(2000) 1 ΑΑΔ 194
[*194]23 Φεβρουαρίου, 2000
[ΑΡΤΕΜΗΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές]
1. Τακησ Λευκαριτησ,
2. Μαρουλλα ΔαυΪδ Μαυρονικολα συζυγοσ
Μιχαλακη Ιωαννιδη,
3. Αντωνιεττα Δαυϊδ Μαυρονικολα συζυγοσ
Κλεοβουλου Γεωργιαδη,
4. Μαρια Κλεοβουλου Γεωργιαδη συζυγοσ
Ντινου ΧατζηΠαντελη,
5. Μελανη Κλεοβουλου Γεωργιαδη συζυγοσ
Ανδρεα Παναγη,
6. Λουκια Κλεοβουλου Γεωργιαδη συζυγοσ
Κωστα Αθανασιου και αλλοι,
Εφεσείοντες,
v.
1. LONG BEACH HOTELS LTD,
2. LONG BEACH HOLIDAY APPARTMENTS LTD
ΚΑΙ ΑΛΛΩΝ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 9862 & 9863)
Ευρήματα Δικαστηρίου ― Έφεση εναντίον ευρημάτων αξιοπιστίας, γεγονότων και συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου στα οποία κατέληξε κατόπιν αξιολόγησης και ανάλυσης της μαρτυρίας ― Προϋποθέσεις επέμβασης Εφετείου ― Δεν τεκμηριώθηκαν στην παρούσα υπόθεση.
Συμβάσεις ― Ερμηνεία όρων σύμβασης για πώληση γης ― Οι όροι της σύμβασης πρέπει να εξετάζονται ως σύνολο ― Επισύναψη τοπογραφικού σχεδίου, στο οποίο αναφέρεται η σύμβαση, γίνεται μέρος αυτής και πρέπει να ερμηνευθεί μαζί με τους όρους της σύμβασης.
Έξοδα ― Έξοδα δίκης ― Η επιδίκαση ή μη εξόδων, επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του πρωτόδικου Δικαστηρίου ― Το Εφετείο δεν επεμβαίνει όταν το Δικαστήριο ενεργεί εντός των πλαισίων της παρεχόμενης σε αυτό ευχέρειας.
[*195]Οι εναγόμενοι-εφεσείοντες στην έφεση 9862, εν τοις εφεξής οι εναγόμενοι και οι ενάγουσες-εφεσείουσες στην έφεση 9863, εν τοις εφεξής οι ενάγουσες, παραπονούνται εναντίον των συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε αγωγή η οποία αφορούσε δύο ουσιαστικά πανομοιότυπες συμφωνίες πώλησης γης ημερομηνίας 19.2.1983 μεταξύ των εναγουσών ως αγοραστών και των εναγομένων ως πωλητών. Η μία συμφωνία (μεταξύ των εναγομένων 1, 2 και 3 σαν πωλητών και των εναγουσών 1 σαν αγοραστών) αφορούσε δέκα στρέμματα αποτελούντα μέρος των κτημάτων των εναγομένων με τιμημα πώλησης £250.000, η δε άλλη συμφωνία, (μεταξύ επίσης των εναγομένων 1, 2 και 3 σαν πωλητών και των εναγουσών 2 σαν αγοραστών) αφορούσε έξι στρέμματα επίσης αποτελούντα μέρος των κτημάτων των εναγομένων με τίμημα πώλησης £150.000.
Στην αγωγή, οι ενάγουσες αξιούσαν αποζημιώσεις για ισχυριζόμενη καθυστέρηση εκ μέρους των εναγομένων της μεταβίβασης των 16 σκαλών που θα προέκυπταν από τον διαχωρισμό, καθώς επίσης και δήλωση ότι εδικαιούντο βάσει των συμφωνιών να εγγραφούν ως ιδιοκτήτριες της εν λόγω έκτασης. Οι εναγόμενοι, με ανταπαίτηση τους, ζητούσαν την αξία του ενός τρίτου μεριδίου του εναγομένου 1 σε άλλο ακίνητο, το οποίο δεν περιλαμβάνετο στις συμφωνίες, και το οποίο κατ’ ισχυρισμό τους ενεγράφη επ’ ονόματι των εναγουσών σαν επιπλέον της πωληθείσας έκτασης βάσει του διαχωρισμού τον οποίο διενήργησαν οι ενάγοντες. Όσον αφορά τον εναγόμενο 1 ζητούσαν δήλωση ότι οι ενάγουσες δεν εδικαιούντο το ένα τρίτο μερίδιο στο πιο πάνω ακίνητο και διάταγμα για ακύρωση της επ’ ονόματι των εναγουσών σχετικής εγγραφής και επανεγγραφή του επ’ ονόματι του εναγομένου 1, διαζευκτικά δε απόφαση υπέρ του εναγομένου 1 για την αξία του εν λόγω ακινήτου.
Ένα άλλο θέμα το οποίο κατέστη επίδικο πρωτόδικα και που συνδεόταν με την ακριβή έκταση της πωληθείσας γης, ήταν το κατά πόσο οι 16 πωληθείσες σκάλες ήταν ελεύθερες της ρυμοτομίας ή όχι.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε την πιο κάτω απόφαση αναφορικά με την απαίτηση:
1. Οι δυνάμει των δύο επίδικων συμφωνιών πωληθείσες εκτάσεις ήσαν οι εκτάσεις των 10 και 6 σκαλών αντίστοιχα, οι οποίες εμφαίνονταν στα σχετικά τοπογραφικά σχέδια. Και οι δύο εκτάσεις επωλήθησαν ελεύθερες όρων πρασίνου και πεζοδρόμου αλλά δεν επωλήθησαν ελεύθερες όρων ρυμοτομίας.
2. Οι ενάγουσες εδικαιούντο να εγγραφούν ως ιδιοκτήτριες μόνο [*196]των ως άνω καθορισθεισών εκτάσεων.
3. Οι ενάγουσες εδικαιούντο να λάβουν από τους εναγομένους το ποσό που δαπάνησαν για τον διαχωρισμό, τα έξοδα που τους αναλογούσαν για τα έργα πρασίνου και του πεζοδρόμου αλλά όχι τα έξοδα που τους αναλογούσαν για τα έργα ρυμοτομίας.
Αναφορικά με την ανταπαίτηση αποφασίστηκε ότι ο εναγόμενος 1 εδικαιούτο να λάβει από τις ενάγουσες την αξία της επ’ ονόματι των εναγουσών εγγραφείσας επί πλέον έκτασης η οποία αναλογούσε σε ρυμοτομία που εδέσμευε τις πωληθείσες εκτάσεις όπως εκαθορίζετο με τους όρους της μεταξύ των μερών συμφωνίας ημερ. 31.7.1991.
Αναφορικά με τα έξοδα, διατάχθηκε όπως η κάθε πλευρά επωμιστεί τα έξοδά της.
Τα θέματα τα οποία εγείρονται στις παρούσες εφέσεις υπ’ αρ. 9862 και 9863, οι οποίες εγέρθηκαν από τους εναγόμενους και τις ενάγουσες αντίστοιχα, αφορούν την ορθότητα των ευρημάτων αξιοπιστίας, γεγονότων και συμπερασμάτων, την ερμηνεία της συμφωνίας και την ορθότητα του διατάγματος για έξοδα. Οι διάδικοι καταχώρησαν και αντεφέσεις σε κάθε μία από τις εφέσεις.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Δεν παρέχεται πεδίο για επέμβαση του Εφετείου στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου επί της αξιοπιστίας, επί των γεγονότων και συμπερασμάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Με εξαίρεση εύρημα που σχετίζεται με την ύπαρξη ρυμοτομίας, η κρίση του Δικαστηρίου επί των θεμάτων που εγέρθηκαν είναι ορθή.
2. Η επίδικη συμφωνία ερμηνεύθηκε ορθά από το πρωτόδικο Δικαστήριο με βάση τις αρχές που διέπουν θέματα ερμηνείας όπως προκύπτουν από τη νομολογία.
3. Με βάση τις αρχές ερμηνείας το Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι πωλητές είχαν υποχρέωση να διαχωρίσουν τις πωληθείσες εκτάσεις και να εκδώσουν χωριστό τίτλο γι’ αυτές, προς όφελος των αγοραστών χωρίς να βαρύνει το πωληθέν κτήμα ο χώρος πρασίνου και πεζοδρόμου.
4. Το λάθος του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ότι προϋπήρχε της συμφωνίας ρυμοτομία δεν επηρεάζει το τελικό του συμπέρασμα. Το κατά πόσο βαρύνει ή όχι τους αγοραστές, συνιστά μέρος της ερμηνείας [*197]της σύμβασης. Κανονικά και φυσιολογικά η ρυμοτομία πρέπει να βαρύνει τους αγοραστές. Η πωληθείσα έκταση, ως εκ τούτου, περιλάμβανε και το χώρο ρυμοτομίας και οι πωλητές δεν είχαν υποχρέωση να δώσουν το πωληθέν κτήμα ελεύθερο ρυμοτομίας.
5. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι τα έξοδα του διαχωρισμού θα υφίστατο η πλευρά που είχε υποχρέωση να διενεργήσει το διαχωρισμό, είναι ορθό και επικυρώνεται. Ορθό είναι και το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι τα έξοδα της ρυμοτομίας, εφόσον έγιναν προς όφελος των αγοραστών, βαρύνουν τους ιδίους.
6. Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου περί μη ύπαρξης υπαίτιας καθυστέρησης της μεταβίβασης της αγορασθείσας γης εκ μέρους των πωλητών, είναι, ενόψη των γεγονότων της υπόθεσης, ορθό και επικυρώνεται.
7. Η αποτυχία της ανταπαίτησης, είναι, ενόψει των εγγράφων που είχε ενώπιον του το πρωτόδικο Δικαστήριο, δικαιολογημένη.
8. Κάτω από τις συνθήκες της παρούσας υπόθεσης, το Δικαστήριο με το να μην επιδικάσει έξοδα ούτε επί της απαίτησης, ούτε επί της ανταπαίτησης, ενήργησε εντός των πλαισίων της παρεχόμενης σε αυτό ευχέρειας, ώστε να μη χωρεί επέμβαση του Εφετείου.
Οι εφέσεις και οι αντεφέσεις απορρίφθηκαν στην ολότητα τους χωρίς έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Πελεκάνου ν. Πελεκάνου και Άλλοι (1995) 1 Α.Α.Δ. 912,
Elia v. Nicola (1985) 1 C.L.R. 286,
Αγησιλάου ν. Χρίστου (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 713,
Koudellaris v. Christoforou and others (1975) 1 C.L.R. 366,
Ford v. Beech [1848] 1 Q.B. 852,
Mitsui Construction Co Ltd v. Attorney General of Hong-Kong [1986] 33 Build. L.R. 1,
Lloyd v. Lloyd [1837] My. & Cr. 192,
[*198]
Barton v. Fidzgeral [1812] 15 East 529 κ.α.,
Λάμπρου ν. Παράσχου (1993) 1 Α.Α.Δ. 397.
Εφέσεις και Αντεφέσεις.
Έφεση από τους εναγόμενους και έφεση από τις ενάγουσες εταιρείες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Κρονίδης, Π.Ε.Δ., Χατζηχαμπής, Π.Ε.Δ.) που δόθηκε στις 28/11/96 (Αρ. Αγωγής 3246/89) όσον αφορά τις διαπιστώσεις του αναφορικά με τις διαφορές οι οποίες προέκυψαν από δύο συμφωνίες πώλησης γης μεταξύ των εναγομένων ως πωλητών και των εναγουσών ως αγοραστών. Αντεφέσεις καταχωρήθηκαν από τους διαδίκους σε κάθε μία από τις πιο πάνω εφέσεις.
Α. Αντρέου, για τους Εφεσείοντες στην ΠΕ 9862 και Εφεσίβλητους στην ΠΕ 9863.
Κ. Μιχαηλίδης με Κλεάνθους, για τους Εφεσίβλητους στην ΠΕ 9862 και Εφεσείουσες στην ΠΕ 9863.
Cur. adv. vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Για πλήρη κατανόηση των εγειρομένων επίδικων θεμάτων στις δύο αυτές εφέσεις θεωρούμε αναγκαίο κατ’ αρχή να έχουμε το ιστορικό της υπόθεσης και τα γεγονότα της, καθώς και τις εκδοχές των διαδίκων. Παραθέτουμε για το σκοπό αυτό σχετικό απόσπασμα από την πρωτόδικη απόφαση:
"Η αγωγή αυτή αφορά δύο ουσιαστικά πανομοιότυπες συμφωνίες πώλησης γης ημερομηνίας 19.2.1983. Είναι κοινό έδαφος ότι κατά τον εν λόγω χρόνο οι Εναγόμενοι 1, 2 και 3 ήσαν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες κατά ένα τρίτο μερίδιο έκαστος εξ αδιαιρέτου των κτημάτων Φ/Σχ. XLI/26 , τεμ. 133/1, 136 και 137 (αργότερα, την 13.9.1988, η Εναγομένη 3 μεταβίβασε το ένα τρίτο μερίδιο της στα εν λόγω κτήματα στις θυγατέρες της, Εναγόμενες 4, 5 και 6 εξ αδιαιρέτου). Η μία συμφωνία, μεταξύ των Εναγομένων 1, 2 και 3 σαν πωλητών και των Εναγόντων 1 σαν αγοραστών, αφορά δέκα στρέμματα αποτελούντα μέρος των εν λόγω κτημάτων με τίμημα πώλησης £250.000, η δε άλλη συμφωνία, μεταξύ επίσης των Εναγομένων 1, 2 και 3 σαν πωλητών και των Εναγόντων 2 σαν αγοραστών, αφορά έξι στρέμματα επίσης αποτελούντα μέρος των εν λόγω κτημάτων με τίμημα [*199]πώλησης £150.000. Τις συμφωνίες συνόδευαν τοπογραφικά σχέδια σε αναφορά με τις πωλούμενες εκτάσεις γης. Οι συμφωνίες προνοούσαν για πληρωμή £31.250 και £19.750 αντίστοιχα με την υπογραφή τους και πληρωμή του υπόλοιπου του τιμήματος πώλησης με τρεις ίσες δόσεις πληρωτέες την 1.1.1984, 1.1.1985 και 1.1.1986. Οι συμφωνίες προνοούσαν επίσης ότι η μεταβίβαση των πωληθέντων κτημάτων θα εγίνετο άμα τη εξοφλήσει του τιμήματος, ότι θα εξασφαλίζετο χωριστός τίτλος για την πωληθείσα έκταση εντός ενός έτους, ενώ η κατοχή της πωληθείσας έκτασης θα περιείρχετο στους Ενάγοντες με την υπογραφή των συμφωνιών.
Αυτά αποτελούν κοινό έδαφος στα δικόγραφα. Οι Ενάγοντες περαιτέρω ισχυρίζονται στην Έκθεση Απαίτησης ότι προ της υπογραφής των συμφωνιών συμφωνήθηκε προφορικά μεταξύ των ως άνω συμβαλλομένων, χωρίς να αναφέρεται στις συμφωνίες, ότι το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης θα έφερε τόκο προς 5% ετησίως και ότι οι τόκοι αυτοί προϋπολογίσθησαν σε £35.000, εξεδόθησαν δε προς τούτο υπό των Εναγόντων κατ’ εντολή των Εναγομένων 1, 2 και 3 τρεις συναλλαγματικές λήξεως 1.1.1984, 1.1.1985 και 1.1.1986 για £17.500, £11.666 και £5.834 αντίστοιχα, πληρωτέες στον Κώστα Μαυρονικόλα, αδελφό των Εναγόμενων 2 και 3, περιγραφόμενο σαν αντιπρόσωπο των Εναγομένων 1, 2 και 3. Η θέση των Εναγόμενων, την οποία οι Ενάγοντες απορρίπτουν, είναι ότι ο εν λόγω Μαυρονικόλας ήταν ουσιαστικά ιδιοκτήτης της πωληθείσας έκτασης των 16 σκαλών η οποία αντιπροσώπευε το ένα τρίτο μερίδιο του στα κτήματα και ότι ο Εναγόμενος 1 ήταν καταπιστευματοδόχος του, ότι οι διαπραγματεύσεις και συμφωνίες έγιναν μεταξύ των Εναγόντων και του Μαυρονικόλα και ότι για το λόγο αυτό οι συναλλαγματικές εξεδόθησαν και επληρώθησαν στο Μαυρονικόλα σαν διευθέτηση μεταξύ του και των Εναγόντων, ολόκληρο δε το τίμημα της πώλησης κατεβλήθη στο Μαυρονικόλα. Επ’ αυτού, οι Ενάγοντες απαντούν αρνούμενοι και ισχυριζόμενοι ότι δεν εγνώριζαν περί καταπιστεύματος προς όφελος του Μαυρονικόλα, ο οποίος ανεπισήμως παρίστανε τον εαυτό του ως αντιπρόσωπο των Εναγομένων 1, 2 και 3, ενώ ως αντιπρόσωπος των Εναγομένων 1, 2 και 3 ενεργούσε ο σύζυγος της Εναγόμενης 2 Μιχαλάκης Ιωαννίδης. Αναφορικά με την πληρωμή των συναλλαγματικών και του όλου τιμήματος, οι Ενάγοντες λέγουν ότι οι συναλλαγματικές εξεδόθησαν εις διαταγή του Μαυρονικόλα κατ’ εντολή των Εναγόμενων 1, 2 και 3 και ότι η πληρωμή του όλου τιμήματος έγινε είτε προς όλους τους Εναγόμενους 1, 2 και 3 είτε στο Μιχαλάκη Ιωαννίδη. Επιπλέον, οι Ενά[*200]γοντες ισχυρίζονται ότι επιπρόσθετο ποσό £176.000 επληρώθη εις Αγγλία στον υιό του Μαυρονικόλα κατ’ εντολή των Εναγομένων 1, 2 και 3, χωρίς όμως να αναφέρεται για ποιο σκοπό.
Περαιτέρω, οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι βάσει των ρητών όρων των συμφωνιών και προς εκπλήρωση τους οι Ενάγοντες θα προέβαιναν για λογαριασμό των Εναγόμενων 1, 2 και 3, προς τούτο δοθέντος και σχετικού πληρεξουσίου εγγράφου στην Άννα Δουκανάρη, μέτοχο και διοικητικό σύμβουλο των Εναγόντων και θυγατέρα του διευθύνοντος συμβούλου της, στο διαχωρισμό των κτημάτων ούτως ώστε να προκύψει εκ του διαχωρισμού τεμάχιο γης συνολικής έκτασης 16 σκαλών το οποίο θα μεταβιβάζετο και ενεγράφετο επ’ ονόματι των Εναγόντων, βάσει δε ρητού και/ή σιωπηρού όρου των συμφωνιών οι Εναγόμενοι 1, 2 και 3 θα υφίσταντο και τη δαπάνη του διαχωρισμού. Οι Εναγόμενοι διαφωνούν με τη θέση αυτή και ισχυρίζονται ότι ο διαχωρισμός θα εγίνετο βάσει των συμφωνιών και ιδιαίτερα των τοπογραφικών σχεδίων τα οποία τις συνόδευαν και καθόριζαν τις πωλούμενες 16 σκάλες, το δε πληρεξούσιο προς τη Δουκανάρη είχε αναφορά και ισχύ μόνο στα πλαίσια εκείνα. Οι Ενάγοντες απορρίπτουν τη θέση αυτή, λέγοντας ότι τα τοπογραφικά σχέδια καθόριζαν απλώς τη θέση και τον προσανατολισμό των 16 σκαλών και όχι το ακριβές εμβαδό τους. Οι Εναγόμενοι περαιτέρω αρνούνται ότι οι συμφωνίες πρόβλεπαν ρητά ή σιωπηρά ότι αυτοί θα εβαρύνοντο με τη δαπάνη του διαχωρισμού και ισχυρίζονται ότι ουδεμία αναφορά γίνεται στις συμφωνίες για το θέμα.
Είναι περαιτέρω κοινό έδαφος ότι οι συμφωνίες κατατέθησαν κατά ή περί την 29.3.1983 στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και ότι την 12.4.1983 κατεχωρήθη από την Άννα Δουκανάρη στην αρμόδια αρχή αίτηση για διαχωρισμό. Στη συνέχεια υπήρξε μια εξέλιξη την οποία οι διάδικοι προσεγγίζουν διαφορετικά. Την 4.11.1983 ο Εναγόμενος 1 μεταβίβασε και ενέγραψε επ’ ονόματι των Εναγόντων 1 τα 5/24 και επ’ ονόματι των Εναγόντων 2 τα 3/24 μερίδια του επί των κτημάτων, οι δε Ενάγοντες 1 υποθήκευσαν τα επ’ ονόματι των μεταβιβασθέντα μερίδια προς εξασφάλιση του τότε εισέτι οφειλόμενου υπολοίπου του τιμήματος πώλησης ανερχόμενου στο ποσό των £232.666, αφού είχε ήδη προπληρωθεί η πρώτη δόση, η οποία κανονικά ήταν πληρωτέα 1.1.1984 (στη συνέχεια και μέχρι τις 10.10.1984 επροπληρώθησαν και οι άλλες δύο δόσεις και ακυρώθησαν οι υποθήκες). Οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι η διευθέτηση αυτή έγινε προσωρινά για διευκόλυν[*201]ση του Εναγόμενου 1 και εφ’ όσον δεν είχε ακόμα καταστεί δυνατός ο διαχωρισμός, δεν θα επηρέαζε δε και δεν επηρέασε τα συμφωνηθέντα. Η θέση των Εναγόμενων είναι ότι η μεταβίβαση έγινε για διευκόλυνση των Εναγόντων στην αξιοποίηση της αγορασθείσας έκτασης και ήταν αποτέλεσμα της πραγματικής συμφωνίας μεταξύ των μερών, ότι δηλαδή η πωληθείσα έκταση ήταν το ένα τρίτο μερίδιο του Μαυρονικόλα στον οποίο και μόνο έγινε και η πληρωμή του τιμήματος. Ως εκ τούτου, οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι με τη μεταβίβαση του ενός τρίτου μεριδίου στους Ενάγοντες τροποποιήθηκε και ο όρος των συμφωνιών για έκδοση χωριστών τίτλων εντός ενός έτους. Εν τούτοις, οι Εναγόμενοι δεν αρνούνται ότι ήσαν πάντα διατεθειμένοι να μεταβιβάσουν στους Ενάγοντες τις 16 σκάλες που θα προέκυπταν από το διαχωρισμό, σε αντικατάσταση του ενός τρίτου μεριδίου, όπως όμως αυτές καθορίζονται με βάση τις συμφωνίες και τα τοπογραφικά σχέδια.
Οι Ενάγοντες προβάλλουν επίσης τη θέση ότι ο διαχωρισμός εκαθυστέρησε σημαντικά εξ υπαιτιότητας των Εναγόμενων αφ’ ενός μεν διότι οι υφιστάμενες λόγω επιτάξεως στα κτήματα εγκαταστάσεις της Εθνικής Φρουράς δεν μετακινήθησαν εντός ενός μηνός από την υπογραφή των συμφωνιών, ως είχαν αναλάβει οι Εναγόμενοι, αφ’ ετέτου δε διότι οι Εναγόμενοι παρενέβαλλαν διάφορα εμπόδια ή παράλειψαν να προωθήσουν το διαχωρισμό ως είχαν υποχρέωση. Οι Εναγόμενοι απορρίπτουν τη θέση αυτή ισχυριζόμενοι ότι οι Ενάγοντες ουδέποτε έθεσαν θέμα καθυστέρησης λόγω των εγκαταστάσεων της Εθνικής Φρουράς, για τις οποίες εξ άλλου εγνώριζαν ευθύς εξ αρχής, και ότι οι Εναγόμενοι ουδέποτε παρενέβαλαν εμπόδια ή παράλειψαν να προωθήσουν το διαχωρισμό, αφού μάλιστα είχαν δώσει και σχετικό προς τούτο πληρεξούσιο στους ίδιους τους Ενάγοντες οι οποίοι αυτοί προκάλεσαν την καθυστέρηση.
Αυτό το θέμα οδηγεί στην κατάληξη της αίτησης για διαχωρισμό. Οι Ενάγοντες αναφέρονται στο ότι την 20.7.1988 εξεδόθη η άδεια διαχωρισμού υποκείμενη σε όρους οι οποίοι, είναι η θέση των Εναγόντων, δεσμεύουν τους Εναγόμενους, ενώ την 6.7.1989 εξεδόθη και πιστοποιητικό τελικής εγκρίσεως σε σχέση προς τον εν λόγω διαχωρισμό. Οι Ενάγοντες περαιτέρω ισχυρίζονται ότι, κάνοντας το διαχωρισμό για λογαριασμό των Εναγόμενων, εδαπάνησαν προς όφελος των Εναγόμενων £49.577, ποσό το οποίο λέγουν ότι δυνάμει των συμφωνιών είναι πληρωτέο από τους Εναγόμενους και το οποίο αξιούν. Οι Εναγόμενοι παίρνουν τη θέση ότι η αρχική αίτηση για διαχωρισμό της [*202]29.3.1983 ήταν στα πλαίσια των συμφωνηθέντων και έτυχε απάντησης η οποία δεν ικανοποιούσε τους Ενάγοντες. Ως εκ τούτου, στη συνέχεια οι Ενάγοντες ετροποποίησαν την αίτηση, παραλείποντας να θέσουν υπόψη της αρμόδιας αρχής τα συμφωνηθέντα, με αποτέλεσμα ο διαχωρισμός για τον οποίο εδόθη άδεια να μην ήταν σύμφωνος με τις συμφωνίες αφού έδιδε ουσιαστικά στους Ενάγοντες έκταση μεγαλύτερη κατά 4.5 σκάλες των πωληθεισών 16 σκαλών. Από την πλευρά τους οι Ενάγοντες, θεωρώντας τη Δουκανάρη όχι σαν αντιπροσωπο τους αλλά σαν αντιπρόσωπο των Εναγόμενων 1, 2 και 3, λέγουν ότι η αρχική αίτηση για διαχωρισμό της 12.4.1983 δεν ήταν σύμφωνη προς τις συμφωνίες αφού με αυτή εζητείτο να τοποθετηθεί ο χώρος πρασίνου, τον οποίο οι Εναγόμενοι ήσαν υποχρεωμένοι βάσει του νόμου να παραχωρήσουν για να γίνει ο διαχωρισμός, στο τεμάχιο των 16 σκαλών των Εναγόντων, το οποίο οι Ενάγοντες δεν αποδέχθησαν σαν αντίθετο με τα συμφωνηθέντα. Οι Εναγόμενοι παρατηρούν ότι καταχώρησαν προσφυγή κατά της αδείας διαχωρισμού η οποία έγινε δεκτή από το Ανώτατο Δικαστήριο και η απόφαση διαχωρισμού ακυρώθηκε σαν μη νομότυπα εκδοθείσα. Οι Ενάγοντες απαντούν επ’ αυτού ότι η προσφυγή των Εναγόμενων ζητούσε την ακύρωση όχι της άδειας διαχωρισμού αλλά του πιστοποιητικού τελικής εγκρίσεως το οποίο και ακυρώθηκε. Οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται περαιτέρω και ότι το προς τη Δουκανάρη πληρεξούσιο τους για το διαχωρισμό έπαυσε να ισχύει αφ’ ης στιγμής έγινε η μεταβίβαση του ενός τρίτου μεριδίου προς τους Ενάγοντες αφού ο ένας των πληρεξουσιοδοτούντων (ο Εναγόμενος 1) έπαυσε να είναι ιδιοκτήτης, με αποτέλεσμα οι ενέργειες της Δουκανάρη για το διαχωρισμό να ήσαν άκυρες και μη δεσμευτικές για τους Εναγόμενους.
Στην εξέλιξη της υπόθεσης, οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι μετά την έκδοση του πιστοποιητικού τελικής εγκρίσεως του διενεργηθέντα διαχωρισμού εκάλεσαν επανειλημμένα τους Εναγόμενους να υπογράψουν τα αναγκαία έγγραφα για μεταβίβαση και εγγραφή επ’ ονόματι των Εναγόντων του τεμαχίου των 16 σκαλών το οποίο προήλθε από το διαχωρισμό, αλλά οι Εναγόμενοι δεν ανταποκρίθησαν. Οι Εναγόμενοι παίρνουν τη θέση ότι ενήργησαν στα πλαίσια των δικαιωμάτων τους όπως απορρέουν από τις συμφωνίες αφού δεν εδεσμεύοντο από τον εγκριθέντα διαχωρισμό, ο οποίος ακυρώθηκε στην προσφυγή τους από το Ανώτατο Δικαστήριο και βάσει του οποίου οι Ενάγοντες θα ελάμβαναν μεγαλύτερη έκταση από τη συμφωνηθείσα. Εν πάση περιπτώσει, μετά από αυτές τις εξελίξεις η κατάληξη του πράγματος ήταν ότι, όπως είναι κοινό έδαφος, την 31.7.1991 οι Ενά[*203]γοντες και οι Εναγόμενοι 2, 4, 5 και 6 συμφώνησαν όπως οι εν λόγω Εναγόμενοι μεταβιβάσουν, και μεταβίβασαν, τα 16 στρέμματα τα οποία προήλθαν από τον εν λόγω διαχωρισμό υπό τον όρο ότι τα δικαιώματα των διαδίκων θα διατηρούντο και το Δικαστήριο θα αποφάσιζε επί των δύο αντιθέτων ερμηνειών των συμφωνιών εκ μέρους των διαδίκων σε σχέση με την έκταση του πωληθέντος τεμαχίου.
Οι Ενάγοντες λέγουν περαιτέρω ότι συνεπεία της εκ μέρους των Εναγόμενων ισχυριζόμενης καθυστέρησης της μεταβίβασης των 16 σκαλών υπέστησαν τις ακόλουθες ζημιές:
1. £58.000 για μελέτη αξιοποίησης της αγορασθείσας έκτασης η οποία δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως εκ της αλλαγής της πολεοδομικής ζώνης και του συντελεστή δόμησης.
2. £600.000 σαν μείωση αξίας της αγορασθείσας έκτασης ως εκ της αλλαγής της πολεοδομικής ζώνης και του συντελεστή δόμησης.
3. £4.500.000 σαν διαφορά κόστους για την ανέγερση των εν γνώσει των Εναγόμενων προτιθέμενων οικοδομών επί της αγορασθείσας έκτασης.
4. £2.100.000 σαν απώλεια εισοδημάτων για επτά χρόνια προς £300.000 το χρόνο ως εκ της μη ανέγερσης των προτιθέμενων οικοδομών.
Τις ζημιές αυτές οι Ενάγοντες αξιούν, όπως επίσης και δήλωση ότι εδικαιούντο βάσει των συμφωνιών να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες της έκτασης των 16 σκαλών η οποία προέκυψε εκ του διαχωρισμού.
Οι Εναγόμενοι απορρίπτουν όλες αυτές τις ισχυριζόμενες ζημιές και αξιώσεις. Περαιτέρω, οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι, όταν μεταβιβάσθηκε στους Ενάγοντες το ένα τρίτο μερίδιο του Εναγόμενου 1 στα επίδικα κτήματα την 4.11.1983, από κοινό ή μονομερές λάθος μεταβιβάστηκε και ενεγράφηκε επ’ ονόματι των Εναγόντων και το ένα τρίτο μερίδιο του Εναγόμενου 1 σε άλλο ακίνητο, το οποίο δεν περιλαμβάνετο στις συμφωνίες, το τεμάχιο 142. Ως εκ τούτου, οι Εναγόμενοι ανταπαιτούν, εκτός από δήλωση ότι ο διενεργηθείς διαχωρισμός δεν έγινε βάσει των συμφωνιών και ότι η πωληθείσα έκταση είναι όπως περιγράφεται στις συμφωνίες και ιδιαίτερα στα τοπογραφικά σχέδια τα οποία τις συνοδεύουν, και τα ακόλουθα:
[*204]
1. Απόφαση για £562.500 σαν η αξία των 4.5 σκαλών οι οποίες κατ’ ισχυρισμό των Εναγόμενων ενεγράφησαν επ’ ονόματι των Εναγόντων σαν επιπλέον της πωληθείσας έκτασης βάσει του διαχωρισμού τον οποίο διενήργησαν οι Ενάγοντες.
2. Όσον αφορά τον Εναγόμενο 1, δήλωση ότι οι Ενάγοντες δεν δικαιούνται το ένα τρίτο μερίδιο στο τεμάχιο 142 και διάταγμα για ακύρωση της επ’ ονόματι των Εναγόντων σχετικής εγγραφής και επανεγγραφή του επ’ ονόματι του Εναγόμενου 1, διαζευκτικά δε απόφαση υπέρ του Εναγόμενου 1 για £207.500 σαν η αξία του ενός τρίτου μεριδίου προς £125.000 τη σκάλα με βάση την έκταση του σαν 1.6 σκάλες.
Όσον αφορά το τεμάχιο 142, η θέση των Εναγόντων είναι ότι το ένα τρίτο μερίδιο του Εναγόμενου 1 μεταβιβάσθηκε και ενεγράφηκε επ’ ονόματι των Εναγόντων έναντι νομίμου ανταλλάγματος, το οποίο όμως δεν αναφέρεται, εν γνώσει των Εναγόμενων 1, 2 και 3. Ως εκ τούτου, απορρίπτουν την ανταπαίτηση, αμφισβητώντας και την ισχυριζόμενη αξία του τεμαχίου 142. Οι Ενάγοντες απορρίπτουν βέβαια και τη λοιπή ανταπαίτηση."
Ένα άλλο θέμα που κατέστη επίδικο πρωτόδικα και που συνδεόταν με την ακριβή έκταση της πωληθείσας γης, ήταν το κατά πόσο οι 16 πωληθείσες σκάλες θα ήταν ελεύθερες της ρυμοτομίας ή όχι.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού ανέλυσε λεπτομερώς την ενώπιον του μαρτυρία και προέβη στα ευρήματα του, τόσο αξιοπιστίας όσο και γεγονότων, εξέδωσε την πιο κάτω απόφαση:
"Όσον αφορά την απαίτηση:
1. Γίνεται δήλωση ότι οι δυνάμει των δύο επίδικων συμφωνιών πωληθείσες εκτάσεις ήσαν οι εκτάσεις των 10 και 6 σκαλών αντίστοιχα οι οποίες εμφαίνονται στα τοπογραφικά σχέδια τα οποία τις συνοδεύουν και είναι, η μεν των 6 σκαλών εφαπτόμενη της εμφαινόμενης λωρίδας Α πλάτους 36 ποδών η οποία εφαπτεται του δυτικού συνόρου των κτημάτων, η δε των 10 σκαλών εφαπτόμενη της των 6 σκαλών, περιέχονται δε αμφότερες μεταξύ του δρόμου και της παραλίας, δηλαδή καθ’ όλη την έκταση των κτημάτων και με ίσες πλευρές επί του δρόμου και της παραλίας. Και οι δύο εκτάσεις επωλήθησαν ελεύθερες όρων πρασίνου και πεζοδρόμου αλλά δεν επωλήθησαν ελεύθερες όρων ρυμοτο[*205]μίας.
2. Γίνεται δήλωση ότι οι Ενάγουσες εδικαιούντο να εγγραφούν ως ιδιοκτήτριες των ως άνω καθορισθεισών εκτάσεων και μόνο.
3. Γίνεται δήλωση ότι οι Ενάγουσες δικαιούνται να λάβουν από τους Εναγομένους το εκ του υπό των Εναγουσών συνολικά δαπανηθέντος δια τον διαχωρισμόν ποσού των £49.577,03 σ αναλογούν ποσόν δια τα έξοδα των έργων πρασίνου και του πεζοδρόμου αλλά όχι το εξ αυτού αναλογούν ποσόν δια τα έξοδα των έργων ρυμοτομίας.
4. Κατά τα λοιπά η απαίτηση αποτυγχάνει.
Όσον αφορά την ανταπαίτηση:
1. Γίνεται δήλωση ότι οι δυνάμει των δύο επίδικων συμφωνιών πωληθείσες εκτάσεις ήσαν οι εκτάσεις των 10 και 6 σκαλών αντίστοιχα οι οποίες εμφαίνονται στα τοπογραφικά σχέδια τα οποία τις συνοδεύουν και είναι, η μεν των 6 σκαλών εφαπτόμενη της εμφαινόμενης λωρίδας Α πλάτους 36 ποδών η οποία εφάπτεται του δυτικού συνόρου των κτημάτων, η δε των 10 σκαλών εφαπτόμενη της των 6 σκαλών, περιέχονται δε αμφότερες μεταξύ του δρόμου και της παραλίας, δηλαδή καθ’ όλη την έκταση των κτημάτων και με ίσες πλευρές επί του δρόμου και της παραλίας. Και οι δύο εκτάσεις επωλήθησαν ελεύθερες όρων πρασίνου και πεζοδρόμου αλλά δεν επωλήθησαν ελεύθερες όρων ρυμοτομίας.
2. Γίνεται δήλωση ότι ο Εναγόμενος 1 δικαιούται να λάβει από τις Ενάγουσες την αξία της επ’ ονόματι των Εναγουσών εγγραφείσης επί πλέον έκτασης η οποία αναλογεί σε ρυμοτομία που εδέσμευε τις πωληθείσες εκτάσεις όπως καθορίζεται με τους όρους της μεταξύ των μερών συμφωνίας ημερομηνίας 31.7.1991 (Τεκμήριο 42).
3. Κατά τα λοιπά η ανταπαίτηση αποτυγχάνει.
Όσον αφορά τα έξοδα, λαμβανομένης υπ’ όψη της όλης τροπής της υπόθεσης, και ιδιαίτερα του ότι τόσο η απαίτηση όσο και η ανταπαίτηση επιτυγχάνουν εν μέρει και αποτυγχάνουν υπολογίσιμα κατά τα λοιπά, κρίνεται ορθό όπως η κάθε πλευρά αναλάβει τα έξοδα της."
[*206]
Εναντίον της πιο πάνω απόφασης καταχωρήθηκαν εφέσεις τόσο από τους εναγομένους (Πολιτική Έφεση 9862) όσο και από τις ενάγουσες εταιρείες (Πολιτική Έφεση 9863). Επιπρόσθετα, οι διάδικοι καταχώρησαν και αντεφέσεις σε κάθε μία από τις πιό πάνω εφέσεις. Και οι δύο εφέσεις συνεκδικάστηκαν.
Θα προχωρήσουμε τώρα να εξετάσουμε και να αποφασίσουμε τα εγειρόμενα από τις εφέσεις και αντεφέσεις θέματα. Εν όψει της ύπαρξης δύο εφέσεων, προς αποφυγή σύγχισης δεν θα κάνουμε αναφορά σε εφεσείοντες και εφεσίβλητους, αλλά σε ενάγουσες και εναγομένους.
Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω εφέσεων και αντεφέσεων εγείρονται τα πιο κάτω θέματα προς απόφαση:
1) Ορθότητα ευρημάτων αξιοπιστίας, γεγονότων και συμπερασμάτων.
2) Ερμηνεία της συμφωνίας.
3) Ορθότητα της απόφασης αναφορικά με το χώρο πρασίνου και του πεζόδρομου.
4) Ορθότητα της απόφασης αναφορικά με το θέμα της ρυμοτομίας.
5) Κατ’ επέκταση των 3) και 4) πιο πάνω, ορθότητα του ευρήματος αναφορικά με το ποιός θα βαρύνεται για τα έξοδα διαχωρισμού σε σχέση με το πράσινο και τον πεζόδρομο και τη ρυμοτομία.
6) Ορθότητα του ευρήματος σε σχέση με κατ_ισχυρισμό καθυστέρηση μεταβίβασης των αγορασθεισών εκτάσεων και συνεπακόλουθη ζημιά προκληθείσα στις ενάγουσες.
7) Ορθότητα του ευρήματος αναφορικά με το τεμάχιο 142.
8) Ορθότητα του διατάγματος για έξοδα.
1) Ευρήματα αξιοπιστίας, γεγονότων και συμπερασμάτων
Αναφορικά με τις αρχές επέμβασης του Εφετείου στα ευρήματα γεγονότων του πρωτόδικου Δικαστηρίου, υπάρχει εκτενής νομολογία. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση στην [*207]υπόθεση Πελεκάνου ν. Πελεκάνου και Άλλοι (1995) 1 Α.Α.Δ. 912 στη σελ. 918:
"Η αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας είναι έργο που κατά κύριο λόγο ανήκει στο πρωτόδικο Δικαστήριο. Το Εφετείο επεμβαίνει αν τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει αποδεχθεί ως αξιόπιστη (Βλ. Neocleous and Another v. Christodoulou (1979) 1 C.L.R. 714, Epiphaniou v. Hadjigeorghiou (1982) 1 C.L.R. 609, Polykarpou v. Polykarpou (1982) 1 C.L.R. 182, Μόδεστος Πίτσιλλος ν. Δ. Ευγενίου (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 691, Αριστείδου ν. Λοϊζίδη (1991) 1 Α.Α.Δ. 297, Λεοντίου ν. Μωσαϊκή Μ.Α.Σ. Λτδ (1991) 1 Α.Α.Δ.351)."
Ανάλογες αρχές ισχύουν και για ευρήματα αξιοπιστίας. (Βλ. Elia v. Nicola (1985) 1 C.L.R. 286, Αγησιλάου ν. Χρίστου (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 713).
Οι αρχές επέμβασης στα συμπεράσματα πρωτόδικου Δικαστηρίου έχουν επίσης αποτελέσει αντικείμενο νομολογίας. Σχετικά παραθέτουμε το πιο κάτω απόσπασμα στην υπόθεση Koudellaris v. Christoforou and others (1975) 1 C.L.R. 366 στη σελ. 372:
"The principles on which the Court of Appeal acts on hearing appeals turning on inferences, have been expounded in a number of cases, both in England and by this Court, and we think it convenient to state that an appellate Court has jurisdiction to review the record of the evidence in order to determine whether the conclusion originally reached upon that evidence should stand; but this jurisdiction has to be exercised with caution. Per Viscount Simon in Watt or Thomas v. Thomas [1947] A.C. 484 at p. 486.
The Court should be 'satisfied that any advantage enjoyed by the trial judge by reason of having seen and heard the witnesses, could not be sufficient to explain or justify the trial judge's conclusion' (Per Lord Thankerton in Watt v. Thomas (supra) at p. 488) before it disturbs its findings of fact. On the other hand, where as often happens the facts are not in dispute, but the case rests on the inference to be drawn from them, an appellate Court is in as good a position as the trial judge to decide the case. (Per Lord Wright in Powell v. Streatham Manor Nursing Home [1935] A.C. 243 at p. 267."
[*208]Ο κύριος μάρτυρας εκ μέρους των εναγουσών ήταν ο διευθύνων σύμβουλος τους Φοίβος Μαρδαπίττας, των δε εναγομένων ο Μ.Υ.5 Μαυρονικόλας και από τη μαρτυρία τους προκύπτει ότι ο καθένας έδωσε ένα διαφορετικό υπόβαθρο της συμφωνίας.
Το Δικαστήριο, αφού ανέλυσε τη μαρτυρία των δύο αυτών μαρτύρων συγκρίνοντας την και με την λοιπή μαρτυρία, καθώς και με τα άλλα στοιχεία που είχε ενώπιον του και αφού εξέτασε το όλο θέμα με μεγάλη προσοχή και λεπτομέρεια, προτίμησε βασικά την εκδοχή του μάρτυρα των εναγομένων. Μεταξύ άλλων, δεχόμενο τη μαρτυρία αυτή, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι στην πραγματικότητα η πωληθείσα έκταση ήταν το 1/3 μερίδιο του μάρτυρα Μαυρονικόλα, αλλά αυτό κατά την κρίση του δεν ήταν ουσιαστικής σημασίας, γιατί στη συμφωνία πωλητές ήταν οι αναφερόμενοι σε αυτή που καθόρισαν και την πωλούμενη έκταση και τη θέση της επί του σχεδίου και οποιαδήποτε άλλη διευθέτηση μεταξύ των πωλητών δεν επηρέαζε την υπόθεση σε σχέση με όλους του εναγομένους. Στο ζήτημα αυτό θα επανέλθουμε κατά την εξέταση του θέματος του χώρου πρασίνου.
Έχοντας εξετάσει με μεγάλη προσοχή τις θέσεις των διαδίκων αναφορικά με τα ευρήματα και την απόφαση του Δικαστηρίου, κρίνουμε ότι η τελευταία δεν περιέχει οτιδήποτε μεμπτό που να δικαιολογεί επέμβαση μας. Το Δικαστήριο ανέλυσε όλη τη μαρτυρία προτού καταλήξει στα συμπεράσματα του με μεγάλη λεπτομέρεια και ήταν εντός της ευχέρειας του να κρίνει τη μαρτυρία και να κάμει τα ευρήματα των γεγονότων που έκαμε. Με εξαίρεση εύρημα που σχετίζεται με την ύπαρξη ρυμοτομίας, στο οποίο θα αναφερθούμε πιο κάτω, αποδεχόμαστε την κρίση του Δικαστηρίου επί των πιο πάνω θεμάτων ως ορθή.
2) Ερμηνεία της συμφωνίας
Το πρόβλημα που προέκυψε σε σχέση με την ερμηνεία της συμφωνίας βασίζεται ουσιαστικά στο γεγονός ότι στη συμφωνία αυτή δεν υπήρχαν ρητοί όροι ως προς το ποιό μέρος του κτήματος θα βαρυνόταν με τη δημιουργία χώρου πρασίνου και πεζοδρόμου, όπως και για υπηρεσιακό δρόμο και απομονωτική λωρίδα στην πλευρά του δρόμου, στα πλαίσια ρυμοτομίας. Το Δικαστήριο, αφού αναφέρθηκε στις αρχές που διέπουν θέματα ερμηνείας, όπως προκύπτουν από τη νομολογία (δέστε Ford v. Beech [1848] 1 Q.B. 852, Mitsui Construction Co Ltd v. Attorney General of Hong-Kong [1986] 33 Build. L.R. 1, Lloyd v. Lloyd [1837] My. & Cr. 192, Barton v. Fidzgerald [1812] 15 East 529 κ.α.), τις εφάρμοσε στα [*209]γεγονότα της υπόθεσης για να καταλήξει στην ερμηνεία που έδωσε στην επίδικη συμφωνία.
Kρίνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προχώρησε πάνω σε ορθή βάση για να ερμηνεύσει την επίδικη συμφωνία.
3) Χώρος πρασίνου και πεζοδρόμου
Η βάση των αρχών που διέπουν την ερμηνεία όρων συμφωνίας έχει ως κεντρική επιδίωξη, όπως επισημαίνει το πρωτόδικο Δικαστήριο, την διακρίβωση της πρόθεσης των μερών, που συνάγεται από τη διατύπωση της συμφωνίας ως σύνολο στο πλαίσιο και στο υπόβαθρο της σύναψης της. Έτσι, όπου υπάρχει ασάφεια, το Δικαστήριο πρέπει να εξετάσει όλο το πλέγμα της συμφωνίας. Οι όροι της συμφωνίας πρέπει να εξετάζονται ως σύνολο και όπου υπάρχει σχέδιο, στο οποίο αναφέρεται η σύμβαση, τούτο γίνεται μέρος της σύμβασης και πρέπει να ερμηνευθεί μαζί με αυτούς. (Λάμπρου ν. Παράσχου (1993) 1 Α.Α.Δ. 397).
Με βάση αυτές τις αρχές το Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι πωλητές είχαν την υποχρέωση να διαχωρίσουν τις πωληθείσες εκτάσεις και να εκδώσουν χωριστό τίτλο γι’ αυτές, προς όφελος των αγοραστών χωρίς να βαρύνει το πωληθέν κτήμα ο χώρος πρασίνου, και πεζόδρομου. Σε τούτο το συμπέρασμα το Δικαστήριο κατέληξε αφού ανέλυσε τη μαρτυρία και την επιχειρηματολογία των δύο πλευρών και αφού εξέτασε την επίδικη συμφωνία. Στο εύρημα αυτό του Δικαστηρίου κατά την κρίση μας δεν μπορούμε να επέμβουμε, γιατί είναι πλήρως δικαιολογημένο. Ο διαχωρισμός της γης ήταν ευθύνη των εναγομένων και έπρεπε να είναι τέτοιος ώστε να μεταβιβαστεί στους αιτητές κτήμα έκτασης 16 σκαλών. Ο κ. Ανδρέου είχε επιχειρηματολογήσει ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να πωληθεί το 1/3 μερίδιο του Μαυρονικόλα έτσι ώστε να μην είναι δίκαιο οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες να επιβαρυνθούν εξ ολοκλήρου με το πράσινο, το οποίο με βάση το επιχείρημα του κ. Μιχαηλίδη θα έπρεπε να τοποθετηθεί εξ ολοκλήρου στην υπόλοιπη έκταση. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε τα ακόλουθα επί του προκειμένου:
"Συμφωνούμε με τον κ. Ανδρέου ότι η μαρτυρία καταδεικνύει ότι οι 16 πωληθείσες σκάλες αντιπροσώπευαν το 1/3 μερίδιο του Μαυρονικόλα . . . Όμως αυτή η άποψη των πραγμάτων δεν διαφοροποιεί τη θέση μας παρά μόνο την ενισχύει. Τα μέρη δεν επέλεξαν να συμφωνήσουν για την πώληση του 1/3 μεριδίου του Μαυρονικόλα με ανάλογη συμφωνία μεταξύ του Μαυρονικόλα [*210]και των Εναγουσών, το οποίο ενδεχόμενα να διαφοροποιούσε την κατάσταση αφού ο διαχωρισμός θα ήταν πλέον μεταξύ συνιδιοκτητών, αλλά να συμφωνήσουν για την πώληση από όλους τους ιδιοκτήτες 16 σκαλών που οι πωλητές ανάλαβαν ότι θα διαχωριζόταν από τη συνολική έκταση των κτημάτων. Το ότι λοιπόν στην ουσία επωλείτο το μερίδιο του Μαυρονικόλα και το τίμημα εισπράχθηκε εξ ολοκλήρου από το Μαυρονικόλα, όπως βρίσκουμε αποδεχόμενοι τη σχετική μαρτυρία των Εναγόμενων, αφορούσε μόνο το Μαυρονικόλα και τις αδελφές του σαν μεταξύ τους θέμα και όχι τις Ενάγουσες οι οποίες αγόρασαν 16 καθορισμένες σκάλες από όλους τους ιδιοκτήτες. Γιατί λοιπόν οι Ενάγουσες να επηρεάζονται στα δικαιώματα τους βάσει των δυνάμει των συμφωνιών αναληφθεισών υποχρεώσεων των πωλητών από το γεγονός αυτό; Απεναντίας, η σύνταξη των συμφωνιών όπως έγιναν και όχι με βάση το 1/3 μερίδιο του Μαυρονικόλα, ενισχύει την ερμηνεία για την έκταση της υποχρέωσης των πωλητών."
Το πιο πάνω συμπέρασμα του Δικαστηρίου μας βρίσκει απόλυτα σύμφωνους.
Έτσι, κρίνουμε ότι οι πωλητές είχαν από κοινού υποχρέωση να προβούν σε τέτοιο διαχωρισμό, ούτως ώστε οι όροι πρασίνου και πεζοδρόμου να μην επιβάρυναν την πωληθείσα έκταση.
4) Ρυμοτομία
Όπως έχουμε ήδη κάμει νύξη πιο πάνω, το εύρημα του Δικαστηρίου ότι προϋπήρχε της συμφωνίας ρυμοτομία, δεν μπορεί να υποστηριχθεί από τη μαρτυρία. Προκύπτει σαφώς και έχει δεχθεί τούτο και ο κ. Ανδρέου ότι η ρυμοτομία ακολούθησε τη συμφωνία. Εντούτοις, τελικά, καταλήγουμε ότι το λάθος αυτό του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν επηρεάζει το τελικό του συμπέρασμα. Θεωρούμε πως το αν η ρυμοτομία βαρύνει τους αγοραστές ή όχι δεν είναι θέμα ερμηνείας της σύμβασης. Κανονικά και φυσιολογικά η ρυμοτομία πρέπει να βαρύνει κατ’ αναλογία το κάθε μέρος του ακινήτου και ως εκ τούτου, όσον αφορά το πωληθέν κτήμα, πρέπει να βαρύνει τους αγοραστές. Δεν συμφωνούμε επί του προκειμένου με την άποψη του κ. Μιχαηλίδη πως ο πρσδιορισμός των πωληθεισών 16 σκαλών στο σχέδιο απέβλεπε στο να δείξει μόνο προσανατολισμό. Έδειχνε τη θέση και ήταν αυτή που επηρεάστηκε από τη ρυμοτομία. Ενδεικτικό της λογικής αυτής της θέσης είναι και το γεγονός ότι αν δεν καθυστερούσε η μεταβίβαση, η εφαρμογή της ρυμοτομίας θα ακολουθούσε τη μεταβίβαση και είναι σαφές ότι σε τέ[*211]τοια περίπτωση δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι η ρυμοτομία που αναλογούσε στο πωληθέν μέρος της γης δεν θα βάρυνε τους αγοραστές. Καταλήγουμε λοιπόν ότι η πωληθείσα έκταση περιλάμβανε και το χώρο της ρυμοτομίας και οι πωλητές δεν είχαν υποχρέωση να δώσουν το πωληθέν κτήμα ελεύθερο ρυμοτομίας.
5) Έξοδα διαχωρισμού και ρυμοτομίας
Επικυρώνουμε το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι τα έξοδα του διαχωρισμού θα υφίστατο η πλευρά που είχε την υποχρέωση να διενεργήσει το διαχωρισμό. Είναι προφανές από τη μαρτυρία που είχε ενώπιον του το Δικαστήριο ότι τέτοια υποχρέωση είχαν οι πωλητές, οι οποίοι και έδωσαν προς τούτο σχετικό πληρεξούσιο στη Δουκανάρη για να διενεργήσει το διαχωρισμό. Έτσι, οι δαπάνες στις οποίες οι ενάγουσες θα υφίσταντο για το διαχωρισμό θα γίνονταν προς όφελος των πωλητών, με αποτέλεσμα αυτές να πρέπει να καταβληθούν από τους πωλητές στους αγοραστές. Επιπρόσθετα, το εύρημα ότι η υποχρέωση των πωλητών για διαχωρισμό της πωληθείσας έκτασης ώστε ο χώρος πρασίνου και πεζοδρόμου να είναι στην εναπομείνασα έκταση των πωλητών, συνεπάγεται κατ’ επέκταση και το συμπέρασμα ότι η δαπάνη για τους σκοπούς του διαχωρισμού πρέπει να βαρύνει τους πωλητές.
Όσον αφορά όμως τη ρυμοτομία, συνέπεια της επικύρωσης του ευρήματος για τον πιο βάρυνε η ρυμοτομία, που ήταν οι αγοραστές, είναι και το συμπέρασμα ότι τα έξοδα της ρυμοτομίας έγιναν προς όφελος των αγοραστών και βαρύνουν τους ιδίους.
Έτσι επαναλαμβάνουμε ότι και επί των θεμάτων αυτών θα πρέπει να επικυρωθεί η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
6) Καθυστέρηση- Ζημιές
Όπως έχουμε αναφέρει πιο πάνω, οι ενάγουσες ισχυρίζονται υπαίτια καθυστέρηση της μεταβίβασης της αγορασθείσας γης εκ μέρους των πωλητών και συνεπακόλουθες ζημιές λόγω της καθυστέρησης, απαιτήσεις τις οποίες απέρριψε το πρωτόδικο Δικαστήριο, τόσο γιατί έκρινε ότι οι εναγόμενοι δεν ήταν υπεύθυνοι για οποιαδήποτε καθυστέρηση, αλλά και γιατί δεν τεκμηριώθηκαν επαρκώς οι κατ’ ισχυρισμό ζημιές.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέλυσε με μεγάλη προσοχή τόσο τη μαρτυρία όσο και τα γεγονότα που αναφέρονται στη διαδικασία που ακολουθήθηκε μέχρι τη μεταβίβαση, κρίνοντας ότι οι εναγόμε[*212]νοι δεν ήσαν υπαίτιοι οποιασδήποτε καθυστέρησης. Επεσήμανε ότι ένας από τους λόγους της καθυστέρησης ήταν η χρονοβόρα διαδικασία που απαιτήθηκε για το διαχωρισμό της γης. Ορθά επί τούτου επεσήμανε ότι η υποχρέωση των εναγομένων να προβούν στο διαχωρισμό είχε ανατεθεί στις ενάγουσες και συγκεκριμένα στη Δουκανάρη, αφήνοντας έτσι το θέμα του διαχωρισμού στους αγοραστές για να προβούν οι ίδιοι εκ μέρους των πωλητών στα αναγκαία διαβήματα για το διαχωρισμό. Επίσης αναφερόμενο στο γεγονός της ύπαρξης επίταξης του κτήματος από την Εθνοφρουρά, το Δικαστήριο στην ανάλυση του κατέδειξε ότι αυτό το γεγονός δεν είχε ουσιαστικά καμμιά επίδραση στο χρόνο μεταβίβασης του ακινήτου.
Κρίνουμε ότι, με βάση τα όσα ανέφερε, το πρωτόδικο Δικαστήριο ήταν πλήρως δικαιολογημένο στο εύρημα του για τη μη ύπαρξη υπαίτιας καθυστέρησης. Το ζήτημα, κατά τη γνώμη μας, τελειώνει εδώ, αλλά, εν πάση περιπτώσει, λαμβάνοντας υπόψη και τη λεπτομερή ανάλυση που έκαμε το Δικαστήριο για τις κατ’ ισχυρισμό ζημιές, συμφωνούμε και πάλι με το εύρημα του, στο οποίο δεν χωρεί επέμβαση, ότι δεν αποδείχθηκαν οι ζημιές τις οποίες ισχυρίζονται οι ενάγουσες.
Εν κατακλείδι επικυρώνουμε και αυτό το εύρημα του Δικαστηρίου.
7) Το τεμάχιο 142
Ήταν η θέση των εναγομένων σε σχέση με την ανταπαίτηση τους ότι, όταν την 4.11.83 μεταβιβάστηκε στις ενάγουσες το 1/3 μερίδιο του εναγομένου 1 στα επίδικα κτήματα, από κοινό ή μονομερές λάθος, μεταβιβάστηκε ή εγγράφηκε επ’ ονόματι των εναγουσών και το 1/3 μερίδιο του εναγομένου 1 στο τεμάχιο 142, το οποίο δεν περιλαμβανόταν στις συμφωνίες και ανταπαιτούσαν διάταγμα για ακύρωση της επ’ ονόματι των εναγουσών σχετικής εγγραφής.
Η θέση των εναγουσών στα πιο πάνω ήταν ότι το 1/3 μερίδιο του εναγομένου 1 στο 142 μεταβιβάστηκε επ’ ονόματι των εναγουσών έναντι νομίμου ανταλλάγματος. Όπως προκύπτει από τη μαρτυρία του Μαρδαπίττα, η μεταβίβαση του 1/3 του 142 ήταν αποτέλεσμα προφορικής συμφωνίας σχετικής με προπληρωμή της πρώτης δόσης και των συναλλαγματικών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την εκδοχή του Μαρδαπίττα και ως εκ τούτου, όπως υπέβαλαν οι εναγόμενοι, συνεπακόλουθο της απόρριψης αυτής θα έπρεπε να ήταν η αποδοχή της εκδοχής [*213]των εναγομένων και η επιτυχία τη ανταπαίτησης τους επί του σημείου τούτου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, όπως ήδη έχουμε πει, απέρριψε την εκδοχή του Μαρδαπίττα. Αναλύοντας όμως τη μαρτυρία, έκρινε ότι, ούτε η εκδοχή του Μαυρονικόλα για την ύπαρξη λάθους μπορούσε να γίνει αποδεκτή, γιατί ο τελευταίος απέτυχε να αποσείσει το βάρος απόδειξης λάθους, που βρισκόταν στους ώμους του. Έτσι η εκδοχή του, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε το Δικαστήριο, έγκειτο "μάλλον στη σφαίρα της θεωρητικής δυνατότητας παρά της πρακτικής αποδοχής". Το πρωτόδικο Δικαστήριο, βασιζόμενο στην περίληψη του 142 στη δήλωση μεταβίβασης του 1/3 μεριδίου των κτημάτων, αντικείμενο των συμφωνιών, (τεκμ.7 και 8), στις στο Τεκμ.8 περιλαμβανόμενες δηλώσεις των εναγομένων 2 και 3 που αναφέρονταν σε όλα τα μεταβιβαζόμενα κτήματα, περιλαμβανομένου και του 142, στην περίληψη του 142 στις υποθήκες τεκμ. 10 και 11 και στην λοιπή προφορική και άλλη μαρτυρία, ήταν δικαιολογημένο να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι οι εναγόμενοι δεν απέδειξαν την ανταπαίτηση τους. Ήταν εντός της ευχέρειας του πρωτόδικου Δικαστηρίου να απορρίψει την εκδοχή των εναγουσών και να μην αποδεχθεί ούτε εκείνη των εναγομένων και να βασιστεί στα έγγραφα που είχε ενώπιον του με αποτέλεσμα την αποτυχία και της ανταπαίτησης επί του σημείου τούτου.
Το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου επικυρώνεται.
8) Έξοδα
Το παράπονο τόσο των εναγουσών όσο και των εναγομένων καθιστά επίδικο το διάταγμα για έξοδα. Είναι γενικώς παραδεκτή και νομολογημένη αρχή ότι τα έξοδα βρίσκονται εντός της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου και συνήθως ακολουθούν την έκβαση της αγωγής. Στην παρούσα περίπτωση υπήρχε απαίτηση εκ μέρους των εναγουσών και ανταπαίτηση εκ μέρους των εναγομένων. Η απαίτηση απορρίφθηκε σε μεγάλο της μέρος και κυρίως αναφορικά με τις απαιτήσεις για αποζημιώσεις που εξυπάκουαν παρατεταμένη διαδικασία, και πέτυχε στο λοιπό της μέρος, ενώ επίσης και η ανταπαίτηση πέτυχε μόνο σε μέρος της ενώ κατά τα λοιπά απορρίφθηκε. Κρίνουμε ότι, κάτω από τις συνθήκες, το Δικαστήριο με το να μην επιδικάσει έξοδα ούτε επί της απαίτησης, ούτε και επί της ανταπαίτησης, ενήργησε εντός των πλαισίων της παρεχόμενης σε αυτό ευχέρειας ώστε να μη χωρεί επέμβαση μας.
Κατά συνέπεια των όσων αναφέραμε πιο πάνω, τόσο οι εφέσεις όσο και οι αντεφέσεις απορρίπτονται στην ολότητα τους. Δεν εκδίδεται διάταγμα για έξοδα κατ’ έφεση.
[*214]
Οι εφέσεις και οι αντεφέσεις απορρίπτονται στην ολότητα τους χωρίς έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο