(2001) 1 ΑΑΔ 640
[*640]24 Μαΐου, 2001
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΡΕΝΑ ΑΔΑΜΙΔΗ,
Εφεσείουσα-Εναγόμενη,
v.
1. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΚΑΚΟΥΡΙΔΗ,
2. ΕΛΠΙΝΙΚΗΣ ΚΑΚΟΥΡΙΔΗ,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10639)
Έφεση ― Αξιολόγηση μαρτυρίας ― Είναι κατεξοχήν έργο του πρωτόδικου Δικαστηρίου ― Αξιοπιστία μαρτύρων ― Ευρήματα πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με την αξιοπιστία μαρτύρων μπορούν να ανατραπούν από το Εφετείο μόνο αν αυτά αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας ― Έφεση εναντίον απόφασης με την οποία επιδικάσθηκαν αποζημιώσεις εναντίον της εφεσείουσας για παράβαση του μεταξύ αυτής και των εφεσιβλήτων εγγράφου πώλησης ενός οικοπέδου υπό διαίρεση ― Κρίθηκε ότι τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο υποστηρίζοντο από την ενώπιον του μαρτυρία, ήταν εύλογα και ορθά και δεν υπήρχε περιθώριο επέμβασης του Εφετείου.
Συμβάσεις ― Χρόνος εκπλήρωσης μιας σύμβασης ― Καθίσταται ουσιώδης όταν το ένα συμβαλλόμενο μέρος, το οποίο εκτέλεσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις, καλέσει το άλλο συμβαλλόμενο μέρος να συμμορφωθεί με τους όρους της σύμβασης ― Η άρνηση του τελευταίου να το πράξει στον καθορισθέντα χρόνο τον καθιστά υπεύθυνο για ουσιώδη διάρρηξη της σύμβασης.
Με πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 23.6.1981, το οποίο υπέγραψε διά του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της, η εφεσείουσα πώλησε στους εφεσίβλητους αντί ποσού £6.000 το υπ’ αρ. 13 οικόπεδο στο Στρόβολο που θα προέκυπτε από διαχωρισμό στον οποίο θα προέβαινε η εφεσείουσα. Η εφεσείουσα, δυνάμει του όρου 3 του πωλητηρίου εγγράφου, είχε την υποχρέωση όπως εντός δύο ετών μεταβιβάσει [*641]το πιο πάνω οικόπεδο στο όνομα των εφεσιβλήτων νοουμένου ότι αυτή θα κατασκεύαζε τους δρόμους και προμήθευε στα οικόπεδα νερό και ρεύμα και εξέδιδε ξεχωριστό τίτλο. Οι εφεσίβλητοι εξόφλησαν το τίμημα της αγοράς στις 30.7.1983 και επειδή η εφεσείουσα καθυστερούσε να μεταβιβάσει το οικόπεδο στους εφεσίβλητους, οι τελευταίοι με επιστολή τους ημερ. 2.5.1997 την κάλεσαν να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Λευκωσίας στις 9.5.1997 για τη μεταβίβαση. Αυτή αρνήθηκε να το πράξει και οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν αγωγή με την οποία ζητούσαν ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου και διαζευκτικά αποζημιώσεις £65.000.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση υπέρ των εφεσιβλήτων για το ποσό των £34.000 ως αποζημιώσεις για παράβαση του πωλητηρίου εγγράφου από την εφεσείουσα.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση αμφισβητώντας την ορθότητα της αξιολόγησης της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο, τα ευρήματά του επί της αξιοπιστίας των μαρτύρων και το ύψος των αποζημιώσεων.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η ουσιώδης διάρρηξη της συμφωνίας ήταν η 9.5.1997, όταν ο χρόνος κατέστη ουσιώδης με την κλήση της εφεσείουσας να παρουσιασθεί στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση του οικοπέδου, είναι ορθό. Όπως ορθά αναφέρει το πρωτόδικο Δικαστήριο «ο καθορισμός των δύο ετών λειτουργούσε ως ελάχιστη χρονική προθεσμία για να εξαντλήσει την υποχρέωση του ο πωλητής, χωρίς να σημαίνει ότι η αδυναμία του επενεργούσε εναντίον των εναγόντων».
2. Οι συλλογισμοί και τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφορικά με τον καθορισμό της αξίας του επιδίκου κτήματος, βασίζονται στην ενώπιον του προσαχθείσα μαρτυρία από την εφεσείουσα και ιδιαίτερα τη μαρτυρία που αφορούσε το συγκριτικό που χρησιμοποίησε ο εμπειρογνώμονας της και την παραδοχή του ότι το επίδικο ήταν προνομιακό γιατί βρισκόταν σε ύψωμα.
3. Τα συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου συνάδουν προς την ενώπιον του μαρτυρία, είναι εύλογα και ορθά και δεν τεκμηριώθηκε λόγος για επέμβαση του Εφετείου προς ανατροπή τους.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
[*642]Αναφερόμενες υποθέσεις:
Xenofontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23,
Κωνσταντινίδης ν. Level Tachxcavs Ltd (1994) 1 A.A.Δ. 600.
Έφεση.
Έφεση από την εναγόμενη κατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που δόθηκε στις 7/9/99 (Αρ. Αγωγής 6331/97) η οποία εκδόθηκε υπέρ των εναγόντων για το ποσό των £34.000 ως αποζημιώσεις, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου πώλησης οικοπέδου προς τους ενάγοντες ημερομηνίας 23/6/81, για το ποσό των £34.000.
Μ. Πιερίδης, για την Εφεσείουσα.
Π. Παπαγεωργίου, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Μ. Κρονίδης, Δ..
ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ.: Η εφεσείουσα διά του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της υπέγραψε στις 23.6.1981 πωλητήριο έγγραφο με τους εφεσίβλητους διά του οποίου η εφεσείουσα πώλησε το υπ’ αριθμό 13 οικόπεδο στο υπό διαίρεση κτήμα της στο Στρόβολο, υπ’ αριθμό εγγραφής Η93, Φ/Σχ. ΧΧΧ/6.W.1, Τεμάχια 106 και 107 στους εφεσίβλητους έναντι του ποσού των £6.000. Πληρώθηκε ως προκαταβολή ποσό £4.000 και το υπόλοιπο ανά £500 στις 30.10.81 και 30.6.82 και £1.000 με τη μεταβίβαση του. Η εφεσείουσα, δυνάμει του όρου 3 του πωλητηρίου εγγράφου, είχε την υποχρέωση όπως εντός δύο ετών μεταβιβάσει το πιο πάνω οικόπεδο στο όνομα των εφεσιβλήτων νοουμένου ότι αυτή θα κατασκεύαζε τους δρόμους και προμήθευε στα οικόπεδα νερό και ρεύμα και εξέδιδε ξεχωριστό τίτλο. Το πωλητήριο έγγραφο συνοδεύετο από τοπογραφικό σχέδιο με μονογραμμένο το υπό διαχωρισμό οικόπεδο αρ. 13 και ήταν καταγεγραμμένη η έκταση του σε τετραγωνικά πόδια και το μήκος της πρόσοψης του.
Οι εφεσίβλητοι εξόφλησαν πλήρως το τίμημα αγοράς, με την τελευταία δόση των £1.000 την 30.7.1983. Επειδή η εφεσείουσα καθυστερούσε να μεταβιβάσει το οικόπεδο στους εφεσίβλητους, οι τε[*643]λευταίοι με επιστολή τους, ημερ. 2.5.1997, την εκάλεσαν να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Λευκωσίας στις 9.5.1997 για τη μεταβίβαση του, άλλως θα ελάμβαναν δικαστικά μέτρα για αποζημιώσεις, ύψους £65.000. Στην επιστολή αυτή απάντησε ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της εφεσείουσας απορρίπτοντας τις θέσεις των εφεσίβλητων και αρνούμενος να μεταβιβάσει εξ ονόματος της εφεσείουσας το πωληθέν οικόπεδο.
Οι εφεσίβλητοι κατέθεσαν την αγωγή υπ’ αρ. 6551/97 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, εναντίον της εφεσείουσας, με την οποία ζητούσαν ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου και διαζευκτικά αποζημιώσεις £65.000. Κατά τη διαδικασία διεφάνη ότι οι εφεσίβλητοι δεν ήταν δυνατό να επιτύχουν ειδική εκτέλεση γιατί το πωλητήριο έγγραφο δεν είχε κατατεθεί, σύμφωνα με το σχετικό Νόμο, στο Κτηματολόγιο.
Στην Έκθεση Υπεράσπισης τους στην αγωγή η εφεσείουσα αναφέρει ότι ο εφεσίβλητος αρ. 1 ως υπάλληλος τότε του Κτηματολογίου Λευκωσίας υποσχέθηκε στον πληρεξούσιο αντιπρόσωπο της την γρήγορη εξασφάλιση άδειας διαχωρισμού της γης σε οικόπεδα αν ο ίδιος εκπονούσε τα σχετικά σχέδια. Πράγματι, ανέλαβε ο εφεσίβλητος 1 την εκπόνηση των σχετικών σχεδίων τα οποία ο αντιπρόσωπος της εφεσείουσας υπέβαλε προς έγκριση. Τα σχέδια προνοούσαν τον διαχωρισμό σε 30 οικόπεδα, δύο από τα οποία θα ήταν χώροι πρασίνου. Ισχυρίζεται η εφεσείουσα ότι το πωλητήριο έγγραφο υπεγράφη με την ταυτόχρονη υπόσχεση και ρητόν, ως αναφέρει στην Έκθεση Υπεράσπισής της, όρο και βεβαίωση των εφεσιβλήτων ότι τα σχέδια που ετοίμασε ο πρώτος θα ετύγχαναν της έγκρισης της αρμοδίας αρχής. Περαιτέρω, ισχυρίζεται η εφεσείουσα ότι οι εφεσίβλητοι εγνώριζαν για την μή έγκριση της αίτησης διαχωρισμού και συμφώνησαν με το σύζυγο και πληρεξούσιο αντιπρόσωπο της την ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου. Η εφεσείουσα ήγειρε επίσης ανταπαίτηση εναντίον των εφεσιβλήτων για το ποσό των £207.500 η οποία τελικά αποσύρθηκε και απερρίφθη από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Η απόρριψη της ανταπαίτησης από το Δικαστήριο δεν αποτελεί επίδικο θέμα στην παρούσα έφεση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού άκουσε και αξιολόγησε τη μαρτυρία που παρουσιάστηκε ενώπιον του (ένορκη μαρτυρία των δύο εφεσίβλητων και του εμπειρογνώμονά τους και ένορκη μαρτυρία του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της εφεσείουσας και του εμπειρογνώμονά της) εξέδωσε απόφαση υπέρ των εφεσιβλήτων, για το ποσό των £34.000 ως αποζημιώσεις.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε στην ολότητά της την μαρ[*644]τυρία των εφεσιβλήτων και δίδει προς τούτο επαρκείς λόγους. Αντίθετα, απέρριψε τη μαρτυρία του πληρεξούσιου αντιπροσώπου της εφεσείουσας ως μη ορθή, επεξηγώντας με λεπτομέρεια την κατάληξή του. Δεν έγινε δεκτή η θέση του μάρτυρα της εφεσείουσας ότι ο λόγος της μη έγκρισης της άδειας διαχωρισμού με τα σχέδια που έκαμε ο εφεσίβλητος 1 οφείλετο στο λανθασμένο σχεδιασμό τους. Και τούτο γιατί ήδη από τον Μάρτιο του 1981, πριν την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου, η εφεσείουσα γνώριζε ότι η απόρριψη της αίτησης διαχωρισμού οφειλόταν στο γεγονός ότι το υπό διαχωρισμό κτήμα βρίσκετο εκτός των ορίων Υδατοπρομήθειας Λευκωσίας. Τούτο περιήλθε σε γνώση της με επιστολή ημερ. 11.3.1981 του αναπληρωτή Επάρχου ως Προέδρου του τότε Συμβουλίου Βελτιώσεως Στροβόλου. Επί του σημείου αυτού θα ήταν διαφωτιστικό να παραθέσουμε το σχετικό απόσπασμα από την απόφαση του Δικαστηρίου που έχει ως εξής:-
“Περαιτέρω αν ο λόγος της μη έγκρισης του σχεδιασμού ήταν το λανθασμένο αυτού, δεν θα υπήρχε λόγος για τους ενάγοντες να πληρώνουν χρήματα έναντι της αγοράς που όπως φανερώνεται από τις αποδείξεις Τεκμ. “Β” άρχισε από τις 24.6.81 και συνεχίστηκε μέχρι και τις 30.7.83 όταν και εξοφλήθη το τίμημα. Η εναγομένη βέβαια λάμβανε τα χρήματα αυτά μέσω του πληρεξουσίου της χωρίς να εγείρει οποτεδήποτε ζήτημα ότι θα έπρεπε να είχαν τροποποιηθεί τα σχέδια.
Επομένως όλα τα πιο πάνω μαζί με το καθαρό λεκτικό του ιδίου του Τεκμ. “Α” το οποίο έγραψε και αποδέχθη ο ίδιος ο Κ. Αδαμίδης, δείχνουν ότι το μοναδικό πρόβλημα που υπήρχε όταν κατηρτίσθη το έγγραφο ήταν η παροχή νερού και βέβαια η κατασκευή δρόμων κ.λπ. προτού το τεμάχιο δυνηθεί να διαχωριστεί. Συνεπώς είναι αποδεκτή η θέση του ενάγοντα 1 ότι είχε προβεί στον σχεδιασμό από το 1978 και είχε πει στον Αδαμίδη να καταθέσει την αίτηση διαχωρισμού όταν το τεμάχιο θα εντασσόταν στο όριο Υδατοπρομήθειας. Όταν το Τεκμ. “Α” υπεγράφη ήταν φανερό ότι το πρόβλημα του νερού εξακολουθούσε να υπάρχει γι’ αυτό και τέθηκε ο ειδικός όρος ότι η μεταβίβαση θα γινόταν μέσα σε δύο χρόνια ή ενωρίτερα αν ο πωλητής προμήθευε τα οικόπεδα με νερό, ρεύμα ή κατασκεύαζε και τους δρόμους, πρόβλημα που σίγουρα ήταν στην γνώση του Κ. Αδαμίδη διαφορετικά δεν θα υπήρχε λόγος να τίθετο αυτός ο όρος.”.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε επίσης τους ισχυρισμούς της εφεσείουσας και τη σχετική μαρτυρία του πληρεξουσίου αντιπρόσωπου της, ότι το πωλητήριο έγγραφο ακυρώθηκε λόγω της πα[*645]ρόδου του χρόνου ή λόγω της διαφοροποίησης του αριθμού των υπό διαχωρισμό οικοπέδων ή ότι υπήρξε συναντίληψη ή δέσμευση εκ μέρους των εφεσιβλήτων ότι τούτο ακυρώθηκε και δεν είχε ισχύ.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε πλήρως τις θέσεις των εφεσιβλήτων ότι από το 1987, όταν περιήλθε σε γνώση τους ότι το υπό διαχωρισμό κτήμα της εφεσείουσας ενετάχθη στα όρια Υδατοπρομήθειας Λευκωσίας, άρχισαν να ζητούν από την εφεσείουσα, μέσω του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της, τη μεταβίβαση του οικοπέδου. Ο τελευταίος προφασιζόμενος φορολογικά προβλήματα και προσφυγές που εκκρεμούσαν στα Δικαστήρια, ανέβαλλε τη μεταβίβαση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού σχολίασε σε έκταση τις μαρτυρίες των δύο εμπειρογνωμόνων κατέληξε ότι δεν μπορεί να βασισθεί σε καμιά από αυτές, λόγω της υπερβολής που τις χαρακτήριζε. Προέβη σε συγκερασμό των δύο εκτιμήσεων και λαμβάνοντας υπόψη ένα κοινό και από τους δύο συγκριτικό το οποίο θεώρησε ως το πιο αντιπροσωπευτικό, υπελόγισε ως δίκαιες αποζημιώσεις το ποσό των £34.000 και ως ουσιώδη ημερομηνία διάρρηξης της συμφωνίας την 9.5.1997.
Με έξι λόγους έφεσης η εφεσείουσα επιδιώκει την ανατροπή της πρωτόδικης απόφασης. Οι λόγοι έφεσης είναι επάλληλοι και συναφείς και θα εξετασθούν μαζί.
Παραπονείται η εφεσείουσα ότι το Δικαστήριο απέρριψε λανθασμένα τον ισχυρισμό της εφεσείουσας ότι με την υπογραφή του πωλητηρίου υπήρξε παράλληλη συμφωνία (collateral agreement) με βάση την οποία οι εφεσίβλητοι αναλάμβαναν τη δέσμευση να προωθήσουν επιτυχώς την αίτηση διαχωρισμού του κτήματος σε οικόπεδα και την εξεύρεση νερού από ιδιωτικές πηγές και ότι εάν αυτό δεν συνέβαινε εντός δύο ετών από της υπογραφής του συμβολαίου τούτο θα θεωρείτο άκυρο. Περαιτέρω, ισχυρίζεται ότι υπήρξε εξυπακουόμενος όρος (implied term) στο συμβόλαιο ότι αν δεν εκδίδετο η άδεια διαχωρισμού εντός δύο ετών η υποχρέωση της εφεσείουσας για μεταβίβαση ως και το πωλητήριο έγγραφο θα ακυρωνόταν. Συναφής προς τον πιο πάνω ισχυρισμό είναι και η εισήγηση της εφεσείουσας ότι το πωλητήριο έγγραφο τελούσε υπό την αίρεση ότι τούτο θα ακυρωνόταν εάν εντός δύο ετών δεν ολοκληρωνόταν η διαδικασία διαχωρισμού και η υδροδότηση. Προσέτι ισχυρίζεται ότι στην παρούσα υπόθεση υπήρξε ματαίωση της πράξης (frustration) λόγω της μη έκδοσης της αδείας διαχωρισμού. Και τέλος εισηγείται ότι και τα δύο μέρη κατά την υπογραφή του πωλη[*646]τηρίου εγγράφου τελούσαν σε πλάνη περί πραγματικού ουσιώδους γεγονότος για σύντομη υδροδότηση του κτήματος και διαχωρισμού του σε οικόπεδα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, επ’ όλων των πιο πάνω ισχυρισμών, αφού αξιολόγησε με λεπτομέρεια τη μαρτυρία και ιδιαίτερα αφού δέχθηκε ως αξιόπιστη τη μαρτυρία των εφεσιβλήτων απέρριψε τη μαρτυρία που παρουσίασε η εφεσείουσα, κατέληξε δε στα πιο κάτω:-
“Έχοντας αναλύσει τα πιο πάνω, διαφαίνεται ότι η εισήγηση του κ. Πιερίδη στην αγόρευση ότι δεν θα υπήρχε λόγος να κατατεθεί ο σχεδιασμός του ενάγοντα 1 χωρίς να υπήρχε νερό, αν η θέση του Αδαμίδη δεν ήταν ορθή, ότι δηλαδή ο ενάγων 1 θα ελάμβανε όλα τα μέτρα για εξασφάλιση άδειας νερού, δεν ευσταθεί, δεδομένου ότι το πωλητήριο έγγραφο Τεκμ. “Α” υπεγράφη ακριβώς μετά την απόρριψη της αίτησης διαχωρισμού, που πρόωρα και παρά τις υποδείξεις του ενάγοντα 1 υπέβαλε ο Αδαμίδης προτού διασφαλιστεί ότι τα τεμάχια θα μπορούσαν να είχαν παροχή υδατοπρομήθειας. Συνάγεται ταυτόχρονα ότι καμιά παράλληλη συμφωνία δεν μπορεί να εξαχθεί, κατά την εισήγηση του συνηγόρου, ότι το πωλητήριο έγγραφο τελούσε υπό την αίρεση κάποιου άλλου γεγονότος, ιδιαίτερα τη στιγμή που το ίδιο το πωλητήριο σαφέστατα καθορίζει ότι ήταν υποχρέωση του πωλητού, δηλαδή της εναγομένης, να προμηθεύσει τα οικόπεδα με νερό. Δεν χωρεί, ούτε υπάρχει αναγκαιότητα εισαγωγής ή ανεύρεσης εξωγενούς μαρτυρίας, όταν το κείμενο της γραπτής συμφωνίας είναι κρυστάλλινα καθαρό και δεν επιδέχεται οποιαδήποτε αμφισβήτηση. Υπενθυμίζεται ότι το γραπτό κείμενο στην παρούσα υπόθεση και το λεκτικό που χρησιμοποιήθηκε αποκτά ιδιαίτερη σημασία, δεδομένου ότι ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της εναγομένης ήταν δικηγόρος και ο ίδιος έγραψε το λεκτικό, διαφοροποιώντας τους τυπωμένους όρους 3 και 4 του πωλητηρίου εγγράφου.
Ούτε η εισήγηση ότι υπήρχε αίρεση ότι αν στα δύο χρόνια δεν εξασφαλιζόταν η παροχή νερού η συμφωνία δεν θα ίσχυε. Ο όρος, όπως τέθηκε, βάρυνε απλώς τον πωλητή να μεταβιβάσει το οικόπεδο εντός τουλάχιστον δύο ετών ή ακόμη και ενωρίτερα, αν εξασφαλιζόταν η υδατοπρομήθεια, χωρίς να επιφέρει ακυρότητα του εγγράφου σε αντίθετη περίπτωση, αλλά απλώς έδινε εκλογή πλέον στον αγοραστή να επιλέξει είτε να τερματίσει το συμβόλαιο λόγω της μη υλοποίησης του πιο πάνω όρου, ή να το συνεχίσει, θεωρώντας το σε ισχύ, μέχρις ότου γίνει κατορθωτή η παροχή υδατοπρομήθειας. Για τη νομική συνέπεια των πιο πά[*647]νω, θα γίνει αναφορά αργότερα.”.
Ορθά το Δικαστήριο αποφάσισε ότι καμιά παράλληλη συμφωνία δεν μπορεί να εξαχθεί από τα γεγονότα όπως ήσαν ενώπιον του. Με την απόρριψη της μαρτυρίας που παρουσίασε η εφεσείουσα δεν έχει αποδειχθεί οποιαδήποτε παράλληλη συμφωνία. Αντίθετα το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε, και αυτό είναι ορθό, ότι η εφεσείουσα εγνώριζε πριν από την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου ότι η αίτηση διαχωρισμού είχε απορριφθεί από την αρμοδίαν Αρχή γιατί το κτήμα της ήταν εκτός των ορίων υδατοπρομήθειας. Γι’ αυτό δε το λόγο με τον όρο 3 του πωλητηρίου εγγράφου ανέλαβε ρητά την ευθύνη να προμηθεύσει το κτήμα με νερό κ.λπ. Η θέση της εφεσείουσας για την ύπαρξη της ισχυριζόμενης παράλληλης συμφωνίας καταπίπτει αφ’ εαυτής αφού στις 23.7.1983 απεδέχθη την πληρωμή από τους εφεσίβλητους της τελευταίας δόσης των £1.000 για πλήρη εξόφληση του τιμήματος, σε χρόνο δηλαδή πέραν των δύο ετών από της υπογραφής του πωλητηρίου εγγράφου.
Ούτε οι εισηγήσεις της εφεσείουσας ότι το πωλητήριο έγγραφο τελούσε υπό την αίρεση της έγκρισης της αίτησης διαχωρισμού ή ότι υπήρξε εξυπακουόμενος όρος στο πωλητήριο έγγραφο ότι αυτό θα ακυρωνόταν αν δεν εξασφαλίζετο η άδεια διαχωρισμού εντός δύο ετών, μπορούν να επιτύχουν. Ορθά το Δικαστήριο ερμήνευσε τους όρους του πωλητηρίου εγγράφου και κατέληξε ότι το πωλητήριο έγγραφο δεν τελούσε υπό αίρεση. Ο όρος των δύο ετών για τη μεταβίβαση του οικοπέδου με την υποχρέωση της εφεσείουσας να προβεί στο διαχωρισμό προμηθεύοντας νερό στο κτήμα δεν αφήνει καμιά αμφιβολία ότι η συμφωνία δεν τελούσε κάτω από καμιά αίρεση. Ούτε και μπορεί να εξαχθεί, με την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία, οποιοσδήποτε εξυπακουόμενος όρος με το ίδιο περιεχόμενο. Υποχρέωση των εφεσιβλήτων ήταν να καταβάλουν το τίμημα, πράγμα που έπραξαν στο ακέραιο, υποχρέωση δε της εφεσείουσας ήταν να προβεί στις κατάλληλες ενέργειες για να διαχωρισθεί το κτήμα σε οικόπεδα αφού εξασφαλίσει νερό στο κτήμα. Με την απόρριψη της μαρτυρίας που παρουσίασε η εφεσείουσα και το γεγονός ότι η τελευταία δέχθηκε την εξόφληση του τιμήματος από τους εφεσίβλητους όταν είχαν παρέλθει τα δύο χρόνια από της υπογραφής του πωλητηρίου εγγράφου, ο σχετικός λόγος έφεσης δεν ευσταθεί.
Η εισήγηση επίσης της εφεσείουσας ότι το πωλητήριο έγγραφο ακυρώθηκε γιατί κατέστη αδύνατη η εκτέλεση του αμέσως μετά την πάροδο των δύο ετών, σύμφωνα με το άρθρο 56 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, παραμένει επίσης ατεκμηρίωτη και αναποτε[*648]λεσματική. Και τούτο γιατί δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 56. Στην παρούσα υπόθεση η εφεσείουσα, κατά την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου, εγνώριζε ότι η αίτηση της για διαχωρισμό είχε απορριφθεί από την αρμοδία αρχή για το λόγο ότι το κτήμα της ευρίσκετο εκτός των ορίων υδατοπρομηθείας. Κατά συνέπεια δεν μπορεί να υποστηριχθεί ότι υπήρξε ματαίωση (frustration) της εκτέλεσης πωλητηρίου εγγράφου. Παραπέμπουμε προς τούτο στην απόφαση Xenofontos v. Tyrimou (1984) 1 C.L.R. 23 με γεγονότα που προσομοιάζουν. Στη σελίδα 34 αναφέρονται τα εξής:-
“A building permit, a certificate of approval and a title deed in respect of the building site in question could have been issued, and transfer in the name of the respondent could have been effected, though it was more onerous and more expensive than at the time of the contract. The appellant was in a position to perform the contract. In these circumstances it is absurd that the seller should escape from his bargain or be in a better position than any other promisor who has failed to perform his promise when he could do so.”.
Για τους ίδιους λόγους απορρίπτεται επίσης ο ισχυρισμός της εφεσείουσας ότι το πωλητήριο έγγραφο ήταν εξ υπαρχής άκυρο (void ab initio) γιατί και τα δύο μέρη τελούσαν σε πλάνη για ουσιώδες γεγονός ήτοι ότι θα ήταν εφικτή η υδροδότηση του υπό διαχωρισμό κτήματος σε εύλογο χρόνο. Με βάση το πωλητήριο έγγραφο η εφεσείουσα ανέλαβε ρητά την υποχρέωση να προμηθεύσει το κτήμα με νερό για να καταστεί δυνατός ο διαχωρισμός του κτήματος σε οικόπεδα.
Εισηγείται η εφεσείουσα ότι το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το περιγραφόμενο ως 13 οικόπεδο στο πωλητήριο έγγραφο αντιστοιχεί προς το διαχωρισθέν τελικά οικόπεδο αρ. 2625 είναι λανθασμένο και αυθαίρετο. Διερωτάται δε η εφεσείουσα σε ποιά από τα άλλα 27 οικόπεδα αναλογούν προς τα εναπομείναντα 22 διαχωρισθέντα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο επί του θέματος αυτού αναφέρει τα εξής:-
“Σημειώνεται εδώ ότι και οι δύο εκτιμητές έλαβαν ως επίδικο οικόπεδο για σκοπούς εκτίμησης το υπ’ αριθμό 2625, που προέκυψε από τον πραγματοποιηθέντα διαχωρισμό των τεμαχίων της εναγομένης ως εκείνο που αναλογούσε με το υπ’ αριθμό 13 πωληθέν οικόπεδο στο Τεκμ. “Α” και το οποίο περίπου έχει τις ίδιες [*649]διαστάσεις. Με αυτή την προσέγγιση το Δικαστήριο είναι σύμφωνο, διότι με το πωλητήριο έγγραφο οι ενάγοντες δεν αγόρασαν απλώς ένα οικόπεδο αγνώστων στοιχείων και διαστάσεων που θα προέκυπτε από τον ενδεχόμενο διαχωρισμό, αλλά μονογράφησαν μαζί με τον πωλητή συγκεκριμένο τεμάχιο οικοπέδου, όπως εσχεδιάσθη και επροτάθη στις αρμόδιες αρχές και συνεπώς δικαιούνται στο αντίστοιχο οικόπεδο που προέκυψε στην πράξη από το διαχωρισμό που εγκρίθηκε. Το ότι τα οικόπεδα εν τέλει που εγκρίθησαν ήταν 23 τον αριθμό αντί 30, δεν επηρεάζει κατά την άποψη του Δικαστηρίου το δικαίωμα των εναγόντων να λάβουν αντίστοιχο σε διαστάσεις οικόπεδο με το υπ’ αριθμό 13 του πωλητηρίου εγγράφου, διότι από την ημερομηνία σχεδιασμού και υποβολής της αρχικής αιτήσεως το 1978 μέχρι την τελική έγκριση το 1987 άλλαξαν τα υφιστάμενα δεδομένα, όσον αφορά τους χώρους πρασίνου, δρόμους κτλ., κάτι για το οποίο δεν ευθύνονται οι ενάγοντες.”.
Οι πιο πάνω θέσεις του Δικαστηρίου είναι ορθές και τις επικυρώνουμε. Το αναφερόμενο στο πωλητήριο έγγραφο οικόπεδο αντιστοιχεί προς το διαχωρισθέν τελικά οικόπεδο 2625. Έχει τις ίδιες διαστάσεις, στο ίδιο μέρος του κτήματος.
Με άλλους λόγους έφεσης, η εφεσείουσα προσβάλλει ως λανθασμένο το εύρημα του Δικαστηρίου ότι η διάρρηξη του πωλητηρίου εγγράφου έγινε στις 9.5.97 και όχι την 23.6.83 δύο χρόνια μετά την υπογραφή του που με βάση τον όρο 3 είχε την υποχρέωση να μεταβιβάσει το οικόπεδο. Ισχυρίζεται η εφεσείουσα ότι οι εφεσίβλητοι, με τις διάφορες προφάσεις που εξέθεσαν στη μαρτυρία τους, δεν δικαιολόγησαν την απραξία τους για τόσα πολλά χρόνια να ζητήσουν τη μεταβίβαση του οικοπέδου και ότι έπρεπε να τύχει εφαρμογής το άρθρο 46 του Κεφ. 149 για τον “εύλογο χρόνο”.
Δεν συμφωνούμε με τη θέση αυτή της εφεσείουσας Αντίθετα, επικυρώνουμε τα ευρήματα του Δικαστηρίου ότι η ουσιώδης διάρρηξη της συμφωνίας ήταν η 9.5.97 όταν ο χρόνος κατέστη ουσιώδης με την κλήση της εφεσείουσας να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση του οικοπέδου. Όπως ορθά αναφέρει το Δικαστήριο “ο καθορισμός των δύο ετών λειτουργούσε ως ελάχιστη χρονική προθεσμία για να εξαντλήσει την υποχρέωση του ο πωλητής, χωρίς να σημαίνει ότι η αδυναμία του επενεργούσε εναντίον των εναγόντων.”.
Τα γεγονότα της αυθεντίας Κωνσταντινίδης ν. Level Tachxcavs Ltd. (1994) 1 Α.Α.Δ. 600 προσομοιάζουν με τα γεγονό[*650]τα της παρούσας υπόθεσης. Εκεί το Εφετείο απεφάνθη ότι δεν ετύγχανε εφαρμογής το άρθρο 46 γιατί δεν υπήρχε το πραγματικό υπόβαθρο. Αναφέρει στις σελίδες 605-606:-
“Εδώ δεν υπάρχει το πραγματικό υπόβαθρο που θεωρήθηκε ότι ενέπλεκε το άρθρο 46 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Δεν είναι ορθό πως η σύμβαση δεν προσδιόριζε χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσης των εφεσιβλήτων. Δεν αναφερόταν σε συγκεκριμένη ημερομηνία αλλά όριζε ρητά πως η μεταβίβαση θα γινόταν “ευθύς ως ήθελαν εκδοθεί υπό του Κτηματολογίου οι σχετικοί τίτλοι των οικοπέδων .....” Έπεται πως στο πλαίσιο των συμβατικών όρων, δεν μπορούσε να υπάρχει περιθώριο αναζήτησης εύλογου χρόνου για πραγματοποίηση της μεταβίβασης και μάλιστα με εναρκτήριο σημείο την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης.”.
Με άλλο λόγο έφεσης η εφεσείουσα για πρώτη φορά προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η συνομολόγηση της συμφωνίας επιτεύχθηκε με δόλιο και/ή αθέμιτο τρόπο που μηχανεύθηκαν οι εφεσίβλητοι. Τέτοιος λόγος όμως δεν μπορεί να εξετασθεί από το Εφετείο γιατί τέτοιοι ισχυρισμοί δεν περιλαμβάνονται στα δικόγραφα ούτε και αποτέλεσαν επίδικα θέματα κατά την πρωτόδικη διαδικασία.
Ισχυρίζεται ακόμα η εφεσείουσα ακυρότητα του πωλητηρίου εγγράφου με βάση το άρθρο 23(ε) του Κεφ. 149. Ισχυρίζεται ότι η αντιπαροχή αντίκειται στη δημόσια τάξη για το λόγο ότι ο εφεσίβλητος 1 ως δημόσιος υπάλληλος πέτυχε πλεονεκτικό συμβόλαιο εκμεταλλευόμενος τη θέση του στη δημόσια υπηρεσία.
Δεν θα επεκταθούμε επί του θέματος. Τέτοιοι ισχυρισμοί δεν προβάλλονται στα δικόγραφα, ούτε απετέλεσαν θέμα κατά τη δίκη. Κατά συνέπεια δεν μπορούν να συζητηθούν ενώπιον μας.
Ο τελευταίος λόγος έφεσης αναφέρεται στο ύψος των αποζημιώσεων. Παραπονείται η εφεσείουσα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέβλεψε το αποδεδειγμένο γεγονός ότι το επίδικο οικόπεδο είχε πωληθεί στις 5.3.99 (δύο σχεδόν χρόνια μετά την ημερομηνία διάρρηξης του συμβολαίου και εκκρεμούσης της αγωγής) για το ποσό των £31.200. Αντί αυτού, κατά την εφεσείουσα, έλαβε υπόψη άλλα συγκριτικά.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αξιολόγησε σε ευρείαν έκταση τις εκθέσεις εκτίμησης του επίδικου οικοπέδου καθώς και τη ζωντανή μαρτυρία των δύο εμπειρογνωμόνων. Το Δικαστήριο έκρινε ότι [*651]“και οι δύο (εμπειρογνώμονες) προσπάθησαν να βοηθήσουν τους αντίστοιχους πελάτες τους και υπερέβαλλαν στις εκατέρωθεν θέσεις τους, με ιδιαίτερη υπερβολή όμως από πλευράς του κ. Μουζούρη” (εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων). Το Δικαστήριο αφού κάνει αναφορά σε όλα τα συγκριτικά που παρουσίασαν οι δύο εκτιμητές, κατέληξε ότι ένα από τα συγκριτικά ήταν πιο κοντινό στο επίδικο, με τα ίδια χαρακτηριστικά. Με βάση το συγκριτικό αυτό και το γεγονός ότι το επίδικο είχε μεγαλύτερη έκταση και ήταν σε ύψωμα καθόρισε την τιμή μονάδας κατά τετραγωνικό μέτρο στις £63, την αξία δε του επίδικου οικοπέδου στις £34.000. Το Δικαστήριο έδωσε πλήρεις εξηγήσεις τόσο για την απόρριψη της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων όσο και τη μερική αποδοχή της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα της εφεσείουσας. Ο τελευταίος συμπερασματικά κατέληξε ότι η αξία του επίδικου οικοπέδου κατά τον ουσιώδη χρόνο ανήρχετο στις £30.000. Οι συλλογισμοί και τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο βασίζονται στην ενώπιον του προσαχθείσα μαρτυρία από την εφεσείουσα και ιδιαίτερα τη μαρτυρία που αφορούσε το συγκριτικό που χρησιμοποίησε ο εμπειρογνώμονας της και την παραδοχή του ότι το επίδικο ήταν προνομιακό γιατί βρισκόταν σε ύψωμα.
Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι το Εφετείο δεν επεμβαίνει στα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου αν αυτά δεν αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή δεν έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας. Τα συμπεράσματα στα οποία κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο συνάδουν προς την ενώπιον του μαρτυρία, είναι εύλογα και ορθά. Δεν παρέχεται επομένως πεδίο για επέμβασή μας.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο