(1999) 1 ΑΑΔ 1599
[*1599]30 Σεπτεμβρίου, 1999
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ, ΚΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
ΑΝΔΡΕΑΣ Κ. ΛΑΜΠΡΟΥ,
Εφεσείων-Ενάγων,
v.
1. ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ
ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ,
2. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ
ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 9507)
Ακίνητη Ιδιοκτησία — Ο Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, Άρθρο 61(1) — Εξουσία του Διευθυντή να διορθώνει λάθη ή παραλείψεις στα μητρώα του Κτηματολογικού Γραφείου ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο — Όταν υπάρχουν αντεκδικήσεις ως προς την ιδιοκτησία συγκεκριμένου τεμαχίου, το θέμα εκφεύγει των αρμοδιοτήτων του Διευθυντή — Εγγραφή σύμβασης δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως Ακινήτων (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμου του 1975 (Ν. 55/75 όπως τροποποιήθηκε) — Επίκληση του Άρθρου 61 του Κεφ. 224 από τον αγοραστή για διόρθωση του σχετικού Κτηματολογικού Αρχείου ώστε λωρίδα γης η οποία προέκυψε από απαλλοτρίωση να περιληφθεί στο εμβαδόν του ακινήτου του — Η περίπτωση αυτή δεν εκαλύπτετο από την εμβέλεια του Άρθρου 61 του Κεφ. 224.
Ακίνητη Ιδιοκτησία — Μεταβιβάσεις ακινήτων — Κτηματικά Μητρώα που δημιουργήθηκαν δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως Ακινήτων (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμου του 1975 (Νόμος 55/75), όπως τροποποιήθηκε — Εφαρμοστέες αρχές.
Με έγγραφη συμφωνία ημερ. 22.12.83, ο Γ. Παράσχου (ένα από τα ενδιαφερόμενα μέρη στην παρούσα διαδικασία) πώλησε στον εφεσείοντα μέρος ακινήτου το οποίο βρίσκεται στη βόρεια πλευρά του δρόμου της απαλλοτρίωσης και συνορεύει προς τα τεμάχια 365 και 366, εκτάσεως 11.900 τ.π. περίπου. Στις 13.4.84 εκδόθηκε διάταγμα ανάκλησης μέρους της απαλλοτρίωσης με αποτέλεσμα να προκύψει μια [*1600]περιττή και αχρείαστη λωρίδα γης συνολικού εμβαδού 800 τ.π. (η επίδικη λωρίδα), στα βόρεια του δρόμου. Με την αγωγή 120/87, ο πωλητής και δύο άλλα πρόσωπα - ενδιαφερόμενα μέρη στην παρούσα έφεση - ισχυρίσθηκαν ότι η επίδικη λωρίδα δεν εκαλύπτετο από τον τίτλο εγγραφής του αγοραστή-εφεσείοντα. Ισχυρίσθηκαν επίσης ότι ο εφεσείων “επενέβη εντός” της επίδικης λωρίδας παράνομα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι οι ενάγοντες ήταν ιδιοκτήτες της επίδικης λωρίδας και τους επιδίκασε £1 ονομαστικές αποζημιώσεις για την παράνομη επέμβαση του εναγομένου.
Ο εφεσείων εφεσίβαλε με την έφεση υπ’ αρ. 8077 την πρωτόδικη απόφαση εξασφαλίζοντας τον παραμερισμό της.
Μετά την έκδοση της απόφασης του Εφετείου, ο εφεσείων επιχείρησε να υποθηκεύσει το ακίνητο του. Όμως ο Επαρχιακός Λειτουργός Αμμοχώστου του ανέφερε ότι υπήρχε εκκρεμότητα ή/και πρόβλημα. Τότε ο δικηγόρος του εφεσείοντα απέστειλε αντίγραφο της έφεσης προς τον εν λόγω λειτουργό για ενημέρωση του αρχείου του και τακτοποίηση της εκκρεμότητας. Το αίτημα αυτό απερρίφθη με την αιτιολογία ότι η ακυρωτική απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν συνιστά διάταγμα για εγγραφή της επίδικης λωρίδας στο όνομα του εφεσείοντα και ότι οποιοσδήποτε από τους διαδίκους διεκδικεί την επίδικη λωρίδα, πρέπει να αποταθεί στο Δικαστήριο για εξασφάλιση διατάγματος για εγγραφή της στο όνομά του.
Ο εφεσείων αποτάθηκε με αίτηση διά κλήσεως στο Επαρχιακό Δικαστήριο ζητώντας:
(α) Δήλωση και/ή απόφαση ότι η πιο πάνω απόφαση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού είναι “λανθασμένη ή/και παράνομη ή/και άκυρη”.
(β) Διάταγμα διατάσσον τους καθ’ ων η αίτηση να διορθώσουν, μεταξύ άλλων, τα βιβλία ή/και αρχεία του Κτηματολογίου Αμμοχώστου έτσι που η επίδικη λωρίδα να περιλαμβάνεται στο εμβαδόν του ακινήτου τους.
Νομικό έρεισμα της επίδικης θεραπείας ήταν, ανάμεσα σε άλλα, τα Άρθρα 50, 61 και 80 του Κεφ. 224.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι στο θέμα της διόρθωσης του τίτλου του εφεσείοντα, ώστε η επίδικη λωρίδα να εγγραφεί στο όνομά του, παρεμβάλλονται ουσιαστικά νομικά ερωτήματα τα οποία δεν είναι δυνατό να αποφασιστούν από τον Επαρχιακό Κτηματολο[*1601]γικό Λειτουργό, αλλά μπορούν να αποφασιστούν μόνο από το αρμόδιο Δικαστήριο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο πιο πάνω συμπέρασμα αφού έλαβε υπόψη ότι στην αγωγή 120/87, δεν ζητήθηκε από τον εφεσείοντα ανταπαιτητικά, η θεραπεία που ζητείται με την παρούσα αίτηση και ότι η απόφαση του Εφετείου στην Πολιτική Έφεση 8077 δεν παρέχει οποιαδήποτε θεραπεία στον εφεσείοντα αλλά απλά παραμερίζει την απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου και απορρίπτει την αγωγή (των ενδιαφερομένων μερών) με έξοδα.
Η παρούσα έφεση στρέφεται κατά της απόρριψης πρωτόδικα της πιο πάνω αίτησης του εφεσείοντα. Το θέμα το οποίο χρήζει εξέτασης είναι κατά πόσο τα πιο πάνω άρθρα, τα οποία επικαλέσθηκε ο εφεσείων, μπορούν να αποτελέσουν νομικό έρεισμα για την έγκριση του αιτήματος του εφεσείοντα από το Διευθυντή και για τη χορήγηση της επίδικης θεραπείας.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Τα Άρθρα 50 και 80 δεν δίνουν οποιαδήποτε εξουσία στο Διευθυντή. Το Άρθρο 61(1) του παρέχει εξουσία προς διόρθωση λαθών και παραλείψεων στο Κτηματολογικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής.
2. Τα σχετικά Κτηματικά Μητρώα έχουν δημιουργηθεί δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως Ακινήτων (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμου του 1975 (Ν. 55/75, όπως τροποποιήθηκε). Σε περιπτώσεις, όπως η παρούσα, στις οποίες ο εν λόγω νόμος τυγχάνει εφαρμογής, διενεργείται εγγραφή της σύμβασης πωλήσεως ακινήτου και έκδοση πιστοποιητικού εγγραφής της σύμβασης και η σύμβαση “εγγράφεται υπό του Διευθυντού εις ειδικόν επί τούτω τηρούμενον μητρώον”.
Στην κρινόμενη περίπτωση τα μέρη της σύμβασης κατέθεσαν την επίδικη σύμβαση “δυνάμει της οποίας το εν Πίνακι περιγραφόμενον ακίνητον” μεταβιβάζεται από τον πωλητή στον αγοραστή. Κατέθεσαν επίσης και το τοπογραφικό σχέδιο το οποίο ήταν επισυνημμένο στη σύμβαση πωλήσεως και εκδόθηκε, δυνάμει του Άρθρου 6 του Νόμου 55/75, το Πιστοποιητικό Εγγραφής της Συμβάσεως.
3. Αν υπάρχει λάθος ή παράλειψη, στην παρούσα υπόθεση, αυτό βρίσκεται στη σύμβαση των μερών και όχι στα Κτηματικά Μητρώα [*1602]κ.λ.π. του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου. Ανάληψη εξουσίας από το Δικαστήριο προς την κατεύθυνση που είχε ζητήσει ο εφεσείων θα ισοδυναμούσε με πράξη διόρθωσης της σύμβασης των μερών. Ο Διευθυντής όμως δεν είχε τέτοια εξουσία δυνάμει του Άρθρου 61 ή του Νόμου 55/75. Δεν υπάρχει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο το οποίο μπορεί να διορθωθεί δυνάμει των εξουσιών που παρέχονται στο Διευθυντή από το Άρθρο 61 του Κεφ. 224.
Για διαφορετικούς λόγους από εκείνους που δόθηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το Άρθρο 61 δεν παρέχει έρεισμα για ικανοποίηση του αιτήματος του εφεσείοντα.
Η έφεση απορρίφθηκε χωρίς έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Λάμπρου ν. Παράσχου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 397,
Papaloizou v. Themistocleous, 22 C.L.R. 177,
X”Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993) 1 A.A.Δ. 849,
Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ. 448,
Χριστοδούλου ν. Χ”Λοίζου κ.ά. (1992) 1 Α.Α.Δ. 658,
Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 185,
Νεοφύτου ν. Διευθυντή Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 842,
Γιάλλουρου κ.ά. ν. Μιχαηλίδου (1998) 1 A.A.Δ. 31,
Παναγιώτου ν. Κυριάκου κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 362,
Λοΐζου ν. Πολεμίτη (1998) 1 A.A.Δ. 1349,
Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου (1999) 1 A.A.Δ. 749.
Έφεση.
Έφεση από τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Aμμοχώστου (Kρονίδης, Π.E.Δ.) που δόθηκε στις 2 [*1603]Aυγούστου, 1995 (Aίτηση Aρ. 2/94) με την οποία απορρίφθηκε η αίτηση του εφεσείοντα-ενάγοντα να κηρυχθεί άκυρη η απόφαση του Eπαρχιακού Kτηματολογικού Λειτουργού Aμμοχώστου με την οποία αρνήθηκε να διορθώσει τη Σύμβαση Δήλωσης Πώλησης 210/84 αναφορικά με την πραγματική έκταση του ακινήτου που απέκτησε έτσι που να περιλαμβάνει την επίδικη λωρίδα γης 800 τ.π.. Mε την απορριφθείσα αίτηση ζητούσε επίσης να εκδοθεί διάταγμα που να διατάσσει τους εφεσίβλητους-εναγομένους να διορθώσουν στη Σύμβαση Δήλωσης Πώλησης 210/84 και σε οποιονδήποτε άλλο τίτλο καθώς και στα βιβλία και αρχεία του Kτηματολογίου Aμμοχώστου την έκταση του ακινήτου έτσι που να περιλαμβάνει την επίδικη λωρίδα γης.
Γ. Πιττάτζης, για τον Eφεσείοντα.
Γ. Κυριακίδου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας για τους Eφεσίβλητους.
Ν. Οικονόμου, για τα Eνδιαφερόμενα Mέρη.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Π. Καλλής.
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Η παρούσα διαδικασία έχει προκύψει από συμφωνία πώλησης ακινήτου ημερ. 22.12.93. Η συμφωνία εκείνη έχει αποτελέσει το αντικείμενο επανειλημμένων διαδικασιών τόσο ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου όσο και ενώπιον του Εφετείου. Η πρώτη διαδικασία άρχισε με την αγωγή 120/87 ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου. Ενάγοντες στην αγωγή εκείνη ήταν οι πρώην ιδιοκτήτες του ακινήτου - Ενδιαφερόμενα Μέρη στην παρούσα έφεση - και εναγόμενος ο εφεσείων στην παρούσα έφεση.
Με την πρωτόδικη απόφαση στην αγωγή 120/87 έγιναν δεκτές οι αξιώσεις των εναγόντων. Ακολούθησε επιτυχής έφεση του εναγομένου-εφεσείοντα στην παρούσα αγωγή (βλ. απόφαση στην Πολιτική Έφεση 8077, ημερ. 14.6.93, μεταξύ Ανδρέα Κώστα Λάμπρου και Γεώργιου Μιχαήλ Παράσχου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 397).
Τα σχετικά με την πιο πάνω συμφωνία πραγματικά περιστατικά αναφέρονται στην πιο πάνω απόφαση του Εφετείου. Τα μεταφέρουμε:
[*1604]Δυνάμει συμφωνίας ημερ. 22.12.93 ο Γεώργιος Παράσχου (ένα από τα ενδιαφερόμενα μέρη στην παρούσα διαδικασία) συμφώνησε να πωλήσει στον εφεσείοντα μέρος του ακινήτου (με αρ. εγγραφής 2430 Αρ. Τεμαχίου 437 Φ/Σ: 42/8, Χωριό Παραλίμνι έκτασης 5-0-0) το οποίο βρίσκεται στη βόρεια πλευρά του δρόμου απαλλοτρίωσης και συνορεύει προς τα τεμάχια 365 κια 366. Η συμφωνία διαλάμβανε επίσης ότι “το πωλούμενο κτήμα εκτάσεως 11.900 τ.π. περίπου χρωματίζεται με κοκκινωπό χρώμα πάνω στο επισυναπτόμενο τοπογραφικό σχέδιο το οποίο θα μονογραφηθεί από τους συμβαλλόμενους και θα αποτελεί μέρος αυτής.” Σαν αποτέλεσμα διατάγματος ανάκλησης μέρους της απαλλοτρίωσης, το οποίο δημοσιεύθηκε μετά την συμφωνία πώλησης - στις 13.4.84 -, είχε καταστεί περιττή και αχρείαστη λωρίδα γης συνολικού εμβαδού 800 τ.π.. (η επίδικη λωρίδα). Η έκταση αυτή, που δεν χρησιμοποιήθηκε, είναι στα βόρεια του δρόμου.
Με την αγωγή 120/87 ο πωλητής και δύο άλλα πρόσωπα - Ενδιαφερόμενα Μέρη στην παρούσα έφεση - ισχυρίσθηκαν ότι η επίδικη λωρίδα δεν καλύπτεται από τον τίτλο εγγραφής του αγοραστή-εφεσείοντα. Ισχυρίσθηκαν, επίσης, ότι ο τελευταίος “επενέβη εντός” της επίδικης λωρίδας παράνομα. Ζήτησαν:
(α) Δήλωση του δικαστηρίου ότι είναι ιδιοκτήτες της επίδικης λωρίδας.
(β) Ότι ο εφεσείων δεν έχει δικαίωμα να επεμβαίνει “εντός της επίδικης λωρίδας”.
(γ) Διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται ο εφεσείων “όπως παύσει να επεμβαίνει εντός της επίδικης λωρίδας”.
(δ) Διαζευκτικώς προς τα ανωτέρω ποσό £2.000 “ως αξία των 80 τ.π.”.
Το πρωτόδικο δικαστήριο στην Αγωγή 120/87 εξέδωσε δήλωση σύμφωνα με την απαίτηση των εναγόντων ότι δηλαδή είναι ιδιοκτήτες της επίδικης λωρίδας. Εξέδωσε, επίσης, απόφαση υπέρ των εναγόντων για £1 υπό μορφή ονομαστικών γενικών αποζημιώσεων “για την μέχρι σήμερα εκ μέρους του εναγομένου παράνομη επέμβαση εντός της εν λόγω έκτασης”.
Ο εφεσείων εφεσίβαλε την πρωτόδικη απόφαση. Για τους λόγους που φαίνονται στο πιο κάτω απόσπασμα της απόφασης του το Εφετείο ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση:
[*1605]“Η αληθινή βούληση των προσώπων που κατάρτισαν τη συμφωνία ήταν να πωληθεί ολόκληρο το κομμάτι που δημιουργήθηκε βόρεια του δρόμου. Αυτό είναι άλλωστε εκείνο που διαπιστώνει ουσιαστικά το πρωτόδικο δικαστήριο. Η συνάρτηση του θέματος και τελικά η ταύτιση του με τις λεπτομέρειες της απαλλοτρίωσης και της εκ των υστέρων αναπάντεχης μεταβολής των συνθηκών έρχεται σε αντίθεση με τις διαπιστωθείσες προθέσεις των μερών.
Το σχέδιο που υπογράφηκε από τους διαδίκους χρωματίζει ολόκληρο το βόρειο τμήμα. Αναφορικά με τη νομική σημασία του σχεδίου που ενσωματώνεται σε σύμβαση αναφέρει ο Odger’s Construction of Deeds and Statutes, 5η έκδοση, σελ. 181:
‘If the plan is incorporated by reference into the deed, it becomes part of the deed and must be construed together with the deed itself.’
Θα αποτελούσε παραδοξότητα να εξαιρεθεί από τη ρύθμιση της συμφωνίας μια τέτοιας έκτασης και μορφής λωρίδα γης όταν μάλιστα θα μπορούσε να δημιουργήσει και προβλήματα στην εκμετάλλευση της περιουσίας. Φυσικά ούτε για τον πωλητή η διατήρηση της ιδιοκτησίας της θα είχε νόημα. Αν πράγματι αυτή ήταν η πρόθεση θα ανέμενε κανείς κάποια επιφύλαξη διατυπωμένη στη συμφωνία. Η μνεία της έκτασης του πωλούμενου (11.900 τ.π.) συνοδεύθηκε από τη λέξη ‘περίπου’ και επομένως το στοιχείο αυτό δεν μπορεί να έχει αποφασιστική σημασία.
Το σχέδιο και οι λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν είναι καθαρές. Και αποδίδουν από μόνες τους αυτό που ήθελαν οι διάδικοι όταν κατάρτισαν τη συμφωνία τους. Δεν υπάρχει έδαφος για την ερμηνεία που τους απέδωσε ο πρωτόδικος δικαστής χωρίς την αλλοίωση των όρων της συμφωνίας πράγμα που προσκρούει στις αρχές που διέπουν την ερμηνεία των δικαιοπραξιών.
Επομένως η έφεση γίνεται δεκτή με έξοδα. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα.”
Στη συνέχεια θα γίνει αναφορά στα γεγονότα που ακολούθησαν την έκδοση της απόφασης του Εφετείου στην Πολιτική Έφεση 8077:
Μετά την έκδοση της απόφασης του Εφετείου ο συνήγορος του [*1606]εφεσείοντα στην παρούσα έφεση αποτάθηκε στον Επαρχιακό Λειτουργό Αμμοχώστου με επιστολή του ημερ. 28.6.93. Με την επιστολή εκείνη ο εφεσείων είχε προβεί σε παράθεση των γεγονότων και κατέληξε ως εξής:
“Σας εσωκλείω αντίγραφο της απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου για ενημέρωση του αρχείου σας και τακτοποίηση της εκκρεμότητας διότι όπως με επληροφόρησε ο πελάτης μου επεχείρησε να υποθηκεύσει το ακίνητο του και του είπετε ότι υπάρχει εκκρεμότητα ή και πρόβλημα.”
Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου δεν έκαμε δεκτό το αίτημα του δικηγόρου του εφεσείοντα. Με επιστολή του ημερ. 20.1.1994 τον πληροφόρησε ως πιο κάτω:
“(α) Η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου απλώς ακυρώνει την απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου και δεν μπορεί να εκληφθεί σαν διάταγμα για εγγραφή της επίδικης λωρίδας στο όνομα του εφεσείοντα.
(β) Μετά τον παραμερισμό της πρωτόδικης απόφασης τα πράγματα επανέρχονται στην ίδια κατάσταση που υπήρχε πριν από την άσκηση της αγωγής.
(γ) Οποιοσδήποτε από τους διαδίκους έχει αξίωση στην επίδικη λωρίδα πρέπει να αποταθεί στο Δικαστήριο για να εξασφαλίσει σχετικό Διάταγμα για εγγραφή της στο όνομα του.”
Μετά τη λήψη της πιο πάνω επιστολής ο εφεσείων αποτάθηκε με αίτηση δια κλήσεως στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Ζήτησε:
(α) Δήλωση και/ή απόφαση του δικαστηρίου ότι η πιο πάνω απόφαση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού είναι “λανθασμένη ή/και παράνομη ή/και άκυρη”.
Ζήτησε επίσης:
(β) “Διάταγμα διατάσσον τους Καθ’ ων η Αίτηση όπως διορθώσουν πάνω στη Σ.Δ.Π. 210/84 ή και οιονδήποτε άλλο τίτλον ή και στα βιβλία ή και αρχεία του Κτηματολογίου Αμ/στου την έκταση ή και εμβαδό του ακινήτου στο τεμάχιο 437 Φ/Σχ:42/8 στο Παραλίμνι έτσι που να περιλαμβάνεται στην έκταση ή και εμβαδό 800 τ. ποδιών ήτοι η λωρίδα γης που αποτέλεσε το επίδικο αντικείμενο στην αγωγή 120/87 του Επαρχιακού Δικαστη[*1607]ρίου Αμ/στου και στην Πολιτική Έφεση 8077 ημερ. 14.6.1993.”
Νομικό έρεισμα της αίτησης ήταν:
Τα αρ. 50, 61, 65 και 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, οι συναφείς εξουσίες που παρέχονται στους Καθ΄ ων η αίτηση δυνάμει του Κεφ. 224, τα άρθρα 13, 14, 18, 19, 50 και 51 του Περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν 9/65), η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Πολιτική Έφεση 8077 ημερ. 14.6.93, η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου στην Αγωγή 120/87 και οι Διαδικαστικοί Κανονισμοί Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) του 1956 καν. 4, 5, 6 και 17.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αίτηση. Έκαμε αναφορά στη διαπίστωση του Εφετείου - στην Πολιτική Έφεση 8077 - ότι με τη συμφωνία πώλησης συμφωνήθηκε πως η επίδικη λωρίδα γης 800 τ.π. περιλαμβάνεται στη γη που αγόρασε ο αιτητής. Έκρινε, ωστόσο, ότι από την προαναφερόμενη διαπίστωση μέχρι τη διόρθωση του τίτλου του εφεσείοντα, ώστε η προαναφερόμενη λωρίδα γης να εγγραφεί στο όνομά του (όπως αυτός ζητά), παρεμβάλλονται ουσιαστικά νομικά ερωτήματα που δεν είναι δυνατό να αποφασιστούν από τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, αλλά μπορούν να αποφασιστούν μόνο από το αρμόδιο Δικαστήριο.
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο προαναφερθέν συμπέρασμα αφού έλαβε υπόψη ότι στην προαναφερόμενη αγωγή 120/87 δεν ζητήθηκε από τον εφεσείοντα, ανταπαιτητικά, η θεραπεία που ζητείται με την παρούσα αίτηση και ότι η απόφαση του Εφετείου στην Πολιτική Έφεση 8077 δεν παρέχει οποιαδήποτε θεραπεία στον εφεσείοντα αλλά απλά παραμερίζει την απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου και απορρίπτει την αγωγή (των Ενδιαφερομένων Μερών) με έξοδα.
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ως εξής:
“Παρά την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, με την οποία παραμερίζονται τα ευρήματα και η απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου, δεν μπορούμε να παραγνωρίσουμε ότι στα πλαίσια μελλοντικής νομικής διαδικασίας όπου θα ζητείται η εγγραφή της προαναφερόμενης λωρίδας γης στον τίτλο και το όνομα του αιτητή, που συνεπάγεται την ειδικήν εκτέλεση της σύμβασης πώλησης, είναι δυνατό και επιτρεπτό, να εγερ[*1608]θούν από τα ενδιαφερόμενα μέρη ουσιαστικά νομικά θέματα που να βασίζονται είτε στο κοινό δίκαιο είτε στο δίκαιο της επιείκειας.
......................................................................................................
Για τους λόγους που προσπαθήσαμε να εξηγήσουμε το άρθρο 61 του Κεφ. 224 δεν μπορεί να αποτελέσει έρεισμα για τις θεραπείες που ζητά ο αιτητής, ούτε και το άρθρο 80 υπο τις περιστάσεις μπορεί να αποτελέσει ορθή νομική βάση για τις θεραπείες που διεκδικεί ο αιτητής. Το άρθρο 65 του Κεφ. 224 επίσης δεν μπορεί να βοηθήσει τον αιτητή, καθότι στην αγωγή 120/87 και την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου ο αιτητής δεν διεκδικούσε δικαιώματα σε οποιαδήποτε ακίνητη περιουσία ούτε και η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου απαιτεί οποιαδήποτε εγγραφή ή τροποποίηση.”
Η έφεση.
Ο εφεσείων ισχυρίσθηκε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα εξέλαβε τη δήλωση που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο (η Σ.Δ.Π. 210/84) σαν συμφωνία που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Υποστήριξε ότι ήτο πράξη μεταβίβασης όλου του πωληθέντος ακινήτου και ότι η διαφορά των διαδίκων ήτο κατά πόσον η πώληση και μεταβίβαση περιλάμβανε ή όχι την αμφισβητούμενη λωρίδα. Ισχυρίσθηκε, επίσης, ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε ότι στην αγωγή 120/87 ο εφεσείων έπρεπε να εγείρει ανταπαίτηση με την οποία να διεκδικεί τη λωρίδα.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσείοντα τόνισε: Οι ενάγοντες στην αγωγή 120/87 ισχυρίζοντο “ότι οι εναγόμενοι και εφεσείοντες τότε και τώρα έκαμναν επέμβαση σε μια λωρίδα γης. Οι εφεσείοντες υποστήριζαν ότι αυτή η λωρίδα αγοράσθηκε και εμεταβιβάσθηκε στους εφεσείοντες. Το αντικείμενο της διαφοράς στην 120/87 ήτο κατά πόσον η λωρίδα γης περιελαμβάνετο στη συμφωνία η οποία ακολούθως εκατατέθηκε για σκοπούς μεταβίβασης και συνεπώς ήτο ιδιοκτησία των εναγόντων ή ιδιοκτησία των εναγομένων εφεσειόντων. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο στην αγωγή 120/87 αποφάνθηκε ότι στο πωληθέν και μεταβιβασθέν μέρος του ακινήτου δεν περιλαμβάνετο η λωρίδα και συνεπώς δεν εμεταβιβάσθηκε και υπήρχε επέμβαση. Το Εφετείο ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση”.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος διερωτήθηκε “γιατί πρέπει να κινήσουν άλλη αγωγή οι εφεσείοντες; Τί να ζητούν και από ποιόν; Κα[*1609]νένας δεν επενέβη στο ακίνητο τους”. Εσφαλμένα λοιπόν - κατέληξε ο ευπαίδευτος συνήγορος - το Κτηματολόγιο θεωρεί τη λωρίδα ακόμα αμφισβητούμενη και συμβουλεύει τους διαδίκους να αποταθούν στα δικαστήρια για διεκδίκηση της και εξασφάλιση διατάγματος για εγγραφή της.
Από την άλλη η ευπαίδευτη συνήγορος των εφεσιβλήτων υποστήριξε ότι το Ανώτατο Δικαστήριο δεν αποφάσισε ότι η έκταση των 800 τ.π. περιλαμβάνετο στην μεταβίβαση. Διαφώνησε με τη θέση του δικηγόρου του εφεσείοντα αναφορικά με το αντικείμενο της Αγωγής 120/87 και της απόφασης του Εφετείου στην Πολιτική Έφεση 8077. Υπέβαλε ότι η απόφαση του Εφετείου δεν “αφορούσε στο εάν είχε μεταβιβασθεί η επίδικη λωρίδα γης και ότι αποτελούσε μέρος του ακινήτου που μεταβιβάσθηκε στον εφεσείοντα”. Είναι καθαρό - κατέληξε η εισήγηση - από τα γεγονότα της αγωγής 120/87 ότι δεν είχαν μεταβιβασθεί την 1.2.1984 τα 800 τ.π. Αυτά περιλαμβάνοντο στο Διάταγμα Απαλλοτριώσεως με βάση τα αρχεία και βιβλία του Κτηματολογίου και ιδιαίτερα το τοπογραφικό σχέδιο του εν λόγω Διατάγματος Απαλλοτρίωσης. Τα επίδικα 800 τ.π. εξαιρέθηκαν από την απαλλοτρίωση με το διάταγμα ημερ. 13.4.84 ενώ η μεταβίβαση έλαβε χώραν την 1.2.84. Δεν ήταν, επομένως, δυνατό να είχαν μεταβιβασθεί την 1.2.84.
Έχουμε ήδη αναφερθεί στις θεραπείες τις οποίες είχε επιδιώξει ο εφεσείων (βλ. σελ. 4-5, πιο πάνω). Ενδιαφέρει η θεραπεία (β) με την οποία ζήτησε όπως οι εφεσίβλητοι διαταχθούν από το δικαστήριο να διορθώσουν “πάνω στην Σ.Δ.Π. 210/84 ή και οιονδήποτε άλλον τίτλον ή και στα βιβλία ή και αρχεία του Κτηματολογίου την έκταση ή και εμβαδό του επίδικου ακινήτου έτσι που να περιλαμβάνουν στην έκταση ή και εμβαδό 800 τ.π.”.
Νομικό έρεισμα της επίδικης θεραπείας ήταν, ανάμεσα σ’ άλλα, τα άρθρα 50, 61 και 80 του Κεφ. 224.
Αντικείμενο της πρωτόδικης διαδικασίας ήταν η απόφαση του Διευθυντή με την οποία απέρριψε το αίτημα του εφεσείοντα “για ενημέρωση του αρχείου του και τακτοποίηση της εκκρεμότητας”. Τυγχάνει εξεταστέο το κατά πόσο τα πιο πάνω άρθρα 50, 61 και 80 του Κεφ. 224 μπορούν να αποτελέσουν νομικό έρεισμα για την έγκριση του αιτήματος του εφεσείοντα από το Διευθυντή και για τη χορήγηση της επίδικης θεραπείας από το πρωτόδικο δικαστήριο.
Τα άρθρα 50 και 80 δεν δίνουν οποιαδήποτε εξουσία στο Διευθυντή. Το μεν άρθρο 50 αναφέρεται στον τρόπο καθορισμού της έκτασης εγγεγραμμένης γης το δε άρθρο 80 στις εφέσεις κατ’ αποφάσεων του Διευθυντή. Το άρθρο 61(1)* παρέχει εξουσία στο Διευθυντή προς διόρθωση λαθών και παραλείψεων στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής.
Η αναφορά στα Κτηματικά Μητρώα κλπ. τα οποία σχετίζονται με την παρούσα υπόθεση κρίνεται απαραίτητη. Τα σχετικά Κτηματικά Μητρώα έχουν δημιουργηθεί δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως Ακινήτων (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμου του 1975 (Νόμος 55/75, όπως έχει τροποποιηθεί από τους Νόμους 2/79 και 21/82). Ο Νόμος αυτός ρυθμίζει, ανάμεσα σ’ άλλα, θέματα μεταβίβασης ακινήτου “το οποίον κείται εντός πόλεως, χωρίου ή ενορίας της οποίας το κτηματικόν μητρώον ή έτερα αναγκαιούντα κτηματολογικά βιβλία δεν ευρίσκονται υπό τον έλεγχο της Κυπριακής Δημοκρατίας”. Έτσι στις περιπτώσεις, όπως η παρούσα, στις οποίες τυγχάνει εφαρμογής ο Νόμος 55/75, αντί δήλωσης μεταβίβασης δυνάμει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν 9/65) διενεργείται εγγραφή της σύμβασης πωλήσεως του ακινήτου και έκδοση πιστοποιητικού εγγραφής της σύμβασης και η σύμβαση “εγγράφεται υπό του Διευθυντού εις ειδικόν επί τούτω τηρουμένον μητρώον” (βλ. άρθρο 6** του Νόμου 55/75).
Η σύμβαση κατατίθεται για εγγραφή και από τα δύο μέρη της σύμβασης (βλ. άρ. 4 του Νόμου 55/75).
Στην κρινόμενη περίπτωση τα μέρη της σύμβασης με “δήλωση καταθέσεως συμβάσεως” (Έντυπο Ν.299) κατέθεσαν την επίδικη σύμβαση “δυνάμει της οποίας το εν τω Πινάκι* περιγραφόμενον ακίνητον” μεταβιβάζεται από τον πωλητή στον αγοραστή. Κατέθεσαν, επίσης, το τοπογραφικό σχέδιο το οποίο ήταν επισυνημμένο στην σύμβαση πωλήσεως. Στο ίδιο έντυπο (Ν.299) υπάρχει το Πιστοποιητικό Εγγραφής Συμβάσεως** , το οποίον έχει εκδοθεί δυνάμει του άρθρου 6 του Νόμου 55/75. Υπογράφεται από τον Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος.
Το άρθρο 61 του Κεφ. 224 έχει επανειλημμένα τύχει ερμηνείας από το Εφετείο (βλ. Papaloizou v. Themistocleous, 22 C.L.R. 177, Χ” Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 849, Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992) 1 Α.Α.Δ. 448, Χριστοδούλου ν. Χ” Λοΐζου κ.ά. (1992) 1 Α.Α.Δ. 658, Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 185, Νεοφύτου ν. Διευθυντή Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 842 και Γιάλλουρου κ.α. ν. Μιχαηλίδου (1998) 1 A.A.Δ. 31).
Στην Παναγιώτου ν. Κυριάκου κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 362, 371 τονίσθηκε “ότι η εφαρμογή του άρθρου 61 περιορίζεται στις περιπτώσεις εκείνες που το λάθος μπορεί να ευρεθεί και να διορθωθεί από τα σχέδια και βιβλία του Κτηματολογίου χωρίς περαιτέρω έρευνα”.
Στην Λοΐζου ν. Πολεμίτης (1998) 1 A.A.Δ. 1349 ο Αρτέμης, Δ. έκαμε εκτεταμένη επισκόπηση της σχετικής νομολογίας και κατέληξε ως εξής:
“Προκύπτει απ’ όλα τα πιο πάνω ότι, όπου απόφαση επί του θέματος δεν είναι δυνατή με απλή εξέταση των φακέλων του Κτηματολογίου και απαιτείται η λήψη μαρτυρίας, ενίοτε πολύπλοκης, τότε το θέμα πρέπει να άγεται απευθείας ενώπιον [*1612]του Δικαστηρίου.
.............................................................................................................
Έτσι, όπου το ζήτημα παρουσιάζεται ως λάθος στην εγγραφή ενώ στην ουσία πρόκειται για σοβαρή διαφορά που αφορά την κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας, το άρθρο 61 δεν τυγχάνει εφαρμογής.”
Η εμβέλεια του άρθρου 61 του Κεφ. 224 έχει εξεταστεί και στην Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου (1999) 1 A.A.Δ. 749 (απόφαση Πική, Π.), στην οποία λέχθηκαν τα ακόλουθα:
“Όπως προκύπτει από το κείμενο του άρ. 61(1) ο Διευθυντής έχει εξουσία να προβαίνει σε διορθώσεις, (α) λαθών και (β) παραλείψεων, οι οποίες διαπιστώνονται σε (ι) βιβλία, ή (ιι) σχέδια του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, και (ιιι) στο πιστοποιητικό εγγραφής ακινήτου (τίτλος ιδιοκτησίας). Ό,τι υπόκειται σε διόρθωση είναι το λάθος ή η παράλειψη. Η διόρθωση σκοπεί σε αποκατάσταση της αυθεντικότητας των κτηματολογικών σχεδίων βιβλίων και εγγράφων.
.............................................................................................................
Το άρθρο 61 πραγματεύεται λάθη ή παραλείψεις στα κτηματολογικά σχέδια, βιβλία και εγγραφές και παρέχει εξουσία για τη διόρθωσή τους. Σκοπεί στην αποκατάσταση των προϋποθέσεων για τον καθορισμό της ιδιοκτησίας· ποιά έκταση γης καλύπτει. Όταν υπάρχουν αντεκδικήσεις ως προς την ιδιοκτησία συγκεκριμένου τεμαχίου, όπως ήταν η περίπτωση στην υπόθεση Hassidoff, (υπόθεση διπλής εγγραφής), το θέμα εκφεύγει των αρμοδιοτήτων του Διευθυντή.”
Εγείρεται το ερώτημα: Ποιό είναι το λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο κλπ. του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου το οποίο ο Διευθυντής μπορεί να διαπιστώσει ότι υπάρχει και να το διορθώσει δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ. 224; Υπάρχει λάθος το οποίο μπορεί να ευρεθεί και να διορθωθεί από τα σχέδια και βιβλία του Κτηματολογίου χωρίς περαιτέρω έρευνα (βλ. Παναγιώτου, πιο πάνω);
Καθώς έχουμε προαναφέρει ο Διευθυντής έχει απλώς προβεί στην εγγραφή της σύμβασης και έχει εκδώσει πιστοποιητικό για την εγγραφή της. Τα μητρώα του Διευθυντή περιέχουν μόνο τη [*1613]σύμβαση των μερών. Ο διευθυντής έχει εγγράψει την σύμβαση και την έχει καταχωρίσει στα αρχεία ή μητρώα του Τμήματος ακριβώς όπως την έχουν κατεθέσει τα μέρη της σύμβασης. Αν υπάρχει λάθος ή παράλειψη αυτό βρίσκεται στη σύμβαση των μερών και όχι στα Κτηματικά Μητρώα κλπ. του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.
Η απόφαση του Εφετείου στην Πολιτική Έφεση 8077 ήταν ερμηνευτική της σύμβασης των μερών. Δεν είναι, όμως, διαπιστωτική της ύπαρξης λάθους στα Κτηματικά Μητρώα κλπ.. Ανάληψη εξουσίας προς την κατεύθυνση που είχε ζητήσει ο εφεσείων θα ισοδυναμούσε με πράξη διόρθωσης της σύμβασης των μερών. Ο Διευθυντής, όμως, δεν είχε τέτοια εξουσία δυνάμει του άρθρου 61 ή του Νόμου 55/75. Κρίνουμε, επομένως, ότι δεν υπάρχει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο τα οποία μπορούν να διορθωθούν δυνάμει των εξουσιών που παρέχονται στο Διευθυντή από το άρθρο 61 του Κεφ. 224. Ορθά λοιπόν ο Διευθυντής αρνήθηκε να ικανοποιήσει το αίτημα του εφεσείοντα.
Για λόγους διαφορετικούς από εκείνους που δόθηκαν από το πρωτόδικο δικαστήριο, θεωρούμε ότι το άρθρο 61 δεν παρέχει έρεισμα για ικανοποίηση του αιτήματος του εφεσείοντα.
Δεν μας έχει απασχολήσει, γιατί δεν έχει συζητηθεί ενώπιον μας, θέμα που σχετίζεται με το ποιές θα είναι οι συνέπειες σε περίπτωση που εγερθεί θέμα οποιασδήποτε δικαιοπραξίας σε σχέση με το πωληθέν ακίνητο και ο Διευθυντής ενεργήσει με τρόπο αντίθετο προς την απόφαση του Εφετείου στην ΄Εφεση 8077.
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση απορρίπτεται. Καμιά διαταγή για τα έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται χωρίς έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο