(2001) 1 ΑΑΔ 100
[*100]1 Φεβρουαρίου, 2001
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΑΝΔΡΕΑΣ ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ,
Εφεσείων,
ν.
1. ΣΩΤΗΡΗ ΑΝΔΡΕΑ Χ” ΚΥΡΙΑΚΟΥ,
2. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ
ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10567)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Δικαίωμα διόδου δημιουργούμενο δυνάμει του Άρθρου 11Α του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ― Έφεση εναντίον της πρωτόδικης απόφασης με την οποία επικυρώθηκε η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να παραχωρήσει δικαίωμα διόδου στον εφεσίβλητο επί του κτήματος του εφεσείοντος ― Μεγάλο μέρος της διόδου είχε ήδη παραχωρηθεί οικειοθελώς από τους ιδιοκτήτες παρακείμενων κτημάτων ― Το Δικαστήριο δεν ήταν υποχρεωμένο να προβεί σε διερεύνηση κάθε πιθανής διαζευκτικής λύσης προς εκείνη που πρότεινε ο ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος ακινήτου.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Έφεση εναντίον απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 ― Αρχές διέπουσες τον έλεγχο της απόφασης του Διευθυντή από το Επαρχιακό Δικαστήριο.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Αποφάσεις Διευθυντή του Κτηματολογίου ― Δικαστικός έλεγχος ― Το βάρος αποδείξεως ότι η απόφαση του Διευθυντή ήταν λανθασμένη το φέρει ο εφεσείων.
Απόδειξη ― Αξιολόγηση μαρτυρίας ― Εμπειρογνώμονες ― Ο καθορισμός της αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη του δουλεύοντος ακινήτου για την παραχώρηση δικαιώματος διόδου στον ιδιοκτήτη του δεσπόζοντος ακινήτου, ήταν το αποτέλεσμα της αξιολόγησης της μαρτυρίας του [*101]εμπειρογνώμονος της κάθε πλευράς.
Η παρούσα έφεση στρέφεται εναντίον της πρωτόδικης απόφασης με την οποία επικυρώθηκε η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να παραχωρήσει δικαίωμα διόδου υπέρ του κτήματος του εφεσίβλητου 1 (το δεσπόζον κτήμα) και σε βάρος του κτήματος του εφεσείοντος (το δουλεύον κτήμα). Το δουλεύον κτήμα έχει έκταση 7 σκάλες και 1 προστάθι και έχει πρόσοψη επί του δημοσίου δρόμου 540 π. Το μέρος του δουλεύοντος κτήματος που επηρεάζεται από τη διόδο είναι μια προεξοχή στο βόρειο μέρος του κτήματος, συνολικού εμβαδού 268 τ.μ. Η προεξοχή έχει πρόσοψη 60 π. επί του δημοσίου δρόμου και βάθος 48 π. Η επίδικη δίοδος έχει εμβαδόν 98 τ.μ. Η αποζημίωση που καταβλήθηκε στον εφεσείοντα ήταν ΛΚ450.
Ο εφεσείων αμφισβήτησε τις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η σχετική έρευνα διεξάχθηκε σύμφωνα με το νόμο και τους κανονισμούς και ότι ο χώρος που παραχωρήθηκε για την επίδικη δίοδο ήταν η καταλληλότερη επιλογή. Αμφισβητήθηκε επίσης και το ποσό των αποζημιώσεων.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει διακριτική ευχέρεια. Το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή δεν αντικαθιστά εύκολα τη δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή εκτός εάν υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση.
2. Είναι πρόδηλο από την εκκαλούμενη απόφαση ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έλαβε δεόντως υπόψη τα φυσικά χαρακτηριστικά του δουλεύοντος κτήματος οι δε διαπιστώσεις του υποστηρίζονται πλήρως από τη προσαχθείσα μαρτυρία.
3. Δεν έχει υποδειχθεί οποιοσδήποτε βάσιμος λόγος που να δικαιολογεί επέμβαση του Εφετείου με τις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου που σχετίζονται με το θέμα της αξιοπιστίας. Το βάρος της απόδειξης του εσφαλμένου της απόφασης του Διευθυντή το φέρει ο εφεσείων, ο οποίος όμως απέτυχε να το αποσείσει.
4. Η κρίση του Δικαστηρίου επί των αποζημιώσεων είναι το αποτέλεσμα της αξιολόγησης της μαρτυρίας που είχε προσαχθεί από τον εμπειρογνώμονα μάρτυρα της κάθε πλευράς. Η σχετική κρίση του [*102]πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι επαρκώς αιτιολογημένη.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Kafieros a.o. v. Theocharous a.o. (1978) 1 C.L.R. 619,
Peyiotis a.o. v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442,
Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1 Α.Α.Δ. 185,
Αθανάση κ.ά. ν. Χατζημάμα κ.ά. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208,
Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906,
Παύλου κ.ά. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973,
Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58.
Έφεση.
Έφεση από τον εφεσείοντα κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 25/5/99 (Αρ. Έφεσης 255/97) με την οποία ο Δικαστής, στην άσκηση της δικαιοδοσίας του δυνάμει του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, επικύρωσε απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου με την οποία παραχωρήθηκε δικαίωμα διόδου υπέρ του κτήματος του εφεσιβλήτου 1 και σε βάρος του κτήματος του εφεσείοντα.
Μ. Βασιλείου, για τον Εφεσείοντα.
Μ. Φλωρίδης, για τον Εφεσίβλητο Αρ. 1.
Καμία εμφάνιση για τον Εφεσίβλητο Αρ. 2.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Π. Καλλής.
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Δικαστής του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (το Πρωτόδικο Δικαστήριο) στην άσκηση της δικαιοδοσίας του δυνάμει του άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, επικύρωσε απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου με την οποία παραχωρήθηκε δικαίωμα διόδου υπέρ του κτήματος του εφεσιβλήτου 1 και σε βάρος του κτήματος του εφεσείοντα. Η απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου αποτελεί το αντικείμενο της παρούσας έφεσης.
Τα αδιαμφισβήτητα πραγματικά περιστατικά έχουν ως εξής:
Ο εφεσείων είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του κτήματος με αρ. τεμαχίου 823, του χωρίου Αγ. Τριμιθιάς (το δουλεύον κτήμα). Ο εφεσίβλητος 1 είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης γειτονικού κτήματος, του χωρίου Αγ. Τριμιθιάς (το δεσπόζον κτήμα) με αρ. τεμαχίου 662. Το δεσπόζον κτήμα στερείται της αναγκαίας διόδου προς τον δημόσιο δρόμο. Για το λόγο αυτό ο εφεσίβλητος 1 αποτάθηκε στο Κτηματολόγιο για παραχώρηση διόδου πλάτους 3.66 μ. διαμέσου του παρακείμενου ακινήτου, Τεμάχιο 664 και του δουλεύοντος κτήματος, για εκμετάλλευση του κτήματος του. Με την αίτηση του κατέθεσε και τα νενομισμένα έντυπα που αφορούν οικειοθελή παραχώρηση διόδου προς όφελος του δεσπόζοντος κτήματος από τους ιδιοκτήτες των παρακείμενων τεμαχίων με αρ. 831, 661 και 832. Τόσο το τεμάχιο 664 όσο και το δουλεύον κτήμα έχουν πρόσοψη επί του δημόσιου δρόμου. Το τεμάχιο 664 έχει έκταση 4 σκάλες περίπου, η πρόσοψη του επί του δημόσιου δρόμου είναι 80 π. και το βάθος του πέραν των 300 π.. Το δουλεύον κτήμα έχει έκταση 7 σκάλες και 1 προστάθι και η πρόσοψη του επί του δημόσιου δρόμου είναι 540 π.. Το μέρος του δουλεύοντος κτήματος που επηρεάζεται από τη δίοδο είναι μια προεξοχή στο βόρειο μέρος του κτήματος. Ξεχωρίζει από το υπόλοιπο κτήμα με περίφραξη από δένδρα και τοίχο. Το συνολικό εμβαδό της προεξοχής είναι 268 τ.μ.. Η προεξοχή έχει πρόσοψη 60 π. επί του δημόσιου δρόμου και βάθος 48 π.. Η επίδικη δίοδος έχει εμβαδόν 98 τ.μ..
Της παραχώρησης της επίδικης διόδου είχε προηγηθεί επιτόπια έρευνα - στις 8.10.96 - από την Κτηματολόγο Αντρούλλα Αριστοδήμου στην παρουσία όλων των ενδιαφερομένων μερών. Κατά την ίδιαν ημέρα ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου 664 παραχώρησε οικειοθελώς δίοδο μέσω του κτήματος του προς όφελος του εφεσίβλητου 1.
Μετά την επιτόπια έρευνα η Κτηματολόγος εισηγήθηκε όπως δοθεί δικαίωμα διόδου στον εφεσίβλητο 1 διαμέσου των τεμαχίων 661, 831, 832, 664 και του δουλεύοντος και ότι η καταβλητέα αποζημίωση στον ιδιοκτήτη του δουλεύοντος κτήματος, για το δικαίωμα διόδου, ήταν Λ.Κ.450. Οι εισηγήσεις της Κτηματολόγου τέ[*104]θηκαν υπόψιν του Διευθυντή. Ο τελευταίος έδωσε οδηγίες για τη διεξαγωγή νέας επιτόπιας έρευνας από τον Κτηματολογικό Λειτουργό Α΄ Τάξης Σάββα Ευτυχίου. Η νέα επιτόπια έρευνα έλαβε χώραν στις 24.12.96 στην παρουσία των ενδιαφερομένων μερών. Ο Κτηματολογικός Λειτουργός Ευτυχίου τροποποίησε την κατεύθυνση που είχε εισηγηθεί η Κτηματολόγος Αριστοδήμου ώστε να μην υπάρχει διάσπαση του δουλεύοντος κτήματος. Η αιτιολογία για την επιλογή της επίδικης διόδου φαίνεται στην παραγ. 6 της απόφασης του Διευθυντή. Θεωρούμε σκόπιμο να παραθέσουμε αυτούσια τη σχετική παράγραφο:
“(α) Η επιλεγείσα δίοδος θεωρήθηκε η πιο κατάλληλη γιατί ήταν η πλέον ευθεία, ομαλή και εύχρηστη.
(β) Η επιλεγείσα δίοδος προκαλεί την μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία και ταλαιπωρία στο τεμάχιο 823 καθότι αφορά μέρος το οποίο είναι ξηρικό και αποκομμένο από το υπόλοιπο μέρος του ακινήτου το οποίο είναι περιφραγμένο και δενδροφυτευμένο.
(γ) Η πρόσοψη του τεμαχίου 823 συγκρινόμενη με αυτή του τεμαχίου 664 προς το δρόμο, είναι κατά πολύ μεγαλύτερη, πέρα δε τούτου το τεμάχιο 664 επηρεάσθηκε ουσιωδώς με την παραχώρηση διόδου 3.66 μέτρα καθόλη την νότια πλευρά του σε αντίθεση με το τεμάχιο 823 που ουδόλως επηρεάσθηκε στην πλευρά αυτή.
(δ) Η διόδος δεν επελέγη διαμέσου άλλων παρακείμενων ακινήτων για το λόγο ότι δεν θα ήταν πιο ευθεία, ομαλή και εύχρηστη, συγκρινόμενη με την επιλεγείσα ...”
Ο εφεσείων αμφισβήτησε την ορθότητα της πιο πάνω απόφασης του Κτηματολογίου με έφεση δυνάμει του πιο πάνω αρ. 80 του Κεφ. 224. Ισχυρίσθηκε ότι ο Διευθυντής μπορούσε να παραχωρήσει δικαίωμα διόδου μέσω άλλου ή άλλων κτημάτων προξενώντας μικρότερη ή καθόλου ζημιά. Ισχυρίσθηκε, επίσης, ότι ο αιτητής δεν είναι σε θέση να αξιοποιήσει το κτήμα του καθότι η επίδικη λωρίδα γης είναι το μόνο υδροφόρο μέρος του κτήματος. Τέλος, ισχυρίσθηκε ότι το ποσό των Λ.Κ.450 που προτείνεται από το Κτηματολόγιο σαν αποζημίωση είναι χαμηλό. Ο εφεσείων πρόβαλε τις πρώτες δύο πιο πάνω θέσεις του και με την ένορκη μαρτυρία του.
Εκ μέρους του εφεσείοντα έδωσε μαρτυρία και ο Χρίστος Πατρίκιος ο οποίος είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής και κτηματομεσί[*105]της. Ο μάρτυρας πρότεινε δύο διαζευκτικές λύσεις. Αναφορικά με την καταβλητέα αποζημίωση ο μάρτυρας είπε ότι αυτή ανέρχεται σε Λ.Κ.980 και όχι Λ.Κ.450 που εισηγήθηκε ο Διευθυντής. Ήταν η θέση του ότι με το δικαίωμα διόδου “απεμπολούνται οι οικιστικές δυνατότητες εκμετάλλευσης του μέρους του επίδικου κτήματος”. Το κτήμα βρίσκεται σε γεωργική ζώνη, απέχει 800 μ. από την οικιστική ζώνη αλλά σύμφωνα με πληροφορίες που πήρε από τις Κοινοτικές Αρχές και το Τμήμα Πολεοδομίας η περιοχή όπου βρίσκεται το κτήμα θα ενταχθεί σύντομα στην οικιστική ζώνη.
Εκ μέρους του εφεσείοντα δόθηκε μαρτυρία και από τον Κώστα Κουρσουμπά ο οποίος είναι γεωλόγος. Αξιολόγησε τα υφιστάμενα γεωλογικά δεδομένα της περιοχής. Ήταν η γνώμη του ότι το υπόγειο νερό στο δουλεύον κτήμα έχει κατεύθυνση από βορρά προς νότο με περισσότερες πιθανότητες στο βορειότερο άκρο του τεμαχίου. Ήταν, επίσης, η γνώμη του ότι αν το σημείο ανόρυξης ήταν 3 μ. νοτιότερα κανείς δεν θα μπορούσε να πεί με βεβαιότητα ότι οι πιθανότητες ανεύρεσης νερού θα ήταν λιγότερες πιθανόν να ήταν οι ίδιες.
Η Κτηματολόγος Αριστοδήμου, η οποία κατέθεσε εκ μέρους των εφεσιβλήτων, εξέτασε όλα τα γύρω κτήματα. Διαπίστωσε ότι αν “εδίδετο δίοδος από άλλα κτήματα αυτή θα ήταν μεγαλύτερη, πέραν των 200 π. και θα προκαλούσε μεγαλύτερη οχληρία”. Έκρινε ότι η επίδικη δίοδος ήταν η πιο κατάλληλη, η πιο ευθεία και η πιο σύντομη.
Ο Κτηματολογικός Λειτουργός Σάββας Ευτυχίου ήταν ο δεύτερος μάρτυρας των εφεσιβλήτων. Σύμφωνα με τον μάρτυρα ο εφεσείων επισκέφθηκε το Κτηματολόγιο και παραπονέθηκε ότι η δίοδος που είχε εισηγηθεί η κτηματολογική λειτουργός θα κατάστρεφε το κτήμα του. Για να ικανοποιήσει τον εφεσείοντα επισκέφθηκε την περιοχή και εισηγήθηκε όπως η δίοδος περάσει, αντί διαμέσου του δουλεύοντος κτήματος, να ακολουθήσει την γραμμή του βορείου συνόρου του για να μην διαχωρισθεί το κτήμα του εφεσείοντα σε δύο μέρη. Κατά την επιτόπια έρευνα εξέτασε την γενική κατάσταση της περιοχής και έκρινε ότι η διόδος που εισηγήθηκε η Αριστοδήμου ήταν η πιο λογική καθότι ήταν η πιο σύντομη και η πιο ευθεία.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο μετά από αξιολόγηση της μαρτυρίας δέχθηκε τη μαρτυρία του Ευτυχίου στο σύνολό της. Δέχθηκε, επίσης, τη μαρτυρία του μάρτυρα Κουρσουμπά. Σημείωσε ότι, σύμφωνα με τη μαρτυρία του, η επίδικη δίοδος δεν καταστρέφει το υδροφόρο στρώμα του κτήματος. Σχολιάζοντας τη μαρτυρία της [*106]Αριστοδήμου παρατήρησε ότι είχε υπερβολικό “τράκ” και φαινόταν πολύ αγχωμένη χωρίς, όμως, το γεγονός αυτό να κλονίζει την αξιοπιστία της. Παρατήρησε, επίσης, ότι η Αριστοδήμου εξέτασε όλη την περιοχή και τα παρακείμενα κτήματα δεν διερεύνησε όμως σε βάθος κάθε διαζευκτική λύση καθότι έκρινε ότι η δίοδος που επέλεξε ήταν η πιο ευθεία, η πιο σύντομη και δημιουργούσε την μικρότερη ζημιά και οχληρία. Σημαντικός παράγοντας - κατέληξε το πρωτόδικο δικαστήριο - κατά την λήψη της απόφασης της ήταν το γεγονός ότι μεγάλο μέρος της διόδου είχε ήδη παραχωρηθεί οικειοθελώς από τους ιδιοκτήτες των παρακείμενων κτημάτων.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο σχολίασε εκτεταμένα τις δύο εισηγήσεις του μάρτυρα του εφεσείοντα Πατρίκιου. Σε σχέση με την πρώτη παρατήρησε ότι η δίοδος θα δημιουργούσε ορθή γωνία και στη συνέχεια άλλη γωνιά - αμβλεία. Η δεύτερη εισήγηση του ήταν να ακολουθήσει - η δίοδος - την πορεία που είχε προτείνει η Αριστοδήμου αλλά όταν έφθανε στο δουλεύον κτήμα η δίοδος αντί να περάσει από το δουλεύον κτήμα να περάσει από το γειτονικό τεμάχιο 664. Αφού παρέθεσε τα δεδομένα της πρόσοψης του τεμαχίου 664 και του δουλεύοντος ακινήτου - έχουν παρατεθεί στη σελ. 2, πιο πάνω - το πρωτόδικο δικαστήριο διερωτήθηκε πως ο μάρτυρας Πατρίκιος “μπορούσε να κάνει τις πιο πάνω εισηγήσεις και να ισχυρίζεται ότι η ζημιά που θα προκαλέσει στο τεμάχιο 664 θα ήταν πολύ μικρότερη απ΄ ότι στο δουλεύον κτήμα”.
Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε και το μέρος της μαρτυρίας του μάρτυρα Πατρίκιου που σχετίζεται με την καταβλητέα αποζημίωση. Έκρινε ότι οι σχετικοί ισχυρισμοί του ήταν τελείως ανυπόστατοι. Δέχθηκε επί του προκειμένου τη θέση της μάρτυρος Αριστοδήμου γιατί ήταν το αποτέλεσμα εμπεριστατωμένης έρευνας και χρησιμοποίησης της συγκριτικής μεθόδου.
Το πρωτόδικο δικαστήριο έκαμε αναφορά στις αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου (Βλ. Kafieros and Another v. Theocharous and Another (1978) 1 C.L.R. 619). Υπέδειξε ότι πρέπει να υπάρχουν ισχυροί λόγοι για να υποκαταστήσει το Δικαστήριο την απόφαση του Διευθυντή με την δική του. Υπέδειξε, επίσης, ότι το βάρος βρίσκεται στους ώμους του εφεσείοντα να προσκομίσει προφορική μαρτυρία για να αποδείξει ότι η απόφαση του Διευθυντή ήταν λανθασμένη. Αναφορικά με τον πρώτο λόγο της έφεσης παρατήρησε ότι τόσον από την αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή όσο και τη μαρτυρία των δύο κτηματολογικών υπαλλήλων που προέβησαν σε επιτόπιες έρευνες, έχει ικανοποιηθεί ότι έχει διεξαχθεί μια “εντε[*107]λής έρευνα σύμφωνα με τον νόμο και τους κανονισμούς και ότι η επίδικη δίοδος θεωρήθηκε η πιο κατάλληλη γιατί ήταν η πλέον ομαλή, ευθεία και εύχρηστη και προκαλούσε τη μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία και ταλαιπωρία”.
Σε σχέση με το δεύτερο λόγο της έφεσης - ότι η επίδικη λωρίδα είναι το μόνο υδροφόρο σημείο του δουλεύοντος κτήματος - παρατήρησε ότι η θέση αυτή δε συνάδει με την προσκομισθείσα μαρτυρία και εκτός τούτου η έκθεση του μάρτυρα Κουρσουμπά αναφορικά με τα υδροφόρα στρώματα του δουλεύοντος κτήματος ετοιμάσθηκε εκ των υστέρων, μετά την λήψιν της επίδικης απόφασης, και θα ήταν αδύνατον να ληφθεί υπόψη από το Διευθυντή.
Τέλος το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε και τον τρίτο λόγο της έφεσης που σχετιζόταν με το ύψος της αποζημίωσης. Έκρινε ότι ο σχετικός λόγος της έφεσης παρέμεινε ατεκμηρίωτος “καθότι κανένα αποδεκτό στοιχείο προσκομίσθηκε που να αποδεικνύει ότι ο εφεσείοντας δικαιούται σε μεγαλύτερη αποζημίωση”.
Η έφεση.
Με τον πρώτο λόγο της έφεσης ο εφεσείων διατείνεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε ότι έχει διεξαχθεί μια εντελής έρευνα σύμφωνα με το νόμο και τους κανονισμούς και ότι η επίδικη δίοδος θεωρήθηκε η πιο κατάλληλη γιατί ήταν η πλέον ομαλή, ευθεία και εύχρηστη και προκαλούσε την μικρότερη δυνατή ζημιά και ταλαιπωρία.
Αιτιολογώντας τον πιο πάνω λόγο της έφεσης ο κ. Βασιλείου, εκ μέρους του εφεσείοντα, υπέβαλε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο:
(α) Παρεγνώρισε τις δύο πλήρως αιτιολογημένες και ορθές λύσεις που εξέθεσε ο μάρτυς του εφεσείοντα κ. Πατρίκιος και προπαντός τη δεύτερη με την οποία εξυπηρετείτο και άλλο κτήμα στην περιοχή που ζήτησε πέρασμα με την αίτηση 1505/95.
(β) Παρεγνώρισε πλήρως τα Νομικά ουσιαστικά και φυσικά χαρακτηριστικά του κτήματος του εφεσείοντα ότι το κτήμα είναι φυτευμένο με 300 ελιές μικρής ηλικίας, ολόκληρο περιφραγμένο με τοίχο από μπετόν, “τέλλι” και δέντρα, περιλαμβανομένης και της προεξοχής την οποία λανθασμένα ξεχώρισε από το υπόλοιπο κτήμα και δεν έλαβε υπ’ όψη ότι το γειτονικό τεμάχιο 664 είναι όλο ξηρικό και ένα απλό χωράφι.
(γ) Παρεγνώρισε πλήρως το ότι το υδροφόρο στρώμα του κτήματος του εφεσείοντα βρίσκεται στο βόρειο μέρος του κτήματος του και μάλιστα στο μέρος της προεξοχής και του περάσματος.
(δ) Αφού διαπίστωσε και έλαβε σοβαρά υπ’ όψη ότι η μάρτυς κυρία Αριστοδήμου “είχε υπερβολικό τράκ” και “φαινόταν πολύ αγχωμένη” και “η μαρτυρία της δεν ήταν πολύ σαφής” έπρεπε να την είχε απορρίψει ως αναληθή και/ή ατελή και/ή συγχισμένη και να μη είχε γίνει δεκτή.
(ε) Αφού διεπίστωσε ότι η Κτηματολόγος δεν διερεύνησε σε βάθος κάθε διαζευκτική λύση το Δικαστήριο έδει να μη είχε δεχθεί ως ολοκληρωμένη την έρευνα του Κτηματολογίου και λανθασμένη την απόφαση.
Το νομικό βάθρο για την παραχώρηση διόδου διέπεται από το άρ. 11Α* του Κεφ. 224 και η διαδικασία για την παραχώρηση του από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Παραχώρηση Διόδου) Κανονισμών του 1967.
Ο μηχανισμός για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το άρθρο 80 του Κεφ. 224. Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστή[*109]ριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (Βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644, Peyiotis and Another v. Polemides (1982) 1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα (1989) 1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.α. ν. Χατζημάμα κ.α. (1990) 1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολωμόντος ν. Παπανεοκλή (1992) 1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου (1995) 1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v. Hjiphesa (1970) 1 C.L.R. 58).
Οι λόγοι της έφεσης θα εξεταστούν υπό το φως των πιο πάνω αρχών.
Έχουμε την άποψη πως τα όσα προτείνονται με τον πρώτο λόγο της έφεσης δεν ευσταθούν.
Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν παραγνώρισε τις διαζευκτικές λύσεις που είχε προτείνει ο μάρτυρας Πατρίκιος. Αντίθετα τις παρέθεσε και τις αξιολόγησε με σχολαστικό - θα λέγαμε - τρόπο. Για τους λόγους που εξήγησε (παρατίθενται στη σελ. 5, πιο πάνω) και τους οποίους θεωρούμε έγκυρους δεν υιοθέτησε τις θέσεις του μάρτυρα Πατρίκιου.
Ούτε η εισήγηση για παραγνώριση των φυσικών χαρακτηριστικών του κτήματος του εφεσείοντα ευσταθεί. Είναι πρόδηλο από την εκκαλούμενη απόφαση ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έλαβε δεόντως υπόψη τα φυσικά χαρακτηριστικά του δουλεύοντος κτήματος. Η δε διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου σε σχέση με την επίδικη προεξοχή βρίσκει έρεισμα στη μαρτυρία. Τα ίδια ισχύουν και σε σχέση με την εισήγηση για παραγνώριση του θέματος του υδροφόρου στρώματος. Το πρωτόδικο δικαστήριο το εξέτασε δεόντως. Η σχετική διαπίστωση του υποστηρίζεται πλήρως από τη μαρτυρία αυτού τούτου του μάρτυρα του εφεσείοντα.
Αναφορικά με την εισήγηση για απόρριψη της μαρτυρίας της Κτηματολόγου Αριστοδήμου και την εισήγηση για απουσία σε βάθος διερεύνησης κάθε διαζευκτικής λύσης από το Κτηματολόγιο παρατηρούμε:
Το πρωτόδικο δικαστήριο σημείωσε μεν ότι η μάρτυρας Αριστοδήμου είχε “υπερβολικό τράκ” και “φαινόταν πολύ αγχωμένη” [*110]αλλά ταυτόχρονα υπέδειξε ότι αυτό το γεγονός δεν κλονίζει την αξιοπιστία της. Τονίζουμε ότι δεν έχει υποδειχθεί οποιοσδήποτε βάσιμος λόγος που να δικαιολογεί επέμβαση μας με τη διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου που σχετίζεται με το θέμα της αξιοπιστίας. Το βάρος απόδειξης του εσφαλμένου της απόφασης του Διευθυντή το φέρει ο εφεσείων. Ειδικά και σε σχέση με το θέμα των διαζευκτικών λύσεων ο εφεσείων επεχείρησε να αποσείσει το σχετικό βάρος με τη μαρτυρία του μάρτυρα Πατρίκιου. Δεν το έχει, όμως, αποσείσει γιατί το πρωτόδικο δικαστήριο, για λόγους που έχουμε κρίνει ως έγκυρους, δεν έκαμε δεκτές τις θέσεις του μάρτυρα Πατρίκιου. Περαιτέρω και σε σχέση με το θέμα των διαζευκτικών λύσεων πρέπει να υποδείξουμε ότι ο Καν. 6(2) των πιο πάνω Κανονισμών δεν επιβάλλει υποχρέωση για τη διερεύνηση κάθε πιθανής διαζευκτικής λύσης προς εκείνη που προτείνει ο ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος ακινήτου (Βλ. Αθανάση, πιο πάνω, σελ. 211). Κρίνουμε, επομένως, πως το άγχος ή το τράκ της Κτηματολόγου Αριστοδήμου και η πρωτόδικη διαπίστωση για τη μη σε βάθος διερεύνηση κάθε διαζευκτικής λύσης δεν συνιστούν παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την ορθότητα της πρωτόδικης κρίσης.
Με το δεύτερο λόγο της έφεσης ο εφεσείων υποστηρίζει ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν έκαμε “πλήρη διαπίστωση γεγονότων” γιατί κατά την εξέταση της δεύτερης λύσης του μάρτυρα Πατρίκιου, έκαμε λανθασμένη περιγραφή και έθεσε το Τεμ. 824 εις άλλο μέρος δηλαδή προς βορρά ενώ τούτο δεν αναφέρεται από τον μάρτυρα Πατρίκιο. Επίσης όσον αφορά την πρόσοψη του κτήματος του εφεσείοντα αλλού αναφέρεται 540 πόδια και αλλού 840 πόδια. Ούτε έλαβε υπόψη τον ακριβή καθορισμό της θέσης του δεσπόζοντος ακινήτου.
Σε σχέση με το πρώτο σκέλος της εισήγησης ο κ. Φλωρίδης, εκ μέρους του εφεσίβλητου 1, υποστήριξε ότι η σχετική αναφορά οφείλεται σε παραδρομή. Είναι φανερό - σύμφωνα με τον κ. Φλωρίδη - από τα σχετικά τεκμήρια και την όλη μαρτυρία ότι η ορθή αναφορά είναι “664” και η αναγραφή του τεμαχίου 824 οφείλεται σε παραδρομή η οποία όμως δεν επηρεάζει την ορθότητα της πρωτόδικης κατάληξης.
Η θέση του κ. Φλωρίδη μας βρίσκει σύμφωνους. Αφού εξετάσαμε τη σχετική εισήγηση σε συνάρτηση με το πλήρες κείμενο του επίμαχου μέρους της πρωτόδικης απόφασης και τις λεπτομέρειες της διαζευκτικής λύσης που είχε προτείνει ο μάρτυρας Πατρίκιος θεωρούμε ότι η αναφορά στο τεμάχιο 824 οφείλεται σε παραδρομή που δεν επηρεάζει την ορθότητα της εκκαλούμενης απόφασης.
[*111]
Αναφορικά με το δεύτερο σκέλος του λόγου της έφεσης η αναφορά σε 540 π. αποτελεί διαπίστωση του πρωτόδικου δικαστηρίου (βλ. σελ. 2 της απόφασης). Αυτή η διαπίστωση υποστηρίζεται και από τη μαρτυρία του μάρτυρα Πατρίκιου ο οποίος σε υποβολή του κ. Φλωρίδη (βλ. σελ. 7 των πρακτικών) ότι το δουλεύον ακίνητο έχει πρόσοψη 840 πόδια απάντησε: “Όχι έχει 540 πόδια”. Στην αμέσως προηγούμενη ερώτηση τα πρακτικά (βλ. σελ. 7) φέρουν τον μάρτυρα Πατρίκιο να αναφέρεται σε 840 πόδια. Συνεπώς με την αναφορά του στα 840 πόδια το πρωτόδικο δικαστήριο επαναλαμβάνει τα όσα ανάφερε ο μάρτυρας Πατρίκιος, προφανώς λόγω παραδρομής. Τονίζουμε ωστόσο ότι η σχετική κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου έχει σαν βάθρο τη διαπίστωση του ότι το δουλεύον κτήμα έχει πρόσοψη 540 πόδια. Αυτή η διαπίστωση - επαναλαμβάνουμε - υποστηρίζεται και από τη μαρτυρία του μάρτυρα Πατρίκιου. Θεωρούμε λοιπόν ότι η επίδικη αναφορά δεν επηρεάζει το κύρος της πρωτόδικης απόφασης. Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί.
Με τον τρίτο - και τελευταίο - λόγο της έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα της πρωτόδικης κατάληξης σε σχέση με το θέμα της αποζημίωσης.
Δεν επεξηγείται - σύμφωνα με τον κ. Βασιλείου - πώς το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο ποσό των £450. Δεν προσκομίσθηκε κανένα στοιχείο σχετικό και ούτε το Δικαστήριο αναφέρει τί έλαβε υπόψη. Αντίθετα - κατέληξε ο κ. Βασιλείου - έπρεπε να λάβει υπόψη την πλήρη και δικαιολογημένη μαρτυρία του μάρτυρος του εφεσείοντα Πατρίκιου ο οποίος κατέθεσε ότι η καταβλητέα αποζημίωση είναι Λ.Κ.980.-. Τούτο το Δικαστήριο το απέρριψε ως τελείως ανυπόστατο χωρίς να αιτιολογεί την απόφαση του.
Ο καθορισμός της αποζημίωσης στο ποσό των £450 είναι το αποτέλεσμα της αξιολόγησης της μαρτυρίας που είχε προσαχθεί από τον εμπειρογνώμονα μάρτυρα της κάθε πλευράς. Η επίδικη κατάληξη είχε σαν έρεισμα την εκτίμηση της Κτηματολόγου Αριστοδήμου για την οποία το πρωτόδικο δικαστήριο διαπίστωσε ότι ήταν το αποτέλεσμα εμπεριστατωμένης έρευνας και χρησιμοποίησης της συγκριτικής μεθόδου. Αντίθετα απέρριψε τις θέσεις του μάρτυρα Πατρίκιου γιατί τις έκρινε ατεκμηρίωτες. Η σχετική κρίση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου τυγχάνει επαρκώς αιτιολογημένη. Ο σχετικός λόγος της έφεσης δεν ευσταθεί.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
[*112]Η�έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο