(1998) 1 ΑΑΔ 788
30 Απριλίου, 1998
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
A.N. STASIS ESTATES CO. LTD,
Εφεσείοντες,
v.
1. EDWARD MICHAEL TOMLIN,
2. ANN MARIAM TOMLIN,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 9559)
Συμβάσεις — Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος — Ακύρωση συμφωνίας λόγω παράλειψης των πωλητών να μεταβιβάσουν — Αποζημιώσεις — Κατά πόσο το όφελος που είχε ο αγοραστής από την κατοχή του διαμερίσματος κατά τη διάρκεια της ισχύος της σύμβασης, μπορεί να αποδοθεί στους πωλητές.
Συμβάσεις — Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος — Ακύρωση συμφωνίας λόγω παράλειψης των πωλητών να μεταβιβάσουν — Αποζημιώσεις — Κατοχή του διαμερίσματος μετά τη λήξη της σύμβασης — Δικαίωμα του πωλητή σε αποζημιώσεις για παράνομη κατοχή.
Συμβάσεις — Ακύρωση σύμβασης για πώληση διαμερίσματος — Αποζημιώσεις — Ύψος αποζημιώσεων — Καθορισμός της αγοραστικής αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο τερματισμού της σύμβασης — Η φυσική φθορά πρέπει να λαμβάνεται υπ’ όψιν.
Δεδικασμένο — Σύμβαση — Η έγερση αγωγής μετά από δικαστική απόφαση δε συνιστά παραβίαση της αρχής του δεδικασμένου, όπου προκύπτει νέα βάση κατόπιν περαιτέρω παράβασης, είτε κατά την διάρκεια ισχύος της σύμβασης είτε με τερματισμό της.
Οι εφεσίβλητοι - ενάγοντες, είχαν αγοράσει από τους εφεσείοντες - εναγομένους μια μεζονέτα σε υπό ανέγερση κτιριακό συγκρότημα στην Πάφο, δυνάμει γραπτής σύμβασης ημερ. 27.6.85. Οι εφεσίβλητοι εξόφλησαν το τίμημα που ανερχόταν σε £25.200 και ανέλαβαν κατοχή κατά τον Απρίλιο του 1986. Η μεταβίβαση θα γινόταν μετά την έκδοση χωριστού τίτλου. Το συμβόλαιο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Η συμφωνία περιείχε ρητό όρο με τον οποίο οι εφεσείοντες ανέλαβαν την υποχρέωση να μεταβιβάσουν το ακίνητο εντός τριών ετών από την υπογραφή της. Όταν οι εφεσείοντες παραβίασαν τον εν λόγω όρο, οι εφεσίβλητοι κίνησαν αγωγή με την οποία αξίωναν ειδική εκτέλεση και/ή αποζημιώσεις ύψους £28.200. Οι εφεσείοντες ανταπαίτησαν ποσό £19.500 ως ενοίκια για την κατοχή της μεζονέτας από τους εφεσίβλητους και ποσό £8.400 για φυσική φθορά.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι:
1. Ο όρος για μεταβίβαση εντός τριών ετών ήταν ουσιώδης.
2. Δεν προσφερόταν δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης εφόσον δεν υπήρχε χωριστή εγγραφή.
3. Η αποζημίωση θα έπρεπε να συνεχιστεί στη βάση της ισχύος της σύμβασης.
4. Οι εφεσίβλητοι δεν απέδειξαν ζημία για τη σημειωθείσα καθυστέρηση στη μεταβίβαση.
Επιδικάστηκε συμβολική αποζημίωση £100.
Η ανταπαίτηση απορρίφθηκε.
Στις 17.4.92, οι εφεσίβλητοι με επιστολή τους, τερμάτισαν τη σύμβαση, αφού οι εφεσείοντες δεν εφρόντισαν ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση εντός νέας ταχθείσας προθεσμίας. Στη συνέχεια καταχώρησαν την αγωγή 1516/92, Ε.Δ. Πάφου, με την οποία αξίωναν αποζημιώσεις για παράβαση της τερματισθείσας πλέον σύμβασης. Οι εν λόγω αποζημιώσεις ανέρχονταν σε £36.000, άθροισμα του καταβληθέντος τιμήματος πλέον της διαφοράς στην αξία της μεζονέτας κατά την ημερομηνία τερματισμού. Οι εφεσείοντες αμφισβήτησαν την αξίωση προβάλλοντας ότι: (α) αφορούσε σε δεδικασμένο και (β) ο χρόνος μεταβίβασης δεν ήταν ούτε κατέστη ουσιώδης. Ανταπαίτησαν για ενοίκια, για επελθούσα φθορά, για έξοδα κοινοχρήστων και για φόρους. Το δικαστήριο αποφάνθηκε ότι δεν εγείρετο θέμα δεδικασμένου αφού η αξίωση προέκυπτε από νέα βάση αγωγής που ήταν αποτέλεσμα του τερματισμού της σύμβασης, ενώ με την προηγούμενη αγωγή είχε τεθεί και εξεταστεί μόνο θέμα αποζημίωσης για παράβαση όρου υφιστάμενης σύμβασης. Επίσης έκρινε ότι ο χρόνος σχετικά με τη μεταβίβαση ήταν εξ αρχής ουσιώδης και, με τις επιστολές των εφεσιβλήτων, κατέστη και πάλιν ουσιώδης μετά την εκπνοή της δοθείσας παράτασης, με αποτέλεσμα ο τερματισμός της σύμβασης να αποδεικνύεται νόμιμος. Οι αποζημιώσεις που επιδικάστηκαν υπέρ των εφεσιβλήτων ανέρχοντο σε £36.000 (£10.800 διαφορά αξίας της μεζονέτας μεταξύ χρόνου σύμβασης και χρόνου τερματισμού, πλέον επιστροφή του τιμήματος). Η ανταπαίτηση απορρίφθηκε.
Στην έφεση προβλήθηκαν οι ακόλουθοι λόγοι:
α) ζήτημα δεδικασμένου β) ζήτημα καθορισμού ύψους αποζημιώσεων, γ) ζήτημα αναφορικά με την απόρριψη της ανταπαίτησης.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η βάση αγωγής στην παρούσα υπόθεση συνιστά αυτοτελή βάση αγωγής, ανεξάρτητη από τη βάση της προηγούμενης αγωγής που καταχώρησαν οι εφεσίβλητοι και κατά συνέπεια ο ισχυρισμός για δεδικασμένο δεν ευσταθεί.
2. Το παράπονο των εφεσειόντων, ότι η φθορά στη μεζονέτα δε λήφθηκε υπ’ όψιν, οφείλετο σε εσφαλμένη εντύπωση.
3. Οι εφεσείοντες δεν εδικαιούντο σε αποζημίωση για το διάστημα κατοχής διαρκούσης της ισχύος της σύμβασης. Ως προς το χρόνο μετά τον τερματισμό θα μπορούσε να τεθεί θέμα αποζημίωσης για παράνομη κατοχή, αλλά όχι θέμα ενοικίων που προϋποθέτει ενοικίαση. Η απόρριψη του μέρους της ανταπαίτησης για “ενοίκια“ ήταν ως εκ τούτου αναπόφευκτη.
Αναφορικά με τη διεκδίκηση για έξοδα κοινοχρήστων, οι εφεσείοντες δεν κατέδειξαν δικαίωμα για διεκδίκησή τους. Κατά συνέπεια ήταν αναπόφευκτη η απόρριψη και αυτού του μέρους της ανταπαίτησης.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Aναφερόμενες υποθέσεις:
Theori a.ο. v. Djoni a.ο. (1984) 1 C.L.R. 296,
Καταφυγιώτης κ.ά. v. Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746,
A.N. Stasis Estates Co. Ltd v. Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385.
Έφεση.
Έφεση από την εναγόμενη εταιρεία κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (Aναστασίου, Π.E.Δ. και Xαραλάμπους, E.Δ.) που δόθηκε στις 14 Σεπτεμβρίου, 1995 (Aρ. Aγωγής 1516/92) με την οποία επιδικάσθηκαν εναντίον τους το ποσό των Λ.K.25.200 ως επιστροφή του τιμήματος, πλέον το ποσό των Λ.K.10.800 ως αποζημίωση για διάρρηξη σύμβασης.
Κ. Δημητριάδης, για τους Εφεσείοντες.
Χρ. Γεωργιάδης, για τους Εφεσιβλήτους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Νικολάου, Δ.
ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Δ.: Με γραπτή σύμβαση ημερ. 27 Ιουνίου 1985, οι εφεσείοντες πώλησαν στους εφεσίβλητους μεζονέτα σε υπό ανέγερση κτιριακό συγκρότημα στην Πάφο. Οι εφεσίβλητοι εξόφλησαν το τίμημα που ανερχόταν σε ποσό £25.200 και κατά τον Απρίλιο του 1986 ανέλαβαν κατοχή. Η μεταβίβαση θα γινόταν ευθύς μετά την έκδοση χωριστού τίτλου. Το συμβόλαιο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο ώστε με την έλευση χωριστής εγγραφής να καθίστατο δυνατή η ειδική εκτέλεση.
Με ρητό όρο οι εφεσείοντες ανέλαβαν την υποχρέωση πραγμάτωσης του σκοπού το αργότερο εντός τριών ετών από την υπογραφή της σύμβασης. Παρέλειψαν όμως να εκπληρώσουν αυτή την υποχρέωση παρά τις οχλήσεις των εφεσιβλήτων ακόμα και μετά την πάροδο της προθεσμίας.
Οι εφεσίβλητοι κίνησαν τότε την αγωγή αρ. 2228/88, Ε.Δ. Πάφου, με την οποία αξίωναν ειδική εκτέλεση και, πρόσθετα ή διαζευκτικά, αποζημιώσεις ύψους £28.200 συμπεριλαμβανομένου και του τιμήματος. Οι εφεσείοντες ανταπαίτησαν, προφανώς στη βάση λήξης της σύμβασης, ποσό £19.500 ως ενοίκια για τη μέχρι τότε κατοχή της μεζονέτας από τους εφεσίβλητους, όπως και ποσό £8.400 για φυσική φθορά. Απόφαση στην αγωγή εκδόθηκε στις 19 Ιουλίου 1991.
Το δικαστήριο διαπίστωσε πρώτο, ότι ο όρος για μεταβίβαση εντός τριών ετών ήταν αφ’ εαυτού ουσιώδης. δεύτερο, ότι εξ αντικειμένου δεν προσφερόταν δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης εφόσον δεν υπήρχε χωριστή εγγραφή για τη μεζονέτα. τρίτο, ότι η αποζημίωση θα έπρεπε να εξεταστεί στη βάση συνέχισης της ισχύος της σύμβασης διότι οι εφεσίβλητοι ουδέποτε την τερμάτισαν ενώ και οι εφεσείοντες, από δικής τους πλευράς, εξέφραζαν προθυμία μεταβίβασης μόλις αίρονταν οι κτηματολογικές δυσκολίες τις οποίες αντιμετώπιζαν. και, τέταρτο, ότι για τη σημειωθείσα καθυστέρηση στη μεταβίβαση οι εφεσίβλητοι δεν απέδειξαν ζημία. Προχώρησε δε και επεδίκασε, ως συμβολική αποζημίωση, ποσό £100. Την ανταπαίτηση το δικαστήριο την απέρριψε, επισημαίνοντας πως ανεξάρτητα από το ζήτημα απόδειξης, ό,τι εζητείτο ήταν ασυμβίβαστο με τη νόμιμη, δυνάμει της σύμβασης, κατοχή της μεζονέτας από τους εφεσίβλητους. Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση αλλά η έφεση απορρίφθηκε λόγω έλλειψης προώθησης.
Μετά την έκδοση της απόφασης σε εκείνη την αγωγή, οι εφεσίβλητοι, με επιστολή ημερ. 20 Αυγούστου 1991, κάλεσαν και πάλι τους εφεσείοντες να μεριμνήσουν ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση εντός νέας ταχθείσας προθεσμίας. Οι εφεσείοντες δεν μπόρεσαν να ανταποκριθούν. Γι’ αυτό εν τέλει οι εφεσίβλητοι, με επιστολή ημερ. 17 Απριλίου 1992, τερμάτισαν τη σύμβαση. Εν συνεχεία καταχώρησαν την αγωγή αρ. 1516/92, Ε. Δ. Πάφου, με την οποία αξίωσαν αποζημιώσεις για παράβαση της τερματισθείσας πλέον σύμβασης. Σχετικά με το ύψος των αποζημιώσεων διατύπωσαν τη θέση ότι αυτές ανέρχονταν σε ποσό £36.000, ως άθροισμα του καταβληθέντος τιμήματος πλέον της διαφοράς στην αξία της μεζονέτας κατά την ημερομηνία τερματισμού. Οι εφεσείοντες αμφισβήτησαν την αξίωση προβάλλοντας, πρώτο, ότι αφορούσε σε δεδικασμένο ένεκα της απόφασης στην προηγούμενη αγωγή και, δεύτερο, ότι ο χρόνος για τη μεταβίβαση δεν ήταν εξ αρχής και ποτέ δεν κατέστη ουσιώδης. Ανταπαίτησαν δε για ενοίκια - με τον ίδιο όπως και πριν συλλογισμό - για επελθούσα φθορά, για έξοδα κοινοχρήστων και για φόρους. Το δικαστήριο, με απόφαση ημερ. 14 Σεπτεμβρίου 1995, έκρινε ότι η αξίωση δεν προσέκρουε σε δεδικασμένο αφού προέκυπτε από νέα βάση αγωγής που ήταν αποτέλεσμα του τερματισμού της σύμβασης ενώ με την προηγούμενη αγωγή είχε τεθεί και εξεταστεί μόνο θέμα αποζημίωσης για την παράβαση όρου υφιστάμενης σύμβασης. Επίσης έκρινε ότι ο όρος σχετικά με τον χρόνο μεταβίβασης ήταν εξ αρχής ουσιώδης και, με τις επιστολές των εφεσιβλήτων, κατέστη και πάλιν ουσιώδης μετά την εκπνοή της όποιας δοθείσας παράτασης, με αποτέλεσμα να αναδεικνύεται νόμιμος ο τερματισμός της σύμβασης. Ως προς τις αποζημιώσεις, το δικαστήριο, με βάση τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων - άλλος δεν κλήθηκε - και με κριτήριο τη διαφορά στην αξία της μεζονέτας μεταξύ χρόνου σύμβασης και χρόνου τερματισμού, κατέληξε σε ποσό £10.800. Πλέον, βέβαια, της επιστροφής του τιμήματος. Γι’ αυτό επεδίκασε προς όφελος των εφεσιβλήτων συνολικό ποσό £36.000. Σχετικά με την ανταπαίτηση, το δικαστήριο, αφού ανέφερε ότι δεν προσκομίστηκε ικανοποιητική μαρτυρία, πρόσθεσε ότι οι εφεσείοντες δεν θα μπορούσαν εν πάση περιπτώσει να επιτύχουν διότι οι εφεσίβλητοι κατείχαν τη μεζονέτα νόμιμα βάσει σύμ βασης που οι ίδιοι δεν διέρρηξαν. Ως αποτέλεσμα απέρριψε την ανταπαίτηση.
Η παρούσα έφεση αποτελείται από τέσσερις λόγους που όσο και αν είναι ατυχώς διατυπωμένοι - σημειώνουμε ότι δεν τους ετοίμασε ο συνήγορος που παρουσίασε την έφεση - θέτουν προς εξέταση: α) ζήτημα δεδικασμένου. β) ζήτημα αναφορικά με τον καθορισμό του ύψους των αποζημιώσεων. γ) ζήτημα αναφορικά με την απόρριψη της ανταπαίτησης i) για ούτω καλούμενα “ενοίκια” και ii) για έξοδα κοινοχρήστων.
Δεδικασμένο έκδηλα δεν υπήρχε. Διαρκούσας της ισχύος της σύμβασης μπορεί να ανακύψουν αυτοτελείς βάσεις αγωγής για παράβαση και η προώθηση τους δικαστικώς δεν αναιρεί τη σύμβαση ούτε και αποτελεί κώλυμα για τη διεκδίκηση δικαιωμάτων όπου εν συνεχεία προκύπτει νέα βάση κατόπιν περαιτέρω παράβασης είτε με ισχύουσα τη σύμβαση είτε με τερματισμό της. Η απόφαση στη Theori and Another v. Djoni and Another (1984) 1 C.L.R. 296, την οποία επικαλέστηκε ο συνήγορος των εφεσειόντων, καμιά σχέση δεν έχει με ό,τι απασχόλησε εδώ. Δεν παρίσταται ανάγκη να επεκταθούμε.
Αναφορικά με το ύψος των επιδικασθεισών αποζημιώσεων, η εισήγηση τους ότι στον καθορισμό της αγοραστικής αξίας της μεζονέτας κατά τον χρόνο τερματισμού της σύμβασης ενδιέφερε η τότε κατάσταση της μεζονέτας με τη φθορά που είχε υποστεί, είναι βέβαια ορθή αλλά το παράπονο τους ότι η φθορά δεν λήφθηκε υπόψη οφείλεται σε εσφαλμένη εντύπωση. Ο εμπειρογνώμονας που προέβη στην εκτίμηση επί της οποίας δικαιολογημένα στηρίχθηκε το δικαστήριο, τόνισε στη μαρτυρία του ότι έλαβε υπόψη του τη φθορά και εξήγησε σε ποιο βαθμό με αναφορά σε συγκεκριμένα στοιχεία.
Προχωρούμε στα ζητήματα τα τεθέντα σχετικά με την ανταπαίτηση. Όσον αφορά τη διεκδίκηση “ενοικίων” για κατοχή της μεζονέτας διαρκούσας της ισχύος της σύμβασης και μετά, το Εφετείο πρόσφατα στην Καταφυγιώτη και άλλη ν. Χρυσοστομή (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1746, εξηγώντας την A.N. Stasis Estates Co. Ltd v. Edwards κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 385, ανέφερε τα εξής:
“Ως ζήτημα γενικής αρχής, το αναίτιο μέρος το οποίο, κατόπιν τερματισμού διεκδικεί αποζημιώσεις, δεν δικαιούται να διατηρεί στο εξής οφελήματα που του παρέχονταν μόνο στη βάση ισχύος της σύμβασης. Στην προκείμενη περίπτωση αυτό σημαίνει την απόδοση κατοχής του διαμερίσματος στο άλλο μέρος. Και αν δεν το πράξει αυτόβουλα, το άλλο μέρος δύναται να κινήσει μηχανισμό για θεραπεία. Η προηγούμενη όμως κατοχή, που αποτελούσε έκφανση λειτουργίας της συμβατικής σχέσης και που εξαντλείται ως αποτέλεσμα τερματισμού της σύμβασης με υπαιτιότητα του πωλητή, δεν μπορεί να μεταφραστεί σε οικονομικό στοιχείο προς απόδοση στον πωλητή. Εξ άλλου, δεν προβλεπόταν στη σύμβαση ο,τιδήποτε που να διαφοροποιούσε αυτή την, ως ζήτημα αρχής, επιβαλλόμενη θεώρηση.”
Το ίδιο και εδώ, δεν υπήρχε ο,τιδήποτε στη σύμβαση που να διαφοροποιούσε την κατάσταση. Συνεπώς δεν μπορούσε να απασχολήσει θέμα αποζημίωσης των εφεσειόντων για το διάστημα κατοχής διαρκούσας της ισχύος της σύμβασης. Ως προς τον χρόνο μετά τον τερματισμό θα μπορούσε να τεθεί θέμα αποζημίωσης για παράνομη κατοχή αλλά όχι βέβαια θέμα ενοικίων που προϋποθέτει ενοικίαση. Όμως με την ανταπαίτηση δεν τέθηκε τέτοιο θέμα. Έτσι, “ενοίκια” δεν μπορούσαν εν πάση περιπτώσει να επιδικαστούν. Επομένως η απόρριψη αυτού του μέρους της ανταπαίτησης καθίστατο αναπόφευκτη.
Ως προς το μέρος που αφορά στα κοινόχρηστα, οι εφεσείοντες διατύπωσαν στην ανταπαίτηση ισχυρισμό ότι οι εφεσίβλητοι οφείλουν σε αυτούς για κοινόχρηστα, ποσό £1.580 το οποίο αναλύεται σε £20 μηνιαίως κατά “το ελάχιστο”, για περίοδο 79 μηνών. Οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν ότι όφειλαν στους εφεσείοντες οποιοδήποτε ποσό. Ο μόνος επί του θέματος μάρτυρας ήταν ο κ. Γ. Στασής, διευθύνων σύμβουλος των εφεσειόντων. Ανέφερε ότι στην πραγματικότητα πληρώθηκαν τα έξοδα κοινοχρήστων μέχρι αρχές ή μέσα του 1988. Αυτό σήμαινε βέβαια ότι δεν ήταν δυνατό να οφείλονταν κοινόχρηστα για 79 μήνες εφόσον, αν πάρουμε το ανώτατο χρονικό όριο, ήτοι, από αρχές του 1988 μέχρι Σεπτέμβριο του 1992 που καταχωρήθηκε η ανταπαίτηση, οι μήνες δεν υπερέβαιναν τους 56. Αλλά ούτε και κατείχε ο μάρτυρας στοιχεία αναφορικά με το ακριβές ποσό για κάθε έτος ή πώς αναλύετο. Πέρα όμως από αυτά, ο μάρτυρας αναγνώρισε ότι, δυνάμει της σύμβασης, οι εφεσίβλητοι το μερίδιο τους για τα έξοδα κοινοχρήστων υποχρέωση είχαν να το καταβάλουν όχι στους εφεσείοντες αλλά σε εταιρεία διαχείρισης του κτιριακού συγκροτήματος στο οποίο βρισκόταν η μεζονέτα. Και πράγματι αυτό προνοούσε ο όρος 12 της σύμβασης. Όπως εξ άλλου πρόσθεσε ο ίδιος, τέτοια εταιρεία διαχείρισης υπήρχε. Ισχυρισμός για εκχώρηση του δικαιώματος εκείνης της εταιρείας στους εφεσείοντες δεν διατυπώθηκε στην ανταπαίτηση. Ανεξάρτητα λοιπόν από την όποια εκκρεμότητα στην πληρωμή εξόδων για κοινόχρηστα, οι εφεσείοντες δεν κατέδειξαν δικαίωμα για διεκδίκησή τους. Αναπόφευκτη ήταν λοιπόν η απόρριψη και αυτού του μέρους της ανταπαίτησης.
Η έφεση αποτυγχάνει. Και απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο