(1997) 1 ΑΑΔ 863
[*863]18 Ioυλίου, 1997
[ΝΙΚΗΤΑΣ, ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
ΑΚΙΝΗΤΑ Ν. & Α. ΑΓΡΟΤΗΣ ΛΤΔ.,
Εφεσείουσα-Αιτήτρια,
v.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ,
Εφεσίβλητου-Καθ’ ού η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9422).
Αποφάσεις και Διατάγματα — Απαγορευτικά διατάγματα — Αίτημα για έκδοση απαγορευτικού διατάγματος εναντίον θέσμιου ενοικιαστή για παράβαση συμβατικών του υποχρεώσεων — Απόρριψη του αιτήματος με βάση την επιφύλαξη της διάταξης του Άρθρου 32(1) του περί Δικαστηρίων Νόμου (N.14/60) — Η πρωτόδικη απόφαση κρίθηκε νομικά εσφαλμένη και ακυρώθηκε από το Εφετείο.
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αρνήθηκε αίτημα της αιτήτριας, ιδιοκτήτριας πολυκατοικίας, να εκδώσει διάταγμα που να απαγορεύει στον καθ’ ου η αίτηση, να βάζει καρφιά και γάντζους στους τοίχους της βεράντας διαμερίσματος το οποίο κατείχε ως θέσμιος ενοικιαστής, να τοποθετεί αντικείμενα στη βεράντα και να σταθμεύει στο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας περισσότερα του ενός αυτοκίνητα, παρόλο ότι προέβη σε σαφή ευρήματα ότι υπήρχε παράβαση από τον ενοικιαστή συμβατικών όρων σχετικά με τα ανωτέρω. Το Δικαστήριο έκρινε ότι στην παρούσα περίπτωση, ήταν εφαρμοστέα τα κριτήρια της επιφύλαξης της διάταξης του Άρθρου 32(1) του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, όπως τροποποιήθηκε, που αφορά σε προσωρινά διατάγματα. Η εφεσείουσα διατάχθηκε επίσης να καταβάλει και τα έξοδα της δίκης.
Στην έφεση αποφασίστηκε ότι:
Το νομικό πρίσμα υπό το οποίο εξετάστηκε η υπόθεση ήταν ολότελα λανθασμένο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν κατανόησε το πνεύμα της απόφασης Donoghue v. Stevenson από την οποία καθοδηγήθηκε, με απο[*864]τέλεσμα να παρασυρθεί σε εξωνομικές προσεγγίσεις. Σημειωτέον δε ότι η εν λόγω υπόθεση ήταν άσχετη με τα επίδικα θέματα.
Ο ισχυρισμός που προβλήθηκε εκ μέρους του εφεσίβλητου,ότι η συνέχιση των παραβάσεων για μεγάλο χρονικό διάστημα, χωρίς αντίδραση από την εφεσείουσα, οδήγησε σε εγκατάλειψη δικαιώματός της και/ή ότι η ολιγωρία της να επιδιώξει τα δικαιώματά της, της αφαιρεί, δυνάμει της αρχής laches, τη δυνατότητα να τα ασκήσει, δεν μπορεί να εξετασθεί, δεδομένου ότι η πρωτόδικη απόφαση δεν εδικαίωσε τον εφεσίβλητο στο σημείο αυτό, το οποίο ο εφεσίβλητος δεν έπληξε με αντέφεσή του. Πέραν αυτού το θέμα laches δεν εγείρεται στην υπεράσπιση. Περαιτέρω η εφεσείουσα δεν φαίνεται να συγκατένευσε ποτέ στη συμπεριφορά του ενοικιαστή η οποία αντέκειτο σε όρους της συμφωνίας, ούτε υπάρχει τέτοιο εύρημα.
Το δικαστήριο έχει εξουσία δυνάμει του Άρθρου 32(1) του περί Δικαστηρίων Νόμου, 14/60, όπως τροποποιήθηκε, να αποτρέπει αθέτηση συμβατικής υποχρέωσης όπως εκείνες των όρων 11 και 12 του ενοικιαστηρίου, με απαγορευτικό διάταγμα.
Η έφεση επιτυγχάνει. Εκδίδονται τα αιτούμενα απαγορευτικά διατάγματα. Περαιτέρω ακυρώνεται το διάταγμα με το οποίο η εφεσείουσα καταδικάστηκε στα έξοδα της δίκης. Ο εφεσίβλητος καταδικάζεται στα έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση.
H έφεση έγινε δεκτή με έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση υπέρ της εφεσείουσας.
Υποθέσεις που αναφέρθηκαν:
Sakellarides and Another v. Michaelides and Others (1965) 1 C.L.R. 367,
Donoghue v. Stevenson [1932] All E.R. 1,
Doherty v. Allman [1878] 3 A.C. 709,
Metropolitan Electric Supply Company Limited v. Ginder [1901] 2 Ch. 799.
Έφεση.
Έφεση από την αιτήτρια κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων - Tμήμα Λευκωσίας (Δερμοσονιάδης, Πρόε[*865]δρος και Στροβολίδης και Tασουρής, Πάρεδροι), που δόθηκε στις 2/2/1995 (Aρ. Aιτήσεως K.93/92), με την οποία απέρριψε την αίτησή της για απαγορευτικό διάταγμα το οποίο να εμποδίζει τον καθ’ ου η αίτηση να απλώνει ρούχα στη βεράντα και να σταθμεύει πέραν του ενός αυτοκινήτου στο χώρο στάθμευσης.
Π. Σπανός, για την Εφεσείουσα.
Α. Δράκος, για τον Εφεσίβλητο.
ΔIKAΣTHPIO: H απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το δικαστή Σ. Nικήτα.
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Ο εφεσίβλητος είναι θέσμιος ενοικιαστής διαμερίσματος σε πολυκατοικία της Λευκωσίας, η οποία ανήκει στην εφεσείουσα εταιρεία (στην οποία θα αναφερόμαστε εφεξής και ως ιδιοκτήτρια). Αυτή προσέφυγε στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ζητώντας την έκδοση απαγορευτικών διαταγμάτων κατά του ενοικιαστή (1) να μην απλώνει ρούχα και τοποθετεί αντικείμενα στη βεράντα του μισθίου και (β) να μη σταθμεύει πέραν του ενός αυτοκινήτου στο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας. Αίτημα για τρίτο διάταγμα, που αφορούσε τη χρήση από τον ενοικιαστή της βεράντας για ειδικό σκοπό, εγκαταλείφθηκε κατά τη διάρκεια της συζήτησης.
Τα κρίσιμα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου μπορεί να καταγραφούν εύκολα και σύντομα. Ο ενοικιαστής τοποθετούσε αντικείμενα στη βεράντα κατά παράβαση σχετικών ρητρών του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου. Όπως διαπίστωσε η πρωτόδικη απόφαση, με την παράγραφο 11 του εγγράφου απαγορεύεται στον ενοικιαστή να βάζει καρφιά ή γάντζους στους τοίχους. ενώ η παράγραφος 12 αναφέρει πως δε δικαιούται, εκτός άλλων, να τοποθετεί οποιοδήποτε αντικείμενο στη βεράντα. Η απόφαση περαιτέρω δέχθηκε ότι το δικαίωμα στάθμευσης του ενοικιαστή, που του δόθηκε με προφορική συμπληρωματική συμφωνία, περιορίζεται σε ένα μόνο αυτοκίνητο. Παρά ταύτα ο ενοικιαστής στάθμευε και δεύτερο αυτοκίνητό του με αποτέλεσμα να δημιουργούνται προστριβές με άλλους ενοίκους. Στο προκείμενο το δικαστήριο κατέληξε ως εξής:
“Κρίνουμε ότι η στάθμευση δύο αυτοκινήτων από τον ενοικιαστή είναι μικρή παράβαση προφορικής συμπληρωματικής συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη.”
Φαίνεται πως οι παραβάσεις αυτές ήταν συνεχείς.
[*866]Το πρωτόδικο δικαστήριο, παρά τα σαφή ευρήματά του ότι στην προκείμενη περίπτωση υπήρχε παράβαση από τον ενοικιαστή συμβατικών όρων, αρνήθηκε να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα. Αφού εντόπισε την εξουσία του να εκδίδει διηνεκές απαγορευτικό διάταγμα στις διατάξεις του άρθρ. 32(1) του περί Δικαστηρίων Νόμου αρ. 14/60, όπως τροποποιήθηκε, έκρινε ότι ήταν εφαρμοστέα στην περίπτωση αυτή, κατ’ αναλογίαν, τα κριτήρια της επιφύλαξης της ίδιας διάταξης, που αφορά όμως σε προσωρινά διατάγματα.
Δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε ότι υπάρχει οποιαδήποτε συνάρτηση ή αναλογία μεταξύ των αρχών με βάση τις οποίες το δικαστήριο ενεργεί για την παροχή προσωρινής προστασίας και των περιπτώσεων που ο προσφεύγων στο δικαστήριο στηρίζει τις αξιώσεις του για έκδοση διατάγματος στις συμβατικές υποχρεώσεις του αντισυμβαλλόμενου του. Θα αναφερθούμε όμως στο εφαρμοστέο δίκαιο αργότερα. Απλώς επισημαίνουμε τώρα ότι το νομικό πρίσμα υπό το οποίο εξετάστηκε η υπόθεση ήταν ολότελα λανθασμένο.
Η παρανόηση όμως δε σταμάτησε ως εδώ. Το πρωτόδικο δικαστήριο προχώρησε να αντλήσει καθοδήγηση από την υπόθεση Avghi Sakellarides and Another v. Maroulla Michaelides and two Others (1965) 1 C.L.R. 367. Το εφετείο θεώρησε σκόπιμο, για διαφορετικό σκοπό, δηλαδή, την εμπέδωση του αστικού αδικήματος της οχληρίας, να κάμει χρήση του μνημειώδους ορισμού του αδικήματος της αμέλειας από το Λόρδο Atkin, παραφράζοντας τον ελαφρά. Επαναλαμβάνουμε το απόσπασμα που παρέθεσε και η εκκαλούμενη απόφαση:
“If we may adapt the doctrine laid down by Lord Atkin in the leading case on the Law of negligence, (Donoghue v. Stevenson [1932] All E.R.Rep. 1 at page 11), the rule that you are to love your neighbour becomes in law: You must not injure your neighbour. You must take reasonable care to avoid acts or omissions which you can reasonably foresee would be likely to injure your neighbour; in this case, you must avoid acts which would habitually interfere with the reasonable use and enjoyment of your neighbour’s house .......”
Πέρα από το ότι η υπόθεση Donogue v. Stevenson, ανωτέρω, ήταν άσχετη με τα επίδικα θέματα που αντιμετώπιζε, το πρωτόδικο δικαστήριο δεν κατανόησε το πνεύμα της απόφασης με αποτέλεσμα να παρασυρθεί σε εξωνομικές προσεγγίσεις. Ασφαλώς η αγγλική απόφαση δεν είχε σκοπό να αναγάγει την ευαγγε[*867]λική ρήση και την ηθική επιταγή που περιέχει σε νομικό κανόνα. Ήταν ένας αριστοτεχνικός παραλληλισμός του Δικαστή Atkin για να διατυπώσει σαφέστερα τον ορισμό της αμέλειας.
Παραθέτουμε τις δύο καταληκτικές παραγράφους της απόφασης που δείχνουν το άστοχο των προσεγγίσεων του πρωτόδικου δικαστηρίου:
“Από την προηγούμενη απόφαση της νομολογίας θέλουμε να τονίσουμε ότι μεταξύ γειτόνων πρέπει να υπάρχει αγάπη. Η αγάπη όμως νομίζουμε ότι δύσκολα μπορεί να υπάρχει μονόπλευρη και θα πρέπει και οι δύο πλευρές να δείχνουν αγάπη, κατανόηση και υποχωρητικότητα ο ένας προς τον άλλο. Νομίζουμε επίσης ότι στην υπόθεση που εξετάζουμε ίσως να μην υπήρχαν παράπονα από τον ιδιοκτήτη εάν δεν υπήρχε γειτονία και αν ο ιδιοκτήτης δεν καθόταν στο διαμέρισμα που βρίσκεται πάνω από το επίδικο.
Για όλους τους λόγους που ανέφερε το Δικαστήριο και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, κρίνουμε ότι όσα γεγονότα ακούσαμε αποτελούν μικροδιαφορές και μικροπαραβάσεις, μερικές από τις οποίες οι διάδικοι και οι γείτονες πρέπει να ανέχονται γιατί η παρουσία άλλων ανθρώπων γύρω μας οπωσδήποτε μειώνει το οξυγόνο του αέρος και μας δημιουργεί κάποια μικροπροβλήματα και σαν αποτέλεσμα κρίνουμε ότι δεν είναι δίκαιο ή πρόσφορο να εκδοθούν τα αιτούμενα απαγορευτικά διατάγματα.”
Τελικά η εφεσείουσα, παρά τις διαπιστώσεις των παραβάσεων του εφεσίβλητου, καταδικάστηκε και στην πληρωμή των εξόδων.
Ο δικηγόρος του εφεσίβλητου, άνκαι είχε ενδοιασμούς για την ορθότητα του νομικού χειρισμού της υπόθεσης από το πρωτόδικο δικαστήριο, υποστήριξε την απόφαση. Είπε ότι εφόσον το διάταγμα είναι θεραπεία που εκπηγάζει από το σύστημα κανόνων της επιείκιας, το δικαστήριο, ενασκώντας την εξουσία του, είχε διακριτική ευχέρεια να στέρξει στην παροχή θεραπείας με αυτό το μέσο λαμβανομένης υπόψη και της συμπεριφοράς των διαδίκων. Και πρόσθεσε ότι πρόκειται για ασήμαντη υπόθεση. Υπέβαλε επίσης ότι αφού οι παραβάσεις συνεχίστηκαν, σύμφωνα με τη μαρτυρία, για μακρό χρονικό διάστημα χωρίς αντίδραση από την εφεσείουσα, έχει θεμελιωθεί η υπεράσπιση ότι εγκατέλειψαν το δικαίωμά τους (waived their rights). Διαζευκτικά σημειώθηκε τόση ολιγωρία από μέρους της εφεσείουσας στην επιδίωξη των δικαιωμάτων της που έχει εφαρμογή η αρχή laches που αφαιρεί τη δυνατότητα από [*868]τον ενάγοντα να ασκήσει τα δικαιώματά του.
Δεν μπορούμε να εξετάσουμε θέμα waiver δεδομένου ότι η πρωτόδικη απόφαση δε δικαίωσε τον εφεσίβλητο στο σημείο αυτό, το οποίο ο εφεσίβλητος δεν έπληξε με αντέφεσή του. Το δόγμα laches κινείται στα ίδια πλαίσια και για τον ίδιο λόγο δεν μπορεί να επιτύχει. Πέραν τούτου δεν ηγέρθη καθόλου στη γραπτή υπεράσπιση. Για τη δικονομική αυτή αναγκαιότητα βλέπε Bullen & Leake “Precedents of Pleadings” 12η έκδοση, σελ. 1154. Περαιτέρω η εφεσείουσα δε φαίνεται να συγκατένευσε ποτέ στη συμπεριφορά του ενοικιαστή η οποία αντέκειτο στους όρους της συμφωνίας ούτε υπάρχει τέτοιο εύρημα.
Η αρχή η οποία διέπει την περίπτωση είναι ότι το δικαστήριο έχει εξουσία να αποτρέπει αθέτηση αρνητικής συμβατικής υποχρέωσης, όπως εκείνες των όρων 11 και 12 του ενοικιαστηρίου, με απαγορευτικό διάταγμα: βλέπε 21 Halsbury’s Laws of England, 3η έκδοση, παράγρ. 802, σελ. 382. Το ίδιο ισχύει και για τέτοια υποχρέωση θετικού περιεχομένου στις περιπτώσεις που εξυπακούεται η ανάληψη υποχρέωσης αρνητικού χαρακτήρα: βλέπε Halsbury’s Laws of England, ανωτέρω, παράγρ. 813-814, σελ. 387, Doherty v. Allman [1878] 3 A.C. 709, και Metropolitan Electric Supply Company Limited v. Ginder [1901] 2 Ch. 799. Σε αυτή την υπόθεση η ενάγουσα εταιρεία συμφώνησε να προμηθεύσει ηλεκτρική ενέργεια στον εναγόμενο. Τελικά εκδόθηκε διάταγμα που του απαγορευόταν να προμηθευθεί ενέργεια από οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο.Στην παρούσα περίπτωση η συμφωνία να σταθμεύει ένα όχημα μόνο συνεπάγεται συμφωνία να μη σταθμεύει οποιοδήποτε άλλο όχημα.
Η υπόθεση λόγω των παραπάνω πλημμελειών της πρωτόδικης απόφασης, δεν προσφέρεται για επανεκδίκαση, όπως υπέβαλε ο δικηγόρος του εφεσίβλητου, στην περίπτωση που θα απορρίπταμε τις άλλες εισηγήσεις του. Έχουμε τα θεμελιώδη ευρήματα, που προεκτέθηκαν. Παραμερίζουμε λοιπόν την εκκαλούμενη απόφαση και στηριζόμενοι στα ευρήματα της πρωτόδικης απόφασης εκδίδουμε απαγορευτικά διατάγματα ως οι παράγραφοι (α) και (β) της αίτησης. Περαιτέρω ακυρώνουμε το διάταγμα με το οποίο η εφεσείουσα καταδικάστηκε στα έξοδα της δίκης που, υπό οποιεσδήποτε συνθήκες, ήταν αδικαιολόγητο. Ο εφεσίβλητος καταδικάζεται στα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας και της έφεσης.
Η έφεση επιτυγχάνει με έξοδα τόσο πρωτόδικα όσο και κατ’ έφεση υπέρ της εφεσείουσας.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο