(1999) 1 ΑΑΔ 1792
[*1792]26 Οκτωβρίου, 1999
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ Δ/στές]
ΧΛΟΗ ΛΑΡΚΟΥ,
Εφεσείουσα-Ενάγουσα,
ν.
1. ΑΝΘΟΥ ΚΛΕΑΝΘΟΥΣ,
2. ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΧΑΤΖΗΚΥΡΙΑΚΟΥ,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Aρ. 10046)
Αποζημιώσεις — Για παράβαση γραπτής σύμβασης ενοικίασης ακινήτου — Δεν επιδικάσθηκαν αποζημιώσεις αφού δεν αποδείχθηκε ότι η ζημία που προέκυψε στο αθώο συμβαλλόμενο μέρος ήταν άμεσα συνδεδεμένη με την παράβαση της σύμβασης από το αντισυμβαλλόμενο μέρος.
Αποζημιώσεις — Τιμωρητικές ή παραδειγματικές αποζημιώσεις (exemplary damages) — Η δυνατότητα επιδίκασής τους περιορίζεται σε περιπτώσεις αστικών αδικημάτων — Η αξίωση για επιδίκαση τέτοιων αποζημιώσεων για παράβαση γραπτής σύμβασης ενοικίασης ακινήτου δεν έγινε αποδεκτή — Εφαρμοστέες αρχές για επιδίκαση τιμωρητικών ή παραδειγματικών αποζημιώσεων.
Η διαφορά των διαδίκων στην παρούσα υπόθεση προέκυψε όταν ο εφεσίβλητος 1 (στο εξής ο εφεσίβλητος), ενδιαφέρθηκε να ενοικιάσει το διαμ. 203 στην πολυκατοικία της εφεσείουσας, το οποίο εμφανιζόταν να είναι ελεύθερο για ενοικίαση. Μετά την υπογραφή της σύμβασης ο σύζυγος της εφεσείουσας, ο οποίος ενεργούσε εκ μέρους της, αποκάλυψε στον εφεσίβλητο ότι ίσχυε η προηγούμενη σύμβαση ενοικίασης του διαμ. 203 και ότι για την περίοδο των 2½ μηνών περίπου που θα έληγε, θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει άλλο διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία. Ο εφεσίβλητος δεν συγκατένευσε και ο σύζυγος της ιδιοκτήτριας του επεσήμανε χειρόγραφη προσθήκη στη σύμβαση που υπέγραψε, η οποία κάλυπτε ακριβώς όσα λέχθηκαν μετά την υπογραφή της.
[*1793]Ο εφεσίβλητος, ο οποίος δεν είχε προσέξει την προσθήκη, αρνήθηκε να καταβάλει την εγγύηση και το πρώτο ενοίκιο όπως προέβλεπε η σύμβαση.
Η εφεσείουσα καταχώρησε αγωγή αξιώνοντας αποζημιώσεις που περιλάμβαναν το ποσό της εγγύησης και το συμφωνηθέν ενοίκιο για ολόκληρη την περίοδο της σύμβασης που ανέρχονταν συνολικά σε £2.450.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε πως ο εφεσίβλητος παρέβηκε τη σύμβαση ενοικίασης και απέρριψε την αγωγή παρά τη διαπίστωση της παράβασης της σύμβασης επειδή δεν παρεχόταν έρεισμα για την επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού. Απέρριψε επίσης την απαίτηση της εφεσείουσας για παραδειγματικές αποζημιώσεις.
Η εφεσείουσα υποστήριξε στην έφεση ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο απέτυχε να αξιολογήσει ορθά τη μαρτυρία και επίσης ότι εσφαλμένα δεν επιδικάσθηκαν υπέρ της εφεσείουσας παραδειγματικές αποζημιώσεις.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η μαρτυρία αναφορικά με την προσπάθεια ενοικίασης του “επίδικου διαμερίσματος” ήταν ανύπαρκτη. Ποιά ήταν η ανταπόκριση στις γενικές αγγελίες που δημοσιεύονταν και στην πινακίδα που ήταν αναρτημένη στην πολυκατοικία, παρέμεινε άγνωστη. Δεν ήταν γνωστό εάν ενοικιάζονταν άλλα διαμερίσματα στο μεταξύ και αν ναι κάτω από ποιές συνθήκες και δεν θα καταφαινόταν αν η κατ’ ισχυρισμόν μη ενοικίαση του διαμερίσματος 203 ήταν συνδεδεμένη με την παράβαση της σύμβασης από τον εφεσίβλητο.
2. Παραδειγματικές αποζημιώσεις επιδικάζονται έστω και αν δεν έχει εξειδικευθεί στην έκθεση απαίτησης σχετική αξίωση εφόσον στην έκθεση απαίτησης συγκεκριμενοποιούνται γεγονότα που στοιχειοθετούν το βάθρο τους. Όμως τέτοιες αποζημιώσεις επιδικάζονται μόνο στην περίπτωση αστικών αδικημάτων και όχι σε σχέση με παράβαση σύμβασης.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Rookers v. Barnard [1964] 1 All E.R. 367,
[*1794]Papakokkinou v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65,
Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 A.A.Δ. 400,
Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.α. (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1800,
Παπακόκκινου κ.ά. ν. Δήμου Πάφου (1998) 1 A.A.Δ. 634,
Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας (1998) 1 A.A.Δ. 1836.
Έφεση.
Έφεση από την ενάγουσα κατά της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Xατζηγιάννη-Iωσήφ, E.Δ.) που δόθηκε στις 25 Iουνίου, 1997 (Aγωγή Aρ. 7820/95) με την οποία απορρίφθηκε η αξίωση της εφεσείουσας-ενάγουσας για ειδικές αποζημιώσεις λόγω ειδικών ζημιών που ισχυρίστηκε ότι υπέστη συνεπεία τερματισμού συμβολαίου ενοικιάσεως εκ μέρους του εφεσίβλητου-εναγομένου 1.
Α. Παπαντωνίου, για την Eφεσείουσα.
Μ. Κιτρομηλίδης, για τους Eφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΔIKAΣTHPIO: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το Δικαστή Γ. Κωνσταντινίδη.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Η εφεσείουσα είναι ιδιοκτήτρια πολυκατοικίας στη Λευκωσία. Αυτή περιλαμβάνει 14 διαμερίσματα τα οποία ενοικιάζει. Ο εφεσίβλητος 1 (στο εξής ο εφεσίβλητος) ενδιαφέρθηκε για την ενοικίαση του διαμερίσματος με αρ. 203 και απευθύνθηκε στο σύζυγό της Ξ. Λάρκου ο οποίος ενεργούσε εκ μέρους της. Τα διαμειφθέντα, εν πολλοίς ασυνήθιστα, αποτέλεσαν αντικείμενο έντονης διαφοράς. Δεν θα μας απασχολήσουν οι λεπτομέρειες. Αντίθετα προς την εκδοχή του Ξ. Λάρκου, τον οποίο το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε αναξιόπιστο και με βάση τη μαρτυρία του εφεσίβλητου ως την αληθινή, διαπιστώθηκαν τα πιο κάτω:
Ενώ το διαμέρισμα 203 εμφανιζόταν να είναι ελεύθερο για ενοικίαση και αφού στις 16.1.95 υπογράφηκε σχετική γραπτή σύμβαση, ο Ξ. Λάρκου αποκάλυψε στον εφεσίβλητο πως στην [*1795]πραγματικότητα εξακολουθούσε να ισχύει η προηγούμενη σύμβαση ενοικίασής του. Αυτή θα έληγε στις 31.3.95, θα ήταν δυνατή η παράδοση του τότε και, κατά την πρόταση του Ξ. Λάρκου, ο εφεσίβλητος θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει άλλο διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία για το διάστημα που μεσολαβούσε, με τους ίδιους όρους. Ο εφεσίβλητος δεν συγκατένευσε. Δεν τον βόλευε το άλλο διαμέρισμα και, πάντως, δεν ήθελε να μετακινηθεί δυο φορές. Ο Ξ. Λάρκος του επισήμανε τότε χειρόγραφη προσθήκη στη σύμβαση που υπέγραψε, μονογραμμένη και από τον ίδιο. Κάλυπτε ακριβώς όσα λέχθηκαν προφορικά, μετά την υπογραφή της:
“Ο ενοικιαστής θα χρησιμοποιεί προσωρινά μέχρι 31.3.95 το διαμέρισμα αρ. 102”.
Ο εφεσίβλητος δεν ήταν διατεθειμένος να υποχωρήσει. Η σύμβασή που υπέγραψε είχε τη μορφή συνηθισμένου ενοικιαστηρίου εγγράφου και δεν είχε προσέξει την προσθήκη. Αρνήθηκε την καταβολή της εγγύησης και του πρώτου ενοικίου όπως πρόβλεπε η σύμβαση και αποχώρησε.
Η εφεσείουσα αξίωσε αποζημιώσεις από τον εφεσίβλητο και τον εφεσίβλητο 2 ως εγγυητή του. Αυτές θα έπρεπε να ήταν ύψους £2,450. Περιλάμβαναν το ποσό της εγγύησης (£350) και το ενοίκιο που συμφωνήθηκε (£175 μηνιαίως) για ολόκληρη την περίοδο του ενός έτους για την οποία θα ίσχυε η σύμβαση. Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε καθοριστική την ύπαρξη της χειρόγραφης προσθήκης στη σύμβαση. Απέρριψε την άποψη του εφεσίβλητου πως δεν είχε τελειωθεί η σύμβαση και έκρινε πως ήταν υπόλογος για παράβασή της.
Η έφεση δεν αφορά σ’ αυτά και δεν θα μας απασχολήσουν. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή παρά τη διαπίστωση της παράβασης της σύμβασης επειδή, όπως κατέληξε, δεν παρεχόταν έρεισμα για την επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού ως εξής:
(α) Το ποσό των £350 της εγγύησης δεν συνιστούσε αυτόνομη οφειλή ή ζημιά αφού, κατά τους όρους της σύμβασης, θα επιστρεφόταν στον εφεσίβλητο.
(β) Δεν ήταν δυνατό να διεκδικηθεί ενοίκιο για την περίοδο μεταξύ 16.1.95 και 31.3.95 αφού τότε το διαμέρισμα 203, κατά την ίδια την εκδοχή της εφεσείουσας, εξακολουθούσε να είναι [*1796]ενοικιασμένο σε τρίτο. Όπως εξηγήθηκε, η αξίωση δεν αφορούσε στο διαμέρισμα 102 και το κατά πόσο θα μπορούσε να διεκδικηθεί οποιοδήποτε ποσό σε σχέση με αυτό δεν ήταν επίδικο.
(γ) Προϋπόθεση για την επιδίκαση αποζημίωσης από τις 31.3.95 και μετά, ήταν η απόδειξη πως το διαμέρισμα 203 εκκενώθηκε από τον προηγούμενο ενοικιαστή του τότε και δεν κατέστη δυνατό να ενοικιαστεί σε άλλο. Δεν προσκομίστηκε τέτοια μαρτυρία. Η ίδια η εφεσείουσα δεν γνώριζε οτιδήποτε το σχετικό. Ο Ξ. Λάρκου απλώς κατέθεσε κατά τρόπο γενικό και αόριστο πως “ο ενοικιαστής του διαμ. 203 πρέπει να έφυγε τέλος Μαρτίου”. Παρέπεμψε σε γραπτά στοιχεία που είχε τα οποία και ανέλαβε να προσκομίσει. Δεν προσκόμισε οτιδήποτε, δεν αποκαλύφθηκε καν το όνομα του τότε ενοικιαστή και το γεγονός ότι αποδείχθηκε πως το διαμέρισμα 203 ενοικιάστηκε τελικά σε άλλη, από 30.1.96, δεν μπορούσε να πληρώσει το κενό. Έλειπε η σαφής και συγκεκριμένη απόδειξη της ημερομηνίας από την οποία, μετά την υπογραφή της σύμβασης, το διαμέρισμα 203 παρέμεινε κενό.
Αντικείμενο της έφεσης είναι τα σχετικά προς την περίοδο από 31.3.95 και μετά. Επιπρόσθετα, όπως υποστηρίζει η εφεσείουσα, εσφαλμένα δεν επιδικάστηκαν παραδειγματικές αποζημιώσεις. Λόγοι έφεσης σε σχέση με τα στοιχεία (α) και (β) πιο πάνω, δεν έχουν διατυπωθεί.
Η περίοδος μετά την 31.3.95
Η εφεσείουσα υποστηρίζει πως το πρωτόδικο δικαστήριο απέτυχε να αξιολογήσει ορθά τη μαρτυρία και πως παραγνώρισε συγκεκριμένα στοιχεία της που έδειχναν πως το διαμέρισμα είχε πράγματι μείνει κενό από τις 31.3.95, ως εξής:
(α) Ήταν εσφαλμένη η αντίληψη πως δεν είχε κατονομαστεί ο προηγούμενος ενοικιαστής του διαμερίσματος 203. Στην πραγματικότητα τον κατονόμασε η ίδια. Παραπέμπει συναφώς σε ενοικιαστήριο έγγραφο που παρουσίασε.
(β) Δεν αξιολογήθηκε η μαρτυρία του Ξ. Λάρκου, ειδικά το μέρος της που αναφερόταν στις προσπάθειες που έκαμε για την ενοικίαση του διαμερίσματος 203 μετά τις 31.3.95. Κατέθεσε, και αυτό το επιβεβαίωσε και υπάλληλος του Γραφείου Τύπου και Πληροφοριών που παρουσίασε και σχετικά τεκμήρια, [*1797]πως προέβη σε δημοσίευση αγγελιών για ενοικίαση του “επίδικου διαμερίσματος” αφού έλαβε συμβουλή δικηγόρου. Αναφέρθηκε εν προκειμένω σε “θετική μαρτυρία” του Ξ. Λάρκου “για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο ήταν ανοικίαστο το επίδικο υποστατικό”.
Μελετήσαμε τα στοιχεία και τις εισηγήσεις των δυο πλευρών. Κρίνουμε ορθή την εισήγηση των εφεσιβλήτων πως δεν παρέχεται δυνατότητα για παρέμβαση προς παραμερισμό της πρωτόδικης απόφασης. Είναι λανθασμένη η αντίληψη της εφεσείουσας αναφορικά με το ζήτημα του ονόματος του προηγούμενου ενοικιαστή του διαμερίσματος 203. Όπως ορθά υποδεικνύουν οι εφεσίβλητοι, το ενοικιαστήριο έγγραφο που κατέθεσε αφορούσε σε άλλο διαμέρισμα, στο 204. Όταν ρωτήθηκε δε η εφεσείουσα γιατί εμφανίζει την ενοικιάστρια του 204 ως την ενοικιάστρια του 203, παρέπεμψε στο σύζυγό της ο οποίος, όπως είπε, ήξερε τις λεπτομέρειες. Πράγματι, δεν είχε καν αποκαλυφθεί το όνομα του προηγούμενου ενοικιαστή. Είναι γεγονός ότι η εφεσείουσα προέβη σε δημοσίευση σειράς αγγελιών. Επίσης είχε αναρτημένη στην πολυκατοικία της σχετική πινακίδα. Όμως είναι ανακριβές πως αυτά συνιστούν προσπάθειες της για ενοικίαση του “επίδικου διαμερίσματος”. Οι αγγελίες ήταν γενικές. Δεν αναφέρονταν στο επίδικο διαμέρισμα. Απλώς κοινοποιούσαν την ύπαρξη διαμερισμάτων για ενοικίαση. Το ίδιο και η πινακίδα. Αυτή η μαρτυρία δεν προσθέτει τίποτε προς την κατεύθυνση του προσδιορισμού της ημερομηνίας που συζητούμε. Αντίθετα, έχει διάσταση που ακόμα και την όποια τέτοια ημερομηνία θα την καθιστούσε επουσιώδη. Δεν έχει σχολιαστεί από την εφεσείουσα η αναφορά του πρωτόδικου δικαστηρίου στο μέρος της μαρτυρίας του Ξ. Λάρκου σύμφωνα με το οποίο, κατά γενικό συμπέρασμα και όχι κατά τη θετική του γνώση αναφερόταν στην ημερομηνία. Στη συνέχεια ο Ξ. Λάρκος εμφάνιζε το διαμέρισμα 203 ως ξενοίκιαστο μετά τις 31.3.95 αλλά και πάλιν δεν έχουμε εισήγηση πως αυτά θα μπορούσαν να αλλοιώσουν τη βασική του θέση πως ο ενοικιαστής “πρέπει να έφυγε τέλος Μαρτίου”. Σ΄αυτό εξαντλείται η μαρτυρία του Ξ. Λάρκου και γενικά της πλευράς της εφεσείουσας. Μαρτυρία αναφορικά με προσπάθειες στοχευμένες στην εξασφάλιση ενοικιαστή ειδικά για το διαμέρισμα 203, δεν υπήρξε. Ποιά ήταν η ανταπόκριση στις γενικές αγγελίες που δημοσιεύονταν και στην πινακίδα, παρέμεινε άγνωστο. Δεν ήταν γνωστό εάν ενοικιάζονταν άλλα διαμερίσματα στο μεταξύ και εάν ναί κάτω από ποιές συνθήκες και δεν θα καταφαινόταν αν η κατ’ ισχυρισμόν μή ενοικίαση του διαμερίσματος 203 οφειλόταν σε αδυναμία εκ των πραγμάτων, συνδεδεμένη [*1798]συνεπώς με την παράβαση της σύμβασης από τον εφεσίβλητο.
Οι παραδειγματικές Αποζημιώσεις
Η εφεσείουσα περιέλαβε στην έκθεση απαίτησής της και τη γενική αξίωση για “αποζημιώσεις”. Αυτό, κατά την εισήγησή της, κάλυπτε το θέμα και έπρεπε να είχαν επιδικαστεί παραδειγματικές αποζημιώσεις “από τη στιγμή που είναι εύρημα του Δικαστηρίου ότι η σύμβαση τερματίστηκε με υπαιτιότητα του εναγομένου 1”. Όπως εξηγείται, συντρέχουν οι προϋποθέσεις της Rookes v. Barnard [1964] 1 All E.R. 367, Papakokkinou v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65, Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 A.A.Δ. 400 και Γιαννάκης Ερωτοκρίτου ν. Ειρήναρχου Θεοδώρου κ.ά. (1997) 1(Γ) A.A.Δ. 1800. (Βλ. συναφώς και Βερεγγάρια Π. Παπακόκκινου κ.ά. ν. Δήμου Πάφου (1998) 1 A.A.Δ. 634 και Adrian Holdings Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1998) 1 A.A.Δ. 1836.)
Είναι γεγονός πως στην Kennedy Hotels Ltd (ανωτέρω) κρίθηκε πως δεν ήταν απαραίτητο να εξειδικευθεί στην έκθεση απαίτησης αξίωση για παραδειγματικές αποζημιώσεις. Διανοίγονταν δυνατότητες για επιδίκασή τους εφόσον στην έκθεση απαίτησης συγκεκριμενοποιούνταν γεγονότα που στοιχειοθετούσαν το βάθρο τους. Εδώ όμως, η εφεσείουσα, πέρα από το ότι δεν φαίνεται να έστρεψε την προσοχή της στις προϋποθέσεις που τίθενται όπου υπάρχει δυνατότητα επιδίκασης τέτοιων αποζημιώσεων, παραγνώρισε εντελώς και την ουσία της Ερωτοκρίτου (ανωτέρω) που επικαλέστηκε. Εξηγήθηκε εκεί πως είναι δυνατό να τίθεται ζήτημα επιδίκασης παραδειγματικών αποζημιώσεων μόνο στην περίπτωση αστικών αδικημάτων και όχι σε σχέση με παράβαση σύμβασης. Κρίνουμε και εν προκειμένω πως αυτός ο λόγος έφεσης είναι ανεδαφικός.
Για τους λόγους που εξηγήσαμε η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
H έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο