(1999) 1 ΑΑΔ 674
[*674]30 Aπριλίου, 1999
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, Χ”ΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Eφεσείων-Εναγόμενος,
v.
1. ΔΗΜΗΤΡΑΣ Ν. ΚΟΛΟΚΟΤΡΩΝΗ,
2. ΣΟΥΛΑΣ Π. ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ,
3. ΠΑΝΙΚΚΟΥ Ν. ΤΣΕΛΕΠΟΥ,
4. ΣΠΥΡΟΥ Ν. ΤΣΕΛΕΠΟΥ,
5. ΚΑΛΛΙΟΠΗΣ Ν. ΤΣΕΛΕΠΟΥ,
6. ΝΙΚΟΥ ΚΟΛΟΚΟΤΡΩΝΗ,
7. ΓΙΑΝΝΑΚΗ ΚΟΛΟΚΟΤΡΩΝΗ,
8. ΝΙΚΟY ΚΑΙ ΓΙΑΝΝΑΚΗ ΕΞΑΡΤΗΜΑΤΑ,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 9814)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση — Απαλλοτρίωση μέρους ακίνητης ιδιοκτησίας — Αποζημιώσεις — Ο περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικός) Νόμος 1983 (Ν. 25/83), Άρθρο 6(γ) — Η αύξηση ή μείωση της αξίας της ιδιοκτησίας η οποία απομένει μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους κρίνεται με βάση τα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση — Άρθρο 10 (στ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου 1962 (Ν. 15/62) — Η παράγραφος (στ) είναι προσαρμοσμένη στην αρχή της ισότητας που καθιερώνει το Άρθρο 28 του Συντάγματος — Ερμηνεία του Άρθρου 10 (στ) του Ν. 15/62, υπό το φως της τροποποίησης που επέφερε το Άρθρο 6(γ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικού) Νόμου 1983 (Ν. 25/83) — Εκτενής αναφορά και ανάλυση αυθεντιών.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση — Αποζημιώσεις — Έξοδα μετακίνησης επιχείρησης από απαλλοτριωθείσα ακίνητη ιδιοκτησία — Δεν αποδίδονται όταν η μετακίνηση της επιχείρησης αποτελεί προϋπόθεση για την ανάπτυξη του απαλλοτριωθέντος ακινήτου.
[*675]Οι εφεσίβλητοι είναι ιδιοκτήτες δύο γειτονικών κτημάτων στο Στρόβολο. Στις 24.6.1988 γνωστοποιήθηκε η απαλλοτρίωση μέρους των κτημάτων των εφεσιβλήτων και στις 21.4.89 εκδόθηκε το διάταγμα απαλλοτρίωσης. Σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η επέκταση της λεωφόρου Ακροπόλεως.
Κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης υπήρχαν στο ένα κτήμα τρεις αυτοτελείς κατοικίες οι οποίες καταλάμβαναν μέρος του κτήματος. Στον υπόλοιπο ανοικτό χώρο φυλάγονταν παλαιά αυτοκίνητα και εξαρτήματα αυτοκινήτων τα οποία εμπορεύονταν οι εφεσίβλητοι 6, 7 και 8. Και τα δύο τεμάχια ήταν ενταγμένα, όταν η γη απαλλοτριώθηκε, σε πολεοδομική ζώνη η οποία επέτρεπε την οικοδομική τους ανάπτυξη τόσο για οικιστικούς όσο και για εμπορικούς σκοπούς.
Μεταξύ της απαλλοτριούσας αρχής και των εφεσιβλήτων 6, 7 και 8, συμφωνήθηκε όπως πληρωθεί ποσό £7.500 ως έξοδα μετακίνησης των αντικειμένων που υπήρχαν στο ένα εκ των απαλλοτριωθέντων κτημάτων και £2.500 έξοδα διαμόρφωσης νέου χώρου για επανεγκατάσταση της επιχείρησης τους.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού δέχθηκε την άποψη του εκτιμητή των εφεσιβλήτων, ότι η απαλλοτρίωση των κτημάτων θα είχε δυσμενείς επιπτώσεις για την αξία του υπολοίπου, επεδίκασε σ’ αυτούς αποζημιώσεις ίσες προς:
α) Την αξία του απαλλοτριωθέντος τεμαχίου.
β) Τη ζημιογόνο επίδραση της απαλλοτρίωσης στο υπόλοιπο του ακινήτου γενικά, και
γ) Την ιδιαίτερη ζημία που προκαλείται στη γωνία του Τεμαχίου 876.
Επιπρόσθετα το Δικαστήριο επιδίκασε ποσό £10.000 ίσο με τη δαπάνη που θα απαιτηθεί για τη μεταστέγαση της επιχείρησης που διεξάγεται στα οικόπεδα, σε άλλο ακίνητο. Το Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση των εφεσιβλήτων να αποζημιωθούν για απώλεια κερδών, ως αποτέλεσμα της μετακίνησης της επιχείρησής τους. Έκρινε ότι η απαίτηση αυτή δεν αποδείχθηκε.
Στην έφεση αμφισβητούνται τα ακόλουθα:
1. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ως αποτέλεσμα της [*676]απαλλοτρίωσης επηρεάστηκε δυσμενώς το υπόλοιπο μέρους των ακινήτων. Το εύρημα είναι συνυφασμένο με τη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι για την ανάπτυξη των κτημάτων, αναπόφεκτος όρος θα είναι η εγκαθίδρυση μονωτικής λωρίδας η οποία να χωρίζει τα κτήματα των εφεσιβλήτων από τη λεωφόρο και μαζί τη δυνατότητα εμπορικής ανάπτυξης τους. Εκ μέρους της Δημοκρατίας έγινε εισήγηση ότι το ενδεχόμενο επιβολής όρου για μονωτική λωρίδα έπρεπε να αγνοηθεί εφόσον θα ήταν απόρροια άλλης από την απαλλοτρίωση, διοικητικής πράξης.
2. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δημιουργήθηκαν δυσμενείς επιπτώσεις στο Τεμάχιο 876 στο οποίο η απαλλοτρίωση επέφερε αλλαγή στη γωνία του, με αποτέλεσμα το σχήμα του όπως διαμορφώθηκε να προκαλεί δυσμενή επηρεασμό.
3. Η ορθότητα της απόφασης για επιδίκαση ποσού £10.000 στους εφεσίβλητους για ζημιά που προέκυψε στην επιχείρηση τους. Η επιδίκαση του εν λόγω ποσού συνιστά διπλή αποζημίωση.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Στη υπόθεση Σεργίδη v. Δημοκρατίας αποφασίστηκε από την Ολομέλεια ότι οι κανόνες αποζημίωσης που τίθενται στο Άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου, 1962 (Ν. 15/62), έχουν άξονα την απαλλοτρίωση και θέμα την αποζημίωση του κάθε ιδιοκτήτη ανάλογα με τη ζημιά που υπέστη.
Το Άρθρο 6(γ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροπ.) Νόμος του 1983 (Ν. 25/83), όπως ερμηνεύθηκε σε αριθμό αποφάσεων, προβλέπει ότι η αύξηση ή μείωση της αξίας ιδιοκτησίας η οποία απομένει μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους, κρίνεται με βάση τα δεδομένα της ημερομηνίας της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Τα δεδομένα αυτά αντανακλούν και τις προοπτικές του μέλλοντος στο βαθμό που προδιαγράφονται από την απαλλοτρίωση.
Η εισήγηση ότι η επιβολή όρου για επιβολή μονωτικής λωρίδας έπρεπε να αγνοηθεί αφού προέκυπτε από άλλη διοικητική πράξη δεν ευσταθεί, ενόψη του καθεστώτος που διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων δυνάμει του Ν. 15/62, ότι κάθε παράγοντας που τείνει να μειώσει ή να αυξήσει την αξία του ακινήτου, ο οποίος ανάγεται στην απαλλοτρίωση, λαμβάνεται υπόψη. Το ζητούμενο είναι ο επηρεασμός της αξίας της γης.
[*677] Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η επιβολή μονωτικής λωρίδας ήταν ενδεχόμενο λογικά προβλεπτό, παραμένει αμετακίνητο.
2. Δικαιολογημένα το Τεμάχιο 876, το οποίο σε κάποιο βαθμό απομονώνεται από το υπόλοιπο του κτήματος, αποτέλεσε το αντικείμενο ξεχωριστής εκτίμησης, ενόψη του ουσιαστικού περιορισμού της χρήσης του για οικοπεδικούς σκοπούς, όπως το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε.
Δεν εγείρεται θέμα διπλής αποζημίωσης, εφόσον υπό το φως της διαμορφούμενης πραγματικότητας, εύλογα διαχωρίστηκε η εκτίμηση του από το υπόλοιπο. Η ιδιαίτερα δυσμενής επίδραση σ’ αυτό το μέρος του ακινήτου, από την απαλλοτρίωση, αντανακλάται στην εγκριθείσα αποζημίωση. Δεν δικαιολογείται η επέμβαση του Εφετείου στο σημείο αυτό.
3. Η μετακίνηση της επιχείρησης των εφεσιβλήτων 6, 7 και 8, από τους ελεύθερους χώρους των ακινήτων, συνιστά προϋπόθεση για την ανάπτυξη τους. Ενόψει των κανόνων του Άρθρου 10, οι οποίοι συνιστούν κώδικα για την ανεύρεση της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, η οποία πρέπει να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη, δεν προέκυψε καμμία ζημιά.
Ενόψει αυτής της διαπίστωσης το ποσό των £10.000,00 για τη μετακίνηση και επανεγκατάσταση σε άλλο χώρο, της επιχείρησης δεν έπρεπε να προστεθεί στο ποσό της αποζημίωσης.
Η έφεση, σ’ αυτό το σημείο γίνεται αποδεκτή. Το ποσό των £10.000,00, θα αφαιρεθεί από την επιδικασθείσα αποζημίωση.
Η έφεση επιτράπηκε μερικώς χωρίς έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
ΕΣΚΑΛ ΛΤΔ v. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 1069,
Σεργίδης v. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119,
Demetriou a.o. v. Republic (1985) 1 C.L.R. 217,
Messaritis v. Republic (1988) 1 C.L.R. 534,
[*678]Δημοκρατία v. Μουξούρη κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 134,
Νικολαΐδης κ.ά. v. Δημοκρατίας (1998) 1 Α.Α.Δ. 1362,
D. J. Demades and Sons Ltd v. Republic (1977) 1 C.L.R. 189,
Moti a.o. v. Republic (1968) 1 C.L.R. 102.
Έφεση.
Έφεση από την Aποζημιούσα Aρχή εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Aρέστης, Π.E.Δ.) που δόθηκε στις 12 Iουλίου, 1996 (Aγωγή Aρ. 43/89) υπέρ των εφεσιβλήτων-απαιτητών 1-5 για ποσό £48.600 ως αποζημίωση για το απαλλοτριωθέν τεμάχιο 876 και υπέρ των εφεσιβλήτων-απαιτητών 1,2,3 και 4 για ποσό £36.000 ως αποζημίωση για το απαλλοτριωθέν τεμάχιο 879 πλέον τόκο 9% από 24 Iουνίου, 1988, καθώς και υπέρ των εφεσιβλήτων-απαιτητών 6,7 και 8 για το ποσό των £10.000, το οποίο αντιπροσωπεύει έξοδα τα οποία έκαμαν οι εφεσίβλητοι-απαιτητές, πλέον τόκο 9% από 24 Σεπτεμβρίου, 1990.
Στ. Χούρη με Φ. Βαλιαντή, για τον Eφεσείοντα.
Δ. Κούτρας, για τους Eφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Oι εφεσίβλητοι είναι ιδιοκτήτες δύο γειτονικών (όχι όμορων) κτημάτων στο Στρόβολο, μέρος των οποίων απαλλοτριώθηκε προς τον σκοπό επέκτασης της λεωφόρου Ακροπόλεως. Τα τεμάχια είναι το 876 και το 879. Το τεμάχιο 876 είχε πρόσοψη (πριν την απαλλοτρίωση) στην οδό Περικλέους και έκταση 6 σκάλες, 3 προστάθια και 1100 τ.π. Κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης υπήρχαν σ’ αυτό τρεις αυτοτελείς κατοικίες οι οποίες καταλάμβαναν μέρος του κτήματος. Στον υπόλοιπο ανοικτό χώρο του ακινήτου φυλάγονταν παλαιά αυτοκίνητα και εξαρτήματα αυτοκινήτων τα οποία οι εφεσίβλητοι 6, 7, και 8 εμπορεύονταν. Το δεύτερο τεμάχιο, το 879, καταχωρημένο στα κτηματολογικά βιβλία ως χωράφι, είχε πρόσοψη στην οδό Λαοδικίας και έκταση 3 σκάλες, 1 προστάθι [*679]και 1800 τ.π. Και τα δύο τεμάχια ήταν ενταγμένα, όταν η γη απαλλοτριώθηκε, σε πολεοδομική ζώνη η οποία επέτρεπε την οικοδομική τους ανάπτυξη τόσο για οικιστικούς όσο και για εμπορικούς σκοπούς. Η απαλλοτρίωση γνωστοποιήθηκε στις 24 Ιουνίου 1988 και το διάταγμα απαλλοτρίωσης εκδόθηκε στις 21 Απριλίου 1989.
Αποτελεί κοινή θέση ότι η αναπτυξιακή προοπτική και των δύο τεμαχίων ήταν εκείνο που έτεινε να προσδιορίσει την αξία τους. Οι εφεσείοντες 6, 7, και 8 όπως έχουμε αναφέρει χρησιμοποιούσαν μέρος της απαλλοτριωθείσας γης για σκοπούς διεξαγωγής επιχείρησης πώλησης μεταχειρισμένων αυτοκινήτων και εξαρτημάτων αυτοκινήτων. Μεγάλος αριθμός αυτοκινήτων ήταν σωρευμένα στους ελεύθερους χώρους των δύο τεμαχίων. Ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης κατέστη αδύνατη η διεξαγωγή της επιχείρησης στα απαλλοτριωθέντα ακίνητα. Συμφωνήθηκε ότι τα έξοδα μετακίνησης αντικειμένων που υπήρχαν σ’ αυτά θα ανέρχονταν σε £7,500 και τα έξοδα διαμόρφωσης νέου χώρου για την επανεγκατάσταση της επιχείρησης, σε £2,500. Η συμφωνία των μερών καταγράφεται στο ακόλουθο πρακτικό:
«κ. Βαλιαντής: Στο παρόν στάδιο συμφωνείται όπως η Αποζημιούσα Αρχή πληρώσει το ποσό των £7.500 το οποίο αντιπροσωπεύει έξοδα μετακινήσεως υφιστάμενου αποθέματος - δηλαδή αυτοκίνητα, εξαρτήματα κτλ. Επίσης προσφέρει το ποσό των £2.500 το οποίο αντιπροσωπεύει εκσκαφές, διαμόρφωση νέου χώρου, γηπέδου, περίφραξη και άλλα συναφή. Δηλαδή είναι σύνολο £10.000.
κ. Κούτρας: Συμφωνώ.»
Ενώπιον του πρωτοδίκου Δικαστηρίου προβλήθηκαν διϊστάμενες εκτιμήσεις ως προς τις επιπτώσεις της απαλλοτρίωσης στο υπόλοιπο της ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων. Ο εκτιμητής των εφεσειόντων υποστήριξε ότι η απαλλοτρίωση θα είχε ευεργετικές επιπτώσεις στην αξία του υπολοίπου σε βαθμό και έκταση που θα υπερκάλυπτε τη ζημιά από τον αποτεμαχισμό του απαλλοτριωθέντος μέρους. Αντίθετη ήταν η άποψη του εκτιμητή των εφεσιβλήτων ο οποίος υποστήριξε ότι η απαλλοτρίωση θα είχε δυσμενείς επιπτώσεις για την αξία του υπολοίπου. Άλλο σημείο διαφωνίας μεταξύ των δύο εκτιμητών αφορούσε τις επιπτώσεις της απαλλοτρίωσης σε μια γωνία του τεμαχίου 876 που προσέλαβε ακανόνιστο σχήμα γεγονός που θα περιόριζε τις αναπτυξιακές της προοπτικές.
[*680]Το Δικαστήριο δέχτηκε την εκτίμηση των εφεσιβλήτων και επεδίκασε σ’ αυτούς αποζημιώσεις ίσες προς:
(α) Την αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου.
(β) Τη ζημιογόνο επίδραση της απαλλοτρίωσης στο υπόλοιπο του ακινήτου γενικά, και
(γ) Την ιδιαίτερη ζημία που προκαλείται στη γωνία του τεμαχίου 876.
Επιπρόσθετα το Δικαστήριο επιδίκασε ποσό £10,000, ίσο με τη δαπάνη που θα απαιτηθεί για τη μετεγκατάσταση της επιχείρησης που διεξάγεται στα οικόπεδα σε άλλο ακίνητο. Όπως συνάγεται, η πρόνοια γι’ αυτή την πτυχή αποζημίωσης θεμελιώνεται στις διατάξεις του άρθρου 10(ιβ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962, Ν.15/62, όπως αναμορφώθηκε με το Ν. 25/83. Διαφωτιστική για την ερμηνεία των προνοιών αυτού του εδαφίου του νόμου είναι η απόφαση ΕΣΚΑΛ ΛΤΔ ν. Δημοκρατίας (1993) 1 Α.Α.Δ. 1069.
Τέλος το Δικαστήριο απέρριψε απαίτηση των εφεσιβλήτων να αποζημιωθούν για απώλεια κερδών, ως αποτέλεσμα της μετακίνησης της επιχείρησής τους. Έκρινε ότι η απαίτηση αυτή δεν αποδείχθηκε.
Η έφεση έχει τρία σκέλη. Πρώτο, αμφισβητείται το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης επηρεάστηκε δυσμενώς η αξία του υπόλοιπου μέρους των ακινήτων. Το εύρημα είναι συνυφασμένο με τη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι για την ανάπτυξη των κτημάτων, αναπόφευκτος όρος θα είναι η εγκαθίδρυση μονωτικής λωρίδας η οποία να χωρίζει τα κτήματα των εφεσιβλήτων από τη λεωφόρο. Η δημιουργία μονωτικής λωρίδας θα αποκόψει τα ακίνητα από τη λεωφόρο και μαζί τη δυνατότητα εμπορικής ανάπτυξής τους.
Στο επίκεντρο αυτής της ενότητας των λόγων έφεσης είναι η ερμηνεία και το πεδίο εφαρμογής του άρθρου 6(γ) του Ν.25/83, προσδιοριστικού των παραμέτρων εφαρμογής των παραγράφων (στ) και (ζ) του άρθρου 10 του Ν.15/62. Η παράγραφος (στ) προβλέπει ότι στον καθορισμό της αποζημίωσης που καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη λαμβάνεται υπόψη, η αύξηση ή ο δυσμενής επηρεασμός που επιφέρει η απαλλοτρίωση στην αξία του υπό[*681]λοιπου του κτήματος. Όταν ομιλούμε για ευμενή ή δυσμενή επηρεασμό της αξίας του υπολοίπου, εννοούμε την αύξηση ή μείωση της αξίας του λόγω της απαλλοτρίωσης. Η αλλαγή των δυνατοτήτων ανάπτυξης αποτελεί παράγοντα ο οποίος κατά φυσιολογική συνέπεια επηρεάζει την αξία της γης.
Το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83 προβλέπει:
«(γ) δια της εν τω τέλει αυτού προσθήκης της ακολούθου γενικής παραγράφου:
“Δια τους σκοπούς υπολογισμού της αποζημιώσεως δυνάμει των παραγράφων (στ) και (ζ) του παρόντος άρθρου λαμβάνονται υπ’ όψιν τα κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα.”.»
Αναφορικά με τη γωνία του κτήματος 876, με ακανόνιστο σχήμα, η θέση της Δημοκρατίας είναι ότι ο ιδιοκτήτης αποζημιώνεται πλήρως με το ποσό το οποίο αποδίδεται για το μέρος της ιδιοκτησίας που αποσπάται στο συγκεκριμένο σημείο. Η εκτίμηση της μαρτυρίας στο θέμα αυτό από το πρωτόδικο Δικαστήριο προσβάλλεται ως εσφαλμένη.
Η δαπάνη για τη μετακίνηση και επανεγκατάσταση της επιχείρησης παλαιών αυτοκινήτων που συμφωνήθηκε σε £10,000 έπρεπε να αγνοηθεί, υπέβαλε η κα. Χούρη, η οποία εκπροσώπησε το Γενικό Εισαγγελέα. Η μετακίνηση της επιχείρησης αποτελούσε προϋπόθεση για την ανάπτυξη του κτήματος που αποτέλεσε το γνώμονα για τον καθορισμό της ζημίας των ιδιοκτητών.
Θα πραγματευθούμε πρώτα την ερμηνεία του άρθρου 10(στ) υπό το φως της τροποποίησης που επέφερε το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83. Η νομολογία ρίπτει φως στο θέμα. Κατ’ αρχή μπορεί να γίνει αναφορά στη Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119, όπου η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου έκρινε την παράγραφο (στ) ως προσαρμοσμένη στην αρχή της ισότητας που καθιερώνει το Άρθρο 28 του Συντάγματος. Διαπιστώνεται στην ίδια απόφαση ότι οι πρόνοιες του άρθρου 10: «είναι αλληλένδετες και συνιστούν ενιαίο κώδικα αποζημίωσης.», (βλ. σελ. 131). Οι κανόνες αποζημίωσης που τίθενται στο άρθρο 10 έχουν, όπως υποδεικνύεται, στη (σελ. 131) «άξονα την απαλλοτρίωση και θέμα την αποζημίωση του κάθε ιδιοκτήτη ανάλογα με τη ζημιά την οποία υπέστη.» Επίσης αναφέρεται ότι:
«Το άρθρο 10 του Ν.15/62, περιλαμβανομένης και της παραγράφου (στ), είναι αποκλειστικά προσαρμοσμένο στη διασφάλιση των συνταγματικών στόχων που προβλέπονται στο άρθρο 23.4(γ), αντανακλά τις πραγματικότητες της κατηγορίας ιδιοκτητών που αποστερούνται τη γη τους ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης και έχει ως επίμετρο για την αποζημίωση την απόδοση σ’ αυτούς των ίσων με την αποτίμηση σε χρήμα της ζημιάς την οποία ουσιαστικά υπέστησαν.», (βλ. σελ. 133).
Το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83 υπήρξε το αντικείμενο ερμηνείας σε αριθμό αποφάσεων. Ειδική αναφορά πρέπει να γίνει στις Demetriou and Others v. Republic (1985) 1 C.L.R. 217. Messaritis v. Republic (1988) 1 C.L.R. 534 και Δημοκρατία ν. Μουξούρη κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 134, όπως και στην πρόσφατη απόφαση στη Νικολαΐδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1998) 1 A.A.Δ. 1362. Η αύξηση ή μείωση της αξίας ιδιοκτησίας η οποία απομένει μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους, κρίνεται με βάση τα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Τα δεδομένα αυτά αντανακλούν και τις προοπτικές του μέλλοντος στο βαθμό που προδιαγράφονται από την απαλλοτρίωση. Κάτω από αυτό το φακό έκρινε το Εφετείο στη Νικολαΐδης (ανωτέρω), τις επενέργειες της αρχής η οποία υιοθετείται με την παράγραφο 6(γ) του Ν.25/83, (βλ. σελ. 1368):
«Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπ’ όψιν για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά.»
Η αλλαγή την οποία επέφερε το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83 είναι τούτη. Ενώ ο ευμενής ή δυσμενής επηρεασμός, ανάλογα με την περίπτωση, στο υπόλοιπο της ιδιοκτησίας, ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, αποτιμάτο σύμφωνα με τα γεγονότα που αποκρυσταλλώνονταν μέχρι την ημερομηνία της δίκης*, μετά την τροποποίηση, η αποτίμηση γίνεται με αναφορά στα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Το επίμαχο ζήτημα στην προκείμενη περίπτωση είναι κατά [*683]πόσο, ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, είχε διαφανεί, κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, ως σοβαρό ενδεχόμενο, η αποστέρηση της προοπτικής ανάπτυξης του ακινήτου για εμπορικούς σκοπούς, γεγονός το οποίο όπως κατέδειξε η μαρτυρία θα είχε άμεση επίδραση στην αξία του κτήματος. Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι μπορούσε εύλογα να προβλεφθεί, υπό το φως της μαρτυρίας που δόθηκε, ότι η δημιουργία μονωτικής λωρίδας που θα απέκοπτε το κτήμα από τη λεωφόρο, θα ετίθετο από την αρμόδια αρχή ως προϋπόθεση για την ανάπτυξη του κτήματος.
Η μαρτυρία έφερε σε φως ότι η δημιουργία μονωτικής λωρίδας αποτέλεσε στο παρελθόν όρο για την ανάπτυξη κτημάτων στην περιοχή που ήταν στη ίδια θέση με εκείνα των εφεσιβλήτων. Θεωρήθηκε επομένως ως γεγονός άρρηκτα συνυφασμένο με την προοπτική ανάπτυξης των κτημάτων των εφεσιβλήτων. Η μέθοδος ανάπτυξης αποτελούσε, κατά κοινή ομολογία, την πλέον πρόσφορη μέθοδο εκτίμησης της απώλειας η οποία προέκυψε από την απαλλοτρίωση. Εκ μέρους της Δημοκρατίας έγινε εισήγηση ότι το ενδεχόμενο επιβολής όρου για μονωτική λωρίδα έπρεπε να αγνοηθεί εφόσον θα ήταν απόρροια άλλης από την απαλλοτρίωση διοικητικής πράξης. Η εισήγηση παραγνωρίζει το καθεστώς που διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων βάσει του Ν.15/62. Κάθε παράγοντας, που τείνει να μειώσει ή να αυξήσει την αξία του ακινήτου, ο οποίος ανάγεται στην απαλλοτρίωση, λαμβάνεται υπόψη. Το ζητούμενο είναι ο επηρεασμός της αξίας της γης. Όπως υποδεικνύεται στη Νικολαΐδης, (ανωτέρω):
«Δεν έχει σημασία κατά πόσο η επιβολή των όρων θα γινόταν με άλλη μελλοντική πράξη της διοίκησης. Σε κάθε ανάπτυξη εναπομείνασας από απαλλοτρίωση περιουσίας η επιβολή όρων γίνεται με μεταγενέστερη της απαλλοτρίωσης πράξη της διοίκησης. Μπορούσε αν η επιβολή ήταν προβλεπτή, έστω και αν γίνεται με χωριστή διοικητική πράξη, να επηρέαζε την αξία του κτήματος.»
Στη Νικολαΐδης (ανωτέρω), διαπιστώθηκε ότι η πιθανότητα παρεμβολής μονωτικής ζώνης ήταν απλώς ένα ενδεχόμενο. Έτσι το Δικαστήριο αποφάσισε σ’ εκείνη την υπόθεση:
«δεν μπορούμε να δεκτούμε ότι η επιβολή λωρίδων ήταν δεδομένη ή ακόμα και προβλεπτή κατά το χρόνο της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης.»
[*684]Στην προκείμενη περίπτωση το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι η επιβολή μονωτικής λωρίδας ήταν υπαρκτό ενδεχόμενο λογικά προβλεπτό. Το εύρημα αυτό παραμένει αδιασάλευτο.
Το επόμενο θέμα, το οποίο θα εξετάσουμε, είναι οι επιπτώσεις της απαλλοτρίωσης στη γωνιά του τεμαχίου 876, στην οποία έχουμε αναφερθεί. Το ερώτημα, στο οποίο πρέπει να απαντήσουμε, είναι κατά πόσο το ακανόνιστο σχήμα του, προκάλεσε στο συγκεκριμένο τμήμα ιδιαίτερο δυσμενή επηρεασμό.
Στη μαρτυρία του εκτιμητή των εφεσιβλήτων, το συγκεκριμένο τμήμα του Τεμαχίου 876, το οποίο, σε κάποιο βαθμό, απομονώνεται από το υπόλοιπο του κτήματος, αποσυναρτάται από την εκτίμηση του υπολοίπου, λόγω των περιορισμένων δυνατοτήτων ανάπτυξής του. Ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης, η έκτασή του περιορίστηκε σε 1020 τ.μ. και το πλάτος σε 40 πόδια. Δικαιολογημένα αποτέλεσε το αντικείμενο ξεχωριστής εκτίμησης, ενόψει του ουσιαστικού περιορισμού της χρήσης του για οικοπεδικούς σκοπούς, όπως το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε.
Δεν εγείρεται θέμα διπλής αποζημίωσης, εφόσον υπό το φως της διαμορφούμενης πραγματικότητας, εύλογα διαχωρίστηκε η εκτίμησή του από το υπόλοιπο του κτήματος. Η ιδιαίτερα δυσμενής επίδραση σ’ αυτό το μέρος του ακινήτου, από την απαλλοτρίωση, αντανακλάται στην εγκριθείσα αποζημίωση. Δε διαπιστώνουμε λόγο, που θα μπορούσε να δικαιολογήσει την επέμβασή μας στο σημείο αυτό.
Το τρίτο και τελευταίο θέμα, το οποίο θα πραγματευθούμε, είναι εκείνο το οποίο εγείρεται με το λόγο 10 της έφεσης, ο οποίος έχει ως ακολούθως:-
«10. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα επιπρόσθετα από την αξία της γης επεδίκασε στους Απαιτητές το ποσόν των £10,000 για ζημία που προέκυψε στην επιχείρηση που διεξήγετο στα Επίδικα κτήματα, επειδή το ποσό τούτο καίτοι συνεφωνήθη θα έπρεπε να αφαιρεθεί από το ποσό της ολικής αποζημίωσης γιατί η πλήρης αξία της γης που επεδίκασε το Δικαστήριο, ήτο η αξία του κτήματος ελευθέρου από οιονδήποτε εμπόδιο σχετικά με την ανάπτυξη του. Η πλήρης αυτή αξία της γης μπορεί να εξασφαλισθεί μόνο μετά τη μετακίνηση των αντικειμένων που υπήρχαν στο κτήμα και επομένως τα έξοδα μετακίνησης θα έπρεπε να βαρύνουν τον ιδιοκτήτη της γης. Με την απόφαση του Δικαστη[*685]ρίου η επιδίκαση του ποσού των £10,000 αποτελεί διπλή αποζημίωση.»
Το Άρθρο 10(ιβ) του Ν. 15/62 προβλέπει:-
«10. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:-
...............................................................................................
(ιβ) οσάκις κατά την ημερομηνίαν καθ’ ην εδημοσιεύθη η γνωστοποίησις απαλλοτριώσεως, η ιδιοκτησία εις ην αύτη αφορά εχρησιμοποιήτο και εάν η απαλλοτρίωσις δεν ελάμβανεν χώραν θα εσυνέχιζε να χρησιμοποιήται διά την ενάσκησιν επιχειρήσεως, εμπορίου, ελευθερίου ή άλλου τινός επαγγέλματος, λαμβάνεται υπ’ όψιν η ζημία ην ευθέως υπέστη το ενδιαφερόμενον πρόσωπον, ως εκ του ότι απώλεσεν δυνάμει του παρόντος Νόμου την κατοχήν της ως είρηται ιδιοκτησίας. »
Στη Horn v. Sunderland Corpn [1941] 1 All E.R. 480 (C.A.), την οποία επικαλέστηκαν οι εφεσείοντες, υπογραμμίζεται ότι τα έξοδα, τα οποία προκαλούνται από την ανάγκη μετακίνησης επιχείρησης, τα οποία στο αγγλικό δίκαιο χαρακτηρίζονται ως “disturbance” («έξοδα διαταραχής»), μπορεί να αποδοθούν, εφόσον η αξία του κτήματος δε συναρτάται με αξιοποίηση, η οποία προϋποθέτει τη μετακίνηση της επιχείρησης. Η αρχή είναι σύμφωνη με το βασικό κανόνα των αποζημιώσεων, που έχει ως γνώμονα την εξίσωση της αποζημίωσης με την πραγματική απώλεια που υφίσταται ο ιδιοκτήτης - (βλ. Yiannis Anastassi Moti and Another v. Republic of Cyprus (1968) 1 C.L.R. 102).
Το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Halsbury’s Laws of England, Fourth Edition, Volume 8(1), para 295, σελ. 253, αποκαλύπτει τις λογικές προεκτάσεις του θέματος που εξετάζουμε, δηλαδή του συσχετισμού εξόδων μετακίνησης επιχείρησης και της παρεχομένης αποζημίωσης:-
“If, however, the value of the land lies in its potential for development, which can only be realised by vacating the land, then payment for disturbance will only be made if the value of the land for its current use plus any compensation for disturbance exceeds the value of the land for development.”
[*686]Οι κανόνες, τους οποίους περιλαμβάνει το Άρθρο 10 του Ν. 15/62, για τον προσδιορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης «έχουν ως άξονα την απαλλοτρίωση και θέμα την αποζημίωση του κάθε ιδιοκτήτη ανάλογα με τη ζημιά την οποία υπέστη.», ως αναφέρεται στη Σεργίδης ν. Δημοκρατίας, (ανωτέρω), σελ. 131. Οι κανόνες, που θεσμοθετεί το Άρθρο 10, δε συνιστούν ξεχωριστά κεφάλαια αποζημίωσης αλλά κώδικα, όπως υποδεικνύεται στην ίδια απόφαση, για την ανεύρεση της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, η οποία πρέπει να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη.
Στην προκείμενη περίπτωση, η αξία του κτήματος προσδιορίζεται αποκλειστικά με αναφορά στην αναπτυξιακή του προοπτική. Η μετακίνηση της επιχείρησης και των πολλών αντικειμένων εμπορίας, που καταλαμβάνουν τους ελεύθερους χώρους των ακινήτων, αποτελεί προϋπόθεση για την ανάπτυξή τους. Χωρίς την εκκένωση του χώρου δεν ήταν δυνατή η αξιοποίηση των ακινήτων, προς την οποία συναρτάται η απαίτηση για αποζημίωση. Η μετακίνηση ήταν απαραίτητη για τους σκοπούς ανάπτυξης των κτημάτων. Η διενέργεια της μετακίνησης ήταν προς όφελος των ιδιοκτητών. Καμιά ζημιά δεν προέκυψε.
Ενόψει αυτής της διαπίστωσης, το συμφωνηθέν ποσό των £10.000,00 για τη μετακίνηση και επανεγκατάσταση σε άλλο χώρο της επιχείρησης δεν έπρεπε να προστεθεί στο ποσό της αποζημίωσης. Προσθέτοντάς το, αποδόθηκε στους εφεσίβλητους αποζημίωση μεγαλύτερη από τη ζημία την οποία υπέστησαν.
Σ’ αυτό το σημείο, η έφεση γίνεται δεκτή. το ποσό των £10.000,00 θα αφαιρεθεί από την επιδικασθείσα αποζημίωση.
Η έφεση επιτρέπεται εν μέρει.
Δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα.
H έφεση επιτρέπεται μερικώς χωρίς έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο