(2000) 1 ΑΑΔ 622
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση αρ. 10462.
Σύνθεση Δικαστηρίου: ΠΙΚΗΣ, Π., ΗΛΙΑΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΔΔ.
Μεταξύ:
Ιωάννη Αντωνίου Χρυσοστόμου,
από την Παρεκκλησιά,
Εφεσείοντα-Εναγόμενου.< /P>
- και -
1. Ελένης Χρίστου Αντωνίου Φράγκου,
από την Παρεκκλησιά,
2. Παπά Κώστα Χρίστου Αντωνίου,
από την Παρεκκλησιά,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.< /P>
- - -
Ημερομηνία: 27 Απριλίου, 2000.
Για τον εφεσείοντα: Σ. Παπακυριακού με Σ. Κωνσταντινίδη.
Για τους εφεσίβλητους: Α. Τόκας.
- - -
Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.
- - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΙΚΗΣ, Π.:
Ο εφεσείων και οι εφεσίβλητοι είναι αντίστοιχα ιδιοκτήτες όμορων κτημάτων (αγροτικών τεμαχίων), στο χωριό Παρεκκλησιά. Oι εφεσίβλητοι απέκτησαν την ιδιοκτησία του κτήματός τους το 1952 και ο εφεσείων του δικού του το 1982. Σε σύντομο διάστημα μετά την εγγραφή του ακινήτου επ΄ ονόματί του ο εφεσείων προέβη σε ανόρυξη διάτρησης και στην αποκοπή έξι ελιών σε σημείο του χωραφιού, στα σύνορα των δύο κτημάτων, το οποίο θεωρούσε μέρος της ιδιοκτησίας του. Το ίδιο και οι εφεσίβλητοι, οι οποίοι αντέδρασαν στις πράξεις και τις διεκδικήσεις του εφεσείοντος. Η έκταση της διαφιλονικούμενης ιδιοκτησίας ανέρχεται σε 2½ περίπου σκάλες.Οι εφεσίβλητοι κατέφυγαν στο Δικαστήριο εγείροντας τις ακόλουθες αξιώσεις:
(α) Την έκδοση απόφασης αναγνωριστικής της ιδιοκτησίας του υπό αμφισβήτηση μέρους του κτήματος.
(β) Αποζημιώσεις για επέμβαση στο κτήμα τους ίσες προς την αξία των αποκοπέντων δένδρων, και,
(γ) Απαγορευτικό διάταγμα το οποίο να εμποδίζει τον εφεσείοντα να επεμβαίνει στο κτήμα τους.
Ο εφεσείων αμφισβήτησε το βάσιμο των διεκδικήσεων των εφεσιβλήτων και στην υπεράσπισή του υποστήριξε ότι η γη του ανήκει ενώ με ανταπαίτηση αξίωσε την αναγνώριση του δικαιώματος αυτού και συνάμα την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος το οποίο να διασφαλίζει την απρόσκοπτη χρήση του. Στήριξε την απαίτησή του, (α) στην απόκτηση της ιδιοκτησίας του κτήματος μέσω χρησικτησίας (εχθρική κατοχή), και (β) στον ίδιο τον τίτλο ιδιοκτησίας, του δικού του κτήματος, υπό την αίρεση της διόρθωσης της εγγραφής του στα κτηματολογικά μητρώα προς απάλειψη του λάθους που τη χαρακτηρίζει.
Δόθηκε εκατέρωθεν μαρτυρία αναφορικά με τα κτηματολογικά μητρώα, βιβλία και εγγραφές προς διαπίστωση της έκτασης γης που καλύπτει ο τίτλος εκάστης πλευράς, των συνόρων των δύο τεμαχίων καθώς και μαρτυρία για τη χρήση του διαφιλονικούμενου μέρους της γης. Η μαρτυρία αποκάλυψε ότι οι αντεκδικήσεις των μερών ως προς την ιδιοκτησία του κτήματος με αναφορά στα κτηματολογικά δεδομένα αποτέλεσαν το αντικείμενο διαδικασίας ενώπιον του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ο οποίος αποφάνθηκε ότι η γη περιλαμβάνεται στον τίτλο ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων. Η απόφαση του Διευθυντή δεν εφεσιβλήθηκε. Καθώς φαίνεται και σ΄ εκείνη τη διαδικασία εξετάστηκαν ισχυρισμοί για την ύπαρξη λάθους στα κτηματολογικά μητρώα, διόρθωση των οποίων θα ενέτασσε το διαφιλονικούμενο μέρος του κτήματος στην ιδιοκτησία του εφεσείοντος.
Κατά την ακρόαση εγκαταλείφθηκε η αξίωση και συναφείς προς αυτή ισχυρισμοί του εφεσείοντος, ότι κατέστη ιδιοκτήτης του κτήματος λόγω χρησικτησίας. Εμφανές είναι ότι εγκαταλείφθηκε η θέση αυτή ενόψει της αδυναμίας τεκμηρίωσής της. Περιόρισε την ανταπαίτησή του στη διεκδίκηση του κτήματος βάσει,
(α) Του τίτλου του κτήματος, απαλλαγμένου από το λάθος που εμφιλοχώρησε στην εγγραφή του και για ένα δεύτερο λόγο τον οποίο δεν πρόβαλε αυτοτελώς, δηλαδή την,
(β) Κτήση του ακινήτου βάσει της επενέργειας ιδιοκτησιακού κωλύματος - proprietary estoppel.
Mετά από λεπτομερή θεώρηση και αξιολόγηση της μαρτυρίας η πρωτόδικος Δικαστής προέβη στα ακόλουθα ευρήματα:
(α) Το αμφισβητούμενο τεμάχιο γης καλύπτεται από τον τίτλο ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων (συνιδιοκτητών) και αποτελεί μέρος της περιουσίας τους.
(β) Απουσιάζουν οι προϋποθέσεις που θα μπορούσαν να δώσουν λαβή στην έγερση ιδιοκτησιακού κωλύματος. Το Δικαστήριο πραγματεύεται σε έκταση τις προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν προς θεμελίωση περιουσιακής αξίωσης βάσει του ειρημένου κωλύματος που ανεφύει ως πτυχή του δικαίου της επιείκειας, ως εξηγείται στη
Stylianou v. Papacleovoulou (1982)1 C.L.R. 542. και Odysseos v. Pieris Estates and Others (1982)1 C.L.R. 557, καθώς και την Taylor Fashions Ltd v. Liverpool Victoria Trustees Co (1981)1 All E.R. 897, στις οποίες παραπέμπει το πρωτόδικο δικαστήριο, και(γ) Δεν υφίσταται λάθος στα κτηματολογικά μητρώα.
Ανεξάρτητα από την τελευταία διαπίστωση (γ), το πρωτόδικο Δικαστήριο καθοδηγούμενο από τις αρχές που προκύπτουν από τη σχετική νομολογία, υποδεικνύει ότι η μόνη οδός για τη διόρθωση λάθους στα κτηματολογικά μητρώα, όπου το λάθος εστιάζεται στα βιβλία και εγγραφές του κτηματολογίου, είναι εκείνη που διαγράφει το άρθρο 61 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224.
Υπό το πρίσμα των ευρημάτων στα οποία προέβη το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο εφεσείων επενέβη στο κτήμα των εφεσιβλήτων. Το αστικό αδίκημα της επέμβασης σε ακίνητο συνετελέσθη παρά την αποτυχία των εφεσιβλήτων να αποδείξουν ζημία. Δεν υπήρχε ικανοποιητική μαρτυρία για την αξία των δένδρων. Επισημαίνεται ότι η απόδειξη ζημίας δεν αποτελεί συστατικό στοιχείο του αστικού αδικήματος της επέμβασης.
Καθοδηγούμενο από τα ευρήματά του το Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση, αναγνωριστική της ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων επί του διαφιλονικούμενου μέρους του κτήματος και διάταγμα το οποίο απαγορεύει στον εφεσείοντα να επεμβαίνει σ΄αυτό.
Ο εφεσείων προσβάλλει την απόφαση για δύο βασικά λόγους που αναφέρονται στα ευρήματα του Δικαστηρίου, (α) ότι δεν υπήρχε λάθος στα κτηματολογικά μητρώα, και (β) ότι δεν τεκμηριώθηκαν οι προϋποθέσεις για την τεκμηρίωση ιδιοκτησιακού κωλύματος.
Χωρίς να υπεισερχόμεθα στις λεπτομέρειες που διέπουν την τεκμηρίωση ιδιοκτησιακού κωλύματος, (εξηγούνται στις αποφάσεις στις οποίες αναφέρθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο), κρίνουμε, σε συμφωνία με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι απουσιάζουν ολότελα οι προϋποθέσεις για τη γένεση του επικαλούμενου δικαιώματος. Στοιχειώδη προϋπόθεση για την ύπαρξη, έστω, λόγου περί του κωλύματος αποτελεί η παράσταση, εκ μέρους του ιδιοκτήτη της γης, προς το πρόσωπο προς το οποίο γίνεται, ότι ο ίδιος αποποιείται των δικαιωμάτων του επί της γης και ότι ο προς ον η παράσταση, μπορεί να θεωρήσει τη γη ως δική του περιουσία. Η εσφαλμένη εντύπωση του ιδιοκτήτη για τα όρια της ιδιοκτησίας του δεν παρέχει έρεισμα προς στοιχειοθέτηση δικαιώματος. Σύμφωνα με τα ευρήματα του Δικαστηρίου οι εφεσίβλητοι δεν προέβησαν σε καμιά παράσταση προς τον εφεσείοντα ότι η γη του ανήκει ανεξάρτητα από την έκταση που καλύπτει ο τίτλος του. Ως προς τη θεώρηση των αρχών του proprietary estoppe
l από τα αγγλικά Δικαστήρια, χρήσιμη αναφορά μπορεί να γίνει στην πολύ πρόσφατη απόφασή του Αγγλικού Εφετείου στην Yaxley v. Gotts (2000)1 All E.R. 711. Η έφεση επί του προκειμένου είναι ανεδαφική. Ερείσματος στερείται και ο άλλος λόγος έφεσης. Και αν υποθέσουμε ότι παρεχόταν πεδίο για τη διερεύνηση λάθους στα κτηματολογικά μητρώα μέσω της εγερθείσας αγωγής (ανταπαίτησης), ο ισχυρισμός του εφεσείοντος περί της ύπαρξης σφάλματος δεν αποδείχτηκε, ως διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Τα ευρήματα του Δικαστηρίου στο επίμαχο θέμα στα οποία εύλογα θα μπορούσε να προέλθει το πρωτόδικο Δικαστήριο υπό το πρίσμα της μαρτυρίας, αποκλείουν την ύπαρξη λάθους στα κτηματολογικά μητρώα. Πέραν τούτου η φύση της αξίωσης για τη διόρθωση λάθους στα κτηματολογικά μητρώα και οι παράμετροι της εντάσσουν την επίλυση του τιθέμενου θέματος στην αρμοδιότητα των κτηματολογικών αρχών βάσει του Άρθρου 61 του Κεφ. 224. (Βλ. μεταξύ άλλων Fatsita v. Fatsita & Another (1988)1 C.L.R. 210. Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992)1 Α.Α.Δ. 448. Χ”Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993)1 Α.Α.Δ. 844. Κυριακού Αντωνίου Γιάλλουρου, κ.α. ν. Ελλάδας Α. Μιχαηλίδη, κ.ά. Πολιτική Έφεση 9642 - 21.1.1998 Παρασκευούς Λοΐζου, συζύγου Θεοφίλου από την Τσάδα, ν. Ανδρέα Χριστοδούλου Πολεμίτη, από την Κοίλη, - Πολιτική Έφεση 9856 - 10.7.1998.)Ο τίτλος ιδιοκτησίας, διευκρινίζει η πρωτόδικος Δικαστής, καθοδηγούμενη από τη νομολογία (Thomas Antoni Theodorou ν. Christos Theori Haji Antoni
(1961) C.L.R. 203. Myrofora Nicou Socratous ν. Nicolas Michael Mezou (1975)1 C.L.R. 62), συνιστά εκ πρώτης όψεως μαρτυρία ιδιοκτησίας κτήματος. Η ισχύς του υποχωρεί μόνο εφόσο καταδειχθεί λάθος στην εγγραφή του ή αποδειχθεί ότι τρίτο πρόσωπο απόκτησε την ιδιοκτησία του κτήματος ως αποτέλεσμα εχθρικής κατοχής του, θέμα που δεν εγείρεται σ΄ αυτή την υπόθεση.Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Πική ς, Π.
Ηλιάδης, Δ.
Χατζηχαμπής, Δ.
/ΑυΦ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο