(1998) 1 ΑΑΔ 379
[*379]23 Φεβρουαρίου, 1998
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
1. G. ROUSSOS LEISURE INDUSTRIES LTD,
2. A. MCCALL,
3. DELLA BRIDGE MAY O’ DONNEL MCCALL,
Εφεσείοντες-Εναγόμενοι,
v.
1. ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΥ ΧATZHΣΩΤΗΡΙΟΥ,
2. JENIFFER ANN GEORGHIADOU,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 9377)
Μεσιτεία — Προμήθεια — Πότε δημιουργείται υποχρέωση πληρωμής — Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η απόδειξη άμεσης αιτιώδους σχέσεως μεταξύ μεσολάβησης και πώλησης — Η μεσολάβηση πρέπει να είναι ο αποφασιστικός παράγοντας για τη διενέργεια της πώλησης.
Πολιτική Δικονομία — Δικόγραφα — Γενικοί και αόριστοι ισχυρισμοί που περιέχονται στα δικόγραφα — Δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο συζήτησης — Αναγκαία η συμμόρφωση προς τη Δ.19, θ.13 των Θεσμών περί Πολιτικής Δικονομίας.
Οι εφεσείοντες-εναγόμενοι είναι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Με γραπτή σύμβαση ημερομηνίας 1.8.89 πώλησαν σε τρίτο πρόσωπο τεμάχιο γης έναντι του ποσού των Λ.Κ.95.400. Και με γραπτή σύμβαση ημερομηνίας 25.8.89, ανέλαβαν να ανεγείρουν σ’ αυτό έπαυλη έναντι του ποσού των Λ.Κ.254.400. Οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες είναι κτηματομεσίτες. Με αγωγή τους διεκδίκησαν προμήθεια για τις πιο πάνω συναλλαγές ισχυριζόμενοι ότι αυτοί μεσολάβησαν για την πραγματοποίησή τους δυνάμει προφορικής συμφωνίας με τους εφεσείοντες. Η συμφωνία αυτή προέβλεπε την καταβολή προμήθειας ύψους 5% πάνω στην τιμή των ακινήτων που θα πωλούνταν ως αποτέλεσμα των ενεργειών τους.
Οι εφεσείοντες αρνήθηκαν τους ισχυρισμούς των εφεσιβλήτων και ισχυρίστηκαν ότι οι επίδικες συναλλαγές πραγματοποιήθηκαν χωρίς τη μεσολάβησή τους και ως εκ τούτου δε δικαιούντο την προ[*380]μήθεια που διεκδικούσαν.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε υπέρ των εφεσιβλήτων το ποσό των Λ.Κ.10.494, ίσον προς το 3% του συνολικού τιμήματος των δύο συμβάσεων και αποφάνθηκε ότι δε δικαιούνταν σε 5%, αφού δεν υπήρχε γραπτή συμφωνία.
Λόγοι έφεσης:
1. Η μεσολάβηση των εφεσιβλήτων αφορούσε άλλη έπαυλη και δεν συνέβαλε στην πραγματοποίηση των συμβάσεων που συνάφθηκαν.
2. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η σύμβαση της 25.8.89 ήταν “κτηματική συναλλαγή” ώστε να καλύπτεται από το Νόμο και να είναι δυνάμει του πληρωτέα οποιαδήποτε προμήθεια ως προς αυτή, είναι εσφαλμένο.
3. Η πρωτόδικη απόφαση παραβιάζει το συνταγματικό δικαίωμα του συμβάλλεσθαι.
4. Η επιδίκαση των ποσών δεν τεκμηριώνετο με μαρτυρία είτε δυνάμει του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 (Ν. 66/87) είτε δυνάμει του Άρθρου 62 του περί Ομορρύθμων και Ετερορρύθμων Εταιρειών και Εμπορικών Επωνυμιών Νόμου, Κεφ. 116.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε σκόπιμη την τελική υπογραφή δύο συμβάσεων προς εξυπηρέτηση των συμφερόντων των εφεσειόντων. Όπως σημειώθηκε, θα μπορούσε να απέβλεπαν στη δημιουργία των προϋποθέσεων για ειδική εκτέλεση ως προς την πώληση της γης, αφού η ανέγερση της έπαυλης δεν είχε αρχίσει ακόμα και στην πληρωμή μειωμένων τελών μεταβίβασης.
2. Τα γεγονότα της υπόθεσης συνηγορούν πλήρως υπέρ της άποψης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η υπογραφή των δύο συμβάσεων δεν αλλοίωνε ή μετέβαλλε το χαρακτήρα της πράξης, που δεν ήταν τίποτε άλλο, παρά μία πράξη πώλησης έπαυλης με την έννοια του Άρθρου 2 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987, Ν. 66/87 όπως τροποποιήθηκε και πως ενεργοποιούνταν οι περί Κτηματομεσιτών Κανονισμοί του 1988.
3. Το πιο πάνω συμπέρασμα στήριξε και την κρίση πως το σύνολο της πράξης ήταν “κτηματική συναλλαγή” με την έννοια του Νό[*381]μου και των Κανονισμών. Και πως ήταν δυνατή, επομένως, η καταβολή προμήθειας σύμφωνα με τις διατάξεις του.
4. Η τελική διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως, στο πλαίσιο των περιστατικών, οι εφεσείοντες ήταν υπόλογοι για καταβολή προμήθειας πάνω στη βάση του συνόλου των δύο συμβάσεων είναι ορθή.
5. Το ποσοστό 3% επί της τιμής πώλησης, που επιδικάσθηκε ως προμήθεια είναι ορθό εν όψει της απουσίας γραπτής συμφωνίας για πληρωμή ποσοστού 5%.
6. Ο ισχυρισμός των εφεσειόντων ότι οι εφεσίβλητοι μόνο με άδεια του Δικαστηρίου θα μπορούσαν να κινήσουν αγωγή προς διεκδίκηση προμήθειας, δεν εγείρεται με τους λόγους έφεσης και ως εκ τούτου δε θα συζητηθεί.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Aναφερόμενες υποθέσεις:
Orphanides v. Michaelides (1967) 1 C.L.R. 309,
J.F. Aho Et Fils a.o. v. Photos Photiades & Co (1968) 1 C.L.R. 477,
Schiza v. Pampoulos (1979) 1 C.L.R. 373,
Χατζηκυριάκος v. Σεβέρη (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 92.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγoμένους κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Eρωτοκρίτου, E.Δ.) που δόθηκε στις 30 Δεκεμβρίου, 1994 (Aρ. Aγωγής 2708/90) με την οποία διατάχθηκαν να καταβάλουν στους ενάγοντες ποσό ύψους £10.494, ίσο με το 3% του συνολικού τιμήματος, σαν συμφωνημένη προμήθεια, όταν κρίθηκε ότι η μεσολάβησή τους αποτέλεσε αποφασιστικό παράγοντα για τη σύναψη δύο συμβάσεων.
Α. Αναστασιάδης, για τους Εφεσείοντες.
Σ. Πίττας, για τους Εφεσιβλήτους.
Cur. adv. vult.
[*382]ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Κωνσταντινίδης.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες-εναγόμενοι, που περιγράφονται ως επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, με γραπτή σύμβαση ημερομηνίας 1.8.89 (τεκ. 6) πώλησαν σε τρίτη τεμάχιο γης, το οποίο ορίζεται στα σχέδια τους ως τεμ. 41, έναντι του ποσού των £95.400. Kαι με νέα γραπτή σύμβαση ημερομηνίας 25.8.89 (τεκ. 7), έναντι του ποσού των £254.400, ανέλαβαν να ανεγείρουν σ’ αυτό έπαυλη. Πάνω στη βάση άδειας που ήδη κατείχαν οι εφεσείοντες και σύμφωνα με σχέδια και τεχνικές προδιαγραφές που ήδη υπήρχαν. Οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες είναι εγγεγραμμένοι, συνεργαζόμενοι όπως περιγράφονται, κτηματομεσίτες και διεκδίκησαν προμήθεια. Κατά τους ισχυρισμούς τους, οι συναλλαγές που πραγματοποίησαν ήταν το αποτέλεσμα της μεσολάβησής τους, που έγινε στα πλαίσια προφορικής συμφωνίας με τους εφεσείοντες. Η οποία πρόβλεπε την καταβολή προμήθειας ύψους 5% πάνω στη τιμή των ακινήτων που θα πωλούνταν ως αποτέλεσμα των ενεργειών τους.
Οι εφεσείοντες αρνήθηκαν την ύπαρξη τέτοιας συμφωνίας. Κατά τον ισχυρισμό τους η συμφωνία τους αφορούσε μόνο σε δυο επαύλεις. Στην αριθμημένη στα σχέδιά τους ως 34 που ανήκε σε αλλοδαπούς που εκπροσωπούσαν και της αριθμημένης ως 11. Δέχθηκαν πως ο εφεσίβλητος 1 τους έφερε σε επαφή με την αγοράστρια αλλά αρνήθηκαν πως είχαν υποχρέωση πληρωμής προμήθειας. Η ενέργειά τους ήταν συντελεστική της πώλησης της έπαυλης 34 στην οποία και μόνο αφορούσε και σε σχέση με την οποία θα τους κατέβαλλαν το ποσό των £10.000 όπως είχε τότε συμφωνηθεί. Δεν υλοποιήθηκε όμως εκείνη η πώληση. Η αγοράστρια ενδιαφέρθηκε, τελικά, να αγοράσει άλλο τεμάχιο με αποτέλεσμα τη σύμβαση ημερομηνίας 1.8.89 και να κτίσει σ’ αυτό έπαυλη, με αποτέλεσμα τη σύμβαση ημερομηνίας 25.8.89. Αυτές οι πράξεις, σύμφωνα με τους εφεσείοντες, ήταν ασύνδετες προς τη μεσολάβηση των εφεσειόντων και γι’ αυτό δεν δικαιούνταν σε προμήθεια ως προς αυτές.
Προβλήθηκαν από τους εφεσείοντες και άλλοι εναλλακτικοί ισχυρισμοί που μπορούν να σκιαγραφηθούν με την παράθεση των υπόλοιπων θεμάτων που εγείρονταν ως επίδικα, όπως τα κατέγραψε το πρωτόδικο δικαστήριο:
1. Αν είχε συναφθεί συμφωνία για πληρωμή προμήθειας ύψους 5% σε σχέση γενικά με ακίνητα των εφεσειόντων.
[*383]2. Αν οι δυο συμβάσεις που τελικά συνάφθηκαν, ή οποιαδήποτε από αυτές, αποτελούσαν πράξεις για τις οποίες είναι πληρωτέα προμήθεια δυνάμει του περί Κτηματομεσιτών Νόμου και των Κανονισμών.
3. Αν οι εφεσίβλητοι δικαιούνταν σε προμήθεια σε σχέση με τις δυο συμβάσεις ή οποιαδήποτε από αυτές.
4. Ποιo το ύψος της προμήθειας.
Τα δύο τελευταία, όπως σημειώθηκε, νοουμένου ότι τα προηγούμενά τους θα απαντούνταν καταφατικά.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε υπέρ των εφεσιβλήτων. Αποδέχθηκε τη μαρτυρία τους, απέρριψε εκείνη που προσκόμισαν οι εφεσείοντες, θεώρησε πως οι συναλλαγές καλύπτονταν ως κτηματικές από το Νόμο, έκρινε πως αποφασιστικός παράγοντας για τη σύναψη των δύο συμβάσεων ήταν η μεσολάβηση των εφεσιβλήτων και επιδίκασε υπέρ τους το ποσό των £10.494. Ίσο προς το 3% του συνολικού τιμήματος των δύο συμβάσεων αφού, όπως εξηγήθηκε, για να δικαιούνταν σε 5% όπως αξίωναν, χρειαζόταν γραπτή συμφωνία.
Διατυπώθηκαν έξι λόγοι έφεσης. Με τους δυο πρώτους προωθείται η θέση των εφεσειόντων πως η μεσολάβηση των εφεσιβλήτων αφορούσε μόνο στην έπαυλη αρ. 34 και δεν ήταν αποφασιστικός παράγοντας των συμβάσεων που συνάφθηκαν. Όπως ακριβώς, σύμφωνα με τους εφεσείοντες, ομολόγησαν και οι ίδιοι οι εφεσίβλητοι. Κατά τους τρίτο και πέμπτο εσφαλμένα κρίθηκε πως η σύμβαση της 25.8.89 ήταν “κτηματική συναλλαγή” ώστε να καλύπτεται από το Νόμο και να είναι δυνάμει του, πληρωτέα οποιαδήποτε προμήθεια ως προς αυτή. Όπως υποστηρίζουν, δεν ήταν ακίνητο στο πλαίσιο του Νόμου και των Κανονισμών η μή ανεργεθείσα ακόμα έπαυλις. Και η σύμβαση ως προς αυτή συνάφθηκε από τους εφεσείοντες και την τρίτη κατά την άσκηση των δικαιωμάτων τους και αφορούσε στην ανέγερση της επαυλης. Γι’ αυτό, όπως αντιλαμβανόμαστε, και ο λόγος 6 σύμφωνα με τον οποίο η πρωτόδικη απόφαση “ήταν εσφαλμένη και/ή έρχεται σε αντίθεση προς την αρχή της ελευθερίας του συμβάλλεσθαι”. Δεν μπορούσε να εξισωθεί με κτηματική συναλλαγή και, όπως προστίθεται, “ερχόταν σε αντίφαση και/ή ήταν ανακόλουθη με τα όσα το ίδιον Δικαστήριον εις την απόφασιν του σαφώς εδήλωσεν (α) περι ειδικής εκτελέσεως και (β) περί μεταβιβαστικών δικαιωμάτων.”
[*384]Ο τέταρτος λόγος έφεσης περιγράφεται ως διαζευκτικός. Αναφέρεται στην επιδίκαση ποσών χωρίς την ύπαρξη της απαιτούμενης μαρτυρίας “η οποία θα εδικαιολογούσε την υπέρ των εν συνεταιρισμώ παραδεκτώς ευρισκομένων Εναγόντων επιδίκασιν ποσού του οποίου το ύψος, υπό το φως της ως άνω μαρτυρίας, θα εκρίνετο εύλογον είτε δυνάμει των προνοιών του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου 66/87 ή κατ’ επίκλησιν της εξουσίας του Δικαστηρίου δυνάμει του Άρθρου 62 του Νόμου Κεφ. 116”.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό των εφεσειόντων πως η εντολή τους δεν αφορούσε καν σε οτιδήποτε πέραν των δυο επαύλεων που εξειδίκευσαν. Για καλούς λόγους, το βάσιμο και η επάρκεια των οποίων, εν πάση περιπτώσει, δεν αμφισβητήθηκαν. Σημειώνουμε πως συνυπολογίστηκε ότι οι εφεσίβλητοι, όπως διαπιστώθηκε, είχαν παραδώσει στον εφεσείοντα μεγάλο αριθμό εγγράφων, φωτογραφιών, τοπογραφικών και αρχιτεκτονικών σχεδίων, πιστοποιητικών εγγραφής και τιμοκαταλόγων και πως χαρακτηρίστηκε ως αφύσικη και μή πειστική η εκδοχή τους πως τους τα είχαν παραδώσει απλώς για να διαφημίζουν την περιουσία τους. Χωρίς συμφωνία που να ρυθμίζει τέτοιο θέμα ή για την πληρωμή αμοιβής. Είχε συναφθεί, σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση, συμφωνία που κάλυπτε γενικά την περιουσία των εφεσιβλήτων και πρόβλεπε την προμήθεια που θα καταβαλλόταν. Και δεν ήταν, επομένως, εκτός της εμβέλειάς της οι δυο συμβάσεις που τελικά συνάφθηκαν.
Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε σκόπιμη τη τελική υπογραφή δυο συμβάσεων για λόγους που οι εφεσείοντες γνώριζαν, προς εξυπηρέτηση των συμφερόντων τους. Όπως σημειώθηκε, θα μπορούσε να απέβλεπαν στη δημιουργία των προϋποθέσεων για ειδική εκτέλεση ως προς την πώληση της γης αφού η ανέγερση της έπαυλης δεν είχε αρχίσει ακόμα και στην πληρωμή μειωμένων τελών μεταβίβασης. Είδαμε πως οι εφεσείοντες επικαλούνται αυτά τα παραδείγματα ως δηλωτικά αντίφασης στην απόφαση του Δικαστηρίου. Δε βλέπουμε αντίφαση ούτε και νομίζουμε πως η αναφορά σ’ αυτά τα ενδεχόμενα έχει σημασία. Ήταν σκέψεις του Δικαστηρίου ως προς πιθανά κίνητρα που δεν επιδρούν σε ό,τι διαπιστώθηκε, πάνω στη βάση του συνόλου της μαρτυρίας, ως η πραγματικότητα.
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε πως οι εφεσείοντες και η αγοράστρια “είχαν από την αρχή των διαπραγματεύσεων τους συμφωνήσει στα όσα διαλαμβάνονται στα τεκ. 6 και 7 και επέλεξαν για λόγους που τα ίδια - τα μέρη - γνωρίζουν καλύτερα να [*385]τα ενσωματώσουν σε δυο συμφωνίες”. Και όπως προσθέτει, “είχαν με άλλα λόγια συμφωνήσει ότι η Εναγομένη 3 (αγοράστρια και αρχικά εναγομένη μαζί με το σύζυγό της) θα αποκτούσε την έπαυλη 41 η οποία θα ανεγείρετο από τους Εναγομένους 1 μέσα σε μέρος του τεμαχίου τους με αρ. 321 και έναντι του συνολικού ποσού των £349.800”. Οι εφεσείοντες λέγουν πως δεν υπήρχε μαρτυρία που να δικαιολογεί τέτοια διαπίστωση και πως έτσι στερούνταν του δικαιώματος να συνάψουν σύμβαση.
Δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε. Μάρτυρας των εφεσειόντων διέψευσε τον ισχυρισμό του διευθυντή τους πως τα αρχιτεκτονικά σχέδια και οι προδιαγραφές για την έπαυλη ετοιμάστηκαν από την αγοράστρια και το σύζυγό της. Όπως κατέθεσε, ετοιμάστηκαν από τον ίδιο το διευθυντή των εφεσειόντων. Και το δικαστήριο ορθά πρόσδωσε σημασία σ’ αυτό το στοιχείο. Ανέτρεπε τον ισχυρισμό πως εκ των υστέρων η αγοράστρια έθεσε το θέμα, παρουσιάζοντας τα σχέδια και τα άλλα γι’ ανέγερση της έπαυλης. Και ενόψει και της εύλογης παρατήρησής του σε σχέση με το πώς θα ήταν δυνατό τέτοιας μορφής σχέδια και προδιαγραφές για έργο τέτοιας αξίας να ετοιμαστούν μέσα στις λίγες μέρες που μεσολάβησαν από τη μια σύμβαση μέχρι την άλλη, ορθά έκρινε πως ήταν όλα έτοιμα και συμφωνημένα εξ αρχής. Το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου πως η υπογραφή των δυο συμβάσεων δεν αλλοίωνε ή μετέβαλλε το χαρακτήρα της πράξης, που δεν ήταν τίποτε άλλο, σε τελική ανάλυση, παρά μια πράξη πώλησης έπαυλης, ήταν δικαιολογημένο.
Αυτό το συμπέρασμα στήριξε και την κρίση πως το σύνολο της πράξης ήταν “κτηματική συναλλαγή”, με την έννοια του Νόμου και των Κανονισμών. Και πως ήταν, επομένως, δυνατή η καταβολή προμήθειας σύμφωνα με τις διατάξεις τους. Ξεχωριστός λόγος έφεσης ως προς αυτή την πτυχή δεν υπάρχει. Όσα εξειδικεύθηκαν είχαν στη βάση τους την άποψη πως η δεύτερη σύμβαση ήταν ανεξάρτητη και εντελώς ασύνδετη από την πρώτη. Με δοσμένη τη σύνδεσή τους, όπως ορθά τη δέκτηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο, κρίθηκε πως η συμφωνία για πώληση έπαυλης είναι συμφωνία πρός πώληση ακινήτου, με την έννοια του άρθρου 2 του περι Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987, Ν. 66/87 όπως τροποποιήθηκε και πως ενεργοποιούνταν οι περι Κτηματομεσιτών Κανονισμοί του 1988 (Κ.Δ.Π. 131/88) ως προς το ύψος της πληρωτέας προμήθειας. Δεν υπάρχει, συνεπώς περιθώριο για εξέταση αυτής της έκφανσης της πρωτόδικης απόφασης. Θα παρατηρούσαμε όμως πως πράγματι δε φαίνεται να εκφεύγει από το Νόμο σύμβαση τέτοιας μορφής. Ούτως ή άλλως, όπως [*386]υποδείξαμε και κατά την ακρόαση, δεν μπορούμε να δούμε, και ως προς αυτό δεν αναπτύχθηκε επιχείρημα, πως θα ωφελούσε τους εφεσείοντες το ενδεχόμενο να μην καλυπτόταν η περίπτωση από το Νόμο. Δεν αντιλαμβανόμαστε το Νόμο να εισάγει απαγόρευση για τη σύναψη σύμβασης για μεσολάβηση έναντι προμήθειας σε σχέση με μή ακίνητα. Η κάλυψη της περίπτωσης από το Νόμο έχει επιπτώσεις αλλά, εν προκειμένω, σε βάρος ουσιαστικά των εφεσιβλήτων γιατί, εφόσον έχουμε κτηματική συναλλαγή, το ύψος της πληρωτέας προμήθειας υπόκειται στους περιορισμούς των Κανονισμών.
Αναγνώρισαν με κοινή δήλωσή τους οι διάδικοι πως η παρουσίαση της αγοράστριας και του συζύγου της στους εφεσείοντες αφορούσε στην έπαυλη 34 και δεν παραγνώρισε αυτή την πραγματικότητα το πρωτόδικο δικαστήριο. Και είναι σαφές στην πρωτόδικη απόφαση πως η κατάληξή τους δεν συσχετίσθηκε προς οποιαδήποτε ενέργεια των εφεσιβλήτων από εκεί και πέρα. Σημειώνεται, μάλιστα, πως οι εφεσίβλητοι, όπως ήταν και η μαρτυρία τους, παρέμειναν με την εντύπωση πως ίσχυε η πώληση της έπαυλης 34 μέχρις ότου πληροφορήθηκαν γραπτώς από την αγοράστρια πως την ακύρωσαν. Για να αντιληφθούν, μόλις τον Οκτώβριο του ίδιου χρόνου, πως ανεγειρόταν έπαυλις για την αγοράστρια. Η κρίση του πρωτόδικου δικαστήριου πως η ενέργεια των εφεσιβλήτων ήταν η αποφαστική αιτία των νέων συμβάσεων ήταν στηριγμένη σε ευρήματα και συμπεράσματα ενόψει του συνόλου της μαρτυρίας. Οι σχετικοί λόγοι έφεσης, όπως διατυπώθηκαν και αναπτύχθηκαν, απομονώνουν τον αρχικό σκοπό, που αφορούσε στην έπαυλη 34, και ουσιαστικά εισηγούνται πως όσαν ακολούθησαν είναι άσχετα αφού δεν διαδραμάτισαν ρόλο ως προς αυτά οι εφεσίβλητοι.
Δεν συμφωνούμε. Το πρωτόδικο δικαστήριο, αφού συνόψισε τις αρχές με αναφορά στη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Stelios P. Orphanides v. Vyron K. Michaelides (1967) 1 C.L.R. 309, J.F. Aho Et Fils etc. and Another v. Photos Photiades & Co (1968) 1 C.L.R. 477, Schiza v. Pampoulos (1979) 1 C.L.R. 373) Χ”Κυριάκος v. Σεβέρη (1989) 1(E) Α.Α.Δ. 92) ορθά αναζήτησε αν η μεσολάβηση των εφεσιβλήτων ήταν ο αποφασιστικός παράγοντας της πράξης. Η θετική του κατάληξη αιτιολογήθηκε με αναφορά στα ακόλουθα: Στο αδιαμφισβήτητο πως ήταν οι εφεσίβλητοι που σύστησαν στους εφεσείοντες την αγοράστρια, στο γεγονός ότι η έπαυλη που τελικά αγοράστηκε βρισκόταν στο ίδιο συγκρότημα με την έπαυλη 34, πολύ πλησίον της και στο γεγονός ότι ο εφεσίβλητος 1 είχε ο ίδιος υποδείξει [*387]στην αγοράστρια και στο σύζυγό της πως ολόκληρη η περιοχή αναπτυσσόταν, πως υπήρχαν εκεί πολυτελείς κατοικίες και πως αν αγόραζαν οτιδήποτε εκεί, θα αποκτούσε αξία. Κρίθηκε πως αυτά εύλογα θα μπορούσαν να είχαν δώσει το νόημα πως οι εφεσείοντες ήταν εταιρεία ικανή να ανεγείρει ή πωλήσει όμοια έπαυλη παρόμοια με την έπαυλη 34 και πως, παρά τη μή πραγματοποίηση της πώλησης της έπαυλης 34, “το αποτέλεσμα (effect) της σύστασης παρέμεινε”.
Συμφωνούμε με αυτή την προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστήριου και επικροτούμε τη τελική του διαπίστωση πως, στο πλαίσιο των περιστατικών, οι εφεσείοντες ήταν υπόλογοι για καταβολή προμήθειας πάνω στη βάση του συνόλου των δυο συμβάσεων.
Κατά το Παράρτημα ΙΙ των Κανονισμών, η προμήθεια κτηματομεσίτη σε σχέση με την πώληση ακινήτου μπορεί να ανέρχεται μέχρι ποσοστού 3% πάνω στη τιμή πώλησης. Ή μέχρι ποσοστού 5% αν υπάρχει σχετική γραπτή συμφωνία. Επιδικάσθηκε ποσό που αντιστοιχεί στο 3% και παραπονούνται οι εφεσείοντες πως ο καθορισμός έγινε χωρίς την ύπαρξη μαρτυρίας που θα αναδείκνυε ως εύλογο για την περίπτωση αυτό το ποσοστό.
Δεν ευσταθεί η εισήγηση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο στηρίχτηκε στην ύπαρξη συμφωνίας για πληρωμή ποσοστού 5% και ήταν μόνο γιατί αυτή δεν ήταν γραπτή που δεν επιδίκασε αυτό το ανώτατο ποσοστό. Από εκεί και πέρα, ορθά επιδίκασε, πάνω στη βάση της, ποσοστό μέχρι του επιτρεπόμενου ύψους.
Υποστηρίχθηκε στο περίγραμμα της αγόρευσης του ευπαίδευτου συνηγόρου των εφεσειόντων πως η επιδίκαση προμήθειας και για τη δεύτερη σύμβαση ήταν ανακόλουθη προς ενδιάμεση αποφασή του με την οποία δεν επέτρεψε την προσαγωγή μαρτυρίας “για προμήθεια επί εκείνων τα οποία θα εκτίζοντο”. Δε νομίζουμε πως με εκείνη την ενδιάμεση απόφαση προδιαγράφηκε, όπως αντιλαμβάνονται οι εφεσείοντες, η τύχη της σχετικής αξίωσης αλλά δε χρειάζεται να επεκταθούμε Δεν έχει διατυπωθεί λόγος έφεσης που να καλύπτει τέτοιο θέμα.
Επίσης περιλήφθηκε στο περίγραμμα της αγόρευσης των εφεσειόντων ισχυρισμός σε σχέση με την καθόλου νομιμοποίηση των εφεσιβλήτων να προωθήσουν την απαίτησή τους. Κατα τον ισχυρισμό, προέκυπτε από τη μαρτυρία και τις θέσεις τους πως είχαν συμπήξει συνεταιρισμό σε σχέση με τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Και, κατ’ εφαρμογήν των άρθρων 5 και 62 του περι Ομορρύθμων [*388]και Ετερορρύμθων Εταιρειών και Εμπορικών Επωνυμιών Νόμου, Κεφ. 116, μόνο με άδεια του Δικαστηρίου θα μπορούσαν να ασκήσουν αγωγή προς διεκδίκηση προμήθειας.
Διαπιστώνουμε πως δεν εγείρεται τέτοιο ζήτημα με τους λόγους έφεσης. Στο λόγο 4 γίνεται αναφορά στους εφεσίβλητους ως “εν συνεταιρισμώ ευρισκομένους” και επίσης στο άρθρο 62 του Κεφ. 116 αλλά αναφορικά με εντελώς διαφορετικό ζήτημα, διαζευκτικό όπως το περιέγραψαν. Αναφέρεται ο λόγος 4 στο ύψος του ποσού που επιδικάστηκε και κάθε άλλο παρά εισάγει προς συζήτηση την ορθότητα ή μή της κρίσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως δεν υπήρχαν οι προϋποθέσεις για την επίκληση των πιο πάνω άρθρων. Προσθέτουμε πως, όπως διαπιστώνουμε, και η ίδια αναφορά του πρωτόδικου δικαστηρίου στο θέμα δεν αντιστοιχούσε προς όσα προσδιορίστηκαν ως επίδικα. Αναφερόταν σε ισχυρισμό που προβλήθηκε από τον ευπαίδευτο συνήγορο των εφεσειόντων ο οποίος όμως δεν είχε εγερθεί, όπως θα έπρεπε, με την Υπεράσπιση. Υπάρχει στην Υπεράσπιση ο γενικός ισχυρισμός πως οι εφεσείοντες δε δικαιούνταν, πάνω στη βάση των ισχυρισμών που πρόβαλλαν στην Έκθεση Απαίτησης τους, στη θεραπεία που διεκδικούσαν. Αλλά αυτή η εντελώς γενική και αόριστη θέση, στο πλαίσιο της οποίας θα μπορούσε να συζητηθεί οτιδήποτε, πολύ απέχει από συμμόρφωση προς τη Δ.19, θ.13 των Θεσμών περί Πολιτικής Δικονομίας. Και δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι εγείρει το ειδικό ζήτημα που επιχειρήθηκε να συζητηθεί.
Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή για να εγκριθούν από το Δικαστήριο.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο