(1997) 1 ΑΑΔ 1735
[*1735]19 Δεκεμβρίου, 1997
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ, ΜΕΣΩ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ,
Εφεσείουσα-Αποζημιούσα Αρχή,
v.
ΧΡΙΣΤΟΦΗ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΤΤΟΦΗ ΚΑΙ ΑΛΛΩΝ,
Εφεσιβλήτων-Αιτητών.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9500).
Αναγκαστική απαλλοτρίωση — Απαλλοτρίωση μέρους της ιδιοκτησίας ακινήτου — Ανατίμηση ή υποτίμηση του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου — Αποζημιώσεις — Υπολογίζονται με βάση τα υφιστάμενα δεδομένα κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Η Δημοκρατία απαλλοτρίωσε μέρος του κτήματος των εφεσιβλήτων για σκοπούς ευθυγράμμισης παρακαμπτηρίου δρόμου. Το εναπομείναν μέρος μετά την απαλλοτρίωση, διαχωρίσθηκε σε δύο μέρη. Το ένα είχε έκταση 8 δεκάρια και 840 τ.μ. και το άλλο 800 τ.μ.
Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου με την οποία επιδικάσθηκε υπέρ των εφεσιβλήτων το ποσό των ΛΚ6.000 που αποτελούσε την ολική αξία του μικρού μέρους του τεμαχίου που αποσπάσθηκε, δηλαδή των 800 τ.μ. κατά την ημέρα της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Οι λόγοι έφεσης που προβλήθηκαν ήταν ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο:
α) έλαβε υπ’ όψιν γεγονότα μεταγενέστερα της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και
β) στηρίχτηκε μόνο στην αδυναμία οποιασδήποτε χρήσης ή χρησιμότητας του εν λόγω τεμαχίου και όχι στην αξία του ως ακινήτου στην ελεύθερη αγορά με δυνατότητες, κυρίως πώλησής του, στον ιδιοκτήτη του γειτονικού ακινήτου.
[*1736]Αποφασίστηκε ότι:
1. Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας η οποία συνεχίζει να παραμένει στον απαιτητή μετά την απαλλοτρίωση, είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστή υπό το πρίσμα της προσαγόμενης μαρτυρίας. Το Άρθρο 6(γ) του Νόμου 25/83, προνοεί ότι για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου, λαμβάνονται υπ’ όψιν τα κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα. Στοιχεία μεταγενέστερα της δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης συνεκτιμώνται εφόσον είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο.
2. Οι διαπιστώσεις και τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, στην παρούσα υπόθεση, βασίζονται σε γεγονότα που ήταν γνωστά ή που εύκολα μπορούσαν να διαγνωσθούν κατά το χρόνο της γνωστοποίησης. Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι για κανένα σκοπό δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί το αποκοπέν μέρος του κτήματος, ούτε μπορούσε να αξιοποιηθεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο από τον εφεσίβλητο, ήταν με βάση τα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης, ορθή. Η αξία του μικρού αυτού μέρους δεν ήταν δυνατό να υπολογιστεί με βάση τους κανόνες της ελεύθερης αγοράς αφού ο μοναδικός πιθανολογούμενος αγοραστής θα ήταν ο ιδιοκτήτης του συνορεύοντος κτήματος. Το ενδεχόμενο όμως αυτό ήταν εντελώς αβέβαιο, τόσο αναφορικά με την πιθανή διάθεσή του να το αγοράσει, όσο και με την επιλογή του χρόνου και την τιμή την οποία θα ήταν διατεθειμένος να προσφέρει.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα που θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
Υποθέσεις που αναφέρθηκαν:
Δημητρίου και Άλλοι v. Δημοκρατίας (1985) 1 A.A.Δ. 217,
Μεσαρίτης v. Δημοκρατίας (1988) 1 A.A.Δ. 534.
Έφεση.
Έφεση από την αποζημιούσα αρχή κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακος (Παπαδοπούλου, A.E.Δ.), που δόθηκε στις 29 Iουνίου, 1995 (Aρ. Παραπομπής 26/90), με την οποία επιδικάσθηκε εναντίον τους το ποσό των Λ.K.6.000,-.
[*1737]Α. Κλεάνθους, για την Εφεσείουσα-Αποζημιούσα Αρχή.
Α. Ανδρέου, για τους Εφεσίβλητους-Αιτητές.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ.
ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Με διάταγμα απαλλοτρίωσης που δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, ημερομηνίας 16.2.1990, η Δημοκρατία απαλλοτρίωσε μέρος του κτήματος των εφεσιβλήτων με σκοπό την ευθυγράμμιση και ασφαλτόστρωση του παρακαμπτηρίου δρόμου Λάρνακας, Τμήμα Αραδίππου-Δεκέλειας.
Το όλο κτήμα είχε έκταση 1 εκτάριο, 5 δεκάρια και 950 τ.μ.. Απαλλοτριώθηκε έκταση 6 δεκαρίων και 310 τ.μ.. Το εναπομείναν μέρος μετά την απαλλοτρίωση διαχωρίσθηκε σε δύο μέρη. Το ένα μέρος έχει έκταση 8 δεκάρια και 840 τ.μ. και το άλλο 800 τ.μ..
Το πρωτόδικο Δικαστήριο σε αναφορά προς το μικρό μέρος του τεμαχίου που αποσπάσθηκε, δηλαδή των 800 τ.μ., κατέληξε ότι υπέστη ολική (100%) επιζήμια επίδραση και επεδίκασε υπέρ των εφεσιβλήτων το ποσό των £6.000,- που αποτελούσε την ολική αξία του την ημέρα της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης με το εξής σκεπτικό:-
“Σ’ ότι αφορά την επιζήμια επίδραση του υπό στοιχείο Β΄ εναπομείναντος συνολικής έκτασης 800 τ.μ., φαίνεται εδώ ότι όταν ο εκτιμητής της απαλλοτριούσης αρχής καθόριζε το 20% το καθόριζε χωρίς να λαμβάνει υπόψη την τελική κατάσταση που διαμορφώθηκε για το μέρος αυτό. Η επιζήμια επίδραση της τάξης του 20% είναι εσφαλμένη. Η χρησιμότητά του για τους ιδιοκτήτες είναι ανύπαρκτη αφού η καλλιέργειά του δεν είναι με κανένα τρόπο δυνατή ένεκα του προστατευτικού κιγκλιδώματος. Για κανένα σκοπό δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Η μόνη δυνατότητα αξιοποίησής του είναι η ενσωμάτωσή του σε διπλανό τεμάχιο εάν και εφόσον ο ιδιοκτήτης του διπλανού επιθυμεί και η τιμή του θα είναι μειωμένη κατά το ήμισυ. Η πιθανότητα πώλησής του στο ήμισυ της αξίας του για την οποία μίλησε ο εκτιμητής της απαλλοτριούσης αρχής, δεν είναι τίποτε άλλο παρά μια προσπάθεια να δοθεί κάποια αξία στα 800 τ.μ. που κατά τα άλλα δεχόταν ότι δεν μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν από τον ιδιοκτήτη τους. Καλούσε ουσιαστι[*1738]κά το Δικαστήριο να προβεί βάσει πιθανολογήσεων στον καθορισμό της επιζήμιας επίδρασης που δεν μπορεί να είναι τίποτε άλλο παρά πλήρης και σ’ αυτό καταλήγω.”.
Εναντίον του μέρους αυτού της απόφασης στρέφεται η παρούσα έφεση που άσκησε η Δημοκρατία.
Δύο είναι οι λόγοι έφεσης που προβάλλονται. Πρώτο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έλαβε υπόψη δεδομένα μεταγενέστερα της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης ή δεδομένα που προέκυψαν κατά την εκτέλεση του έργου και δεύτερο ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο στηρίχθηκε μόνο στην αδυναμία οποιασδήποτε χρήσης ή χρησιμότητας του αποκοπέντος μικρού σε εμβαδό μέρους του κτήματος και όχι στην αξία του ως ακινήτου στην ελεύθερη αγορά με δυνατότητες κυρίως πώλησής του στον ιδιοκτήτη του γειτονικού ακινήτου.
Ο τροποποιητικός Νόμος αρ. 25/83, στο άρθρο 6(γ) προσέθεσε την ακόλουθη γενική παράγραφο στο άρθρο 10 του βασικού Νόμου αρ. 15/62:-
“Διά τους σκοπούς υπολογισμού της αποζημιώσεως δυνάμει των παραγράφων (στ) και (ζ) του παρόντος άρθρου λαμβάνονται υπ’ όψιν τα κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα.”.
Οι δε παράγραφοι (στ) και (ζ) του άρθρου 10 έχουν ως ακολούθως:-
“(στ) εις περίπτωσιν καθ’ ην απαλλοτριούται, δυνάμει του παρόντος Νόμου, μέρος μόνον ιδιοκτησίας, λαμβάνεται υπ’ όψιν και η τυχόν επελθούσα λόγω της τοιαύτης απαλλοτριώσεως επαύξησις ή μείωσις εις την αξίαν ετέρας ιδιοκτησίας κατεχομένης υπό του ιδιοκτήτου ομού μετά του ούτω απαλλοτριωθέντος μέρους.
(ζ) υπολογίζεται ωσαύτως και η τυχόν ζημία ην υφίσταται ο ιδιοκτήτης ως εκ του διαχωρισμού της δυνάμει του παρόντος Νόμου απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας εξ ετέρας τοιαύτης ην, ο ιδιοκτήτης κατείχεν ομού μετά της απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας.”.
Το πιο πάνω μέρος της νομοθεσίας έτυχε ερμηνείας σε πολλές αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτη[*1739]σίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστή υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας. Το άρθρο 6(γ) του Νόμου 25/83 επέφερε ουσιαστική μεταρύθμιση στις διατάξεις του άρθρου 10, παράγραφοι (στ) και (ζ). Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου “λαμβάνονται υπ’ όψιν τα κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα.”. Στην υπόθεση Βία Δημητρίου και Άλλοι v. Δημοκρατίας (1985) 1 C.L.R. 217 διευκρινίστηκε ότι ο κρίσιμος χρόνος για τη λήψη υπόψη των σχετικών στοιχείων δεν είναι η χρονολογία διεξαγωγής της δίκης, όπως ήταν το προϊσχύσαν δίκαιο, αλλά ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης. Στην Μεσαρίτης v. Δημοκρατίας (1988) 1 C.L.R. 534, θεωρήθηκε νόμιμο να συνεκτιμώνται και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης στοιχεία εφόσον είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο.
Το παράπονο της απαλλοτριούσας αρχής, της εφεσείουσας, συνίσταται στο προφανές, κατά τον ευπαίδευτο συνήγορο, γεγονός ότι από τη διατύπωση του σκεπτικού του Δικαστηρίου (όπως έχει παρατεθεί πιο πάνω) εξάγεται ότι έχει στηρίξει την απόφασή του αφού έλαβε υπόψη την κατάσταση του κτήματος όπως διαμορφώθηκε μετά τη συμπλήρωση του έργου.
Δεν συμφωνούμε με τη θέση αυτή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο πουθενά δεν φαίνεται ότι επηρεάσθηκε στην κρίση του από γεγονότα που προέκυψαν μεταγενέστερα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Το πρώτο μέρος της επίμαχης παραγράφου της απόφασης αποτελεί διαπίστωση από τη σχετική μαρτυρία του εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας, ο οποίος παραδέχθηκε πως η θέση του ότι το ποσοστό 20% της επιζήμιας επίδρασης που ανάφερε στην εκτίμησή του, είναι λανθασμένο και ότι όπως διαμορφώθηκε η κατάσταση τη θεωρούσε πλέον τουλάχιστον 50%. Ο εκτιμητής-εμπειρογνώμονας της εφεσείουσας παραδέχθηκε ότι ο μόνος πιθανός αγοραστής που θα προσφέρετο να το αγοράσει ήταν ο ιδιοκτήτης του παρακείμενου κτήματος.
Οι διαπιστώσεις και τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν βασίζονται σε γεγονότα που προέκυψαν μετά τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. Τα γεγονότα ήταν γνωστά ή εύκολα μπορούσαν να διαγνωσθούν κατά τον επίδικο χρόνο που είναι ο χρόνος της γνωστοποίησης. Όπως ο διαχωρισμός του κτήματος των εφεσιβλήτων σε δύο μέρη, το ένα των οποίων θα [*1740]ήταν πολύ μικρού εμβαδού, η υπερύψωση του παρακαμπτηρίου δρόμου σε σχέση με το επίδικο κτήμα λόγω της κατασκευής της υπέργειας γέφυρας και ο αποκλεισμός του επίδικου οποιασδήποτε πρόσβασής του προς τον υπό κατασκευή δρόμο. Με τα δεδομένα αυτά ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμά του ότι για κανένα σκοπό δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί το αποκοπέν μικρό μέρος του κτήματος ούτε μπορούσε να αξιοποιηθεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο από τους εφεσίβλητους. Ο μοναδικός πιθανολογούμενος αγοραστής θα ήταν ο ιδιοκτήτης του συνορεύοντος κτήματος. Το ενδεχόμενο όμως αυτό είναι εντελώς αβέβαιο τόσο όσον αφορά την πιθανή διάθεσή του να το αγοράσει όσο και την επιλογή του χρόνου και την τιμή την οποία θα ήταν διατεθειμένος να προσφέρει. Η αξία του μικρού αυτού μέρους του κτήματος δεν ήταν δυνατό να υπολογισθεί με βάση τους κανόνες της ελεύθερης αγοράς. Επαφίετο απλώς στις διαθέσεις ενός μόνο αγοραστού με την αβεβαιότητα που προκύπτει, όπως παρετέθη πιο πάνω. Ορθά κατά συνέπεια το πρωτόδικο Δικαστήριο παρατήρησε ότι ήταν αδύνατος ο καθορισμός της αξίας του με βάση τις πιθανολογήσεις και κατέληξε στο εύρημα ότι η επιζήμια επίδραση ήταν πλήρης.
Στο περίγραμμα αγόρευσης του δικηγόρου της εφεσείουσας προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου έρχεται σε αντίθεση με το Άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος αφού οι εφεσίβλητοι αποζημιώθηκαν πλήρως (100%) και συγχρόνως παρέμειναν και ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου.
Ο ισχυρισμός αυτός στοχεύει, αν καλώς τον αντιλαμβανόμαστε, να υποδείξει ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να εκδώσει διάταγμα εγγραφής του επίδικου ακινήτου στο όνομα της εφεσείουσας και να μας καλέσει όπως το Εφετείο εκδώσει μια τέτοια διαταγή.
Παρατηρούμε επ’ αυτού ότι τέτοιος λόγος δεν περιλαμβάνεται στην ειδοποίηση έφεσης. Κατά συνέπεια δεν εγείρεται για εξέταση.
Για τους λόγους αυτούς η έφεση απορρίπτεται με έξοδα που θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα που θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο