(1998) 1 ΑΑΔ 1990
[*1990]27 Oκτωβρίου, 1998
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
NICOS CHRISTOU DEVELOPMENTS LTD,
Εφεσείοντες-Kαθ’ων η αίτηση,
ν.
ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΤΟΦΙΝΗ,
Εφεσιβλήτου-Aιτητή.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9992)
Eνοικίαση — Aίτηση για μείωση ενοικίου — Ενοικιαστής έλαβε κατοχή και συνέχισε να κατέχει — Ενοίκιο πληρωτέο μηνιαίως δυνάμει άκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου — Δημιουργία σύμβασης ενοικίασης από μήνα σε μήνα — Πότε η ενοικίαση θεωρείται λήξασα — Κατά πόσο ο ορισμός του όρου “πρώτη ενοικίαση”, στον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) Νόμο 102(I)/95, επηρεάζει τις αρχές ως προς τη λήξη της συμβατικής σχέσης της ενοικίασης — Kατά πόσο το Δικαστήριο Eλέγχου Eνοικιάσεων είχε δικαιοδοσία εκδίκασης της υπόθεσης.
Λέξεις και Φράσεις — “Θέσμιος ενοικιαστής” στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83.
Λέξεις και Φράσεις — “Πρώτη ενοικίαση” στο Άρθρο 2(γ) του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου 102(I)/95.
Η παρούσα υπόθεση αφορά αίτηση για καθορισμό δίκαιου ενοικίου καταστήματος, με στόχο τη μείωσή του, το οποίο ο εφεσίβλητος ενοικίασε από τους εφεσείοντες από 1.1.93 μέχρι 31.12.98, με ενοικιαστήριο έγγραφο.
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, αφού διαπίστωσε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο ήταν άκυρο, κατέληξε στα πιο κάτω συμπεράσματα:
Ότι λόγω της ακυρότητας του εγγράφου ενοικιάσεως, η ενοικίαση ίσχυε από την αρχή ως προφορική σύμβαση ενός έτους. Αφού το κατάστημα ήταν καινούργιο και δεν ελέγχετο από το ενοικιοστάσιο, η ενοικίαση μετετράπη σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα και εξακολου[*1991]θούσε να θεωρείται συμβατική. Μετά τη ψήφιση του Νόμου 102(I)/95, η ενοικίαση κατέστη θεσμία ενόψει των συνδυασμένων ερμηνευτικών προνοιών των όρων “θέσμιος ενοικιαστής” και “πρώτη ενοικίαση”.
Η έφεση στρέφεται κατά της ενδιάμεσης απόφασης του Δικαστηρίου με την οποία απερρίφθη προδικαστικά ένσταση των εφεσειόντων ότι η ενοικίαση του εν λόγω καταστήματος εξακολουθούσε να ισχύει και ως εκ τούτου το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την επίδικη αίτηση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Δεν περιέχεται οτιδήποτε στον ορισμό του όρου “πρώτη ενοικίαση” το οποίο να επηρεάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο τη λήξη της συμβατικής σχέσης της ενοικίασης. Το κατά πόσο η ενοικίαση είχε λήξει θα έπρεπε να αποφασισθεί με βάση τις αρχές της νομολογίας σύμφωνα με τις οποίες όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος σε έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα.
Σύμφωνα με τα πιο πάνω, η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο, αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου, κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα.
2. Η ενοικίαση δεν θεωρείται λήξασα αφού δεν έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο ούτε δόθηκε ειδοποίηση τερματισμού. Ως εκ τούτου, η συμβατική σχέση εκμίσθωσης συνεχιζόταν από μήνα σε μήνα και τίποτε που περιέχεται στον ορισμό του όρου “πρώτη ενοικίαση” δεν επηρέαζε τις πιο πάνω αρχές, ώστε να καταστήσει την ενοικίαση λήξασα.
Η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν έχει δικαιοδοσία εκδίκασης της υπόθεσης και ως εκ τούτου η αίτηση ενώπιόν του απορρίπτεται.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα υπέρ των εφεσειόντων.
Aναφερόμενες υποθέσεις:
Georghiades a.o. v. Lambis (1976) 8 J.S.C. 1332,
[*1992]Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 C.L.R. 289,
L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co. Ltd (1983) 1 C.L.R. 975,
Bowen v. Anderson [1893] K.B. 164,
Mellows v. Low a.o. [1923] K.B. 522.
Έφεση.
Έφεση από τους καθ’ ων η αίτηση κατά της ενδιάμεσης απόφασης του Δικαστηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου (Δερμοσονιάδης, Πρ., Aνδρέου και Φιλιππίδη, Πάρεδροι), που δόθηκε στις 28 Mαΐου, 1997 (Aρ. Aίτησης K136/96), με την οποία αποφασίσθηκε ότι ο αιτητής είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής και ότι το Δικαστήριο είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την υπόθεση.
Π. Μουαΐμης, για τους Eφεσείοντες.
Σ. Σωφρονίου, για τον Eφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Ο εφεσίβλητος-αιτητής με αίτηση του στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου ζητούσε τον καθορισμό δίκαιου ενοικίου και επεδίωκε μείωση του ενοικίου. Ο εφεσίβλητος ενοικίασε το κατάστημα από τους εφεσείοντες-καθ΄ων η αίτηση για την περίοδο 1.1.93 μέχρι 31.12.98 με ενοικιαστήριο έγγραφο, τεκμήριο 1, το οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε άκυρο για το λόγο ότι η διάρκειά του ήταν πέραν του ενός έτους και είχε υπογραφεί μόνο από ένα μάρτυρα, κατά παράβαση του άρθρου 77(Ι) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Η διαπίστωση αυτή δεν προσβάλλεται στην έφεση. Ήταν η θέση του εφεσίβλητου στην πρωτόδικη διαδικασία ότι η ενοικίαση κατέστη θεσμία ως αποτέλεσμα του Νόμου 102(Ι)/95 που τροποποιούσε τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83. Οι εφεσείοντες αντέκρουσαν τη θέση αυτή προτάσσοντας προδικαστική ένσταση ότι η ενοικίαση εξακολουθούσε να υφίσταται και ως εκ τούτου το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν είχε δικαιοδοσία. Η θέση αυτή απερρίφθη προδικαστικά και το Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο εφεσίβλητος είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Με την παρούσα έφεση προσβάλλεται η ενδιάμεση αυτή απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
[*1993]Το πρωτόδικο Δικαστήριο, παραθέτοντας τον ορισμό του όρου “θέσμιος ενοικιαστής” στο άρθρο 2 του Νόμου 23/83 και τον ορισμό του όρου “πρώτη ενοικίαση” στο άρθρο 2(γ) του Νόμου 102(Ι)/95, ορθά επεσήμανε ότι “ο ενοικιαστής γίνεται θέσμιος και κατά συνέπεια η ενοικίαση γίνεται θεσμία, στη λήξη της πρώτης ενοικίασης ή τον τερματισμό της. Οποιοσδήποτε τερματισμός δεν υπήρξε στην υπόθεση που εξετάζουμε και το βασικό ερώτημα μετατίθεται στο ερώτημα εαν έχει λήξει η ‘πρώτη ενοικίαση’”.
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, αφού ανέλυσε τη νομική θέση που διέπει άκυρες εκμισθώσεις, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή, με αναφορά τόσο σε Κυπριακές όσο και Αγγλικές αποφάσεις, κατέληξε στα πιο κάτω συμπεράσματα:
Ότι λόγω της ακυρότητας του εγγράφου ενοικιάσεως η ενοικίαση ίσχυε από την αρχή ως προφορική σύμβαση ενός έτους, αφού μόνο για ένα έτος μπορούσε να ισχύσει σύμβαση εκμισθώσεως που δεν ικανοποιούσε τις προϋποθέσεις του άρθρου 77(Ι) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Περαιτέρω, αποφάσισε ότι, αφού το κατάστημα ήταν καινούργιο και δεν ελέγχετο από το ενοικιοστάσιο η ενοικίαση μετετράπη σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα και εξακολουθούσε να θεωρείται συμβατική.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε ότι “κατά μία άλλη άποψη” η ακυρότητα του συμβολαίου ενοικίασης την μετέτρεψε από την αρχή σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα.
Το τελικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου ήταν ότι, όποια άποψη και αν εδέχετο, κατέληγε στο ίδιο αποτέλεσμα, ότι δηλαδή η ενοικίαση κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν από μήνα σε μήνα και αυτή έληξε το Δεκέμβριο του 1995 που ψηφίστηκε ο Τροποποιητικός Νόμος 102(Ι)/95, εφαρμογή του οποίου κατέστησε την ενοικίαση θεσμία. Τελικά θεώρησε ότι μετά τη ψήφιση του Νόμου 102(Ι)/95 και στη λήξη του πρώτου από τους επαναλαμβανόμενους μήνες μετά τη ψήφιση του πιο πάνω Νόμου, η ενοικίαση κατέστη θεσμία εν όψει των συνδυασμένων ερμηνευτικών προνοιών των όρων “θέσμιος ενοικιαστής” και “πρώτη ενοικίαση”.
Ο όρος “θέσμιος ενοικιαστής” καθορίζεται ως εξής στο άρθρο 2 του Νόμου 23/83:
“‘Θέσμιος ενοικιαστής’ σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντοτε [*1994]θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου”.
Ο ορισμός του όρου “πρώτη ενοικίαση” στο άρθρο 2(γ) του Νόμου 102(Ι)/95 είναι ο ακόλουθος:
“‘Πρώτη ενοικίαση’ σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκειά της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής”.
Έχοντας εξετάσει με μεγάλη προσοχή τους πιο πάνω ορισμούς και εν όψει της νομολογίας κρίνουμε ότι το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν δικαιολογείται. Δεν περιέχεται οτιδήποτε στον ορισμό του όρου “πρώτη ενοικίαση”, το οποίο να επηρεάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο την λήξη της συμβατικής σχέσης της ενοικίασης. Το κατά πόσο η ενοικίαση είχε λήξει θα έπρεπε ν’ αποφασισθεί με βάση τις αρχές της νομολογίας που παραθέτει το Δικαστήριο αλλά εσφαλμένα δεν εφαρμόζει στην περίπτωση. Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. (Δέστε Georghiades & Others v. Lambis (1976) 8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 C.L.R. 289, L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co. Ltd (1983) 1 C.L.R. 975 και Woodfall’ s Law of Landlord and Tenant 27η Έκδοση, Tόμος 1, §§ 446, 663).
Σύμφωνα με τα πιο πάνω η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα.
Θα πρέπει τώρα να προχωρήσουμε να εξετάσουμε κατά πόσο η σύμβαση αυτή έχει λήξει. Στην § 446 του συγγράμματος Woodfall’s Law of Landlord & Tenant (ανωτέρω), αναφέρονται τα ακόλουθα σε σχέση με ενοικίαση από έτος εις έτος:
“Such tenancy may be determined by the usual notice to quit at the end of the first or any subsequent year, and it will be determined without any notice to quit, at the end of the term mentioned in the writing”
[*1995]Σε μετάφραση:
“Τέτοια εκμίσθωση μπορεί να τερματισθεί με τη συνηθισμένη ειδοποίηση τερματισμού στο τέλος του πρώτου ή οποιουδήποτε ακόλουθου έτους, και θα τερματισθεί χωρίς ειδοποίηση τερματισμού, στο τέλος της περιόδου που αναφέρεται στο έγγραφο”.
Περαιτέρω, στην § 663 του ιδίου συγγράμματος διαβάζουμε:
“Μonthly and weekly tenancies are similar to tenancies from year to year in that they do not expire at the end of each month or week, but continue for a period of time until determined by due notice to quit.”
Σε μετάφραση:
“Μηνιαίες και εβδομαδιαίες εκμισθώσεις είναι παρόμοιες με εκμισθώσεις από έτος εις έτος με την έννοια ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα ή εβδομάδας, αλλά συνεχίζουν μέχρι του τερματισμού τους με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού”.
(Δέστε και Bowen v. Anderson [1893] K.B. 164 και Mellows v. Low and Others [1923] K.B. 522).
Έτσι, προκύπτει καθαρά από τα πιο πάνω, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού. Στην παρούσα περίπτωση αποτελεί κοινό έδαφος ότι ειδοποίηση τερματισμού δεν δόθηκε. Εφόσον δε κατά τον ουσιώδη χρόνο η περίοδος ενοικίασης με βάση το άκυρο έγγραφο δεν είχε λήξει, η συμβατική σχέση εκμίσθωσης συνεχιζόταν από μήνα σε μήνα και όπως αναφέραμε πιο πάνω τίποτε που περιέχεται στον ορισμό του όρου “πρώτη ενοικίαση” δεν επηρέαζε τις πιο πάνω αρχές, ώστε να καταστήσει την εκμίσθωση λήξασα.
Κάτω από το φως των πιο πάνω η πρωτόδικη απόφαση ακυρώνεται. Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν έχει δικαιοδοσία εκδίκασης της υπόθεσης και ως εκ τούτου η αίτηση ενώπιόν του απορρίπτεται. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων.
H έφεση επιτρέπεται με έξοδα υπέρ των εφεσειόντων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο