(2000) 1 ΑΑΔ 488
[*488]31 Μαρτίου, 2000
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΕυριπIδηΣ ΦιλΙππου ΠαπαχριστοφΟρου,
Εφεσείων-Αιτητής,
v.
ΚυπριακΗΣ ΔημοκρατΙΑΣ,
Εφεσίβλητης-Αποζημιούσας Αρχής.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 9989)
Ευρήματα Δικαστηρίου ― Ευρήματα και συμπεράσματα πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την αξία απαλλοτριωθέντος κτήματος, στα οποία κατέληξε μετά από ανάλυση και αξιολόγηση της μαρτυρίας ― Δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις για επέμβαση του Εφετείου.
Μαρτυρία ― Εμπειρογνώμονες ― Αξιολόγηση και αξιοπιστία εμπειρογνωμόνων ― Εφαρμοστέες αρχές.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο υπολόγισε την αξία του κτήματος του εφεσείοντος στην Πόλη Χρυσοχούς που είχε απαλλοτριωθεί, με βάση τη δική του εκτίμηση, στο ποσό των £20.866. Ο εφεσείων ζητούσε το ποσό των £37.000 ως αποζημίωση για την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Η ακροαματική διαδικασία διεξήχθη με βάση τη μέθοδο της αξιοποίησης και όχι της σύγκρισης. Υπήρχε όμως ως συγκριτικό οικόπεδο στην ίδια περιοχή το οποίο πωλήθηκε τρεις μόνο μέρες πριν την γνωστοποίηση για το ποσό των £15.000. Και οι δύο εκτιμήσεις εβασίζοντο στο πιο πάνω συγκριτικό.
Με βάση το συγκριτικό αυτό ο εκτιμητής του εφεσείοντος υπολόγισε την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος στις £37.000.
Ο εκτιμητής της εφεσίβλητης χρησιμοποίησε και τις δύο μεθόδους και κατέληξε στο ποσό των £16.912 για την αξία του κτήματος.
Διαφορά μεταξύ των εκτιμητών, με αναφορά στη μέθοδο αξιοποίησης, προέκυψε όσον αφορά τον αριθμό των οικοπέδων που θα προέκυπτε μετά τον διαχωρισμό του επίδικου κτήματος σε οικόπε[*489]δα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση του εκτιμητή της εφεσίβλητης στο θέμα αυτό, ότι δηλαδή θα προέκυπταν δύο οικόπεδα αντί τρία όπως υποστήριξε ο εκτιμητής της εφεσείουσας.
Η εφεσείουσα υποστήριξε κατ’ έφεση ότι τα ευρήματα και τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν εσφαλμένα.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αιτιολόγησε την απόφαση του για την αποδοχή της θέσης του εκτιμητή της εφεσίβλητης στο θέμα του αριθμού των οικοπέδων που θα προέκυπταν από το διαχωρισμό και έδωσε εξηγήσεις για την απόρριψη της μαρτυρίας των μαρτύρων της εφεσείουσας που δικαιολογούσαν την ενέργεια του.
2. Τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου συνάδουν προς την ενώπιον του μαρτυρία. Τα συμπεράσματα αυτά είναι εύλογα και ορθά. Ως εκ τούτου δεν παρέχεται πεδίο για επέμβαση του Εφετείου.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Rashid v. Vassiliko (1971) 1 C.L.R. 46,
Κυπριανού ν. Δημοκρατία (1995) 1 Α.Α.Δ. 136,
Star Fiberglass Ltd v. Elneda Trading Ltd (1992) 1 A.A.Δ. 875,
Αγησιλάου ν. Χρίστου (1989) 1 Α.Α.Δ. 713.
Έφεση.
Έφεση από τον αιτητή κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (Παμπαλλής, Α.Ε.Δ.) που δόθηκε στις 18/4/97 (Παραπομπή Αρ. 37/90) με την οποία το Δικαστήριο προέβη στη δική του εκτίμηση της αξίας του κτήματος του αιτητή το οποίο απαλλοτριώθηκε.
Μ. Μούρο, για τον εφεσείοντα.
Αγ. Κακογιάννης, για την εφεσίβλητη.
Cur. adv. vult.
[*490]ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ.
ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Με γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης με αριθμό 1756, ημερομηνίας 27.11.87 η εφεσίβλητη (Απαλλοτριούσα Αρχή) εξέφρασε την πρόθεση της όπως απαλλοτριώσει το τεμάχιο αρ. 105/2/1, Φ/Σχ. 26/51 έκτασης 2,342 τ.μ. στην Πόλη Χρυσοχούς, ιδιοκτησίας του εφεσείοντα. Στις 23.9.88 εκδόθηκε το διάταγμα απαλλοτρίωσης με αρ. 1475, το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας.
Με επιστολή της ημερ. 13.9.88 η Απαλλοτριούσα Αρχή (εφεσίβλητη) προσέφερε στον εφεσείοντα το ποσό των £15.200,= ως την υπολογισθείσα αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματός του. Η πρόταση αυτή δεν έγινε αποδεκτή από τον εφεσείοντα, ο οποίος καταχώρησε σχετική παραπομπή για τον υπολογισμό από το Δικαστήριο της αξίας του. Σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης του ο εφεσείων ζητά το ποσό των £37.000 ως αποζημίωση για την αξία του κτήματος του που απαλλοτριώθηκε.
Οι δύο πλευρές στήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους σε εκτιμήσεις του επίδικου κτήματος. Ο μεν εφεσείων στην εκτίμηση του μάρτυρα-εκτιμητού κ. Σαββίδη στην οποία περιλαμβάνετο και έκθεση του πολιτικού μηχανικού-μάρτυρα κ. Π. Κάπονα. Η εφεσίβλητη δε στην εκτίμηση του εκτιμητού-μάρτυρα κ. Γ. Λεωνίδου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού άκουσε τους δύο εκτιμητές, τον εφεσείοντα και τον πολιτικό μηχανικό του κατέληξε ακολουθώντας τη νομολογία (Βλ. Rashid v. Vassiliko (1971) 1 C.L.R. 46, Κυπριανού ν. Δημοκρατίας (1995) 1 Α.Α.Δ. 136) να μην ακολουθήσει την εκτίμηση οποιασδήποτε πλευράς αλλά προέβηκε στη δική του εκτίμηση της αξίας του κτήματος που απαλλοτριώθηκε. Υπελόγισε δε τη συνολική αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος στο ποσό των £20.866,=.
Η ακροαματική διαδικασία στο πρωτόδικο Δικαστήριο διεξήχθη στη βάση όχι της μεθόδου της σύγκρισης αλλά εκείνης της αξιοποίησης. Υπήρχε όμως ως συγκριτικό το οικόπεδο Τεμ. 63/2 που ήταν στην ίδια περιοχή και στην ίδια ζώνη, έκτασης 560 τ.μ. το οποίο πωλήθηκε τρεις μόνο μέρες πριν τη γνωστοποίηση για το ποσό των £15.000,=. Και οι δύο εκτιμήσεις βασίζονται στο πιο πάνω συγκριτικό.
Με βάση το συγκριτικό αυτό ο εκτιμητής του εφεσείοντα υπε[*491]λόγισε την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος στις £37.000 με το εξής σκεπτικό. Παραδέχθηκε ότι το συγκριτικό Τεμ. 63/2 υπερέχει κατά 40% του υπό απαλλοτρίωση λόγω κυρίως του ακανόνιστου σχήματος και της μικρής πρόσοψης στο δρόμο του τελευταίου. Είναι φανερό ότι ο εκτιμητής του εφεσείοντα παραγνώρισε το γεγονός ότι το συγκριτικό ήταν οικόπεδο ενώ το απαλλοτριωθέν κτήμα ήταν εγγεγραμμένο ως χωράφι.
Ο εκτιμητής της Απαλλοτριούσας Αρχής χρησιμοποίησε και τις δύο μεθόδους, τόσο της συγκριτικής όσο και της ανάπτυξης-αξιοποίησης. Κατέληξε δε στο ίδιο αποτέλεσμα για την αξία του κτήματος στο ποσό των £16.912 αφού προηγούμενα αποδέχθηκε ότι δεν έπρεπε να αφαιρέσει, ως έπραξε στη γραπτή του εκτίμηση, ποσοστό 10% λόγω της αρχαιολογικής κατάταξης του στον πίνακα Β του σχετικού περί Αρχαιοτήτων Νόμου.
Διαφορά μεταξύ των εκτιμητών, με αναφορά στη μέθοδο αξιοποίησης, προέκυψε όσον αφορά τον αριθμό των οικοπέδων που θα προέκυπτε μετά το διαχωρισμό του επίδικου κτήματος σε οικόπεδα. Ο μεν εκτιμητής του εφεσείοντα επέμενε ότι θα προέκυπταν τρία οικόπεδα, βασιζόμενος στο διαχωρισμό που προέκυψε από το σχέδιο του κ. Κάπονα ο δε εκτιμητής της εφεσίβλητης επέμενε ότι θα προέκυπταν δύο οικόπεδα. Η διαφορά αυτή προήλθε από το ποσοστό που θα αφαιρείτο από το εμβαδό του επίδικου κτήματος για την κατασκευή του δρόμου.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση του εκτιμητή της εφεσίβλητης στο θέμα αυτό. Αιτιολόγησε δε την απόφαση του. Η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή. Ο προταθείς διαχωρισμός προϋποθέτει αξιοποίηση των γειτονικών κτημάτων και ο δρόμος που σχεδιάσθηκε για την εξυπηρέτηση των τριών οικοπέδων λαμβάνεται κατά το μεγαλύτερο ποσοστό από τα γειτονικά κτήματα, και το ένα εκ των τριών οικοπέδων δεν εφάπτεται σ’ όλη την πρόσοψη του στο δρόμο. Είναι φανερό ότι, όπως παρατηρεί και το πρωτόδικο Δικαστήριο, προσαρμόστηκε το σχέδιο με σαφή στόχο την εξασφάλιση των περισσοτέρων οικοπέδων ανεξαρτήτως των συμφερόντων των ιδιοκτητών των γειτονικών ακινήτων.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο συνεπακόλουθα της απόρριψης της μαρτυρίας του κ. Κάπονα, που προέβη στο διαχωρισμό του επίδικου κτήματος σε οικόπεδα, απέρριψε και τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα του εφεσείοντα η οποία εν πολλοίς εβασίζετο στη μαρτυρία του κ. Κάπονα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έδωσε πλήρεις εξηγήσεις [*492]για την απόρριψη της μαρτυρίας αυτής που δικαιολογούσαν την ενέργειά του. Ισχύουν οι ίδιοι νομολογιακοί κανόνες για την αξιολόγηση και αξιοπιστία ενός εμπειρογνώμονα όπως και κάθε άλλου μάρτυρα. Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου αν αυτά δεν αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή δεν έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας. (Βλέπε: Star Fiberglass Ltd. v. Elneda Trading Ltd. (1992) 1 A.A.Δ. 875 και Αγησιλάου ν. Χρίστου (1989) 1 Α.Α.Δ. 713).
Έχουμε διεξέλθει τη μαρτυρία και έχουμε καταλήξει ότι η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου όσον αφορά τους μάρτυρες του εφεσείοντα ως προς την αξιοπιστία τους είναι μη ανατρέψιμη. Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά επισημαίνει τους λόγους για τους οποίους απέρριψε τη μαρτυρία τους. Συνεπώς δεν δικαιολογείται ούτε παρέχεται περιθώριο επέμβασής μας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα της εφεσίβλητης. Με βάση τα δύο από τα τέσσερα συγκριτικά, ένα εκ των οποίων ήταν το οικόπεδο, η πώληση του οποίου έγινε λίγες μέρες πριν την απαλλοτρίωση, και με γνώμονα την αποδοχή του διαχωρισμού σε οικόπεδα από τον εμπειρογνώμονα της εφεσίβλητης, κατέληξε ότι η συνολική αξία της έκτασης των οικοπέδων ανήρχετο στο ποσό των £30.478,=. Από το ποσό αυτό αφαίρεσε το κοινώς αποδεκτό ποσό των £9.186,= για τα έξοδα διαχωρισμού και ένα ποσό £426,= για την απώλεια για την μη έγκαιρη πώληση των οικοπέδων για περίοδο μόνο τριών μηνών. Κατέληξε δε στο τελικό ποσό των £20.866,=.
Οι συλλογισμοί και τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο βασίζονται στην ενώπιον του προσαχθείσα από την εφεσίβλητη μαρτυρία. Οι θέσεις της εφεσίβλητης είχαν τεθεί ρητά και άμεσα για την αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος και ιδιαίτερα όσον αφορά το θέμα της μειονεκτικότητας, λόγω των ιδιαιτεροτήτων του, του κτήματος σε σύγκριση με το οικόπεδο συγκριτικό που εχρησιμοποίησαν και οι δύο πλευρές. Τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο συνάδουν προς την ενώπιον του μαρτυρία, είναι εύλογα και ορθά. Δεν παρέχεται επομένως πεδίο για επέμβασή μας.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο