όπως προβλέπεται στον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο του 1962, Ν.15/62, με τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του. (25/83, 148/85, 84/88 και 92(1)/92).
Ο συνήγορος των εφεσειουσών περιόρισε την έφεση σ’ ένα μόνο νομικό σημείο, που παραθέτουμε αμέσως: Η έκταση των 67 τ.μ., αντικείμενο της απαλλοτρίωσης, επηρεαζόταν από σχέδιο ρυμοτομίας που δεν προσβλήθηκε από τις εφεσείουσες μετά τη δημοσίευσή του, όπως προβλέπεται στο άρθρο 12(2) του Νόμου. Ο εμπειρογνώμονας της εφεσίβλητης τόσο στην έκθεσή του αλλά και στη μαρτυρία του ενώπιον του Δικαστηρίου υποστήριξε πως ένας πρόθυμος και έτοιμος αγοραστής στην ελεύθερη αγορά, θα λάμβανε υπόψη του στον καθορισμό της τιμής που θα πρόσφερε το γεγονός πως το κτήμα επηρεαζόταν από σχέδιο ρυμοτομίας.
Ο δικηγόρος των εφεσειουσών υποστήριξε ενώπιόν μας πως η πιο πάνω προσέγγιση είναι νομικά εσφαλμένη γιατί το άρθρο 13 [*589]του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, όπως τροποποιήθηκε, είναι αντισυνταγματικό, γιατί προσκρούει στις διατάξεις του άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Ας υπενθυμίσουμε το άρθρο:
13.-(1) Οσάκις άδεια χορηγείται υπό αρμοδίας αρχής η δε τοιαύτη άδεια συνεπάγεται νέαν εξωτερικήν πλευράν δι’ οιανδήποτε οδόν, συμφώνως προς οιονδήποτε σχέδιον το οποίον κατέστη δεσμευτικόν δυνάμει του άρθρου 12, οιονδήποτε διάστημα μεταξύ της τοιαύτης εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλαιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίον εναπομένει όταν χορηγήται άδειά τις, καθίσταται τμήμα της τοιαύτης οδού άνευ καταβολής υπό της αρμοδίας αρχής οιασδήποτε αποζημιώσεως:
Νοείται ότι, εάν ήθελε διαπιστωθή ότι θα προήρχετο βλάβη εάν δεν κατεβάλλετο αποζημίωσις, η αρμοδία αρχή καταβάλλει τοιαύτην αποζημίωσιν ως ήθελε θεωρηθή εύλογος λαμβανομένων υπ’ όψιν πασών των περιστάσεων της υποθέσεως.”
Έχουμε τη γνώμη πως το ζήτημα της συνταγματικότητας ή μη του άρθρου τούτου δεν υπεισέρχεται στη συζήτηση της υπόθεσης, γιατί δεν εφαρμόστηκαν σ’ αυτή οι διατάξεις του. Το ερώτημα που καλούμαστε να απαντήσουμε είναι κατά πόσο στον καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου το γεγονός πως τούτο επηρεάζεται από σχέδιο ρυμοτομίας λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό της αξίας του στην ελεύθερη αγορά. Αν βεβαίως εφαρμόζονται, σε μια συγκεκριμένη περίπτωση, οι διατάξεις της επιφύλαξης στο άρθρο 13, είναι τούτο ένα από τα στοιχεία που λαμβάνονται υπόψη στον καθορισμό της αξίας. Το θέμα αποτέλεσε αντικείμενο συζήτησης σε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, και έχει νομολογιακά επιλυθεί. Παραπέμπουμε σχετικά στις υποθέσεις Ελένη Χριστοδουλίδη v. Δήμου Αμμοχώστου (1963) 2 Α.Α.Δ. σελ.35, και Δημάδης & Υιοί Λτδ. v. Δημοκρατίας (1977) 1 Α.Α.Δ. 189. Από την τελευταία αυτή απόφαση διαβάζουμε, στη σελ.206 τα εξής:
“We go further and state that it was reasonable to assume that any prospective purchaser interested in the land when making an offer to buy, or even the claimants themselves, if they minded to develop the land personally, would take it for granted that the area available for development would exclude the portion of the land affected by the street alignment scheme.”
Σε μετάφραση:
[*590]“Προχωρούμε πιο πέρα για να πούμε πως ήταν εύλογο να υποτεθεί ότι ένας μελλοντικός αγοραστής που ενδιαφέρεται για τη γη όταν κάμνει προσφορά να την αγοράσει, ή ακόμη και οι ίδιοι οι απαιτητές αν είχαν σκοπό να αναπτύξουν οι ίδιοι τη γη, θα θεωρούσαν ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν θα περιελάμβανε το μέρος της γης που επηρεάζεται από το σχέδιο ρυμοτομίας.”
Ο εμπειρογνώμονας του εφεσίβλητου δεν αφαίρεσε από την καταβλητέα αποζημίωση ολόκληρη την αξία των 67τ.μ., που επηρεάζεται από τη ρυμοτομία, αλλά έκταση 58τ.μ., την αξία δε των υπολοίπων 9τ.μ. υπολόγισε σε £1,242. Όπως είπαμε όμως πιο πριν συμψήφισε το ποσό αυτό με την υπεραξία που απέδωσε στο υπόλοιπο κτήμα, έτσι που να μην καταβάλλεται καμιά αποζημίωση. Το Δικαστήριο δεν δέχθηκε τη θέση αυτή, και η κρίση του επ’ αυτού του σημείου δεν υπήρξε αντικείμενο αντέφεσης.
Θεωρούμε επομένως την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ορθή. Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειουσών.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειουσών.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο