(2001) 1 ΑΑΔ 875
[*875]21 Ιουνίου, 2001
[ΝΙΚΗΤΑΣ, ΗΛΙΑΔΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
MAXIMOS COURT LTD.,
Εφεσείοντες-Αιτητές,
v.
1. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΙΕΡΗ,
2. ΛΑΜΠΡΟΥ ΑΡΔΑΝΙΤΗ,
Εφεσιβλήτων-Καθ’ων η αίτηση.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10864)
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Αίτηση για έξωση ενοικιαστή λόγω καθυστέρησης οφειλομένων ενοικίων ― Άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 ― Η επίδοση έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή και η παράλειψη καταβολής των οφειλομένων ενοικίων μέσα σε 21 μέρες από την επίδοση της έγγραφης ειδοποίησης, είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την καταχώρηση αίτησης για ανάκτηση κατοχής.
Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής ― Υπενοικίαση καταστήματος εκ μέρους θέσμιου ενοικιαστή κατά παράβαση ρητού όρου της σύμβασης ενοικίασης ― Κατά πόσο ο θέσμιος ενοικιαστής μπορούσε να υπενοικιάσει ή παραχωρήσει χρήση του επίδικου καταστήματος ― Κατά πόσο η νέα ιδιοκτήτρια: (α) εδεσμεύετο από τη συμπεριφορά της ιδιοκτήτριας κατά το χρόνο της αρχικής ενοικίασης και (β) αποδέχθηκε με τη συμπεριφορά της την υπενοικίαση σε βαθμό που να κωλύεται να προβάλει την υπενοικίαση ως λόγο έξωσης.
Λέξεις και Φράσεις ― “Θέσμιος ενοικιαστής”, στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83.
Ιδιοκτήτης και Ενοικιαστής ― Θέσμιος ενοικιαστής στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 ― Δεσμεύεται από τις υποχρεώσεις και απολαμβάνει τα ίδια δικαιώματα της αρχικής ενοικίασης - Άρθρο 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83.
Εφετείο ― Παρατηρήσεις Εφετείου αναφορικά με την αναγκαιότητα χαρτοσήμανσης εγγράφων πριν την κατάθεσή τους ως τεκμήρια σε [*876]δικαστική διαδικασία.
Την 31/5/1983 η «α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία» ενοικίασε εγγράφως κατάστημα στον εφεσίβλητο 1 για την περίοδο 1/6/83 μέχρι 31/5/84. Σύμφωνα με σχετικό όρο του πιο πάνω συμβολαίου ο ενοικιαστής δεν είχε το δικαίωμα μετενοικίασης, υπενοικίασης, εκχώρησης ή παραχώρησης άδειας χρησιμοποίησης σε τρίτο ολόκληρου ή μέρους του υποστατικού, εκτός αν ελάμβανε προς τούτο προηγουμένως την έγγραφη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.
Μετά τη λήξη της πιο πάνω περιόδου ο εφεσίβλητος 1 διατήρησε την κατοχή του υποστατικού και έτσι κατέστη θέσμιος ενοικιαστής σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο (Ν. 23/83). Το 1994 ο εφεσίβλητος 1 υπενοικίασε το υποστατικό σε τρίτο πρόσωπο και στη συνέχεια, τον Σεπτέμβριο του 1997 το υπενοικίασε στον εφεσίβλητο 2.
Το Φεβρουάριο του 1998 η α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία πώλησε και μεταβίβασε το επίδικο κατάστημα στην εφεσείουσα, η οποία στις 8/5/98 απέστειλε επιστολή στον εφεσίβλητο 1 με την οποία τον πληροφορούσε ότι είχε καταστεί ιδιοκτήτρια του καταστήματος και τον καλούσε να της καταβάλει οφειλόμενα ενοίκια και κοινόχρηστα.
Στις 21/5/99 η εφεσείουσα καταχώρησε αίτηση για έξωση εναντίον του εφεσίβλητου 1 για τα καθυστερημένα ενοίκια των μηνών Απριλίου και Μαίου 1999 και εναντίον και των δύο εφεσίβλητων για εκκένωση και παράδοση ελεύθερης κατοχής του υποστατικού λόγω παράνομης υπενοικίασης από τον πρώτο στο δεύτερο εφεσίβλητο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι δεν μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα έξωσης γιατί,
α) Δεν είχε αποδειχθεί ότι είχε αποσταλεί επιστολή για καταβολή των καθυστερημένων ενοικίων σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 11(1)(α) του Νόμου 23/83 και
β) Η εφεσείουσα είχε καταχωρήσει την αίτηση για έξωση 5 χρόνια μετά την υπενοικίαση στον πρώτο υπενοικιαστή και 20 μήνες μετά την υπενοικίαση στον εφεσίβλητο 2, ένα χρονικό διάστημα που δεν ήταν λογικό υπό τις περιστάσεις.
Η εφεσείουσα αμφισβήτησε την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης.
α) Αναφορικά με το θέμα της καθυστέρησης καταβολής οφειλόμε[*877]νων ενοικίων υποβλήθηκε ότι υπήρχε μια συστηματική παράλειψη καταβολής ενοικίου εκ μέρους του εφεσίβλητου 1 ο οποίος κατέβαλλε τα οφειλόμενα ενοίκια μετά τη λήψη των σχετικών επιστολών και μέσα στην προθεσμία των 21 ημερών, για να αποφεύγει την καταχώρηση εναντίον του αίτησης για έξωση. Εφόσον επρόκειτο για συστηματική μη καταβολή ενοικίων η εφεσείουσα δεν παρεμποδιζόταν να καταχωρήσει αίτηση έξωσης, έστω και αν τα οφειλόμενα ενοίκια καταβάλλονταν μέσα στην προκαθορισμένη ημερομηνία των 21 ημερών.
β) Αναφορικά με το θέμα της υπενοικίασης εκ μέρους του εφεσίβλητου 1 τα ερωτήματα που εγέρθηκαν είναι:
(i) Κατά πόσο ο εφεσίβλητος 1 μπορούσε να υπενοικιάσει ή παραχωρήσει χρήση του καταστήματος.
(ii) Αν υπήρξε υπενοικίαση ή παραχώρηση χρήσης του καταστήματος.
(iii) Αν η εφεσείουσα δεσμεύεται από τη συμπεριφορά της προηγούμενης α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας και
(iv) Κατά πόσο η ίδια η εφεσείουσα με τη συμπεριφορά της αποδέχθηκε την υπενοικίαση σε βαθμό που να κωλύεται να προβάλλει την υπενοικίαση ως λόγο έξωσης.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η εισήγηση της εφεσείουσας δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Οι σχετικές πρόνοιες του Άρθρου 11(1)(α) δεν επιτρέπουν τέτοια ερμηνεία. Η επίδοση έγγραφης ειδοποίησης στον ενοικιαστή και η παράλειψη καταβολής των οφειλομένων ενοικίων μέσα σε 21 μέρες από την επίδοση της έγγραφης ειδοποίησης είναι ένας απαραίτητος όρος για την καταχώρηση αίτησης για ανάκτηση κατοχής κατοικίας ή καταστήματος σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 11(1)(α). Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου πάνω στο θέμα είναι ορθή.
2 (i) Δυνάμει του Άρθρου 27 του Νόμου 23/83, ο ενοικιαστής που συνεχίζει να κατέχει ένα ακίνητο ως θέσμιος ενοικιαστής δεσμεύεται με τις ίδιες υποχρεώσεις και απολαμβάνει τα ίδια δικαιώματα που συμπεριλαμβάνονταν στην αρχική ενοικίαση προτού καταστεί θέσμιος. Η μοναδική πρόνοια που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι συνεχίζει να εφαρμόζεται μετά τη μετατροπή του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου σε θέσμια ενοικίαση, είναι εκείνη της χρονικής διάρκειας της μίσθωσης. Και τούτο γιατί ο Νόμος 23/83 διασφαλίζει την παραμονή του θέσμιου ενοικιαστή στο ακίνητο καθορίζοντας ταυτόχρονα τους συγκε[*878]κριμένους λόγους τους οποίους μπορεί να επικαλεστεί ο ιδιοκτήτης σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 11(1), για να απαιτήσει την έξωση του θέσμιου ενοικιαστή.
Στην παρούσα περίπτωση, εφόσον ο εφεσίβλητος 1 διατήρησε κατοχή του υποστατικού μετά τη λήξη του αρχικού ενοικιαστηρίου συμβολαίου, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Οι όροι της ενοικίασης εξακολουθούσαν να παραμένουν οι ίδιοι με εκείνους του αρχικού εγγράφου της 31/5/83. Η υποχρέωση του εφεσίβλητου 1 σύμφωνα με το αρχικό συμβόλαιο να μην προβεί σε υπενοικίαση ή εκχώρηση του ακινήτου εξακολουθούσε να δεσμεύει τον ενοικιαστή και μετά τη μετατροπή της αρχικής συμβατικής ενοικίασης σε θέσμια ενοικίαση.
(ii) Από τα γεγονότα της υπόθεσης αποδεικνύεται ότι υπήρξε υπενοικίαση από τον εφεσίβλητο 1 τόσο προς τον πρώτο υπενοικιαστή όσο και προς τον εφεσίβλητο 2.
(iii) Εφόσον η αρχική συμβατική μίσθωση είχε υπογραφεί μεταξύ της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας και του εφεσίβλητου 1, εξυπακούεται ότι η εφεσείουσα δεν δεσμεύεται με τις πράξεις της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας και του εφεσίβλητου 1, αφού η εφεσείουσα δεν ήταν ένα από τα πρόσωπα που είχαν συμβληθεί στην αρχική συναλλαγή. Έπεται ότι το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι «ιδιοκτήτες» με τη συμπεριφορά τους είχαν αποδεχθεί την ενοικίαση, δεν είναι ορθό και τούτο γιατί η εφεσείουσα δεν μπορούσε να δεσμεύεται με τις πράξεις της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας.
(iv) Έχοντας υπόψη το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιαστεί και ιδιαίτερα την άμεση γνωστοποίηση από την εφεσείουσα στον εφεσίβλητο 1 για την αλλαγή της ιδιοκτησίας και καταβολή των ενοικίων προς αυτήν, την ύπαρξη μαρτυρίας για καθυστερήσεις στην καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων εκ μέρους του ενοικιαστή και την έκδοση αποδείξεων είσπραξης των ενοικίων στο όνομα του εφεσίβλητου 1 και όχι του εφεσίβλητου 2, η έκδοση διατάγματος έξωσης είναι λογική και μπορεί να γίνει κατ’ έφεση προς αποφυγή καθυστερήσεων και εξόδων.
Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα πρωτοδίκως και κατ’ έφεση εναντίον των εφεσιβλήτων. Εκδόθηκαν διατάγματα
ως ανωτέρω.
[*879]Παρατήρηση Εφετείου:
Οι σχετικές αποδείξεις είσπραξης ενοικίων έχουν κατατεθεί χωρίς τις απαραίτητες χαρτοσημάνσεις σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Χαρτοσήμων Νόμου (Αρ. 19/63) όπως έχει τροποποιηθεί και το Δικαστήριο παρέλειψε να δώσει οδηγίες όπως χαρτοσημανθούν δεόντως πριν από την έκδοση της απόφασης. Η δέουσα χαρτοσήμανση είναι απαραίτητη προτού ένα έγγραφο κατατεθεί ως τεκμήριο σε δικαστική διαδικασία.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Epsom Grand Stand Association v. Clarke [1919] 35 TLR 525,
Wolfe v. Clarkson [1950] 2 All E.R. 529,
Engrall v. Ideal Flats [1945] KB 205,
Macilroy v. Clements [1923] WN 81,
Langford Property Co. v. Saunders [1947] LJNCCR 113.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα-εταιρεία κατά της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου που δόθηκε στις 31/5/00 (Ε. 77/99) με την οποία απορρίφθηκε η αίτησή της ημερομηνίας 21/5/99 για έξωση εναντίον του εφεσίβλητου 1 για τα καθυστερημένα ενοίκια των μηνών Απριλίου και Μαΐου 1999 και εναντίον και των δύο εφεσιβλήτων για εκκένωση και παράδοση ελεύθερης κατοχής του υποστατικού λόγω παράνομης υπενοικίασης από τον πρώτο στο δεύτερο εφεσίβλητο.
Φ. Α. Σωφρονίου, για τους Εφεσείοντες.
Φ. Αποστολίδης, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το Δικαστή Τ. Ηλιάδη.
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Η παρούσα έφεση εξετάζει τα νομικά επακόλουθα που έχουν προκύψει από τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας ενός κα[*880]ταστήματος, την παράλειψη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων και την υπενοικίαση του ακινήτου κατά παράβαση ρητού όρου που δεν επέτρεπε υπενοικίαση.
(α) Τα γεγονότα
Την 31/5/1983 η Μινέρβα Ασφαλιστική Εταιρεία Λτδ (που πιο κάτω θα αποκαλείται η “α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία” ενοικίασε εγγράφως το υπ’ αριθμό 11 κατάστημα στο ισόγειο της πολυκατοικίας Maximοs Court που βρίσκεται στην περιοχή Καθολικής στη Λεμεσό, στο Χριστόφορο Πιερή (που πιο κάτω θα αποκαλείται ως ο “Ενοικιαστής”) για την περίοδο 1/6/83 μέχρι 31/5/84, έναντι του μηνιαίου ενοικίου των £80. Σύμφωνα με σχετικό όρο του πιο πάνω συμβολαίου ο Ενοικιαστής δεν είχε το δικαίωμα μετενοικίασης, υπενοικίασης, εκχώρησης ή παραχώρησης άδειας χρησιμοποίησης σε τρίτο ολόκληρου ή μέρους του υποστατικού, εκτός αν ελάμβανε προς τούτο προηγουμένως την έγγραφη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Μετά τη λήξη της πιο πάνω περιόδου ο Ενοικιαστής διατήρησε την κατοχή του υποστατικού και έτσι κατέστη θέσμιος Ενοικιαστής σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου 23/83 (Νόμος Τροποποιών, Κωδικοποιών και Ενσωματώνων τους Περί Ενοικιοστασίων Νόμους, τον Περί Ενοικιάσεων Ακινήτων δια Κατοικίαν Προσφύγων Νόμον και Περί Συναφών Θεμάτων).
Ο Ενοικιαστής χρησιμοποιούσε το πιο πάνω κατάστημα ως φωτογραφείο μέχρι το 1994, όταν το υπενοικίασε στο Γιώργο Λουκαΐδη (α΄ υπενοικιαστή) με το ίδιο ενοίκιο, ο οποίος διατήρησε κατοχή του υποστατικού μέχρι το Σεπτέμβριο του 1997.
Όταν ο α΄ υπενοικιαστής απεχώρησε από το υποστατικό μέσα στο Σεπτέμβριο του 1997, ο Ενοικιαστής το υπενοικίασε σε κάποιο Λάμπρο Αρδανίτη (που πιο κάτω θα αποκαλείται ως ο “β΄ υπενοικιαστής - εφεσίβλητος 2”). Ο β΄ υπενοικιαστής - εφεσίβλητος 2 ήταν ταυτόχρονα Ενοικιαστής των καταστημάτων 13, 14 και 15 που βρίσκονται μαζί με το κατάστημα 11 στην ίδια πολυκατοικία.
Την 23/9/97 η α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία απέστειλε επιστολή στον Ενοικιαστή με την οποία διαμαρτυρόταν για την υπενοικίαση του καταστήματος στον β΄ υπενοικιαστή - εφεσίβλητο 2.
Το Φεβρουάριο του 1998 η α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία πώλησε και μεταβίβασε το επίδικο κατάστημα στην εταιρεία Maximos Court Ltd (που πιο κάτω θα αποκαλείται ως η “εφεσείουσα”). Η σχετική μεταβίβαση έγινε στις 19/2/98 και καταχωρήθηκε στα κτηματικά μητρώα την 31/3/98. Ως αποτέλεσμα της πιο πάνω μεταβίβασης η [*881]Εφεσείουσα απέστειλε στις 8/5/98 επιστολή στον Ενοικιαστή με την οποία τον πληροφορούσε ότι είχε καταστεί ιδιοκτήτρια του καταστήματος αρ. 11 και τον καλούσε να της καταβάλει οφειλόμενα ενοίκια που ανέρχονταν σε £425, πλέον κοινόχρηστα.
Η Εφεσείουσα καταχώρησε στις 18/6/98 αίτηση για έξωση λόγω καθυστέρησης καταβολής οφειλόμενων ενοικίων, την οποία όμως απέσυρε άνευ βλάβης στις 15/2/99. Ακολούθως η Εφεσείουσα καταχώρησε στις 21/5/99 αίτηση για έξωση εναντίον του Ενοικιαστή για τα καθυστερημένα ενοίκια των μηνών Απριλίου και Μαΐου 1999 και εναντίον του Ενοικιαστή και του β΄ υπενοικιαστή - εφεσιβλήτου 2 για εκκένωση και παράδοση ελεύθερης κατοχής του υποστατικού λόγω παράνομης υπενοικίασης από τον πρώτο στο δεύτερο εφεσίβλητο.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι δεν μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα έξωσης γιατί,
(α) Δεν είχε αποδειχθεί ότι είχε αποσταλεί επιστολή για καταβολή των καθυστερημένων ενοικίων σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου 23/83 και
(β) Η Εφεσείουσα είχε καταχωρήσει την αίτηση για έξωση 5 χρόνια μετά την υπενοικίαση στον α΄ υπενοικιαστή και 20 μήνες μετά την υπενοικίαση στο β΄ υπενοικιαστή - εφεσίβλητο 2, ένα χρονικό διάστημα που ήταν “σίγουρα όχι λογικό υπό τας περιστάσεις”.
(β) Καθυστέρηση καταβολής οφειλόμενων ενοικίων
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στη σχετική απόφαση του ανέφερε ότι για την έκδοση διατάγματος έξωσης σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου 23/83 πρέπει να αποδειχθεί ότι,
(α) Η ενοικίαση υπάγεται στο ενοικιοστάσιο,
(β) Καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο,
(γ) Έχει σταλεί γραπτή προειδοποίηση απαίτησης του ενοικίου,
(δ) Έχουν περάσει 21 μέρες από την ειδοποίηση και να μην έχει προσφερθεί το ενοίκιο, και
(ε) Έχουν περάσει 14 μέρες από την επίδοση της αίτησης και να μην έχει πληρωθεί το ενοίκιο και αν πληρώθηκε, ο ενοικιαστής να είναι συστηματικός στις καθυστερήσεις.
Στην παρούσα περίπτωση τό πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι εφόσον δεν είχε παρουσιαστεί μαρτυρία ότι είχε αποσταλεί επι[*882]στολή που θα ζητούσε την καταβολή των ενοικίων των μηνών Απριλίου και Μαΐου του 1999, δεν μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα έξωσης αφού απουσίαζε μια βασική προϋπόθεση που θα μπορούσε να ενεργοποιήσει τις πρόνοιες της παραγράφου 11(1)(α).
Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Εφεσείουσας υπέβαλε ότι υπήρχε μια συστηματική παράλειψη καταβολής ενοικίων εκ μέρους του Ενοικιαστή, ο οποίος όμως κατέβαλλε τα οφειλόμενα ενοίκια μετά τη λήψη των σχετικών επιστολών και μέσα στην προθεσμία των 21 ημερών, για να αποφεύγει την καταχώριση εναντίον του αίτησης για έξωση. Είναι η θέση της Εφεσείουσας ότι εφόσον επρόκειτο για συστηματική μη καταβολή ενοικίων, η β΄ ιδιοκτήτρια, η Εφεσείουσα, δεν παρεμποδιζόταν να καταχωρήσει αίτηση έξωσης, έστω και αν τα οφειλόμενα ενοίκια καταβάλλονταν μέσα στην προκαθορισμένη προθεσμία των 21 ημερών.
Η εισήγηση δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Οι σχετικές πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α) δεν επιτρέπουν τέτοια ερμηνεία. Η επίδοση έγγραφης ειδοποίησης στον Ενοικιαστή και η παράλειψη καταβολής των οφειλόμενων ενοικίων μέσα σε 21 μέρες από την επίδοση της έγγραφης ειδοποίησης είναι ένας απαραίτητος όρος για την καταχώριση αίτησης για ανάκτηση κατοχής κατοικίας ή καταστήματος, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11(1)(α). Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου πάνω στο θέμα είναι ορθή. Η εισήγηση απορρίπτεται.
(γ) Υπενοικίαση εκ μέρους του Ενοικιαστή
Αναφορικά με την υπενοικίαση το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι,
“.... δεν μπορούμε να δεχθούμε ότι παραμένει σε ισχύ η απαγόρευση της υπενοικίασης, όταν με τη συμπεριφορά τους οι ιδιοκτήτες δέχθηκαν την υπενοικίαση, δεν αντέδρασαν σε λογικό χρονικό διάστημα παρά μόνο πολύ αργά και συνέχισαν να πληρώνονται τα ενοίκια μέχρι και το Φεβρουάριο του 1998, ούτε κρίνουμε λογική την έκδοση του διατάγματος εξώσεως”.
Τα βασικά ερωτήματα που εγείρονται από το β΄ λόγο έφεσης είναι
(i) Κατά πόσο ο Ενοικιαστής μπορούσε να υπενοικιάσει ή παραχωρήσει χρήση του καταστήματος,
(ii) Aν υπήρξε υπενοικίαση ή παραχώρηση χρήσης του καταστήματος,
[*883]
(iii) Αν η Εφεσείουσα δεσμεύεται από τη συμπεριφορά της προηγούμενης α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας και
(iv) Κατά πόσο η ίδια η Εφεσείουσα με τη συμπεριφορά της αποδέχθηκε την υπενοικίαση σε βαθμό που να κωλύεται να προβάλλει την υπενοικίαση ως λόγο έξωσης.
(i) Μπορούσε ο θέσμιος Ενοικιαστής να υπενοικιάσει;
Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 2 του Νόμου 23/83 ο όρος “«θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως του παρόντος νόμου”. Ο ενοικιαστής που συνεχίζει να κατέχει ένα ακίνητο ως θέσμιος ενοικιαστής δεσμεύεται με τις ίδιες υποχρεώσεις και απολαμβάνει τα ίδια δικαιώματα που συμπεριλαμβάνονταν στην αρχική ενοικίαση προτού καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Προς τούτο το άρθρο 27 του Νόμου 23/83 προνοεί ότι,
“Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, ενόσω διατηρεί την τοιούτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του αρχικού ενοικιαστηρίου συμβολαίου και δικαιούται προς τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ’ όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου”.
Οι πιο πάνω νομοθετικές διατάξεις αντικατοπτρίζουν τις αντίστοιχες Αγγλικές νομοθετικές πρόνοιες και τη σχετική νομολογία πάνω στο θέμα. (Ιδε Halsbury’s Laws of England, 3rd Edition, Volume 23, para 1588, Epsom Grand Stand Association v. Clarke [1919] 35 TLR 525). Μέσα στα πιο πάνω πλαίσια έχει αποφασισθεί ότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη να προβαίνει σε επιδιορθώσεις του ακινήτου που συμπεριλαμβανόταν στην αρχική ενοικίαση, συνεχίζει να αποτελεί όρο της θέσμιας ενοικίασης (Wolfe v. Clarkson [1950] 2 All E.R. 529), όπως επίσης και η υποχρέωση παροχής ζεστού νερού ή ηλεκτρικού ρεύματος (Engrall v. Ideal Flats [1945] ΚB 205). Ο θέσμιος ενοικιαστής μπορεί να εξασκήσει το προαιρετικό δικαίωμα που του παρεχόταν με την αρχική ενοικίαση για να αγοράσει το ακίνητο, νοουμένου ότι δεν έχει προβεί σε οποιεσδήποτε ενέργειες απεμπόλησης του δικαιώματος (Macilroy v. Clements [1923] WN 81). Από την άλλη ο θέσμιος ενοικιαστής δεν μπορεί να προβεί σε υπενοικίαση ή εκχώρηση χρήσης ολόκληρου ή μέρους του [*884]ακινήτου, αν μια τέτοια ενέργεια δεν είναι επιτρεπτή σύμφωνα με τους όρους του αρχικού συμβολαίου. (Ιδε Woodfall “Landlord and Tenant” (2), 27th Edition, para 2771). Η μοναδική πρόνοια που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι συνεχίζει να εφαρμόζεται μετά τη μετατροπή του αρχικού ενοικιαστηρίου συμβολαίου σε θέσμια ενοικίαση, είναι εκείνη της χρονικής διάρκειας της μίσθωσης. Και τούτο γιατί ο Νόμος 23/83 διασφαλίζει την παραμονή του θέσμιου ενοικιαστή στο ακίνητο καθορίζοντας ταυτόχρονα τους συγκεκριμένους λόγους τους οποίους μπορεί να επικαλεστεί ο ιδιοκτήτης σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11(1), για να απαιτήσει την έξωση του θέσμιου ενοικιαστή. Έτσι έχει αποφασιστεί ότι ο όρος του αρχικού συμβολαίου που καθόριζε την ημερομηνία λήξης της αρχικής ενοικίασης, δεν τυγχάνει εφαρμογής όταν η ενοικίαση μετατρέπεται από συμβατική σε θέσμια. (Langford Property Co. v. Saunders [1947] LJNCCR 113).
Στην παρούσα περίπτωση το αρχικό ενοικιαστήριο συμβόλαιο της 31/5/83 έληξε στις 31/5/84 και εφόσον ο Ενοικιαστής διατήρησε κατοχή του υποστατικού κατέστη θέσμιος Ενοικιαστής. (Αρθρο 2 του Νόμου 23/83). Οι όροι της ενοικίασης εξακολουθούσαν να παραμένουν οι ίδιοι με εκείνους του αρχικού εγγράφου της 31/5/83. (Άρθρο 27 του Νόμου 23/83). Μέσα στους πιο πάνω όρους συμπεριλαμβανόταν και πρόνοια που δεν επέτρεπε την υπενοικίαση ή εκχώρηση χρήσης χωρίς την έγγραφη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Η υποχρέωση του Ενοικιαστή σύμφωνα με το αρχικό συμβόλαιο να μην προβεί σε υπενοικίαση ή εκχώρηση του ακινήτου εξακολουθούσε να δεσμεύει τον Ενοικιαστή και μετά τη μετατροπή της αρχικής συμβατικής ενοικίασης σε θέσμια ενοικίαση.
(ii) Υπήρξε υπενοικίαση ή παραχώρηση χρήσης του ακινήτου;
Ο Ενοικιαστής παραδέχθηκε ότι υπενοικίασε το κατάστημα αρχικά στον α΄ υπενοικιαστή από το Μάρτιο του 1994 μέχρι και το Σεπτέμβριο του 1997. Τα ενοίκια τα εισέπραττε υπάλληλος της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας από τον ίδιο τον α΄ υπενοικιαστή, οι αποδείξεις όμως εκδίδονταν στο όνομα του Ενοικιαστή και όχι του α΄ υπενοικιαστή. Τα πιο πάνω γεγονότα ήταν αποδεκτά και από τον α΄ υπενοικιαστή Γιώργο Λουκαΐδη.
Το Σεπτέμβριο - Οκτώβριο του 1997 μετά την αποχώρηση του α΄ υπενοικιαστή ο Ενοικιαστής υπενοικίασε το υποστατικό στο β΄ υπενοικιαστή - εφεσίβλητο 2. Τα ενοίκια πληρώνονταν αρχικά από τον Ενοικιαστή στην α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία και οι αποδείξεις εκδίδονταν στο όνομα του Ενοικιαστή. Όταν ο Ενοικιαστής πλη[*885]ροφορήθηκε για πρώτη φορά την αλλαγή ιδιοκτησίας του υποστατικού το Μάιο του 1998, τα ενοίκια άρχισαν να καταβάλλονται είτε κατ’ ευθεία από τον Ενοικιαστή στην Εφεσείουσα είτε μέσω του δικηγόρου του Ενοικιαστή στην Εφεσείουσα και οι αποδείξεις εκδίδονταν από την Εφεσείουσα στον Ενοικιαστή. Υπήρξε μόνο μια πληρωμή ενός ποσού £255 εκ μέρους του β΄ εφεσιβλήτου προς την α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία στις 27/3/98 για την οποία εκδόθηκε σχετική απόδειξη (τεκμήριο 24). Τα γεγονότα της υπενοικίασης από τον Ενοικιαστή στο β΄ υπενοικιαστή - εφεσίβλητο 2 ήταν αποδεκτά από το β΄ υπενοικιαστή - εφεσίβλητο 2.
Από τα πιο πάνω αποδεικνύεται ότι υπήρξε υπενοικίαση από τον Ενοικιαστή τόσο προς τον α΄ υπενοικιαστή όσο και προς το β΄ υπενοικιαστή - εφεσίβλητο 2.
(iii) Δεσμεύεται η Εφεσείουσα από τη συμπεριφορά της πρώτης ιδιοκτήτριας εταιρείας;
Το ερώτημα αν η Εφεσείουσα δεσμεύεται από τις πράξεις της πρώτης ιδιοκτήτριας του ακινήτου εξαρτάται από τη φύση του αρχικού ενοικιαστηρίου εγγράφου μεταξύ της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας και του Ενοικιαστή.
Στην παρούσα περίπτωση η αρχική σύμβαση μεταξύ της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας και του Ενοικιαστή διέπετο από τις πρόνοιες του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Η Εφεσείουσα, μετά τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της, δεν δεσμευόταν από την ύπαρξη του συμβολαίου μίσθωσης που είχε υπογράψει η α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία με τον Ενοικιαστή. Όμως η παραμονή του Ενοικιαστή στο υποστατικό μετά τον τερματισμό του αρχικού ενοικιαστηρίου συμβολαίου και η μετατροπή του σε θέσμιο Ενοικιαστή, είχε ως αποτέλεσμα τη νόμιμη συνέχιση της κατοχής του υποστατικού από τον Ενοικιαστή με τις ίδιες αρχικές υποχρεώσεις σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 27 του Νόμου 23/83. Εφόσον δε η αρχική συμβατική μίσθωση είχε υπογραφεί μεταξύ της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας και του Ενοικιαστή, εξυπακούεται ότι η Εφεσείουσα δεν δεσμεύεται με τις πράξεις της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας και του Ενοικιαστή, αφού η Εφεσείουσα δεν ήταν ένα από τα πρόσωπα που είχαν συμβληθεί στην αρχική συναλλαγή. Έπεται ότι το εύρημα του Δικαστηρίου ότι “οι ιδιοκτήτες” με τη συμπεριφορά τους είχαν αποδεχθεί την ενοικίαση, δεν είναι ορθό και τούτο γιατί η Εφεσείουσα δεν μπορούσε να δεσμεύεται με τις πράξεις της α΄ ιδιοκτήτριας εταιρείας.
[*886](iv) Κωλύεται η Εφεσείουσα με τη συμπεριφορά της να απαιτήσει έξωση λόγω υπενοικίασης;
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι “οι ιδιοκτήτες” με τη συμπεριφορά τους είχαν αποδεχθεί την υπενοικίαση και έτσι δεν μπορούσε να προβεί στην έκδοση διατάγματος έξωσης. Έχουμε ήδη διασαφηνίσει ότι η Εφεσείουσα δεν μπορούσε να δεσμεύεται από τις πράξεις της προκατόχου της αναφορικά με την α΄ υπενοικίαση και το ερώτημα που εγείρεται είναι κατά πόσο η Εφεσείουσα μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει απεμπολήσει το δικαίωμα έξωσης με τη συμπεριφορά της έναντι του β΄ υπενοικιαστή - εφεσιβλήτου 2.
Από τα γεγονότα όπως έχουν εκτεθεί πιο πάνω φαίνεται ότι μετά τη μεταβίβαση και εγγραφή του υποστατικού στο όνομα της, η Εφεσείουσα ειδοποίησε εγγράφως τον Ενοικιαστή για την αλλαγή που είχε επέλθει και ζήτησε όπως καταβάλλονται προς αυτήν τα σχετικά ενοίκια. Η εικόνα που προκύπτει είναι ότι η Εφεσείουσα εισέπραττε τα σχετικά ενοίκια και εξέδιδε τις σχετικές αποδείξεις στο όνομα του Ενοικιαστή, χωρίς να αναγνωρίζει έστω και έμμεσα την ύπαρξη του β΄ υπενοικιαστή - εφεσιβλήτου 2.
Αναφορικά με τη σχετική απόδειξη που εξέδωσε η α΄ ιδιοκτήτρια εταιρεία στο β΄ υπενοικιαστή - εφεσίβλητο 2 στις 27/3/98 για εξόφληση των ενοικίων μέχρι το Φεβρουάριο του 1998 (τεκμήριο 24), θα πρέπει να αναφερθεί ότι η έκδοση της απόδειξης δεν μπορεί να έχει οποιεσδήποτε νομικές επιπτώσεις για την Εφεσείουσα, αφού το ποσό είχε εισπραχθεί από την πρώτη ιδιοκτήτρια του υποστατικού χωρίς να έχει παρασχεθεί οποιαδήποτε μαρτυρία που συνέδεε την πρώτη ιδιοκτήτρια εταιρεία με την Εφεσείουσα, σε βαθμό που να δεσμεύει την Εφεσείουσα.
Η έκβαση της διαδικασίας με την αποδοχή της έφεσης αναφορικά με την υπενοικίαση μας έχει προβληματίσει κατά πόσο θα έπρεπε να αποσταλεί ο φάκελος της υπόθεσης στο πρωτόδικο Δικαστήριο για να εξετάσει αν μέσα στα πλαίσια της παράβασης του όρου για τη μη υπενοικίαση του υποστατικού θα ήταν λογική η έκδοση διατάγματος έξωσης. Έχοντας υπόψη το σύνολο της μαρτυρίας που έχει παρουσιασθεί ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου και ιδιαίτερα την άμεση γνωστοποίηση από την Εφεσείουσα στον Ενοικιαστή για την αλλαγή της ιδιοκτησίας και καταβολή των ενοικίων προς αυτήν, την ύπαρξη μαρτυρίας για καθυστερήσεις στην καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων εκ μέρους του Ενοικιαστή και την έκδοση αποδείξεων είσπραξης των ενοικίων στο όνομα του Ενοι[*887]κιαστή και όχι του β΄ υπενοικιαστή - εφεσιβλήτου 2, έχουμε καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η έκδοση διατάγματος έξωσης είναι λογική και ότι θα μπορούσαμε να το πράξουμε κατ’ έφεση προς αποφυγή καθυστερήσεων και εξόδων.
Συνακόλουθα η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται. Εκδίδονται διατάγματα εναντίον του α΄ και β΄ εφεσιβλήτου για εκκένωση και παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού στην Εφεσείουσα μέχρι την 30/7/2001. Τα έξοδα τόσο της πρωτόδικης όσο και της κατ’ έφεση διαδικασίας επιδικάζονται σε βάρος των εφεσιβλήτων.
Έχουμε παρατηρήσει ότι οι σχετικές αποδείξεις είσπραξης ενοικίων έχουν κατατεθεί χωρίς τις απαραίτητες χαρτοσημάνσεις σύμφωνα με τις πρόνοιες του Περί Χαρτοσήμων Νόμου (αρ. 19/63) όπως έχει τροποποιηθεί, και ότι το Δικαστήριο παρέλειψε να δώσει οδηγίες όπως χαρτοσημανθούν δεόντως πριν από την έκδοση της απόφασης. Το θέμα μας έχει προβληματίσει αφού η δέουσα χαρτοσήμανση είναι απαραίτητη προτού ένα έγγραφο κατατεθεί ως τεκμήριο σε δικαστική διαδικασία. Προς τούτο δίδονται οδηγίες ότι η απόφαση δεν θα εκδοθεί εκτός αν όλες οι σχετικές αποδείξεις χαρτοσημανθούν δεόντως από την Εφεσείουσα. Τα σχετικά έξοδα να συμπεριληφθούν στον κατάλογο των εξόδων που επιδικάζονται προς όφελος της Εφεσείουσας.
Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα πρωτοδίκως και κατ’ έφεση εναντίον των εφεσιβλήτων. Εκδίδονται διατάγματα ως ανωτέρω.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο