(2000) 1 ΑΑΔ 1250
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 10174
ΕΝΩΠΙΟΝ: ΠΙΚΗ, Π., ΗΛΙΑΔΗ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗ, ΔΔ.
Μεταξύ:
Αγησίλαου Τσιαλή
Εφεσείοντα
και
Δώρας Κ. Χατζηανδρέου (Τσιαλή) διανοητικώς ασθενούς μέσω του διαχειριστή της περιουσίας της, συζύγου της Κώστα Χατζηανδρέου
Εφεσίβλητης
------------------------------
17 Ιουλίου 2000
Για τον Εφεσείοντα: κ. Γ. Ερωτοκρίτου με κα Ε. Ερωτοκρίτου.
Για την Εφεσίβλητη-Αντεφεσείουσα: κ. Γ. Γεωργιάδης με κ. Α. Ιωαννίδη.
-----------------
Πικής, Π.
: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσειο Δικαστής Δ. Χατζηχαμπής.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Χατζηχαμπής, Δ.
: Οι διάδικοι είναι αδέλφια. Η έφεση παραπονείται για την απόρριψη της αγωγής του Εφεσείοντα με την οποία ζητούσε διάταγμα όπως η Εφεσίβλητη του μεταβιβάσει την κατοικία που αυτός είχε ανεγείρει πάνω από την ισόγεια κατοικία της, διαζευκτικά δε αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας. Με την αντέφεση προσβάλλεται η διαταγή του δικαστηρίου όπως η κάθε πλευρά αναλάβει τα έξοδα της. Η γη είχε αγορασθεί από τον Εφεσείοντα ο οποίος και, αφού ανήγειρε την ισόγεια κατοικία, τη μεταβίβασε στην Εφεσίβλητη. Μερικά χρόνια αργότερα, στις 28.4.1958, ο Εφεσείων και η Εφεσίβλητη έκαναν την ακόλουθη συμφωνία:"ΣΥΜΦΩΝΙΑ αύτη γενομένη σήμερον την 28ην Απριλίου, 1958 μεταξύ των κ.κ. Αγησίλαου Τσιαλή εκ Λευκωσίας εν τοις κατωτέρω καλουμένου ως ο "Α" συμβαλλόμενος και της κ. Δώρας Τσιαλή εκ Λευκωσίας, εν τοις κατωτέρω καλουμένης ως η "Β" συμβαλλομένη μαρτυρεί τα ακόλουθα:
1. Η "Β" συμβαλλομένη είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης ενός οικοπέδου υπ΄αριθμόν εγγραφής Q231, πλοκ Q, τεμάχιον 194 τοποθεσία Σιεφκάς, Αγιος Δομέτιος.
2. Η "Β" συμβαλλομένη είναι επίσης νόμιμος ιδιοκτήτης της οικίας ήτις ανεγέρθη εις το οικόπεδον το οποίον περιγράφεται εις την παράγραφον 1 του παρόντος συμβολαίου.
3.
Εις αντάλλαγμα φυσικής στοργής και αγάπης και εις αναγνώρισιν των υπηρεσιών και εξόδων των γενομένων υπό του "Α" συμβαλλομένου δια την αγοράν του οικοπέδου και την ανέγερσιν της οικίας άτινα περιγράφονται εις τας παραγράφους 1 και 2 του παρόντος συμβολαίου η "Β" συμβαλλομένη παραχωρεί το δικαίωμα εις τον "Α" συμβαλλόμενον όπως οικοδομήσει οτιδήποτε άνωθεν της οικίας της "Β" συμβαλλομένης ήτις οικία και οικόπεδον περιγράφονται εις τας παραγράφους 1 και 2 ανωτέρω."
Είναι αυτή τη συμφωνία που ο Εφεσείων επικαλέσθηκε στην αγωγή του σε στήριξη των θεραπειών που ζητούσε, ισχυριζόμενος παράβαση της καθ΄ότι ο σύζυγος και διαχειριστής της περιουσίας της Εφεσίβλητης μετά που αυτή κατέστη διανοητικώς ασθενής (διά του οποίου και ενάγετο) αρνείτο να μεταβιβάσει στον
Εφεσείοντα την κατοικία την οποία αυτός, βασιζόμενος στη συμφωνία, είχε ανεγείρει πάνω από την κατοικία της Εφεσίβλητης το 1961. Υπήρχε επίσης αναφορά και σε άλλη συμφωνία ημερομηνίας 4.9.1967 με την οποία συμφωνήθησαν τα ακόλουθα μεταξύ της Εφεσίβλητης, του Εφεσείοντα και άλλης αδελφής τους:"Η συμφωνία αύτη γενομένη σήμερον την 4ην Σεπτεμβρίου, 1967 μεταξύ του κ. Αγησιλάου Τσιαλή εκ Λευκωσίας, εν τοις κατωτέρω καλουμένου ο "Α" συμβαλλόμενος, της κ. Δώρας Κ. Χατζηανδρέου το γένος Τσιαλή εκ Λευκωσίας, εν τοις κατωτέρω καλουμένης η "Β" συμβαλλομένη και της αδελφής των Ιωάννας Χριστοδούλου εκ Λευκωσίας νυν εν Τζιοχάνεσμπουργκ εν τοις κατωτέρω καλουμένης η "Γ" συμβαλλομένη, μαρτυρεί τ΄ακόλουθα:
1. Η "Β" συμβαλλομένη είναι η νόμιμος ιδιοκτήτρια ενός οικοπέδου και οικίας υπ΄αριθμόν εγγραφής Q231, Μπλοκ Q, τεμ. 194, τοποθεσία "Σιεφκάς" ευρισκομένου εις το χωρίον Άγιος Δομέτιος.
2. Ο "Α" συμβαλλόμενος είναι ιδιοκτήτης του 1ου ορόφου της ως άνω περιγραφομένης ακινήτου περιουσίας.
3. Εις αντάλλαγμα φυσικής στοργής και αγάπης ο "Α" συμβαλλόμενος και η "Β" συμβαλλομένη δυνάμει των δικαιωμάτων άτινα ούτοι κέκτηνται διά της συμφωνίας της 28ης Απριλίου, 1958 δίδουν, παραχωρούν και συγκατατίθενται ανεκκλήτως όπως η "Γ" συμβαλλομένη ανεγείρει ιδίοις εξόδοις ένα όροφον μόνον ύπερθεν του ορόφου του "Α" συμβαλλομένου διά τον οποίον θα δύναται να ζητήσει εγγραφήν ως νόμιμος ιδιοκτήτρια."
Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, επισημαίνοντας τις συμφωνίες αυτές ως τη βάση της απαίτησης, επεσήμανε συγχρόνως ότι δεν εγίνετο επίκληση οποιασδήποτε άλλης συμφωνίας, γραπτής ή προφορικής, ή οποιουδήποτε εξυπακουόμενου όρου στις εν λόγω συμφωνίες, προς στοιχειοθέτηση υποχρέωσης μεταβίβασης στον Εφεσείοντα, ούτε και αναφορά σε γεγονότα που θα μπορούσαν να εγείρουν θέμα καταπιστεύματος ή άλλου δικαιώματος βάσει του δικαίου της επιείκειας, και ότι δεν εζητείτο θεραπεία σε συνάρτηση προς κάτι τέτοιο. Κατέληξε λοιπόν ότι το μόνο επίδικο θέμα ήταν η ερμηνεία των συμφωνιών ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των διαδίκων και κατά πόσο υπήρχε παράβαση τους που να έδιδε στον Εφεσείοντα δικαίωμα στις αιτούμενες θεραπείες.
Η μαρτυρία, η οποία προήλθε ουσιαστικά μόνο από την πλευρά του Εφεσείοντα (η Εφεσίβλητη παρουσίασε μόνο ένα μάρτυρα ως προς τις αποζημιώσεις), εκρίθη από το δικαστήριο κατά το πλείστον ως είτε εκτός δικογράφων είτε αναξιόπιστη. Αυτό αφορούσε ιδιαίτερα ως προς το πρώτο τη μαρτυρία του ιδίου του Εφεσίβλητου και ως προς τα δύο εκείνη της άλλης αδελφής του και της κόρης της, σε σχέση με ακόλουθη ρητή ή εξυπακουόμενη υπόσχεση της Εφεσίβλητης να μεταβιβάσει την επίδικη κατοικία στον Εφεσείοντα.
Με αυτά τα δεδομένα, και εφ΄όσον η απαίτηση του Εφεσείοντα εβασίζετο ουσιαστικά στη συμφωνία της 28.4.1958, ο ευπαίδευτος Πρόεδρος διαπίστωσε ότι:
"Είναι προφανές ότι στο Τεκμήριο 1 δεν γίνεται οποιαδήποτε μνεία για μεταβίβαση ή τιτλοποίηση οτιδήποτε από την εναγόμενη στον ενάγοντα και όπως ανέφερα δεν τίθεται θέμα εξυπακουόμενου όρου στην παρούσα υπόθεση."
Και κατέληξε ότι:
"Από το λεκτικό των δύο προαναφερόμενων συμφωνιών και από τους όρους που χρησιμοποίησαν οι διάδικοι, μέσα στο πλαίσιο που αυτοί οι όροι χρησιμοποιήθηκαν κατέληξα στο συμπέρασμα ότι το δικαίωμα που παραχωρήθηκε στον ενάγοντα ήταν να οικοδομήσει πάνω από την οικία της εναγόμενης και να καταστεί έτσι ο ιδιοκτήτης υπό την έννοια του δικαιούχου ιδιοκτήτη (beneficial owner) και όχι του νόμιμου ή εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη (legal owner) οποιασδήποτε οικοδομής θα ανήγειρε με δικά του έξοδα. Επομένως ο ενάγοντας, με την υπογραφή των δύο συμφωνιών - Τεκμηρίων 1 και 2 - και την ανέγερση του 1ου ορόφου του επίδικου υποστατικού, με δικά του έξοδα, κατέστη ο δικαιούχος ιδιοκτήτης (beneficial owner) του 1ου ορόφου όχι όμως και ο νόμιμος ή εγγεγραμμένος ή ονομαστικός ιδιοκτήτης (legal ή nominal owner) του 1ου ορόφου. Πουθενά στις προαναφερόμενες συμφωνίες υπάρχει πρόνοια για οποιοδήποτε δικαίωμα του ενάγοντα να αξιώσει μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας του 1ου ορόφου στον ίδιο."
Δεν ετίθετο λοιπόν, κατά την άποψη του, θέμα διατάγματος για μεταβίβαση του πρώτου ορόφου επ΄ονόματι του Εφεσείοντα αφού η συμφωνία δεν περιείχε τέτοιο όρο του οποίου να διετάζετο ειδική εκτέλεση.
Ακόλουθα, και εφ΄όσον η Εφεσίβλητη ουδέποτε αμφισβήτησε το δικαίωμα του Εφεσείοντα ως δικαιούχου ιδιοκτήτη στην απρόσκοπτη χρήση του πρώτου ορόφου, διαπίστωσε ότι δεν ετίθετο θέμα αθέτησης της συμφωνίας ούτε από εκείνη την άποψη που να του έδιδε δικαίωμα σε αποζημιώσεις.
Οι λόγοι έφεσης αφορούν, εφ΄ενός μεν τις διαπιστώσεις του ευπαιδεύτου Προέδρου ότι δεν υπήρξε άλλη συμφωνία, προφορική η γραπτή, εκτός εκείνων της 28.4.1998 και της 4.9.1967, ή εξυπακουόμενος όρος για μεταβίβαση του πρώτου ορόφου στον Εφεσείοντα, και ότι το μόνο δικαίωμα που δόθηκε στον Εφεσείοντα δυνάμει των εν λόγω συμφωνιών ήταν η οικοδόμηση του πρώτου ορόφου, αφ΄ετέρου δε την αξιολόγηση της μαρτυρίας. Tο πρώτο θέμα απευθύνεται κατ΄αρχή στα δικογραφικά πλαίσια της ίδιας της απαίτησης. Αυτά ήσαν ο περιορισμός της απαίτησης στις δύο αυτές συμφωνίες ως θέμα ερμηνείας των όρων τους, εφ΄όσον η επίκληση του δικαιώματος για μεταβίβαση ανάγετο στις ίδιες τις συμφωνίες των οποίων και ουσιαστικά εζητείτο ειδική εκτέλεση δυνάμει του άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου. Είναι αναντίλεκτο ότι η έκθεση Απαίτησης δεν κάνει αναφορά σε οποιαδήποτε άλλη συμφωνία, γραπτή ή προφορική, ακόλουθη ή προηγούμενη, στην οποία να βασίζετο η απαίτηση. Αυτό επεσήμανε και ο ευπαίδευτος Πρόεδρος. Το οποιοδήποτε δικαίωμα του Εφεσείοντα για μεταβίβαση του πρώτου ορόφου στο όνομα του έπρεπε λοιπόν να αναζητηθεί στις εν λόγω συμφωνίες και μόνο, και δεν ήταν δυνατό για τον Εφεσείοντα να ισχυρισθεί ή να παρουσιάσει καν μαρτυρία που θα έτεινε να καταδείξει την ύπαρξη άλλης συμφωνίας προς τούτο. Αν διεπράχθη οποιοδήποτε σφάλμα επ΄αυτού, ήταν η αποδοχή μαρτυρίας που αποσκοπούσε να καταδείξει, αντίθετα με τα δικόγραφα, την ενδεχόμενη ύπαρξη
οποιασδήποτε άλλης ακόλουθης συμφωνίας ή υποσχέσεως της Εφεσίβλητης για μεταβίβαση. Τούτο σχετίζεται και προς τους λόγους έφεσης που αφορούν την αξιολόγηση της μαρτυρίας, ιδιαίτερα εκείνη της άλλης αδελφής και της κόρης της, την οποία ο ευπαίδευτος Πρόεδρος έκρινε αφ΄ενός μεν ως αναξιόπιστη αφ΄ετέρου δε ως εκτός δικογράφων. Εφ΄όσον όντως διαπιστώνεται ότι δεν υπήρχε δικογραφική αναφορά σε συμφωνία ή υπόσχεση άλλη και ανεξάρτητη από εκείνη των εν λόγω δύο γραπτών συμφωνιών, η κρίση των λόγων έφεσης που αφορούν την αξιοπιστία της μαρτυρίας αυτής καθίσταται θεωρητικής αξίας αφού η μαρτυρία αυτή ανεφέρετο σε μεταγενέστερη συμφωνία ή υπόσχεση για μεταβίβαση του πρώτου ορόφου στον Εφεσείοντα για την οποία δεν εγίνετο λόγος στα δικόγραφα. Εν πάση περιπτώσει όμως, δεν θα διαπιστώναμε λόγο παρέμβασης μας με την προσέγγιση του ευπαιδεύτου Προέδρου στην αξιολόγηση της εν λόγω μαρτυρίας, ο οποίος αναλύει τους λόγους για τους οποίους τη θεωρεί αναξιόπιστη, περιλαμβανομένου του ότι είναι σε σύγκρουση με τη μαρτυρία του ίδιου του Εφεσείοντα.Οι λόγοι έφεσης βέβαια προσβάλλουν την ουσιαστική κατάληξη του ευπαιδεύτου Προέδρου ότι οι συμφωνίες δεν έδιδαν δικαίωμα μεταβίβασης στον Εφεσείοντα. Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος εβάσισε την κατάληξη του αυτή στο ότι οι ίδιοι οι όροι των συμφωνιών, στα πλαίσια της ερμηνείας τους, δεν δημιουργούσαν υποχρέωση για μεταβίβαση του πρώτου ορόφου στον Εφεσείοντα, και στο ότι δεν του επιτρέπετο να εξετάσει κατά πόσο τέτοια υποχρέωση επήγαζε από ανάλογο εξυπακουόμενο όρο των συμφωνιών καθ΄όσον στα δικόγραφα δεν υπήρχε ισχυρισμός για τέτοιο εξυπακουόμενο όρο. Η προσέγγιση αυτή όμως είναι αντιφατική όσο και αντινομική. Η διαπίστωση εξυπακουόμενου όρου είναι θέμα ερμηνείας της συμφωνίας προς εξαγωγή της πραγματικής πρόθεσης των μερών την οποία δεν διατύπωσαν μεν ρητά στους γραπτούς όρους της αλλά η οποία εξάγεται από αυτούς κατ΄αναγκαία συνέπεια. Δεν είναι λοιπόν δυνατό, αφ΄ενός μεν να αναγνωρίζεται η ανάγκη ερμηνείας της συμφωνίας, αφ΄ετέρου δε να εξαιρείται της ερμηνείας αυτής ένα μέρος της πρόθεσης των μελών διότι δεν γίνεται ρητή αναφορά στα δικόγραφα σε εξυπακουόμενο όρο. Ο Εφεσείων, στα δικόγραφα του, έκανε επαρκή αναφορά στις δύο συμφωνίες και εβάσισε την απαίτηση του στο ότι, δυνάμει αυτών, είχε δικαίωμα να ζητήσει μεταβίβαση του πρώτου ορόφου. Αυτό συνιστούσε δέουσα συμμόρφωση με τα δικογραφικά θέσμια όσον αφορά τη βασική του θέση ότι η παραχώρηση σε αυτόν του δικαιώματος οικοδόμησης του πρώτου ορόφου με δικά του έξοδα συνεπάγετο και την παραχώρηση του δικαιώματος να ζητήσει μεταβίβαση σε
αυτόν του πρώτου ορόφου με τιτλοποίηση ως ιδιοκτήτη, το οποίο και συνιστούσε την ουσιαστική απαίτηση του. Η αναφορά στα δικόγραφα στις δύο συμφωνίες έθετε επαρκώς τη βάση για τη δυνατότητα διακρίβωσης, ως θέμα ερμηνείας των συμφωνιών, περιλαμβανομένων των ρητών όσο και των εξυπακουόμενων όρων τους, της υποχρέωσης μεταβίβασης του πρώτου ορόφου στον Εφεσείοντα. Δεν εμποδίζετο λοιπόν το δικαστήριο, από τη δικογραφική πτυχή των πραγμάτων, να εξετάσει κατά πόσο προέκυπτε τέτοια υποχρέωση στα πλαίσια της ευρύτερης ερμηνείας των συμφωνιών.Και όντως προέκυπτε. Η μη ύπαρξη ρητού προς τούτο όρου στη συμφωνία της 28.4.1958, η οποία ήταν και η βασική και ουσιαστική μεταξύ του Εφεσείοντα και της Εφεσίβλητης ως προς την οικοδόμηση του πρώτου ορόφου, δεν ήταν καθοριστική. Αν και η πρωταρχική αναφορά του δικαστηρίου είναι στους ρητούς όρους της συμφωνίας, ως η εκπεφρασμένη πρόθεση τους, η διερεύνηση της πρόθεσης αυτής ως προς μη ρητά προνοηθέντα στη συμφωνία επεκτείνεται σε όλες τις παραμέτρους του πράγματος, όχι για
να καταστεί το δικαστήριο δημιουργός μιας συμφωνίας που τα μέρη δεν έκαναν αλλά αντίθετα για να δώσει πλήρες κράτος στην πραγματική τους συμφωνία.Όπως το έθεσε ο Kelly, C.B., στην υπόθεση
Gwyn v. Neath Canal Co (1865) L.R. 3 Ex. 209, στη σ. 215:"The result of all the authorities is, that when a court of law can clearly collect from the language within the four corners of a deed, or instrument in writing, the real intentions of the parties, they are bound to give effect to it by supplying anything necessarily to be inferred from the terms used, and by rejecting as superfluous whatever is repugnant to the intention so discerned."
Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου ως θέμα ερμηνείας της συμφωνίας είναι παλαιόθεν γνώρισμα του έργου του δικαστηρίου, εδραζόμενη στην αναγνώριση ότι τα μέρη δεν διατυπώνουν πάντοτε ρητά στη γραπτή τους συμφωνία παρά μόνο τα βασικά της στοιχεία, αφήνοντας άλλα να προκύπτουν έστω και αν δεν ελέχθησαν. Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου αποδίδεται στην ανάγκη να δοθεί αποτελεσματικότητα και πληρότητα στη συμφωνία, εκφράζοντας εκείνο που, αν και δεν ελέχθη, αντιπροσωπεύει την εμφανή και αναγκαία πρόθεση των μερών. Η κλασσική διατύπωση της αρχής προέρχεται από τον Bowen L.J., στην υπόθεση
The Moorcock (1889) 14 P.D. 64, στη σ. 68:"Now, an implied warranty, or, as it is called, a covenant in law, as distinguished from an express contract or express warranty, really is in all cases founded upon the presumed intention of the parties, and upon reason. The implication which the law draws from what must obviously have been the intention of the parties, the law draws with the object of giving efficacy to the transaction and preventing such a failure of consideration as cannot have been within the contemplation of either side; and I believe if one were to take all the cases, and there are many, of implied warranties or covenants in law, it will be found that in all of them the law is raising an implication from the presumed intention of the parties with the object of giving to the transaction such efficacy as both parties must have intended that at all events it should have."
Είναι αυτή η αμεσότητα της αναγκαιότητας του εξυπακουόμενου όρου που καθιστά δυνατή όσο και επιτακτική τη διακρίβωση του. Ο Mackinnon, L.J., στην υπόθεση
Shirlaw v. Southern Foundries (1926) Ltd (1939) 2 K.B. 206, στη σ. 227 την εξέφρασε παραστατικά με ένα απόσπασμα από μελέτη του:"Prima facie that which in any contract is left to be implied and need not be expressed is something so obvious that it goes without saying; so that, if while the parties were making their bargain, an officious bystander were to suggest some express provision for it in the agreement, they would testily suppress him with a common, ‘oh, of course’."
Εδώ η συμφωνία προνοούσε ότι ο Εφεσείων είχε δικαίωμα με δικά του έξοδα να οικοδομήσει τον πρώτο όροφο. Η συμφωνία δεν κάνει άλλη αναφορά σε οτιδήποτε και δεν ρυθμίζει τις συνέπειες της βασικής της πρόνοιας. Όχι μόνο δεν αποκλείει η συμφωνία την υποχρέωση μεταβίβασης στον Εφεσείοντα της ιδιοκτησίας του πρώτου ορόφου αλλά και την εξυπακούει ως τόσο εμφανή και αναγκαία που δεν χρειάζετο καν να λεχθεί, ώστε στην πρόνοια για το δικαίωμα οικοδόμησης του να μπορεί να αποδοθεί πληρότητα και αποτελεσματικότητα με βάση τη λογική των πραγμάτων και τις εύλογες προσδοκίες των μερών. Διότι τι άλλο θα μπορούσαν τα μέρη να επιδιώκουν παρά ότι, με την παραχώρηση στον Εφεσείοντα του δικαιώματος οικοδόμησης του πρώτου ορόφου, του αέρα δηλαδή, με δικά του έξοδα, αυτός και
όχι η Εφεσίβλητη θα καθίστατο ιδιοκτήτης εκείνου του ορόφου του ακινήτου. Τοσούτο μάλλον αφού αυτό εγίνετο, όπως ρητά αναφέρεται στη συμφωνία, ως αντάλλαγμα της δαπάνης του Εφεσείοντα για αγορά του οικοπέδου και οικοδόμηση της ισόγειας κατοικίας που ο ίδιος είχε μεταβιβάσει διά δωρεάς στην Εφεσίβλητη αδελφή του, επιστρέφοντας έτσι ουσιαστικά ένα μέρος της ευεργεσίας του.Ο ίδιος ο ευπαίδευτος Πρόεδρος ερμηνεύει τη συμφωνία διαπιστώνοντας ότι η παραχώρηση στον Εφεσείοντα του δικαιώματος οικοδόμησης του πρώτου ορόφου τον καθιστούσε δικαιούχο ιδιοκτήτη (beneficial owner) αλλά όχι νόμιμο ή εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη (legal owner). Η σημασία της διάκρισης αυτής για σκοπούς του παρόντος θέματος μας διαφεύγει. Το ζητούμενο δεν είναι κατά πόσο ο Εφεσείων κατέστη δικαιούχος ιδιοκτήτης ή νόμιμος ιδιοκτήτης, αλλά κατά πόσο αντλούσε συμβατικό δικαίωμα από τη συμφωνία να ζητήσει μεταβίβαση και εγγραφή επ΄ονόματι του. Η αναγνώριση μάλιστα από τον ευπαίδευτο Πρόεδρο ότι κατέστη ιδιοκτήτης, έστω και δικαιούχος, εξυπακούει τουλάχιστον πρόθεση όπως ο ίδιος και όχι η Εφεσίβλητη θα είχε το ιδιοκτησιακό όφελος του πρώτου ορόφου, πρόθεση που συνάδει με την ερμηνεία της συμφωνίας ως μη περιοριζόμενης στην παροχή γυμνού δικαιώματος οικοδόμησης του πρώτου ορόφου. Συναφώς, παρατηρούμε και το ότι ο ευπαίδευτος Πρόεδρος ερμήνευσε τη συμφωνία ώστε να περιλαμβάνει και δικαίωμα χρήσης του πρώτου ορόφου από τον Εφεσείοντα. Αν όμως η συμφωνία ερμηνεύετο τόσο περιοριστικά όσο την ερμήνευσε ως προς την υποχρέωση μεταβίβασης, ούτε το δικαίωμα χρήσης θα μπορούσε να περιληφθεί σε αυτή αφού καμμιά προς τούτο πρόνοια δεν γίνεται στη συμφωνία. Τόσο όμως το δικαίωμα χρήσης όσο και το δικαίωμα διεκδίκησης της μεταβίβασης και τιτλοποίησης προς συμπλήρωση της ιδιοκτησίας του ως ιδιοκτήτη είναι άρρηκτα ακόλουθα της ρητής πρόνοιας της συμφωνίας για δικαίωμα οικοδόμησης του πρώτου ορόφου ως αναγκαία εξυπακουόμενα από την ίδια τη συμφωνία.
Η δεύτερη συμφωνία της 4.9.1967, αν και συναφθείσα εννέα έτη αργότερα και έχουσα άλλα μέρη και άλλο αντικείμενο, δεν είναι άσχετη με το εξεταζόμενο θέμα. Σε αυτήν ο Εφεσείων περιγράφεται ως ιδιοκτήτης του πρώτου ορόφου, και μάλιστα παραχωρών από κοινού με την Εφεσίβλητη δικαίωμα οικοδόμησης του δευτέρου ορόφου στην άλλη αδελφή τους, πράγμα που δείχνει ότι η Εφεσίβλητη
τον αναγνώριζε ως ιδιοκτήτη ακόλουθα της συμφωνίας της 28.4.1958. Η αναγνώριση αυτή συνάδει με την ερμηνεία που δώσαμε στη συμφωνία της 28.4.1958.Με δοθείσα τη διαπίστωση συμβατικής υποχρέωσης μεταβίβασης και τιτλοποίησης του πρώτου ορόφου στον Εφεσείοντα, το επόμενο ερώτημα αφορά τη δυνατότητα έκδοσης διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της εν λόγω υποχρέωσης, το οποίο συνιστά και την πρωταρχική θεραπεία που ζητά ο Εφεσείων. Η ειδική εκτέλεση συμβάσεων ρυθμίζεται βέβαια από το άρθρο 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφάλαιο 149, το οποίο προνοεί:
"76.- (1) Η σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης από το Δικαστήριο αν -
(α) δεν είναι άκυρη δυνάμει του Νόμου αυτού ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου
. και(β) είναι γραπτή
. και(γ) υπογράφεται στο τέλος αυτής από το πρόσωπο που φέρει το βάρος αυτής
. και(δ) το Δικαστήριο κρίνει, ενόψει όλων των περιστάσεων, ότι η επιβολή ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης δεν θα ήταν παράλογη ή άλλως πως ανεπιεικής ή πρακτικά ανεφάρμοστη.
(2) Οι διατάξεις του άρθρου αυτού, δεν επηρεάζουν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ή οποιασδήποτε τροποποίησης αυτού."
Ότι το άρθρο 76(2) αποκλείει την εφαρμογή του άρθρου 76(1), έστω και αν τηρούνται οι προϋποθέσεις των παραγράφων (α), (β), (γ) και (δ) αυτού, είναι οριστικά αποφασισμένο στη νομολογία. Στη Δρυάδης ν. Καλησπέρα, Πολιτική Έφεση 8923, 15.5.1998, μάλιστα το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε εισήγηση για απόκλιση από την προηγούμενη νομολογία (
Avgousti v. Papadamou and Another (1968) 1 C.L.R. 66, Xenopoullos v. Makridi (1969) 1 C.L.R. 488, Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου και άλλης, Πολιτική Έφεση 9271, 31.12.1997) και επανέλαβε την αρχή ότι, όπως το έθεσε ο Πικής, Π., ο οποίος έδωσε και την απόφαση, στη σ. 9:"Το Άρθρο 2 του ΚΕΦ. 232 καθιστά την πώληση ακινήτου δεκτική ειδικής εκτέλεσης, μόνο όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις που καθορίζονται από τις πρόνοιές του. Σκοπός του Νόμου αυτού είναι ο καθορισμός, σε αντιδιαστολή προς άλλης φύσης γραπτές συμβάσεις, ξεχωριστών προϋποθέσεων, για να είναι η σύμβαση δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Οι προϋποθέσεις αυτές είναι διάφορες από εκείνες που καθορίζονται στο Άρθρο 76. Η εξουσία η οποία παρέχεται, αντίστοιχα, από το Άρθρο 76 και το ΚΕΦ. 232, δεν μπορεί να συνυπάρχει σε σχέση με συμβάσεις για την πώληση ακινήτων. Και αυτός ήταν ο σκοπός του νομοθέτη, με τη θεσμοθέτηση των προνοιών του εδαφίου (2) του Άρθρου 76
.Όχι μόνο η προηγούμενη νομολογία δεν καταφαίνεται ως αδιαμφισβήτητα εσφαλμένη, αλλά κρίνεται σωστή."
Στην προκειμένη περίπτωση η συμφωνία αφορά βέβαια ακίνητη ιδιοκτησία, δεν έχει όμως αμφισβητηθεί ότι δεν αφορά σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας ώστε να εξαιρείτο του άρθρου 76 ως ειδικά ρυθμιζόμενη από τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφάλαιο 232.
Τι συνιστά σύμβαση "πώλησης" ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως η έννοια αναφέρεται τόσο στο Κεφάλαιο 232 όσο και το Κεφάλαιο 149, άρθρο 76, δεν ορίζεται ούτε στο Κεφάλαιο 232 ούτε στο Κεφάλαιο 149. Είναι όμως καθαρό από τη θεώρηση του πράγματος σε συνάρτηση προς τα πιο πάνω ότι η "πώληση", όπως εξάλλου και κάθε σύμβαση, εξυπακούει την καταβολή αντιπαροχής. Αυτό ενισχύεται και από την αναφορά στο άρθρο 2 του Κεφαλαίου 232 στην ημερομηνία που συμφωνήθηκε για την καταβολή της αντιπαροχής ως όρο για την έναρξη της περιόδου εγέρσεως της αγωγής για ειδική εκτέλεση, όσο και από την αναφορά στο άρθρο 10 του Κεφαλαίου 232 ως προς τις συνέπειες της μη καταβολής του τιμήματος αγοράς από τον αγοραστή. Η επίδικη συμφωνία όμως δεν περιέχει αντιπαροχή, ούτε είναι
ως εκ της φύσης της συμφωνία πώλησης, και είναι έγκυρη μόνο ως εκ των προνοιών του άρθρου 25 του Κεφαλαίου 149. Εν πάση περιπτώσει, δεν αποτελεί σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και διέπεται όχι από το Κεφάλαιο 232 αλλά από το άρθρο 76(1).Δεν υπάρχει δε αμφιβολία, ούτε αμφισβητείται, ότι ικανοποιούνται οι πρόνοιες των εδαφίων (α) (β) και (γ) του άρθρου 76. Περαιτέρω, κρίνοντας, εν όψει όλων των περιστάσεων, και ιδιαίτερα του ότι η εν λόγω υποχρέωση είναι τέτοιας φύσεως που να είναι μάλιστα κατάλληλη για ειδική εκτέλεση, ότι μόνο η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης θα επετύγχανε την απόδοση πλήρους δικαιοσύνης προς επίτευξη του σκοπού της σύμβασης, ότι ο Εφεσείων πάντοτε επεδίωκε την επ΄ονόματι του μεταβίβαση και τιτλοποίηση και ότι η συμφωνία της 4.9
.1967 ανεγνώριζε την ιδιοκτησιακή του ιδιότητα, θεωρούμε ότι η επιβολή ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης όχι μόνο "δεν θα ήταν παράλογη ή άλλως πως ανεπιεικής ή πρακτικά ανεφάρμοστη", όπως προνοείται στο εδάφιο (δ) του άρθρου 76, αλλά μάλλον θα ήταν θετικά και καθ΄όλα ορθό και δίκαιο να ισχύσει, στα πλαίσια των παλαιόθεν καλά καθιερωμένων αρχών του δικαίου της επιείκειας, ώστε να ικανοποιούνται και οι προϋποθέσεις του εδαφίου (δ).Δεν θα αφήναμε την υπόθεση χωρίς να παρατηρήσουμε ότι, εάν δεν επρόκειτο για περίπτωση συμβατικού δικαιώματος του Εφεσείοντα σε ειδική εκτέλεση της συμφωνίας δυνάμει του άρθρου 76, θα ετίθετο εν πάση περιπτώσει θέμα αναγνώρισης ιδιοκτησίας στον Εφεσείοντα και διαταγής επ΄ονόματι του εγγραφής δυνάμει των αρχών του δικαίου της επιείκειας και ιδιαίτερα του equitable estoppel υπό τη μορφή του proprietary estoppel. Στην υπόθεση
Stylianou v. Papacleovoulou (1982) 1 C.L.R. 542 η αρχή αυτή καθιερώθηκε στη νομολογία μας. Εκρίθη ότι, αν και δεν υπήρχε οποιαδήποτε συμφωνία μεταξύ των διαδίκων, εν τούτοις η συμπεριφορά των Εφεσειόντων ήταν τέτοια που οδήγησε τους Εφεσίβλητους, βασιζόμενους σε αυτή, να ενεργήσουν ως ιδιοκτήτες της επίδικης περιουσίας και ότι, ως εκ τούτου, κωλύοντο να ενεργούσαν τώρα άλλως πως αφού θα ήταν άδικο να πράξουν τούτο. Όπως το έθεσε ο Πικής, Δ. (ως ήτο τότε), δίδοντας την απόφαση, στη σ. 553:"It is established that a party, making a promise, cannot resile therefrom when it would be inequitable for him so to do notwithstanding the absence of a legally recognised relationship between the promisor and the promisee. And it is inequitable for the promisor to resile from his promise whenever, as a result of such representation, the promisee has modified his position in a way that it would be unjust for the promisor to withdraw from his representations; provided always, of course, that the representations made are clear and unambiguous, such as could lead the promisee to act upon them."
Και, καταλήγοντας, στη σ. 554:
"In our judgment, proprietary estoppel forms part of the doctrines of equity and as such is applicable in Cyprus in accordance with s. 29(c) of the Courts of Justice Law, 14/60."
Ακόλουθη δε θεραπεία, όπως παρατήρησε, είναι διάταγμα για τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου στο δικαιούχο "..... inasmuch as a court of equity must ensure that its orders do not work injustice ...."
Στην προκειμένη περίπτωση, η υπόσχεση της Εφεσίβλητης, αν δεν συνιστούσε συμβατική υποχρέωση, ή και ενδεχόμενα αν δεν ήταν, ως συμβατική υποχρέωση, δεκτική ειδικής εκτέλεσης δυνάμει του άρθρου 76(1), ασφαλώς θα συνιστούσε τέτοια παράσταση εκ μέρους της προς τον Εφεσείοντα που, εφ΄όσον αυτός βασίσθηκε σε αυτή και υπέστη έξοδα για οικοδόμηση του ορόφου λογικά αναμένοντας πάντοτε ότι θα καθίστατο ιδιοκτήτης και θα του μεταβιβάζετο, θα ήταν άδικο να επιτραπεί στην Εφεσίβλητη να υπαναχωρήσει. Ισχύουσας δε της αρχής του proprietary estoppel, η διαταγή για επ΄ονόματι του μεταβίβαση και εγγραφή του ορόφου θα ήταν ακόλουθη ώστε να αποδίδετο πλήρης αποτελεσματικότητα και συνέπεια στη δικαιϊκή της αρχή.
Με το λόγο έφεσης που αφορά την αξιολόγηση της μαρτυρίας ως προς τις αποζημιώσεις δεν χρειάζεται να ασχοληθούμε.
Η έφεση επιτυγχάνει και επιτρέπεται και η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται.
Εκδίδεται διάταγμα διατάσσον την Εφεσίβλητη, μέσω του διαχειριστή της περιουσίας της συζύγου της Κώστα Χατζηανδρέου, όπως, εντός τριών μηνών, μεταβιβάσει και εγγράψει επ΄ονόματι του Εφεσείοντα την κατοικία η οποία έχει ανεγερθεί πάνω από την ισόγειο κατοικία στο υπ΄αριθμόν εγγραφής Q231, μπλοκ Q, τεμάχιον 194, τοποθεσια Σιεφκάς, Άγιος Δομέτιος, και όπως προβεί εις πάσαν αναγκαίαν ενέργειαν και υπογράψει παν σχετικόν έγγραφον προς τον σκοπόν αυτόν, περιλαμβανομένης της έκδοσης χωριστού τίτλου της εν λόγω κατοικίας.
Τα έξοδα της έφεσης όσο και της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται εναντίον της Εφεσίβλητης.
Π.
Δ.
Δ.
/ΚΧ"Π
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο