(2000) 1 ΑΑΔ 987
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 10418.
ΕΝΩΠΙΟΝ
: ΝΙΚΗΤΑ, ΑΡΤΕΜΙΔΗ, ΚΑΛΛΗ, Δ.Δ.Μεταξύ:
Συμβουλίου Βελτιώσεως Αγίας Νάπας,
Εφεσειόντων
και
ALEXIA & POLIS ESTATES LTD,
Εφεσιβλήτων.
___________________
26 Ιουνίου, 2000
.Για τους εφεσείοντες: Α. Σ. Αγγελίδης.
Για τους εφεσίβλητους: Κ. Μιχαηλίδης.
___________________
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.
: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσειο Δικαστής Π. Καλλής.
___________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.
: Οι εφεσίβλητοι είναι ιδιοκτήτες του κτήματος με αρ. εγγραφής 1772, Τεμάχιο 127 του Φ/Σχ. PL ΙΙ, 23Ε.2, στην Αγία Νάπα, έκτασης 2 δεκαρίων και 676 τ.μ. (το επίδικο κτήμα). Με διάταγμα απαλλοτρίωσης, ημερ. 20.10.89, οι εφεσείοντες απαλλοτρίωσαν μέρος του επίδικου κτήματος έκτασης 744 τ.μ.. Σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η διαπλάτυνση υφιστάμενου δρόμου ο οποίος εφάπτεται του επίδικου κτήματος. Είναι παραδεκτό ότι το επίδικο κτήμα εφαπτόταν εγγεγραμμένου χωματόδρομου πλάτους 2 μέτρων. Απέχει 240 μέτρα από την παραλία. Είναι εκτός της ζώνης υδατοπρομήθειας και εμπίπτει εντός της πολεοδομικής ζώνης Ζ με συντελεστή δόμησης 0.10:1 στην οποία επιτρέπεται η ανέγερση οικιών δύο ορόφων οι οποίοι όμως να μην υπερβαίνουν τα 27 πόδια σε ύψος. Μέρος του επίδικου κτήματος επηρεάζεται από σχέδιο ρυμοτομίας που επιβλήθηκε πριν την απαλλοτρίωση.Κατά την ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου διαδικασία καθορισμού της πληρωτέας - για την απαλλοτρίωση - αποζημίωσης ο εκτιμητής των εφεσιβλήτων προσδιόρισε την αξία, κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, σε £15 ανά τ.μ. ΄Ηταν, επίσης, της γνώμης ότι δεν δικαιολογείται οποιοδήποτε ποσό επαύξησης πάνω στην υπόλοιπη αξία του επίδικου κτήματος λόγω του έργου. Ανέφερε περαιτέρω ότι λόγω της απαλλοτρίωσης υπήρχε επιζήμια επίδραση πάνω σε μέρος του υπόλοιπου κτήματος της τάξης των £1735.
Από την άλλη ο εκτιμητής των εφεσειόντων προσδιόρισε την αξία του κτήματος στις £12 ανά τ.μ. Αφαίρεσε 15% από την αρχική έκταση του κτήματος ως έκταση που παραχωρεί δωρεάν ο λογικά σκεπτόμενος πολίτης για σκοπούς ρυμοτομίας. ΄Ελαβε επίσης υπόψη υπεραξία 15% πάνω στην υπόλοιπη έκταση λόγω της γνωστοποίησης του έργου.
Το πρωτόδικο δικαστήριο υιοθέτησε το ποσό των £13.50 σεντ ανά τ.μ. και απέρριψε τη θέση του εκτιμητή των εφεσειόντων για υπεραξία στο υπόλοιπο του επίδικου κτήματος. Παραθέτουμε το σχετικό μέρος της απόφασης:
“΄Εχω μελετήσει με προσοχή τις εκτιμήσεις και τη μαρτυρία των εκτιμητών. Στο θέμα της αγοραίας αξίας ανά τ.μ. προτιμώ την προσέγγιση και το σκεπτικό του εκτιμητή της Αποζημιούσας Αρχής. Είναι γεγονός ότι το κάθε κτήμα είναι μοναδικό και αν υπάρχει προηγούμενη πρόσφατη πώληση του ιδίου κτήματος αυτής πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη σημασία συνεκτιμώντας την πάντα με άλλες συγκριτικές πωλήσεις. Υιοθετώ όμως το ποσό των £13.50 σ. ανά τ.μ. ως την αξία της επίδικης ιδιοκτησίας κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης αναπροσαρμόζοντας προς τα πάνω την τίμη κατά τ.μ. που έθεσε ο εκτιμητής της Απαλλοτριούσας Αρχής έχοντας υπόψη μου όλα τα ενώπιον μου στοιχεία και ειδικά το γεγονός ότι το επίδικο υπερτερεί των συγκριτικών για τους λόγους που αναφέρει ο εκτιμητής της αιτητρίας αυτό μας δίνει συνολική αξία 744 Χ 13.5 = £10044.
Δεν δέχομαι ότι υπάρχει οποιαδήποτε υπεραξία στο υπόλοιπο για τους λόγους που ανέφερε ο εκτιμητής της Αιτήτριας εταιρείας. Σε μια τουριστική περιοχή όπου υπάρχει ένα σπίτι το οποίο βρίσκεται κοντά στη θάλασσα και το οποίο έχει ήδη πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο δεν βρίσκω ότι προστίθεται οτιδήποτε στην αξία του με τη διαπλάτυνση του δρόμου αυτού. Αντίθετα η διαπλάτυνση του δρόμου δυνατό να επιφέρει αύξηση της τροχαίας κίνησης με όλα τα συνεπακόλουθα της περιβαλλοντικής μόλυνσης και της αύξησης της ηχορύπανσης. Η κατ΄ επανάληψη προβολή της θέσης ότι η διαπλάτυνση του οδικού δικτύου επενεργεί κατ΄ ανάγκη θετικά στα γειτνιάζοντα κτήματα και κουραστική και ανιαρή και εσφαλμένη έχει καταντήσει.
Επομένως αποφασίζω ότι η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση που θα πρέπει να πληρωθεί από την Απαλλοτριούσα Αρχή στην Αιτήτρια ανέρχεται σε £10044 πλέον τόκο προς 9% από τις 27.4.89 πλέον εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Εκδίδεται περαιτέρω διάταγμα μεταβίβασης της ακινήτου ιδιοκτησίας άμα τη καταβολή της αποζημίωσης.”
Η έφεση.
Η ορθότητα της πιο πάνω πρωτόδικης κατάληξης έχει αμφισβητηθεί με την παρούσα έφεση η οποία έχει ασκηθεί από την Απαλλοτριούσα Αρχή.
Με τον πρώτο λόγο της έφεσης υποστηρίχθηκε ότι η αναπροσαρμογή κατά £1.50 σεντ της αξίας που προσδιόρισε ο εκτιμητής των εφεσειόντων ήταν εσφαλμένη. Ενώ - σύμφωνα με τους εφεσείοντες - το πρωτόδικο δικαστήριο “προτίμησε” την προσέγγιση και σκεπτικό του εκτιμητή μάρτυρα των εφεσειόντων εντούτοις, χωρίς επαρκή λόγο ή αιτιολογία και χωρίς τέτοια αρμοδιότητα αναβάθμισε από μόνο του την ανά τετραγωνικό μέτρο αξία σε £13.50 σεντ με ένα μη συγκεκριμένο σκεπτικό και πολλαπλασίασε το ποσό αυτό με τον αριθμό (όχι ορθό) των απαλλοτριουμένων τ.μ. για να βρεί την αποζημίωση που τελικά επιδίκασε.
Εφόσον υπήρχε διαφωνία μεταξύ των δύο εκτιμήσεων - κατέληξαν οι εφεσείοντες - το πρωτόδικο δικαστήριο “έπρεπε να αξιολογήσει και να αναλύσει τις μαρτυρίες και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά στα όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε αξιόπιστο από τις δύο μαρτυρίες”.
Ο δεύτερος λόγος της έφεσης επικεντρώνεται στο θέμα της υπεραξίας. Υποστηρίχθηκε ότι το σχετικό συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ήταν εσφαλμένο. Παραγνωρίζει παντελώς την υπάρχουσα από το 1981 δημοσίευση ρυμοτομίας, προχωρεί χωρίς αιτιολογία να κρίνει ότι η διαπλάτυνση και η κατασκευή με άσφαλτο ενός πλατιού δρόμου, δεν επέφερε υπεραξία από τη γνωστοποίηση.
΄Εχουμε την άποψη πως ευσταθούν και οι δύο λόγοι της έφεσης. Θα εξηγήσουμε τους λόγους στη συνέχεια.
Στην
Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146 το Εφετείο υπέδειξε ότι η εκτίμηση και των δύο εκτιμητών (περιλαμβανομένης και εκείνης στην οποία βασίσθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης) ήταν ζήτημα εικοτολογίας σε μεγάλο βαθμό και ζήτημα γνώμης που βασιζόταν πάνω σε τέτοια εικοτολογία. Κάτω από τέτοιες περιστάσεις - κατέληξε το Εφετείο - τα πρωτόδικα δικαστήρια πρέπει να προχωρούν να κάμνουν το δικό τους καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, με το να εξετάζουν την ενώπιον τους μαρτυρία στο σύνολο της.Η
Rashid Ali (πιο πάνω) υιοθετήθηκε από τη μεταγενέστετη νομολογία.Λέχθηκε ότι πρέπει να προσδιορίζεται η μαρτυρία που οδηγεί στις σχετικές διαπιστώσεις του δικαστηρίου. Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο εκτιμητών το δικαστήριο οφείλει “να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά σε όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε ως αξιόπιστο”
(Βλ. Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λεμεσού-Αμαθούντος ν. Γεωργαλλίδου κ.α., Πολιτική ΄Εφεση 9452/8.12.97). Λέχθηκε, επίσης, ότι το δικαστήριο έχει την δυνατότητα να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη (Βλ. Παπασάββα κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική ΄Εφεση 9832/28.4.99).Στην Παύλου ν. Δημοκρατίας, Πολιτική ΄Εφεση 9933/27.9.99 η απουσία συμπερασμάτων του πρωτόδικου δικαστηρίου ως προς το ποιά μαρτυρία είχε γίνει πιστευτή και ως προς το ποιά μαρτυρία στήριξε την απόφαση του για υπολογισμό των αποζημιώσεων οδήγησε σε διάταγμα επανεκδίκασης της υπόθεσης.
Στη Δημητρίου κ.α. ν. Δήμου Λάρνακας, Πολιτική ΄Εφεση 10093/25.1.2000 το πρωτόδικο δικαστήριο, χωρίς οποιαδήποτε άλλα αντικειμενικά κριτήρια, κατέληξε στο ποσοστό 10% για την επαύξηση του εναπομείναντος κτήματος. Διατάχθηκε επανεκδίκαση γιατί το Εφετείο δεν είχε την απαραίτητη πρωτογενή αξιολόγηση του “αποδεικτικού υλικού προς αποτίμηση, πάνω στη βάση διαφορετικών δεδομένων της σημασίας της εξαγγελίας της κατασκευής της λεωφόρου”.
Στη Φαντάρου ν. Δημοκρατίας, Πολιτική ΄Εφεση 9572/13.11.98 το πρωτόδικο δικαστήριο καθόρισε την αξία της γης σε £20 το τετραγωνικό μέτρο και το ποσοστό της επιζήμιας επίδρασης στο 50% των £20. Δεν είχε, όμως, αιτιολογήσει καθόλου αυτές τις επιλογές του. Δεν έχει, επίσης, αιτιολογήσει γιατί απέρριψε τις αντίστοιχες εκτιμήσεις των δύο εκτιμητών. Η ετυμηγορία του πρωτόδικου δικαστηρίου χαρακτηρίσθηκε ως αυθαίρετη εφόσον “στερείται της αναγκαίας αιτιολογίας κατά παράβαση της επιτακτικής πρόνοιας του άρθρου 30.2 του Συντάγματος” (Βλ. και Βασιλείου κ.α. ν. Μενελάου κ.α. (1990) 1 Α.Α.Δ. 1125, 1131, Papaellina v. EPCO (Cyprus) Ltd (1967) 1 C.L.R. 338, Εταιρεία Σ & Γ Κολοκασίδη Λτδ ν. Κιμωνή (1989) 1 Α.Α.Δ. (Ε) 131 και Ιωάννου ν. Θεοφίλου, Πολιτική ΄Εφεση 8797/27.3.96). Διατάχθηκε επανεκδίκαση γιατί ένας από τους λόγους παραμερισμού της πρωτόδικης απόφασης οφείλεται στην έλλειψη αιτιολογίας για την απόρριψη της αντίστοιχης εκτίμησης των δύο εκτιμητών και το μόνο δικαστήριο το οποίο ενδείκνυται να αποφανθεί αναφορικά με αυτό το θέμα είναι το δικαστήριο που θα έχει την ευκαιρία να δει και να ακούσει τους μάρτυρες όταν θα καταθέτουν ενώπιον του και όχι το Εφετείο (Βλ. Στυλιανού κ.α. ν. CYEMS LTD (1992) 1 A.A.Δ. 1182, 1195 και ΄Αρθρο 25(3) του περί Δικαστηρίων Νόμου 1960 (Ν 14/60))
.Το πρωτόδικο δικαστήριο επεσήμανε ότι η προσέγγιση των δύο εκτιμητών ήταν διαφορετική. Προχώρησε μάλιστα και στον προσδιορισμό των διαφορών. Ενώ - όπως το έθεσε - “προτίμησε την προσέγγιση και το σκεπτικό του εκτιμητή των εφεσειόντων” στη συνέχεια προχώρησε, για τους λόγους που ανέφερε, (παρατίθενται στη σελ. 2, πιο πάνω) και αποφάσισε να υιοθετήσει αξία κατά £1.50 σεντ ψηλότερη από εκείνη που προσδιόρισε ο εκτιμητής των εφεσειόντων. Διακρίνουμε μια αντίφαση σ΄ αυτή την προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου.
Περαιτέρω: Οι διαφορές στη μαρτυρία των δύο εκτιμητών ήταν τέτοιες που υπαγόρευαν εμπεριστατωμένη αξιολόγηση της από το πρωτόδικο δικαστήριο και διατύπωση ευρημάτων με αναφορά στη μαρτυρία που θα έκρινε αξιόπιστη. Η απουσία τέτοιας αξιολόγησης καθιστά την ετυμηγορία του πρωτόδικου δικαστηρίου αυθαίρετη λόγω έλλειψης αιτιολογίας. Πρόσθετα η γενική αναφορά σε “όλα τα ενώπιον του δικαστηρίου στοιχεία”, χωρίς αυτά
τα στοιχεία να συγκεκριμενοποιούνται, αποτελεί ακόμη ένα λόγο για τον οποίο η ετυμηγορία του πρωτόδικου δικαστηρίου καθίσταται αυθαίρετη, αναιτιολόγητη και αόριστα εξαγόμενη. Ακολουθεί πως ο πρώτος λόγος της έφεσης πρέπει να πετύχει.Τα όσα έχουμε αναφέρει σε σχέση με τον πρώτο λόγο της έφεσης ισχύουν και για το δεύτερο λόγο της έφεσης. Υπήρχαν και πάλιν ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου δύο διαφορετικές προσεγγίσεις. Δεν έγινε οποιαδήποτε αξιολόγηση τους καθώς και διατύπωση ευρημάτων και εξαγωγή συμπερασμάτων. Ακολουθεί πως ο δεύτερος λόγος της έφεσης επιτυγχάνει για τους λόγους που υποδεικνύονται πιο πάνω σε σχέση με τον πρώτο λόγο της έφεσης.
Περαιτέρω: Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η διαπλάτυνση του δρόμου δεν επιφέρει επαύξηση στο υπόλοιπο κτήμα. ΄Εχουμε την άποψη πως το συμπέρασμα αυτό είναι αυθαίρετο γιατί δεν υποστηρίζεται από οποιαδήποτε μαρτυρία. Αποτελεί συμπέρασμα το οποίο βασίζεται στις προσωπικές περί του θέματος αντιλήψεις του πρωτόδικου δικαστηρίου. Δεν βρίσκει έρεισμα στη μαρτυρία η
οποία πρέπει να αποτελεί τον αποκλειστικό οδηγό για την διατύπωση ευρημάτων και εξαγωγή συμπερασμάτων. Οι λόγοι της επιτυχίας της έφεσης καθιστούν αναπόφευκτη την επανεκδίκαση της υπόθεσης από άλλο δικαστήριο (βλ. Φαντάρου, πιο πάνω).Η έφεση επιτυγχάνει. Η εκκαλούμενη απόφαση ακυρώνεται. Διατάσσεται η επανεκδίκαση της υπόθεσης ως ανωτέρω. Οι εφεσίβλητοι να καταβάλουν τα έξοδα της έφεσης στους εφεσείοντες. Τα έξοδα της υπόθεσης μέχρι και την έκδοση της εκκαλούμενης απόφασης να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της νέας δίκης.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα. Διατάσσεται επανεκδίκαση.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΕΑΠ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο