(2001) 1 ΑΑΔ 261
[*261]1 Μαρτίου, 2001
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΙΩΑΝΝΗΣ ΚΟΤΣΑΠΑ & ΥΙΟΙ,
Εφεσείοντες-Ενάγοντες,
ν.
1. ΦΩΤΑΚΗ ΚΥΠΡΙΑΝΟΥ,
2. FOTIS KYPRIANOU CASUAL LTD,
Εφεσιβλήτων-Εναγομένων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10725)
Δικαιοδοσία Δικαστηρίων ― Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος (Ν. 23/83), Άρθρο 4(1) ― Η εμβέλειά του στοχεύει στην επίλυση διαφορών που αναφύονται «επί οιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογήν του παρόντος νόμου».
Δικαιοδοσία Δικαστηρίων ― Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Οφειλόμενα ενοίκια από θέσμιο ενοικιαστή ― Αρμόδιο Δικαστήριο να επιληφθεί σχετικής διαφοράς είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Κυρίαρχος παράγων που διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα ή υπόσταση του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης και όχι η γένεση ή η προέλευση των καθυστερημένων ενοικίων.
Έξοδα ― Διακριτική εξουσία του πρωτόδικου Δικαστηρίου ― Κατά κανόνα ακολουθούν το αποτέλεσμα της δίκης ― Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση επιτυχόντα διαδίκου, ο οποίος συμβάλλει με το χειρισμό της υπόθεσής του, στην αύξηση των εξόδων της δίκης.
Λέξεις και Φράσεις ― «Θέσμιος ενοικιαστής», στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν. 23/83).
Εφετείο ― Παρατηρήσεις Εφετείου ― Αξιολόγηση μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο ― Παρέχει την ευχέρεια στο Εφετείο να αποφασίσει επί της ουσίας της υπόθεσης σε περίπτωση ανατροπής της πρωτόδικης κατάληξης που σχετίζεται με τη δικαιοδοσία ― Η πρακτική αυτή έχει επανηλειμμένα τύχει της επιδοκιμασίας του Εφετείου.
Οι εφεσείοντες-ενάγοντες, οι οποίοι ήταν οι ιδιοκτήτες των επίδι[*262]κων καταστημάτων, ενοικίασαν τα καταστήματα στον εφεσίβλητο-εναγόμενο 1 για περίοδο 2 ετών, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 6.10.1994. Οι εφεσίβλητοι 2 εγγυήθηκαν την πιστή τήρηση των υποχρεώσεων των εφεσιβλήτων 1 δυνάμει της σύμβασης ενοικίασης. Με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 6.7.1995 προς τον εφεσίβλητο 1 οι εφεσείοντες τερμάτισαν τη σύμβαση ενοικίασης λόγω της καθυστέρησης ενοικίων από μέρους του εφεσίβλητου. Ταυτόχρονα τον κάλεσαν να εκκενώσει και να τους παραδώσει τα καταστήματα και να καταβάλει εντός 10 ημερών όλα τα καθυστερημένα ενοίκια.
Με αγωγή τους που καταχώρησαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού την 4.3.97 οι εφεσείοντες αξίωσαν το ποσό των ΛΚ1.980 οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο 1.1.95 – 30.6.95. Με την υπεράσπιση τους οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν την αξίωση των εφεσειόντων και ισχυρίσθηκαν ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την αγωγή γιατί ο εφεσίβλητος 1 ήταν κατά πάντα ουσιώδη χρόνο θέσμιος ενοικιαστής.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε την ουσία της αγωγής και διατύπωσε τα ευρήματα του επί της ουσίας της διαφοράς. Ακολούθως, αφού εξέτασε το θέμα της δικαιοδοσίας έκρινε ότι εστερείτο δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση και απέρριψε την αγωγή. Αναφορικά με το θέμα των εξόδων το Δικαστήριο έκρινε ότι οι εφεσίβλητοι έπρεπε να αποστερηθούν των εξόδων τους λόγω του ότι θα έπρεπε να ενεργοποιήσουν τη δυνατότητα που τους δίνουν οι θεσμοί για εξέταση του θέματος της δικαιοδοσίας προδικαστικά.
Οι εφεσείοντες αμφισβήτησαν την ορθότητα της πρωτόδικης κρίσης για έλλειψη δικαιοδοσίας και υποστήριξαν ότι αυτή είναι εσφαλμένη γιατί η επίδικη απαίτηση γεννήθηκε κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης ενοικίασης.
Οι εφεσίβλητοι με αντέφεση υποστήριξαν ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν επεδίκασε έξοδα υπέρ τους και ότι δεν έπρεπε να προέβαινε σε αξιολόγηση μαρτυρίας και ευρήματα, γιατί έκρινε ότι ήταν αναρμόδιο, πράγμα που έπρεπε να αποφασίσει πριν ασχοληθεί με οτιδήποτε άλλο.
Αποφασίστηκε ότι:
Α. Έφεση:
1. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ρυθμίζεται από το Άρθρο 4(1) του Νόμου 23/83. Έχει δικαιοδοσία να [*263]επιλύει οποιαδήποτε διαφορά που αναφύεται επί οποιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογή του Νόμου συμπεριλαμβανομένων και θεμάτων παρεμπιπτόντων με το κύριο θέμα του Νόμου, όπως η ανάκτηση ενοικίων και η απώλεια λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενα υποστατικά.
2. Σύμφωνα με το Άρθρο 2 του Νόμου 23/83 «Θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστή ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο και περιλαμβάνει πάντα θέσμιο ενοικιαστή προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του Νόμου. Εφόσον η ενοικίαση τερματίστηκε με την επιστολή ημερ. 6.7.95 και εφόσο ο εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει τα επίδικα υποστατικά μετά τον τερματισμό της ενοικίασης το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής είναι ορθό.
3. Η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων από θέσμιο ενοικιαστή εμπίπτει εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το κυρίαρχο στοιχείο το οποίο διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα ή υπόσταση του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσο ο τελευταίος έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής η οποιαδήποτε αξίωση που εγείρεται εναντίον του, μετά που έχει αποκτήσει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο χρόνος γένεσης της αξίωσης δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο.
Λόγω της εφαρμογής του Νόμου 23/83 ο εφεσίβλητος απέκτησε την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή. Η επίδικη διαφορά υπάγεται επομένως στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Β. Αντέφεση:
1. Η επιδίκαση των εξόδων ανάγεται στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου η οποία πρέπει να ασκείται δικαστικά. Κατά κανόνα τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα της δίκης. Ο χειρισμός των εφεσίβλητων δεν έχει συμβάλει στην αύξηση των εξόδων της δίκης. Το πρωτόδικο Δικαστήριο με το να στερήσει τον επιτυχόντα διάδικο των εξόδων του έχει ασκήσει εσφαλμένα τη διακριτική του ευχέρεια. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων.
2. Εφόσον οι διάδικοι δεν έκαμαν χρήση της διαδικασίας που προσφέρεται από τη Δ.27 και το Δικαστήριο είχε προχωρήσει στην εξέταση της ουσίας της υπόθεσης ορθά έχει προβεί και στην αξιο[*264]λόγηση της μαρτυρίας. Μια τέτοια πορεία είναι επιθυμητή και εξυπηρετεί τους σκοπούς της δικαιοσύνης. Παρέχει την ευχέρεια στο Εφετείο να αποφασίσει επί της ουσίας της υπόθεσης σε περίπτωση ανατροπής της πρωτόδικης κατάληξης που σχετίζεται με τη δικαιοδοσία. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται η αναδίκαση της υπόθεσης.
Εννοείται, βέβαια, ότι αφού επικυρώθηκε η πρωτόδικη απόφαση ως προς την έλλειψη δικαιοδοσίας τα λεχθέντα επί της ουσίας της υπόθεσης δεν συνιστούν δικαστική διάγνωση των ουσιαστικών δικαιωμάτων των διαδίκων.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα. Η αντέφεση επιτράπηκε με έξοδα. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάσθηκαν υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Παντζιαρής ν. Aquarian Container Lines Ltd κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 748,
Παπακόκκινου ν. Δήμου Πάφου (1998) 1 Α.Α.Δ. 634,
Alam v. Τουμαζίδη (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 968,
Θρασυβούλου ν. Arto Estates (1993) 1 A.A.Δ. 12,
Efthymiadou v. Zoudros a.o. (1986) 1 C.L.R. 341,
Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158,
Cedrus Estates v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590,
Glykys v. Ioannides (1959-60) 24 C.L.R. 220,
Mylonas a.o. v. Kaili (1967) 1 C.L.R. 77,
Papakokkinou a.o. v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65,
Χάσικος κ.ά. ν. Χαραλαμπίδη (1990) 1 Α.Α.Δ. 389,
Taylon Ltd v. Soteriou (1982) 1 C.L.R. 777,
Miltiadous v. Miltiadous (1982) 1 C.L.R. 797,
[*265]
Pourikos v. Fevzi (1963) 2 C.L.R. 24,
Pilavakis v. CY.T.A. (1963) 2 C.L.R. 429,
Nicolaides v. Economides (1963) 2 C.L.R. 78,
Artemis Co. Ltd v. The Ship “Zenica” a.o. (1965) 1 C.L.R. 350,
Petri v. HadjiGeorghiou a.o. (1969) 1 C.L.R. 326,
Θεοχάρους κ.ά. ν. Πολυκάρπου (2001) 1 A.A.Δ. 132.
Έφεση &�Αντέφεση.
Έφεση από τους ενάγοντες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Ψαρά-Μιλτιάδου, Ε.Δ.) που δόθηκε στις 28/12/99 (Αρ. Αγωγής 1400/97) με την οποία κρίθηκε ότι εστερείτο δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση αναφορικά με την ενοικίαση του υποστατικού των εναγόντων από τους εναγόμενους και απέρριψε την αγωγή λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας.
Αντέφεση από τους εναγομένους κατά της πιο πάνω πρωτόδικης απόφασης για το θέμα των εξόδων.
Κ. Κακουλλή, για τους Εφεσείοντες.
Κ. Μελάς, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Π. Καλλής.
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες-ενάγοντες (οι εφεσείοντες) ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες των καταστημάτων με αρ. 3 και 4 (τα επίδικα καταστήματα) στην οδό Θέμιδος, Στοά Κότσαπα, στη Λεμεσό. Δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 6.10.1994 (Τεκ. 1) (η σύμβαση ενοικίασης) οι εφεσείοντες ενοικίασαν τα καταστήματα στον εφεσίβλητο-εναγόμενο 1 (ο εφεσίβλητος 1) για περίοδο 2 ετών, από 1.1.1995 μέχρι 31.12.97. Οι εφεσίβλητοι-εναγόμενοι 2 με γραπτή συμφωνία της ίδιας ημερομηνίας εγγυήθηκαν την πιστή τήρηση των υποχρεώσεων των εφεσιβλήτων 1 δυνάμει της σύμβασης ενοικίασης.
[*266]Με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ. 6.7.1995 (Τεκ. 2) προς τον εφεσίβλητο 1 οι εφεσείοντες τερμάτισαν την σύμβαση ενοικίασης “εξαιτίας της καθυστέρησης ενοικίων” από μέρους του εφεσίβλητου 1 “κατά παράβαση του όρου 3(γ) της σύμβασης ενοικίασης”. Ταυτόχρονα τον κάλεσαν να εκκενώσει τα καταστήματα και να τους τα παραδώσει μέχρι τις 31.8.1995. Επίσης τον κάλεσαν να καταβάλει εντός δέκα ημερών όλα τα καθυστερημένα ενοίκια “που ανέρχονται στο ποσό των Λ.Κ. 2.310 (από Ιανουάριο έως και Ιούλιο 1995 Χ Λ.Κ. 330 μηνιαίως). Με αγωγή τους που κατεχώρησαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού την 4.3.97 οι εφεσείοντες αξίωσαν το ποσό των Λ.Κ. 1.980 οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο 1.1.95 - 30.6.95.
Με την υπεράσπιση τους οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν την αξίωση των εφεσειόντων. Πρόσθετα ισχυρίσθηκαν ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την αγωγή γιατί ο εφεσίβλητος 1 “είναι και ήταν κατά πάντα ουσιώδη χρόνο θέσμιος ενοικιαστής”.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο εξέτασε την ουσία της αγωγής και διατύπωσε τα ευρήματα του επί της ουσίας της διαφοράς. Διαπίστωσε, ανάμεσα σ’ άλλα, ότι η συμβατική σχέση των εφεσειόντων με τον εφεσίβλητο 1 σε σχέση με τα επίδικα καταστήματα “άρχεται με τη συμφωνία ενοικίασης, Τεκ. 1” και με τους εφεσίβλητους 2 “ως εγγυητές επίσης από το ίδιο τεκμήριο”. Σημείωσε ότι αποτελεί κοινό έδαφος ότι τα ενοίκια που αξιώνονται έχουν ζητηθεί με την επιστολή ημερ. 6.7.95 (Τεκ. 2) με την οποία “τερματίζεται η επίδικη συμφωνία”. Κοινό έδαφος, σύμφωνα με το πρωτόδικο δικαστήριο, ήταν και το θέμα της κατοχής των επίδικων καταστημάτων μετά τον τερματισμό της συμφωνίας με την επιστολή, Τεκ. 2. Ο εφεσίβλητος 1 διατήρησε την κατοχή των καταστημάτων μέχρι τις 30.5.96 οπότε και την παρέδωσε στον Μ.Ε.2. Μετά την διατύπωση των ευρημάτων του επί της ουσίας της διαφοράς το πρωτόδικο δικαστήριο εξέτασε και το θέμα της δικαιοδοσίας. Παρέθεσε το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση στην Παντζιαρή ν. Aquarian Container Lines Ltd κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 748, 751:
“Η απαίτηση διατυπώθηκε διαζευκτικά, για ενδιάμεσα κέρδη ή αποζημιώσεις. Η απαίτηση για ενδιάμεσα κέρδη υποδηλώνει τη συνέχιση της κατοχής των υποστατικών από τους ενοικιαστές και μετά τον τερματισμό της ενοικίασης, και τη διεκδίκηση αποζημιώσεων για τα κέρδη που ο ιδιοκτήτης στερείται από την αποστέρηση χρήσης των υποστατικών. Αν οι ενοικιαστές συνέχιζαν να κατέχουν τα υποστατικά μετά τον τερματισμό ή τη λήξη της [*267]ενοικίασης, αυτοί θα καθίσταντο θέσμιοι ενοικιαστές ενόψει του χρόνου κατά τον οποίο ολοκληρώθηκε η οικοδομή το 1982 και τον ορισμό του όρου ‘Θέσμιος Ενοικιαστής’ που περιέχεται στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, Ν 23/83. Αν έτσι είχαν τα πράγματα, το Επαρχιακό Δικαστήριο θα ήταν αναρμόδιο να επιληφθεί της απαίτησης της εφεσείουσας. αρμόδιο θα ήταν το δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η μαρτυρία κατέδειξε ότι οι ενοικιαστές είχαν εγκαταλείψει το κατάστημα, οπόταν η απαίτηση για ενδιάμεσα κέρδη ήταν ανυπόστατη.”
Ακολούθως το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση και απέρριψε την αγωγή “λόγω μη ύπαρξης δικαιοδοσίας”. Παραθέτουμε το σκεπτικό της πρωτόδικης κατάληξης:
“Με την πιο πάνω επισήμανση - από την απόφαση στην υπόθεση Παντζιαρή - ειδικά στο υπογραμμισμένο της σημείο, σε συνάρτηση με την ίδια εκφρασθείσα θέση για την σχέση ιδιοκτήτη-ενοικιαστή η κατεύθυνση της σκέψης του Δικαστηρίου οδηγείται στα εξής συμπεράσματα:
Η επιστολή 6.7.95, τεκμήριο 2, λειτουργούσα ως τερματισμός της ενοικίασης και ενώ ο εναγόμενος ή ενοικιαστής διατηρεί την κατοχή και μετά τον τερματισμό καθιστά αυτό ‘θέσμιο ενοικιαστή’ και κατά συνέπεια την επίδικη διαφορά υπαγόμενη στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. ........................................................................................................
Το ότι η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων βάσει του Νόμου 23/83 καλύπτει κάθε θέμα που εκπηγάζει από την ενοικίαση θεμελιώθηκε κύρια με τις υποθέσεις Efthymiadou v. Zoudros (1986) 1 C.L.R. 341, Cedrus Estates v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590.
Έχω ιδιαίτερα προβληματισθεί αν πρέπει να έχει σημασία για το ζήτημα της δικαιοδοσίας το ότι κατά το χρόνο έγερσης της αγωγής οι διάδικοι δεν είχαν οιανδήποτε ενεστώτα νομική σχέση μεταξύ τους αφού οι εναγόμενοι είχαν παραδώσει την κατοχή των επιδίκων καταστημάτων στον ΜΕ2. Μετά από περίσκεψη έχω καταλήξει ότι στην προκείμενη περίπτωση τα πράγματα είχαν αποκρυσταλλωθεί διά του τερματισμού και της διατήρησης της κατοχής των επίδικων καταστημάτων από τον εναγόμενο μετά τον τερματισμό. Η μετέπειτα παράδοση της κατοχής και μάλιστα όχι στους ενάγοντες αλλά στον ΜΕ2 δεν εξουδετερώ[*268]νει, κατά την κρίση μου, την προέλευση του δικαιώματος του διαδίκου να τεθεί κάτω από τις πρόνοιες του Νόμου περί Ενοικιοστασίου και της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (Βλ. Takis P. Markides Ltd. v. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (1997) 1(Γ) A.A.Δ. 1424 όπου το θέμα, φυσικά κρίνεται σ’ άλλες παραμέτρους).
Άλλωστε η Έκθεση Απαίτησης ως προσδιοριστικό πλαίσιο της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου (Βλ. Μούρτζινος ν. Global και Ιωαννίδης Ευγένιος (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 106) δεν περιέχει το στοιχείο της επαναφοράς της κατοχής στους ιδιοκτήτες ή στους ενάγοντες ώστε να έχει οποιανδήποτε αξία για σκοπούς διαπίστωσης της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου.
Πρόσθετα θα έλεγα ότι οι πιο πάνω αυθεντίες, ειδικά η Παντζιαρή, δεν προσεγγίζει το θέμα απ΄αυτή τη σκοπιά.
Όμως βοηθητική κατ’ αναλογία είναι η κατεύθυνση η οποία ακολουθείται από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Cedrus Estates v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590 στην οποία η αξίωση εναντίον εγγυητή για πληρωμή ενοικίου σε χρόνο μεταγενέστερο και μετά από έκδοση δικαστικής απόφασης για τα καθυστερημένα ενοίκια εναντίον του ενοικιαστή κρίθηκε ως εμπίπτουσα στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεως.
Έχοντας λοιπόν όλα τα πιο πάνω κατά νού κρίνω ότι στερούμαι δικαιοδοσίας στην εκδίκαση της υπόθεσης.”
Αναφορικά με το θέμα των εξόδων το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι εφόσον τα κύρια επίδικα θέματα που έχουν σημασία για το θέμα της δικαιοδοσίας ήταν κοινό έδαφος οι εφεσίβλητοι θα έπρεπε να ενεργοποιήσουν την δυνατότητα που τους δίνουν οι θεσμοί για εξέταση του θέματος προδικαστικά. “Είναι νομολογημένο - συνέχισε το πρωτόδικο δικαστήριο - ότι η δικονομική συμπεριφορά των μερών μπορεί να τους αποστερήσει μέρος ή το σύνολο των εξόδων (Βλ. Παπακόκκινου ν. Δήμου Πάφου (1998) 1 Α.Α.Δ. 634 και Alam v. Τουμαζίδη (1998) 1 (Β) Α.Α.Δ. 968 όπως και την υπόθεση Θρασυβούλου ν. Arto Estates (1993) 1 Α.Α.Δ. 12, 15)”. Στην προκειμένη περίπτωση - κατέληξε το πρωτόδικο δικαστήριο - “οι εναγόμενοι θα πρέπει να αποστερηθούν των εξόδων τους λόγω ακριβώς της ευκολίας με την οποία θα μπορούσε να επιλυθεί το θέμα της δικαιοδοσίας αν γινόταν η κατάλληλη αίτηση”.
Η έφεση.
Η ορθότητα της πρωτόδικης κρίσης για έλλειψη δικαιοδοσίας έχει αμφισβητηθεί από τους εφεσείοντες με τον πρώτο λόγο της έφεσης. Υποστήριξαν ότι αυτή είναι εσφαλμένη γιατί η επίδικη απαίτηση γεννήθηκε κατά τη διάρκεια ισχύος της σύμβασης ενοικίασης. Ουσιώδης χρόνος είναι “οπωσδήποτε ο χρόνος της γένεσης του αγώγιμου δικαιώματος και όχι ο χρόνος καταχώρισης της αγωγής ή ο χρόνος εκδίκασης της”. Το αγώγιμο δικαίωμα - συνέχισε η εισήγηση - ήταν απόρροια της σύμβασης ενοικίασης όρος της οποίας ήταν η καταβολή ενοικίου εκ Λ.Κ. 330 και όχι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983 (Ν 23/83) (ο Νόμος 23/83).
Οι εφεσείοντες υποστήριξαν, επίσης, ότι από τη μαρτυρία προκύπτει ότι από την 1.7.95 το δικαίωμα κάρπωσης των ενοικίων δεν ανήκε στους εφεσείοντες αλλά σε τρεις μετόχους των εφεσειόντων οι οποίοι με βάση τη συμφωνία, ημερ. 23.2.95, είχαν δικαίωμα εγγραφής των επιδίκων καταστημάτων. Οι εφεσείοντες έκαμαν αναφορά στον ορισμό που δίνει ο Νόμος 23/83 στον όρο “ιδιοκτήτης”* και υπέβαλαν ότι κατά την περίοδο 1.1.95 - 30.6.95 οι εφεσείοντες δεν είχαν την ιδιότητα του ιδιοκτήτη με βάση το Νόμο 23/83 επειδή δεν θα είχαν δικαίωμα κατοχής “άνευ των διατάξεων του περί Ενοικιοστασίου Νόμου” αλλά επειδή “δεν είχαν την κατοχή λόγω της ύπαρξης της συμφωνίας ενοικίασης”. Από την 1.7.95 και έπειτα οι εφεσείοντες δεν είχαν δικαίωμα κατοχής όχι μόνο λόγω της συμφωνίας ενοικίασης, αλλά και λόγω της πιο πάνω συμφωνίας ημερ. 23.2.95 με βάση την οποία οι τρεις μετόχοι τους είχαν δικαίωμα εγγραφής της ιδιοκτησίας και δικαίωμα κάρπωσης των ενοικίων από 1.7.95. Συνεπώς - κατέληξε η εισήγηση - οι εφεσείοντες δεν θα μπορούσαν να είχαν καταχωρίσει αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων γιατί ουδέποτε είχαν την ιδιότητα του ιδιοκτήτη.
Τέλος οι εφεσείοντες υπέβαλαν ότι κατά το χρόνο γένεσης του αγώγιμου δικαιώματος, που είναι ο ουσιώδης χρόνος, ο εφεσίβλητος οπωσδήποτε δεν ήταν θέσμιος αλλά συμβατικός ενοικιαστής ούτε κατείχε τα καταστήματα κατά το χρόνο καταχώρισης της αγωγής. Κατά δε την περίοδο μεταξύ 6.7.95 (ημερ. τερματισμού της σύμβασης) έως 30.5.96, ο εφεσίβλητος 1 αν ήταν θέσμιος ενοικιαστής, ήταν θέσμιος ενοικιαστής έναντι των ιδιοκτητών και όχι έναντι των εφεσειόντων. Συνεπώς και για τον λόγο αυτό δεν μπορούσε να είχε καταχωρήσει αίτηση έξωσης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η διαφορά έχει προκύψει από την παράβαση σύμβασης από τον εφεσίβλητο 1 και όχι κατά την εφαρμογή του Νόμου.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ρυθμίζεται από το άρθρο 4(1)* του Νόμου 23/83. Παρόμοια πρόνοια συναντούμε και στο άρθρο 4(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975 (Ν 36/75) ο οποίος έχει καταργηθεί με το Νόμο 23/83. Η σχετική πρόνοια του άρθρου 4(1) του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί στην Efthymiadou v. Zoudros and Others (1986) 1 C.L.R. 341, 344, 345. Κρίθηκε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, που καθιδρύεται δυνάμει του άρθρου 4(1) του Νόμου 36/75, έχει δικαιοδοσία να επιλύει οποιαδήποτε διαφορά που αναφύεται επί οποιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογή του Νόμου συμπεριλαμβανομένων και θεμάτων παρεπιπτόντων με το κύριο θέμα του Νόμου, όπως η ανάκτηση ενοικίων και απώλεια λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενα υποστατικά.
Το άρθρο 4(1) του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί και στην Petsas v. Pavlides (1980) 3 C.L.R. 158, 173, 174. Mεταφέρουμε το σχετικό απόσπασμα:
“The issue as to whether there is jurisdiction to determine disputes touching eviction and recovery of arrears of rent is one which can be determined without any difficulty by reference to the provisions of the Rent Control Law. Section 4 of such Law makes unambiguous provision that any matter incidental to the recovery of possession can be dealt with by the same Court in the same proceedings. The object of the legislator in inserting this provision was to avoid duplicity of proceedings on the same issues one under the Rent Control Law for eviction on the ground of arrears of rent under section 16(1) (a), and another one under the Civil Procedure Rules for the recovery of such arrears of rent. A [*271]summary procedure is contemplated by the Rent Control Law to secure a speedy and less expensive procedure and therefore the Court dealing with the determination of a dispute concerning recovery of possession is authorized to deal in the same proceedings with any matters incidental thereto such as the recovery of arrears of rent.”
Σε μετάφραση:
“Το κατά πόσο υπάρχει δικαιοδοσία επίλυσης διαφορών που σχετίζονται με την έξωση και την ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων είναι θέμα που μπορεί να επιλυθεί χωρίς δυσκολία με αναφορά στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Το άρθρο 4 αυτού του Νόμου περιέχει σαφή πρόνοια ότι οποιοδήποτε θέμα παρεμπίπτον προς την ανάκτηση κατοχής μπορεί να εξεταστεί από το ίδιο Δικαστήριο στην ίδια διαδικασία. Σκοπός του Νομοθέτη κατά τη θέσπιση αυτής της πρόνοιας ήταν η αποφυγή της πολλαπλότητας των διαδικασιών σε σχέση με τα ίδια επίδικα θέματα. Ένα δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου για έξωση λόγω καθυστερημένων ενοικίων δυνάμει του άρθρου 16(1)(α) και ένα άλλο δυνάμει των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών για την ανάκτηση των καθυστερημένων ενοικίων. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος προβλέπει για συνοπτική διαδικασία για την εξασφάλιση μιας ταχείας και λιγότερο δαπανηρής διαδικασίας και επομένως το δικαστήριο που εξετάζει επίλυση διαφοράς για την ανάκτηση κατοχής έχει εξουσία να εξετάσει, κατά την ίδια διαδικασία, οποιαδήποτε παρεμπίπτοντα θέματα όπως είναι η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων”.
Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου 23/83 “θέσμιος ενοικιαστής” σημαίνει “ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου”. Εφόσον η ενοικίαση τερματίσθηκε με την επιστολή ημερ. 6.7.95 και εφόσον ο εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει τα επίδικα υποστατικά μετά τον τερματισμό της ενοικίασης το συμπέρασμα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής είναι ορθό.
Λαμβάνουμε υπόψη ότι η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων από θέσμιο ενοικιαστή εμπίπτει εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων (βλ. Efthymiades και Petsas, πιο πάνω). Έχουμε την άποψη πως το κυρίαρχο στοιχείο το οποίο διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα ή υπόσταση του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ο τελευταίος έχει κα[*272]ταστεί θέσμιος ενοικιαστής η οποιαδήποτε αξίωση που εγείρεται εναντίον του, μετά που έχει αποκτήσει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο χρόνος γένεσης της αξίωσης δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Αν μετά τον τερματισμό της σύμβασης ενοίκιασης και την μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια επιχειρείτο ανάκτηση κατοχής, δυνάμει του άρθρου 16 (1)(α) του Νόμου 23/83 λόγω καθυστερημένων ενοικίων, που είχαν προκύψει στη διάρκεια της συμβατικής ενοικίασης, χωρίς αμφιβολία το αρμόδιο δικαστήριο θα ήταν το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Όπως υποδείχθηκε στην Petsas (πιο πάνω) σκοπός της σχετικής πρόνοιας ήταν η αποφυγή της πολλαπλότητας των διαδικασιών και επομένως το αρμόδιο για τη χορήγηση διατάγματος έξωσης δικαστήριο είναι και αρμόδιο να επιληφθεί διαφοράς για ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων. Υπογραμμίζουμε ότι ο κυρίαρχος παράγων είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης και όχι η γένεση ή η προέλευση των καθυστερημένων ενοικίων. Ούτε και το γεγονός της ιδιοκτησίας των υποστατικών μπορεί να μεταβάλει την κατάσταση. Όπως ορθά υπέδειξε το πρωτόδικο δικαστήριο “τα πράγματα είχαν αποκρυσταλλωθεί δια του τερματισμού και της διατήρησης της κατοχής των επίδικων καταστημάτων από τον εναγόμενο μετά τον τερματισμό”. Το ότι αυτό που διαδραματίζει τον κυρίαρχο ρόλο είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης υποστηρίζεται και από τα νομολογηθέντα στη Cedrus Estates v. Πισσαρίδη (1994) 1 Α.Α.Δ. 590. Στην υπόθεση εκείνη οι ιδιοκτήτες εξασφάλισαν απόφαση από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για έξωση του ενοικιαστή και για καθυστερημένα ενοίκια. Λόγω της παράλειψης του ενοικιαστή να καταβάλει το εξ αποφάσεως χρέος που αντιπροσώπευε τα οφειλόμενα ενοίκια οι ιδιοκτήτες με αγωγή τους στο Επαρχιακό Δικαστήριο αξίωσαν την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων από τον εγγυητή. Οι ιδιοκτήτες υποστήριξαν ότι εφόσον η απαίτηση των ιδιοκτητών εναντίον του ενοικιαστή για ενοίκια έχει εκκαθαριστεί στη διαδικασία η οποία προηγήθηκε, και η οφειλή έχει αποκρυσταλλωθεί, το γεγονός αυτό θεμελιώνει νέα βάση αγωγής για την οποία αρμοδιότητα έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο. Το Εφετείο επεκύρωσε την πρωτόδικη απόφαση για απόρριψη της αγωγής λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας. Έκρινε ότι “με τις διατάξεις του άρθρου 4(1) του Νόμου 23/83 εναποτίθεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων η επίλυση κάθε διαφοράς που αναφύεται στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου ‘... συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος ...’. Η διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και εγγυητή αποτελεί επακόλουθο της ενοικίασης και επομένως θέμα που απορρέει από διαφορά που αναφύεται μεταξύ ιδιοκτήτη [*273]και ενοικιαστή σε σχέση με την ενοικίαση”.
Εφόσον, σε σχέση με θέσμια ενοικίαση, διαφορά μεταξύ ιδιοκτήτη και εγγυητή υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν διακρίνουμε λόγο γιατί διαφορά πρώην ιδιοκτήτη και ενοικιαστή να μην υπάγεται στη δικαιοδοσία του ιδίου Δικαστηρίου. Πρόσθετα το άρθρο 4(1) δεν ομιλεί για επίλυση διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή αλλά για επίλυση διαφορών που αναφύονται “επί οιουδήποτε θέματος εγειρόμενου κατά την εφαρμογήν του παρόντος νόμου”. Λόγω της εφαρμογής του Νόμου 23/83 ο εφεσίβλητος απέκτησε την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή. Η επίδικη διαφορά υπάγεται επομένως στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο πρώτος λόγος της έφεσης δεν μπορεί να πετύχει.
Με το δεύτερο λόγο της έφεσης οι εφεσείοντες διατείνονται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη του την πιο πάνω συμφωνία ημερ. 23.2.95 για την παραχώρηση των επιδίκων καταστημάτων στους μετόχους των εφεσειόντων. Ο λόγος αυτός έχει αναλυθεί με την επιχειρηματολογία που έχει προβληθεί προς υποστήριξη του πρώτου λόγου της έφεσης (βλ. σελ. 5, πιο πάνω). Τον έχουμε ήδη εξετάσει και απορρίψει. Ακολουθεί πως και ο δεύτερος λόγος της έφεσης δεν μπορεί να πετύχει. Η εκκαλούμενη κατάληξη σχετικά με την έλλειψη δικαιοδοσίας κρίνεται ορθή.
Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Η αντέφεση.
Οι εφεσίβλητοι καταχώρισαν ειδοποίηση αντέφεσης. Υποστήριξαν ότι εσφαλμένα το Πρωτόδικο Δικαστήριο δεν επεδίκασε έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων.
Η επιδίκαση των εξόδων ανάγεται στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου η οποία πρέπει να ασκείται δικαστικά (Βλ. Glykys v. Ioannides (1959-60) 24 C.L.R. 220, Mylonas and Others v. Kaili (1967) 1 C.L.R. 77, Papakokkinou and Others v. Kanther (1982) 1 C.L.R. 65, 79 και Χάσικος κ.ά. ν. Χαραλαμπίδη (1990) 1 Α.Α.Δ. 389).
Κατά κανόνα τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα της δίκης. “Κλασσικό παράδειγμα εξαίρεσης από τον κανόνα αποτελεί η περίπτωση επιτυχόντα διαδίκου, ο οποίος συμβάλλει με το χειρισμό της υπόθεσης του, στην αύξηση των εξόδων της δίκης· σ΄ εκείνη την [*274]περίπτωση δικαιολογείται ο μετριασμός της εφαρμογής του κανόνα (τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα) και η άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου ώστε να αντανακλάται η συμβολή του επιτυχόντα διαδίκου στη διόγκωση των εξόδων” (Θρασυβούλου ν. Arto Estates Ltd (1993) 1 A.Α.Δ. 12, 15. Βλ. και El Alam v. Τουμαζίδη (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 968. Βλ. επίσης Papakokkinou (πιο πάνω) (σελ, 79, 80), στην οποία υποδείχθηκε: “Το αποτέλεσμα της δίκης δεν είναι ο μόνος παράγοντας ο οποίος λαμβάνεται υπόψη από το δικαστήριο. Η διαγωγή των διαδίκων είναι, επίσης, σχετική, ειδικώς το ύψος της απαίτησης εξεταζόμενο σε αντιπαράθεση με το ποσό των επιδικασθέντων αποζημιώσεων. Όπου οι ενάγοντες με την διαγωγή τους έχουν προκαλέσει μέρος των εξόδων της διαδικασίας, είναι θεμιτό για το πρωτόδικο δικαστήριο, να τους στερήσει μέρος ή το σύνολο των εξόδων τους όπως ορθά έπραξε το πρωτόδικο δικαστήριο στην παρούσα υπόθεση”). Βλ. και Talyon Ltd v. Soteriou (1982) 1 C.L.R. 777 και Miltiadous v. Miltiadous (1982) 1 C.L.R.797).
Έχουμε παραθέσει τους λόγους για τους οποίους το πρωτόδικο δικαστήριο έχει στερήσει τον επιτυχόντα διάδικο των εξόδων του (Βλ. σελ. 4, πιο πάνω).
Παρατηρούμε: Ο χειρισμός των εφεσιβλήτων δεν έχει συμβάλει στην αύξηση των εξόδων της δίκης. Η δίκη κράτησε μόνο μια μέρα και η επίκληση της διαδικασίας που προβλέπεται από τη Δ.27 δεν θα ήταν βραχύτερης, κατά πολύ, διάρκειας. Παρατηρούμε, επίσης, ότι εφόσον το θέμα της δικαιοδοσίας είχε εγερθεί από τους εφεσίβλητους θα μπορούσαν και οι εφεσείοντες να κάμουν επίκληση της διαδικασίας που προβλέπεται από τη Δ.27. Θεωρούμε, λοιπόν, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο με το να στερήσει τον επιτυχόντα διάδικο των εξόδων του έχει ασκήσει εσφαλμένα τη διακριτική του ευχέρεια. Έπεται πως ο πρώτος λόγος της αντέφεσης πρέπει να πετύχει.
Οι εφεσίβλητοι ισχυρίσθηκαν, επίσης, ότι το πρωτόδικο δικαστήριο “δεν έπρεπε να έκαμνε αξιολόγηση μαρτυρίας και ευρήματα, γιατί έκρινε ότι ήταν αναρμόδιο, πράγμα που έπρεπε να αποφασίσει πριν ασχοληθεί με οτιδήποτε άλλο”.
Διαφωνούμε με την πιο πάνω θέση. Εφόσον οι διάδικοι δεν έκαμαν χρήση της διαδικασίας που προσφέρεται από τη Δ.27 και το δικαστήριο είχε προχωρήσει στην εξέταση της ουσίας της υπόθεσης ορθά έχει προβεί και στην αξιολόγηση της μαρτυρίας. Μια τέτοια πορεία είναι επιθυμητή και εξυπηρετεί τους σκοπούς της δικαιοσύνης. Παρέχει την ευχέρεια στο Εφετείο να αποφασίσει επί της ου[*275]σίας της υπόθεσης σε περίπτωση ανατροπής της πρωτόδικης κατάληξης που σχετίζεται με την δικαιοδοσία. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται η αναδίκαση της υπόθεσης. Αυτή η πρακτική έχει υιοθετηθεί στις περιπτώσεις απόρριψης αξιώσεων για αποζημιώσεις λόγω αμέλειας όπου το δικαστήριο - παρά την απόρριψη - προβαίνει στον καθορισμό των αποζημιώσεων. Έχει επανειλημμένα τύχει της επιδοκιμασίας του Εφετείου (Βλ. Pourikos v. Fevzi (1963) 2 C.L.R. 24, Pilavakis v. CY.T.A. (1963) 2 C.L.R. 429, Nicolaides v. Economides (1963) 2 C.L.R. 78, Artemis Co. Ltd v. The Ship “Zenica” and Others (1965) 1 C.L.R. 350 και Petri v. HadjiGeorghiou and Another (1969) 1 C.L.R. 326). Εννοείται, βέβαια, ότι αφού επικυρώθηκε η πρωτόδικη απόφαση ως προς την έλλειψη δικαιοδοσίας τα λεχθέντα επί της ουσίας της υπόθεσης δεν συνιστούν δικαστική διάγνωση των ουσιαστικών δικαιωμάτων των διαδίκων (Βλ. Θεοχάρους κ.ά. ν. Πολυκάρπου (2001) 1 Α.Α.Δ. 132).
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα. Η αντέφεση επιτυγχάνει με έξοδα. Η πρωτόδικη κατάληξη σε σχέση με τα έξοδα παραμερίζεται. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων.
Η�έφεση απορρίπτεται με έξοδα. Η αντέφεση επιτρέπεται με έξοδα. Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο