(1998) 1 ΑΑΔ 1618
[*1618]22 Σεπτεμβρίου, 1998
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
1. ΔΗΜΟΣΘΕΝΗΣ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ ΠΟΚΟΥΡΟΥ,
2. ΠOΛYΞENH ΔHMOΣΘENH ΠOKOYPOY,
Εφεσείοντες,
ν.
ΑΝΔΡΕΑ ΚΩΣΤΑ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9521)
Συμβάσεις — Έγγραφη σύμβαση — Εξωγενής μαρτυρία — Δεν είναι γενικά αποδεκτή για να προσθέσει, αφαιρέσει, τροποποιήσει ή αντικρούσει τους όρους γραπτής σύμβασης — Εξαίρεση στον κανόνα συνιστά η περίπτωση ασάφειας ή αμφιβολίας, όπου εξωγενής μαρτυρία είναι επιτρεπτή με σκοπό τη διευκρίνιση της πρόθεσης των συμβαλλομένων.
Η διαφορά μεταξύ των διαδίκων αφορούσε τον επακριβή ενοικιασθέντα χώρο τον οποίο οι εναγόμενοι-εφεσείοντες ενοικίασαν στον ενάγοντα-εφεσίβλητο, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 22.10.91.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε αμφιβολία ως προς το λεκτικό νόημα “των καλυμμένων και ακάλυπτων χώρων στο επίπεδο του ποταμού” στον όρο 1(α) της σύμβασης και δέχθηκε την προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για να βοηθηθεί ως προς την ερμηνεία του. Η κατάληξή του ήταν ότι η παράγραφος 1(α) του συμβολαίου διελάμβανε όλους τους καλυμμένους και ακάλυπτους χώρους επί ολόκληρου του υπογείου του υποστατικού των εφεσειόντων και όχι μόνο το βορειοδυτικό χώρο, όπως εισηγούνταν οι εφεσείοντες.
Τα θέματα που εγέρθηκαν στην έφεση αφορούσαν την ερμηνεία που δόθηκε από το Δικαστήριο, με παράλληλο παράπονο ότι το Δικαστήριο δεν έπρεπε να είχε δεχθεί εξωγενή μαρτυρία για την ερμηνεία της σύμβασης. Επίσης ότι το διάταγμα που εκδόθηκε, το οποίο απαγόρευε στους εφεσείοντες να επεμβαίνουν στους καλυμμένους και ακάλυπτους [*1619]χώρους του υποστατικού, όπως αυτοί ερμηνεύθηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ήταν αόριστο και ως εκ τούτου ακυρωτέο και ως εκδοθέν άνευ εξουσίας.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η διατύπωση αμφιβολίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ως προς το λεκτικό νόημα της επίδικης παραγράφου είναι ορθή, ενόψει της διαρρύθμισης της οικοδομής. Ως εκ τούτου, η αποδοχή εξωγενούς μαρτυρίας ήταν επιτρεπτή, κατ’ εξαίρεση του κανόνα ότι εξωγενής μαρτυρία δεν είναι αποδεκτή για να προσθέσει, αφαιρέσει, τροποποιήσει ή αντικρούσει τους όρους γραπτής συμφωνίας.
2. Η ερμηνεία που δόθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ορθή. Η κατάληξή του για έκδοση απαγορευτικού διατάγματος βασίστηκε στην ερμηνεία αυτή. Η επέμβαση των εφεσειόντων δεν αμφισβητείτο και υπάρχει αδιαμφισβήτητη μαρτυρία που την αποδεικνύει. H απουσία ευρήματος ως προς την επέμβαση δεν δικαιολογεί, υπό τις συνθήκες της παρούσας υπόθεσης, ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης.
3. Το απαγορευτικό διάταγμα είναι σαφές και δεν είναι διαφορετικό από αυτό που ζητήθηκε από τον εφεσίβλητο.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
Aναφερόμενες υποθέσεις:
Λαζούρας v. Σκυλλουριώτου (1992) 1 Α.Α.Δ. 168,
Georghiades v. Georghiades (1988) 1 C.L.R. 428,
Polycarpou v. Polycarpou (1982) 2 C.L.R. 182,
Mavros v. Theodorou (1984) 1 C.L.R. 635.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγομένους κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Λαούτας, Π.E.Δ., Kολατσή, E.Δ.), που δόθηκε στις 30 Iουνίου, 1995 (Aρ. Aγωγής 7756/92), με την οποία εκδόθηκε απαγορευτικό διάταγμα μη επέμβασης των εναγομένων στους καλυμμένους και ακάλυπτους χώρους του υποστατι[*1620]κού το οποίο ενοικίασαν στον ενάγοντα.
Κ. Χ”Ιωάννου, για τους Eφεσείοντες.
Γ. Μυλωνάς, για τον Eφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Γ. Χρυσοστομής.
ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΗΣ, Δ.: Με ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 22.10.91 ο ενάγων-εφεσίβλητος εκμίσθωσε τα υποστατικά των εναγομένων-εφεσειόντων, που βρίσκονται στην Κακοπετριά.
Μεταξύ των διαδίκων εκδηλώθηκε διαφωνία ως προς τον επακριβή ενοικιασθέντα χώρο και οι διάδικοι κατάληξαν στο Δικαστήριο. Ακολούθησε ακροαματική διαδικασία και το πρωτόδικο Δικαστήριο στις 30.6.95 διέταξε τους εφεσείοντες να παύσουν να επεμβαίνουν στους καλυμμένους και ακάλυπτους χώρους του υποστατικού, όπως αυτοί ερμηνεύθηκαν από το Δικαστήριο.
Σαν αποτέλεσμα και ενόψει της ερμηνείας που δόθηκε από το Δικαστήριο, η ανταπαίτηση των εφεσειόντων με την οποία διεκδικούσαν και αυτοί απαγορευτικό διάταγμα μη επέμβασης από μέρους του εφεσίβλητου, απορρίφθηκε και διατάχθηκαν να πληρώσουν και τα έξοδα. Οι εφεσείοντες δεν καταχώρησαν αντέφεση.
Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου και επικεντρώνεται στην ερμηνεία που δόθηκε από το Δικαστήριο με παράλληλο παράπονο ότι το Δικαστήριο δεν έπρεπε να είχε δεχθεί εξωγενή μαρτυρία για να ερμηνεύσει τη Σύμβαση. Ακόμα διατυπώνεται η θέση πως το εκδοθέν διάταγμα είναι αόριστο και επομένως ακυρωτέο και ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε διάφορο διάταγμα από αυτό που εζητείτο και επομένως το εξέδωσε χωρίς εξουσία.
Τα υποστατικά που ενοικιάσθηκαν στον εφεσίβλητο αναφέρονται και περιγράφονται στις παραγράφους 1 και 2 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου (Τεκμήριο 3) ως εξής:
“1. Αντί του συμφωνηθέντος και στο παρόν καθοριζομένου [*1621]ενοικίου οι Ιδιοκτήτες ενοικιάζουν στον Ενοικιαστή και ο Ενοικιαστής αποδέχεται την ενοικίαση των υποστατικών των Ιδιοκτητών που ευρίσκονται στο κτήμα των Ιδιοκτητών με αρ. εγγραφής 7927 ημερομηνίας 21ης Ιανουαρίου 1991, τεμάχιο 597 του Φύλλου/Σχεδίου XXXVII/21.Ι.ΙΙ τοποθεσία “εντός του Χωρίου” στην Κακοπετριά και τα οποία αποτελούνται από τα πιο κάτω δηλαδή:-
(α) Τους καλυμμένους και ακάλυπτους χώρους στο επίπεδο του ποταμού.
(β) Το δωμάτιο που φέρει τον αρ. 1 στο επίπεδο μεταξύ του ποταμού και του δημοσίου δρόμου.
(γ) Το καφεστιατόριο στο επίπεδο του δημοσίου δρόμου.
(δ) Επτά (7) επιπλωμένα δωμάτια στον 1ο όροφο πάνω από το καφεστιατόριο.
2. Τα άλλα δωμάτια που ευρίσκονται στο επίπεδο μεταξύ του ποταμού και του δημοσίου δρόμου εξαιρούνται από την παρούσα ενοικίαση και θα παραμείνουν στην κατοχή και χρήση των Ιδιοκτητών αλλά ο Ενοικιαστής θα έχει δικαίωμα πρώτης εκλογής (first option) σε περίπτωση που οι Ιδιοκτήτες θα παύσουν να τα χρησιμοποιούν οι ίδιοι και θα αποφασίσουν να τα ενοικιάσουν σε τρίτους.”
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε αμφιβολία ως προς το λεκτικό νόημα του πιο πάνω όρου 1(α) της σύμβασης και γι’ αυτό το λόγο απευθύνθηκε σε εξωγενή μαρτυρία που προσκομίστηκε ενώπιον του, για να βοηθηθεί ως προς την ερμηνεία του όρου αυτού και συγκεκριμένα ως προς την ερμηνεία των καλυμμένων και ακάλυπτων χώρων στο επίπεδο του ποταμού και κατάληξε ότι η παράγραφος 1(α) του συμβολαίου διαλαμβάνει όλους τους καλυμμένους και ακάλυπτους χώρους επί ολόκληρου του υπογείου του υποστατικού των εφεσειόντων και όχι μόνο το βορειοδυτικό χώρο όπως εισηγούνται οι εφεσείοντες.
Το πρώτο θέμα που εγείρεται είναι κατά πόσο το Δικαστήριο ορθά επέτρεψε την προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας.
Είναι ο γενικός κανόνας πως όταν μια συμφωνία είναι γραπτή, εξωγενής μαρτυρία δεν είναι αποδεκτή για να προσθέσει, να αφαιρέσει, να τροποποιήσει ή να αντικρούσει τους όρους του [*1622]εγγράφου. Στον κανόνα αυτό υπάρχουν εξαιρέσεις και εξωγενής μαρτυρία είναι επιτρεπτή σε περίπτωση διευκρίνισης ασάφειας ή αμφιβολίας σε ένα έγγραφο με σκοπό τη διευκρίνιση της πρόθεσης των συμβαλλομένων. (Βλ. Λαζούρας ν. Σκυλλουριώτου (1992) 1 Α.Α.Δ. 168, Georghiades v. Georghiades (1988) 1 C.L.R. 428, Polycarpou v. Polycarpou (1982) 2 C.L.R. 182, Mavros v. Theodorou (1984) 1 C.L.R. 635). Η αμφιβολία ως προς το λεκτικό νόημα του όρου 1(α) της σύμβασης, που διατύπωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, εμπίπτει στην εξαίρεση αυτή.
Εξετάσαμε με προσοχή την ολότητα της σύμβασης και η κατάληξη μας με βάση τις πιο πάνω αρχές είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά διατύπωσε αμφιβολία ως προς το λεκτικό νόημα της αναφερθείσας παραγράφου, ενόψει της διαρρύθμισης της οικοδομής.
Με βάση τη μαρτυρία που δόθηκε επί του προκειμένου, προκύπτει με σαφήνεια πως η οικοδομή των εφεσειόντων απαρτίζεται από το καφεστιατόριο που βρίσκεται στο επίπεδο του δημοσίου δρόμου και υπεράνω αυτού στον 1ο όροφο βρίσκονται τα επτά επιπλωμένα δωμάτια που αναφέρονται στην παράγραφο 1(δ). Αμέσως κάτω από το καφεστιατόριο υπάρχει άλλος όροφος που είναι το σπίτι των εφεσειόντων, το οποίο απαρτίζεται από αριθμό δωματίων, μεταξύ των οποίων και το δωμάτιο αρ. 1 που αναφέρεται στην παράγραφο 1(β). Αυτός ο όροφος είναι στο επίπεδο μεταξύ του ποταμού και του δημόσιου δρόμου και τα άλλα δωμάτια του εκτός από το δωμάτιο αρ. 1 που αναφέρεται στην παράγραφο 1(β), εξαιρούνται της ενοικίασης σύμφωνα με την παράγραφο 2. Οι καλυμμένοι και ακάλυπτοι χώροι στο επίπεδο του ποταμού είναι όλοι οι χώροι που έχουν σαν οροφή το δάπεδο του ορόφου του σπιτιού των εφεσειόντων με τα διάφορα δωμάτια κάτω από το καφεστιατόριο και το δάπεδο τους είναι σε διαφορετικά υψόμετρα, λόγω της μορφολογίας του εδάφους, στο επίπεδο του ποταμού. Πάνω σ΄αυτό το υψομετρικά διάφορο επίπεδο του ποταμού, είναι θεμελιωμένη η όλη οικοδομή και ο υπόγειος αυτός χώρος που αποτελείται από τις τουαλέτες, το χώρο του καυστήρα για τη θέρμανση και τον ανοικτό χώρο, είναι ο καλυμμένος και ακάλυπτος χώρος στο επίπεδο του ποταμού, που αναφέρεται στην παράγραφο 1(α).
Επομένως συμφωνούμε με την ερμηνεία που δόθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο και διαφωνούμε με το δικηγόρο των εφεσειόντων ότι το Δικαστήριο θεώρησε την ύπαρξη διαφόρων επιπέδων ως ένα επίπεδο. Τουναντίον, λόγω της μορφολογίας του [*1623]εδάφους, το ένα και μοναδικό επίπεδο του ποταμού περιγράφεται από το Δικαστήριο σαν ένα επίπεδο, το οποίο όμως έχει διαφορετικό υψόμετρο και αρχίζει, όπως φαίνεται στο σχεδιάγραμμα Τεκμήριο 6, από τις δυο δοκούς θεμελίων στο χαμηλότερο υψόμετρο και καταλήγει στις τουαλέτες που είναι στο ψηλότερο υψόμετρο, αλλά στο ίδιο επίπεδο, αυτό του ποταμού.
Με βάση την ερμηνεία αυτή το πρωτόδικο Δικαστήριο κατάληξε στην έκδοση του απαγορευτικού διατάγματος. Η επέμβαση των εφεσειόντων δεν αμφισβητείτο και υπάρχει αδιαμφισβήτητη μαρτυρία που να την αποδεικνύει. Κάτω από αυτές τις συνθήκες δεν θα ανατρέψουμε την πρωτόδικη απόφαση με μόνη τη δικαιολογία ότι δεν έγιναν ευρήματα μαρτυρίας για την επέμβαση, αφού αυτή δεν αμφισβητείτο.
Ενόψει της κατάληξης αυτής η απόρριψη της ανταπαίτησης ήταν αναπόφευκτη.
Επίσης ευρίσκουμε ότι το απαγορευτικό διάταγμα είναι σαφές και δεν είναι διαφορετικό από αυτό που ζητήθηκε από τον εφεσίβλητο.
Κανένας από τους λόγους της έφεσης δεν δικαιολογεί την επέμβαση του Εφετείου.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο