ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

Μεταξύ:

Ανδρέα Πίριλλου, από τη Λευκωσία

Εφεσείοντα

και

Ρουπινέττας Κονναρή, από τη Λάρνακα

Για τον εφεσείοντα: Π. Αγγελίδης.

Για την εφεσίβλητη: Α. Ανδρέου.

___________________

____________________

ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Με αγωγή που ήγειρε η εφεσίβλητη-ενάγουσα (η εφεσίβλητη) εναντίον του πρώην εναγομένου 1 (Γιαννάκη Καρπασίτη) και του εφεσείοντα-εναγομένου 2 (ο εφεσείων) η εφεσίβλητη ζήτησε τις πιο κάτω θεραπείες:

Η εφεσίβλητη ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ακινήτου υπ΄ αρ. εγγραφής C932 και/ή C992, Τεμάχιο 710, Φ/Σχ ΧL1/49W.1 στη Λεωφόρο Στρατηγού Τιμάγια στη Λάρνακα (“το ακίνητο”). Το ακίνητο, κατά τον Απρίλιο 1988, ήταν υποθηκευμένο στην Ελληνική Τράπεζα Λτδ. για ποσό περίπου £83.000.-, ποσό που η εφεσίβλητη όφειλε στην Τράπεζα σαν πρωτοφειλέτης ή εγγυητής του συζύγου της Πανίκου Κονναρή. Το ακίνητο ήταν επίσης βεβαρυμένο με εμπράγματα βάρη υπέρ δύο πιστωτών, των Νίκου Τσίρου και της Κυπριακής Εταιρείας Εισαγωγών Λτδ.

Την 29.4.1988 υπογράφηκε συμφωνία μεταξύ της εφεσίβλητης και της εταιρείας Α.Ι. Καρπασίτης και Υιοί (Βιομήχανοι) Λτδ. (τεκμήριο 12). Στη συμφωνία εκείνη η εφεσίβλητη αναφερόταν σαν το πρώτο μέρος και η προαναφερόμενη εταιρεία σαν το δεύτερο μέρος. Μεταξύ άλλων η συμφωνία (τεκμήριο 12) προνοούσε και τα εξής:

Τη συμφωνία της 29.4.1988 υπέγραψε η εφεσίβλητη και εκ μέρους της προαναφερόμενης εταιρείας, μεταξύ άλλων και ο πρώην πρώτος εναγόμενος, Γιαννάκης Καρπασίτης, αδελφός της εφεσίβλητης.

Είναι αδιαμφισβήτητο γεγονός, ότι η συμφωνία της 29.4.1988 - τεκμήριο 12 - δεν κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο ούτε και γνωστοποιήθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας με οποιοδήποτε άλλο τρόπο.

Μετά την υπογραφή της πιο πάνω συμφωνίας το ακίνητο μεταβιβάστηκε από την εφεσίβλητη στο αδελφό της Γιαννάκη Καρπασίτη, δυνάμει δωρεάς, όπως δηλώθηκε στο Κτηματολόγιο.

Κατόπιν νομικών διαδικασιών οι προαναφερόμενες επιβαρύνσεις του ακινήτου, υπέρ του κυρίου Νίκου Τσίρου και της Κυπριακής Εταιρείας Εισαγωγών Λτδ, ενεγράφησαν ξανά επί του ακινήτου.

Με τη μεταβίβαση του ακινήτου από την ενάγουσα στον Γιαννάκη Καρπασίτη (ο Καρπασίτης) μεταβιβάστηκε και το χρέος στην Ελληνική Τράπεζα επ΄ ονόματι του Καρπασίτη (τεκμήριο13), ενώ οι υποθήκες συνέχισαν να βαρύνουν το ακίνητο.

Στο ακίνητο είναι κτισμένα υποστατικά που χρησιμοποιούνται σαν “καμπαρέ” με τις ονομασίες ΚΟΠΑ ΚΑΜΠΑΝΑ και ΦΑΝΤΑΣΙΑ.

Κατά τα έτη 1992-1995 ο Πανίκος Κονναρής, σύζυγος της εφεσίβλητης, εμφανιζόμενος ως πληρεξούσιος αντιπρόσωπος του Καρπασίτη, εισέπραξε διάφορα ενοίκια από τον εφεσείοντα. Ακόμα, ενοίκια εισέπραξε και η ίδια η εφεσίβλητη. Χαρακτηριστικό είναι το περιεχόμενο της απόδειξης ημερ. 15.2.1993 - τεκμήριο 16, το οποίο παραθέτουμε:

Στο τεκμήριο 31 αναγράφονται τα εξής:

Στις 19.7.1995 υπογράφηκε Πωλητήριον ΄Εγγραφον, μεταξύ του Καρπασίτη και του εφεσείοντα (τεκμήριο 2). Στο τεκμήριο 2 ο Καρπασίτης περιγράφεται σαν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και ο εφεσείων σαν ο αγοραστής. Μεταξύ άλλων, σ΄ αυτό αναγράφονται και τα εξής:

Την ίδια ημερομηνία που υπογράφηκε το τεκμήριο 2 (την 19/7/1995) ο Καρπασίτης υπέγραψε και Γραμμάτιο για £55.000.- υπέρ του εφεσείοντα (τεκμήριο 24), με εγγυήτριες τις δύο του κόρες. Το ποσόν του γραμματίου (τεκμήριο 24) ήταν πληρωτέον την 10.8.1995, δηλαδή την ίδια ημερομηνία που, σύμφωνα με το τεκμήριο 2, ο Καρπασίτης ανέλαβε να μεταβιβάσει το ακίνητο στον εφεσείοντα (όρος 3 του τεκμηρίου 2).

Το τεκμήριο 2 κατατέθηκε αυθημερόν στο Κτηματολόγιο.

Στην έκθεση απαίτησης της, η εφεσίβλητη ισχυρίσθηκε ότι ο Καρπασίτης και ο εφεσείων δόλια και με ψευδείς παραστάσεις συνωμότησαν μεταξύ τους και την 19.7.1995 συμφώνησαν γραπτώς όπως ο Καρπασίτης πωλήσει στον εφεσείοντα το επίδικο ακίνητο για ποσό £100.000.- Ισχυρίσθηκε, επίσης, ότι ο εφεσείων προέβη στη συμφωνία για αγορά του ακινήτου γνωρίζοντας ότι αυτό δεν ήταν ιδιοκτησία του Καρπασίτη και περιπλέον γνώριζε ή έπρεπε να γνωρίζει τη συμφωνία της 29.4.1988 (τεκμήριο 12), επομένως αυτός ήταν κακόπιστος αγοραστής με γνώση του ποιός ήταν ο πραγματικός ιδιοκτήτης.

Περαιτέρω η εφεσίβλητη ισχυρίστηκε:

(α) ΄Οτι ο εφεσείων από τις 19.7.1995 κατέχει το επίδικο ακίνητο ως εξ΄

επαγωγής εμπιστευματοδόχος (constructive trustee) της εφεσίβλητης.

(β) ΄Οτι η επίδικη συμφωνία είναι παράνομη και ως εκ τούτου άκυρη διότι

οι εναγόμενοι απέκρυψαν μέρος του τιμήματος εκ Λ.Κ.50,000.- ώστε

να καταβάλουν μειωμένα δικαιώματα για μεταβιβαστικά και για να

επωφεληθεί ο εναγόμενος 2 το ποσόν των Λ.Κ.50,000.- εις περίπτωση

που η ενάγουσα λάμβανε εναντίον του μέτρα για αποζημιώσεις.

(γ) ΄Οτι η επίδικη συμφωνία ημερ. 19.7.1995 είναι άκυρη λόγω δόλου και/ή παρανομίας και/ή κακόπιστης συμπεριφοράς των εναγομένων και/ή λόγω του ότι ο Καρπασίτης δεν ήταν ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου και ως εκ τούτου δεν δικαιούτο να το πωλήσει.

Με την υπεράσπιση του ο εφεσείων αρνήθηκε όλους τους βασικούς ισχυρισμούς της εφεσίβλητης. Ισχυρίσθηκε ότι:

(α) Αγόρασε καλή τη πίστει από τον Καρπασίτη το ακίνητο έναντι ποσού

Λ.Κ.100,000.- “χωρίς γνώση και ή προειδοποίηση ότι ο τίτλος του

Καρπασίτη ήτο περιορισμένος και/ή αμφισβητείτο”.

Καρπασίτη διότι τούτο δεν ενεγράφη στο Κτηματολογικό Γραφείο

Λάρνακας και επίσης η σχέση της εφεσίβλητης και του Καρπασίτη

είναι συμβατική.

Στις 30.11.95 ο Καρπασίτης (πρώην εναγόμενος 1) δέχθηκε απόφαση ως οι παράγραφοι Α, Β, Γ και Δ της απαίτησης (παρατίθεται στις σελ. 1-2, πιο πάνω).

Αφού αξιολόγησε την ενώπιον του μαρτυρία το πρωτόδικο δικαστήριο έκαμε τα πιο κάτω ευρήματα ως προς τα ουσιώδη γεγονότα:

΄Εχοντας κατά νού τα δικόγραφα, τα ευρήματα του ως προς τα γεγονότα και τις νομικές αρχές που διέπουν τα επίδικα θέματα, το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στα εξής συμπεράσματα:

Αναφορικά με τις θεραπείες που δικαιούται η ενάγουσα-εφεσίβλητη το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε ως εξής:

Τα πιο πάνω συμπεράσματα του πρωτόδικου δικαστηρίου έχουν αμφισβητηθεί με την παρούσα έφεση που έχει ασκηθεί από τον εναγόμενο 2.

Με τον πρώτο λόγο της έφεσης αμφισβητείται η πρωτόδικη κατάληξη η οποία σχετίζεται με την αποστολή έγγραφης ειδοποίησης προς το Γενικό Εισαγγελέα δυνάμει του άρθρου 67 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ.

΄Εχουμε την άποψη πως ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί. Η διατύπωση του άρθρου 310 του Κεφ. 154 είναι σαφής. ΄Οπως ορθά κρίθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο δεν καλύπτει τους εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχους. Οι τελευταίοι δεν εμπίπτουν σε οποιαδήποτε από τις κατηγορίες “επίτροπων εμπιστευμάτων” που αναφέρονται στο άρθρο 310. ΄Επεται πως δεν έχει σημειωθεί παράβαση του άρθρου 67 του Κεφ. 148.

Οι λόγοι 2, 3 και 4 της έφεσης περιστρέφονται γύρω από το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου που σχετίζεται με τη δημιουργία εμπιστεύματος. Υποστηρίχθηκε ότι ήταν εσφαλμένο γιατί:

(α) Το τεκμήριο 12 δεν εδημιούργησε εμπίστευμα αλλά συμβατικό δικαίωμα υπέρ

της εφεσίβλητης το οποίο μάλιστα “ήταν και πρόωρο κατά την έναρξη της

αγωγής”.

(β) Και στις περιπτώσεις που η νομολογία αναγνωρίζει εμπιστεύματα σε

συμβάσεις “οι υπό κρίση συμβάσεις πρέπει να είναι ειδικά εκτελεστές

πράγμα που δεν συμβαίνει με τη Σύμβαση που δημιούργησε το

τεκμήριο 12”.

(γ) Το τεκμήριο 12 αποπειράται να δημιουργήσει “ρητό εμπίστευμα που από τη

φύση του έπρεπε να εγγραφεί δυνάμει του άρθρου 65ΙΕ του περί

Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.

224”.

Στην Χριστοφόρου ν. Χριστοφόρου, Πολιτική ΄Εφεση 8659/22.9.98 επισημάνθηκε ότι, με σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου που εκδόθηκαν μετά τη θέσπιση του άρθρου 65 ΙΕ του Κεφ. 224, αναγνωρίστηκε η δυνατότητα “δημιουργίας ή λειτουργίας απολήγοντων ή εξ επαγωγής εμπιστευμάτων σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία”. Η απόφαση στη Χριστοφόρου παραπέμπει στις αποφάσεις εκείνες και συνεχίζει:

Λαμβάνουμε υπόψη τα πραγματικά περιστατικά της παρούσας υπόθεσης. Ιδιαίτερα λαμβάνουμε υπόψη ότι σύμφωνα με το τεκμήριο 12,

(α) Το επίδικο ακίνητο θα “παρέμενε στην ιδιοκτησία του Καρπασίτη μέχρι να

εξοφληθεί ο άλλος συμβαλλόμενος - η εταιρεία Α.Ι. Καρπασίτης & Υιοί

(Βιομήχανοι) Λτδ - οπότε και θα επανεγράφετο στο όνομα της εφεσίβλητης.

(β) Τα εισοδήματα από τις ενοικιάσεις του κτήματος θα ελάμβανε η πιο

πάνω εταιρεία και θα πιστώνοντο έναντι του χρέους της εφεσίβλητης.

(γ) Οποιαδήποτε εκμετάλλευση ή ενοικίαση του επίδικου ακινήτου θα εγίνετο

με τη συγκατάθεση και αποδοχή της εφεσίβλητης.

(δ) Δεν επιτρέπετο οποιαδήποτε επιβάρυνση, αποξένωση, αλλοίωση, υπο-

θήκευση ή διάθεση του κτήματος.

Επίσης, λαμβάνουμε υπόψη ότι, σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου ο εφεσείων γνώριζε ότι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του επίδικου ακινήτου ήταν ο Καρπασίτης και ότι η εφεσίβλητη είχε ουσιαστικό περιουσιακό συμφέρον επί του επίδικου ακινήτου.

΄Εχουμε την άποψη πως ο Καρπασίτης κρατούσε το επίδικο ακίνητο υπο περιστάσεις όπου θα ήταν άδικο να του επιτραπεί να διεκδικεί πλήρη ιδιοκτησιακά δικαιώματα ή να κρατεί την περιουσία καθαρά για δικό του όφελος.

΄Εχει, επομένως, δημιουργηθεί εμπίστευμα με το τεκμήριο 12. ΄Επεται πως η επί του προκειμένου κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι ορθή. Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί.

Αυτή η κατάληξη προσφέρει και την απάντηση στη θέση που έχει προβάλει ο εφεσείοντας με το δεύτερο σκέλος των πιο πάνω λόγων της έφεσης - ότι το τεκμήριο 12 δεν δημιούργησε σύμβαση ειδικά εκτελεστή.

΄Εχουμε λάβει υπόψη ότι:

(α) Η επίδικη θεραπεία έχει χορηγηθεί δυνάμει των αρχών του δικαίου της

επιείκειας οι οποίες σχετίζονται με τη δημιουργία εξ επαγωγής

εμπιστευμάτων.

(β) Τα εξ επαγωγής εμπιστεύματα μπορούν να δημιουργηθούν και σε σχέση

με ακίνητη ιδιοκτησία (βλ. Χαραλαμπίδης, πιο πάνω).

(γ) Εμπιστεύματα τόσο ρητά όσο και εξ επαγωγής και απολήγοντα

(constructive and resulting) εξαιρούνται από τις πρόνοιες του άρθρου 4

Εν όψει όλων των ανωτέρω θεωρούμε ότι η επίδικη θεραπεία μπορούσε να χορηγηθεί χωρίς να είχε προηγηθεί η κατάθεση της συμφωνίας (τεκμήριο 12) στο Κτηματολόγιο.

Το επόμενο ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι κατά πόσο το τεκμήριο 12 “αποπειράται να δημιουργήσει ρητό εμπίστευμα που από τη φύση του έπρεπε να εγγραφεί δυνάμει του άρθρου 65 ΙΕ του Κεφ. 224”.

Ο εφεσείων επέμενε στον ισχυρισμό του ότι εκείνο που δημιουργήθηκε ήταν συμβατικό προσωπικό δικαίωμα. Υποστήριζε ωστόσο ότι εάν το τεκμήριο 12 δημιούργησε οποιοδήποτε εμπίστευμα αυτό ήταν ρητό και όχι εξ΄ επαγωγής. ΄Ομως - κατέληξε - το ρητό αυτό εμπίστευμα ήταν άκυρο γιατί δεν ενεγράφη ως προνοείται από το άρθρο 65 ΙΕ του Κεφ. 224.

Σύμφωνα με τα κρατούντα στην Αγγλία δεν χρειάζεται η χρήση τεχνικών όρων για τη δημιουργία ρητού εμπιστεύματος. Είναι αρκετό αν ο δημιουργός του εμπιστεύματος καταδείχνει με εύλογη βεβαιότητα:

(α) Πρόθεση δημιουργίας εμπιστεύματος.

(β) Την περιουσία αντικείμενο του εμπιστεύματος.

(γ) Τα πρόσωπα (φυσικά ή νομικά) που σκοπείται να είναι οι δικαιούχοι.

(δ) Τον σκοπό του εμπιστεύματος έτσι ώστε το εμπίστευμα να είναι διοικητικά λειτουργήσιμο και όχι πoλύπλοκο.

Στην Κύπρο το θέμα της δημιουργίας έγκυρου εμπιστεύματος διέπεται από ειδική νομοθετική διάταξη - το άρθρο 65ΙΕ του Κεφ. 224 , το οποίο προβλέπει για ίδρυση εμπιστεύματος με ιδρυτικό έγγραφο (trust deed) και για κατάθεση του στο μητρώο εγγραφής του αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου.

Στην Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.α., Πολιτική ΄Εφεση 8573/28.6.1996 υποδεικνύεται ότι το άρθρο 65ΙΕ προβλέπει “τη σύσταση εμπιστεύματος δια εγγράφου και την εγγραφή του στο Κτηματολογικό Μητρώο για τη δέσμευση της περιουσίας για τους σκοπούς του εμπιστεύματος”. Υποδεικνύεται, επίσης, ότι “μόνο εμπιστεύματα τα οποία καταρτίζονται με τον τρόπο που προβλέπει το άρθρο 65ΙΕ θεωρούνται έγκυρα και μπορεί να αποτελέσουν το αντικείμενο εγγραφής”.

Εφόσο το τεκμήριο 12 δεν αναφέρεται ρητά στη δημιουργία εμπιστεύματος έπεται πως αυτό δεν έχει καταρτιστεί με τον τρόπο που προβλέπεται από το άρθρο 65ΙΕ του Κεφ. 224. Δεν θα μπορούσε, επομένως, να εγγραφεί στο Μητρώο που καθορίζεται από το άρθρο 65ΙΕ (2). Ακολουθεί πως η περί του αντιθέτου εισήγηση του εφεσείοντα δεν ευσταθεί και απορρίπτεται.

Με τον πέμπτο λόγο της έφεσης ο εφεσείων ισχυρίσθηκε ότι το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι ο εφεσείων είχε “επαρκή γνώση και άρα δεσμευόταν από την ύπαρξη εμπιστεύματος είναι λανθασμένο γιατί το δικαίωμα της εφεσίβλητης ήταν εγγράψιμο και εφόσον δεν ενεγράφη δεν ήταν δεσμευτικό για οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσείοντα έκαμε αναφορά στους Halsbury’s Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 14, παραγ. 1018, 1023 και 1025. Αναφέρθηκε ιδιαίτερα στην παραγ. 1023 στην οποία διατυπώνεται η θέση ότι το “δόγμα της εξ επαγωγής γνώσης είναι κατά κανόνα ανεφάρμοστο σε συστήματα εγγραφής σε σχέση με πράξεις στις οποίες η προτεραιότητα και η γνώση διέπονται από την προτεραιότητα στην εγγραφή ή το γεγονός της εγγραφής”.

Με τον έκτο λόγο της έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα του ευρήματος του πρωτόδικου δικαστηρίου με το οποίο κρίθηκε ότι ο Καρπασίτης δεν είχε δικαίωμα να συνάψει σύμβαση με τον εφεσείοντα. Υποστηρίχθηκε ότι ήταν λανθασμένο γιατί “πουθενά στη μαρτυρία δεν κατατέθηκε ότι ο εφεσείων γνώριζε τις απαγορεύσεις που περιείχε το τεκ. 12”. Και αν ακόμη - συνεχίζει η εισήγηση - γίνει πιστευτή στην ολότητα της η μαρτυρία των Π. Κονναρή και Καρπασίτη πουθενά δεν αποκαλύπτεται ότι οιοσδήποτε μάρτυρας εκοινοποίησε το τεκ. 12 στον εφεσείοντα. Δηλαδή και αν ακόμη γίνει πλήρης αποδεκτή η εκδοχή της εφεσίβλητης περί γνώσεως του εφεσείοντα πουθενά δεν αναφέρθησαν στον εφεσείοντα οποιοιδήποτε περιορισμοί στα δικαιώματα του εμπιστευματοδόχου. Επομένως ο εμπιστευματοδόχος είχε δικαίωμα διάθεσης της περιουσίας.

Στον Snell’s Equity, 29η έκδοση, σελ. 51-52 το θέμα της εξ επαγωγής γνώσης τίθεται ως εξής:

Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο εφεσείων γνώριζε ότι η εφεσίβλητη είχε ουσιαστικά συμφέροντα και δικαιώματα επί της περιουσίας, έστω και αν δεν γνώριζε τις ακριβείς πρόνοιες του τεκμηρίου 12. Κρίνουμε ότι αυτό το συμπέρασμα δικαιολογείται πλήρως από τη μαρτυρία η οποία έγινε αποδεκτή από το πρωτόδικο δικαστήριο. Σαν συνετός λοιπόν αγοραστής ο εφεσείων όφειλε να διερευνήσει το θέμα περαιτέρω για να διακριβώσει ποιές ήταν οι δεσμεύσεις στις οποίες υπέκειτο το ακίνητο και ποιά ήταν τα συμφέροντα της εφεσίβλητης στο ακίνητο.

Υπό το φως των πιο πάνω αρχών και των ευρημάτων και συμπερασμάτων του πρωτόδικου δικαστηρίου κρίνουμε πως δεν ήταν ανάγκη να είχε υπόψη του ο εφεσείων το πλήρες κείμενο του τεκ. 12 για να θεωρηθεί ότι είχε εξ επαγωγής γνώση. Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί.

Με τον έβδομο λόγο της έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα του διατάγματος παραμερισμού της εγγραφής της επίδικης σύμβασης. Υποστηρίχθηκε ότι η θεραπεία αυτή δίδεται μόνο μέσα στα πλαίσια του δικαίου της επιεικείας το οποίο όμως απαγορεύει την παροχή τέτοιας θεραπείας σε διαδίκους που δεν πηγαίνουν στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια. Συναφώς υποδείχθηκε ότι η εφεσίβλητη μεταβίβασε το επίδικο ακίνητο στον Καρπασίτη σαν δωρεά και όχι σαν πώληση όπως αναγράφεται στο τεκ. 12. Περιπλέον η μεταβίβαση από την εφεσίβλητη στον Καρπασίτη έγινε για να περισωθεί το επίδικο ακίνητο από πιστωτές.

Το πρωτόδικο δικαστήριο για τους λόγους που εξήγησε (βλ. σελ. 11, πιο πάνω) έκρινε ότι δεν υπήρχε ενώπιον του αξιόπιστη μαρτυρία ότι ο Καρπασίτης εισέπραξε £100 επ΄ ανταλλάγματι των υποχρεώσεων του. ΄Επεται πως δεν υφίσταται το πραγματικό βάθρο για την προώθηση του πιο πάνω λόγου της έφεσης. Περαιτέρω το γεγονός ότι η μεταβίβαση δηλώθηκε σαν δωρεά σημαίνει ότι η εφεσίβλητη δεν πληρώθηκε οποιοδήποτε ποσό για να προβεί στη

μεταβίβαση. Το επίμαχο μέρος του τεκ. 12 δεν αντικρούει τη δήλωση ότι η μεταβίβαση έγινε με δωρέα. Αναφέρει ότι το ποσό των £100 θα πληρωνόταν στον Καρπασίτη. Εφόσο η εφεσίβλητη δεν πληρώθηκε οποιοδήποτε ποσό για να προβεί στην μεταβίβαση η σχετική δήλωση της αντανακλά την αλήθεια και δεν έχει μολύνει τα χέρια της.

Οι λόγοι 8, 10 και 11 της έφεσης περιστρέφονται γύρω από τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου που σχετίζονται με την αξιοπιστία του Π. Κονναρή - συζύγου της εφεσίβλητης - και του Καρπασίτη. Ο λόγος 12 της έφεσης σχετίζεται με το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου περί αναξιοπιστίας του εφεσείοντα.

Οι σχετικοί λόγοι έφεσης θα εξεταστούν με βάση τις αρχές που ρυθμίζουν την επέμβαση του Εφετείου με τα ευρήματα αξιοπιστίας των πρωτόδικων δικαστηρίων. ΄Εχουν συνοψισθεί στην υπόθεση Σολωμού ν. Vineyard View Tourist Enterprises Ltd, Πολιτική ΄Εφεση 9798/16.2.98, από την οποία μεταφέρουμε το πιο κάτω απόσπασμα:

Με τον έννατο λόγο της έφεσης υποστηρίχθηκε ότι η παραχωρηθείσα θεραπεία είναι παράνομη και εσφαλμένη διότι από τη στιγμή που δεν υπήρχε εύρημα δόλου και/ή συνωμοσίας δεν ήταν δυνατή “η παραβίαση της αρχής του Privity of Contract από τρίτον όπως ήταν η εφεσίβλητη”.

Η επίδικη θεραπεία δεν είχε σαν έρεισμα την ύπαρξη δόλου. Η βάση πάνω στην οποία χορηγήθηκε η επίδικη θεραπεία ήταν η ύπαρξη των δικαιωμάτων της εφεσίβλητης επί του ακινήτου δυνάμει του δικαίου της επιεικείας. Ο εφεσείων θα εδικαιούτο εις την εγγραφή δικαιώματος στο επίδικο ακίνητο (legal estate) κατά προτεραιότητα αν δεν είχε γνώση των δυνάμει του δικαίου της επιεικείας δικαιωμάτων της εφεσίβλητης. Το βάρος απόδειξης της αγοράς του δικαιώματος στην ακίνητη ιδιοκτησία (legal estate) χωρίς γνώση των δικαιωμάτων της

εφεσίβλητης το φέρει ο εφεσείων. Ο τελευταίος δεν το απέσεισε γιατί το πρωτόδικο δικαστήριο διαπίστωσε ότι είχε γνώση των δικαιωμάτων της εφεσίβλητης. Ορθά λοιπόν το δικαστήριο χορήγησε την επίδικη θεραπεία παρά την ανυπαρξία δόλου. Ο σχετικό λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί.

Με τον τελευταίο λόγο της έφεσης υποστηρίχθηκε πως η εκκαλούμενη απόφαση έχει ουσιαστικά παραγνωρίσει την απόλυτη ισχύ του πραγματικού τίτλου και των βαρών που επεβάρυναν τον τίτλο και “προχώρησε πίσω από τον τίτλο και τα βάρη”. Υποστηρίχθηκε ότι η επίδικη προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου ήταν λανθασμένη γιατί η έκδοση τίτλου και η εγγραφή βαρών στην απουσία δόλου ή λάθους παρέχει απόλυτα νομικά δικαιώματα στους ιδιοκτήτες τίτλων. Δηλαδή στη συγκεκριμένη πράξη από τη στιγμή που δεν υπήρξε δόλος ή λάθος στον τίτλο που είχε ο Καρπασίτης, και παρομοίως δεν υπήρξε δόλος ή λάθος στην εγγραφή δεσμεύσεων το πρωτόδικο δικαστήριο παρανόμησε με το να ασχοληθεί με γεγονότα που προϋπήρξαν του τίτλου του Καρπασίτη, ήτοι την δημιουργία εμπιστεύματος μέσω του τεκ. 12.

Στην Κύπρο - συνεχίζει η εισήγηση - το σύστημα των τίτλων ακίνητης ιδιοκτησίας διέπεται από το Κεφ. 224 (βλ. άρθρο 39 και επέκεινα και ειδικότερα το άρθρο 51). Εάν αφεθεί ανεπηρέαστη η παρούσα απόφαση θα υπονομευθεί το σύστημα εγγραφής και εκδόσεως τίτλων. Ο προτιθέμενος αγοραστής ο οποίος μετά από έρευνα στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο βρίσκει καθαρό τον τίτλο του ιδιοκτήτη-πωλητή θα πρέπει να ερευνά κάθε φήμη και υποψία υπαρκτή ή ανύπαρκτη προτού εκτελέσει μια πράξη. ΄Ενας τίτλος που εξεδόθη στην απουσία δόλου ή λάθους και εξακολουθεί να παραμένει ελεύθερος - καταλήγει η εισήγηση - θα πρέπει να είναι η καθαρότερη απόδειξη των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη που αναφέρει ο τίτλος.

Παρατηρούμε:

(α) Στην κρινόμενη περίπτωση δεν επρόκειτο για φήμη ή υποψία. Σύμφωνα με

το πρωτόδικο δικαστήριο ο εφεσείων είχε γνώση των δικαιωμάτων ή συμφερόντων της εφεσίβλητης επί του ακινήτου.

(β) Η “εγγραφή-τίτλος” αποτελεί μόνον εκ πρώτης όψεως μαρτυρία ιδιοκτη-

(γ) ΄Οπως έχει ήδη υποδειχθεί (βλ. σελ. 15) στην Κύπρο αναγνωρίστηκε η

δυνατότητα λειτουργίας απολήγοντων ή εξ επαγωγής εμπιστευμάτων σε

σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία. ΄Εχει επίσης αναγνωρισθεί ότι η εξαίρεση

του άρθρου 4 του Κεφ. 224 δεν περιορίζεται στα ρητά εμπιστεύματα

αλλά στα εμπιστεύματα γενικώς περιλαμβανομένων των εξ επαγωγής

(δ) Εφόσο ο εφεσείων είχε γνώση των δικαιωμάτων και συμφερόντων της

εφεσίβλητης επί του ακινήτου δεν ήταν καλή τη πίστει αγοραστής.

(ε) Το πρωτόδικο δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο εφεσείων δεν μπορεί να

θεωρηθεί σαν καλόπιστος αγοραστής χωρίς γνώση.

Στη συνέχεια θα προχωρήσουμε να εξετάσουμε κατά πόσο ορθά χορηγήθηκε η επίδικη θεραπεία υπό το φως των επιχειρημάτων του εφεσείοντα και των πιο πάνω παρατηρήσεων μας.

Στη Χαραλαμπίδης (πιο πάνω) το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι: Εφόσο δεν έχει εφαρμογή το άρθρο 65ΙΕ του Κεφ. 224 και εφόσον δεν ισχύει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983, ο ενοικιαστής ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αρύεται δικαιώματα έναντι νέου ιδιοκτήτη έστω και αν ο νέος ιδιοκτήτης γνώριζε κατά το χρόνο πρόσκτησης της ακίνητης ιδιοκτησίας ότι μεταξύ του ενοικιαστή και του προηγούμενου ιδιοκτήτη υπήρχε συμφωνία ενοικίασης σε ισχύ.

Το Εφετείο (απόφαση πλειοψηφίας που εκδόθηκε από τον Πική, Π.) έθεσε το θέμα ως εξής:

Η εφεσίβλητη άσκησε αντέφεση. Ισχυρίσθηκε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο “λανθασμένα κατά τον νόμο ή τις αρχές της επιεικείας και σύμφωνα με τα ευρήματα του δεν διέταξε τον εφεσείοντα να καταβάλει στην εφεσίβλητη υπό την ιδιότητα του εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου προς όφελος της εφεσίβλητης αποζημίωση ίση με το ισόποσον των ενοικίων από τις 19.7.1995 μέχρι την παράδωση του ακινήτου στον δικαιούχο την κατοχή του για παράβαση των υποχρεώσεων του ως εμπιστευματοδόχου”.

Ισχυρίσθηκε, επίσης, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα δεν διεκήρυξε και δεν έκδοσε διάταγμα διατάσσον τον εφεσείοντα να πληρώσει στην εφεσίβλητη ή στην εταιρεία Α.Ι. Καρπασίτης & Υιοί (Βιομηχανία) Λτδ το ισόποσον προς το ενοίκιον ποσό που κατέβαλλε ήτοι Λ.Κ. 1,300.- μηνιαίως από την ημέρα της έκδοσης της πρωτόδικης απόφασης αφού σύμφωνα με τα ευρήματα και τα συμπεράσματα του Δικαστηρίου ο εφεσείων εξακολουθεί και θα εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο σαν εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος προς όφελος της δικαιούχου εφεσίβλητης.

Ενώ - συνεχίζει η εισήγηση - το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο εφεσείων κατέστει εξ επαγωγης εμπιστευματοδόχος προς όφελος της εφεσίβλητης από 19.7.1995 λανθασμένα εξέτασε το θέμα αποζημίωσης της εφεσίβλητης σαν θέμα πληρωμής ενοικίων ή ενδιάμεσων κερδών με βάση το τεκ. 12 και “όχι σαν θέμα κερδών ή εκμετάλλευσης της περιουσίας της σαν καμπαρέ από τον εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχο της ήτοι τον εφεσείοντα κατά παράβη των υποχρεώσεων του ως εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου προς την δικαιούχο (beneficiary) του εμπιστεύματος ήτοι την εφεσίβλητη”. Κατ΄ ακολουθία το Δικαστήριο “λανθασμένα δεν διέταξε τον εφεσείοντα να καταβάλει στην ενάγουσα το ισόποσον των ενοικίων ήτοι 41 μήνες επί Λ.Κ.1,300.- = Λ.Κ.53,000.- (πενήντα τρεις χιλιάδες λίρες) ως αποζημίωση για παράβαση των υποχρεώσεων του ως εμπιστευματοδόχου μέχρι την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης”.

Παρατηρούμε: Στην έκθεση απαιτήσεως το κονδύλι, αντικείμενο της αντέφεσης, δεν αξιώνεται με τη μορφή που διατυπώνεται στην αντέφεση. Με τη θεραπεία (Ζ) αξιώνονται ειδικές αποζημιώσεις της τάξεως των Λ.Κ.300,000 και με την θεραπεία (Η) γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για ζημιές τις οποίες η ενάγουσα υπέστη λόγω δόλου και/ή ψευδών παραστάσεων και/ή δόλιας συνωμοσίας μεταξύ των εναγομένων.

Η απουσία της πιο πάνω εξειδίκευσης από το δικόγραφο της εφεσίβλητης καθιστά αδύνατη την επιδίκαση οποιουδήποτε ποσού με τη μορφή ειδικής ζημίας.

Ωστόσο πέρα από το δικονομικό εμπόδιο η εφεσίβλητη δεν δικαιούται στα πιο πάνω ποσά και για τους λόγους που υπέδειξε το πρωτόδικο δικαστήριο. Πραγματικό βάθρο των διαφόρων αξιώσεων της εφεσίβλητης ήταν το τεκ. 12. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η εφεσίβλητη δεν δικαιούται στις πιο πάνω θεραπείες εφόσο σύμφωνα με το τεκ. 12 “στα εισοδήματα από τις ενοικιάσεις δικαιούται η εταιρεία Α.Ι. Καρπασίτης και Υιοί (Βιομήχανοι) Λτδ” η οποία δεν είναι καν διάδικος. Λαμβανομένου υπόψη και του γεγονότος ότι οι δικαιούχοι των εισοδημάτων από τις ενοικιάσεις ήταν, σύμφωνα με το τεκ. 12, η πιο πάνω εταιρεία, θεωρούμε ότι οι αρχές του δικαίου της επιεικείας, τις οποίες επικαλείται η εφεσίβλητη, δεν μπορούν να λειτουργήσουν με τρόπο που να επηρεάζει τα συμφέροντα τρίτου ο οποίος δεν είναι διάδικος. ΄Επεται πως οι σχετικοί λόγοι αντέφεσης (1 και 2) δεν μπορούν να πετύχουν.

Τέλος η εφεσίβλητη ισχυρίσθηκε ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι η συμφωνία ημερ. 19.7.95 (τεκ. 2 μεταξύ του εφεσείοντα και του Καρπασίτη) δεν πλήττει το δημόσιο συμφέρον και ως εκ τούτου δεν την κήρυξε άκυρη. ΄Ερεισμα του πιο πάνω λόγου αντέφεσης ήταν το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι στο τίμημα πωλήσεως των επιδίκων ακινήτων περιλαμβανόταν και το ποσό των £55,000 το οποίο δόθηκε στον Καρπασίτη υπό μορφή δανείου-γραμματίου (τεκ. 24) που θα καταστρεφόταν με την μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου από τον Καρπασίτη στον εφεσείοντα.

Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι το ζήτημα της παρανομίας της συμφωνίας - τεκ. 2 - ένεκα του ότι σ΄ αυτή αναγράφεται τίμημα πωλήσεως χαμηλότερο του πραγματικού “είναι ζήτημα που μπορούν πιθανόν να επικαλεστούν οι συμβληθέντες”, όχι όμως η εφεσίβλητη που είναι τρίτο μέρος όσον αφορά τη συμφωνία εκείνη. ΄Εκρινε, επίσης, ότι η συμφωνία - τεκ. 2 - δεν είναι άκυρη ως πλήττουσα το δημόσιο συμφέρον. Αν είναι ακυρώσιμη - κατέληξε το πρωτόδικο δικαστήριο - εξ αιτίας παρανομίας, επαφίεται στους συμβληθέντες να το επικαλεστούν.

Η εφεσίβλητη υποστήριξε ότι η συναλλαγή που καταγράφει το τεκ. 2 ήταν παράνομη και κατ΄ επέκταση άκυρη ως πλήττουσα το δημόσιο συμφέρον που στην παρούσα περίπτωση ήταν η καταδολίευση του δημόσιου ταμείου με την πληρωμή μικρότερου ποσού μεταβιβαστικών. Επομένως το πρωτόδικο δικαστήριο “από δική του πρωτοβουλία από τη στιγμή που είχε ενώπιον του μαρτυρία ότι η συναλλαγή ήταν παράνομη όφειλε να την κηρύξει άκυρη και χωρίς οποιαδήποτε ισχύ”.

Εισηγήθηκε, επίσης, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο “είχε την δικαιοδοσιά να κηρύξει τη συμφωνία άκυρη γιατί η συμφωνία μπορεί να έγινε μεταξύ του εφεσείοντα και του Καρπασίτη πλην όμως ο Καρπασίτης ήταν εμπιστευματοδόχος των συμφερόντων της εφεσίβλητης στο ακίνητο που αποτελούσε το αντικείμενο της συναλλαγής. Επομένως η εφεσίβλητη δεν ήταν ξένη ή τρίτο πρόσωπο αδιάφορο για την μεταξύ του εφεσείοντα και του Καρπασίτη συμφωνία”.

Ο Parker όφειλε χρήματα τόσο στον Gregory όσο και στον Williams. Συμφώνησε με τον Williams να του εκχωρήσει ολόκληρη την περιουσία του αν ο Williams θα πλήρωνε το χρέος που όφειλε στον Gregory. Η περιουσία εκχωρήθηκε δεόντως αλλά ο Williams παρέλειψε να τηρήσει την υπόσχεση του. Ο Gregory και ο Parker κίνησαν αγωγή με βάση το δίκαιο της επιεικείας για να εξαναγκάσουν τον Williams να εκτελέσει την υπόσχεση του και πέτυχαν. Κρίθηκε ότι ο Parker πρέπει να θεωρηθεί ως εμπιστευματοδόχος του Gregory και ότι ο τελευταίος έχει δικαίωμα βάση του δικαίου της επιείκειας λόγω της παρεμβολής της συμφωνίας του Parker.

Αυτό που προκύπτει από τις πιο πάνω και από άλλες συναφείς αυθεντίες είναι τούτο:

Στην παρούσα υπόθεση ο εμπιστευματοδόχος - ο Καρπασίτης - κατά τη σύναψη της επίμαχης συμφωνίας - τεκ. 2 - δεν είχε ενεργήσει μετά από οδηγίες της εφεσίβλητης. ΄Επεται πως το πιο πάνω δόγμα δεν κάμπτεται. Η εφεσίβλητη ως μη μέρος της συμφωνίας δεν μπορούσε να εγείρει αγωγή με βάση τη συμφωνία. Ακολουθεί πως ο σχετικός λόγος της αντέφεσης δεν μπορεί να πετύχει.

Δ.

Δ.

Δ.

/ΕΑΠ.