(1998) 1 ΑΑΔ 1349
[*1349]10 Iουλίου, 1998
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
ΠΑΡΑΣΚΕΥΟΥ ΛΟΪΖΟΥ, ΘΕΟΦΙΛΟΥ,
Εφεσείουσα,
ν.
ΑΝΔΡΕΑ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ ΠΟΛΕΜΙΤΗ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9856)
Ακίνητη ιδιοκτησία — Ο περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμος, Κεφ. 224 — Εξουσία του Διευθυντή να διορθώνει λάθη ή παραλείψεις στα μητρώα του Κτηματολογικού γραφείου ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο — Περιορίζεται σε απλές υποθέσεις — Δεν καλύπτει υποθέσεις αντιδικίας αναφορικά με το ουσιαστικό δικαίωμα κυριότητας ακίνητης ιδιοκτησίας που η κάθε πλευρά διεκδικεί, έστω και αν η υπόθεση παρουσιάζεται ως λάθος στην εγγραφή — Καλώς δεν ετέθη, στην παρούσα υπόθεση, σε εφαρμογή η διαδικασία του Άρθρου 61 του Κεφ. 224 και ορθά αφέθηκε το θέμα να αποφασισθεί από το Δικαστήριο — Εκτενής αναφορά στη σχετική νομολογία.
Eυρήματα Δικαστηρίου — Eπέμβαση Eφετείου — Αξιοπιστία μαρτύρων — Ευρήματα γεγονότων — Το Εφετείο δεν εδικαιολογείτο να επέμβει στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Ακίνητη ιδιοκτησία — Λάθος στην εγγραφή — Φυσικό σύνορο — Δυνατό να αποτελεί τεράστια βοήθεια στη διαπίστωση λάθους στην αρχική εγγραφή.
Δικαιοδοσία Eφετείου — Εξέταση της ύπαρξης ή μη δικαιοδοσίας αυτεπάγγελτα κατ’ έφεση σε υπόθεση ακίνητης ιδιοκτησίας.
Στην υπόθεση αυτή, ο εφεσίβλητος-ενάγων διεκδίκησε μέρος του τεμαχίου 294/1 το οποίο, όπως ισχυρίστηκε, απέκτησε με αγορά το 1956 και το οποίο λανθασμένα δεν γράφτηκε επ’ ονόματί του και περιλήφθηκε στον τίτλο της εφεσείουσας-εναγομένης, ενώ εκείνο που [*1350]ενεγράφη στο δικό του όνομα (τεμάχιο 295/1/2) δεν ήταν εκείνο που αγόρασε, ούτε εκείνο που καλλιεργούσε μέχρι σήμερα. Ολόκληρο το τεμάχιο 294/1 ήταν εγγεγραμμένο επ’ ονόματι της εφεσείουσας-εναγομένης.
Η εφεσείουσα-εναγομένη αμφισβήτησε τη θέση αυτή και επέμεινε ότι το επίδικο κτήμα ορθά περιλήφθηκε στον τίτλο της.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι η απαίτηση του εφεσίβλητου-ενάγοντα αφορούσε διόρθωση λάθους σε εγγραφή κτήματος στο Κτηματολόγιο και αφού δέχθηκε το αίτημα του εφεσίβλητου-ενάγοντα, διέταξε την εγγραφή του επίδικου κτήματος επ’ ονόματί του, ακυρώνοντας την εγγραφή που υπήρχε επ’ ονόματι της εφεσείουσας-εναγομένης. Επειδή όμως ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν είχε αποφασίσει σε αίτηση του ενάγοντα και άφησε τους διάδικους να προσφύγουν στο Δικαστήριο για επίλυση της διαφοράς, ο πρωτόδικος Δικαστής εξέτασε το θέμα ύπαρξης δικαιοδοσίας του και προχώρησε στην εκδίκαση της αγωγής.
Αναφορικά με την ουσία της υπόθεσης το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε την εκδοχή του εφεσίβλητου-ενάγοντα, ότι το μέρος του τεμαχίου 294/1, το οποίο διεκδικούσε, ουδέποτε καλλιεργήθηκε από την εφεσείουσα-εναγομένη και ούτε υπεδείχθη κατά την επιτόπια έρευνα ότι αποτελούσε ιδιοκτησία της. Επίσης δέχθηκε ότι ποτέ δεν είχε εμποδιστεί ο εφεσίβλητος-ενάγων από την εφεσείουσα-εναγομένη να το καλλιεργήσει και ότι η ύπαρξη της υψομετρικής διαφοράς και του ξερότοιχου μεταξύ του επίδικου τμήματος του τεμαχίου 294/1 και του υπόλοιπου τμήματός του, υποστήριζαν την εκδοχή του εφεσίβλητου-ενάγοντα.
Στην έφεση προβλήθηκε ο λόγος ότι κακώς το Δικαστήριο δέχθηκε την αγωγή του εφεσίβλητου-ενάγοντα για διόρθωση λάθους, γιατί η απαίτησή του δεν ήταν για διόρθωση λάθους αλλά για δικαίωμα εγγραφής λόγω αδιαφιλονίκητης εχθρικής κατοχής του εν λόγω κτήματος. Επίσης ότι το Δικαστήριο κακώς δέχθηκε την εκδοχή του εφεσίβλητου-ενάγοντα, γιατί μεταξύ άλλων αυτή βρισκόταν σε αντίθεση με τη μαρτυρία του υπαλλήλου του Κτηματολογίου που ανέφερε ότι το επίδικο κτήμα δεν ήταν καλλιεργημένο.
Το Ανώτατο Δικαστήριο εξέτασε αυτεπάγγελτα το θέμα ως προς το κατά πόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο μπορούσε να επιληφθεί του θέματος χωρίς προηγούμενη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και αποφάνθηκε ότι:
[*1351]1. Όπως προκύπτει από τη σχετική νομολογία, όπου απόφαση επί του θέματος δεν είναι δυνατή με απλή εξέταση των φακέλων του Κτηματολογίου και απαιτείται η λήψη μαρτυρίας, ενίοτε πολύπλοκης, τότε το θέμα πρέπει να άγεται απευθείας ενώπιον του Δικαστηρίου. Η απόφαση στην υπόθεση Φιλίππου v. Στυλιανού επιβεβαιώνει ότι, ως γενική αρχή, το θέμα πρέπει να αποφασίζεται κατά πρώτο από το Διευθυντή του Κτηματολογίου, δυνάμει του Άρθρου 61 του Κεφ. 224, κρίνοντας ότι ο λόγος (ratio) της Hassidoff v. Santi and Others, αφορά μόνο περιπτώσεις διπλής εγγραφής.
Έτσι όπου το ζήτημα παρουσιάζεται ως λάθος στην εγγραφή ενώ στην ουσία πρόκειται για σοβαρή διαφορά που αφορά την κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας, το Άρθρο 61 δεν τυγχάνει εφαρμογής.
2. Στην κρινόμενη περίπτωση, το επίδικο κτήμα δεν ήταν αντικείμενο διπλής εγγραφής, αλλά μέρος τεμαχίου που ήταν εγγεγραμμένο επ’ ονόματι της εφεσείουσας-εναγομένης. Το κτήμα που ήταν εγγεγραμμένο επ’ ονόματι του εφεσίβλητου-ενάγοντα σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, δεν ήταν εκείνο που αγόρασε και καλλιεργούσε και η κατάσταση αυτή ήταν αποτέλεσμα λανθασμένης εγγραφής. Ήταν στην ουσία περίπτωση που αφορούσε νομικά δικαιώματα ιδιοκτησίας σε γη και ως εκ τούτου ορθά το θέμα αφέθηκε να αποφασιστεί από το Δικαστήριο και καλώς δεν ετέθη σε εφαρμογή η διαδικασία του Άρθρου 61 του Κεφ. 224.
3. Τόσο στο σώμα της έκθεσης απαίτησης, όσο και στο αιτητικό, προκύπτει ότι η απαίτηση βασίζετο τόσο σε κατ’ ισχυρισμό λάθος στην εγγραφή όσο και σε εχθρική κατοχή. Ως εκ τούτου το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά θεώρησε την αγωγή ως περιέχουσα και απαίτηση για διόρθωση λάθους.
4. Το Εφετείο δεν δικαιολογείται να επέμβει στα ευρήματα γεγονότων και αξιοπιστίας του πρωτόδικου Δικαστηρίου, τα οποία έκλιναν σημαντικά την πλάστιγγα υπέρ της ορθότητας της εκδοχής του εφεσίβλητου-ενάγοντα και το πρωτόδικο Δικαστήριο δικαιολογείτο να δεχθεί αυτή την εκδοχή.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του εφεσίβλητου-ενάγοντα.
Aναφερόμενες υποθέσεις:
Socratous v. Mezou (1975) 1 C.L.R. 62,
Michaelides v. Ttapourra (1980) 1 C.L.R. 610,
[*1352]
Hassidoff v. Santi a.o. (1970) 1 C.L.R. 220,
Νεοφύτου v. Διευθυντή Κτηματολογίου (1995) 1 Α.Α.Δ. 842,
Papaloizou v. Themistokleous 22 C.L.R. 177,
Φιλίππου v. Στυλιανού (1992) 1(A) Α.Α.Δ. 448,
Χατζηιωάννου v. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 844,
Λιασίδης v. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 185,
Γιάλλουρου κ.ά. v. Μιχαηλίδη κ.ά. (1998) 1 A.A.Δ. 31,
Παναγιώτου v. Κυριάκου κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 362,
Theodorou v. Hadjiantoni (1961) C.L.R. 203.
Έφεση.
Έφεση από την εναγόμενη κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (Παπαμιχαήλ, E.Δ.), που δόθηκε στις 25 Oκτωβρίου, 1996 (Aρ. Aγωγής 1921/89), με την οποία διατάχθηκε η εγγραφή του διαφιλονικούμενου κτήματος επ’ ονόματι του ενάγοντα.
Α. Εύζωνας, για την Eφεσείουσα.
Ε. Κορακίδης, για τον Eφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Στην παρούσα αγωγή το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι η απαίτηση του εφεσίβλητου-ενάγοντα ήταν για διόρθωση λάθους σε εγγραφή κτήματος στο Κτηματολόγιο και αφού ανέλυσε τη μαρτυρία δέχθηκε το αίτημα του εφεσίβλητου-ενάγοντα και διέταξε την εγγραφή του επίδικου κτήματος επ’ ονόματι του εφεσίβλητου-ενάγοντα, ακυρώνοντας εκείνη που υπήρχε επ’ ονόματι της εφεσείουσας-εναγομένης. Επειδή όμως ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δεν είχε αποφασίσει επί της αίτησης του ενάγοντα με αρ. Α1029/89 και άφησε τους διάδικους να προσφύγουν στο Δικαστήριο για επίλυση του θέματος, ο πρωτόδικος Δικαστής επελήφθη του θέματος δικαιοδοσίας του με αναφορά σε σχετική νομολογία, δηλαδή τις υποθέσεις Socratous v. Mezou [*1353](1975) 1 C.L.R. 62, Michaelides v. Ttapourra (1980) 1 C.L.R. 610, Hassidoff v. Santi and Others (1970) 1 C.L.R. 220 και Νεοφύτου ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (1995) 1 Α.Α.Δ. 842, και προχώρησε στην εκδίκαση της αγωγής.
Παρόλον ότι δεν ηγέρθη ενώπιόν μας ζήτημα κατά πόσο μπορούσε το Επαρχιακό Δικαστήριο να επιληφθεί του θέματος χωρίς προηγούμενη απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, επειδή το θέμα άπτεται άμεσα της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, θα προχωρήσουμε αυτεπάγγελτα να το εξετάσουμε.
Το άρθρο 61(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Kεφ.224 προνοεί τα ακόλουθα:
“Ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Kτηματολογικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος αυτό ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει.”
Επίσης το άρθρο 80 του ιδίου Νόμου περιλαμβάνει τα πιο κάτω:
“Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό:”
Στην υπόθεση Papa Loizou v. Themistokleous, 22 C.L.R. 177, αποφασίστηκε ότι, όπου υπάρχει ισχυρισμός για λάθος στα βιβλία ή σχέδια του Κτηματολογίου, λόγω του συνδυασμού των άρθρων 75 και 59 του Κεφ. 231 (τώρα άρθρα 80 και 61 του Κεφ.224), το θέμα θα πρέπει κατά πρώτον να παραπέμπεται στο Διευθυντή του Κτηματολογίου για την απόφασή του και μόνο αφού αυτός απο[*1354]φασίσει μπορεί το θέμα να αχθεί ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου με έφεση.
Στην υπόθεση Hassidoff v. Santi and Others (ανωτέρω), που αφορούσε περίπτωση διπλής εγγραφής, αφού το Δικαστήριο επανέλαβε τις σχετικές αρχές ανέφερε ότι, επειδή η υπόθεση αφορούσε νομικά δικαιώματα σε γη, ήταν προφανώς περίπτωση στην οποία οι διάδικοι θα έπρεπε να έχουν πλήρη ευκαιρία να ακουστούν στο Δικαστήριο σε αγωγή για απόφαση αναφορικά με τον τίτλο με όλα τα εχέγγυα που αφορούν απόδειξη και αποδεκτότητα μαρτυρίας, έκρινε δε ότι οι συνθήκες της υπόθεσης ήταν τέτοιες που δεν θα ήταν ασφαλές να αποφασιστεί το θέμα με βάση τη σύγκριση των στοιχείων που περιέχονταν στους φακέλους του Κτηματολογίου. Τέλος, η απόφαση καταλήγει ως ακολούθως στη σελ. 237:
“We would also observe that in a case of double registration, as in the present case, before any rectification is decided upon by the Director, he must satisfy himself as to who is in possession; and, where a long time has elapsed since the alleged error and the one party has not been in possession of registered land for more than ten years prior to the 1st September, 1946, then he should decline to act under the provisions of section 61 and he should let the interested parties vindicate their legal rights in the Courts.”
Σε μετάφραση:
“Θα θέλαμε επίσης να παρατηρήσουμε ότι σε υπόθεση διπλής εγγραφής, όπως η παρούσα, προτού αποφασισθεί οποιαδήποτε διόρθωση εκ μέρους του Διευθυντή, θα πρέπει να ικανοποιηθεί αναφορικά με το ποιός έχει κατοχή· και, όπου έχει παρέλθει μεγάλος χρόνος από το κατ’ ισχυρισμό λάθος και ο ένας διάδικος δεν είχε κατοχή εγγεγραμμένης ιδιοκτησίας για περισσότερα από 10 χρόνια πριν την 1η Σεπτεμβρίου, 1946, τότε δεν θα πρέπει να ενεργεί με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 61 αλλά θα πρέπει να αφήνει τα εμπλεκόμενα μέρη να λύσουν τις διαφορές τους αναφορικά με νομικά δικαιώματα στα Δικαστήρια”.
Στην υπόθεση Socratous v. Mezou (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα στη σελ.81:
“Ηaving reviewed those cases, it seems to us that the trend of the recent authorities is that when evidence is required to be heard by the director concerning legal rights in land, in order to enable him to correct any error or omission in the Land Register or any [*1355]certificate of registration, the machinery provided under s.61 should not be put into motion, because the remedy lies in a Civil Court with all the safeguards as to evidence on oath, admissibility of evidence and, generally the fundamental rules of the administration of justice. This Court has no doubt that both on principle and authority the statements quoted from recent authorities are correct, and respectfully agree and adopt them.”
Σε μετάφραση:
“Έχοντας εξετάσει τις υποθέσεις εκείνες, έχουμε την εντύπωση ότι η τάση που προκύπτει από τις πρόσφατες αυθεντίες είναι ότι όταν χρειάζεται να ακουστεί μαρτυρία από το διευθυντή αναφορικά με νομικά δικαιώματα σε γη, για να είναι σε θέση να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματολογικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, ο μηχανισμός που προβλέπεται από το άρθρο 61 δεν πρέπει να ενεργοποιείται, γιατί η θεραπεία επαφίεται στα Πολιτικά Δικαστήρια με όλες τις ασφαλιστικές δικλείδες που αφορούν ένορκη μαρτυρία, αποδεκτότητα μαρτυρίας και γενικά τους βασικούς κανόνες απονομής της δικαιοσύνης. Το Δικαστήριο αυτό δεν έχει αμφιβολία ότι, τόσο ως θέμα αρχής και αυθεντίας, οι δηλώσεις που αναφέρονται από πρόσφατη νομολογία είναι ορθές, και τις υιοθετεί.”
Στην απόφαση στην Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ. σελ. 448 ο Πικής, Δ., (όπως ήταν τότε) επιλήφθηκε του ζητήματος και σχολίασε την απόφαση στη Hassidoff στη σελ. 457:
“Η απόφαση Hassidoff Abraham v. Paul Antoine-Aristide Santi and Others (1970) 1 C.L.R. 220, ρίπτει κάποια σκιά στην αρχή που διατυπώνεται στην απόφαση Papa Loizou (ανωτέρω). Η αμφισβήτηση προκύπτει από τις παρατηρήσεις του δικαστηρίου ότι το άρθρο 61 δεν καλύπτει περίπλοκες υποθέσεις κτηματολογικών λαθών, ιδίως εκείνες που πηγάζουν από αναφορά σε γεγονότα που ανάγονται στο απώτερο παρελθόν. Οι παρατηρήσεις αυτές δεν περιέχονται στο λόγο (ratio) της απόφασης ο οποίος περιορίζεται στην αρχή ότι υποθέσεις διπλής εγγραφής κτήματος εκφεύγουν των προνοιών του άρθρου 61 του Κεφ. 224. Ο λόγος της Hassidoff (ανωτέρω) δεν τίθεται υπό κρίση σ’ αυτή την υπόθεση. Επισημαίνεται ότι στη Hassidoff η έρευνα του κτηματολογίου δεν περιορίστηκε στον έλεγχο των κτηματολογικών στοιχείων αλλά επεκτάθηκε στη διερεύνηση και αξιολόγηση μαρτυρίας, και μάλιστα απαράδε[*1356]κτης (inadmissible) κατά το δίκαιο της αποδείξεως, πέραν και έξω από τα όρια των αρμοδιοτήτων που παρέχει το άρθρο 61.”
Στην Χ” Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 844 ο Κωνσταντινίδης, Δ., αναφέρει τα ακόλουθα στη σελ. 849:
“Η άποψη για λάθος, μεταξύ άλλων και στο χωρομετρικό σχέδιο, μπορεί να προωθηθεί μόνο κατά τη διαδικασία του άρθρου 61 του Κεφ.224. (Βλ. ειδικά και την τροποποίηση του Νόμου 16/80). Η πρωτογενής διαπίστωση τέτοιου λάθους από το Επαρχιακό Δικαστήριο στο πλαίσιο αγωγής και η διόρθωσή του εκφεύγει της δικαιοδοσίας του. (Βλ. Lambris Haralambous Papa Loizou v. Kornelia Themistokleous 22 C.L.R. 177, Παναγιώτου Α. Φιλίππου ν. Θεόδωρος Πλάτωνος Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ. 448, Μαρία Χαραλάμπους Χριστοδούλου ν. Φωτού Νικόλα Χ” Λοϊζή και Άλλος (1992) 1 Α.Α.Δ. 658). Σε σειρά υποθέσεων επιβεβαιώθηκε η ύπαρξη δικαιοδοσίας προς εκδίκαση αγωγών στις οποίες υποβλήθηκαν ισχυρισμοί για λάθος στα κτηματολογικά μητρώα· όχι βέβαια εξ αιτίας διαφορετικής προσέγγισης ως προς την ισχύουσα νομοθετική ρύθμιση αλλά ως αποτέλεσμα του γεγονότος ότι, στις περιπτώσεις εκείνες, οι ισχυρισμοί που υποβλήθηκαν συνέθεταν επίδικα θέματα ευρύτερα που προϋπέθεταν διερεύνηση όχι απλώς κτηματολογική και που, επομένως, δεν θεωρήθηκαν ως ισχυρισμοί για λάθος ή παράλειψη με την έννοια του άρθρου 61. (Βλ. Imbrahim Mehmed Chakkarto v. The Attorney General (1961) C.L.R. 231, Melpomeni Panayiotou Chrysanthou and Others v. Neoclis Antoniades (1969) 1 C.L.R. 622, Abraham Hassidoff v. Paul Antoine-Aristide Santi and Others (1970) 1 C.L.R. 220, Michaelides v. Ttapoura (1980) 1 C.L.R. 610, Panayiotou v. Kyriacou (1985) 1 C.L.R. 156, Κυριακού Νικήτα Παναγιώτου ν. Σόνιας Ανδρέα Χ” Κυριάκου και Άλλης (1991) 1 Α.Α.Δ. 362.
Στην παρούσα υπόθεση, το κατ’ ισχυρισμό λάθος δεν ήταν απλώς κτηματολογικής φύσης. Η εφεσείουσα, με την υπεράσπιση και την ανταπαίτηση της, επικαλείται υλοποιηθείσα συμφωνία διαχωρισμού μεταξύ των προκατόχων τους κατά το 1940 του ακινήτου από το οποίο προήλθαν τα επίδικα και αβλεψία, παράλειψη, λάθος ή αμέλεια του τότε αρμόδιου κτηματολογικού υπαλλήλου να μεταφέρει τα συμφωνηθέντα, όπως βεβαιώνονταν από την επί τόπου κατοχή, στο χωρομετρικό σχέδιο. Έχουμε ικανοποιηθεί ότι η αντιδικία αφορούσε στο ουσιαστικό δικαίωμα κυριότητας στην επίδικη λωρίδα που η κάθε πλευρά διεκδικούσε. Το πιστοποιητικό εγγραφής αποτελεί εκ πρώ[*1357]της όψεως απόδειξη κυριότητας και η απόδειξη λάθους κατά την εγγραφή μπορεί να το εξουδετερώσει. [Βλ. Thomas Antoni Theodorou v. Christos Theori HadjiAntoni (1961) C.L.R. 203, Myrofora Nicou Socratous v. Nicolas Michael Mezou (1975) 1 C.L.R. 62].”
Στη Λιασίδης ν. Γενικός Εισαγγελέας (1989) 1 (Ε)Α.Α.Δ. σελ. 185 αναλύεται η νομολογία επί του θέματος και αναφέρεται ότι “η φιλοσοφία των αποφάσεων είναι ότι σοβαρές διαφορές που αφορούν στην κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας δεν εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του Διευθυντή, αλλά σε αυτή του Δικαστηρίου”. Γι’ αυτό το λόγο απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου για διόρθωση για κατ’ ισχυρισμό λάθος ακυρώθηκε στην υπόθεση Νεοφύτου ν. Διευθυντή Κτηματολογίου (1995) 1 Α.Α.Δ. 842.
Στην υπόθεση Γιάλλουρου κ.ά. ν. Μιχαηλίδη κ.ά. Π.Ε. 9642 ημερ. 21.1.98 ο Καλλής, Δ., αναφέρει τα ακόλουθα στη σελ.8:
“Η υπόθεση PapaLoizou (πιο πάνω) έχει υιοθετηθεί από σειρά αποφάσεων της Νομολογίας μας (Βλ. Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ. 448, Χριστοδούλου ν. Χ” Λοϊζου κ.ά. (1992) 1 Α.Α.Δ. 658).
Στη Φιλίππου (πιο πάνω) το θέμα έχει τεθεί ως εξής:
“Η διόρθωση λάθους συνιστά κατ’ εξοχή διοικητική λειτουργία η οποία ανάγεται στην αρμοδιότητα του τμήματος το οποίο είναι υπεύθυνο για το λάθος. Άλλωστε, το Κτηματολόγιο είναι εξόχως σε θέση να διαπιστώσει λάθη σε κτηματολογικές εγγραφές και μητρώα. Πρόκειται για διοικητική λειτουργία στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου. Ο δικαστικός έλεγχος που προβλέπεται από το άρθρο 80 διασφαλίζει στο ακέραιο το δικαίωμα του πολίτη για προσφυγή στο δικαστήριο για την προστασία των δικαιωμάτων του που θίγονται από σφάλματα των διοικητικών Αρχών. Εφόσον το θέμα αφορά κατ’ εξοχή ιδιωτικά δικαιώματα, δικαιοδοσία για την αναθεώρηση διοικητικής απόφασης παρέχεται στα πολιτικά δικαστήρια της χώρας (βλ. Valana v. Republic, 3 R.S.C.C, 41, HadjiKyriacou v. Hadjiapostolou and Others, 3 R.S.C.C. 89, Charalambides v. Republic, 4 R.S.C.C. 114, Antoniou and Others v. Republic (1984) 3 C.L.R. 623 και Machlouzarides v. Republic (1985) 3 C.L.R. 2342).”
Ακολούθως το Δικαστήριο, αφού αναφέρεται στην υπόθεση Πανα[*1358]γιώτου ν. Κυριάκου κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 362 παραπέμπει σε απόσπασμα από την σελ. 371 της απόφασης αυτής που λέγει ότι “η εφαρμογή του άρθρου 61 περιορίζεται στις περιπτώσεις εκείνες που το λάθος μπορεί να ευρεθεί και να διορθωθεί από τα σχέδια και βιβλία του Κτηματολογίου χωρίς περαιτέρω έρευνα” και καταλήγει ότι η υπόθεση που εκδικάζει πρέπει να εξεταστεί κάτω από το πρίσμα αυτού του αποσπάσματος με γνώμονα το κατά πόσο το λάθος μπορεί να ευρεθεί και να διορθωθεί από τα σχέδια και βιβλία του Κτηματολογίου χωρίς άλλη έρευνα, ή αν πρόκειται για περίπτωση όπου έχουν υποβληθεί ισχυρισμοί που συνθέτουν επίδικα θέματα ευρύτερα και που προϋποθέτουν διερεύνηση όχι απλώς κτηματολογική.
Προκύπτει απ’ όλα τα πιο πάνω ότι, όπου απόφαση επί του θέματος δεν είναι δυνατή με απλή εξέταση των φακέλων του Κτηματολογίου και απαιτείται η λήψη μαρτυρίας, ενίοτε πολύπλοκης, τότε το θέμα πρέπει να άγεται απευθείας ενώπιον του Δικαστηρίου. Η απόφαση του Πική, Δ., (όπως ήταν τότε) στην υπόθεση Φιλίππου (ανωτέρω), επιβεβαιώνει ότι ως γενική αρχή το θέμα πρέπει να αποφασίζεται κατά πρώτο από το Διευθυντή του Κτηματολογίου, κρίνοντας ότι ο λόγος της Hassidoff (ανωτέρω) αφορά μόνο περιπτώσεις διπλής εγγραφής. Παρόλον τούτο, το τελευταίο μέρος του αποσπάσματος από τη Φιλίππου (ανωτέρω) που παράθεσα πιο πάνω, αφήνει να νοηθεί ότι το άρθρο 61 δεν έχει εφαρμογή όπου υπάρχει αναγκαιότητα εξέτασης και αξιολόγησης μαρτυρίας.
Έτσι, όπου το ζήτημα παρουσιάζεται ως λάθος στην εγγραφή ενώ στην ουσία πρόκειται για σοβαρή διαφορά που αφορά την κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας, το άρθρο 61 δεν τυγχάνει εφαρμογής (δέστε Λιασίδης (ανωτέρω) και Γιάλλουρου κ.ά (ανωτέρω)).
Στην υπό κρίση περίπτωση, παρατηρούμε ότι το επίδικο κτήμα δεν ήταν αντικείμενο διπλής εγγραφής, αλλά μέρος τεμαχίου που ήταν εγγεγραμμένο επ’ ονόματι της εφεσείουσας-εναγομένης. Το κτήμα που ήταν εγγεγραμμένο στον εφεσίβλητο-ενάγοντα, σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, δεν ήταν εκείνο που αγόρασε και καλλιεργούσε και η κατάσταση αυτή ήταν αποτέλεσμα λανθασμένης εγγραφής. Είναι από τα γεγονότα και τη μαρτυρία σαφές ότι το λάθος δεν ήταν προφανές από τα σχέδια και τα βιβλία του Κτηματολογίου και απαιτείτο μαρτυρία για να διαπιστωθεί αν πράγματι υπήρξε λάθος. Ήταν στην ουσία περίπτωση που αφορούσε νομικά δικαιώματα ιδιοκτησίας σε γη και ως εκ τούτου με βάση τις πιο πάνω αυθεντίες κρίνουμε ότι ορθά αφέθηκε το θέμα να αποφασι[*1359]σθεί από το Δικαστήριο και ως εκ τούτου η διαδικασία που προνοείται από το άρθρο 61 του Κεφ.224 καλώς δεν ετέθη σε εφαρμογή.
Ένας από τους λόγους έφεσης είναι ότι κακώς το Δικαστήριο δέχθηκε την αγωγή του εφεσίβλητου-ενάγοντα για διόρθωση λάθους, γιατί η απαίτησή του δεν ήταν για διόρθωση λάθους αλλά για δικαίωμα εγγραφής λόγω αδιαφιλονίκητης εχθρικής κατοχής του εν λόγω κτήματος. Η πιο πάνω θέση δεν ευσταθεί γιατί τόσο στο σώμα της έκθεσης απαίτησης, όσο και στο αιτητικό, προκύπτει ότι ήταν διττή η απαίτηση, βασιζόμενη τόσο σε κατ’ ισχυρισμό λάθος στην εγγραφή όσο και σε εχθρική κατοχή. Τούτο φαίνεται, μεταξύ άλλων, από τις παραγράφους 2 και 6 της έκθεσης απαίτησης και προκύπτει και από τα αιτητικά (α) και (β), όπου υπάρχει ισχυρισμός ότι ο εφεσίβλητος-ενάγων είναι ιδιοκτήτης και δυνάμει τίτλου και ζητείται η εγγραφή του κτήματος επ’ ονόματι του με ακύρωση της εγγραφής επ΄ονόματι της εφεσείουσας-εναγομένης.
Στην υπόθεση Φιλίππου ν. Στυλιανού (ανωτέρω), γίνεται αναφορά στην υπόθεση Papa Loizou (ανωτέρω), όπου λέχθηκε ότι είναι δύσκολη η συνύπαρξη διεκδίκησης για διόρθωση λάθους που υποδηλώνει κατοχή κτήματος, λόγω κυριαρχικού δικαιώματος και διεκδίκηση για την απόκτηση του κτήματος λόγω εχθρικής κατοχής. Με βάση το τι λέχθηκε σε εκείνη την υπόθεση, θεωρούμε ότι οι ισχυρισμοί του εφεσίβλητου-ενάγοντα, απογυμνωμένοι από διεκδίκηση για απόκτηση ιδιοκτησίας λόγω εχθρικής κατοχής, συνιστούν περίπτωση λάθους στα κτηματολογικά μητρώα και σχέδια που προέκυψε από λάθος ένταξης και ορθής συσχέτισης στα σχέδια του επίδικου κτήματος. Ως εκ τούτου κρίνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά θεώρησε την αγωγή ως περιέχουσα και απαίτηση για διόρθωση λάθους.
Θα προχωρήσουμε τώρα να εξετάσουμε την ουσία της υπόθεσης.
Βασικά η εκδοχή του εφεσίβλητου-ενάγοντα ήταν ότι το κτήμα που απέκτησε με αγορά το 1956 λανθασμένα δεν γράφτηκε επ’ ονόματί του και περιλήφθηκε στον τίτλο της εφεσείουσα-εναγομένης, ενώ εκείνο που ενεγράφη στο δικό του όνομα δεν ήταν εκείνο που αγόρασε, ούτε και εκείνο που καλλιεργούσε μέχρι σήμερα. Για πιο εύκολη κατανόηση της υπόθεσης παραθέτουμε στο τέλος σχεδιάγραμμα (ήταν το τεκμ.1 στην αγωγή), στο οποίο φαίνονται τα εμπλεκόμενα κτήματα. Στο σχεδιάγραμμα αυτό το τεμάχιο 295/1/2 (σημειούμενο με Γ), είναι εκείνο που ήταν εγγεγραμμένο επ’ ονό[*1360]ματι του εφεσίβλητου-ενάγοντα. Ταυτόχρονα απεκαλύφθη ότι το ίδιο κτήμα ήταν αντικείμενο διπλής εγγραφής, αφού ήταν και εγγεγραμμένο στο όνομα τρίτου αφού είχε αγοραστεί από τον προηγούμενο εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του, ονόματι Δανιήλ Καμαρίτη. Το τεμάχιο 294/1, (σημειούμενο Α και Β) ήταν εγγεγραμμένο επ’ ονόματι της εφεσείουσας-εναγομένης. Το μέρος Β του τεμαχίου 294/1 είναι το επίδικο, το οποίο και ο εφεσίβλητος-ενάγων διεκδικεί ως το τεμάχιο το οποίο αγόρασε και καλλιεργούσε και δεν προβάλλει καμμιά απαίτηση για εκείνο που είναι εγγεγραμμένο επ΄ονόματι του, γιατί δεν ήταν εκείνο που αγόρασε και το οποίο καλλιεργούσε. Σημειώνεται επιπρόσθετα ότι τα μέρη Α και Β του τεμαχίου 294/1 χωρίζονται με ελαφρά υψομετρική διαφορά και με ξερότοιχο.
Η εφεσείουσα-εναγομένη αμφισβήτησε τη θέση αυτή και επέμεινε ότι το επίδικο κτήμα ορθά περιλήφθηκε στον τίτλο της.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού ανέλυσε τη μαρτυρία δέχθηκε εκείνη του εφεσίβλητου-εναγοντα και αποδέχθηκε τη δική του εκδοχή, αναφέροντας και τους λόγους που την προτίμησε αντί εκείνης της εφεσείουσας-εναγομένης. Προτιμώντας την εκδοχή του εφεσίβλητου-ενάγοντα το Δικαστήριο παρατήρησε ότι η μαρτυρία που δόθηκε εκ μέρους της εφεσείουσας-εναγομένης ήταν ρηχή και καθόλου πειστική και βοηθητική. Δέχθηκε ότι το μέρος του τεμαχίου 294/1, το οποίο διεκδικεί ο εφεσίβλητος-ενάγων ουδέποτε καλλιεργήθηκε από την εφεσείουσα-εναγομένη και ούτε υπεδείχθη κατά την επιτόπια έρευνα ότι αποτελεί ιδιοκτησία της. Ποτέ επίσης δεν είχε εμποδιστεί ο εφεσίβλητος-ενάγοντας από την εφεσείουσα-εναγομένη να το καλλιεργήσει. Επίσης έλαβε υπόψη μαρτυρία που δόθηκε εκ μέρους της εφεσείουσας-εναγομένης ότι το δικό της κτήμα δεν συνόρευε με εκείνο του Δανιήλ Καμαρίτη, δηλαδή το τεμάχιο 295/1/2. Επισημαίνουμε επιπρόσθετα ως στοιχείο που υποστηρίζει την εκδοχή του ενάγοντα την ύπαρξη της υψομετρικής διαφοράς και του ξερότοιχου μεταξύ των τμημάτων Α και Β του τεμαχίου 294/1: όπως λέχθηκε στην Theodorou v. HadjiAntoni (1961) C.L.R. 203, ένα φυσικό σύνορο, όπως ένας “όχτος”, δυνατό να αποτελεί τεράστια βοήθεια στη διαπίστωση λάθους στην αρχική εγγραφή.
Εκ μέρους της εφεσείουσας-εναγομένης υπεβλήθη ότι το Δικαστήριο κακώς δέχθηκε την εκδοχή του εφεσίβλητου-ενάγοντα, γιατί μεταξύ άλλων αυτή βρισκόταν σε αντίθεση με μαρτυρία του υπαλλήλου του Κτηματολογίου που ανέφερε ότι το επίδικο κτήμα δεν ήταν καλλιεργημένο. Είναι γεγονός ότι υπάρχει αυτή η αντίφαση, αλλά αυτή επισημάνθηκε στην απόφαση του πρωτόδικου Δι[*1361]καστηρίου (χωρίς όμως σχόλιο) και παρόλον τούτο το Δικαστήριο δέχθηκε την εκδοχή του εφεσίβλητου-ενάγοντα.
Έχοντας κατά νου τις αρχές που διέπουν την επέμβαση του Εφετείου σε ευρήματα γεγονότων και αξιοπιστίας θεωρούμε ότι δεν είναι περίπτωση στην οποία δικαιολογείται επέμβασή μας. Τα στοιχεία γενικά που υπήρχαν ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, τα οποία τελικά επισημαίνει και το ίδιο και αναφέρουμε και πιο πάνω, έκλιναν σημαντικά την πλάστιγγα υπέρ της ορθότητας της εκδοχής του εφεσίβλητου-ενάγοντα και το πρωτόδικο Δικαστήριο εδικαιολογείτο να δεχθεί αυτή την εκδοχή.
Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται, η πρωτόδικη απόφαση επικυρώνεται και επιδικάζονται έξοδα υπέρ του εφεσίβλητου-ενάγοντα και εναντίον της εφεσείουσας-εναγομένης.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του εφεσίβλητου-ενάγοντα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο