(2001) 1 ΑΑΔ 365
[*365]27 Μαρτίου, 2001
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΚΡΑΜΒΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ/στές]
1. ΚΑΘΛΗΝ ΓΕΩΡΓΑΛΛΙΔΟΥ,
2. ΒΙΒΙΕΝ ΓΕΩΡΓΑΛΛΙΔΟΥ,
Εφεσείουσες,
v.
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10695)
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Αποζημιώσεις ― Επηρεασμός απαλλοτριωθέντος κτήματος από σχέδιο ρυμοτομίας ― Κατά πόσο λαμβάνεται υπόψη στον υπολογισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος στην ελεύθερη αγορά ― Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ως εκ της ύπαρξης δεσμευτικής ρυμοτομίας ουδεμία αποζημίωση ήταν καταβλητέα και ότι δεν υπήρχε hardship ή δυσμενής επίδραση επί του υπολοίπου του κτήματος, κρίθηκε εσφαλμένη και ακυρώθηκε κατ’ έφεση.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση ― Αποζημιώσεις ― Παράμετροι που διέπουν τη διαμόρφωση του ποσού, της κατά το Άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος καταβλητέας «δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως» ― Ο όρος «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» συνεπάγεται την εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενης σε χρήμα.
Λέξεις και Φράσεις ― “Hardship”, (λόγω ρυμοτομίας) στο Άρθρο 13(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96 ― Δεν εξισώνεται με την απώλεια της επηρεαζόμενης έκτασης αλλά εξυπακούει κάποια ιδιαίτερη συνέπεια που δεν θα ήταν λογικό να αναμένεται να υποστεί ο ιδιοκτήτης.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού με απόφασή του καθόρισε σε μηδέν την προς τις εφεσείουσες καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση μέρους κτήματος τους, απορρίπτοντας τη θέση τους ότι η καταβλητέα αποζημίωση ανήρχετο στο ποσό των £79.500. Το [*366]διάταγμα απαλλοτρίωσης αφορούσε έκταση 483 τ.μ. κτήματος συνολικής έκτασης 4.325 τ.μ., σκοπούσε δε στη διαπλάτυνση και βελτίωση της Λεωφόρου Νίκου Παττίχη στην οποία βρίσκεται το κτήμα. Εντός του κτήματος ευρίσκεται διώροφη κατοικία. Όλη η έκταση της απαλλοτρίωσης εμπίπτει σε χώρο που ήδη επηρεάζετο από δύο διατάγματα δεσμευτικής ρυμοτομίας συνολικής έκτασης 533 τ.μ. Το κτήμα εμπίπτει εν μέρει στην πολεοδομική ζώνη Εβ4, με συντελεστή δόμησης 150% και κάλυψη 50% και εν μέρει στην πολεοδομική ζώνη Κα4, με συντελεστή δόμησης 120% και κάλυψη 50%.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε την εκτίμηση του εκτιμητή της Δημοκρατίας, ο οποίος υπολόγισε την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης σε £31.395. Ως προς τις συνέπειες της ρυμοτομίας στον υπολογισμό της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης, το Δικαστήριο θεώρησε ότι τόσο το Άρθρο 13 του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου όσο και η νομολογία υπαγορεύουν ότι το μέρος κτήματος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία παραχωρείται δωρεάν εφ’ όσον εμπίπτει στο λογικό ποσοστό του 15% της συνολικής έκτασης του ακινήτου, που συνάδει έτσι και με τις προσδοκίες ενός λογικού προτιθέμενου αγοραστή στην ελεύθερη αγορά, χωρίς να θεωρείται ότι προκαλείται “hardship” στα πλαίσια του Άρθρου 13(1) που να επιτρέπει την ως εκ τούτου αποζημίωση του ιδιοκτήτη. Αναφερόμενο και στο κατά πόσο η ρυμοτομία μπορούσε να θεωρηθεί ως προκαλούσα επιζήμια επίδραση για την οποία να είναι καταβλητέα αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23.3 του συντάγματος, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν υπήρχε ουσιώδης μείωση στην αξία του υπόλοιπου κτήματος ως εκ της ρυμοτομίας.
Το Δικαστήριο απέρριψε τη θέση ότι η έκταση της απαλλοτρίωσης ήταν αυτή καθ’ αυτή σημαντική αφού ανήρχετο σχεδόν στην έκταση ενός οικοπέδου, και εξέφρασε την άποψη ότι τέτοια θέση δεν συνάδει με τη νομολογία και ότι εκείνο που λαμβάνεται υπόψη είναι η ενδεχόμενη ουσιώδης επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο και όχι η έκταση του απαλλοτριωθέντος μέρους.
Οι εφεσείουσες εφεσίβαλαν την απόφαση.
Η έφεση επικεντρώθηκε στο θέμα της ρυμοτομίας, προσβάλλοντας ως λανθασμένη την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ως εκ της ύπαρξης δεσμευτικής ρυμοτομίας ουδεμία αποζημίωση ήταν καταβλητέα και ότι δεν υπήρχε “hardship” ή δυσμενής επίδραση επί του υπολοίπου του κτήματος.
Αποφασίστηκε ότι:
[*367]
1. Περιορισμοί που αφορούν δεσμευτική ρυμοτομία εμπίπτουν στις πρόνοιες του Άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962, Ν. 15/62, όπως τροποποιήθηκε με το Νόμο 25/83, ως περιορισμοί απολύτως απαραίτητοι προς το συμφέρον της πολεοδομίας στα πλαίσια του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος και επιβαλλόμενοι δυνάμει των διατάξεων «οιουδήποτε άλλου Νόμου», οι οποίοι έτσι πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης εφ’ όσον θα ήταν καταβλητέα γι’ αυτούς αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23.3.
2. Η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης ευθέως σε σχέση με ρυμοτομία ρυθμίζεται και από το Άρθρο 13(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, το οποίο μετά το 1960 πρέπει να διαβάζεται σε συνάρτηση προς το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Το Άρθρο 13(1) καθιερώνοντας την υποχρέωση παραχώρησης του μέρους του κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία επί τη εκδόσει άδειας οικοδομής ή άλλης, αναγνωρίζει συγχρόνως την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης αν προκαλείται “hardship”.
3. Η υπόθεση Christodoulides v. The Municipal Corporation of Famagusta δεν παρέχει έρεισμα για την άποψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι «κάτω από κανονικές συνθήκες το μέρος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία παραχωρείται διά νόμου δωρεάν».
4. Η θεώρηση της νομολογίας οδηγεί στην κατάληξη ότι, είτε το θέμα ιδωθεί σε αναφορά με το Άρθρο 10(η) είτε σε αναφορά με το Άρθρο 13(1), η έφεση πρέπει να επιτύχει.
Στα πλαίσια του Άρθρου 10, εφ’ όσον η υπόθεση αφορά καθορισμό αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και όχι απαίτηση για αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας δυνάμει του Άρθρου 13(1), το ποσό των £31.395 ως η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης που εξισούτο με την υπό απαλλοτρίωση έκταση, δεν μπορούσε να αφαιρεθεί αφού η αξία αυτή, ως καταβλητέα σύμφωνα με το Άρθρο 23.3, λαμβάνεται υπόψη δυνάμει του Άρθρου 10(η) στον υπολογισμό της αξίας του κτήματος ως επηρεασθέντος από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο, σύμφωνα με την υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου κ.ά.
Το ίδιο το Άρθρο 10(η) δεν αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση της αξίας λόγω περιορισμών αλλά μόνο στην περίπτωση που είναι καταβλητέα αποζημίωση για τους περιορισμούς αυτούς δυνάμει του Άρθρου 23, το δε Άρθρο 23.3 παρέχει δικαίωμα αποζημίωσης μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης.
[*368]
5. Και αν όμως ακόμα το Άρθρο 10(η) είχε εφαρμογή μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι υπήρχε τέτοια στην παρούσα περίπτωση. Η δεδομένη αξία του κτήματος μειώθηκε κατά £31.395, και ουδεμία υπεραξία επήλθε στο κτήμα.
Η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος συναρτάται ιδιαίτερα προς την ίδια την αξία της αφαιρούμενης έκτασης και το μέγεθός της σε σχέση με τον ανάλογο επηρεασμό των προοπτικών οικονομικής ανάπτυξης του υπόλοιπου κτήματος. Αυτό που μετρά είναι η ίδια η μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος ως εκ της αποτιμούμενης σε κτήμα απώλειας της επηρεαζόμενης έκτασης και του ακόλουθα ανάλογου επηρεασμού των δυνατοτήτων πλήρους ανάπτυξης του κτήματος.
6. Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο και αν το θέμα εκρίνετο σύμφωνα με το Άρθρο 13(1). Τούτο θα μπορούσε να γίνει αν εθεωρείτο ότι το Άρθρο 13(1), ως ειδικά ρυθμίζον τα της καταβλητέας λόγω περιορισμών ρυμοτομίας αποζημίωσης, υπεισέρχεται στη διαδικασία μέσω του Άρθρου 10(η) το οποίο παραπέμπει στη λόγω περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση δυνάμει του Άρθρου 23. Σε τέτοια περίπτωση το Άρθρο 13(1) θα έπρεπε να προσαρμοσθεί στους όρους του Άρθρου 23.3, δηλαδή ως αναφερόμενο όχι πλέον σε hardship αλλά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος απολήγουσα σε ταυτόσημη προσέγγιση ως η του Άρθρου 13(1). Εν πάση περιπτώσει όμως θα διαπιστώνετο και hardship στα πλαίσια του Άρθρου 13(1). Η νομολογία καταδεικνύει ότι το hardship είναι θέμα πραγματικό στην κάθε περίπτωση και δεν υπάρχει γενικά λογικό και καθοριστικό ποσοστό ρυμοτομίας προς ολική έκταση, μάλιστα 15% όπως εισηγείται η Δημοκρατία και όπως ουσιαστικά θεώρησε η δικαστής του πρωτόδικου Δικαστηρίου.
Όπως άλλοι παράγοντες μπορεί να είναι σχετικοί ως προς την πραγματική διαπίστωση “hardship”, έτσι είναι ιδιαίτερα σχετική η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης, όχι σε σχετικούς όρους ως αναλογία επί της ολικής αξίας του κτήματος αλλά αυτή καθ’ αυτή ως προς το μέγεθος της.
7. Στην προκείμενη περίπτωση που αφορά μια έκταση σχεδόν ενός οικοπέδου με δεδομένη αξία £31.395 δεν μπορεί να θεωρηθεί άλλως παρά ως hardship αν η στέρηση της αξίας αυτής ως εκ της ρυμοτομίας δεν αποζημιώνετο, εφόσο μάλιστα ουδεμία υπεραξία επήλθε στο υπόλοιπο κτήμα.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα ενα[*369]ντίον της Δημοκρατίας τόσο πρωτόδικα, όσο και κατ’ έφεση.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119,
Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728,
Νικολαΐδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1362,
Christodoulides v. The Municipal Corporation of Famagusta (1963) 2 C.L.R. 35,
D. J. Demades & Sons Ltd v. Republic (1977) 1 C.L.R. 189,
Γενικός Εισαγγελέας ν. Ιακωβίδη (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1819,
Κυπριανίδη ν. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1 Α.Α.Δ. 586,
Republic v. Mantovani (1975) 1 C.L.R. 232.
Έφεση.
Έφεση από τις εφεσείουσες κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Κολατσή, Ε.Δ.) που δόθηκε στις 22/11/99 (Αρ. Παραπομπής 21/93) με την οποία η προς τις εφεσείουσες καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση μέρους κτήματός τους καθορίσθηκε σε μηδέν, όπως ήταν και προσφορά της Δημοκρατίας, και απορρίφθηκε η θέση τους ότι η καταβλητέα αποζημίωση ανήρχετο στο ποσό των £79.950.
Χ. Γεωργαλλίδης, για τις Εφεσείουσες.
Στ. Χαραλάμπους, για Γενικό Εισαγγελέα, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο δικαστής Δ. Χατζηχαμπής.
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Η έφεση προέρχεται από απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με την οποία η προς τις εφεσείουσες καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση μέρους κτήματος τους καθορίσθηκε σε μηδέν, όπως ήταν και προσφορά της [*370]Δημοκρατίας, και απορρίφθηκε η θέση τους ότι η καταβλητέα αποζημίωση ανήρχετο στο ποσό των £79.950.
Το διάταγμα απαλλοτρίωσης, ημερομηνίας 26.10.1990, αφορούσε έκταση 483 τ.μ. κτήματος συνολικής έκτασης 4, 325 τ.μ., σκοπούσε δε στη διαπλάτυνση και βελτίωση της Λεωφόρου Νίκου Παττίχη στην οποία ευρίσκεται το εν λόγω κτήμα. Εντός του κτήματος ευρίσκεται από εικοσιπενταετίας διώροφη οικία. Η απαλλοτριωθείσα έκταση έχει πλάτος περί τα 9 μ. της πρόσοψης του κτήματος, σε αυτή δε δημιουργήθηκε στάση λεωφορείων. Η απόσταση της οικίας από το δρόμο μειώθηκε από 16 μ. σε 6 μ. ως αποτέλεσμα. Όλη η έκταση της απαλλοτρίωσης εμπίπτει σε χώρο που ήδη επηρεάζετο από δύο διατάγματα δεσμευτικής ρυμοτομίας συνολικής έκτασης 533 τ.μ. Το κτήμα εμπίπτει εν μέρει στην πολεοδομική ζώνη Εβ4, με συντελεστή δόμησης 150% και κάλυψη 50%, και εν μέρει στην πολεοδομική ζώνη Κα4, με συντελεστή δόμησης 120% και κάλυψη 50%.
Ο εκτιμητής των εφεσειουσών υπολόγισε την αξία του κτήματος σε £150 τ.μ. που, με βάση τη μέθοδο της ανάπτυξης του ακινήτου, έφερε την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης σε £72.450, στο οποίο προσέθεσε το ποσό των £7.500 για τα υπόλοιπα 50 μ. της ρυμοτομίας, ώστε η συνολική αποζημίωση να ήταν £79.950. Με βάση τη μέθοδο της υφιστάμενης χρήσης του ακινήτου, υπολόγισε την αξία του κτήματος σε £90 τ.μ., που έφερε την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης σε £43.470, στο οποίο προσέθεσε ποσό £22.500 ως επιζήμια επίδραση ύψους 25% στην αξία της κατοικίας και ποσό £2.306 για ζημιές στο περιτοίχισμα και στα δένδρα, ώστε η συνολική αποζημίωση να ήταν £65.970.
Ο εκτιμητής της Δημοκρατίας, με βάση τη μέθοδο της αξίας του κτήματος, υπολόγισε την αξία του κτήματος σε £125 τ.μ. για τη ζώνη Εβ4 και £65 τ.μ. για τη ζώνη Κα4, θεώρησε δε όλη την έκταση της απαλλοτρίωσης ως εμπίπτουσα στη ζώνη Κα4 καθ΄όσον η απαλλοτριούμενη έκταση, αν και στη ζώνη Εβ4, αντικαθίσταται από ίση έκταση στη ζώνη Κα4. Αυτό απέληγε σε £31.395 ως την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης. Επειδή, όμως, έστω και ότι δεν επήλθε υπεραξία ως εκ της απαλλοτρίωσης, όλη η έκταση της απαλλοτρίωσης ενέπιπτε στην έκταση της ρυμοτομίας, η οποία δεν υπερέβαινε το 15% της έκτασης του κτήματος που, κατά την άποψη του, θεωρείται ως λογικό να παραχωρείται δωρεάν από τον ιδιοκτήτη για σκοπούς διαπλάτυνσης του δρόμου, κατέληξε ότι η καταβλητέα αποζημίωση είναι μηδέν. Στο ίδιο αποτέλεσμα κατέληξε με βάση τη μέθοδο του εμβαδού του κτήματος, θεωρώντας ότι το ποσοστό 11.17% της συνολικής έκτασης του κτήματος που αντιπροσώπευε την έκταση της [*371]απαλλοτρίωσης δεν προκαλούσε “hardship” στο κτήμα.
Ως προς την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, η ευπαίδευτη δικαστής δέχθηκε την εκτίμηση του εκτιμητή της Δημοκρατίας και απέρριψε εκείνη του εκτιμητή των εφεσειουσών. Δέχθηκε επίσης την άποψη του εκτιμητή της Δημοκρατίας ότι η αξία της έκτασης της απαλλοτρίωσης θα έπρεπε να υπολογισθεί ως να ενέπιπτε όλη στη ζώνη Κα4. Ως προς τις συνέπειες της ρυμοτομίας στον υπολογισμό της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης, θεώρησε ότι τόσο το άρθρο 13 του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου όσο και η νομολογία υπαγορεύουν ότι το μέρος κτήματος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία παραχωρείται δωρεάν εφ΄όσον εμπίπτει στο, κατά την άποψη της, λογικό ποσοστό του 15% της συνολικής έκτασης του ακινήτου, που συνάδει έτσι και με τις προσδοκίες ενός λογικού προτιθέμενου αγοραστή στην ελεύθερη αγορά, χωρίς να θεωρείται ότι προκαλείται “hardship” στα πλαίσια του άρθρου 13(1) που να επιτρέπει την ως εκ τούτου αποζημίωση του ιδιοκτήτη. Αναφερόμενη και στο κατά πόσο η ρυμοτομία μπορούσε να θεωρηθεί ως προκαλούσα επιζήμια επίδραση για την οποία να είναι καταβλητέα αποζημίωση σύμφωνα με το άρθρο 23.3 του Συντάγματος, η ευπαίδευτη δικαστής έκρινε ότι δεν υπήρχε ουσιώδης μείωση στην αξία του υπολοίπου κτήματος ως εκ της ρυμοτομίας. Συναφώς, ανέφερε ότι η κατοικία εξακολουθούσε να απέχει από το δρόμο πέραν των 3 μ. που προνοεί ο νόμος, ενώ το υπόλοιπο κτήμα εξακολουθούσε να έχει μεγάλη έκταση και να παραμένει ανεπηρέαστο ως προς τις προοπτικές ανάπτυξης του, ιδιαίτερα του διαχωρισμού του σε οικόπεδα, εφ΄όσον μάλιστα το ποσοστό 11.17% της συνολικής έκτασης του που αντιπροσώπευε την απαλλοτρίωση ήταν συγκριτικά πολύ μικρό και δεν προκαλούσε ουσιώδη ζημιά ή επηρεασμό. Απορρίπτοντας τη θέση ότι η έκταση της απαλλοτρίωσης ήταν αυτή καθ’ αυτή σημαντική αφού ανήρχετο σχεδόν στην έκταση εντός οικοπέδου με αξία, σύμφωνα με την ίδια τη Δημοκρατία, £31.395, εξέφρασε την άποψη ότι τέτοια θέση δεν συνάδει με τη νομολογία και ότι εκείνο που λαμβάνεται υπ΄όψη είναι η ενδεχόμενη ουσιώδης επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο και όχι η έκταση του απαλλοτριωθέντος μέρους. Η ευπαίδευτη δικαστής απέρριψε την εισήγηση για επιζήμια επίδραση στην οικία, θεωρώντας ότι ούτε μαρτυρία προς τούτο προσφέρθηκε ούτε απαίτηση για τέτοια ζημιά υπήρχε στα δικόγραφα παρά μόνο απαίτηση με βάση την εμπορική ανάπτυξη του κτήματος. Τέλος, απέρριψε την απαίτηση για ζημιές στο περιτοίχισμα και στα δένδρα και για ενοίκιο ως εκ της επίταξης, ως μη τεκμηριωθείσες με μαρτυρία.
Ως προς τα έξοδα, η ευπαίδευτη δικαστής τα επιδίκασε εναντίον [*372]των Εφεσειουσών “έχοντας υπόψη το αποτέλεσμα και το γεγονός ότι τα έξοδα που δημιουργήθηκαν είχαν σαν γενεσιουργό αιτία και τη διογκωμένη απαίτηση των Απαιτητριών”, μη επιτρέποντας ούτε τα έξοδα του εκτιμητή τους ως μη προσδιορισθέντα.
Η έφεση δεν καλύπτει όλο το εύρος της απόφασης. Επικεντρώνεται, όπως και η αγόρευση του ευπαιδεύτου συνηγόρου των εφεσειουσών, στο θέμα της ρυμοτομίας, προσβάλλουσα ως λανθασμένη την κατάληξη της ευπαιδεύτου δικαστή ότι ως εκ της ύπαρξης δεσμευτικής ρυμοτομίας ουδεμία αποζημίωση ήταν καταβλητέα και ότι δεν υπήρχε hardship ή δυσμενής επίδραση επί του υπολοίπου του κτήματος. Προσβάλλει επίσης τη μη επιδίκαση των εξόδων του εκτιμητή των εφεσειουσών και την επιδίκαση των εξόδων εναντίον τους. Η έφεση δεν προσβάλλει την εκτίμηση της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης βάσει της μαρτυρίας του εκτιμητή της Δημοκρατίας παρά εκείνης του εκτιμητή των εφεσειουσών και βάσει της ένταξης της απαλλοτριωθείσας έκτασης στη ζώνη Κα4, ούτε την απόρριψη της απαίτησης για ζημιές στο περιτοίχισμα και στα δένδρα και ενοίκιο για την επίταξη. Παραμένει λοιπόν δεδομένη η επ΄αυτών απόφαση, με εκτιμηθείσα αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης £31,395. Και απομένει να εξετασθούν μόνο τα πιο πάνω.
Δεδομένης της αγοραίας αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρους του κτήματος στην ελεύθερη αγορά, στην οποία γίνεται αναφορά στο άρθρο 10(α) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962, Ν. 15/62, οι παράμετροι που διέπουν τη διαμόρφωση του ποσού της κατά το Άρθρο 23.4.γ του Συντάγματος καταβλητέας “δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως” ευρίσκουν βέβαια κατ΄αρχή έρεισμα στο ίδιο το άρθρο 23 αφού από αυτό και μόνο πηγάζει η θεμελιακή δυνατότητα απαλλοτρίωσης όπως και η παράλληλη υποχρέωση καταβολής “δικαίας και ευλόγου αποζημιώσεως”. Όπως δε υπεδείχθη από τον Πική, Δ. (ως ήτο τότε), δίδοντας την απόφαση στην υπόθεση Σεργίδης ν. Δημοκρατίας (1991) 1 Α.Α.Δ. 119, στην οποία ανεφέρθη επί τούτου και η ευπαίδευτη δικαστής (σ. 128):
“..... ο όρος “δίκαιη και εύλογη αποζημίωση” συνεπάγεται την εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενης σε χρήμα. ......................................................................
.............................................................................................................
Εννοιολογικά ο όρος “εύλογη” υποδηλώνει συσχετισμό της αποζημίωσης με τη ζημιά την οποία επιφέρει η απαλλοτρίωση. Ο [*373]λόγος είναι η αποζημίωση. ευσταθεί εφόσον αποκαθιστά την ζημιά. Η παράγραφος (στ) του άρθρου 10 σε συνάρτηση με την παράγραφο (ζ) του ίδιου άρθρου έχουν ως αντικείμενο την ανεύρεση της ουσιαστικής ζημιάς του ιδιοκτήτη. Ετυμολογικά ο όρος “δίκαιη” συναρτάται με τον ίσον, που στο πλαίσιο του άρθρου 10 δε μπορεί να πάρει άλλη διάσταση από την εξίσωση της αποζημίωσης με την ουσιαστική απώλεια.”
Εξειδίκευση των παραγόντων που λαμβάνονται υπ΄όψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης γίνεται στο άρθρο 10 του Νόμου, όπως τροποποιήθηκε με το Νόμο 25/83, το οποίο προνοεί:
“10. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:-
(α) τηρουμένων των εν τοις εφεξής διατάξεων, η αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται ούσα ίση προς το ποσόν όπερ η τοιαύτη ιδιοκτησία θα απέφερεν, εάν επωλήτο εκουσίως εν τη ελευθέρα αγορά κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της οικείας γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως.
........................................................................................................
(η) εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.
............................................................................................................”
Το εδάφιο (η) προσετέθη στο βασικό Νόμο με το Νόμο 25/83, έρεισμα του δε είναι προφανώς το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος το οποίο προνοεί:
“Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων.
[*374]
Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.”
Περιορισμοί που αφορούν δεσμευτική ρυμοτομία εμπίπτουν στις πρόνοιες του άρθρου 10(η) ως περιορισμοί απολύτως απαραίτητοι προς το συμφέρον της πολεοδομίας στα πλαίσια του Άρθρου 23.3 και επιβαλλόμενοι δυνάμει των διατάξεων “οιουδήποτε άλλου Νόμου”, οι οποίοι έτσι πρέπει να λαμβάνονται υπ΄όψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης εφόσον θα ήταν καταβλητέα γι’ αυτούς αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23.3. Είναι δια τούτο και με αναφορά στο άρθρο 10(η) που στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου κ.α. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728 υπεδείχθη ότι, δεδομένης της αξίας του κτήματος (στην περίπτωση εκείνη είχε συμφωνηθεί), δεν μπορούσε να γίνει οποιαδήποτε μείωση λόγω περιορισμών δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου. Όπως το έθεσε ο Αρτεμίδης, Δ., ο οποίος έδωσε την απόφαση, στις σελίδες 731-732:
“Έχουμε τη γνώμη πως, με βάση την ορθή ερμηνεία και εφαρμογή της πιο πάνω διάταξης αφ΄ης στιγμής συμφωνήθηκε η αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά δεν υπήρχε πλέον αντικείμενο προς εκδίκαση. Οι εφεσίβλητοι δικαιούνται σ΄αυτό το ποσό ως αντιπροσωπεύον τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση της ακίνητης ιδιοκτησίας τους. Η νοητική άσκηση του εμπειρογνώμονα της Δημοκρατίας να υπολογίσει με διάφορες μεθόδους τη μείωση της αξίας της επίδικης ιδιοκτησίας ως εκ των περιορισμών που τέθηκαν με τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο ήταν μάταιη. Και τούτο γιατί, όποιο και να είναι το ποσό της μείωσης, τούτο θα προστεθεί στην πληρωτέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση, όπως προβλέπει η πιο πάνω διάταξη, ώστε να καθίσταται δίκαιη και εύλογη σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος.
Στο πρωτόδικο Δικαστήριο έγινε εισήγηση από το δικηγόρο της Δημοκρατίας να μειωθεί το ποσό της πληρωτέας αποζημίωσης κατά 50% της συμφωνηθείσας αξίας του, λόγω των περιορισμών που τέθηκαν δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου. Η επίμαχη όμως διάταξη, που εισήγαγε το άρθρο 6 του τροποποιητικού Νόμου 25/83, επιβάλλει να συνυπολογίζεται στην αποζημίωση για την απαλλοτρίωση και η αποζημίωση που θα κατε[*375]βάλλετο, σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος, για τους περιορισμούς που τέθηκαν στην ακίνητη ιδιοκτησία, δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου. Η πρόθεση δηλαδή του νομοθέτη, όπως σαφώς δηλούται στο άρθρο 6 και που συνάδει με τις διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος, είναι η δια της αποζημιώσεως αποκατάσταση του ιδιοκτήτη απαλλοτριωθείσης ακίνητης ιδιοκτησίας με δίκαιο και εύλογο ποσό, το οποίο αντιπροσωπεύει την αξία της ιδιοκτησίας που στερήθηκε ως αποτέλεσμα των αποφάσεων της διοίκησης. Τόσο οι δια νόμου επιβαλλόμενοι περιορισμοί όσο και η απαλλοτρίωση της ίδιας ακίνητης ιδιοκτησίας είναι αποτέλεσμα αποφάσεων της διοίκησης για το καλό και συμφέρον του συνόλου.
Οι υποθέσεις στις οποίες έγινε αναφορά, και όπου πράγματι μειώθηκε το ποσό της καταβλητέας αποζημίωσης λόγω περιορισμών που ίσχυαν στην επίδικη ιδιοκτησία, και συνεπώς η αξία της στην ελεύθερη αγορά ήταν ανάλογα μειωμένη, αποφασίστηκαν προτού τεθεί σε ισχύ η διάταξη που εισήγαγε ο τροποποιητικός Νόμος του 1983. Εδώ το διάταγμα απαλλοτρίωσης εκδόθηκε το 1984.”
Χωρίς να αποφαίνεται το Δικαστήριο κατά πόσον ο επηρεασμός της αξίας του ακινήτου ως εκ των περιορισμών του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ήταν 50% όπως εισηγείτο η Δημοκρατία ή 10% όπως απεφασίσθη πρωτοδίκως, δεν επέτρεψε οποιαδήποτε μείωση στην αξία του κτήματος για σκοπούς αποζημίωσης. Όση και να ήταν η μείωση της αξίας του ως εκ των περιορισμών, ήταν αποζημιωτέα και έπρεπε να υπολογισθεί δυνάμει του άρθρου 10(η).
Η γενική εφαρμογή του άρθρου 10(η) στα πλαίσια της προσέγγισης στην Κούλουμος τονίσθηκε και στην υπόθεση Νικολαΐδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1362. Ο Νικολαΐδης, Δ., δίδοντας την απόφαση, το έθεσε ως εξής στις σελίδες 1369-1370:
“Σκοπός του συγκεκριμένου άρθρου είναι η αποφυγή της περίπτωσης παροχής μειωμένης αποζημίωσης από το λόγο και μόνο ότι το υπό απαλλοτρίωση κτήμα βαρύνεται με συγκεκριμένους περιορισμούς δυνάμει των διατάξεων είτε των περί Αρχαιοτήτων νόμων ή οιουδήποτε άλλου νόμου, με αποτέλεσμα να δημιουργείται πραγματική αδικία στον κάτοχο μιας τέτοιας περιουσίας ο οποίος και αν ακόμα δεν ελάμβανε χώρα η απαλλοτρίωση, δυνατόν να είχε δικαίωμα αυτόνομης αποζημίωσης λόγω του συγκεκριμένου περιορισμού που έχει τεθεί στην περιουσία του.”
[*376]
Η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης ευθέως σε σχέση με ρυμοτομία ρυθμίζεται και από το άρθρο 13(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφάλαιο 96, το οποίο βέβαια μετά από το 1960 πρέπει να διαβάζεται σε συνάρτηση προς το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Το άρθρο 13(1) προνοεί:
“13.-(1) Όταν χορηγείται άδεια από αρμόδια αρχή, και η άδεια αυτή συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο, το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, οποιοδήποτε διάστημα μεταξύ τέτοιας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίο εναπομένει όταν χορηγείται κάποια άδεια, καθίσταται τμήμα της οδού αυτής χωρίς καταβολή από την αρμόδια αρχή οποιασδήποτε αποζημίωσης:
Νοείται ότι, αν ήθελε διαπιστωθεί ότι θα προερχόταν βλάβη αν δεν καταβαλλόταν αποζημίωση, η αρμόδια αρχή καταβάλλει τέτοια αποζημίωση ως ήθελε θεωρηθεί εύλογη λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων της υπόθεσης.”
Εν πάση περιπτώσει, το ίδιο το άρθρο 13(1), καθιερώνοντας μεν την υποχρέωση παραχώρησης του μέρους του κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία επί τη εκδόσει άδειας οικοδομής ή άλλης, αναγνωρίζει συγχρόνως την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης αν προκαλείται hardship. Η υπόθεση Christodoulides v. The Municipal Corporation of Famagusta (1963) 2 C.L.R. 35, στην οποία η ευπαίδευτη δικαστής βασίσθηκε, αφορούσε απαίτηση για αποζημίωση ως αποτέλεσμα hardship δυνάμει του άρθρου 13(1) που η εφεσείουσα ισχυρίζετο ότι υπέστη ως εκ της παραχώρησης, σύμφωνα με τους όρους άδειας οικοδομής που της εδόθη, μέρους του κτήματος της επηρεαζομένου από ρυμοτομία. Η απαίτηση έγινε αποδεκτή. Ο Zekia, Δ. (ως ήτο τότε), διατύπωσε την ακόλουθη προσέγγιση στη σ. 45:
“A space of land situated in the centre of the commercial and industrial part of the town amounting to over 43% of the total area owned by the plaintiff was, by operation of the law, ceded to the street. Obviously this amounts to a hardship. No doubt if the space taken was not an extensive one and the decrease in value of the remaining portion was not substantial, a case of hardship cannot be said to have been made but the amount of loss sustained in this case, even after taking into account the advantage of land owner will derive from a straightened and widened road passing by his building site, is not an amount which could reasonably be expected [*377]to be accepted or suffered by a public and fair-minded citizen in favour of public interest without any compensation. To my mind it must remain always a question of fact dependent on the surrounding circumstances whether in a particular case a case of hardship within the meaning of the proviso to section 13(1) of the Streets and Buildings Regulation Law, Cap. 96 (supra) has been made or not.”
Την έννοια του hardship ανάλυσε και ο Βασιλειάδης, Δ. (ως ήτο τότε), υποδεικνύοντας ότι αυτή δεν εξισώνεται με την απώλεια της επηρεαζόμενης έκτασης αλλά εξυπακούει κάποια ιδιαίτερη συνέπεια που δεν θα ήταν λογικό να αναμένεται να υποστεί ο ιδιοκτήτης.
Τρεις παρατηρήσεις βέβαια πρέπει να γίνουν ως προς τη Christodoulides. Πρώτο, ότι η υπόθεση, ευθέως ως απαίτηση για καταβολή αποζημίωσης για hardship λόγω ρυμοτομίας, αποφασίσθηκε σε συνάρτηση με το άρθρο 13(1) και όχι με το Άρθρο 23.4.γ του Συντάγματος και το άρθρο 10(η), το οποίο εξ άλλου δεν ήταν σε ισχύ τότε και το οποίο δεν περιορίζει την καταβλητέα αποζημίωση μόνο στην περίπτωση hardship. Δεύτερο, ότι η ύπαρξη hardship, όπως τονίσθηκε στην απόφαση, δεν συναρτάται προς οποιοδήποτε συγκεκριμένο και δεδομένο ποσοστό της έκτασης της ρυμοτομίας επί της έκτασης του κτήματος (όπως το 15% για το οποίο γίνεται εισήγηση) αλλά είναι θέμα γεγονότων σε κάθε περίπτωση ως προς το μέγεθος της ζημιάς για τον ιδιοκτήτη και αφού ληφθούν υπ΄όψη όλοι οι παράγοντες που συνυπολογίζονται στον καθορισμό της αποζημίωσης, περιλαμβανομένης της οποιασδήποτε επελθούσας υπεραξίας στο κτήμα. Και τρίτο, ότι η έννοια του hardship δεν συσχετίσθηκε προς την ευρύτερη και - ως εκ της συνταγματικής της θέσης - επικρατέστερη έννοια της ουσιώδους μείωσης της αξίας βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Η υπόθεση Christodoulides εν πάση περιπτώσει δεν παρέχει έρεισμα για την άποψη της ευπαιδεύτου δικαστή ότι (σ. 29) “κάτω από κανονικές συνθήκες το μέρος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία παραχωρείται διά νόμου δωρεάν”.
Η δεύτερη υπόθεση στην οποία βασίσθηκε η ευπαίδευτη δικαστής για την πιο πάνω άποψη ήταν η D.J. Demades & Sons Ltd v. The Republic (1977) 1 C.L.R. 189. Η υπόθεση αυτή, που και πάλι ήταν πριν από την εισαγωγή του άρθρου 10(η), αφορούσε τον καθορισμό αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και αποφασίσθηκε ουσιαστικά στη βάση ότι ορθά λήφθηκε υπ’ όψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης η επελθούσα υπεραξία στο ακίνητο. Εξετάζοντας περαιτέρω το ότι μέρος της απαλλοτριωθείσας έκτασης υπόκειτο σε [*378]ρυμοτομία, ο Χατζηαναστασίου, Δ., ο οποίος έδωσε την απόφαση, παρατήρησε στη σ. 206 ότι:
“We go further and state that it was reasonable to assume that any prospective purchaser interested in the land when making an offer to buy, or even the claimants themselves, if they minded to develop the land personally, would take it for granted that the area available for development would exclude the portion of the land affected by the street alignment scheme.”
Tούτο όμως κάθε άλλο παρά στηρίζει την άποψη ότι η αξία του υπό ρυμοτομία μέρους αφαιρείται από την αξία του κτήματος για σκοπούς αποζημίωσης για απαλλοτρίωση. Στην εν λόγω υπόθεση ήταν δεδομένο, όπως ο ίδιος ο εκτιμητής των ιδιοκτητών δέχθηκε, ότι δεν προκαλείτο hardship από τη ρυμοτομία και απεναντίας ότι υπήρχε υπεραξία. Αυτό εξηγεί και την αμέσως επόμενη παρατήρηση του δικαστηρίου:
“It has been known for a long time, and one can reach the view that the claimants would suffer no loss by the compulsory acquisition of the relevant portion of the land if they will be entitled to no compensation in the event of the widening order being implemented. It is to be added that a claim for compensation may be sustained where the value of the land is not directly based on this development potential, as well as in those cases where it is established that, though the value of the land is directly based on its development potential, the loss resulting from the acquisition is substantial in relation to be total of the different holding.
We must also add that so far as the question of hardship under the proviso to s. 13 of Cap. 96 is concerned, there is a decision of this Court in 1963 in Eleni Iordani Christodoulides v. The Mayor, Deputy Mayor, Councillors and Townsmen of the Municipal Corporation of Famagusta (1963) 2 C.L.R. 35, and we do not think it necessary to dwell on this point any further.”
(Η υπογράμμιση είναι δική μας).
Υποδεικνύοντας ότι στην ενώπιον τους υπόθεση δεν υπήρχε hardship, το δικαστήριο κατέληξε ότι η ρυμοτομία ήταν σχετική ως μη αποζημιωτεα.
Η Demades λοιπόν μπορεί μεν να καθιερώνει ότι στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης για απαλλοτρίωση λαμβάνεται [*379]υπ’ όψη η ύπαρξη ρυμοτομίας, συγχρόνως όμως δεν αναιρεί τη θέση ότι τούτο γίνεται μόνο εφόσον η ρυμοτομία δεν προκαλεί hardship το οποίο αποζημιώνεται βάσει του άρθρου 13(1).
Ομοίως, και στις υποθέσεις Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Ιακωβίδη (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1819, Κυπριανίδη ν. Δήμου Λευκωσίας (1997) 1 Α.Α.Δ. 586 (στις οποίες επίσης αναφέρθηκε η ευπαίδευτη δικαστής), και The Republic v. Mantovani (1975) 1 C.L.R. 232, στην οποία όπως και στις πιο πάνω μας ανέφερε και ο ευπαίδευτος συνήγορος για τη Δημοκρατία, δεν ετίθετο θέμα hardship και οι αναφορές στο ότι στον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου λαμβάνεται υπ’ όψη ο επηρεασμός του από ρυμοτομία έχουν την ίδια διάσταση όπως στη Demades, στην οποία και έγινε αναφορά.
Η θεώρηση αυτή της νομολογίας μας οδηγεί στην κατάληξη ότι, είτε το ενώπιον μας θέμα ιδωθεί σε αναφορά με το άρθρο 10(η) είτε σε αναφορά με το άρθρο 13(1), η έφεση πρέπει να επιτύχει. Στα πλαίσια του άρθρου 10, που συνιστά και την αφετηρία του θέματος εφόσον η υπόθεση αφορά καθορισμό αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και όχι απαίτηση για αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας δυνάμει του άρθρου 13(1), το ποσό των £31.395, ως η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης που εξισούτο με την υπό απαλλοτρίωση έκταση, δεν μπορούσε να αφαιρεθεί αφού η αξία αυτή, ως καταβλητέα σύμφωνα με το Άρθρο 23.3, λαμβάνεται υπ΄όψη δυνάμει του άρθρου 10(η) στον υπολογισμό της αξίας του κτήματος ως επηρεασθέντος από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο σύμφωνα με την Κούλουμος. Από αυτή την άποψη, η υπόθεση είναι πανομοιότυπη προς την Κούλουμος. Είναι γεγονός ότι η Κούλουμος, αν και συναρτά το άρθρο 10(η) προς το Άρθρο 23 του Συντάγματος, δεν περιορίζει την λόγω επιβληθέντων περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση μόνο στην περίπτωση ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος όπως προνοείται στο Άρθρο 23.3, αλλά θεωρεί ότι η οποιαδήποτε μείωση της αξίας ως εκ των περιορισμών είναι αποζημιωτέα. Πρέπει δε να λεχθεί ότι το ίδιο το άρθρο 10(η) δεν αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση της αξίας λόγω περιορισμών αλλά μόνο στην περίπτωση που είναι καταβλητέα αποζημίωση για τους περιορισμούς αυτούς δυνάμει του Άρθρου 23, το δε Άρθρο 23.3 παρέχει δικαίωμα αποζημίωσης μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης.
Και αν όμως ακόμα το άρθρο 10(η) είχε εφαρμογή μόνο προκειμένου περί ουσιώδους μείωσης, δεν έχουμε αμφιβολία ότι υπήρχε τέτοια στην προκειμένη περίπτωση. Η δεδομένη αξία του κτήματος μειώθηκε κατά £31.395, είναι δε κοινό έδαφος ότι ουδεμία [*380]υπεραξία επήλθε στο κτήμα. Αν και η έκταση και η συνολική αξία του κτήματος ήταν μεγάλη αναλογικά προς την του απαλλοτριωθέντος μέρους, η μείωση της αξίας του κατά τόσο μεγάλο ποσό δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί άλλως παρά ως ουσιώδης, και ακόμα περισσότερο αν προστεθεί και η απώλεια ως εκ της ανάλογης μείωσης του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος με την αφαίρεση μιας τόσο υπολογίσιμης έκτασης 483 τ.μ. Επισημαίνουμε δε ότι το Άρθρο 23.3 αναφέρεται ειδικά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος και όχι ουσιώδη επηρεασμό του από οποιαδήποτε αλλη άποψη (ανάπτυξη, χρήση, ή άλλη) όπως το εξέλαβε η ευπαίδευτη δικαστής. Σίγουρα, η ουσιώδης μείωση της οικονομικης αξίας του κτήματος δεν κρίνεται με αναφορά προς οποιοδήποτε προκαθορισμένο ‘λογικό’ ποσοστό, όπως το εισηγούμενο 15%, αλλά ούτε και αποκλείεται απλώς και μόνο διότι το υπόλοιπο κτήμα εξακολουθει να είναι πρόσφορο σε ανάπτυξη. Η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος συναρτάται ιδιαίτερα προς την ίδια την αξία της αφαιρούμενης έκτασης και το μέγεθός της σε σχέση με τον ανάλογο επηρεασμό των προοπτικών οικονομικής ανάπτυξης του υπολοίπου κτήματος. Αυτό που μετρά είναι η ίδια η μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος ως εκ της αποτιμούμενης σε χρήμα απώλειας της επηρεαζόμενης έκτασης και του ακόλουθα ανάλογου επηρεασμού των δυνατοτήτων πλήρους ανάπτυξης του κτήματος.
Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο και αν το θέμα εκρίνετο σύμφωνα με το άρθρο 13(1). Τούτο θα μπορούσε να γίνει αν εθεωρείτο ότι το άρθρο 13(1), ως ειδικά ρυθμίζον τα της καταβλητέας λόγω περιορισμών ρυμοτομίας αποζημίωσης, υπεισέρχεται στη διαδικασία μέσω του άρθρου 10(η) το οποίο παραπέμπει στην λόγω περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση δυνάμει του Άρθρου 23. Σε τέτοια περίπτωση βέβαια το άρθρο 13(1) θα πρεπε να προσαρμοσθεί, μετά το 1960, στους όρους του Άρθρου 23.3, δηλαδή ως αναφερόμενο όχι πλέον σε hardship αλλά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος απολήγουσα σε ταυτόσημη προσέγγιση ως η του άρθρου 10(η). Εν πάση περιπτώσει όμως θα διαπιστώναμε και hardship όπως αυτό είναι νομολογιακά αντιληπτό στα πλαίσια του άρθρου 13(1). Όπως έχουμε ήδη παρατηρήσει, η νομολογία καταδεικνύει ότι το hardship είναι θέμα πραγματικό στην κάθε περίπτωση και δεν υπάρχει γενικά λογικό και καθοριστικό ποσοστό ρυμοτομίας προς ολική έκταση, μάλιστα δε 15% όπως εισηγείται η Δημοκρατία και όπως ουσιαστικά θεώρησε η ευπαίδευτη δικαστής. Και ότι, όπως η φύση του κτήματος, το ποσοστό της έκτασης της ρυμοτομίας προς την ολική έκταση, ο βαθμός επηρεασμού των προοπτικών ανάπτυξης του κτήματος και άλλα τέτοια μπορεί βέβαια να είναι σχετικά ως [*381]προς την πραγματική διαπίστωση hardship, έτσι είναι ιδιαίτερα σχετική η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης, όχι σε σχετικούς όρους ως αναλογία επί της ολικής αξίας του κτήματος αλλά αυτή καθ΄αυτή ως προς το μέγεθος της. Και το hardship λοιπόν, όπως και η ουσιαστική μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος, απολήγει να είναι θέμα έκτασης της χρηματικά αποτιμούμενης ζημιάς αυτής καθ’ εαυτής, που είναι εξάλλου πάντοτε και το ζητούμενο του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης όπως τονίστηκε στη Σεργίδης (ανωτέρω). Στην προκειμένη περίπτωση μιλούμε για μια έκταση σχεδόν ενός οικοπέδου με δεδομένη αξία £31.395, και δεν μπορούμε να το θεωρήσουμε άλλως παρά ως hardship αν η στέρηση της αξίας αυτής ως εκ της ρυμοτομίας δεν αποζημιώνετο, εφόσον μάλιστα ουδεμία υπεραξία επήλθε στο υπόλοιπο κτήμα. Ούτε φαίνεται να ελήφθησαν υπ΄όψη άλλοι παράγοντες που καθιστούσαν έτι περισσότερο επαχθή για τις εφεσείουσες την αφαίρεση της εν λόγω έκτασης, και συγκεκριμένα η ανάλογη μείωση του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος. Ισχύουν και εδώ τα λεχθέντα στην Christodoulides, ανωτέρω, ότι “the amount of loss sustained in this case ... is not an amount which could reasonably be expected to be accepted or suffered by a public and fair-minded citizen in favour of public interest without any compensation.” (Η υπογράμμιση είναι δική μας).
Η έφεση λοιπόν επιτυγχάνει και, παραμεριζόμενης της πρωτόδικης απόφασης, η καταβλητέα αποζημίωση καθορίζεται σε £31.395.
Ως εκ της έκβασης της έφεσης, δεν τίθεται θέμα εξέτασης του λόγου έφεσης που αφορά τα έξοδα. Τα έξοδα, τόσο της έφεσης όσο και πρωτόδικα, επιδικάζονται εναντίον της Δημοκρατίας. Αυτά θα περιλαμβάνουν και τα έξοδα του εκτιμητή των εφεσειουσών όπως θα εγκριθούν, μαζί με τα άλλα έξοδα, από το δικαστήριο.
Η�έφεση επιτρέπεται με έξοδα εναντίον της Δημοκρατίας τόσο πρωτόδικα, όσο και κατ’ έφεση.
[*382]
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο