(1998) 1 ΑΑΔ 941
[*941]18 Mαΐου, 1998
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗΣ ΜΙΤΣΗ ΛΕΜΥΘΟΥ,
Εφεσείοντες,
v.
ΠΕΤΡΟΥ ΠΕΤΡΑΚΗ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9752)
Συμβάσεις — Σύμβαση ενοικίασης — Πρόνοια ότι ο ενοικιαστής δεν είχε δικαίωμα, ως ενοικιαστής, στη χρήση χώρου στάθμευσης στο υπόγειο του κτιρίου — Κατά πόσο η εν λόγω πρόνοια ήταν άκυρη ως αντίθετη με τη δημόσια πολιτική (public policy) που προέκυπτε από τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96 και τους περί Οδών και Οικοδομών Κανονισμούς — Θεσμός της δημόσιας πολιτικής — Ο περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ.149, Άρθρο 23 — Εφαρμοστέες αρχές.
Συμβάσεις — Δημόσια πολιτική — Προθυμία των Δικαστηρίων να επεκτείνουν στον τομέα των συμβάσεων αρχή δημόσιας πολιτικής που καθαρά διαμορφώνει ο νομοθέτης.
Συνταγματικό Δίκαιο — Ατομικό δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως — Άρθρο 26 του Συντάγματος — Υπόκειται σε όρους, περιορισμούς ή δεσμεύσεις πάνω στη βάση των γενικών αρχών του δικαίου των συμβάσεων.
Ο εφεσίβλητος ήταν ενοικιαστής διαμερίσματος στο κτίριο των εφεσειόντων. Στη σύμβαση ενοικίασης υπήρχε πρόνοια πως δεν είχε δικαίωμα στη χρήση χώρου στάθμευσης στο υπόγειο του κτιρίου.
Οι εφεσείοντες καταχώρησαν την αγωγή υπ’ αρ. 8083/95, αξιώνοντας από τον εφεσίβλητο ποσό ως συμφωνημένο ή εύλογο ενοίκιο για τη χρήση του χώρου στάθμευσης στο υπόγειο του κτιρίου. Ο εφεσίβλητος αρνήθηκε την ύπαρξη υποχρέωσής του για πληρωμή, δυνάμει άδειας χρήσης ή σύμβασης που συνάφθηκε, κατά τον ισχυρισμό [*942]των εφεσειόντων και καταχώρησε την αγωγή υπ’ αρ. 10569/95 διεκδικώντας δήλωση του Δικαστηρίου πως είχε, ως ενοικιαστής, δικαίωμα στη χρήση του χώρου στάθμευσης στο υπόγειο του κτιρίου.
Οι δύο αγωγές συνεκδικάστηκαν. Ο εφεσίβλητος αρνήθηκε τη μαρτυρία που δόθηκε υπέρ των εφεσειόντων ότι είχε αποδεκτεί να πληρώνει το “καθορισμένο τέλος”. H μαρτυρία του έγινε αποδεκτή. Κρίθηκε πρωτόδικα ότι η μόνη βάση της χρηματικής απαίτησης των εφεσειόντων (άδεια χρήσης ή σύμβαση) δεν αποδείκτηκε. Η αγωγή τους απορρίφθηκε. Απορρίφθηκαν επίσης και οι ισχυρισμοί του εφεσιβλήτου πως είχε συναφθεί προφορική σύμβαση που του παρείχε δικαίωμα δωρεάν χρήσης στάθμευσης και πως οι εφεσείοντες κωλύονταν να αμφισβητήσουν το κατ’ ισχυρισμό δικαίωμά του. Όμως το πρωτόδικο Δικαστήριο, συμμερίστηκε την άποψη του εφεσιβλήτου σε σχέση με τις αρχές περί δημόσιας πολιτικής. Κρίθηκε ότι η δημόσια πολιτική αναφορικά με τους χώρους στάθμευσης, προέκυπτε από τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96 και τους περί Οδών και Οικοδομών Κανονισμούς, όπως ίσχυαν κατά τον χρόνο ανέγερσης του κτιρίου. Οι σχετικές πρόνοιες των Κανονισμών, επέβαλλαν ως απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση άδειας οικοδομής την υπόδειξη και κατασκευή χώρων στάθμευσης. Οι εφεσείοντες κατασκεύασαν όλους τους χώρους στάθμευσης που προβλέπονταν στο αρχιτεκτονικό σχέδιο και χρησιμοποιούνταν ως τέτοιοι από τους ενοίκους. Οι ένοικοι που ήθελαν να σταθμεύουν σε συγκεκριμένο χώρο, έκαμναν ξεχωριστή σύμβαση, στην οποία προσδιοριζόταν και το αντίτιμο. Στην πραγματικότητα, οι εφεσείοντες είχαν κατασκευάσει μεγαλύτερο αριθμό χώρων στάθμευσης, μέρος των οποίων διέθεταν υπέρ των ενοίκων του κτιρίου και άλλο μέρος τους στους ενοίκους διπλανού κτιρίου το οποίο επίσης τους ανήκε.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι, δεν ήταν δυνατό να αφεθεί το ζήτημα της εφαρμογής της δημόσιας πολιτικής στην καλή θέληση των ιδιοκτητών. Θα μπορούσαν να διαθέσουν τους χώρους στάθμευσης για άλλους σκοπούς ή για χρήση από μη ενοίκους ή ακόμα να τους αφήσουν αχρησιμοποίητους. Η επίδικη πρόνοια, δυνάμει της οποίας ο ενοικιαστής δεν είχε το δικαίωμα στάθμευσης στον καθορισμένο για το σκοπό χώρο, καταστρατηγούσε τη δημόσια πολιτική, και ως εκ τούτου κρίθηκε άκυρη και αναγνωρίστηκε στον εφεσείοντα το δικαίωμα να σταθμεύει εκεί, χωρίς οικονομική επιβάρυνση.
Ο εφεσίβλητος δεν άσκησε έφεση. Οι εφεσείοντες επικαλέσθηκαν λόγους αξιοπιστίας μαρτύρων. Εισηγήθηκαν επίσης ότι η αξίωση του εφεσιβλήτου είναι ασυμβίβαστη με τη μαρτυρία και/ή τα ευρήματα του Δικαστηρίου.
[*943]Οι εφεσείοντες πρόβαλαν τη θέση ότι, δεν προκύπτει από τις διατάξεις του Νόμου και των Κανονισμών που αναφέρθηκαν, δημόσια πολιτική, όπως η εξειδικευθείσα. Οι όροι σε σχέση με την ανέγερση οικοδομών και τον καθορισμό της χρήσης τους, δεν επιδρούν στο ιδιωτικό δικαίωμα αναφορικά με τη διάθεση ή την εκμετάλλευσή τους. Ο τρόπος και οι όροι χρήσης του χώρου είναι θέμα δικό τους και του αντισυμβαλλομένου τους, στο πλαίσιο της άσκησης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και ελευθερίας των συμβάσεων που κατοχυρώνει το Σύνταγμα.
Ο εφεσίβλητος υποστήριξε την πρωτόδικη απόφαση. Ισχυρίστηκε ότι όλες οι ρυθμίσεις που έγιναν είναι παράνομες αφού, με βάση το σκεπτικό της πρωτόδικης απόφασης το οποίο υιοθέτησε, δε χωρεί χωριστή ενοικίαση κοινοχρήστων χώρων στάθμευσης οποιουδήποτε κτιρίου.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Τα Δικαστήρια επιδεικνύουν προθυμία να επεκτείνουν στον τομέα των συμβάσεων αρχή δημόσιας πολιτικής που καθαρά διαμορφώνει ο νομοθέτης.
2. Δυνάμει των Κανονισμών (Κανονισμοί 61-61Ε) των περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Κανονισμών του 1978, επιβάλλεται υποχρέωση για πρόνοια στα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβάλλονται για έκδοση άδειας οικοδομής, για χώρους στάθμευσης. Εκτός αν το Υπουργικό Συμβούλιο, όπως προβλέπει ο Καν. 61Ε, εξουσιοδοτήσει την αρμόδια αρχή να μην το απαιτήσει.
3. Ο αριθμός των χώρων στάθμευσης, που όφειλαν να διαμορφώσουν στο υπόγειο οι εφεσείοντες, ήταν κατά πολύ μικρότερος των μονάδων του κτιρίου. Οι εφεσείοντες αποφάσισαν τη διατήρηση της κυριότητας του κτιρίου και προέκριναν την ενοικίαση των μονάδων. Ακολουθεί πως ήταν αδύνατο να αναλογεί χώρος στάθμευσης για τον κάθε ενοικιαστή και συνεπώς η θεώρηση πως η ενοικίαση μονάδας αυτόματα, ως θέμα δημόσιας πολιτικής, σήμαινε και δικαίωμα χρήσης χώρου στάθμευσης, θα δημιουργούσε ίση δυνατότητα του κάθε ενοίκου, αποκλειομένης κάθε περιοριστικής ρύθμισης, να αναζητά καθημερινά χώρο στάθμευσης για να τον καταλαμβάνει όταν προλάβει τους άλλους ή αν δεν προλάβει να αναζητά άλλες λύσεις.
4. Μόνο σε καθαρές περιπτώσεις τίθεται θέμα παρέμβασης σε συμφωνηθέντα, για λόγους δημόσιας πολιτικής.
[*944]5. Δεν μπορεί να αναγνωριστεί, στην παρούσα υπόθεση, δημόσια πολιτική που εκπηγάζει από το Νόμο και τους Κανονισμούς που αναφέρθηκαν, της φύσης που εξειδικεύθηκε πρωτόδικα. Η σύμβαση μεταξύ των διαδίκων συνάφθηκε ελεύθερα και η υποχρέωση που επιβλήθηκε δε δικαιολογεί παρέμβαση για ακύρωσή της. Τέτοιας σοβαράς μορφής δραστική νομοθετική παρέμβαση θα αναμενόταν να εκφραζόταν ρητά.
Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Ως προς την απόφαση που αφορά στην αγωγή αρ. 8083/95 απορρίπτεται. Ως προς την απόφαση που αφορά στην αγωγή αρ.10569/95 επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση σ’ αυτή παραμερίζεται.
Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς χωρίς έξοδα.
Aναφερόμενες υποθέσεις:
Pilavachi & Co Ltd v. International Chemical Co Ltd (1965) 1 C.L.R. 97,
Johnson v. Moreton [1950] A.C. 37,
Glamor Development Ltd v. Christodoulou (1984) 1 C.L.R. 444,
Atteslis v. Zannetidou XX 1 C.L.R. 1,
Electromatic Constructions Co. Ltd v. Azov Shipping Co. a.o. (1988) 1 C.L.R. 768.
Έφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες στην Αγωγή Αρ. 8083/95 και εναγομένους στην Αγωγή Αρ. 10569/95 κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Mαλαχτός, E.Δ.) που δόθηκε στις 7 Ιουνίου, 1996 (Aρ. Aγωγών 8083/95 και 10569/95) με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή τους για καταβολή ποσού Λ.K.664 ως συμφωνηθέντος ή/και ως εύλογου ενοικίου για τη χρήση χώρου στάθμευσης στο υπόγειο πολυκατοικίας από τον εναγόμενο στην αγωγή αρ. 8083/95 και ενάγοντα στην αγωγή αρ. 10569/95.
Κ. Βελάρης, για τους Εφεσείοντες.
Λ. Βασιλείου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
[*945]ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Γ. Κωνσταντινίδης.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Αναδεικνύεται ως το κύριο ερώτημα αν όρος σε σύμβαση είναι άκυρος ως αντικείμενος στη δημόσια πολιτική. Εγείρεται όμως και δεύτερο ζήτημα και είναι καλύτερα να πάρουμε τα πράγματα από την αρχή.
Οι εφεσείοντες, ως οι ιδιοκτήτες του Μεγάρου Μιτσή 3 στη Λευκωσία, με την αγωγή 8083/95 αξίωσαν από τον εφεσίβλητο ποσό ως συμφωνημένο ή εύλογο ενοίκιο για τη χρήση χώρου στάθμευσης στο υπόγειο του κτιρίου. Πάνω στη βάση άδειας χρήσης ή σύμβασης που, όπως ήταν ο ισχυρισμός τους, χορηγήθηκε ή συνάφθηκε.
Ο εφεσίβλητος αρνήθηκε την ύπαρξη υποχρέωσής του για πληρωμή πάνω σε τέτοια ή οποιαδήποτε βάση. Και με την αγωγή 10569/95 διεκδίκησε δήλωση του δικαστηρίου πως είχε, ως ενοικιαστής, δικαίωμα στη χρήση χώρου στάθμευσης στο υπόγειο του κτιρίου. Υπήρχε στη σύμβαση ενοικίασης πρόνοια πως δεν είχε τέτοιο δικαίωμα, άκυρη όμως όπως υποστήριξε, ως “αντίθετος με το βασικόν σκοπόν του ενοικιαστηρίου εγγράφου (fundamental obligation) και/ή καθ’ ότι αυτή είναι αντίθετος με την δημοσίαν πολιτικήν (public policy) του κράτους σχετικώς με την παροχήν χώρων σταθμεύσεως διά ανεγειρoμένας οικοδομάς εντός των ορίων του Δήμου Λευκωσίας”. Επικαλέστηκε διαζευκτικά συμφωνία για δωρεάν στάθμευση και, ακόμα, κώλυμα των εφεσειόντων να αρνούνται το δικαίωμά του.
Οι δύο αγωγές συνεκδικάστηκαν και κλήθηκαν ως μάρτυρες υπάλληλος των εφεσειόντων και ο εφεσίβλητος. Ο πρώτος κατέθεσε πως ήταν παρών όταν ο θυρωρός του κτιρίου είπε στον εφεσίβλητο να σταθμεύει σε ορισμένο χώρο. Οπότε ο δεύτερος αποδέκτηκε να πληρώνει το “καθορισμένο τέλος”. Και είναι σ’ αυτή την κατ’ ισχυρισμό στιχομυθία που στήριξαν οι εφεσείοντες την αγωγή τους. Ο εφεσίβλητος την αρνήθηκε και ο πρωτόδικος δικαστής δέκτηκε ως αξιόπιστη τη μαρτυρία του. Έκρινε πως δεν αποδείκτηκε η μόνη βάση της χρηματικής απαίτησης των εφεσειόντων (άδεια χρήσης ή σύμβαση) και απέρριψε την αγωγή. Απέρριψε όμως και τους διαζευκτικούς ισχυρισμούς του εφεσίβλητου πως είχε συναφθεί προφορική σύμβαση που του παρείχε δικαίωμα δωρεάν χρήσης χώρου στάθμευσης και, ακόμα, πως οι εφεσείοντες κωλύονταν να αμφισβητήσουν το κατ’ ισχυρισμόν δικαίωμά του. Όπως εξήγησε, δεν θεμελιωνόταν, είτε το ένα είτε το άλλο, από τη μαρτυρία του.
[*946]Συμμερίστηκε, όμως, το πρωτόδικο δικαστήριο την άποψη του εφεσίβλητου σε σχέση με το τί υπαγορεύει η δημόσια πολιτική. Στα περί την παράβαση σε σχέση με το βασικό σκοπό της σύμβασης ενοικίασης δεν αναφέρθηκε, αλλά δε θα μας απασχολήσει αυτό το ζήτημα. Όπως δεν θα μας απασχολήσουν και οι άλλες διαζευκτικές θέσεις του εφεσίβλητου που απορρίφθηκαν. Ο εφεσίβλητος δεν άσκησε έφεση και δεν αμφισβήτησε οποιοδήποτε μέρος της πρωτόδικης απόφασης.
Όπως κρίθηκε, η δημόσια πολιτική αναφορικά με τους χώρους στάθμευσης προέκυπτε από τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96 και τους περί Οδών και Οικοδομών Κανονισμούς, δηλαδή τον Κανονισμό 60 του Κεφ. 165 (Δευτερογενής Νομοθεσία, Τόμος Ι, σελ. 323) όπως ίσχυαν κατά το χρόνο της ανέγερσης του κτιρίου. Οι σχετικές πρόνοιες των Κανονισμών, όπως αναφέρεται, επέβαλλαν ως απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση άδειας οικοδομής την υπόδειξη και κατασκευή χώρων στάθμευσης. Σημειώνεται πως ήταν όρος στην άδεια οικοδομής του κτιρίου “το υπόγειο να χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης μόνο” και εξάγεται το συμπέρασμα πως η αρμόδια αρχή ικανοποιήθηκε πως με την κατασκευή του χώρου στάθμευσης που έδειχνε το αρχιτεκτονικό σχέδιο, “πληρούνταν οι απαιτήσεις των εν ισχύι Κανονισμών”. Και εξήγαγε το πρωτόδικο δικαστήριο ως δημόσια πολιτική πως “το δικαίωμα στάθμευσης στους καθορισμένους χώρους στάθμευσης κάποιου κτιρίου, πρέπει να είναι απόρροια της ενοικίασης μονάδας (γραφείου, διαμερίσματος ή καταστήματος) σ’ αυτό”. Οι εφεσείοντες φαίνονταν, όπως το θέτει το πρωτόδικο δικαστήριο, να ενδιαφέρονταν για την εξυπηρέτηση των ενοίκων από αυτή την άποψη και προέκυπτε πως η ρύθμιση που εφάρμοσαν βόλευε τους ενοίκους. Όλοι οι χώροι στάθμευσης που προβλέπονταν στο αρχιτεκτονικό σχέδιο κατασκευάστηκαν και χρησιμοποιούνταν ως τέτοιοι από τους ενοίκους. Με συγκεκριμενοποίηση του χώρου για τον κάθε ένα που ενδιαφέρτηκε με ξεχωριστή σύμβαση, στην οποία προσδιοριζόταν και το αντίτιμο. Ας σημειωθεί πως στην πραγματικότητα οι εφεσείοντες είχαν κατασκευάσει μεγαλύτερο αριθμό χώρων στάθμευσης και πως μέρος τους το διέθεσαν υπέρ των ενοίκων του κτιρίου. Άλλο μέρος του το διέθεσαν για τους ενοίκους διπλανού κτιρίου το οποίο επίσης τους ανήκε.
Έκρινε, όμως, το πρωτόδικο δικαστήριο πως δεν ήταν δυνατό να αφεθεί το ζήτημα της εφαρμογής της δημόσιας πολιτικής στην καλή θέληση των ιδιοκτητών. Θα μπορούσαν να διαθέσουν τους χώρους στάθμευσης για άλλους σκοπούς ή για χρήση από μή ενοίκους ή ακόμα και να τους αφήσουν αχρησιμοποίητους. [*947]Αυτή η δυναμική της επίδικης πρόνοιας, αποτέλεσμα της οποίας ήταν να μην έχει ο ενοικιαστής, ως απόρροια της ενοικίασης μονάδας στο κτίριο, το δικαίωμα στάθμευσης στον καθορισμένο για το σκοπό χώρο, καταστρατηγούσε τη δημόσια πολιτική. Κρίθηκε άκυρη και αναγνωρίστηκε στον εφεσείοντα το δικαίωμα να σταθμεύει εκεί, χωρίς οικονομική επιβάρυνση.
Αυτό δεν σήμαινε, όπως εξήγησε το πρωτόδικο Δικαστήριο, πως ήταν υποχρεωμένοι οι εφεσείοντες να εξασφαλίζουν πως θα ήταν πάντα κενός κάποιος χώρος για το αυτοκίνητο του εφεσίβλητου. Θα είχε όμως το δικαίωμα να σταθμεύει σε όποιο κενό χώρο εύρισκε. Αυτό οδηγούσε, βέβαια, σε πλήρη ανατροπή όλων των ρυθμίσεων που έγιναν. Οι συμφωνίες με τους άλλους ενοίκους θα παραμερίζονταν αφού ο εφεσίβλητος αλλά και ενδεχομένως και άλλοι θα δικαιούνταν να σταθμεύουν οπουδήποτε και θα ήταν πλέον θέμα του καθενός να σπεύδει για να βρίσκει χώρο. Σημειώνουμε εδώ πως οι χώροι στάθμευσης που είχαν υποχρέωση να κατασκευάσουν οι εφεσείοντες ήταν λιγότεροι από τον αριθμό των μονάδων του κτιρίου. Και, βέβαια, φανταζόμαστε πως η αναγνώριση τέτοιου δικαιώματος στάθμευσης, ως απόρροιας δηλαδή της ενοικίασης, θα κάλυπτε και τα ενδεχομένως περισσότερα του ενός αυτοκίνητα ενός ενοίκου μίας μονάδας, που θα μπορούσε να είναι και εταιρεία, ή ακόμα και τους ενδεχομένως περισσότερους του ενός ενοίκους μιας μονάδας. Παρατηρούμε, τελικά, πως δεν είχε συζητηθεί και δεν διερευνήθηκε η πιθανή σχέση προς το θέμα των προνοιών του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 1993 (Ν. 6(Ι)/93) που αναγνωρίζουν δυνατότητα παραχώρησης κοινόκτητης ιδιοκτησίας για αποκλειστική χρήση συγκεκριμένης μονάδας. Δεν παραγνωρίζουμε πως οι εφεσείοντες ήταν οι αποκλειστικοί ιδιοκτήτες ολόκληρου του κτιρίου αλλά το θέμα εξετάστηκε ως θέμα δημόσιας πολιτικής που προκύπτει από νομοθετικές διατάξεις.
Οι δύο από τους τέσσερις λόγους έφεσης αφορούν στην απόρριψη της αγωγής των εφεσειόντων. Βρίσκεται στη ρίζα τους η αμφισβήτηση της κρίσης ως προς την αξιοπιστία των μαρτύρων. Το πρωτόδικο δικαστήριο εξήγησε πως η μαρτυρία των εφεσειόντων εμφάνιζε τον εφεσίβλητο, που ας σημειωθεί είναι δικηγόρος, να είχε συμπεριφερθεί κατά τρόπο εντελώς ασυμβίβαστο προς τη θέση που σταθερά πρόβαλλε και που ήταν η αιτία των συζητήσεων. Πως, δηλαδή, είχε το δικαίωμα να χρησιμοποιεί τους χώρους στάθμευσης χωρίς να καταβάλλει αντίτιμο. Δε θα επαναλάβουμε τις αρχές που διέπουν την παρέμβαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου σε σχέση με τέτοιο ζήτημα. Δεν [*948]έχουμε ικανοποιηθεί πως υπάρχει περιθώριο παρέμβασης και αυτοί οι λόγοι έφεσης θα απορριφθούν. Δεν έχει αμφισβητηθεί πως πάνω στη βάση των διαπιστώσεών του Δικαστηρίου αναφορικά με τα γεγονότα η αγωγή 8083/95 θα έπρεπε να είχε απορριφθεί και η έφεση, ως προς την αγωγή αυτή, αποτυγχάνει.
Ο τρίτος από τους λόγους έφεσης εμφανίζει την απόφαση στην αγωγή αρ. 10569/95 να βρίσκεται σε αντίθεση προς “την προσαχθείσα μαρτυρία, τα δικόγραφα και τα ευρήματα του ίδιου του δικαστή.” Και υποστηρίζεται περαιτέρω πως η αξίωση του εφεσίβλητου “είναι ασυμβίβαστη με τη μαρτυρία και/ή τα ευρήματα του Δικαστηρίου και/ή αστήρικτη από οποιαδήποτε μαρτυρία”. Στην έκταση που οι ισχυρισμοί αυτοί δεν αναφέρονται στο κύριο ζήτημα της δημόσιας πολιτικής, δεν έχουν συγκεκριμενοποιηθεί, δεν αποτέλεσαν το αντικείμενο επιχειρηματολογίας και πρέπει να θεωρήσουμε πως έχουν εγκαταλειφθεί. Εν πάση περιπτώσει, δεν τεκμηριώθηκαν.
Οι εφεσείοντες δεν αμφισβήτησαν πως από νομοθετικές διατάξεις εκπηγάζει, κατά περίπτωση, δημόσια πολιτική, η αντίθεση προς την οποία καθιστά συμβατικές δεσμεύσεις άκυρες, ως παράνομες, ενόψει του άρθρου 23 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Αναφέρθηκαν συναφώς στην υπόθεση Pilavachi & Co Ltd v. International Chemical Co Ltd (1965) 1 C.L.R. 97 στην οποία συναρτήθηκε η δημόσια πολιτική, ως προς την Κύπρο, προς αρχές που προκύπτουν από υφιστάμενο νόμο.
Είναι η θέση των εφεσειόντων πως δεν προκύπτει από τις διατάξεις του Νόμου και των Κανονισμών που αναφέρθηκαν δημόσια πολιτική όπως η εξειδικευθείσα. Η δημόσια πολιτική, όπως εξηγούν, εκφράστηκε και επιβλήθηκε με τον περιορισμό στη χρήση του υπογείου ως χώρου στάθμευσης. Συμμορφώθηκαν οι εφεσείοντες και από εκεί και πέρα ήταν δικαίωμα αλλά και καθήκον τους να ρυθμίζουν τη λειτουργία του νόμιμα και με αμοιβαία συμφωνία ώστε να μην επικρατεί καθημερινό χάος. Ακόμα, να προβαίνουν σε ξεχωριστές συμβατικές ρυθμίσεις για την καταβολή αντιτίμου για τη χρήση του. Όπως προτείνουν, οι όροι σε σχέση με την ανέγερση των οικοδομών και τον καθορισμό της χρήσης μέρους τους, δεν επιδρούν στο ιδιωτικό δικαίωμα αναφορικά με τη διάθεση ή την εκμετάλλευσή τους. Παρά τον περιορισμό ως προς τη χρήση, ανήκει στους εφεσείοντες ο χώρος και είναι δικό τους θέμα και του αντισυμβαλλόμενου τους ο τρόπος και οι όροι της χρήσης του. Στο πλαίσιο της άσκησης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και ελευθερίας των συμβάσεων που κατοχυρώνει το Σύνταγμα. Και αμφισβητούν, εν πάση περιπτώσει, την ορθότητα της στήριξης της πρω[*949]τόδικης αποφασης πάνω στο τί θα ήταν δυνατό να συμβεί. Αφού, εν προκειμένω, ούτως ή άλλως οι χώροι στάθμευσης που κατασκευάστηκαν δυνάμει των όρων της άδειας οικοδομής διατέθηκαν και χρησιμοποιούνται από τους ενοίκους. Συμπληρώνεται η αγόρευση του ευπαίδευτου συνηγόρου των εφεσειόντων με αποσπάσματα από το σύγγραμμα Ιndian Contract and Specific Relief Act των Pollock & Mulla (βλ. 9η έκδοση 223 κ.επ.) ως προς την έννοια της δημόσιας πολιτικής. Και στο Law of Contract των Cheshire and Fifoot (βλ. 10η έκδοση σελ. 308 κ.επ.) και Chitty on Contracts, General Principles (βλ. 27η έκδοση §16-003 κ.επ.) ως προς τις κατηγορίες των συμφωνιών που θεωρείται, κατά το κοινοδίκαιο, ότι αντιτίθενται προς τη δημόσια πολιτική.
Ο εφεσίβλητος υποστήριξε την πρωτόδικη απόφαση. Δέκτηκε πως δικαίωμα κάθε ενοικιαστή για χρήση των χώρων στάθμευσης θα σήμαινε πλήρη ανατροπή όλων των ρυθμίσεων που έγιναν μεταξύ των εφεσειόντων και των άλλων ενοίκων αλλά, όπως εισηγήθηκε, αυτό δεν διαφοροποιεί την κατάσταση. Όλες εκείνες οι ρυθμίσεις είναι παράνομες αφού, με βάση το σκεπτικό της πρωτόδικης απόφασης το οποίο υιοθέτησε, δεν χωρεί ξεχωριστή ενοικίαση των κοινόχρηστων χώρων στάθμευσης οποιουδήποτε κτιρίου. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσιβλήτου επικαλέστηκε τον Chitty on Contract (ανωτέρω) §16-015 και ειδικά την υπόθεση Johnson v. Moreton [1950] A.C. σελ. 37 στην οποία παραπέμπει. Επίσης, τους Ηalsbury’s Laws of England 4η έκδοση Τόμος 9 §421.
Αναζητούμε δημόσια πολιτική που κατά τον ισχυρισμό του εφεσιβλήτου προκύπτει από τις διατάξεις του Νόμου και των Κανονισμών που ίσχυαν κατά το χρόνο της έκδοσης της άδειας οικοδομής του κτιρίου. Και θα σημειώσουμε εδώ την αναφορά του Chitty, (ανωτέρω) §16-004 σε σχέση προς την προθυμία των Δικαστηρίων να επεκτείνουν στο τομέα των συμβάσεων αρχή δημόσιας πολιτικής που καθαρά διαμορφώνει ο νομοθέτης. (βλ. και Τreitel, Law of Contract, 8η έκδοση, σελ. 426, Cheshire, (ανωτέρω) σελ. 319 και Αnson’s Law of Contract 25η έκδοση σελ. 347). Αναφέρουμε επίσης την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Glamor Development v. Christodoulou (1984) 1 C.L.R. 444 στην οποία σύμβαση που συνήψε δημόσιος λειτουργός χωρίς την απαιτούμενη άδεια κρίθηκε άκυρη ως, μεταξύ άλλων, αντικείμενη προς τη δημόσια πολιτική που προέκυπτε από τον περί Δημόσιας Υπηρεσίας Νόμο του 1967 (Ν. 33/67). (Βλ. επίσης Αtteslis v. Zannetidou XX 1 C.L.R. 1).
Ίσχυε τότε ο Κανονισμός 60 του Κεφ. 165 αλλά, όπως τον δια[*950]βάζουμε, δεν επέβαλλε, όπως θεώρησε το πρωτόδικο δικαστήριο, υποχρέωση κατασκευής χώρων στάθμευσης. Ούτε ο Νόμος βρήκαμε να περιείχε οτιδήποτε το παρόμοιο. Ο Κανονισμός 60 αναφερόταν σε εξουσία της αρμόδιας αρχής να επιβάλλει όρους σε σχέση με τη δημιουργία χώρων στάθμευσης ανάλογα με το κατά πόσο θα έκρινε ότι ο χαρακτήρας και η χρήση του κτιρίου θα προκαλούσαν αυξημένη κίνηση οχημάτων ή παρέμβαση στη τροχαία κίνηση στους όμορους δρόμους. Και οι χώροι στάθμευσης δεν ήταν καν απαραίτητο να βρίσκονται στο ίδιο το κτίριο. Αρκούσε να βρίσκονται στην εγγύς περιοχή. Δεν έχει συζητηθεί όμως η πιθανή επίδραση της παρεμβολής της διοικητικής πράξης της έκδοσης της άδειας οικοδομής και δεν θα επεκταθούμε. Σημειώνουμε, όμως, πως με τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών (Τροποποιητικό) Νόμο του 1974 (Ν. 28/74) εισάχθηκε στο άρθρο 19 του Νόμου ειδική εξουσιοδότηση για την έκδοση Κανονισμών για καθορισμό και ρύθμιση χώρων στάθμευσης και διακίνησης οχημάτων. Και πως με τους περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών (Τροποποιητικούς) Κανονισμούς του 1978 (Κ.Δ.Π. 207/78), καταργήθηκε ο Κανονισμός 60 και εισάχθηκε ξεχωριστό μέρος (Μέρος ΧΙΙΑ) σε σχέση με τους χώρους στάθμευσης οχημάτων. Το Μέρος αυτό (Κανονισμοί 61 - 61Ε) ρυθμίζει το θέμα στη λεπτομέρειά του. Ό,τι είναι χρήσιμο να σημειωθεί εδώ είναι πως επιβάλλεται πλέον από τους Κανονισμούς υποχρέωση για πρόνοια στα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβάλλονται για έκδοση άδειας οικοδομής, για χώρους στάθμευσης. Εκτός αν το Υπουργικό Συμβούλιο, όπως προβλέπει ο Κανονισμός 61Ε, εξουσιοδοτήσει την αρμόδια αρχή να μήν το απαιτήσει.
Ο αριθμός των χώρων στάθμευσης που όφειλαν να διαμορφώσουν στο υπόγειο οι εφεσείοντες ήταν κατά πολύ μικρότερος των μονάδων του κτιρίου. Οι εφεσείοντες αποφάσισαν τη διατήρηση της κυριότητας του κτιρίου και προέκριναν την ενοικίαση των μονάδων. Ακολουθεί πως ήταν αδύνατο να αναλογεί χώρος στάθμευσης για τον κάθε ενοικιαστή και συνεπώς η θεώρηση πως η ενοικίαση μονάδας αυτόματα, ως θέμα δημόσιας πολιτικής, σήμαινε και δικαίωμα χρήσης του χώρου στάθμευσης, θα δημιουργούσε ίση δυνατότητα του κάθε ενοίκου, αποκλειομένης κάθε περιοριστικής ρύθμισης, να αναζητά καθημερινά χώρο στάθμευσης για να τον καταλαμβάνει όταν προλάβει τους άλλους ή αν δεν προλάβει να αναζητά άλλες λύσεις.
Το άρθρο 26 του Συντάγματος κατοχυρώνει το ατομικό δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως. Αυτό υπόκειται σε όρους, περιορισμούς ή δεσμεύσεις τιθέμενους πάνω στη βάση των γενικών αρχών του δικαίου των συμβάσεων. Το άρθρο 23 του Κεφ. 149 ει[*951]σάγει, κατά γενική αρχή, φραγμό στην ελευθερία των συμβάσεων, με αναφορά στη δημόσια πολιτική. Και στο πλαίσιο της ανάλυσης του θεσμού, τονίζεται πως δεν πρέπει να παραγνωρίζεται πως υπάρχει δημόσια πολιτική υπέρ της διατήρησης συμβάσεων που έχουν συναφθεί ελεύθερα μεταξύ ικανών συμβαλλομένων. [βλ. Chitty (ανωτέρω) §16-004 και Electromatic Const. v. Azov (1988) 1 C.L.R. 768 σελ. 779]. Επίσης πως μόνο σε καθαρές περιπτώσεις τίθεται ζήτημα παρέμβασης σε συμφωνηθέντα για λόγους δημόσιας πολιτικής. (Βλ. Glamor Development v. Christodoulou, ανωτέρω στη σελ. 455).
Δεν μπορούμε να αναγνωρίσουμε δημόσια πολιτική που εκπηγάζει από το Νόμο και τους Κανονισμούς που αναφέρθηκαν, της φύσης που εξειδικεύθηκε πρωτόδικα. Δε θεωρούμε πως εκ της διακριτικής εξουσίας που παρεχόταν ως προς τους χώρους στάθμευσης ή έστω σε συνδυασμό προς την άδεια οικοδομής που επέβαλε τη χρήση του υπογείου μόνο ως χώρου στάθμευσης, προκύπτει πως, ως θέμα δημόσιας πολιτικής, η ενοικίαση μονάδας στο κτίριο κατ’ ανάγκην εξυπακούει και δικαίωμα χρήσης του χώρου στάθμευσης. Δεν μπορεί να προσδοθεί τέτοια προέκταση στην υποχρέωση που επιβλήθηκε ώστε να δικαιολογείται παρέμβαση προς ακύρωση σύμβασης που συνάφθηκε ελεύθερα. Τέτοιας σοβαράς μορφής δραστική νομοθετική παρέμβαση θα αναμενόταν να εκφραζόταν ρητά. Ενώ εδώ, όσα σημειώσαμε αναφορικά προς τις περιπλοκές από την αναγνώριση τέτοιας προέκτασης, οδηγεί προς την αντίθετη κατεύθυνση.
Η υπόθεση Johnson v. Moreton και συναφώς οι Halsbury’s και Chitty που επικαλέστηκε ο εφεσίβλητος, δεν τον βοηθούν. Αναφέρονται στο άκυρο παραίτησης με σύμβαση από δικαίωμα που παρέχει ο Νόμος όταν κρίνεται πως η παροχή αυτού του δικαιώματος απέβλεπε στην εξυπηρέτηση του δημόσιου συμφέροντος. Οπότε η εγκατάλειψή του θα υπονόμευε το σκοπό του Νόμου. (Βλ. και Chitty (ανωτέρω) § 16-015).
Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Ως προς την απόφαση που αφορά στην αγωγή αρ. 8083/95 απορρίπτεται. Ως προς την απόφαση που αφορά στην αγωγή αρ. 10569/95 επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση σ’ αυτή παραμερίζεται. Δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα.
H έφεση επιτυγχάνει μερικώς χωρίς έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο