(1999) 1 ΑΑΔ 1750
[*1750]19 Oκτωβρίου, 1999
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΗΛΙΑΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
ΛΕΥΚΟΣ Π. ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ,
Eφεσείων-Kαθ’ου η αίτηση,
v.
P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD,
Εφεσιβλήτων-Αιτητών.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 9371)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής — Αύξηση ενοικίου — Ενοικιοστασιακό ακίνητο — Καθορισμός δικαίου ενοικίου — Περιστάσεις που λαμβάνονται υπόψη — Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν. 23/83), Άρθρο 8(5) — Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν αφήνουν πεδίο για τη συμπερίληψη της δαπάνης της οικοδομής ως αυτοτελούς ανεξάρτητου παράγοντα στον καθορισμό του ενοικίου.
Ο εφεσείων είναι ενοικιαστής διαμερίσματος το οποίο ανήκει στους εφεσίβλητους. Η ενοικίαση εμπίπτει στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83) όπως τροποποιήθηκε και ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από τις πρόνοιες του. Το 1993 το ενοίκιο αυξήθηκε σε £142,50 το μήνα από £125 τον μήνα που ήταν προηγουμένως. Η εν λόγω αύξηση εμπίπτει στα όρια της νομοθετικά επιτρεπτής αύξησης του 14%.
Με την έφεση του ο εφεσείων προσβάλλει την απόφαση για αύξηση του ενοικίου ως εσφαλμένη, προβάλλοντας ως λόγο ότι το Δικαστήριο ενήργησε αντίθετα προς τις πρόνοιες του εδαφίου 5 του Άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, λόγω της παράλειψης του να συμπεριλάβει το κόστος της οικοδομής και το επιτόκιιο στους παράγοντες που επιδρούν στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του εφεσείοντος το προοιωνιζόμενο από την επένδυση στην οικοδομή του ακινήτου - £15.500 πλέον τόκος προς 9% - ήταν £125 τον μήνα, επομένως το αίτημα για αύξηση του ενοικίου έπρεπε να απορριφθεί.
[*1751]Αποφασίστηκε ότι:
1. Οι περιστάσεις του εξειδικεύονται στο Άρθρο 8(5) του Νόμου, δεν αφήνουν πεδίο για τη συμπερίληψη επιπρόσθετα της δαπάνης της οικοδομής ως αυτοτελούς ανεξάρτητου παράγοντα στον καθορισμό του ενοικίου.
2. Η κατάσταση του ακινήτου είναι παράγων που λαμβάνεται υπόψη στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου δυνάμει του Άρθρου 8(5) του Νόμου. Η δαπάνη για την οικοδομή μπορεί να έχει έμμεσα επιπτώσεις στην κατάσταση του ακινήτου. Δεν αποτελεί όμως παράγοντα που υπεισέρχεται αφ’ εαυτού στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Στον καθορισμό του ενοικίου δεν λαμβάνεται υπόψη, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, η σπάνις παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή.
3. Το πεδίο της έρευνας του Δικαστηρίου προς καθορισμό του δικαίου ενοικίου, επεκτάθηκε σε κάθε σχετικό παράγοντα, στην κατάσταση, στην ηλικία, στην τοποθεσία, καθώς και στην ενοικιαστική αξία του ακινήτου και δεν διαπιστώνεται κανένας λόγος για επέμβαση του Εφετείου.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Έφεση.
Έφεση από τον Kαθ’ ου η αίτηση κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Eλέγχου Eνοικιάσεων - Tμήμα Λευκωσίας (Aγρότης, Π.) που δόθηκε στις 13 Iουλίου, 1994 (Aίτηση Aρ. K38/93) με την οποία καθορίστηκε το ενοίκιο διαμερίσματος του οποίου ο εφεσείων-καθ’ου η αίτηση είναι ενοικιαστής σε £142,50 το μήνα από 6 Aπριλίου, 1993.
Kαμία εμφάνιση, για τον Eφεσείοντα.
K. Aιμιλιανίδης, για τους Eφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Ο εφεσείων είναι ενοικιαστής διαμερίσματος το οποίο ανήκει στους εφεσίβλητους. Η ενοικίαση εμπίπτει στις [*1752]διατάξεις του περί Ενοικιoστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/83), (βλ. επίσης τροποποιήσεις) και ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από τις πρόνοιες του. Η ενοικίαση συνομολογήθηκε το 1981 με ενοίκιο £115 το μήνα. Το 1990 το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων καθόρισε το ενοίκιο σε £125 το μήνα. Τον Απρίλιο του 1993 με αίτημά τους οι ιδιοκτήτες ζήτησαν τον επανακαθορισμό του ενοικίου σε υψηλότερο επίπεδο. Το Δικαστήριο μετά από ακρόαση της αίτησης καθόρισε το ενοίκιο σε £142.50 το μήνα, με ισχύ από την ημερομηνία καταχώρησης της αίτησης των εφεσιβλήτων. Για την ενοικιαστική αξία του ακινήτου κατέθεσαν ο Λειτουργός Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου κ. Γ. Σιαμπτάνης, η μαρτυρία του οποίου αποτέλεσε τον άξονα της απόφασης του Δικαστηρίου και ο κ. Χρ. Πατρίκιος, εκτιμητής, τον οποίο κάλεσε ο εφεσείων. Η αύξηση ενοικίoυ που καθόρισε το Δικαστήριο, εμπίπτει μέσα στα όρια της νομοθετικά επιτρεπτής αύξησης του 14%.
Με την έφεση (την οποία ο εφεσείων υπέβαλε αυτοπροσώπως) προβάλλονται τέσσερις λόγοι για τους οποίους η απόφαση για αύξηση του ενοικίου προσβάλλεται ως εσφαλμένη. Αυτοί περιστρέφονται γύρω από σφάλματα τα οποία αποδίδονται στο Δικαστήριο στον καθορισμό δικαίου ενοικίου. Σύμφωνα με το λόγο έφεσης 1, το Δικαστήριο ενήργησε αντίθετα προς τις πρόνοιες του εδαφίου 5, του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, λόγω της παράλειψής του να συμπεριλάβει, «... το κόστος της οικοδομής και το επιτόκιον ...» στους παράγοντες που επιδρούν στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου.
Με το δεύτερο λόγο έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα των δεδομένων βάσει των οποίων καθορίστηκε το ενοίκιο. ειδικά αμφισβητείται η ορθότητα των αναπροσαρμογών που έγιναν για το συσχετισμό των ενοικίων άλλης περιοχής προς τα δεδομένα της περιοχής του επίδικου ακινήτου με τα οποία γίνεται κάποιος παραλληλισμός, ιδίως λόγω της παράλειψης να συμπεριλάβουν σ’ αυτά και τη δαπάνη ανοικοδόμησης του ακινήτου επαυξημένης με την προσθήκη του επιτρεπτού επιτοκίου. Με τον τρίτο λόγο έφεσης αμφισβητείται η επάρκεια της έρευνας για τον καθορισμό του ενοικίου χωρίς να εξειδικεύονται οι λόγοι που αποκαλύπτουν την ανεπάρκεια.
Με τον τέταρτο λόγο έφεσης προσβάλλεται, (α) η ορθότητα του κατά τετραγωνικό μέτρο καθορισμού του ενοικίου στην περίπτωση του ακινήτου, και (β) ο «κυκλικός καθορισμός του δικαίου ενοικίου», όπως περιγράφεται, ο οποίος όπως αναφέρεται νοσεί «επειδή το δίκαιο ενοίκιο του διαμερίσματος Α καθορίζεται από το δίκαιο ενοίκιο του διαμερίσματος Β το οποίον καθωρίσθη από το δίκαιο ενοίκιο του διαμερίσματος Γ και ούτω καθεξής».
Στο περίγραμμα αγόρευσης του εφεσείοντος αναπτύσσεται επιχειρηματολογία μόνο υπέρ του πρώτου λόγου της έφεσης. Κατά την προφορική ακρόαση της έφεσης ο εφεσείων δεν εμφανίστηκε. Η επιχειρηματολογία η οποία προβάλλεται έχει δύο σκέλη. Το πρώτο αφορά την ερμηνεία του όρου «άπασαι αι περιστάσεις» στο πλαίσιο του Άρθρου 8(5) του Νόμου. Σύμφωνα με τον εφεσείοντα ο όρος περιλαμβάνει και τη δαπάνη για την ανοικοδόμηση του ακινήτου αναπροσαρμοζόμενη με την προσθήκη του επιτρεπτού επιτοκίου. Το δεύτερο έχει ως βάση το πρώτο και κατ’ επέκταση την εισήγηση ότι ο καθορισμός του ενοικίου με αναφορά στη δαπάνη της οικοδομής, είναι κατά την οικονομική θεωρία σωστός και δίκαιος, όπως προκύπτει από το σύγγραμμα, «A Course in Applied Economics», by E. H. Phelps Brown (στο οποίο παραπέμπει), και πρέπει να αποτελεί το κυρίαρχο στοιχείο στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου.
Στο περίγραμμα των εφεσιβλήτων υιοθετείται η θέση ότι σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 8(5) του Νόμου, οι περιστάσεις που άπτονται του καθορισμού του ενοικίου σχετίζονται με τα δεδομένα του ακινήτου και όχι με τις επενδυτικές προσδοκίες του ιδιοκτήτη. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του εφεσείοντος το προοιωνιζόμενο από την επένδυση στην οικοδομή του ακινήτου - £15.500, πλέον τόκος προς 9% - ήταν £125 το μήνα, επομένως το αίτημα για αύξηση του ενοικίου έπρεπε να είχε απορριφθεί.
Το Άρθρο 8(5)* του Νόμου, κατά τον ουσιώδη χρόνο είχε ως ακολούθως:
«Προς καθορισμόν του δικαίου ενοικίου δέον να λαμβάνωνται υπ’ όψιν άπασαι αι περιστάσεις (πλην των προσωπικών) μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρ, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάστασις του ακινήτου, ως και αι εν αυτώ παρεχόμεναι διευκολύνσεις αλλ’ ουχί η σπάνις παρομοίων ακινήτων εις την αυτήν περιοχήν.»
[*1754]Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν αφήνουν πεδίο για τη συμπερίληψη επιπρόσθετα της δαπάνης της οικοδομής ως αυτοτελούς ανεξάρτητου παράγοντα στον καθορισμό του ενοικίου. Η κατάσταση του ακινήτου περιορίζει την έρευνα στα δεδομένα του κρίσιμου χρόνου για τον καθορισμό του ενοικίου. Η τοποθεσία του ακινήτου αποτελεί παράγοντα ανεξάρτητο από τη δαπάνη της οικοδομής. Το ίδιο ισχύει για την ηλικία και το χαρακτήρα του ακινήτου.
Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των «περιστάσεων» το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ’ εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται. Βέβαια η δαπάνη για την οικοδομή μπορεί να έχει έμμεσα επιπτώσεις στην κατάσταση του ακινήτου. Δεν αποτελεί όμως παράγοντα που υπεισέρχεται αφ’ εαυτού στον καθορισμό του δικαίου ενοικίου. Στον καθορισμό του ενοικίου δεν λαμβάνεται υπόψη, όπως ρητά ορίζει ο νόμος, η σπάνις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή.
Η έρευνα την οποία διενήργησε το Δικαστήριο προς καθορισμό του δικαίου ενοικίου δεν υπολείπεται σε επάρκεια. Το πεδίο της έρευνας επεκτάθηκε σε κάθε σχετικό παράγοντα, στην κατάσταση, στην ηλικία, στην τοποθεσία, καθώς και στην ενοικιαστική αξία του ακινήτου.
Υπό το φως αυτών των δεδομένων το Δικαστήριο καθόρισε το δίκαιο ενοίκιο με επίμετρο την παραδεκτή, κατά το νόμο, αύξηση του 14%. Δεν διαπιστώνουμε κανένα λόγο που θα εδικαιολογούσε την επέμβασή μας στον καθορισμό του ενοικίου από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο