(1998) 1 ΑΑΔ 16
[*16]9 Ιανουαρίου, 1998
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΧΡΥΣΑΝΘΟΣ ΠΑΦΙΤΗΣ,
Εφεσείων,
v.
ΝΙΚΟY ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ ΒΑΨΗ ΛΤΔ,
Εφεσίβλητης.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9427)
Ενοικιοστάσιο — Θέσμιος ενοικιαστής — Ανάκτηση κατοχής δυνάμει του Άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83) όπως τροποποιήθηκε — Διαπίστωση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ότι το κατάστημα απαιτείτο λογικώς για τους σκοπούς της επιχείρησης του ιδιοκτήτη — Επικυρώθηκε κατ’ έφεση.
Ερμηνεία νόμων — Άρθρο 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983.
Λέξεις και Φράσεις — “Ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην” στο Άρθρο 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983.
Η εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια οκτώ συνεχόμενων καταστημάτων στην εντός των τειχών Λευκωσία. Τα τέσσερα της μιας άκρης και τα τρία της άλλης τα κατέχει η ίδια, ενώ το ενδιάμεσο (επίδικο κατάστημα), κατέχει ο εφεσείων. Στα τέσσερα πρώτα καταστήματα συνολικού εμβαδού 300 τ.μ. στεγάζεται η επιχείρηση της εφεσίβλητης η οποία ασχολείται με την πώληση οικοδομικών υλικών και εργαλείων. Τα υπόλοιπα τέσσερα καταστήματα αγοράσθηκαν σε μεταγενέστερο στάδιο και έχουν συνολικό εμβαδό 200 τ.μ. Τα τρία χρησιμοποιούνται ως αποθήκη για τους σκοπούς της εφεσίβλητης ενώ το ενδιάμεσο το οποίο κατείχε ο εφεσείων ως ενοικιαστής από προηγουμένως, χρησιμοποιείται ως μαγειρείο. Η εφεσίβλητη χρειάζεται χώρο πέραν των 400 τ.μ. ο οποίος να είναι ενιαίος λόγω αύξησης των εργασιών της. Τα υπόλοιπα τρία καταστήματα θα ήταν αρκετά για την επέκταση αν δεν παρεμβαλλόταν το κατάστημα στο οποίο βρίσκεται ο εφεσείων.
Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, με την οποία εκδόθηκε διάταγμα ανά[*17]κτησης κατοχής του επίδικου καταστήματος προς όφελος της εφεσίβλητης, δυνάμει του άρθρου 11(1)(ζ) του Ν. 23/83, όπως τροποποιήθηκε.
Οι λόγοι έφεσης αφορούν κυρίως την ερμηνεία και εμβέλεια της παραγράφου (ζ) του εδαφίου 1 του Άρθρου 11 του Νόμου. Ένας από τους λόγους αφορά το κατά πόσο υπήρχε επαρκής μαρτυρία που να δικαιολογούσε το εύρημα ότι η εφεσίβλητη προέβη σε διερεύνηση, με αρνητικό αποτέλεσμα, ως προς το κατά πόσο, υπήρχε κατάλληλος διαθέσιμος χώρος αλλού, για τη στέγαση του συνόλου της επιχείρησης.
Προσβάλλεται επίσης το πρωτόδικο εύρημα ότι η εφεσίβλητη δεν είχε υποχρέωση να αναζητήσει ανάλογο κατάστημα με εκείνο που κατείχε ο εφεσείων.
Αποφασίστηκε ότι:
Η υπό εξέταση νομοθετική πρόνοια έχει καθολική εφαρμογή. Το πώς όμως λειτουργεί εξαρτάται από τις ανάγκες της συγκεκριμένης περίπτωσης. Η αναφορά σε “ετέραν ανάλογον ......... στέγην”, δεν μπορεί να παραπέμπει σε οτιδήποτε άλλο από το επίδικο κατάστημα με το οποίο η φράση βρίσκεται σε άμεση συντακτική σύνδεση. Στην προκείμενη περίπτωση η αναζήτηση από την εφεσίβλητη καταστήματος του μεγέθους του επιδίκου (48 τ.μ.) θα ήταν χωρίς νόημα. Το επίδικο κατάστημα η εφεσίβλητη το χρειάζεται εξ αιτίας και μόνο της θέσης του στο σύμπλεγμα. Συνεπώς από τη φύση των πραγμάτων άλλο “ανάλογο κατάστημα” δεν ήταν δυνατό να υπάρχει. Η διαπίστωση του δικαστηρίου ότι η εφεσίβλητη δεν είχε υποχρέωση τέτοιας αναζήτησης είναι ορθή, παρ’ όλο που ο τρόπος με τον οποίο το δικαστήριο εξήγησε την κατάληξη δεν ήταν ο ενδεδειγμένος.
Η εισήγηση του δικηγόρου του εφεσείοντα ότι η παράγραφος (ζ) δεν αφορούσε την παρούσα περίπτωση και ότι σχετικές ήταν μόνο οι παράγραφοι (η) και (θ) του ιδίου εδαφίου, είναι εσφαλμένη. Οι εν λόγω πρόνοιες αφορούν την ανάκτηση κατοχής για σκοπούς αξιοποίησης ή για την εκτέλεση σχεδίου ανάπτυξης και δε θα μπορούσαν να έχουν σχέση με την παρούσα περίπτωση η ουσία της οποίας έγκειται στην ανάγκη της ιδιοκτήτριας για ιδίαν χρήση.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από τον καθ’ ου η αίτηση κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων Λευκωσίας (Δερμοσονιάδης, [*18]Δ.) που δόθηκε στις 2 Μαρτίου, 1995 (Aρ. Aίτησης E134/92) με την οποία εκδόθηκε διάταγμα ανάκτησης κατοχής του καταστήματος του οποίου ήταν ενοικιαστής, προς όφελος της εφεσίβλητης, δυνάμει του Άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83) όπως τροποποιήθηκε.
Κ. Ευσταθίου, για τον Eφεσείοντα.
Ν. Πελίδης, για την Eφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Νικολάου, Δ.
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Η εφεσίβλητη είναι ιδιοκτήτρια συμπλέγματος καταστημάτων στην οδό Άρεως, στην εντός των τειχών Λευκωσία. Πρόκειται για συνεχόμενα καταστήματα στην ίδια σειρά. Τα τέσσερα της μιας άκρης και τα τρία της άλλης τα κατέχει η εφεσίβλητη, ενώ το ενδιάμεσο το κατέχει ο εφεσείων. Στις 2 Μαρτίου, 1995 το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων εξέδωσε, με την εκκαλούμενη απόφαση, διάταγμα ανάκτησης κατοχής προς όφελος της εφεσίβλητης βάσει του άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), όπως τροποποιήθηκε.
Η εφεσίβλητη είναι οικογενειακή εταιρεία που ασχολείται με την πώληση οικοδομικών υλικών και εργαλείων. Διαθέτει χιλιάδες είδη, πραγματοποιώντας ετήσιες πωλήσεις συνολικού ύψους περίπου μισού εκατομμυρίου λιρών. Η επιχείρηση στεγάζεται στα τέσσερα καταστήματα, συνολικού εμβαδού 300 τ.μ., της μιας άκρης του συμπλέγματος. Διαθέτει και ανάλογο χώρο στάθμευσης. Σε κάποιο στάδιο η εφεσίβλητη αγόρασε και τα υπόλοιπα καταστήματα, συνολικού εμβαδού 200 τ.μ.. Έκτοτε χρησιμοποιεί και τρία από εκείνα ως αποθήκες. Το άλλο κατάστημα, το ενδιάμεσο, το χρησιμοποιεί ο εφεσείων, ο οποίος ήταν ενοικιαστής από προηγουμένως, ως μαγειρείο. Το εμβαδόν του είναι μόνο 48 τ.μ.. Δε διευκρινίστηκε επακριβώς η χρονολογία έναρξης της ενοικίασης. Φαίνεται όμως να έγινε γύρω στο 1988.
Με την αύξηση των εργασιών της, η εφεσίβλητη διαπίστωσε ότι χρειάζεται για στέγαση μεγαλύτερο χώρο από τον ήδη υπάρχοντα των συνεχόμενων τεσσάρων καταστημάτων της μιας άκρης. Χρειάζεται χώρο πέραν των 400 τ.μ. ο οποίος να είναι ενιαίος. Τα υπόλοιπα τρία καταστήματα, τα διαθέσιμα, θα ήταν αρκετά για την επέκταση αν δεν παρεμβαλλόταν το κατάστημα [*19]στο οποίο βρίσκεται ο εφεσείων. Αυτός όμως αρνήθηκε να παραδώσει κατοχή επικαλούμενος τις δικές του ανάγκες. Το μαγειρείο του λειτουργεί μόνο για τα μεσημέρια και μόνο κατά τις εργάσιμες ημέρες, προς εξυπηρέτηση εργατών στην περιοχή. Διαθέσιμα καταστήματα για μεταστέγαση υπάρχουν. Ωστόσο, ο εφεσείων προέβαλε αντιρρήσεις. Η μια ήταν ότι, προκειμένου περί νέου εστιατορίου, χρειάζεται έγκριση από τον Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού ο οποίος, κατά τον εφεσείοντα, “έχει αρκετές απαιτήσεις”. Εννοεί προφανώς ότι ενδέχεται να επιβληθούν όροι η συμμόρφωση με τους οποίους θα είναι δυσχερής. Η άλλη ήταν ότι αν τελικά η μεταστέγαση θα σήμαινε τη μετακίνηση σε κατάστημα συνοικιακό, όπου λόγω της φύσης της πελατείας, θα έπρεπε να εργάζεται και βράδυα, αυτό δεν θα ήταν ευχερές λόγω προβλήματος υγείας. Κατόπιν τραυματισμού του στο πόδι, παρέμεινε μερική ανικανότητα υπολογισθείσα σε 20% για την οποία του καταβάλλεται σχετική σύνταξη. Στη διάρκεια της δίκης, κατόπιν επιτόπιας επίσκεψης του δικαστηρίου, του προτάθηκε να αποδεχθεί την ενοικίαση του εντελώς ακρινού καταστήματος της σειράς, ώστε να μπορέσει η εφεσίβλητη να αξιοποιήσει το χώρο των άλλων τριών συνεχομένων. Ο εφεσείων απέρριψε την πρόταση ενόψει, καθώς αντιλαμβανόμαστε, πρακτικών προβλημάτων μετατροπής του καταστήματος.
Ο ένας από τους λόγους έφεσης αφορά σε δικονομικό ζήτημα. Ο εφεσείων, με την απάντησή του στην αίτηση, είχε διατυπώσει προδικαστική ένσταση στην εκδίκαση της ουσίας της αίτησης, προβάλλοντας ότι η αίτηση ήταν “δικονομικώς παράτυπος και νομικώς άκυρος” χωρίς όμως να εξειδικεύσει οτιδήποτε. Αυτή η ένσταση δεν προωθήθηκε. Με την τελική απόφαση, το δικαστήριο, αφού το σημείωσε αυτό, προχώρησε λέγοντας ότι η αίτηση δε φαινόταν να ήταν αντίθετη προς τον προβλεπόμενο τύπο και απέρριψε την ένσταση. Με τον αντίστοιχο λόγο έφεσης εξειδικεύτηκε για πρώτη φορά ότι η παρατυπία και η ακυρότητα συνίσταντο στο ότι δεν εξετέθηκαν στην αίτηση στοιχεία αναφορικά με τις προσωπικές συνθήκες των διαδίκων. Όμως στη δίκη διερευνήθηκαν όλα τα σχετικά χωρίς ένσταση. Δεν μπορεί λοιπόν αυτό το ζήτημα να απασχολήσει τώρα.
Από τους υπόλοιπους λόγους έφεσης, οι δύο αφορούν την ερμηνεία και εμβέλεια της παραγράφου (ζ) του εδαφίου (1) του άρθρου 11 του Νόμου, ενώ ο τελευταίος αφορά το κατά πόσο υπήρχε επαρκής μαρτυρία που να δικαιολογούσε κάποιο συγκεκριμένο εύρημα.
[*20]Με τον ένα εκ των ανωτέρω αναφερθέντων δύο λόγων, προσβάλλεται η πρωτόδικη κατάληξη ότι η εφεσίβλητη δεν είχε υποχρέωση να αναζητήσει κατάστημα ανάλογο με εκείνο που κατείχε ο εφεσείων. Στο άρθρο 11(1)(ζ) προβλέπεται ότι:
“11. - (1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
...........................................................................................
(ζ) εις περίπτωσιν καθ’ ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην διά την επιχείρησίν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος:
..................................................................................”
Το δικαστήριο εξέφρασε την άποψη ότι “στην παρούσα περίπτωση αυτή η προϋπόθεση, όπως αναφέρεται στο νόμο και όπως ερμηνεύεται στη νομολογία δεν τυγχάνει εφαρμογής”. Κι αυτό διότι, καθώς εξήγησε, “κατάστημα μεγέθους μόνο σαν το μέγεθος του επίδικου καταστήματος της είναι αχρείαστο”. Πρόσθεσε ωστόσο και το εύρημα ότι η εφεσίβλητη προέβη σε κάποια διερεύνηση, με αρνητικό αποτέλεσμα, ως προς το κατά πόσο υπήρχε κατάλληλος διαθέσιμος χώρος αλλού για τη στέγαση του συνόλου της επιχείρησης. Αυτό είναι το εύρημα που προσβάλλεται με τον λόγο έφεσης τον οποίο εκθέσαμε ως τον τελευταίο. Το δικαστήριο το έπραξε για να καλύψει την περίπτωση κατά την οποία θα επικρατούσε κατ’ έφεση η άποψη ότι η αναφερθείσα πρόνοια περί ανάλογου καταστήματος τύγχανε εφαρμογής, μόνο που παρέπεμπε στο σύνολο του χώρου που απαιτείτο για την επιχείρηση.
Θεωρούμε κατ’ αρχήν δεδομένη την καθολική εφαρμογή της υπό εξέταση νομοθετικής πρόνοιας. Το πώς όμως λειτουργεί εξαρτάται από τις ανάγκες της όποιας συγκεκριμένης περίπτωσης. Ως προς την αναφορά σε “ετέραν ανάλογον ...... στέγην”, είναι νομίζουμε σαφές από το λεκτικό ότι αυτή δεν μπορεί να παραπέμπει σε οτιδήποτε άλλο από το επίδικο κατάστημα με το οποίο η φράση βρίσκεται σε άμεση συντακτική σύνδεση. Ενόψει αυτής της ερμηνείας δεν παρίσταται ανάγκη να ασχοληθούμε με [*21]τον λόγο έφεσης με τον οποίο αμφισβητείται το εύρημα σχετικά με τη διερεύνηση δυνατότητας στέγασης του συνόλου της επιχείρησης αλλού. Στην προκείμενη περίπτωση η αναζήτηση από την εφεσίβλητη καταστήματος του μεγέθους του επιδίκου θα ήταν χωρίς νόημα. Το επίδικο η εφεσίβλητη το χρειαζόταν εξ αιτίας και μόνο της θέσης του στο σύμπλεγμα. Συνεπώς, από τη φύση των πραγμάτων άλλο “ανάλογο κατάστημα” δεν ήταν δυνατό να υπάρχει. Που σημαίνει βέβαια και ότι θα ήταν αδύνατο να εξασφαλιστεί. Η αναζήτηση θα ήταν εν προκειμένω άσκοπη. Ορθά λοιπόν ήταν που το δικαστήριο κατέληξε ότι η εφεσίβλητη δεν είχε υποχρέωση τέτοιας αναζήτησης παρόλον που, όπως προκύπτει από τα όσα αναφέραμε, δεν μπορούμε να ταυτιστούμε με τον τρόπο με τον οποίο το δικαστήριο εξήγησε την κατάληξη.
Απομένει για εξέταση ο λόγος που αφορά την εμβέλεια της παραγράφου (ζ) του εδαφίου (1) του άρθρου 11. Ο συνήγορος του εφεσείοντος εισηγήθηκε ότι εφόσον η εφεσίβλητη προτίθεται να συνενώσει το επίδικο με τα άλλα της σειράς ως προϋπόθεση για τη χρήση του, η παράγραφος (ζ) δεν κάλυπτε την περίπτωση και σχετικές ήταν μόνο οι παραγράφοι (η) και (θ) του ίδιου εδαφίου αν συνέτρεχαν οι τιθέμενες προϋποθέσεις. Ας σημειωθεί πως - σε ό,τι εδώ ενδιαφέρει - η παράγραφος (η) αναφέρεται σε “.... ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς συνεπαγομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν ...... διά σκοπούς αξιοποιήσεως ......”. Ενώ η παράγραφος (θ) αναφέρεται στην “...... εκτέλεσιν σχεδίου αναπτύξεως ή περαιτέρω αναπτύξεως δυνάμει οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύι περί Πολεοδομίας Νόμου”. Όπως έχουμε ήδη αποφανθεί, η πρόνοια στην παράγραφο (ζ) τυγχάνει εν προκειμένω εφαρμογής. Αυτό καθιστά αχρείαστη την περαιτέρω συζήτηση. Προσθέτουμε, ωστόσο, ότι αδυνατούμε να αντιληφθούμε το πώς οι αναφερθείσες άλλες πρόνοιες θα μπορούσαν να έχουν σχέση με την παρούσα περίπτωση η ουσία της οποίας έγκειται στην ανάγκη της ιδιοκτήτριας για ιδίαν χρήση και όχι με, είτε την αξιοποίηση είτε την εκτέλεση σχεδίου ανάπτυξης.
Η έφεση αποτυγχάνει. Και απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο