(1998) 1 ΑΑΔ 1854
[*1854]14 Οκτωβρίου, 1998
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
PAPHOS STONE C. ESTATES LTD,
Εφεσείοντες,
ν.
1. VICTORIA ANN ΖΑΒΡΟΥ,
2. ΝΕΟΦΥΤΟΥ ΖΑΒΡΟΥ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9888)
Ενοικιοστάσιο — Έξωση ενοικιαστή καταστήματος για ίδια χρήση, δυνάμει του Άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, N. 23/83 — Κατά πόσο το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά είχε κρίνει ότι (α) η απαίτηση του ιδιοκτήτη για ίδια χρήση ήταν λογική και (β) η ταλαιπωρία που θα προξενείτο στον ενοικιαστή από την έκδοση διατάγματος έξωσης δεν θα ήταν μεγαλύτερη από τη μη έκδοσή του.
Eυρήματα Δικαστηρίου — Αξιολόγηση μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο — Είχε αξιολογηθεί και αιτιολογηθεί σωστά και δεν παρεχόταν οποιοδήποτε έρεισμα για επέμβαση του Εφετείου.
Eνοικιοστάσιο — O περί Eνοικιοστασίου Nόμος του 1983, N. 23/83 — Ποιος ο σκοπός του εν λόγου νόμου.
Οι εφεσίβλητοι είναι σύζυγοι και διατηρούν στην Kάτω Πάφο επιχείρηση εστιατορίου, που στεγάζεται σε δύο συνεχόμενα ενοικιαζόμενα καταστήματα που βρίσκονται δίπλα από το επίδικο. Όταν θέλησαν να επεκτείνουν την επιχείρηση του εστιατορίου τους, αγόρασαν το επίδικο κατάστημα το οποίο ήταν - μαζί με άλλα καταστήματα - υπό την ενοικίαση των εφεσειόντων.
Το Δικαστήριο δέχθηκε ότι οι εφεσίβλητοι απέδειξαν ότι απαιτούσαν λογικά το κατάστημα προς κατοχή και ότι δεν μπόρεσαν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρησή τους. Κατέληξε τέλος ότι δεν θα επροξενείτο στους εφεσείοντες μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοση του διατάγματος έξωσης παρά από την απόρριψή του.
Με την παρούσα έφεση προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι το συμπέρα[*1855]σμα του Δικαστηρίου ότι το επίδικο κατάστημα απαιτείτο λογικά από τους ιδιοκτήτες για επέκταση της επιχείρησής τους ήταν εσφαλμένο. Οι λόγοι που προβάλλονται για την ενίσχυση του πιο πάνω επιχειρήματος είναι ότι το επίδικο κατάστημα δεν είναι αδειούχο για χρήση ως εστιατόριο και συνεπώς η χρήση του ήταν παράνομη και επίσης ότι η συνένωση του επίδικου υποστατικού με τα υπόλοιπα δύο καταστήματα των εφεσιβλήτων ήταν ανέφικτη και παράνομη. Επίσης ως εσφαλμένο προσβλήθηκε και το συμπέρασμα ότι συνέτρεχε λογική ανάγκη επέκτασης της επιχείρησης των εφεσιβλήτων. Περαιτέρω οι εφεσείοντες προσβάλλουν το συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι οι εφεσίβλητοι δεν μπόρεσαν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, όπως προβλέπεται στο Άρθρο 11(1)(ζ) του Νόμου 23/83. Τέλος οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι δεν έγινε ορθή αξιολόγηση της ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρίας.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Ο αιτητής δεν έχει υποχρέωση δυνάμει του νόμου να εξασφαλίσει άδεια χρήσης του επίδικου υποστατικού για στέγαση της επιχείρησής του.
2. Το Δικαστήριο σωστά έκρινε ότι οι αιτητές μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν το επίδικο κατάστημα με κάποιες τροποποιήσεις ως εστιατόριο.
3. Τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι συνέτρεχε λογική ανάγκη για επέκταση της επιχείρησης των εφεσιβλήτων και ότι αυτοί δεν μπορούσαν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, ετεκμηριώνοντο πλήρως από την προσαχθείσα μαρτυρία.
4. Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι αρκούντως αιτιολογημένη και σφαιρικά αναφέρεται σε όλη την ενώπιόν του μαρτυρία. Δεν είναι απαραίτητο να αξιολογείται χωριστά η μαρτυρία του κάθε μάρτυρα, ούτε και να γίνεται ειδική αναφορά σε κάθε σημείο που αναφέρεται στη μαρτυρία.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
Έφεση.
Έφεση από τους καθ’ ων η αίτηση κατά της απόφασης του Δικα[*1856]στηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων Λεμεσού - Πάφου (Δερμοσονιάδης, Πρόεδρος, X”Xαραλάμπους και Σφικτού, Πάρεδροι), που δόθηκε στις 19 Δεκεμβρίου, 1996 (Aρ. Aίτησης E8/95), με την οποία εκδόθηκε υπέρ των αιτητών διάταγμα ανάκτησης κατοχής του επίδικου καταστήματος για ίδια χρήση.
Α. Σ. Αγγελίδης με Κ. Φακοντή, για τους Eφεσείοντες.
Ελ. Κατσιάρτου με Δ. Δημητριάδη, για τους Eφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα απαγγείλει ο Φρ. Νικολαΐδης, Δ..
ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ.: Οι εφεσίβλητοι που είναι ιδιοκτήτες καταστήματος στην Κάτω Πάφο, ζήτησαν με αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ανάκτηση κατοχής καταστήματος ιδιοκτησίας τους για ίδια χρήση. Τα γεγονότα όπως τα δέκτηκε το πρωτόδικο δικαστήριο είναι τα ακόλουθα:
Οι εφεσίβλητοι είναι σύζυγοι και διατηρούν επιχείρηση εστιατορίου που στεγάζεται σε δύο συνεχόμενα ενοικιαζόμενα καταστήματα που βρίσκονται δίπλα από το επίδικο. Όταν θέλησαν να επεκτείνουν την επιχείρηση του εστιατορίου τους, αγόρασαν το επίδικο κατάστημα που βρισκόταν δίπλα από τα καταστήματα που νοικίαζαν. Οι εφεσείοντες που είναι εταιρεία που ασχολείται με την ανάπτυξη γης, στέγαζαν την επιχείρησή τους σε οκτώ συνεχόμενα καταστήματα μεταξύ των οποίων και το επίδικο. Σε ανύποπτο χρόνο παρέδωσαν την κατοχή άλλου καταστήματος στον ιδιοκτήτη του.
Πριν την αγορά του καταστήματος, οι εφεσίβλητοι επειδή το χρειάζονταν για επέκταση των δραστηριοτήτων τους και όντας με την εντύπωση ότι αυτό ανήκε στους εφεσείοντες αποτάθηκαν σ’ αυτούς για να το ενοικιάσουν, αλλά οι τελευταίοι αξίωσαν ποσό £50.000 υπό μορφή επιμισθίου (αέρα) για να τους το ενοικιάσουν.
Το πρωτόδικο δικαστήριο δέκτηκε ως αληθή τη μαρτυρία των εφεσιβλήτων. Δέκτηκε ότι έχουν ενοικιασμένα δύο συνεχόμενα καταστήματα δίπλα από το επίδικο, στα οποία λειτουργούν εστιατόριο. Ο ιδιοκτήτης του ενός των δύο καταστημάτων τους ήδη καταχώρησε εναντίον τους αίτηση για έξωσή τους.
[*1857]Το Δικαστήριο δέκτηκε ότι οι εφεσίβλητοι χρειάζονται περισσότερο χώρο για επέκταση του εστιατορίου τους. Δέκτηκε επίσης ότι έψαξαν ανεπιτυχώς τόσο προσωπικά όσο και μέσω κτηματομεσιτών για να ανεύρουν άλλο ανάλογο και με λογικό ενοίκιο κατάστημα.
Το Δικαστήριο κατέληξε σε διάφορα συμπεράσματα. Δέκτηκε ότι οι εφεσίβλητοι δεν χρειάζονταν ένα μονό κατάστημα που να βρίσκεται σε οποιαδήποτε περιοχή, αλλά ένα συνεχόμενο με τα άλλα δύο καταστήματα που λειτουργούν ήδη ως εστιατόριο, ή ένα τριπλό κατάστημα σε ανάλογης εμπορικότητας περιοχή, με λογικό ενοίκιο. Οι εφεσείοντες άφησαν αχρησιμοποίητο το επίδικο κατάστημα για αρκετό καιρό. Το πιο πάνω, σύμφωνα πάντα με το πρωτόδικο δικαστήριο, δείχνει ότι η κατοχή του συγκεκριμένου καταστήματος δεν ήταν απαραίτητη για τις εργασίες των εφεσειόντων. Τέλος οι εφεσείοντες δεν απέδειξαν ότι η έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής θα τους ζημιώσει κατά £400.000, όπως ήταν ο ισχυρισμός τους.
Έτσι το Δικαστήριο δέκτηκε ότι οι εφεσίβλητοι απέδειξαν ότι απαιτούσαν λογικά το κατάστημα προς κατοχή και ότι δεν μπόρεσαν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρησή τους. Κατέληξαν τέλος ότι δεν θα επροξενείτο στους εφεσείοντες μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοση του διατάγματος παρά από την απόρριψή του (βλέπε το άρθρο 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, Ν.23/83).
Με την παρούσα έφεση προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι το συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι το επίδικο κατάστημα απαιτείτο λογικά από τους ιδιοκτήτες για επέκταση της επιχείρησης εστιατορίου τους ήταν εσφαλμένο.
Οι λόγοι που προβάλλονται για ενίσχυση του πιο πάνω επιχειρήματος είναι ότι το επίδικο κατάστημα δεν είναι αδειούχο για χρήση ως εστιατόριο και συνεπώς η χρήση του θα ήταν παράνομη.
Περαιτέρω προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η συνένωση του επίδικου υποστατικού με τα υπόλοιπα δύο καταστήματα των εφεσιβλήτων, ήταν ανέφικτη και παράνομη. Προβάλλεται επίσης περαιτέρω ισχυρισμός ότι δεν προσήχθη μαρτυρία σχετικά με πολεοδομική άδεια αλλαγής χρήσης του επίδικου καταστήματος, ενώ δεν υπήρχε μαρτυρία για αλλαγή υφιστάμενης άδειας οικοδομής για ενοποίηση των δύο υποστατικών. Ο πρώτος λό[*1858]γος έφεσης συμπληρώνεται με τη θέση ότι το συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι συνέτρεχε λογική ανάγκη επέκτασης της επιχείρησης των εφεσιβλήτων ήταν εσφαλμένο.
Ο ισχυρισμός ότι απαιτείται πολεοδομική άδεια δεν ηγέρθη στην πρωτόδικη διαδικασία. Συνεπώς ελλείπουν τα στοιχεία που περιβάλλουν το ζήτημα με αποτέλεσμα αυτό να μην μπορεί να συζητηθεί στην έφεση. Εν πάση περιπτώσει παρατηρούμε ότι ούτε ο νόμος ούτε η νομολογία δεν προϋποθέτουν την εξασφάλιση ή απόδειξη της ύπαρξης άδειας χρήσης του επίδικου υποστατικού για στέγαση της επιχείρησής του. Αν τέτοια ήταν η πρόθεση του νομοθέτη, τότε θα επέβαλλε την υποχρέωση αυτή στον αιτητή με σαφήνεια όπως έπραξε με το άρθρο 11(1)(η).
Δεν αντιλαμβανόμαστε γιατί οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των εφεσειόντων θεωρούν ότι η συνένωση του επίδικου υποστατικού με τα υποστατικά που οι εφεσίβλητοι ήδη στεγάζουν την επιχείρησή τους για σκοπούς ενοποίησης είναι ανέφικτη και παράνομη. Το Δικαστήριο σωστά έκρινε ότι οι αιτητές μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν το επίδικο κατάστημα, με κάποιες βέβαια τροποποιήσεις ως εστιατόριο, προς επέκταση της επιχείρησής τους. Κρίνουμε ότι ο πιο πάνω λόγος έφεσης δεν ευσταθεί και θα πρέπει να απορριφθεί.
Ως δεύτερος λόγος έφεσης προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι το συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι συνέτρεχε λογική ανάγκη επέκτασης της επιχείρησης των εφεσιβλήτων είναι εσφαλμένο. Το επιχείρημα βασίζεται στη θέση ότι κατατέθηκε ότι τα έσοδα των εφεσιβλήτων είχαν μειωθεί κατά 20% περίπου, ενώ υπήρχε μαρτυρία ότι οι εργασίες των εστιατορίων γενικά είχαν μειωθεί κατά τα τελευταία τρία χρόνια.
Το πρωτόδικο δικαστήριο δέκτηκε ότι η επιχείρηση των εφεσιβλήτων ανθούσε παρά την κάποια ύφεση στο επάγγελμα και ότι χρειάζονταν περισσότερο χώρο για επέκταση του εστιατορίου τους τουλάχιστον για το καλοκαίρι. Επισημαίνεται ότι ο λογιστής των αιτητών, τη μαρτυρία του οποίου επικαλούνται και οι εφεσείοντες για να ενισχύσουν το επιχείρημά τους, ανέφερε ότι η επιχείρηση των εφεσιβλήτων ανθούσε και ότι ο ίδιος τους συνεβούλευσε να αγοράσουν το επίδικο κατάστημα. Αναφορικά με τη μείωση του τουρισμού και την πτώση των κερδών των εφεσιβλήτων κατά 20%, απάντησε ότι υπάρχει η αντίληψη ότι η πτώση αυτή είναι παροδική, εντύπωση που ενισχύεται και από το γεγονός ότι συνεχίζεται η ανέγερση νέων ξενοδοχείων.
[*1859]Περαιτέρω, δεν επιβεβαιώνεται από τα πρακτικά ότι ο μάρτυρας ανέφερε σε οιονδήποτε στάδιο ότι οι εργασίες των εστιατορίων έχουν μειωθεί κατά τα τελευταία χρόνια. Γενικά από την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία δεν δικαιολογούνται τα συμπέρασματα στα οποία αναφέρονται οι εφεσείοντες, ούτε κλονίζονται τα συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου.
Περαιτέρω οι εφεσείοντες προσβάλλουν το συμπέρασμα του Δικαστηρίου ότι οι εφεσίβλητοι δεν μπόρεσαν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, όπως προβλέπεται από το άρθρο 11(1)(ζ) του Νόμου 23/83. Το παράπονό τους εστιάζεται κυρίως στην περιορισμένη έκταση των αναζητήσεων των εφεσιβλήτων, οι οποίοι ήθελαν να εξεύρουν κατάστημα μόνο επί της λεωφόρου Ποσειδώνος.
Κι’ αυτό το επιχείρημα θα πρέπει να απορριφθεί. Το πρωτόδικο δικαστήριο πολύ σωστά επεσήμανε ότι οι εφεσίβλητοι δεν χρειάζονταν απλώς ένα κατάστημα το οποίο μπορούσε να βρίσκεται σε μια ευρύτερη γεωγραφική περιοχή, αλλά χρειάζονταν ένα κατάστημα που να είναι συνεχόμενο με τα δύο καταστήματα που ήδη κατέχουν και λειτουργούν ως εστιατόριο. Θα καταλήγαμε σε παράλογα συμπεράσματα αν απαιτούσε κανένας από τους εφεσίβλητους που διατηρούν ένα εστιατόριο σε μία περιοχή να το επεκτείνουν με το να ενοικιάσουν κατάστημα σε άλλη. Ο σκοπός για τον οποίο αξίωσαν αρχικά το επίδικο κατάστημα, δηλαδή η επέκταση της επιχείρησής τους, από μόνος του οριοθετεί την περιοχή μέσα στην οποία θα μπορούσαν να ψάξουν.
Τα πιο πάνω μας φέρνουν και στον τελευταίο λόγο έφεσης που εγείρεται, ότι δηλαδή το Δικαστήριο δεν αξιολόγησε την ενώπιόν του μαρτυρία και παρέλειψε να προβεί σε συγκεκριμένα συμπεράσματα επί ουσιωδών επιδίκων θεμάτων. Ειδικότερα οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι η απόφαση του Δικαστηρίου στερείται αιτιολογίας, ενώ δεν έγινε αναφορά στα διαθέσιμα υποστατικά στην περιοχή, ή στις ζημιές που θα υφίσταντο οι εφεσείοντες με την έκδοση του διατάγματος έξωσης.
Θα πρέπει να πούμε ότι η απόφαση του Δικαστηρίου είναι αρκούντως αιτιολογημένη και σφαιρικά αναφέρεται σε όλη την ενώπιόν του μαρτυρία. Δεν είναι απαραίτητο να αξιολογείται χωριστά η μαρτυρία του κάθε μάρτυρα, ούτε και να γίνεται ειδική αναφορά σε κάθε σημείο που αναφέρεται στη μαρτυρία.
Όσον αφορά τα διαθέσιμα υποστατικά σε άλλη περιοχή ισχύ[*1860]ουν όσα είπαμε πιο πάνω. Αναφορικά με το παράπονο ότι δεν έγινε αναφορά στο ύψος των ζημιών που θα υφίσταντο οι εφεσείοντες με την έκδοση του διατάγματος έξωσης και πάλιν το επιχείρημα είναι ανακριβές.
Το πρωτόδικο δικαστήριο έκαμε επανειλημμένα αναφορά στον ισχυρισμό των εφεσειόντων ότι η ανάκτηση της κατοχής του επίδικου καταστήματος από τους εφεσίβλητους θα τους εζήμιωνε κατά £400.000.
Εκτός του ότι ορθά επισημαίνεται ότι οι ισχυρισμοί για ζημιές θα πρέπει να αποδεικνύονται με μαρτυρία και ο διάδικος να μην περιορίζεται στην απλή αναφορά τους, δεν νομίζουμε ότι ήταν πολύ δύσκολο για το Δικαστήριο να απορρίψει ένα τόσο υπερβολικό ισχυρισμό, όπως ο ισχυρισμός των εφεσιβλήτων για το ύψος της ζημιάς που θα υφίσταντο από τη μετακίνηση. Και τούτο εν όψει ιδιαίτερα και του γεγονότος ότι το συγκεκριμένο κατάστημα παρέμενε μέχρι της καταχώρησης της αίτησης έξωσης εντελώς αχρησιμοποίητο από τους εφεσείοντες. Το Δικαστήριο δέκτηκε ότι το κατάστημα δεν εχρησιμοποιείτο για περίοδο δύο περίπου χρόνων και απέρριψε τις δικαιολογίες που δόθηκαν. Ερμήνευσε το γεγονός ως απόδειξη του ότι η κατοχή του δεν ήταν απαραίτητη για τις εργασίες των εφεσειόντων.
Σκοπός του νόμου δεν είναι ούτε η στέρηση της κατοχής καταστημάτων από ιδιοκτήτες, όταν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που θέτει, ούτε και ο εκβιασμός τους ή η εκμετάλλευση της ανάγκης τους για την απόσπαση μεγάλων χρηματικών ποσών υπό μορφή επιμισθίου. Τα Δικαστήρια θα πρέπει να αποθαρρύνουν μια τέτοια πρακτική γιατί σκοπός του περί Ενοικιοστασίου Νόμου δεν ήταν η δημιουργία νέων ηθών στην αγορά, αλλά η προστασία της κατοχής ενοικιαστών εκεί όπου δικαιολογείται με βάση κάποιες προϋποθέσεις που τίθενται.
Ενόψει των πιο πάνω λόγων η έφεση θα πρέπει να απορριφθεί και απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή του Δικαστηρίου.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο